Datei: Beschlussvorlage (Projektmanagementbericht Oktober 2015)

16. November 2015

Projekt:

Sanierung Storchenturm
Bericht Nr.: 2

Erstellt: Abteilung Gebäudemanagement, Stadt Lahr

Sachstand:

08.10.2015

1.1 Projektbeschreibung:
Der Storchenturm ist der Rest einer hier um 1218/20 erbauten Tiefburg. Bemerkenswert sind heute noch die
rund 70 verschiedenen Steinmetzzeichen, die aus der Bauzeit auf der Außenseite der Bossenquader zu
erkennen sind. In der zweiten Hälfte des 17. Jahrhunderts wurde die Burg im Rahmen kriegerischer
Auseinandersetzungen völlig zerstört. 1757 kaufte die Stadt Lahr die Ruine und ließ sie bis auf den heutigen
Storchenturm abtragen. Der Turm diente als städtisches Gefängnis mit angeschlossener Folterkammer.
Trotz der offensichtlich menschenunwürdigen Haftbedingungen in dem Turm wurde die Nutzung bis in die
Mitte des 19. Jahrhunderts beibehalten. Der Storchenturm, von Nachbargebäuden verdeckt, blieb lange Zeit
unbeachtet. Erst als in den 1930er-Jahren das Gebäude unmittelbar davor an der Ecke Kreuzstraße/
Marktstraße abgerissen wurde rückte der Turm wieder in das Blickfeld der Lahrer Bevölkerung. Seit 1966
nimmt der Turm ein kleines Museum zur Geschichte der Geroldsecker Tiefburg auf und ist stets beliebtes
Fotomotiv bei Touristen. Insbesondere während der Chrysanthema.
Anfang Juni 2011 wurde der Turm aus Sicherheitsgründen für Besucher gesperrt. Da Sandsteinteile
herabzufallen drohten, wurden das Kreuzgewölbe sowie Fensterstürze mittels Holzgerüsten gestützt.
Ein Gutachten hat dann erst einmal Aufschluss darüber gegeben, dass die festgestellten Schäden nicht im
Zusammenhang mit den Baumaßnahmen am Alten- und Pflegeheim Spital auf dem Nachbargrundstück
stehen. In den folgenden Monaten fanden verschiedene Untersuchungen statt. Sogenannte Messspione
wurden angebracht, die über mehr als ein Jahr wöchentlich kontrolliert wurden. Danach konnte
ausgeschlossen werden, dass sich der Turm weiter merklich bewegt.
Ein statisch-konstruktives Gutachten des renommierten Büros Barthel und Maus aus München ergab, dass
eine grundlegende Sanierung des Turmes erforderlich ist.
Zu der starken vertikalen Rissbildung, der Risse in den Gewölben, den Fensternischen und im Treppenaufgang, kommt eine Verformung des ehemals kreisrunden Turmquerschnittes sowie Schäden an der
Steinsubstanz.

Bauherr:

Projektkosten:
Projektlaufzeit:
Projektdaten:

Fördermittel:

Stadt Lahr
Rathausplatz 4
77933 Lahr
ca. 808.000 € brutto
(inkl. Baunebenkosten)
03/2015 - 09/2015 (Bauphase)
ohne Innenraumsanierung
• denkmalgeschützt
• erbaut um das Jahr 1220
• Durchmesser ca. 8,8 m
• Höhe ca. 24,3 m
Denkmalschutzsonderprogramm
des Bundes ca. 150.000 €
Deutsche Stiftung Denkmalschutz
ca. 50.000 €
Denkmalschutzprogramm des
Landes ca. 140.000 €

Projekt:

Sanierung Storchenturm
Bericht Nr.: 2

Erstellt: Abteilung Gebäudemanagement, Stadt Lahr

Sachstand:

08.10.2015

1.2 Projektstand:
Schadensbild:
Der Baukomplex des Storchenturms in Lahr wies erhebliche Schäden am Mauerwerk auf. Es bestanden
sowohl statisch-konstruktive Schadensbilder (Risse, Verformungen) wie auch Substanzschäden am
Mauergefüge.
Im Wesentlichen dabei zu nennen waren:
• Starke vertikale Rissbildungen v. a. auf den ehemals feldseitigen Partien des Turmes
• Starke radiale Rissbildungen in den kuppeligen Gewölben des Turmes
• Ablösung / Verkippung der nordöstlichen Außenmauer nach außen, Abrisse von den Böden und
Zwischenwänden
• Flächige Zementüberfugung aller Oberflächen
• Starke Verschmutzung und lokal Krustenbildung auf allen Oberflächen
• Ausspülung und Zersetzung des historischen Mauermörtels, Durchfeuchtung der Sandsteinquader
• Salzbelastung des Mauerwerks, dauerfeuchte (vermutlich hygroskopische) Partien
• Undichte Abdeckungen der Ruinenmauern
Die Schäden sind im Wesentlichen auf folgende Ursachen zurückzuführen:
• Horizontalschub aus den Gewölben bedingt Aufweitung der Kreisgeometrie
• Vertikale Rissbildung in den konstruktiven Schwachstellen der Fensternischen auf der Turmaußenseite
• Sensitive Reaktion der Kreisgeometrie auf Vergrößerung des Radius
• Flächige Überfugung mit stark zementhaltigem Mörtel und Bildung von Schmutzkrusten bedingt
Speicherung von Nässe im Mauerwerk
Instandsetzungsmaßnahmen:
In enger Abstimmung mit den Denkmalbehörden wurde ein konkreter Sanierungsvorschlag ausgearbeitet:
• Sicherung des Turmquerschnittes über bewehrte, selbsttragende Bodenplatten in drei Etagen
• Anschluss über Zuganker an die Turmaußenmauer
• Vorsichtige kraftschlüssige Injektion der Risse
• Abnahme und Erneuerung der undichten Mauerabdeckungen aus Zement
• Restauratorische Reinigung der Oberflächen
• Restauratorische Abnahme von Schmutzkrusten
• Restauratorische Abnahme des stark zementhaltigen Fugenmörtels
• Ggf. Mörtelinjektion in stark ausgewaschenen Mauerpartien
• Entfernen von Bewuchs mit Wurzelwerk
• Reinigung der Fugen von organischem Material und aufgefrorenem Mörtel
• Ggf. restauratorische Festigung der Steinoberflächen
• Neuverfugung aller Oberflächen mit substanzverträglichem, denkmalgerechtem Mörtel auf Kalkbasis
• Entsalzung stark versalzener Mauerpartien
• Ggf. Teilerneuerung stark hygroskopisch-salzbelasteter Partien
• Einmauern gelockerter Steine
• Zimmermannsmäßige und denkmalgerechte Reparatur der Balkenköpfe und dem Dachwerk
• Instandsetzung der Dachhaut

Projekt:

Sanierung Storchenturm
Bericht Nr.: 2

Erstellt: Abteilung Gebäudemanagement, Stadt Lahr

Sachstand:

08.10.2015

Konstruktive Änderung der Sicherung des Turmquerschnittes:
Nach intensiver Beschäftigung mit der Geometrie des Gebäudes und der Erkundung von
Fußbodenaufbauten musste das Konzept aus dem statisch-konstruktiven Gutachten modifiziert und ergänzt
werden:
Damit die Ursache „Gewölbeschub“ beseitigt wird, wurde nun ein Ankersystem in Höhe des angreifenden
Gewölbeschubs vorgesehen. Die auf einen zentralen Punkt zusammenlaufenden Haftzuganker werden mit
einem ansprechend gestalteten Element gefasst. An diesem Teil bzw. an Muffen kann das System unter
Spannung gesetzt werden. Die dafür notwendigen Ankerbohrungen mit einer Tiefe von bis zu 2,5 Metern
wurden von einem Gerüst aus in alle Richtungen getätigt. Die Anker reichen bis in die 50-60cm dicke
Außenschale aus Bossensteinen und binden diese punktuell an dieses Rückhaltesystem an. Die äußeren
Steine wurden nicht durchbohrt, von außen ist das System nicht sichtbar.
Innenraumsanierung:
Erst nach nun erfolgten Einbau der statischen Sicherung ist die weitere Sanierung der Innenbereiche
möglich, diese soll in einem separaten Bauabschnitt nach Abschluss der Untersuchungen, Planungen und
Beauftragungen sowie nach der Chrysanthema 2015 bis ca. Ende Mai 2016 erfolgen. Vorgesehen sind
verkehrssichernde Maßnahmen sowie der Einbau einer neuen Beleuchtung. Abhängig vom Schadensbild
stehen Fugen- und Steinsanierungen sowie Entsalzungsmaßnahmen analog zur den Sanierungsarbeiten an
der Außenfassade an. Für die Innenarbeiten wird zum Jahresbeginn wieder der Holzzaun im Vorhof
installiert.
Sanierungsforschritt:
Im Vorfeld zum Baubeginn waren aufwändige Untersuchungen der Substanz sowie eine Schadenskartierung
erforderlich. Die Gerüststellung erfolgte daher bereits im Oktober 2014. Aufbauend auf den Ergebnissen
konnten die Natursteinarbeiten, die statische Sicherung des Turmes sowie die Arbeiten am Dachstuhl
ausgeschrieben werden.
Die Arbeiten begannen Anfang März 2015 mit dem Einrichten der Baustelle, dem Fugenausbau und dem
Abnehmen der Mauerabdeckung. Mitte März wurden dann die ersten Fugenmuster begutachtet. Die Qualität
der neuen Fugen, insbesondere die Verträglichkeit des Materials mit dem Sandstein, ist dabei wesentlich für
die Beständigkeit. Ende März wurden dann die Steinoberflächen teils mit Wasser- teils mit Sandstrahl
gereinigt und der Bewuchs inkl. Wurzeln entfernt. Vom April bis Juni 2015 wurden die schadhaften Steine
bearbeitet und im Einzelfall ausgetauscht oder ergänzt sowie die ca. 1850 Meter Fugen mit denkmalgerechten und substanzverträglichen Mörtel erneuert. Neu eingebrachte Steine distanzieren sich optisch vom
historischen Bestand. Dies ist eine klare Forderung von Seiten der Denkmalschutzbehörden. Die Mauerabdeckungen wurden mit einem neuen Mörtelbett versehen und erfolgreich Entsalzungsmaßnahmen im
Bereich des Turmeingangs ausgeführt. Parallel erfolgte die statische Sicherung von Innen mit einem
Zugankersystem in 3 Ebenen. In diesem Zuge wurden auch Hohlräume und Risse im Inneren des
Mauerwerks verfüllt und gefestigt durch Injektion von ca. 5 Tonnen schnellbindenden Spezialmörtel sowie
brüchige Mauerpartien zusätzlich mit Vernadelungen (im Mauerwerk eingelassene Stangen aus Edelstahl)
gesichert. Seit Anfang Mai bis Ende August 2015 wurden die Zimmerarbeiten am Dachtragwerk und die
Reparaturen an der Dachhaut ausgeführt. Im September wurden die Mauerabdeckungen mit einer
Bleiabdeckung versehen sowie Taubenschutznetze in die Öffnungen und im Traufbereich des Daches
montiert. Der Abbau des Gerüstes erfolgte planmäßig Mitte September 2015, rechtzeitig vor Beginn der
Aufbauarbeiten für die Chrysanthema 2015.
Derzeit wird der nächste Sanierungsabschnitt „Restaurierung der Innenräume“ geplant. Vorgesehen ist der
Beginn dieser Arbeiten zum Jahresbeginn, Ausschreibung und Beauftragung erfolgen noch in diesem Jahr.
Fertigstellung wird vorrausichtlich im Juni 2016 sein. Dann kann der Turm wieder für Besucher geöffnet
werden.

Projekt:

Sanierung Storchenturm
Bericht Nr.: 2

Erstellt: Abteilung Gebäudemanagement, Stadt Lahr

Sachstand:

08.10.2015

Reparatur der Mauerrisse an der Nord-Ost-Fassade
(Stellungnahme Herr Dietmar Bader, Fachplaner der Fassadensanierung)
Die sichtbaren Risse im Mauerwerk waren das Ergebnis der wechselvollen Geschichte des Bauwerkes.
Diese „Spuren der Zeit“ müssen nach dem Denkmalschutzgesetz (DSchG) Baden-Württemberg auch nach
einer Instandsetzung noch erfahrbar sein. Der Einbau von Bossensteinen, welche die historische Oberfläche
imitieren, wie man als Laie üblicherweise verfahren würde, würde in diesem Fall ein Trugbild erschaffen und
die Neuteile wären schon in wenigen Jahren nicht mehr von der Originalsubstanz zu unterscheiden. Beim
Betrachter könnte der Eindruck entstehen, dass der Turm mit diesen Steinen im Mittelalter errichtet worden
ist. Nach den derzeitigen Richtlinien zum denkmalpflegerischen Umgang mit Baudenkmalen ist eine Verschleierung der Risse keine Option.
Wenn in der zeitgenössischen Architektur Natursteine zum Bau verwendet werden, dann finden sich in der
Regel glatt geschliffene Oberflächen. Die mit der Denkmalschutzbehörde abgesprochene Entscheidung zu
dieser Sache war deshalb, das Baumaterial dem Original anzupassen, jedoch die Oberflächengestaltung
dem Zeitgeist. Die Farbigkeit der Neuteile wird sich im Laufe der Jahre an die historischen Steine anpassen,
der Verlauf der Risse bleibt aber für den aufmerksamen Beobachter erkennbar. Aus diesen Gründen war der
Einsatz von geschliffenen Mauerwerkssteinen der beste Kompromiss im Rahmen des Denkmalschutzgesetzes.
Es gibt für solche Problemlagen selbstverständlich noch andere Lösungen. Die Möglichkeiten sind diesbezüglich vielfältig aber von historisierenden Bossensteinen wird vehement abgeraten. Georg Dehio, der die
moderne Denkmalpflege einst begründete, prägte den Satz: „Den Raub der Zeit durch Trugbilder zu ersetzen
ist das Gegenteil von historischer Pietät.“

Projekt:

Sanierung Storchenturm
Bericht Nr.: 2

Erstellt: Abteilung Gebäudemanagement, Stadt Lahr

Sachstand:

08.10.2015

1.3 Projektbeteiligte:
Bauherr Stadt Lahr

Gebäudemanagement
Projektleitung/Projektmanagement
Silke Kabisch

Kaufmännisches Gebäudemanagement
Projektcontrolling
Silke Mast

Technisches Gebäudemanagement
Technische Projektleitung
Andreas Horn

Objekt- und Tragwerksplanung
Barthel & Maus Beratende Ingenieure GmbH,
München
Statisch-konstruktive Gutachten
Barthel & Maus Beratende Ingenieure
GmbH, München

Bauchemikalische Gutachten
Materialprüfanstalt, Stuttgart

Restauratorische Fachplanung
Dietmar Bader, Königsfeld

SiGeKo
Ingenieurberatung Wilfried Peter, Baden-Baden

Regierungspräsidium Freiburg
Abteilung Wirtschaft, Raumordnung, Bau-,
Denkmal- und Gesundheitswesen

Begleitende Bauforschung
Ingenieurbüro Lohrum, Kenzingen

Ausführende Firmen:
Natursteinreinigung: Landwehr-Pilich, Endingen
Natursteinarbeiten Mauerwerk: betzold+maak GmbH & Co.KG, Hinternah
Natursteinarbeiten Fugen: SDC GmbH & Co.KG, Satteldorf
Statische Sicherung: SDC GmbH & Co.KG, Satteldorf
Zimmererarbeiten: Holzbau Langenbach GmbH, Lahr
Blechnerarbeiten: Maurer & Kaupp GmbH & Co. KG, Schramberg
Reparatur Dachdeckung: Dörfler Dächer GmbH, Lahr
Gerüstbauarbeiten: Weber Gerüstbau GmbH & Co. KG, Freiburg
Elektroarbeiten: Eble Elektrotechnik GmbH, Neuried
Schlosserarbeiten: Bucher Metallbau GmbH, Seelbach
Taubenabwehr: AW Holz- und Bautenschutz, Freiburg

Projekt:

Sanierung Storchenturm
Sachstand: 08.10.2015

Bericht Nr.: 2 Erstellt: Abteilung Gebäudemanagement, Stadt Lahr
2.1 Qualitätssteuerung:
Legende:
Erläuterung Risikoeinstufung:
W = Eintrittswahrscheinlichkeit
S = Schadensausmaß

Risikobeschreibung
Allgemein:

Mangelnde
Kommunikation

Schlüsselperson fällt
aus

Wer trägt Risiko?

Planer - Bauherr

Vorschriften, Normen
werden nicht
Planer - Bauherr
eingehalten

Auswirkung

W S

Falsche
Materialien,
Mengen und
Bauweisen,
Nichteinhalten
von Terminen

Kompetenz fehlt

Risiko Handlungsweise

2 niedrig

Prozessabläufe
genau definieren

3 mittel

Lücke so schnell wie
möglich füllen.
"Vertretung" immer
auf dem Laufenden
halten

Falsche
Materialien,
Mengen und
Bauweisen

3 niedrig

Überprüfen ob
Vorschriften
eingehalten werden

Mehrkosten,
Zeitverzögerung

Kurzfristige
Entscheidung durch
die Behörde

Projektbezogene Risiken:
Denkmalschutzfragen Bauherr - Planer

mittel

Aufgrund kontinuierlicher Analyse und Bearbeitung werden die Risiken auf ein Minimum reduziert. Die
Qualität kann aufgrund der sorgfältigen Projektleitung und Projektsteuerung beibehalten werden.
Qualitätsreduzierung

Qualitätsänderungen

Beibehaltung der
Qualitätsvorgaben

Projekt:

Sanierung Storchenturm
Bericht Nr.: 2

Erstellt: Abteilung Gebäudemanagement, Stadt Lahr

Sachstand: 08.10.2015

2.2 Terminsteuerung (Fassadenarbeiten):
Leistungsphasen nach HOAI
LPH 1
Grundlagenermittlung
LPH 2
Vorplanung
LPH 3
Entwurfsplanung
LPH 4
Genehmigungsplanung
LPH 5
Ausführungsplanung
LPH 6
Vorbereitung der Vergabe
LPH 7
Mitwirkung bei der Vergabe
LPH 8
Objektüberwachung
LPH 9
Objektbetreuung und Dokumentation

Zeit (geplant)
3 Monate
1 Monat
3 Monate
2,5 Monate
1 Monat
0,5 Monate
2,5 Monate
9 Monate
4 Jahre

Status
abgeschlossen
abgeschlossen
abgeschlossen
abgeschlossen
abgeschlossen
abgeschlossen
abgeschlossen
abgeschlossen
in Bearbeitung

Stand der Planungsleistung (Fassadenarbeiten)
9
8
7
6
5
4
3
GEPLANT
IST
Heute

2
1
0
10.07.12

26.01.13

14.08.13

02.03.14

18.09.14

06.04.15

23.10.15

10.05.16

Vergabevorschriften, einschließlich der Befassung in den jeweiligen Gremien sind in der LPH 6 u. 7
berücksichtigt.
Nach LPH 1 wurde der Beschluss zur Durchführung der Maßnahme gefasst, Fördermittel beantragt,
Haushalsmittel bereit gestellt, Genehmigungen eingeholt und die Fachplaner sowie Gutachter
beauftragt.

Projekt:

Sanierung Storchenturm
Bericht Nr.: 2

Erstellt: Abteilung Gebäudemanagement, Stadt Lahr

Sachstand: 08.10.2015

2.2 Terminsteuerung (Innensanierung):
Leistungsphasen nach HOAI
LPH 1
Grundlagenermittlung
LPH 2
Vorplanung
LPH 3
Entwurfsplanung
LPH 4
Genehmigungsplanung
LPH 5
Ausführungsplanung
LPH 6
Vorbereitung der Vergabe
LPH 7
Mitwirkung bei der Vergabe
LPH 8
Objektüberwachung
LPH 9
Objektbetreuung und Dokumentation

Zeit (geplant)
3 Monate
1 Monat
3 Monate
2,5 Monate
1 Monat
1 Monat
1 Monat
6 Monate
4 Jahre

Status
abgeschlossen
abgeschlossen
in Bearbeitung
in Bearbeitung
beauftragt
beauftragt
beauftragt
beauftragt
beauftragt

Stand der Planungsleistung (Innensanierung)
9
8
7
6
5
4
3
2
GEPLANT
IST
Heute

1
0
10.07.12

26.01.13

14.08.13

02.03.14

18.09.14

06.04.15

23.10.15

10.05.16

Projekt:

Sanierung Storchenturm
Bericht Nr.: 2

Erstellt: Abteilung Gebäudemanagement, Stadt Lahr

Sachstand: 08.10.2015

Baufortschritt Fassadenarbeiten
100%

80%

60%

entspricht Bauzeitenplan
(optimal)
Trend (ideal)

40%

IST

20%

Heute

Bauzeit in Wochen

0%
0
März 2015

25
Oktober 2015

Die Baumaßnahme wurde fristgerecht fertig gestellt.
Baufortschritt Innensanierung
100%

80%

60%
entspricht Bauzeitenplan
(optimal)

40%

Trend (ideal)

20%

Heute

Bauzeit in Wochen
0%
0
Januar 2016

25
Juni 2016

Beginn der Innensanierung Januar 2016.
dauerhaft/kritische
Abweichung

temporäre/unkritische Abweichung

planmäßig

Projekt:

Sanierung Storchenturm
Bericht Nr.: 2

Erstellt: Abteilung Gebäudemanagement, Stadt Lahr

Sachstand:

08.10.2015

2.3 Kostensteuerung

Nr. Gewerke

Kostenschätzung/Budget

Kostenberechnung

Kostenanschlag

Prognose

200 Herrichten und Erschließen
300 Bauwerk - Baukonstruktionen

672.000,00 €

610.028,00 €

595.111,37 €

604.697,77 €

136.000,00 €

174.086,00 €

170.385,25 €

172.384,45 €

Summe

808.000,00 €

784.114,00 €

765.496,62 €

777.082,22 €

gerundet

808.000,00 €

784.000,00 €

765.000,00 €

777.000,00 €

+/- 20%

+/- 10%

-2,97%

-2,42%

400 Bauwerk - technische Anlagen
500 Außenanlagen
600 Ausstattung und Kunstwerke
700 Baunebenkosten

zulässige Abweichung nach DIN 276/HOAI
tatsächliche Abweichung

1,57%

Abweichung zum Budget

-3,84%

Beauftragte Gewerke: (Fassadenarbeiten)
Rohbaugewerke: 100%
Haustechnikgewerke: 0%
Ausbaugewerke: 100%
Die Kosten werden nach derzeitigem Stand eingehalten.
In der Prognose sind Mittel für die Innenrestaurierung in Höhe von ca. 160.000€ (einschließlich
KG700) berücksichtigt.
Kostensteigerung

unkritische
Kostenabweichung

Kosteneinhaltung

3.1 Fazit/Zusammenfassung:
Der Bauabschnitt Fassadenarbeiten wurde fristgerecht beendet.
Laut Kostenprognose wird der Kostenrahmen für Bauabschnitt Fassadenarbeiten eingehalten.
Die Risiken werden durch kontinuierliche Überwachung auf einem Minimum gehalten, bzw. neue
Risiken werden sofort analysiert und bearbeitet.
insgesamt Abweichungen

geringfügige Abweichungen

planmäßig