Datei: Beschlussvorlage (- Planungsrechtliche Festsetzungen, Örtliche Bauvorschriften, Begründung)

27. Juni 2016

Stadt Lahr

13. Mai 2016
AZ.: Lö

Stadtplanungsamt

Bebauungsplan AREAL TRAMPLER, 2. Änderung in Lahr
Planungsrechtliche Festsetzungen gemäß § 9 BauGB und BauNVO

Rechtsgrundlagen
-

Baugesetzbuch (BauGB) i.d.F. vom 23. September 2004, zuletzt geändert durch Gesetz
vom 20. Oktober 2015
Baunutzungsverordnung (BauNVO) i.d.F. vom 23. Januar 1990, zuletzt geändert durch
Gesetz vom 11. Juni 2013
Planzeichenverordnung (PlanzV) i.d.F. vom 18. Dezember 1990, geändert durch Gesetz
vom 22. Juli 2011
Landesbauordnung (LBO) i.d.F. vom 5. März 2010, zuletzt geändert durch Gesetz vom
11. November 2014
Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) vom 29. Juli 2009, zuletzt geändert durch
Verordnung vom 31. August 2015

In Ergänzung der Planzeichnung wird Folgendes festgesetzt:
0.

Abgrenzungen

0.1

Grenze des räumlichen Geltungsbereichs des Bebauungsplans (§ 9 (7)
BauGB)

0.2

Abgrenzung von Baugebieten mit unterschiedlicher Art sowie mit
unterschiedlichem Maß der baulichen Nutzung

Art der baulichen Nutzung (§ 9 (1) Nr.1 BauGB)
Allgemeines Wohngebiet (§ 4 BauNVO)
Im Allgemeinen Wohngebiet
Tankstellen unzulässig.

0,5

(WA)

sind

Gartenbaubetriebe

Maß der baulichen Nutzung (§ 9 (1) Nr.1 BauGB)

2.1

Grundflächenzahl (GRZ) (§§ 16 (2) Nr.1, 17 und 19 BauNVO)
Zur GRZ siehe Nutzungsschablonen in der Planzeichnung

und

Bebauungsplan AREAL TRAMPLER, 2. Änderung
Planungsrechtliche Festsetzungen
Die zulässige Grundfläche darf durch Stellplätze und ihre Zufahrten
sowie Nebenanlagen im Sinne von § 14 BauNVO bis zu einer GRZ von
0,8 überschritten werden. Eine geringfügige Überschreitung der GRZ ist
entsprechend § 31 Abs. 2 BauGB zulässig.
2.2

1,6

Geschossflächenzahl (GFZ) (§§ 16 (2) Nr. 2, 17 und 20 (2) BauNVO)
Zur GFZ siehe Nutzungsschablonen in der Planzeichnung

2.3

III-IV

Zahl der Vollgeschosse (VG) (§§ 16 (2) Nr. 3 und 20 (1) BauNVO in
Verbindung mit § 2 (6) LBO)
Als Mindest- und Höchstmaß

2.4

Höhe baulicher Anlagen (§§ 16 (2) Nr. 4 und 18 (1) BauNVO)
Trauf- bzw. Attikahöhe in Meter über Normalnull (NN) als Höchstmaß.
Oberer Bezugspunkt für die Traufhöhe ist der Schnittpunkt der
senkrechten Außenwand mit der unteren Dachhaut.

TH 186,0 m

Überbaubare und nicht überbaubare Grundstücksflächen (§ 9 (1)
Nr. 2 BauGB)
Baugrenze (§ 23 (1 und 3) BauNVO)

Flächen für Nebenanlagen sowie Flächen für Stellplätze und
Garagen (§ 9 (1) Nr. 4 und 22 BauGB)

4.1

Flächen für Stellplätze und Garagen (§ 12 BauNVO)
Stellplätze sind nur in den überbaubaren Flächen und den als
Gemeinschaftsgaragen (Tiefgaragen) oder Stellplätze gekennzeichneten
Flächen zulässig. Oberirdische Stellplätze sind versickerungsfähig
auszubilden.

Die maximale Höhe der Tiefgaragendecke wird mit 174,0 m über NN
festgesetzt.
4.2

Einfahrtsbereich
Einfahrten in Tiefgaragen sind nur im gekennzeichneten Bereich und bis
maximal 5 m Breite zulässig.

▼
5.

Flächen für besondere Anlagen und Vorkehrungen zum Schutz vor
schädlichen Umwelteinwirkungen im Sinne des Bundesimmissionsschutzgesetzes (BImSchG) sowie die zum Schutz vor
solchen Einwirkungen oder zur Vermeidung oder Minderung
solcher Einwirkungen zu treffenden baulichen und sonstigen
technischen Vorkehrungen (§ 9 (1) Nr. 24 BauGB)

Bebauungsplan AREAL TRAMPLER, 2. Änderung
Planungsrechtliche Festsetzungen
Hinweis: Die folgenden Festsetzungen resultieren aus der
schalltechnischen Untersuchung der Ingenieurgesellschaft für Akustik
und Bauphysik GERLINGER + MERKLE, Schorndorf, vom 2. Februar
2016 (siehe Anlage) für den Bebauungsplan AREAL TRAMPLER,
2. Änderung.
Aufgrund der Lärmbelastung durch die Kaiserstraße sind planerische
Maßnahmen zum Schallschutz gegen Außenlärm zu treffen.
Sofern die Anforderungen nicht durch geeignete Grundrissgestaltung
erfüllt werden können, werden in schutzbedürftigen Räumen
(insbesondere Kinder- und Schlafzimmer) schallgedämmte mechanische
Lüftungseinrichtungen festgesetzt. Gegebenenfalls ist der notwendige
Luftwechsel bei geschlossenem Fenster durch die Erstellung eines
Lüftungskonzeptes zu gewährleisten.
Im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens ist der auf den Einzelfall
abgestimmte Nachweis zum Schallschutz gegen Außenlärm gemäß DIN
4109 (beim Stadtplanungsamt einsehbar) zu führen. Die Schalldämmmaße der Außenbauteile sind entsprechend zu dimensionieren.
6.

Flächen für das Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und
sonstigen Bepflanzungen (§ 9 (1) Nr. 25a BauGB)

6.1

Pflanzgebot für Dächer und Mauern
Flachdächer (0°-10°), die nicht zur Erzeugung von Solarenergie genutzt
werden, sind dauerhaft extensiv zu begrünen (siehe auch Ziffer 2.1).
Die Dachflächen der Tiefgaragen sind mit einer Substratdicke von
mindestens 50 cm zu überdecken. Sie und sämtliche sonstige Innenhofflächen sind durch die Anpflanzung von Rasen sowie geeigneten
Sträuchern und Hecken intensiv zu begrünen.
Frei stehende Außenwände sowie Außenwände von Tiefgaragen, die
mit über 0,8 m Höhe in Erscheinung treten, sind dauerhaft zu begrünen.
Dies kann durch Rank- bzw. Kletterpflanzen erfolgen oder durch vor die
Wand gepflanzte Hecken und Sträucher.

6.2

Anpflanzen von Bäumen
Entsprechend der Planeinzeichnung sind analog zu den jeweiligen
Standortbedingungen Laubbäume geeigneter Art zu pflanzen und
dauerhaft zu erhalten. Der Stammumfang in 1 m Höhe muss mindestens
18 cm betragen. Geringfügige Abweichungen vom vorgegebenen
Standort sind in Abhängigkeit von der Fassadengestaltung,
Zuwegungen etc. zulässig.
Auf die Bestimmungen des Nachbarrechtsgesetzes Baden-Württemberg
wird hingewiesen.
Nadelgehölze dürfen nur untergeordnet verwendet werden.

Bebauungsplan AREAL TRAMPLER, 2. Änderung
Planungsrechtliche Festsetzungen
6.3

Erhaltung von Bäumen
Entsprechend gekennzeichnete Bäume sind dauerhaft zu erhalten und
bei Absterben adäquat zu ersetzen. Sie sind während der Bauarbeiten in
geeigneter Weise zu schützen (DIN 18920). Der Wurzelbereich darf
nicht überschüttet oder abgegraben werden.
Die Entfernung eines zum Erhalt festgesetzten Baumes bedarf der
Genehmigung durch die Stadt Lahr und einer aus fachlicher Sicht
geeigneten Ersatzpflanzung im näheren Umfeld.

Nachrichtliche Übernahmen von nach anderen gesetzlichen
Vorschriften getroffenen Festsetzungen (§ 9 (6) BauGB)

7.1

Fund von Kulturdenkmalen
Sollten bei der Durchführung der Maßnahme archäologische
Bodenfunde entdeckt werden, sind gemäß § 20 Denkmalschutzgesetz
die Denkmalbehörde(n) oder die Gemeinde umgehend zu
benachrichtigen. Archäologische Funde (Scherben, Knochen, Mauerreste, Metallgegenstände, Gräber, auffällige Bodenverfärbungen u.Ä.)
sind bis zum Ablauf des vierten Werktages nach der Anzeige in
unverändertem Zustand zu erhalten, sofern nicht die Denkmalschutzbehörde oder das Regierungspräsidium Stuttgart, Referat 84 –
Archäologische Denkmalpflege mit einer Verkürzung einverstanden ist.
Auf die Ahndung von Ordnungswidrigkeiten gemäß § 27 DSchG wird
hingewiesen. Bei der Sicherung und Dokumentation archäologischer
Substanz ist zumindest mit kurzfristigen Leerzeiten im Bauablauf zu
rechnen.

7.2

Bauschutzbereich für Flugverkehr (§ 12 (3) Nr. 1a Luftverkehrsgesetz)
Die im Geltungsbereich des Bebauungsplanes aufgeführten
Grundstücke befinden sich ca. 4 km südöstlich des Flugplatzbezugspunktes des Verkehrslandeplatzes Lahr und liegen im Bau- und
Anlagenschutzbereich nach § 12 und § 18 a Luftverkehrsgesetz
(LuftVG). Das geplante Gebiet befindet sich inmitten bereits
bestehender Gebäude.
Das Gebiet liegt außerhalb der Anflugsektoren innerhalb eines
Bauschutzbereiches auf 179 m ü. NN. Aus § 12 Abs. 3 Nr. 1 b LuftVG
ergibt sich daraus eine Bezugshöhe von 224 m ü. NN, welche durch die
vorgesehene maximale Gebäudehöhe von 190,5 m ü. NN nicht
durchdrungen wird.
Es werden keine Einwände gegen den Bebauungsplan erhoben. Sollten
einzelne Bauvorhaben die geplante Höhe überschreiten, sind Sie
aufgrund des Anlagenschutzes zur Genehmigung vorzulegen.
KransteIlungen sind gesondert zu beantragen. Aufgrund des Anlagenschutzbereiches müssen alle Kranaufstellungen genehmigt werden gem.
§ 18 a LuftVG, auch die Kräne unter einer Höhe von 230,00 m ü. NN.

Bebauungsplan AREAL TRAMPLER, 2. Änderung
Planungsrechtliche Festsetzungen
Es wird außerdem darauf hingewiesen, dass mit Belästigungen durch
den Flugbetrieb zu rechnen ist, die Planung in Kenntnis dieser
möglichen Beeinträchtigung erstellt wird und somit Rechtsansprüche
gegen den Betreiber des Flughafens, die mit Beeinträchtigungen durch
den Flugbetrieb begründet werden, nicht bestehen. Ebenso ist mit
Fluglärm durch an- und abfliegende Hubschrauber zu den Landeplätzen
von Ortenauklinikum und Herzzentrum zu rechnen.
8.

Hinweise

8.1

Geotechnik
Mit einem kleinräumig deutlich unterschiedlichen Setzungsverhalten des
Untergrundes ist zu rechnen. Ggf. vorhandene organische Anteile
können zu zusätzlichen bautechnischen Erschwernissen führen. Der
Grundwasserflurabstand kann bauwerksrelevant sein.
Bei geotechnischen Fragen im Zuge der weiteren Planungen oder Bauarbeiten (z. B. zum genauen Baugrundaufbau, zu Bodenkennwerten,
zum Gründunghorizont, zum Grundwasser, zur Baugrubensicherung)
werden objektbezogene Baugrunduntersuchungen gemäß DIN EN
1997-2 bzw. DIN 4020 durch ein privates Ingenieurbüro empfohlen.
Ferner wird darauf hingewiesen, dass im Anhörungsverfahren des
Landesamtes für Geologie, Rohstoffe und Bergbau Baden-Württemberg
des Regierungspräsidiums Freiburg als Träger öffentlicher Belange
keine fachtechnische Prüfung vorgelegter Gutachten oder von
Auszügen daraus erfolgt.

8.2

Oberflächenentwässerung
Im Sinne einer naturverträglichen Regenwasserbewirtschaftung bei der
Gestaltung von PKW-Stellplatzflächen sind die entsprechenden
Maßgaben der Arbeitshilfe zum Umgang mit Regenwasser in
Siedlungsgebieten der Landesanstalt für Umwelt, Messungen und
Naturschutz BW zu berücksichtigen.

8.3

Altlasten
Altstandort „Kfz-Werkstatt Hörnle Kaiserstraße 93“
Fachtechnische Stellungnahme des Landratsamts Ortenaukreis, Amt für
Wasserwirtschaft und Bodenschutz (Zusammenfassung):
Die Fläche ist auf der Basis einer Orientierenden Untersuchung des
Ingenieurbüros KLC, Endingen, vom 4. März 2016 keine Altlastverdachtsfläche im Sinne des § 2 (6) Bundesbodenschutzgesetz mehr.
Sie wird verwaltungsintern auf Beweisniveau BN 2 in B = Belassen zur
Wiedervorlage – Kriterium Entsorgungsrelevanz eingestuft.
Dies bedeutet, dass bei der vorgesehenen Nutzung zu Wohnzwecken
kein weiterer Handlungsbedarf besteht. Die bauschutthaltigen
Auffüllungsbereiche sind bei der Baumaßnahme zu berücksichtigen. Die
vom Gutachter formulierten Empfehlungen sind zu beachten.

Bebauungsplan AREAL TRAMPLER, 2. Änderung
Planungsrechtliche Festsetzungen

Nutzungsschablone
Art der baulichen Nutzung

Zahl der Vollgeschosse

Grundflächenzahl (GRZ)

Geschossflächenzahl (GFZ)

Dachneigung

Attika-/Traufhöhe

Sabine Fink
Stadtbaudirektorin

Stadt Lahr
Stadtplanungsamt

13. Mai 2016
Az.: Lö

Bebauungsplan AREAL TRAMPLER, 2. Änderung
Örtliche Bauvorschriften gemäß § 74 LBO i.V. mit § 9 (4) BauGB
Rechtsgrundlagen
-

Baugesetzbuch (BauGB) i.d.F. vom 23. September 2004, zuletzt geändert durch Gesetz
vom 20. Oktober 2015
Landesbauordnung (LBO) i.d.F. vom 5. März 2010, zuletzt geändert durch Gesetz vom
11. November 2014

1.
0° - 10°
28° - 45°

Anforderungen an die äußere Gestaltung baulicher Anlagen § 74 (1) Nr.1 LBO
Entsprechend jeweiligem Planeintrag sind flache (Dachneigung 0°-10°) oder geneigte
Dächer (28°-45°) zulässig. Zur Dacheindeckung sind nicht-glänzende Materialien
vorzusehen. Ausgenommen hiervon sind Anlagen zur Nutzung von Sonnenenergie.
Diese dürfen auf flachen Dächern nicht aufgeständert werden.
Gestaltung von Freiflächen § 74 (1) Nr. 3 LBO
Mit dem Baugesuch ist gemäß § 1 (5) Bauvorlagenverordnung ein Freiflächengestaltungsplan mit Lage, Umfang, Größe der Bepflanzung, Baumarten und
Geländemodellierung einzureichen. Er wird Teil der Baugenehmigung.

Antennen § 74 (1) Nr. 4 LBO
Pro Gebäude ist jeweils nur eine Antennenanlage oder ein Parabolspiegel zulässig.
Ausnahmsweise können weitere zugelassen werden, wenn anderweitig der
Empfang von Rundfunkprogrammen nicht sichergestellt werden kann. Sie sind an
der dem öffentlichen Straßenraum abgewandten Gebäudeseite anzubringen.

Werbeanlagen § 74 (1) Nr. 2 LBO
Werbeanlagen sind nur an der Stätte der Leistung und in Erdgeschosshöhe
zulässig. Sie dürfen eine Größe von 1 m² nicht überschreiten. Bewegte und
wechselnde Werbeanlagen sowie Fahnenmasten sind allgemein nicht zulässig.

Niederschlagswasser § 74 (3) Nr. 2 LBO
Unbelastetes Regenwasser der Dachflächen ist zumindest teilweise in eine Zisterne
o.Ä. abzuleiten und für die Bewässerung der Freiflächen zu nutzen. Davon kann
abgesehen werden, wenn nachgewiesen wird, dass durch geeigneten Dachaufbau
(Dachbegrünung) eine Retention erfolgt. Eine Kombination der Verfahren ist
möglich. Als Überlauf ist ein Anschluss an die Kanalisation vorzusehen.

Sabine Fink
Stadtbaudirektorin

Stadt Lahr

13. Mai 2016
Az.: Lö

Stadtplanungsamt

Bebauungsplan AREAL TRAMPLER, 2. Änderung in Lahr
und hierzu erlassene Örtliche Bauvorschriften
Begründung
A

Verfahrensablauf
Aufstellungsbeschluss gemäß § 2 (1) i.V.m. § 13 a BauGB

27.06.2016

Offenlegungsbeschluss

27.06.2016

Offenlage gemäß § 3 (2) und § 4 (2) BauGB

11.07. – 12.08.2016

Satzungsbeschluss gemäß § 10 BauGB
Öffentliche Bekanntmachung
B

Begründung

ALLGEMEINES

1.1

Geltungsbereich, Lage des Plangebiets
Der rund 1,8 ha große Geltungsbereich des Bebauungsplanes AREAL TRAMPLER wird
im Norden durch die Bergstraße, im Osten durch die Friedhofstraße, im Süden durch die
Kaiserstraße und im Westen durch die Grenze zum Grundstück der „Imhausen-Villa“
abgegrenzt. Das Plangebiet der 2. Änderung umfasst das Gelände des ehemaligen
Kinos mit insgesamt rund 2.540 m². Die genaue räumliche Abgrenzung ist dem
zeichnerischen Teil des Bebauungsplans zu entnehmen.

1.2

Anlass und Ziel der Planaufstellung
Das Gelände wurde 1981 durch den Bebauungsplan AREAL TRAMPLER überplant.
Dieser setzt im Osten Misch-, in der Mitte und im Westen Allgemeine Wohngebietsflächen fest. Letztere umfassen auch das ehemalige Kinogebäude.
Das Kino stellte Mitte 2013 den Betrieb ein. Bereits zuvor erwarb eine
Wohnungsbaugesellschaft das entsprechende Grundstück mit einer Fläche von 1.660
m² und das benachbarte städtische Grundstück mit 883 m², um hier Geschosswohnungsbau zu realisieren. Das nördlich angrenzende Wohnquartier ChristianTrampler-Hof gehört ebenfalls dieser Gesellschaft.
Die nun vorgesehene Planung beinhaltet eine im Erdgeschoss geschlossene u-förmige
Bebauung, die sich in den Obergeschossen in drei Einzelbaukörper auflöst. Sie wird
direkt an die nördlich angrenzende Wohnbebauung angebaut und fügt sich von ihrer
Höhe, Geschossigkeit und Dachform ein, wobei das mittig gelegene Punkthaus ein
Geschoss niedriger und mit Flachdach zu errichten ist. Im Erdgeschoss der gesamten

Bebauungsplan AREAL TRAMPLER, 2. Änderung
Begründung
Bebauung ist eine Kindertagesstätte vorgesehen. Darüber sind insgesamt rund 30
Mietwohnungen geplant. Die Parkierung erfolgt in einer Tiefgarage mit 36 Stellplätzen.
Die im bisherigen Bebauungsplan AREAL TRAMPLER festgesetzten Baufenster
orientieren sich an den Umrissen des Kinogebäudes und ermöglichen keine
durchgängige Bebauung entlang der Kaiserstraße. Auch sind nur maximal zwei
Vollgeschosse zulässig, geneigte Dächer sind mit Biberschwanzziegeln zu decken.
Insbesondere diese Festsetzungen entsprechen nicht mehr den heutigen planerischen
Vorstellungen, deshalb ist eine Änderung des Bebauungsplanes notwendig. Diese
orientiert sich mit ihren Festsetzungen am gewählten städtebaulichen Konzept.
Da es sich hier eindeutig um einen Bebauungsplan der Innenentwicklung handelt, gelten
die Bestimmungen des § 13a BauGB (beschleunigtes Verfahren).
1.3

Flächennutzungsplan
Im wirksamen Flächennutzungsplan (FNP) von 1998 wird das Gebiet als Wohnbaufläche dargestellt. Da sich hier keine Änderungen ergeben, ist der Bebauungsplan aus
dem FNP entwickelt.

PLANINHALTE

2.1

Bebauung

2.1.1 Art der baulichen Nutzung
Allgemeines Wohngebiet (WA)
Die Bauflächen bleiben als Allgemeines Wohngebiet festgesetzt. Dies trägt dem Ziel
Rechnung, innenstadtnahes Wohnen weiter zu stärken. Die vorgesehene Kita ist in
einem WA allgemein zulässig. Um die Wohnnutzung nicht unzumutbar zu stören,
werden Gartenbaubetriebe und Tankstellen ausgeschlossen.
2.1.2 Maß der baulichen Nutzung
Grundflächenzahl (GRZ) / Geschossflächenzahl (GFZ)
Die Festsetzung der Grundflächenzahl mit 0,5 entspricht der Forderung des BauGB
nach einem sparsamen Umgang mit Grund und Boden und sichert gleichzeitig eine gute
Durchgrünung. Da eine für die Innenstadtnähe typische Nutzungsdichte angestrebt wird,
werden die in § 17 (1) BauNVO bestimmten Obergrenzen für die Grundflächenzahl und
die Geschossflächenzahl voll ausgeschöpft.
Im Plangebiet wird eine für die Innenstadtnähe typische erhöhte Nutzungsdichte
angestrebt. Daher wird von den in § 17 (1) BauNVO bestimmten Obergrenzen für die
Grundflächenzahl und die Geschossfläche abgewichen. So werden die Obergrenzen der
GRZ um 0,1 auf 0,5 und der GFZ um 0,4 auf 1,6 aufgrund mehrerer städte-baulicher
Gründe überschritten.


Die bestehende Blockrandbebauung wird hinsichtlich der Gebäudehöhen passend
ergänzt und zu den Hauptverkehrsstraßen hin teilweise geschlossen. Damit
entstehen (auch für die Bestandsgebäude) ruhige private Innenhoflagen und
attraktive Wohnseiten mit Balkonen, Loggien etc.

Bebauungsplan AREAL TRAMPLER, 2. Änderung
Begründung






Der Rahmenplan Innenstadt empfiehlt allgemein die Stärkung der innerstädtischen
Wohnfunktion als „Wohnen für alle“, um Segregationstendenzen entgegenzuwirken.
Dies bedarf unter Kostenaspekten einer effizienten Ausnutzung der zur Verfügung
stehenden Grundstücke.
Die planerische Konzeption ist das Resultat eines intensiven Abstimmungsprozesses, um eine hochwertige Lösung realisieren zu können.
Die vorhandene technische wie soziale Infrastruktur wird besser genutzt und die
benachbarten gut integrierten Versorgungslagen werden gestärkt.
Flächensparendes Bauen im Umfeld der Innenstadt ermöglicht den sparsamen und
schonenden Umgang mit Grund und Boden an anderer Stelle (Außenbereich).

Aus den oben genannten Gründen und um die angestrebte Grundstücksnutzung nicht
wesentlich zu erschweren, darf die zulässige Obergrenze der GRZ durch Zufahrten,
(unterirdische) Stellplätze und Nebenanlagen im Sinne von § 14 BauNVO gemäß § 19
(4) Satz 2 und 3 bis zu einer GRZ von 0,8 überschritten werden.
Eine Überprüfung der Voraussetzungen für die Überschreitungen bei GRZ sowie GFZ
ergab, dass diese durch Umstände ausgeglichen sind oder durch Maßnahmen
ausgeglichen werden, durch die sichergestellt ist, dass gemäß § 17 (2) S. 1 BauNVO die
allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse nicht beeinträchtigt werden und nachteilige Auswirkungen auf die Umwelt vermieden werden:
-

Vor Verkehrslärm geschützte Außenwohnbereiche und Innenhofflächen (auch für
Wohnungsbestand) durch weitgehend geschlossene Bebauung und höhere
Geschossigkeit
Parkierung vollständig in Tiefgaragen, dadurch mehr begrünte Flächen, keine
Emissionen durch Parkierungsverkehr, geordnete Lösung der Stellplatzthematik
Festsetzungen zur Begrünung von nicht bebauten Flächen und Dächern
Geringerer Flächenverbrauch im Außen- durch Verdichtung im Innenbereich

Zahl der Vollgeschosse
Es wird ein Mindest- und ein Höchstmaß festgesetzt. Städtebauliches Ziel ist, keine zu
hohe, aber auch keine zu geringe bauliche Dichte in diesem innenstadtnahen Quartier
zu erhalten. Zudem gewährleistet die Mindestgeschossigkeit entlang der Kaiserstraße
eine gute Abschirmung des Blockinneren gegen Verkehrslärm.
2.1.3 Überbaubare Flächen
Es wird eine der Umgebung angepasste städtische Bebauung angestrebt. Die
überbaubaren Grundstücksflächen sind mittels Baugrenzen im Plan abgegrenzt und so
bemessen, dass die Bebauung dementsprechend errichtet werden kann.
2.1.4 Nebenanlagen, Flächen für Stellplätze, Garagen und Zufahrten
Aufgrund der angestrebten städtischen Dichte bei gleichzeitiger Durchgrünung des
Wohnquartiers bedarf es auch für den ruhenden Verkehr einer klar geregelten Ordnung.
Stellplätze für die Bewohner und die Bediensteten der Kita sind in der Tiefgarage
unterzubringen. Daneben sind ca. fünf Besucherstellplätze im privaten Bereich östlich
des Winkelbaus vorgesehen. Des Weiteren befinden sich zahlreiche öffentliche
Stellplätze entlang der Kaiserstraße.
Die Regelung der Zufahrtsbreiten erfolgt zur Flächeneinsparung und Stadtbildpflege.

Bebauungsplan AREAL TRAMPLER, 2. Änderung
Begründung
2.2

Verkehr

2.2.1 Erschließung
Die Kaiserstraße erschließt das Areal von Süden. Weitere öffentliche Verkehrsflächen
sind nicht notwendig. Die innere Erschließung erfolgt über private Wege und Zufahrten.
Im Westen des Geländes ist eine von Bebauung und Bepflanzung freizuhaltende
Feuerwehrzufahrt für die neuen und die nördlich angrenzenden Bestandsgebäude.
Durch benachbarte Bushaltestellen ist eine gute ÖPNV-Erschließung gewährleistet.
2.2.2 Ruhender Verkehr
Mit der Revitalisierung und intensiveren Nutzung des Plangebietes ist ein höherer Bedarf
an Parkraum verbunden. Daher wird für die Fahrzeuge der künftigen Bewohner und
Bediensteten eine Tiefgarage festgesetzt bzw. werden Besucherstellplätze in geeigneter
Lage ermöglicht. Zudem befinden sich in kurzer Entfernung zahlreiche öffentliche
Stellplätze.
2.3

Umweltbelange

2.3.1 Lärm
Zur Ermittlung und planerischen Bewältigung der Lärmsituation im Plangebiet wurde auf
der Grundlage der Bebauungskonzeption eine schalltechnische Untersuchung
hinsichtlich der auf das WA einwirkenden Immissionen erstellt.
Das Areal grenzt im Süden an die (mit rund 12.000 Kfz täglich) stark befahrene
Kaiserstraße. Die davon ausgehenden Lärmemissionen sind so hoch, dass
insbesondere an der vorgesehenen Bebauung an der Kaiserstraße die Orientierungswerte der für den Städtebau maßgeblichen DIN 18005 und die Immissionsgrenzwerte
nach der 16. BImSchV teilweise deutlich überschritten werden.
Dennoch trägt das städtebauliche Konzept zu einer funktionalen sowie gestalterischen
Verbesserung gegenüber der heutigen Situation bei und gewährleistet unter
Berücksichtigung der festgesetzten Schallschutzmaßnahmen gesunde Wohnbedingungen.
Aktive Schallschutzmaßnahmen an den Straßen sind hier aus technischen,
städtebaulichen und finanziellen Gründen nicht realisierbar. Dennoch werden über
geeignete Maßnahmen des passiven Schallschutzes verträgliche Innenpegel
gewährleistet. Die schalltechnische Untersuchung nennt hierzu geeignete Wohnungsgrundrisse (schutzbedürftige Räumen für Wohnen und Schlafen sind möglichst auf der
schallabgewandten Seite zu platzieren) und die Verwendung mit entsprechenden
Schalldämm-Maßen versehener Außenbauteile (Wand, Fenster, ...), damit keine
unzumutbaren Geräuschpegel entstehen. Um auch bei geschlossenen (und damit
wirksam schallvermindernden) Fenstern stets einen ausreichenden Luftaustausch zu
gewährleisten, sind in den Wohnungen Lüftungseinrichtungen zu installieren. In den
Bauanträgen sind die entsprechenden Nachweise zum Schallschutz gegen Außenlärm
zu erbringen.
Durch die relativ geschlossene (im Erdgeschoss sogar vollständig geschlossene)
Bebauung entstehen für jede Wohnung zum Innenhof orientierte Aufenthaltsräume und
Außenwohnbereiche mit verträglichen Lärmwerten.

Bebauungsplan AREAL TRAMPLER, 2. Änderung
Begründung
Die Berechnungen zur Lärmbelastung erfolgten (korrekterweise) für eine
Höchstgeschwindigkeit von 50 km/h auf der Kaiserstraße. Nachdem hier werktags von 7
bis 17 Uhr eine Beschränkung auf 30 km/h gilt, reduziert sich der ermittelte Wert in der
Realität in diesen Zeiten der höchsten Lärmimmission um 2-3 dB (A).
2.3.2 Sonstige Schutzgüter
Die 2. Änderung des Bebauungsplanes AREAL TRAMPLER verfolgt die Zielsetzung der
hochwertigen Wiedernutzung einer Brache, mit einer der heutigen Zeit entsprechenden
planerischen Grundkonzeption. Die Änderung wird deshalb nach den Bestimmungen
des § 13a BauGB (Bebauungsplan der Innenentwicklung) erstellt. Somit sind weder
Umweltprüfung noch Umweltbericht erforderlich – die Grundfläche liegt deutlich unter
der gesetzlichen Prüfgrenze von 20.000 Quadratmetern. Dennoch wurden die
Umweltbelange der Planung ermittelt und in die Abwägung einbezogen.

Schutzgut

erheblich nicht
Bemerkungen
erheblich
Tiere, Pflanzen und
Durch intensiv zu begrünenden Innenhof
ihre Lebensräume
und festgesetzte Baumpflanzungen
X
Verbesserung der Situation gegenüber
der ehemaligen Nutzung mit weitgehend
überbauten/befestigten Flächen
Boden
Grünflächen befinden sich zu großen
Teilen auf der Tiefgarage bzw. dem
Punkthaus und haben keine Verbindung
X
zum natürlichen Boden; somit ergibt sich
geringfügige Verschlechterung gegenüber heutiger Situation
Wasser
Durch Bebauung und Tiefgarage kein
erhöhter Beitrag zur GrundwasserX
neubildung durch Regenwasserversickerung, jedoch Rückhaltung durch
Grünflächen
Luft
Keine direkten Auswirkungen auf den
Ausstoß von Luftschadstoffen, indirekte
X
positive Effekte durch zeitgemäße
energetische Gebäudekonzepte (Fernwärme)
Klima
Durch leicht erhöhtes Grünvolumen
X
geringfügige Verbesserung des Kleinklimas
Landschaftsbild /
Positive Effekte für Stadtbild, Gebiet
X
Erholung
spielt für die Naherholung keine Rolle
FFH/VogelschutzKeine Schutzgebiete in der unmittelX
gebiete
baren Nachbarschaft vorhanden

Die Festsetzungen zur Begrünung der Innenhöfe haben zum Ziel, das erhöhte Maß der
baulichen Nutzung so weit wie möglich zu kompensieren. Dies trägt dazu bei, die
genannten Schutzgüter nicht in erheblicher oder unzumutbarer Weise zu
beeinträchtigen. Für einzelne Schutzgüter wird die Situation gegenüber dem heutigen
Zustand nach Realisierung der Planung sogar verbessert.

Bebauungsplan AREAL TRAMPLER, 2. Änderung
Begründung
2.4

Örtliche Bauvorschriften

2.4.1 Gestaltung der Gebäude
Die Festsetzungen zu Dachform, -neigung, und -eindeckung orientieren sich am
Stadtbild in der Umgebung. Sie lassen Spielraum für individuelle zeitgemäße Lösungen.
Die Beschränkung der Dachtypologien gewährleistet ein hohes Maß an gestalterischer
Homogenität.
2.4.2 Freiflächengestaltungsplan
Gerade bei innenstädtischem verdichtetem Wohnungsbau spielt die Qualität der
Freiflächen aus sozialer, ökologischer und gestalterischer Sicht eine große Rolle. Die
Umsetzung der entsprechenden Festsetzungen ist in einem qualifizierten Freiflächengestaltungsplan im Bauantragsverfahren nachzuweisen.
2.4.3 Werbeanlagen, Antennen
Die Einschränkung in der Verwendung von Werbeanlagen und Antennen erfolgt aus
gestalterischen Gesichtspunkten. Speziell die Kaiserstraße hat eine besondere,
stadtbildprägende Bedeutung, ebenso die westlich benachbarte denkmalgeschützte
„Imhausen-Villa“. Vor allem die Platzierung von Parabolantennen auf der
Gebäuderückseite hat die Intention, im öffentlichen Straßenraum zu einem
harmonischen Gesamtbild beizutragen.
2.4.4 Niederschlagswasser, Entwässerungssystem
Anfallendes unbelastetes Oberflächenwasser der Dachflächen soll aus ökologischen
Gesichtspunkten und zur Abfederung von Abflussspitzen nicht komplett in die
Kanalisation abgeleitet werden.
Das bereits bebaute und befestigte Plangebiet ist (mit hohem möglichem
Versiegelungsgrad) Bestandteil des 2009 genehmigten Generalentwässerungsplanes für
die Kernstadt. Es ist problemlos über die vorhandenen Kanäle im Mischsystem zu
entwässern. Ein Nachweis ist damit nicht erforderlich. Dennoch erfolgen durch
festgesetzte Zisternen und Begrünungen (der Tiefgaragen und Flachdächer) erhebliche
Rückhaltungen von Regenwasser.
2.5

Folgeeinrichtungen
Mit der Kindertagesstätte im Erdgeschoss wird ein wesentlicher Beitrag zur
Verbesserung der sozialen Infrastruktur geleistet. Aufgrund der in der Nähe für alle
Bevölkerungsgruppen vorhandenen sonstigen sozialen Einrichtungen sind keine neuen
öffentlichen Folgeeinrichtungen notwendig. Vielmehr werden bestehende Angebote
effizienter genutzt und gestärkt.

2.6

Kosten
Abgesehen von der (ohnehin) neu einzurichtenden Kindertagesstätte sind dank der
vorhandenen technischen und sozialen Infrastruktur für die Stadt keine Folgekosten zu
veranschlagen.

Bebauungsplan AREAL TRAMPLER, 2. Änderung
Begründung
2.7

Städtebauliche Daten
Bebauungsplangebiet
Allgemeines Wohngebiet

ca. 2.540 m²
ca. 2.540 m²

Wohneinheiten
Bewohner

ca. 30
ca. 60

Kindertagesstätte (3 Gruppen)

Sabine Fink
Stadtbaudirektorin

100%