Datei: Beschlussvorlage (Begründung)

25. Februar 2013

15.01.2013
AZ.: St.

Stadt Lahr
Stadtplanungsamt

Bebauungsplan KLEINFELD NORD, 4. Änderung

A Verfahrensablauf
Aufstellungsbeschluss gem. § 2 (1) BauGB
Offenlegungsbeschluss
Offenlage gem. § 3 (2) und § 4 (2) BauGB
Satzungsbeschluss gem. § 10 BauGB
Öffentliche Bekanntmachung

27.02.2012
27.02.2012
12.03.2012 -13.04.2012
02.03.2013
02.03.2013

B Begründung gemäß § 9 (8) BauGB
1.

Allgemeines

1.1

Geltungsbereich
Der Geltungsbereich der 4. Änderung des Bebauungsplanes KLEINFELD NORD
umfasst die Flurstücke 25660/5, 25660/6 und 25660/7, das Flurstück 25660/3 sowie
eine Teilfläche der Leopoldstraße (Flurstück 25589). Insgesamt weist das Plangebiet
eine Größe von ca. 4.560 m² auf.

1.2

Städtebauliche Einordnung, Lage des Gebiets, Bestandsbeschreibung
Das Plangebiet befindet sich nördlich der Schwarzwaldstraße zwischen der
Bundesstraße 3 und der Bahnlinie (Mannheim-Basel/ Rheintalbahn) innerhalb eines
Wohngebietes. Bei den betroffenen Flurstücken handelt es sich um die einzigen
unbebauten Grundstücke im Gebiet.
Nördlich des für die Bebauung vorzusehenden Grundstücks grenzt eine als
Baugrundstück für den Gemeinbedarf festgesetzte Fläche an. Dort befindet sich der
evangelische Kindergarten (Karlstraße 9) und weiter nördlich das evangelische
Gemeindezentrum (Georg-Vogel-Straße 1).
Der Fläche des bisherigen öffentlichen Parkplatzes befindet sich im Eckbereich
Schwarzwaldstraße/Leopoldstraße. Auf dem 1.415 m² großem Flurstück ist derzeit
das Parken von bis zu 25 Pkw möglich. Auf den gebührenfreien Parkplätzen stellen
zum Teil Bahnpendler ihre Pkw ab, zum Teil nutzen Anwohner oder deren Besucher
den Parkplatz. Östlich und westlich des Parkplatzes befinden sich Wohnhäuser. Auf
dem nördlich angrenzenden Flurstück befindet sich ein Garagenhof.
Im Wohnquartier Kleinfeld ist kein ausgebauter öffentlicher Spielplatz vorhanden. Die
nächstgelegene Spielmöglichkeit befindet sich im Kleinfeldpark.

1.3

Anlass, Ziele und Erfordernis der Planaufstellung
Planungsanlass und Planungsziele
Die Städtische Wohnbau GmbH (STW) plant auf dem städtischen Flurstück 25660/05
an der Albrechtstraße die Errichtung eines weiteren Mehrfamilienhauses.
Die STW begründet die Standortwahl mit der Möglichkeit, Synergieeffekte nutzen zu
können. Durch die Errichtung eines dritten, in etwa baugleichen Mehrfamilienhauses
lassen sich die Baunebenkosten reduzieren. Das bestehende, energieeffiziente
Heizsystem einer Wasser-Wasser-Wärmepumpe kann fortgesetzt und somit in
optimaler Weise genutzt werden.
Der öffentliche Kinderspielplatz ist im Kinderspielplatzbedarfsplan (Fortschreibung
von 1996) empfohlen, da sich nach Abzug der Kanadier die Bevölkerungsstruktur im
Gebiet geändert hat.
Im Sinne der Innenentwicklung sollen in diesem, für das Wohnen besonders
geeigneten Stadtbereich, neuer Wohnraum und ein Spielplatz realisiert werden.
Mit der Planung trägt die Stadt den Wohnbedürfnissen der Bevölkerung, den
Bedürfnissen der Familien und den Anforderungen an kostensparendes Bauen
Rechnung.
Planungserfordernis
Das Flurstück 25660/05 ist in dem seit dem 07.03.1965 rechtsverbindlichen
Bebauungsplan „KLEINFELD NORD“ als Grünfläche mit der Zweckbestimmung
Spielplätze festgesetzt. In der Vergangenheit wurde die Errichtung von zwei
Wohngebäuden durch die STW auf Teilen der Grünfläche über Befreiungen vom
Bebauungsplan genehmigt. Die gesamte Grünfläche war seinerzeit mit ca. 2.600 m²
größer als der für erforderlich erachtete Flächenbedarf für einen Spielplatz in dem
Wohnquartier. Befreiungen kamen seinerzeit in Betracht, da weiterhin eine mit ca.
880 m² ausreichend große Fläche als potentielle Spielplatzfläche erhalten blieb.
Durch die bauliche Nutzung des letzten Drittels der seinerzeitigen Fläche entfällt die
Möglichkeit zur Herstellung eines Spielplatzes an dieser Stelle.
Da mit dem kompletten Entfall der öffentlichen Spielplatzfläche und einer baulichen
Nutzung der Fläche die Grundzüge der Planung berührt sind, ist eine Genehmigung
im Wege der Befreiung nicht möglich. Aus diesem Grund ist der Bebauungsplan zu
ändern.
Mit der 4. Änderung des Bebauungsplanes KLEINFELD NORD sollen die
planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Errichtung eines weiteren
Mehrfamilienhauses auf der bisher als öffentliche Grünfläche mit Zweckbestimmung
Spielplatz festgesetzten Fläche geschaffen werden.
Die im Bebauungsplan als Grünfläche mit Zweckbestimmung Spielplatz festgesetzte
Fläche soll künftig als Reines Wohngebiet festgesetzt werden.
Der innerhalb des Quartiers vorzusehende Spielplatz soll auf der Fläche des
bisherigen öffentlichen Parkplatzes an der Leopoldstraße planungsrechtlich gesichert
werden.
Für den Geltungsbereich der 4. Änderung sollen die Festsetzungen des bisher
geltenden Bebauungsplanes aufgehoben und durch die Festsetzungen der
4. Änderung des Bebauungsplanes ersetzt werden.

Ausschnitt aus dem rechtsverbindlichen Bebauungsplan KLEINFELD NORD

1.4

Verfahren
Ein Bebauungsplan für die Wiedernutzbarmachung von Flächen, die
Nachverdichtung oder andere Maßnahmen der Innenentwicklung kann im
beschleunigten Verfahren gemäß § 13 a BauGB aufgestellt werden, wenn in ihm eine
zulässige Grundfläche von insgesamt weniger als 20.000 m² festgesetzt wird.
Im Sinne der Innenentwicklung soll die bisher als öffentliche Grünfläche festgesetzte
Fläche nun für den Bau eines Mehrfamilienhauses genutzt werden. Das Plangebiet
weist insgesamt eine Größe von ca. 4.560 m² auf.
Da die Planung die Kriterien für einen Bebauungsplan der Innenentwicklung gemäß
13 a BauGB erfüllt, wird der Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren aufgestellt.

1.5

Entwicklung aus Flächennutzungsplan
Im wirksamen Flächennutzungsplan ist der Bereich, der künftig als Wohnbaufläche
genutzt werden soll, als öffentliche Grünfläche dargestellt.

Ausschnitt aus dem wirksamen Flächennutzungsplan

Gemäß § 13 a BauGB kann im beschleunigten Verfahren ein Bebauungsplan, der
von den Darstellungen des Flächennutzungsplanes abweicht, auch aufgestellt
werden, bevor der Flächennutzungsplan geändert oder ergänzt ist. Der
Flächennutzungsplan ist im Wege der Berichtigung anzupassen.
2.

Planinhalte

2.1

Art der baulichen Nutzung
Als Art der Nutzung werden ein Reines Wohngebiet, eine öffentliche Grünfläche mit
Zweckbestimmung - öffentlicher Spielplatz - und eine Verkehrsfläche mit der Zweckbestimmung - öffentlicher Parkplatz - festgesetzt.
Reines Wohngebiet
Das für die bauliche Nutzung vorgesehene Flurstück ist, bis auf die nördlich
benachbarten Gemeinbedarfsnutzungen, von reinen Wohnnutzungen umgeben. Dem
entsprechend wird auch hier für den Änderungsbereich ein Reines Wohngebiet
festgesetzt.
Im dem Reinen Wohngebiet sollen gemäß § 3 Baunutzungsverordnung (BauNVO)
ausschließlich Wohngebäude zugelassen werden. Die nach § 3 (3) ausnahmsweise
zulässigen Nutzungen werden nicht zugelassen, da diese im Umfeld des Plangebietes in ausreichendem Maße vorhanden sind.

Grünfläche mit Zweckbestimmung - öffentlicher Spielplatz Da im Wohnquartier Kleinfeld bisher kein ausgebauter öffentlicher Spielplatz
vorhanden ist, wird auf der dann letzten unbebauten, bisher als öffentlicher Parkplatz
genutzten Fläche, eine öffentliche Grünfläche mit der Zweckbestimmung - öffentlicher
Spielplatz - festgesetzt.
Verkehrsfläche mit Zweckbestimmung - öffentlicher Parkplatz Auf dem Flurstück im Eckbereich der Schwarzwald- und der Leopoldstraße befindet
sich derzeit ein öffentlicher Parkplatz, der das Parken von bis zu 25 Pkw ermöglicht.
Im Zuge der Realisierung des Spielplatzes werden diese entfallen. Stattdessen sollen
entlang der Leopoldstraße 12 Stellplätze neu hergestellt werden. Die Fläche wird als
Verkehrsfläche mit der besonderen Zweckbestimmung - öffentlicher Parkplatz - festgesetzt.
2.2

Maß der baulichen Nutzung
Die in der näheren Umgebung vorhandene Wohnbebauung weist bis zu
4 Vollgeschosse auf. Die maximal zulässige Zahl der Vollgeschosse wird deshalb
entsprechend der in der Umgebung vorhandenen Bebauung ebenfalls auf maximal 4
Vollgeschosse begrenzt festgesetzt.
Der rechtsverbindliche Bebauungsplan setzt für die umgebenden Bereiche
Grundflächenzahlen (GRZ) von 0,25 bis 0,3 fest und Geschossflächenzahlen (GFZ)
von 0,4 bis 0,65 fest. Für den Änderungsbereich soll eine GRZ von 0,4 und eine GFZ
von 1,2 entsprechend der Obergrenze für Reine Wohngebiete gemäß § 17 BauNVO
festgesetzt werden. Hierdurch wird im Sinne der Innenentwicklung und des
sparsamen Umgangs mit Grund und Boden bei relativ geringer Grundfläche eine
verhältnismäßig große Geschossfläche ermöglicht.

2.3

Bauweise, überbaubare Grundstücksfläche
Die umgebende Bebauung weist Einzel-, Reihen und Mehrfamilienhäuser auf. Für
das Reine Wohngebiet wird entsprechend der beabsichtigten Bebauung eine offene
Bauweise festgesetzt.
Die überbaubare Grundstücksfläche wird mittels Baugrenzen im Plan abgegrenzt. Um
einen angemessenen Abstand der Gebäude von der Straßenbegrenzungslinie zu
wahren, wird hier ein Mindestmaß von 3,0 m festgesetzt.

2.4

Private Stellplatzflächen, Carports, Garagen und Zufahrten
Zur besseren Ausnutzbarkeit der Grundstücksflächen werden Stellplätze, Carports
und Garagen auch außerhalb der Baugrenzen auf den besonders gekennzeichneten
Flächen zugelassen.
In den Bereichen zwischen Straßenbegrenzungslinien und Baugrenzen sollen keine
Stellplätze, Carports und Garagen zugelassen werden. Diese Grundstücksflächen
sind, mit Ausnahme der notwendigen Zufahrten, gärtnerisch anzulegen.
Größere Stellplatzanlagen sind aus gestalterischen und ökologischen (v.a.
Mikroklima) Gründen zu bepflanzen. Garagen und überdachte Stellplätze (Carports)
sind aus mikroklimatischen und entwässerungstechnischen Gründen mit Dachbegrünungen zu versehen.

2.5

Flächen für das Anpflanzen sowie für die Erhaltung von Bäumen und Sträuchern
Auf dem Flurstück 25660/3 ist zum Teil älterer Baumbestand vorhanden. Acht der
vorhandenen Bäume wurden als erhaltenswert eingestuft und werden entsprechend
im Bebauungsplan festgesetzt. Drei Bäume unmittelbar an der Straßenbegrenzungslinie der Leopoldstraße wurden als nicht erhaltenswert eingestuft und sollen entfallen.
Innerhalb der künftigen öffentlichen Grünfläche wird die Neuanpflanzung von
6 Bäumen festgesetzt.

Örtliche Bauvorschriften

3.1.

Dachgestaltung
Die zulässige Dachneigung wird in Angleichung an die Festsetzung für die
umgebenden Gebiete auf 0°-30° festgesetzt.
Zur Dacheindeckung sollen keine glänzenden und reflektierenden Materialen
verwendet werden, um optische Beeinträchtigungen durch Blendung aufgrund von
Spiegelung der Sonnenstrahlung zu vermeiden. Ausgenommen von dieser Vorschrift
sind Sonnenkollektoren, da die Nutzung von Sonnenenergie ermöglicht werden soll.
Flächdächer sind aus gestalterischen und ökologischen Gründen zu begrünen.

3.2.

Antennen
Die Zahl der zulässigen Parabolantennen wird auf maximal eine je Gebäude
festgesetzt um optische Beeinträchtigungen des Wohngebietes zu begrenzen.

3.3.

Gestaltung von Freiflächen
Die Festsetzungen zur Gestaltung der privaten Freiflächen erfolgen aus
gestalterischen Gründen, die zur Befestigung von Stellplätzen aus ökologischen
Gründen.

Planungsgrundsätze und Abwägung

4.1.

Belange des Wohnens
Das Plangebiet ist aufgrund seiner Lage innerhalb umgebender Wohnnutzungen für
weitere Wohnnutzungen in besonderer Weise geeignet. Die für das Wohnen
notwendigen Infrastruktureinrichtungen sind in der Umgebung des Gebietes
vorhanden.
Ein ausgebauter öffentlicher Kinderspielplatz ist im Wohnquartier bisher nicht
vorhanden. Im Kinderspielplatzbedarfsplan (Fortschreibung von 1996) ist für das
Quartier jedoch ein Spielplatz empfohlen, da sich die Bevölkerungsstruktur im Gebiet
nach Abzug der Kanadier geändert hat.

4.2.

Belange des Verkehrs
Das Wohnquartier ist über die Schwarzwaldstraße an die Lahrer Innenstadt
angebunden. Über die nahegelegene Bundesstraße 3 ist eine gute Anbindung an die
weiteren örtlichen und überörtlichen Verkehrswege gegeben. Aufgrund der Nähe zum
Busbahnhof und Bahnhof ist das Gebiet zudem überdurchschnittlich gut an das Netz
des ÖPNV angebunden.
Auf dem Flurstück im Eckbereich der Schwarzwald- und der Leopoldstraße befindet
sich derzeit ein öffentlicher Parkplatz, der das Parken von bis zu 25 Pkw ermöglicht.
Im Zuge der Realisierung des Spielplatzes werden diese entfallen. Stattdessen sollen
entlang der Leopoldstraße 12 Stellplätze neu hergestellt werden.
6

4.3.

Belange des Umweltschutzes
Immissionsschutz
Von den öffentlichen Stellplätzen und dem Kinderspielplatz werden Lärmemissionen
ausgehen.
Da die Anzahl der öffentlichen Stellplätze gegenüber der vorhandenen Situation von
ca. 25 auf 12 reduziert wird, werden sich die aus der Nutzung der Parkplätze
resultierenden Auswirkungen (Verkehrsaufkommen/Schallemissonen) auf die
umgebenden Wohnnutzungen nicht nachteilig verändern.
Die vom neu anzulegenden Kinderspielplatz ausgehenden Schallemissionen sind
gemäß Bundes-Immissionsschutzgesetz nicht als schädliche Umwelteinwirkungen
anzusehen.

4.4.

Weitere Umweltbelange
Die im Plangebiet vorhandenen und für erhaltenswert erachteten Bäume werden
entsprechend im Bebauungsplan festgesetzt. Darüber hinaus sind für Eingriffe, die
aufgrund der Aufstellung eines Bebauungsplanes der Innenentwicklung zu erwarten
sind, keine ökologischen Ausgleichsmaßnahmen erforderlich.

Herstellungskosten / finanzielle Auswirkungen
Für die Realisierung des Kinderspielplatzes sind Mittel in Höhe von 115.000 Euro im
Haushaltsplan für 2012 eingestellt.
Die Kosten für den Bau der Stellplätze liegen bei ca. 30.000 Euro. Diese Mittel
werden aus dem Budget 2012 der Abteilung Tiefbau gedeckt.

Städtebauliche Daten
Reines Wohngebiet
Öffentliche Grünfläche/ Spielplatz
Öffentliche Parkplatz
Öffentliche Straßenverkehrsfläche
Geltungsbereich insgesamt

ca. 2.600 m²
ca. 1.265 m²
ca.
150 m²
ca.
550 m²
ca. 4.565 m²

Sabine Fink
Stadtbaudirektorin