Beschlussvorlage (- Planungsrechtliche Festsetzungen, Örtliche Bauvorschriften, Begründung)

                                    
                                        Bebauungsplan AREAL TRAMPLER, 1. Änderung und Erweiterung
Planungsrechtliche Festsetzungen

Stadt Lahr

29. Juni 2015
AZ.: Lö

Stadtplanungsamt

Bebauungsplan AREAL TRAMPLER, 1. Änderung und Erweiterung
Planungsrechtliche Festsetzungen gemäß § 9 BauGB und BauNVO

Rechtsgrundlagen
-

Baugesetzbuch (BauGB) i.d.F. vom 23. September 2004, zuletzt geändert durch Gesetz
vom 20. November 2014
Baunutzungsverordnung (BauNVO) i.d.F. vom 23. Januar 1990, zuletzt geändert durch
Gesetz vom 11. Juni 2013
Planzeichenverordnung (PlanzV) i.d.F. vom 18. Dezember 1990, geändert durch Gesetz
vom 22. Juli 2011
Landesbauordnung (LBO) i.d.F. vom 5. März 2010, zuletzt geändert durch Gesetz vom
11. November 2014
Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) vom 29. Juli 2009, zuletzt geändert durch Gesetz
vom 7. August 2013

In Ergänzung der Planzeichnung wird Folgendes festgesetzt:
0.

Abgrenzungen

0.1

Grenze des räumlichen Geltungsbereichs des Bebauungsplans (§ 9 (7)
BauGB)

0.2

Abgrenzung von Baugebieten mit unterschiedlicher Art sowie mit
unterschiedlichem Maß der baulichen Nutzung

1.

Art der baulichen Nutzung (§ 9 (1) Nr.1 BauGB)

1.1

Mischgebiet (§ 6 BauNVO)
Im Mischgebiet (MI, Teilbereich 2) sind Gartenbaubetriebe, Tankstellen
und Vergnügungsstätten im Sinne des § 4a (3) Nr. 2 BauNVO
unzulässig (§ 1 (5) BauNVO).

0,4

2.

Maß der baulichen Nutzung (§ 9 (1) Nr.1 BauGB)

2.1

Grundflächenzahl (GRZ) (§§ 16 (2) Nr.1, 17 und 19 BauNVO)
Zur GRZ siehe Nutzungsschablonen in der Planzeichnung

1

Bebauungsplan AREAL TRAMPLER, 1. Änderung und Erweiterung
Planungsrechtliche Festsetzungen
Im MI darf die zulässige Grundfläche durch Stellplätze und ihre
Zufahrten sowie Nebenanlagen im Sinne von § 14 BauNVO bis zu
einer GRZ von 0,8 überschritten werden. Bei Überschreitungen der
GRZ über das Maximalmaß hinaus sind Dachbegrünungen
vorzunehmen. Die vegetationsfähige Substratschicht muss mindestens
10 cm dick sein und einen hohen Anteil an Aktivkohle aufweisen. Pro
auszugleichendem Quadratmeter Bodenfläche sind 0,5 m² in der
genannten Weise zu begrünen.
2.2

Geschossflächenzahl (GFZ) (§§ 16 (2) Nr. 2, 17 und 20 (2) BauNVO)
Zur GFZ siehe Nutzungsschablonen in der Planzeichnung

1,2
2.3

Zahl der Vollgeschosse (VG) (§§ 16 (2) Nr. 3 und 20 (1) BauNVO in
Verbindung mit § 2 (6) LBO)
Als Höchstmaß

III

Zur Zahl der VG siehe Nutzungsschablonen in der Planzeichnung
2.4

Höhe baulicher Anlagen (§§ 16 (2) Nr. 4 und 18 (1) BauNVO)
Traufhöhe in Meter über der vorhandenen Geländeoberfläche als
Höchstmaß. Oberer Bezugspunkt für die Traufhöhe ist der Schnittpunkt
der senkrechten Außenwand mit der unteren Dachhaut.

TH 11,5 m

3.

Bauweise, überbaubare und nicht überbaubare Grundstücksflächen (§ 9 (1) Nr. 2 BauGB)

3.1

Bauweise (§ 22 BauNVO)
Geschlossene Bauweise / offene Bauweise

g/o
3.2

Überbaubare Grundstücksfläche (§ 23 BauNVO)
Baugrenze (§ 23 (1 und 3) BauNVO)

4.

Flächen für Nebenanlagen sowie Flächen für Stellplätze und
Garagen (§ 9 (1) Nr. 4 und 22 BauGB)
Flächen für Stellplätze und Garagen (§ 12 BauNVO)
Garagen und überdachte Stellplätze (Carports) sind nur in den
Bauflächen und den gekennzeichneten Flächen zulässig.
Ein- und Ausfahrten von öffentlichen Verkehrsflächen
Stellplatzanlagen sind nur maximal 7 m Breite zulässig.

2

auf

Bebauungsplan AREAL TRAMPLER, 1. Änderung und Erweiterung
Planungsrechtliche Festsetzungen
5.

Flächen für besondere Anlagen und Vorkehrungen zum Schutz
vor schädlichen Umwelteinwirkungen im Sinne des Bundesimmissionsschutzgesetzes (BImSchG) sowie die zum Schutz vor
solchen Einwirkungen oder zur Vermeidung oder Minderung
solcher Einwirkungen zu treffenden baulichen und sonstigen
technischen Vorkehrungen (§ 9 (1) Nr. 24 BauGB)
Hinweis: Die folgenden Festsetzungen resultieren aus der
schalltechnischen Untersuchung (Geräuschimmissionsprognose) der
Ingenieurgesellschaft rw Bauphysik, Schwäbisch Hall, vom 14. April
2015 (siehe Anlage) zum Neubau eines Lebensmittelmarktes.
Ziel der Untersuchung ist, die Immissionsverträglichkeit des Marktes
mit dem (Wohn-)Umfeld zu überprüfen bzw. Lärmschutzmaßnahmen
zu definieren, die eine Verträglichkeit sicherstellen.
Um die zulässigen Immissionsrichtwerte der TA Lärm einzuhalten, sind
die nachfolgenden Lärmschutzmaßnahmen einzuhalten:







Beschränkung der Warenanlieferung auf den Zeitraum zwischen 6
und 22 Uhr. Eine Anlieferung zur Nachtzeit (22 – 6 Uhr) ist nicht
immissionsverträglich.
In die Südfassade der eingehausten Anlieferung ist eine
schließbare Toranlage einzubauen, welche bei Ladetätigkeiten zu
schließen ist. Die Schalldämmung von üblichen Sektionaltoren
beträgt R’w = 25 dB und ist auch hier vorzusehen.
Das
Einkaufswagendepot
ist
dreiseitig
(Nord/West/Ost)
einzuhausen. Die Einhausung ist bis zur südlichen Gebäudekante
zu verlängern und die Einkaufswägen dürfen erst ab der Mitte in
Richtung Norden abgestellt werden. Empfohlen wird eine
Einhausung aus einer einfachen Brettschalung (Stülp- oder
Deckelschalung), aus einem einfachem Profilblech oder einer
verglasten Konstruktion aus Kunststoff- oder Echtglas.
Der von der Nordfassade und von der Westfassade sowie vom
Dach des Technikraumes abgestrahlte Schallleistungspegel ist auf
jeweils Lw = 60 dB(A) pro Fassade bzw. Dach zu beschränken.

6.

Flächen für das Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und
sonstigen Bepflanzungen (§ 9 (1) Nr. 25a BauGB)

6.1

Pflanzgebot für Dächer und Mauern
Flachdächer (0°-5°), die nicht zur Erzeugung von Solarenergie oder als
Dachterrassen genutzt werden, sind dauerhaft extensiv zu begrünen
(siehe auch Ziffer 2.1).
Frei stehende Außenwände, die mit über 1 m Höhe in Erscheinung
treten, sind dauerhaft zu begrünen. Dies kann durch Rank- bzw.
Kletterpflanzen erfolgen oder durch vor die Wand gepflanzte Hecken,
Büsche und Sträucher.

3

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Planungsrechtliche Festsetzungen
6.2

Anpflanzen von Bäumen
Entsprechend der Planeinzeichnung sind Laubbäume geeigneter Art
(z.B. Spitzahorn, Feldahorn, Hainbuche, Winterlinde) zu pflanzen und
dauerhaft zu erhalten. Der Stammumfang in 1 m Höhe muss
mindestens 18 cm betragen. Geringfügige Abweichungen vom
vorgegebenen Standort sind zulässig.
Pro angefangene 200 qm Grundstücksfläche ist ein Laubbaum in der
oben genannten Qualität zu pflanzen.
Auf die Bestimmungen des
Württemberg wird hingewiesen.

Nachbarrechtsgesetzes

Baden-

Baumförmig wachsende Koniferen dürfen nur untergeordnet verwendet
werden.
6.3

Erhaltung von Bäumen
Entsprechend gekennzeichnete Bäume sind dauerhaft zu erhalten und
bei Absterben zu ersetzen. Sie sind während der Bauarbeiten in
geeigneter Weise zu schützen (DIN 18920). Der Wurzelbereich darf
nicht überschüttet oder abgegraben werden.

D

7.

Nachrichtliche Übernahmen von nach anderen gesetzlichen
Vorschriften getroffenen Festsetzungen (§ 9 (6) BauGB)

7.1

Gebäude, die dem Denkmalschutz unterliegen

7.2

Fund von Kulturdenkmalen
Da im Plangebiet bisher unbekannte archäologische Bodenfunde
zutage treten können, ist der Beginn von Erschließungsarbeiten sowie
allen weiteren Erd- und Aushubarbeiten frühzeitig mit dem
Regierungspräsidium Stuttgart, Landesamt für Denkmalpflege
abzustimmen. Gemäß § 20 Denkmalschutzgesetz sind auch im
weiteren Baufortschritt auftretende Funde (Scherben, Knochen, Mauerreste, Metallgegenstände, Gräber, auffällige Bodenverfärbungen u.Ä.)
umgehend zu melden und bis zur sachgerechten Dokumentation und
Ausgrabung im Boden zu belassen. Mit Unterbrechungen der
Bauarbeiten ist ggf. zu rechnen und Zeit zur Fundbergung
einzuräumen.

4

Bebauungsplan AREAL TRAMPLER, 1. Änderung und Erweiterung
Planungsrechtliche Festsetzungen
7.3

Bauschutzbereich für Flugverkehr (§ 12 (3) Nr. 1a Luftverkehrsgesetz)
Das Planvorhaben berührt den Bauschutzbereich des derzeitigen
Verkehrslandeplatzes Lahr. Eine maximale Bauhöhe wird gemäß § 13
LuftVG von 199,6 m über NN festgesetzt. Nur bei Überschreitung
dieser Bauhöhe sind Bauanträge dem Regierungspräsidium Freiburg zivile Luftfahrtbehörde - im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens
zur Zustimmung vorzulegen (§ 12 Abs.2 Satz 4 LuftVG).
Hingewiesen wird darauf, dass auch die Aufstellung von Baukränen
nach den Bestimmungen des LuftVG genehmigungspflichtig ist. Eine
entsprechende Genehmigung ist gesondert mindestens 4 Wochen vor
der beabsichtigten Aufstellung des jeweiligen Baukrans vom
Unternehmer beim Regierungspräsidium Freiburg zu beantragen. Ein
Merkblatt ist den einzelnen Baugenehmigungsbescheiden beizufügen
und zu beachten.
Gegen die Aufstellung und den Betrieb von Baukränen mit einer
Gesamthöhe bis 230 m über NN (inklusive Ausleger) werden keine
Bedenken erhoben, wenn diese mit einer Tages- und Nachtkennzeichnung gemäß der "Allgemeinen Verwaltungsvorschrift zur
Kennzeichnung von Luftfahrthindernissen des Bundesministeriums für
Verkehr, Bau- und Wohnungswesen" vom 02.09.2004 versehen
werden.
Es wird außerdem darauf hingewiesen, dass mit Belästigungen durch
den Flugbetrieb zu rechnen ist, die Planung in Kenntnis dieser
möglichen Beeinträchtigung erstellt wird und somit Rechtsansprüche
gegen den Betreiber des Flughafens, die mit Beeinträchtigungen durch
den Flugbetrieb begründet werden, nicht bestehen.
Ebenso ist mit Fluglärm durch an- und abfliegende Hubschrauber zu
den Landeplätzen von Ortenauklinikum und Herzzentrum zu rechnen.

8.

Hinweise

8.1

Geotechnik / Grundwasserschutz
Als Baugrund stehen Schwemmlöss und ältere Talablagerungen der
Schutter an. Bei etwaigen geotechnischen Fragen im Zuge der weiteren
Planungen oder von Bauarbeiten (z. B. zum genauen Baugrundaufbau,
zu Bodenkennwerten, zur Wahl und Tragfähigkeit des Gründunghorizontes, zum Grundwasser, zur Baugrubensicherung) werden objektbezogene Baugrunduntersuchungen gemäß DIN EN 1997-2 bzw. DIN
4020 durch ein privates Ingenieurbüro empfohlen. Ferner wird darauf
hingewiesen, dass im Anhörungsverfahren des Landesamtes für
Geologie, Rohstoffe und Bergbau (LGRB) als Träger öffentlicher
Belange keine fachtechnische Prüfung vorgelegter Gutachten oder von
Auszügen daraus erfolgt.
Grundwasserstände im Plangebiet liegen nicht vor.

5

Bebauungsplan AREAL TRAMPLER, 1. Änderung und Erweiterung
Planungsrechtliche Festsetzungen
Wenn aus zwingenden Gründen auf ein Bauen im Grundwasser nicht
verzichtet
werden
kann,
ist
eine
bauplanungsrechtliche
Ausnahmegenehmigung erforderlich, die nur in begründeten Einzelfällen
und erst nach Ausschluss möglicher Alternativen erteilt werden kann.
Für unvermeidbare bauliche Anlagen unterhalb des mittleren
Grundwasserstandes sowie für Grundwasserabsenkungen im Rahmen
von Bauvorhaben ist zus. eine separate wasserrechtliche Erlaubnis bei
der zuständigen Wasserbehörde (Landratsamt Ortenaukreis) zu
beantragen.
Bauliche Anlagen unterhalb des höchsten Grundwasserstandes sind
wasserdicht und auftriebssicher auszuführen. Zur Herstellung der
Abdichtung von Baukörpern / Bauteilen und sonstiger Anlagen dürfen
keine Stoffe verwendet werden, bei denen eine Schadstoffbelastung des
Grundwassers zu besorgen ist.
Die Herstellung einer Dränage zum Absenken und Fortleiten von
Grundwasser ist unzulässig.
8.2

Altlasten
Im Bereich des Planungsgebietes befindet sich der Altstandort
„Leichtmetallwarenfabrik Kaiserstraße 89“. Dazu wird auf die
Begründung zum Bebauungsplan (Ziffer 2.3.2) verwiesen.

9.

Nutzungsschablone

Art der baulichen Nutzung

Zahl der Vollgeschosse
Traufhöhe

Grundflächenzahl (GRZ)

Geschossflächenzahl (GFZ)

Dachneigung

Bauweise

Sabine Fink
Stadtbaudirektorin

6

Stadt Lahr
Stadtplanungsamt

29. Juni 2015
Az.: Lö

Bebauungsplan AREAL TRAMPLER, 1. Änderung und Erweiterung
Örtliche Bauvorschriften gemäß § 74 LBO i.V.m. § 9 (4) BauGB
Rechtsgrundlagen
-

Baugesetzbuch (BauGB) i.d.F. vom 23. September 2004, zuletzt geändert durch Gesetz
vom 20. November 2014
Landesbauordnung (LBO) i.d.F. vom 5. März 2010, zuletzt geändert durch Gesetz vom
11. November 2014

1.
0° - 10°
30° - 40°

2.

Anforderungen an die äußere Gestaltung baulicher Anlagen § 74 (1) Nr.1 LBO
Entsprechend jeweiligem Planeintrag sind flache (Dachneigung 0°-10°) oder geneigte
Dächer (30°-40°) zulässig. Zur Dacheindeckung sind nicht-glänzende Materialien
vorzusehen. Ausgenommen hiervon sind Anlagen zur Nutzung von Sonnenenergie.
Diese dürfen auf flachen Dächern nicht aufgeständert werden.
Gestaltung von Freiflächen § 74 (1) Nr. 3 LBO
Mit dem Baugesuch ist gemäß § 1 (5) Bauvorlagenverordnung ein Freiflächengestaltungsplan mit Lage, Umfang, Größe der Bepflanzung, Baumarten und
Geländemodellierung einzureichen. Er wird Teil der Baugenehmigung.

3.

Antennen § 74 (1) Nr. 4 LBO
Pro Gebäude ist jeweils nur eine Antennenanlage oder ein Parabolspiegel zulässig.
Ausnahmsweise können weitere zugelassen werden, wenn anderweitig der
Empfang von Rundfunkprogrammen nicht sichergestellt werden kann. Sie sind an
der dem öffentlichen Straßenraum abgewandten Gebäudeseite anzubringen.

4.

Werbeanlagen § 74 (1) Nr. 2 LBO
Werbeanlagen sind nur an der Stätte der Leistung zulässig. Sie dürfen eine Größe
von 4 m² nicht überschreiten und nicht über die Dachtraufe ragen. Bewegte und
wechselnde Werbeanlagen sind allgemein nicht zulässig.

5.

Niederschlagswasser § 74 (3) Nr. 2 LBO
Unbelastetes Regenwasser der Dachflächen ist zumindest teilweise in eine Zisterne
o.Ä. abzuleiten und für die Bewässerung der Freiflächen zu nutzen. Davon kann
abgesehen werden, wenn nachgewiesen wird, dass durch geeigneten Dachaufbau
(Dachbegrünung) eine Retention erfolgt. Eine Kombination der Verfahren ist
möglich. Als Überlauf ist ein Anschluss an die Kanalisation vorzusehen.

Sabine Fink
Stadtbaudirektorin

Stadt Lahr

29. Juni 2015
Az.: Lö

Stadtplanungsamt

Bebauungsplan AREAL TRAMPLER, 1. Änderung und Erweiterung
sowie hierzu erlassene Örtliche Bauvorschriften
Begründung
A

Verfahrensablauf
Aufstellungsbeschluss gemäß § 2 (4) i.V.m. (1) BauGB

27.07.2015

Offenlegungsbeschluss

27.07.2015

Offenlage gemäß § 3 (2) und § 4 (2) BauGB

10.08. – 11.09.2015

Satzungsbeschluss gemäß § 10 BauGB
Öffentliche Bekanntmachung
B

Begründung

1.

ALLGEMEINES

1.1

Geltungsbereich, Lage des Plangebiets
Der rund 1,8 ha große Geltungsbereich des Bebauungsplanes AREAL TRAMPLER
wird im Norden durch die Bergstraße, im Osten durch die Friedhofstraße, im Süden
durch die Kaiserstraße und im Westen durch die Grenze zum Grundstück der
„Imhausen-Villa“ abgegrenzt. Das Plangebiet der 1. Änderung mit insgesamt rund
7.500 m² umfasst die Flächen des Penny-Marktes an der Friedhofstraße und des
südlich gelegene denkmalgeschützte Gebäudes. Hinzu kommt noch die Fläche der
Friedhofstraße, die bislang Bestandteil des östlich angrenzenden Bebauungsplanes
ALTSTADTQUARTIER 1 von 1980 war. Die genaue räumliche Abgrenzung ist dem
zeichnerischen Teil des Bebauungsplans zu entnehmen.

1.2

Anlass und Ziel der Planaufstellung
Das Gelände wurde 1981 durch den Bebauungsplan AREAL TRAMPLER überplant.
Dieser setzt im Osten Misch-, in der Mitte und im Westen Allgemeine Wohngebietsflächen fest.
Im östlichen Grenzbereich des Bebauungsplanes liegt der Penny-Markt Friedhofstraße.
Das Unternehmen beabsichtigt, diesen abzureißen und 2015/16 funktional sowie
gestalterisch zeitgemäß mit einer erhöhten Verkaufsfläche von knapp 800
Quadratmetern neu zu errichten. Da sich in diesem Teilbereich der Bebauungsplan
AREAL TRAMPLER stark am Bestand orientiert, ist hierfür eine Planänderung
erforderlich. Zudem wird der Geltungsbereich über die Friedhofstraße nach Osten hin
erweitert, um die Lage der Straße und der auf der Westseite der Straße gelegenen
öffentlichen Stellplätze planungsrechtlich zu sichern. Der bisherige Bebauungsplan

Bebauungsplan AREAL TRAMPLER, 1. Änderung und Erweiterung
Begründung
ALTSTADTQUARTIER 1 sah eine Verlegung der Stellplätze nach Osten und
dementsprechend eine Verlegung der Straße nach Westen vor. Diese Planung wird
nicht mehr weiterverfolgt.
Ein langfristiges städtebauliches Ziel für die Friedhofstraße ist eine geschlossene
mehrgeschossige Bebauung. Dies wird durch entsprechende Festsetzungen
grundsätzlich ermöglicht.
Da es sich hier eindeutig um einen Bebauungsplan der Innenentwicklung handelt,
gelten die Bestimmungen des § 13a BauGB (beschleunigtes Verfahren).
1.3

Flächennutzungsplan
Im wirksamen Flächennutzungsplan (FNP) von 1998 wird der Bereiche als gemischte
Baufläche dargestellt. Nachdem sich hier keine Änderungen ergeben, ist der
Bebauungsplan aus dem FNP entwickelt.

2.

PLANINHALTE

2.1

Bebauung

2.1.1 Art der baulichen Nutzung
Mischgebiet
Mit der Bebauungsplan-Änderung ergibt sich keine Veränderung der städtebaulichen
Grundkonzeption für den Bereich westlich und östlich der unteren Friedhofstraße. Hier
soll weiterhin ein gemischt genutztes Stadtquartier bestehen. Daher bleiben die
entsprechenden Bauflächen als Mischgebiet festgesetzt. Wohnen und Gewerbe
(insbesondere Läden, Büros, Praxen) sollen so in enger räumlicher Beziehung
ermöglicht werden und zu einem urbanen Quartierscharakter beitragen. Um dieses
Nebeneinander nicht unzumutbar zu stören, werden Gartenbaubetriebe, Tankstellen
und Vergnügungsstätten im Sinne des § 4a (3) Nr. 2 BauNVO ausgeschlossen.
2.1.2 Maß der baulichen Nutzung
Es wird das städtebauliche Ziel verfolgt, eine der Umgebung entsprechende bauliche
Dichte in diesem innenstadtnahen Quartier zu erhalten.
Grundflächenzahl (GRZ) / Geschossfläche (GFZ)
Die Festsetzung der Grundflächenzahl mit 0,4 entspricht der Forderung des BauGB
nach einem sparsamen Umgang mit Grund und Boden. Da eine für die Innenstadtnähe
typische Nutzungsdichte angestrebt wird, werden die in § 17 (1) BauNVO bestimmten
Obergrenzen für die Grundflächenzahl und die Geschossflächenzahl voll ausgeschöpft.
Aus den oben genannten Gründen und um die angestrebte Grundstücksnutzung nicht
wesentlich zu erschweren, darf die zulässige Obergrenze der GRZ durch Zufahrten,
Stellplätze und Nebenanlagen im Sinne von § 14 BauNVO gemäß § 19 (4) Satz 2 und
3 bis zu einer GRZ von 0,8 überschritten werden.

2

Bebauungsplan AREAL TRAMPLER, 1. Änderung und Erweiterung
Begründung
Zahl der Vollgeschosse
Das festgesetzte Höchstmaß entspricht der umgebenden Bebauung. Damit wäre eine
(spätere) Aufstockung des eingeschossig vorgesehenen Lebensmittelmarktes oder
eine mehrgeschossige Neubebauung planungsrechtlich möglich.
2.1.3 Bauweise, überbaubare Flächen
In der südlichen Friedhofstraße dominiert die geschlossene Bauweise. Daher sowie
aus Gründen des Flächensparens, der Energieeffizienz und des Lärmschutzes wird sie
auch für den Änderungsbereich festgesetzt.
Für das denkmalgeschützte Gebäude an der Kaiserstraße wird – orientiert an der
Bestandssituation – die offene Bauweise festgesetzt.
Die überbaubaren Grundstücksflächen sind mittels Baugrenzen im Plan abgegrenzt
und so bemessen, dass die Bebauung trotz angestrebter städtebaulicher Ordnung
nach individuellen Bedürfnissen errichtet werden kann.
2.1.4 Flächen für Stellplätze, Garagen und Zufahrten
Die Festsetzungen für den ruhenden Verkehr erfolgen im Hinblick auf die benachbarte
Wohnbebauung. Die Regelung der Zufahrtsbreite der Stellplatzanlage erfolgt zur
Flächeneinsparung und Stadtbildpflege.
2.2

Verkehr

2.2.1 Erschließung
Die Straßen und Gehwege, die das Areal abgrenzen, erschließen es vollständig.
Weitere öffentliche Verkehrsflächen sind daher nicht notwendig. Entlang der
Friedhofstraße und im Einmündungsbereich zur Bergstraße sind kleinere Korrekturen
bei der Fahrbahnbreite vorgesehen. Die im östlich angrenzenden Bebauungsplan
ALTSTADTQUARTIER 1 festgesetzte Verlegung der Friedhofstraße und der daran
gelegenen öffentlichen Stellplätze wird verkehrsplanerisch nicht mehr verfolgt. Daher
wird dieser Bereich mit entsprechend geänderten Festsetzungen in den
Bebauungsplan AREAL TRAMPLER, 1. Änderung integriert. Durch benachbarte
Bushaltestellen ist eine gute ÖPNV-Erschließung gewährleistet.
2.2.2 Ruhender Verkehr
Insgesamt bleibt im Plangebiet die Anzahl der Stellplätze für Kunden in etwa gleich.
Durch die Erweiterung des Lebensmittelmarktes und dessen Grundstücks reduziert
sich jedoch die Zahl der öffentlichen Stellplätze an der Friedhofstraße um rund 10.
2.3

Umweltbelange

2.3.1 Lärm
Zur Ermittlung und planerischen Bewältigung der Lärmsituation im Plangebiet wurde
auf der Grundlage der Bebauungskonzeption eine schalltechnische Untersuchung
erstellt. Für den Neubau des Lebensmittelmarktes war eine Geräuschimmissionsprognose erforderlich, um die Immissionsverträglichkeit mit dem (Wohn-)Umfeld zu
prüfen.

3

Bebauungsplan AREAL TRAMPLER, 1. Änderung und Erweiterung
Begründung
Damit die Immissionsrichtwerte der hierfür geltenden TA Lärm eingehalten werden,
sind diverse Maßnahmen vorzusehen. Diese umfassen zeitliche Beschränkungen der
Belieferung, Einhausung von Lieferzone und Einkaufswagenboxen sowie
schallreduzierende Maßnahmen an Fassaden und Dächern.
Die einzelnen Vorkehrungen werden im Bebauungsplan festgesetzt.
2.3.2 Altlasten
Im Plangebiet befindet sich der Altstandort „Leichtmetallwarenfabrik Kaiserstraße 89“.
Dieser war im Jahr 1990 durch den TÜV Südwest untersucht worden. Es wurde ein
Lösemittelschaden halogenierter Kohlenwasserstoffe (HKW) im Untergrund
festgestellt. Zusätzlich führte das Ingenieurbüro Krauss & Partner GmbH, Oldenburg,
im Juni 2014 eine Orientierende Erkundung mit Gefährdungsabschätzung durch.
Dieses kommt zu folgenden Schlussfolgerungen und Empfehlungen:
Im Zuge dieser Untersuchung sind auf den Grundstücken der Villa in der Kaiserstraße
89 sowie des Penny-Marktes und des Gewölbekellers in der Friedhofsstraße 14
Altlastensondierungen abgeteuft worden.
Nach Sichtung sämtlicher Analysenergebnisse muss – nach derzeitigem Kenntnisstand
– von kleinräumigen Bodenverunreinigungen mit Mineralölkohlenwasserstoffen (MKW)
im Prüfwertebereich der Bund/Länder Arbeitsgemeinschaft für Wasser (LAWA) im
Bereich des Abscheiders und des Füllstutzens des Heizöltanks im Gewölbekeller
ausgegangen werden. In diesem Bereich findet sich außerdem ein erhöhter PAKGehalt innerhalb des Maßnahmenschwellenwertes der LAWA. Die Ursache dürfte in
feinverteilter teerhaltiger Schwarzdecke im Untergrund liegen. In den Messstellen KRB
3/1 und KRB 9/2 werden polyzyklische aromatische Kohlenwasserstoff (PAK)Konzentrationen innerhalb des Prüfwertebereichs der LAWA analysiert.
Das Auffüllungsmaterial im Bereich des Abscheiders weist zusätzlich zur PAKBelastung erhöhte Schwermetallkonzentrationen (Kupfer und Zink) auf. Die
Belastungen beschränken sich allerdings nur auf das Auffüllungsmaterial. Im Zuge der
Entsiegelung und des Bodenabtrages ist das Material aus dem Bereich des
Abscheiders als Boden mit einem Zuordnungswert von Z 2 zu entsorgen. Das
Auffüllungsmaterial im Bereich des Heizölfüllstutzens ist sogar in die Kategorie > Z 2
gemäß LAGA Boden, 2004 einzustufen.
Die restlichen analysierten Bodenproben wiesen
Schafstoffgehalte an Schwermetalle und PAK auf.

vernachlässigbar

geringe

Da die Entsiegelungsarbeiten wegen des vorhandenen leichtflüchtigen halogenierten
Kohlenwasserstoffe-Schadens (LHKW) gemäß Angaben des zuständigen Umweltamtes sowieso begleitet werden müssen, sind die Bodenaushübe im Bereich des
Abscheiders und des Füllstutzens gutachterlich zu begleiten.
Das aufgenommene Material ist auf Anweisung des Gutachters zu separieren und zu
Haufwerken mit maximalen Größen von 500m³/1.000 to aufzuhalden. Die Haufwerke
sind durch einen zugelassenen Probennehmer gemäß LAGA PN 98 zu beproben, um
auf Basis der Untersuchungsergebnisse zu verwerten bzw. zu entsorgen.
Aus Gründen des Arbeitsschutzes ist während der Entsiegelungs- und Erdarbeiten
eine Absauganlage mit Reinigung wegen potentieller LHKW-Schadstoffnester
einzuplanen. LHKW sind leichtflüchtige Schadstoffe und können mit dieser Methode
gefasst werden.
4

Bebauungsplan AREAL TRAMPLER, 1. Änderung und Erweiterung
Begründung

Im Zuge des Bebauungsplanverfahrens soll die Gesamtmaßnahme mit der
zuständigen Fachbehörde beim Landratsamt abgestimmt werden. Der dann erreichte
Sachstand wird zum Satzungsbeschluss in den Bebauungsplan aufgenommen.
2.3.2 Sonstige Schutzgüter
Die 1. Änderung des Bebauungsplanes AREAL TRAMPLER verfolgt die Zielsetzung,
einen bereits bestehenden Lebensmittelmarktmarkt in erweiterter Form neu zu
errichten. Die Änderung wird deshalb nach den Bestimmungen des § 13a BauGB
(Bebauungsplan der Innenentwicklung) erstellt. Somit sind weder Umweltprüfung noch
Umweltbericht erforderlich – die Grundfläche liegt deutlich unter der gesetzlichen
Prüfgrenze von 20.000 Quadratmetern. Dennoch wurden die Umweltbelange der
Planung ermittelt und in die Abwägung einbezogen.
Erhebliche Umweltauswirkungen durch die geplante Bebauung sind nach der durch
das Stadtplanungsamt vorgenommenen schutzgutbezogenen Einschätzung nicht zu
erwarten. Für einzelne Schutzgüter wird die Situation gegenüber dem heutigen
Zustand nach Realisierung der Planung sogar verbessert.

Schutzgut

erheblich nicht
Bemerkungen
erheblich
Tiere, Pflanzen und
Verbesserung der Situation durch
ihre Lebensräume
großflächige Dachbegrünung. Festgesetzte Pflanzung von ca. 30 Bäumen
X
(private und öffentliche Flächen), um
Auswirkungen des (bereits bestehenden) Parkplatzes zu minimieren
Boden
Leicht erhöhte versiegelte Fläche, somit
X
geringfügige Verschlechterung gegenüber heutiger Situation
Wasser
Durch Bebauung und Parkplatz kein
erhöhter Beitrag zur GrundwasserX
neubildung durch Regenwasserversickerung, jedoch Rückhaltung durch
Gründächer
Luft
Keine direkten Auswirkungen auf den
Ausstoß von Luftschadstoffen, indirekte
X
positive Effekte durch zeitgemäße
energetische Konzepte
Klima
Durch leicht erhöhtes Grünvolumen
X
(Dach
und
Bäume)
geringfügige
Verbesserung des Kleinklimas
Landschaftsbild /
Positive Effekte für Stadtbild durch
Erholung
X
Neubau und Eingrünung, Gebiet spielt
für die Naherholung keine Rolle
FFH/VogelschutzKeine Schutzgebiete in der unmittelX
Gebiete
baren Nachbarschaft vorhanden

5

Bebauungsplan AREAL TRAMPLER, 1. Änderung und Erweiterung
Begründung
2.4

Örtliche Bauvorschriften
2.4.1 Gestaltung der Gebäude
Die Festsetzungen zu Dachform, -neigung, und -eindeckung orientieren sich am
Stadtbild in der Umgebung. Sie lassen Spielraum für individuelle Lösungen. Die
Beschränkung auf zwei Dachtypologien gewährleistet ein Mindestmaß an
gestalterischer Homogenität.
2.4.2 Freiflächengestaltungsplan
Gerade bei innenstädtischer Bebauung spielt die Qualität der Freiflächen aus
ökologischer und gestalterischer Sicht eine große Rolle. Die Umsetzung der
entsprechenden Festsetzungen ist in einem qualifizierten Freiflächengestaltungsplan
im Bauantragsverfahren nachzuweisen.
2.4.3 Werbeanlagen, Antennen
Die Einschränkung in der Verwendung von Werbeanlagen und Antennen erfolgt aus
gestalterischen Gesichtspunkten. Insbesondere die Kaiserstraße hat eine besondere,
stadtbildprägende Bedeutung. Vor allem die Platzierung von Parabolantennen auf der
Gebäuderückseite hat die Intention, im öffentlichen Straßenraum zu einem
harmonischen Gesamtbild beizutragen.
2.4.4 Niederschlagswasser, Entwässerungssystem
Anfallendes unbelastetes Oberflächenwasser der Dachflächen soll aus ökologischen
Gesichtspunkten und zur Abfederung von Abflussspitzen nicht komplett in die
Kanalisation abgeleitet werden.
Das bereits bebaute und befestigte Plangebiet ist (mit hohem möglichem
Versiegelungsgrad) Bestandteil des 2009 genehmigten Generalentwässerungsplanes
für die Kernstadt. Es ist je nach Einzugsbereich der Friedhof- bzw. der Kaiserstraße
problemlos über die vorhandenen Kanäle im Misch- bzw. im Trennsystem zu
entwässern. Ein Nachweis ist damit nicht erforderlich. Dennoch sind im Gebiet
Rückhaltungen durch Zisternen und insbesondere Dachbegrünungen festgesetzt.

2.6

Kosten
Dank der vorhandenen Infrastruktur sind für die Stadt keine Folgekosten zu
veranschlagen. Die Kosten für die baulichen Änderungen an der Friedhofstraße trägt
der Investor.

2.7

Städtebauliche Daten
Mischgebiet
Verkehrsfläche
Bebauungsplangebiet

ca. 0,53 ha
ca. 0,21 ha
ca. 0,75 ha

Sabine Fink
Stadtbaudirektorin

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