Beschlussvorlage (STW Anhang 2015)

                                    
                                        Anhang des Jahresabschlusses 2015

A: Allgemeine Hinweise
Der vorliegende Jahresabschluss wurde gemäß §§ 242 ff. und §§ 264 ff. HGB sowie
nach den einschlägigen Vorschriften des GmbHG und des Gesellschaftsvertrags aufgestellt. Es gelten die Vorschriften für große Kapitalgesellschaften.
Die Gewinn- und Verlustrechnung ist nach dem Gesamtkostenverfahren aufgestellt.
B: Erläuterungen zu den Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden
Der vorliegende Jahresabschluss ist nach den für große Kapitalgesellschaften geltenden Vorschriften des Handelsgesetzbuches und den ergänzenden Vorschriften des
GmbH-Gesetzes aufgestellt. Gemäß Art.67 Abs.8 EGHGB sind die Grundsätze der Bewertungsstetigkeit und Ausweisstetigkeit sowie der Publizität von Stetigkeitsunterbrechungen nicht zu beachten. Im Jahresabschluss sind sämtliche Vermögensgegenstände, Schulden, Rechnungsabgrenzungsposten, Aufwendungen und Erträge enthalten, soweit gesetzlich nichts anderes bestimmt ist. Die Posten der Aktivseite sind
nicht mit Posten der Passivseite, Aufwendungen nicht mit Erträgen verrechnet worden.
Die Wertansätze der Eröffnungsbilanz des Geschäftsjahres stimmen mit denen der
Schlussbilanz des vorangegangenen Geschäftsjahres überein. Bei der Bewertung
wurde von der Fortführung des Unternehmens ausgegangen. Die Vermögensgegenstände und Schulden wurden einzeln bewertet.
Es ist vorsichtig bewertet worden, namentlich sind alle vorhersehbaren Risiken und
Verluste, die bis zum Abschlussstichtag entstanden sind, berücksichtigt worden, selbst
wenn diese erst zwischen Abschlussstichtag und der Aufstellung des Jahresabschlusses bekannt geworden sind. Gewinne sind nur berücksichtigt worden, wenn sie bis
zum Abschlussstichtag realisiert wurden. Aufwendungen und Erträge des Geschäftsjahres sind unabhängig vom Zeitpunkt der Zahlung berücksichtigt worden.

Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses waren die nachfolgenden Bilanzierungsund Bewertungsmethoden maßgebend.
C: Anlagevermögen
Erworbene immaterielle Vermögensgegenstände sind zu Anschaffungskosten bilanziert und werden, sofern sie der Abnutzung unterliegen, entsprechend ihrer Nutzungsdauer um planmäßige Abschreibungen ( 33,3%; lineare Methode ) vermindert.
Das Sachanlagevermögen ist zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten angesetzt
und wird soweit abnutzbar, um planmäßige Abschreibungen vermindert. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten werden nach der Restnutzungsdauermethode unter Zugrundelegung einer maximalen Restnutzungsdauer von
50 Jahren abgeschrieben. Ein 1989 erworbenes Erbbaurecht wird auf eine Restlaufzeit

von 25 Jahren abgeschrieben. Das im Geschäftsjahr 2013 fertig gestellte Obdachlosenheim in der Biermannstr.3 wird nach der Restnutzungsdauermethode unter Zugrundelegung einer maximalen Restnutzungsdauer von 30 Jahren abgeschrieben.
Soweit der nach vorstehenden Grundsätzen ermittelte Wert von Gegenständen des
Anlagevermögens über dem Wert liegt, der ihnen am Abschlussstichtag beizulegen
ist, wird dem durch außerplanmäßige Abschreibungen Rechnung getragen
Bei erworbenen Altbauten wird eine Restnutzungsdauer von 5 bis 50 Jahren zugrunde
gelegt.
Die ehemals bundeseigenen Objekte werden mit 2% abgeschrieben.
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit anderen Bauten werden nach der
Restnutzungsdauermethode unter Zugrundelegung einer Gesamtnutzungsdauer von
20 bis 33 Jahren abgeschrieben.
Die Anlagegüter der Betriebs- und Geschäftsausstattung werden linear unter Zugrundelegung von Abschreibungssätzen von 7,7 % bis 33,3 % abgeschrieben. Technische
Anlagen werden mit einem Abschreibungssatz von 5 % abgeschrieben.
Geringwertige Wirtschaftsgüter mit Nettoanschaffungskosten von 150 € bis 1000 €
werden in Übereinstimmung mit § 6 Abs.2a EStG in einem jahrgangsbezogenen
Sammelposten erfasst und linear über 5 Jahre abgeschrieben.
Bei den Finanzanlagen werden die Anteilsrechte zu Anschaffungskosten und die Ausleihungen grundsätzlich zum Nennwert angesetzt.
Die Entwicklung der einzelnen Posten des Anlagevermögens ist unter Angabe der Abschreibungen des Geschäftsjahres in dem als Anlage beigefügten Anlagespiegel
dargestellt.
Die Position „ Sonstige Ausleihungen“ beinhaltet die Darlehensweitergabe für die Finanzierung des Rathaus – Neubaus. Ausgewiesen wird die Darlehensrestschuld ( Ursprungsbetrag 4.300.000 € ). Die Laufzeit endet am 28. Februar 2025.
Die Bauvorbereitungskosten enthalten hauptsächlich die bisher angefallenen Kosten
für die zukünftige Entwicklung des Wohngebietes Kanadaring

D: Umlaufvermögen
Die Reparaturmaterialien und Heizölvorräte wurden zu Anschaffungskosten bewertet.
Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände sind zum Nennwert angesetzt.
Allen risikobehafteten Posten ist durch die Bildung angemessener Einzelwertberichtigungen Rechnung getragen. Forderungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem
Jahr bestehen nicht.
Die Position „Unfertige Leistungen“ in Höhe von 1.986.998,73 € beinhaltet die noch
nicht abgerechneten Betriebs- und Heizkosten, die Fremdkosten und Eigenleistungen

umfassen. Die Bilanzposition „Grundstücke- und grundstücksgleiche Rechte mit unfertigen Bauten“ enthält die bis zum Bilanzstichtag angefallenen Kosten für die Immobilien der Bauträgermaßnahme „Stadthäuser an der Schutter“.
E: Rückstellungen
Die Rückstellungen für Pensionen werden in steuerlich zulässiger Höhe ausgewiesen.
Den nach versicherungsmathematischen Grundsätzen ermittelten Teilwerten gemäß
§ 6a EStG liegt unter Verwendung der Richttafeln 2005 G ein Rechnungszinsfuß von
6% zugrunde. Aufgrund der Höhe der Pensionsrückstellung zum Bilanzstichtag
31.12.2015 (28.612,38 €) wurde auf eine Neubewertung der Rückstellung gemäß den
Vorschriften des BilMoG verzichtet
Die Bildung der sonstigen Rückstellungen erfolgte in Höhe des voraussichtlich notwendigen Erfüllungsbetrages. Die erwarteten künftigen Preis- und Kostensteigerungen
wurden bei der Bewertung berücksichtigt. Sonstige Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr wurden mit den von der Bundesbank veröffentlichen
Abzinsungssätzen abgezinst. Eine Rückstellung für voraussichtlich zu zahlende Steuern
vom Einkommen und Ertrag wurde im Umfang von 87.200 € gebildet. Es wurden im
Wirtschaftsjahr 2015 Rückstellungen nach § 249 (1).S1 HGB für unterlassene Instandhaltungen, die im folgenden Geschäftsjahr innerhalb von 3 Monaten nachgeholt
werden in Höhe von rd. 72 T€ gebildet. Für erbrachte Bauleistungen wurde eine
Rückstellung im Umfang von 1.956 T€ neu gebildet.
Die Position „Sonstige Rückstellungen“ beinhaltet folgende Beträge:
l
Rückstellung für Jahresabschlussprüfung
Rückstellung für Prozesskosten

25.000,00 €
6.000,00 €

Rückstellung für aufgelaufenen Urlaub

32.043,23 €

Rückstellung für Aufbewahrung von Geschäftsunterlagen

15.578,00 €

Rückstellung für Gestaltung Geschäftsbericht

28.100,00 €

Rückstellung für Altersteilzeit

24.450,19 €

Rückstellungen für Betriebskosten

17.000,00 €

Rückstellungen für Gewährleistungen aus Bauträgermaßnahmen
Rückstellungen für unterlassene Instandhaltung

156.017,35 €
72.400,00 €

Rückstellungen für öffentlich rechtliche Verpflichtungen

1.680.340,53 €

Rückstellungen für erbrachte Bauleistungen

1.955.667,62 €

F: Verbindlichkeiten

Die Verbindlichkeiten werden zu ihrem Erfüllungsbetrag angesetzt. Die Restlaufzeiten
und die Besicherung der Verbindlichkeiten sind im als Anlage beigefügten Verbindlichkeitenspiegel dargestellt. Am Bilanzstichtag bestanden aus von Mietern einbezahlten Kautionszahlungen Verbindlichkeiten in Höhe von 1.495.577 € welche nicht innerhalb der Bilanz ausgewiesen werden dürfen.
G: Forderungen
In den Forderungen aus dem Verkauf von Grundstücken sind die Forderungen an
Immobilienkäufer mit einem Betrag von 347.112 € enthalten sowie Forderungen an
Mieter aus aktuell bestehenden Mietverhältnissen im Umfang von 77.321 € Ebenso
sind Forderungen aus der Generalanmietung von Wohnungen in Höhe von 121.063 €
in der Bilanzposition enthalten.
H: Erläuterungen zur Gewinn- und Verlustrechnung
Die Abschreibungen des Geschäftsjahres teilen sich wie folgt auf:
auf Technische Anlagen
auf Betriebs -und Geschäftsausstattung
auf immaterielle Vermögensgegenstände
auf Wohn– u. andere Gebäude

4.161 €
46.847 €
1.523 €
1.426.964 €

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen beinhalten die angefallenen Rückbaukosten der Liegenschaften Kanadaring 2,4 und 18 in Höhe von 339.136 €, die durch den
Rückbau der Gebäude entstandenen Verluste aus dem Abgang von Anlagevermöge in Höhe von 686 T€ sowie Kosten für den Vertrieb von Immobilien aus dem Anlagevermögen im Umfang von 75.437 €. Ferner sind unter dieser Position Werbungs - und
Repräsentationskosten in Höhe von 62.792 € und EDV-Kosten in Höhe von 79.126 €
erfasst. Recht-und Beratungskosten sind mit einem Betrag von 26.703 € in den sonstigen betrieblichen Aufwendungen erfasst.
In den sonstigen betrieblichen Erträgen sind ertragswirksame Zuschüsse mit einem Betrag in Höhe 1.523.162 € enthalten.
Aus dem Verkauf von Wohnungen aus dem Anlagevermögen wurden Erträge in Höhe von 568.944 € erzielt.
Die Personalaufwendungen betragen im Geschäftsjahr 1.198.073,38 € und sind gegenüber dem Vorjahr um 8 % angestiegen.
Die Erträge aus sonstigen Ausleihungen in Höhe von 141.642 € (Vj. : 152.407 € ) waren
in den Vorjahren in der Position Zinsen und ähnliche Erträge dargestellt.

I: Sonstige Angaben
Forderungen gegenüber Gesellschafter bestehen in Höhe von 10.455,79 €

Aus im Geschäftsjahr abgeschlossenen Bauverträgen wurden zum Bilanzstichtag Bauleistungen in Höhe von 10.706.570 € noch nicht abgerechnet.
Zwischen Handels – und Steuerbilanz bestehen folgende Abweichungen die zu Steuerlatenzen führen:

Aktive Steuerlatenzen:
•

Der Ansatz der Immobilienbestände in der Steuerbilanz liegt über dem in der
Handelsbilanz, weil in der steuerlichen Eröffnungsbilanz beim Übergang von der
Steuerfreiheit nach dem Wohnungsgemeinützigkeitsgesetz in die unbeschränkte Steuerpflicht die Immobilienbestände mit dem Teilwert angesetzt wurden.

Passive Steuerlatenzen:
•

Keine passiven Steuerlatenzen

Die aktiven Latenzen überwiegen die passiven Latenzen, von dem Aktivierungswahlrecht wird kein Gebrauch gemacht.
J: Aufsichtsrat
Dr. Wolfgang G. Müller
Guido Schöneboom
Ilona Rompel
Jörg Uffelmann
Roland Hirsch
Dr. Walter Caroli
Annerose Deusch
Hermann Burger
Uta Dreyer
Rudolf Dörfler
Eberhard Roth
Sven Täubert
Jürgen Trampert
Roland Wagenmann

Oberbürgermeister, Vorsitzender des Aufsichtsrats
Erster Bürgermeister, Stellvtr. Vorsitzender
Rechtsanwältin
Rechtsanwalt
Kriminalhauptkommissar a. D .
M. d. L. a. D.
Ortsvorsteherin
Konditormeister
Bankkauffrau
Dachdeckermeister
Dipl.Verwaltungswirt
Dipl. Kaufmann
Stadtverwaltungsdirektor ( Stadtkämmerer )
Dipl. Malermeister

K: Mitglieder der Geschäftsführung
Markus Schwamm

Dipl. Immobilienwirt, Betriebswirt ( DIA/VWA )
Bachelor of Arts Real Estate

L: Gesamtbezüge der Geschäftsführung
Von der Schutzklausel gem. 286 Abs. 4 HGB ist Gebrauch gemacht worden.

M: Gesamtbezüge des Aufsichtsrat
Die Bezüge des Aufsichtsrat beliefen sich im Geschäftsjahr auf 17.990,00 €
N: Mitarbeiter
Die durchschnittliche Zahl der während des Geschäftsjahres beschäftigten Mitarbeiter
setzt sich wie folgt zusammen:
Kaufmännische Mitarbeiter
Technische Mitarbeiter
Geringfügig Beschäftigte
Auszubildende
Gesamtzahl

8
10
5
2
25

Davon befindet sich eine Mitarbeiterin in der Freistellungsphase der Altersteilzeit (
Blockmodell )
O: Haftungsverhältnisse
Als Sicherheit für die Erfüllung der Leistungsverpflichtungen aus Bauträgerverträgen
bestehen insgesamt 5 Vertragserfüllungsbürgschaften in Höhe von 54.350,00 € .
P: Abschlussprüferhonorare
Das im Geschäftsjahr als Aufwand erfasste Honorar des Abschlussprüfers beträgt für
die Abschlussprüfung TEUR 25.
R: Leasingaufwendungen
Die Leasingaufwendungen für das an die Stadt Lahr weitervermietete Rathausgebäude betrugen 375.288 €. Die Leasingaufwendungen für ein Dienstwagen betrugen
9.125 €.
S: Verwendung Bilanzgewinn
Der Gesellschafterversammlung wird vorgeschlagen vom Bilanzgewinn 2015 880.000 €
den Freien Rücklagen zuzuweisen und den verbliebenen Restbetrag von 1.452,50 €
auf neue Rechnung vorzutragen.
Im nachfolgend aufgeführten Rücklagenspiegel wird die Entwicklung der einzelnen
Rücklagen im Geschäftsjahr 2015 dargestellt.
Rücklagenspiegel
Bestand am
Ende des Vorjahres
Gesellschaftsvertragliche
1.610.000 €
Rücklage
Bauerneuerungsrücklage 4.015.000 €
Freie Rücklage
3.740.000 €

Veränderungen
2015
400.000 €
700.000 €
470.000 €

Bestand am Ende
des Geschäftsjahres
2.010.000 €
4.715.000 €
4.210.000 €

Lahr, den 11.01.2016

Städtische Wohnungsbau GmbH Lahr
Schwamm