Datei: Beschlussvorlage (- Planungsrechtliche Festsetzungen, Örtliche Bauvorschriften, Begründung)

25. Juli 2016

4. Juli 2016
AZ.: Ge

Stadt Lahr
Stadtplanungsamt

Bebauungsplan GEWERBEGEBIET RHEINSTRASSE SÜD ,
2. Änderung
Planungsrechtliche Festsetzungen gemäß § 9 (1) BauGB und BauNVO
Rechtsgrundlagen:
-

Baugesetzbuch (BauGB) i.d.F. vom 23. September 2004, zuletzt geändert durch Gesetz vom
20. Oktober 2015
Baunutzungsverordnung (BauNVO) i.d.F. vom 23. Januar 1990, zuletzt geändert durch
Gesetz vom 11. Juni 2013
Planzeichenverordnung (PlanzV) i.d.F. vom 18. Dezember 1990, geändert durch Gesetz vom
22. Juli 2011
Landesbauordnung (LBO) i.d.F. vom 5. März 2010, zuletzt geändert durch Gesetz vom 11.
November 2014
Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) vom 29. Juli 2009, zuletzt geändert durch Verordnung
vom 31. August 2015

Abgrenzungen
Grenze des räumlichen Geltungsbereichs des Bebauungsplans gemäß § 9 (7) BauGB

Art der baulichen Nutzung

§ 9 (1) Nr. 1 BauGB

Sondergebiet „Gartenmarkt“ gemäß § 11 Abs. 3 BauNVO
Das sonstige Sondergebiet mit der Zweckbestimmung „Gartenmarkt“ dient der
Unterbringung von großflächigen Einzelhandelsbetrieben. Im Sondergebiet „Gartenmarkt“
sind nur Gartenmärkte mit einer Verkaufsfläche von nicht mehr als 27,5 % der
1
Grundfläche mit folgenden Sortimenten zulässig:
1. Pflanzen
und
Zubehör
(keine
Schnittblumen),
Gartenwerkzeuge,
Gartenbaustoffe, Pflege- und Düngemittel, Torf und Erde, Pflanzgefäße, Zäune,
Gartenhäuser, Gewächshäuser, Naturhölzer
2. Randsortimente sind zulässig, der Verkaufsflächenanteil für branchentypische
2
zentrenrelevante Randsortimente nach Anlage 1 darf 10 % der Verkaufsfläche
nicht überschreiten. Randsortimente müssen nachweislich im Zusammenhang
mit dem Hauptsortiment stehen und sich diesem deutlich unterordnen.
Im Sondergebiet „Gartenmarkt“ sind Gastronomiebetriebe mit einer Fläche von
3
insgesamt nicht mehr als 2 % der Grundfläche zulässig. Die Einrichtung von
Kinderspielflächen ist zulässig.

beim zugeordneten Grundstückszuschnitt ca. 5.000 m²
beim zugeordneten Grundstückszuschnitt ca. 500 m²
3
beim zugeordneten Grundstückszuschnitt ca. 350 m²
2

Hinweis

Zur Definition der zentrenrelevanten bzw. nicht zentrenrelevanten Sortimente siehe
Anlage 1. Die Auflistung wurde aus dem Gutachten „Fortschreibung der Markt- und
Standortuntersuchung für den Einzelhandel des Mittelzentrums Lahr“ der GMA,
Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbH, vom 17.09.2008 entnommen.
2.

Maß der baulichen Nutzung

§ 9 (1) Nr.1 BauGB

2.1 Grundflächenzahl (GRZ) gemäß §§ 16, 17 und 19 BauNVO
0,6

Es gilt die im Nutzungsplan eingetragene GRZ von 0,6. Sie darf durch Stellplätze und
ihre Zufahrten bis zu einer Grundflächenzahl von 0,8 überschritten werden.
2.2 Geschossflächenzahl (GFZ) gemäß §§ 16, 17 und 20 BauNVO
Es gilt die in der Nutzungsschablone eingetragene GFZ von 1,8.

1,8

2.3 Höhe der baulichen Anlagen gemäß §§ 16, 18 BauNVO
12,50 m

Bauliche Anlagen dürfen eine Höhe von 12,50 m nicht überschreiten; die festgesetzten
Gebäudehöhen sind Höchstwerte. Bezugspunkte sind die Hinterkante Gehweg in
Gebäudemitte und höchste Punkt der Oberkante der Dachhaut.
Kellergeschosse sind nicht zulässig.
3.

Bauweise, überbaubare Grundstücksflächen

§ 9 (1) Nr. 2 BauGB

3.1 Bauweise gemäß § 22 BauNVO
-a-

Es wird eine abweichende Bauweise nach § 22 Abs. 4 BauNVO festgesetzt. Zulässig
sind im Sinne der offenen Bauweise Gebäude mit einer Gesamtlänge von über 50 m.
3.2 Überbaubare Grundstücksfläche gemäß § 23 BauNVO
Baugrenze
4.

Flächen für Stellplätze und Einfahrten

§ 9 (1) Nr. 4, 11 und 22 BauGB

4.1 Stellplätze und Garagen gemäß §§ 12 (6) und 23 (5) BauNVO
Stellplätze und Garagen sind im gesamten Geltungsbereich nur auf den überbaubaren
Grundstücksflächen zulässig. Offene Stellplätze sind auch auf den besonders
gekennzeichneten Flächen zulässig. Die Stellplätze sind versickerungsfähig auszubilden.
Stellplatzanlagen sind mit je einem mittel- bis großkronigen Laubbaum (entsprechend
Ziffer 7) pro angefangene vier Stellplätze zu bepflanzen.

Überdachte Stellplätze (Carports) und Garagen sind dauerhaft mit einer Dachbegrünung
mit einer Mindestsubstratdicke von 10 cm zu versehen.
4.2 Ein- bzw. Ausfahrten gemäß § 9 (1) Nr. 4 BauGB
Es sind nur die im Plan eingezeichneten Ein- und Ausfahrten zulässig.
Die Ein- und Ausfahrtsbereiche dürfen eine Breite von maximal 8,00 m nicht
überschreiten.
6.

Fläche für Versorgungsanlagen

§ 9 (1) Nr. 12 BauGB

Zweckbestimmung Elektrizität (Transformatorenstation)

Mit Leitungsrechten zu belastende Flächen

§ 9 (1) Nr. 21 BauGB

Leitungsrecht (Regenwasserkanal) zugunsten der Stadt Lahr
Der Kanal darf bei entsprechendem statischem Nachweis überbaut werden.
Anpflanzungen von Bäumen und Sträuchern sind zulässig.
7.

Flächen für das Anpflanzen sowie für die Erhaltung von Bäumen und Sträuchern
§ 9 (1) Nr. 25 BauGB

7.1 Anpflanzen von Bäumen und Sträuchern
Je 300 m² Grundstücksfläche ist mindestens ein Hochstamm anzupflanzen. Dabei ist
insbesondere eine verstärkte Eingrünung zum unbebauten Freibereich und zum
öffentlichen Straßenraum vorzunehmen. Die eingetragenen Baumstandorte sind bis zu
10 m entlang der Straße variabel. Dabei können die für die Stellplätze anzupflanzenden
großkronigen Laubbäume angerechnet werden. Die Sortenwahl hat nach Vereinbarung
mit dem Stadtbauamt, Abt. Öffentliches Grün und Umwelt, zu erfolgen.
Die Pflanzpflicht entfällt, wenn entsprechender Baumbestand innerhalb des Grundstücks
erhalten bleibt.
7.2 Erhalt bestehender Gehölze
Die im Plan gekennzeichneten Bäume sind zu erhalten und zu pflegen. Abgehende
Bäume sind durch gleichartige Baumpflanzungen zu ersetzen. Sie sind während der
Bauarbeiten in geeigneter Weise zu schützen (DIN 18920). Der Wurzelbereich darf nicht
überschüttet oder abgegraben werden.
Die Entfernung eines zum Erhalt festgesetzten Baumes bedarf der Genehmigung der
Stadt Lahr und einer aus fachlicher Sicht geeigneten Ersatzpflanzung im näheren Umfeld
unter Berücksichtigung der Pflanzliste des allgemeinen Pflanzgebots.
8.

Flächen oder Maßnahmen zum ökologischen Ausgleich von Eingriffen in Natur und
Landschaft
§ 9 (1a) BauGB

8.1 Stellplätze und Wege
Stellplätze und fußläufige Wegeflächen sind wasserdurchlässig auszuführen (z.B.
Schotterrasen, wassergebundene Decke, wasserdurchlässige Oberflächenbeläge).
8.2 Dachdeckung
Kupfer-, zink- oder bleigedeckte Dächer und Dachgauben sind nur zulässig, wenn sie
beschichtet oder in ähnlicher Weise behandelt sind, so dass keine Kontamination des
Bodens durch Metallionen zu befürchten ist.
8.2 Außenbeleuchtung
Die öffentliche und private Außenbeleuchtung ist streulichtarm, staubdicht und
insektenverträglich (Natriumdampf-Niederdruck-Lampen oder LED) zu installieren.
Ausgenommen sind Außenleuchten, die der kurzfristigen Beleuchtung dienen, wie z.B.
Außenleuchten an Hauseingängen und Treppen mit Abschaltautomatik. Die Art der
Leuchten ist so zu wählen, dass eine gebündelte und zielgerichtete Ausleuchtung
gewährleistet ist.

Grünflächen und Flächen
Niederschlagswasser

für

die

Rückhaltung und Versickerung von
§ 9 (1) Nr. 14 und 15 BauGB

Öffentliche Grünflächen, die als Entwässerungsmulden genutzt werden. Die
Niederschlagsabflüsse der Dachflächen und Parkplätze sind über vorgeschaltete
Regenwasserzisternen mit Überlauf gemäß § 6 (6) der Abwassersatzung der Stadt Lahr
in öffentliche Mulden zu entwässern.
Die Hofflächen und Zufahrten sind über den öffentlichen Regenwasserkanal in der
Erschließungsstraße zu entwässern.
10. Hinweise und nachrichtliche Übernahme
Vorschriften getroffenen Festsetzungen

von

nach

anderen gesetzlichen
§ 9 (6) BauGB

Regierungspräsidium Freiburg, Landesamt für Geologie, Rohstoffe und Bergbau
Geotechnik: Setzungsempfindlicher junger Hochflutlehm, eventuell mit humosen bis
torfigen Zwischenlagen unbekannter Mächtigkeit bildet den oberflächennahen Baugrund.
Darunter folgen sandige Kiese.
Eine objektbezogene BaugrundIngenieurbüro wird empfohlen.

und

Gründungsberatung

durch

ein

privates

Grundwasser: Bei der Anlage von Erdwärmesonden ist eine durchgehende Ringraumabdichtung erforderlich.
Landratsamt Ortenaukreis, Amt für Wasserwirtschaft und Bodenschutz
Altlasten:
Werden bei Erdarbeiten ungewöhnliche Färbungen und/ oder Geruchsemissionen (z.B.
Mineralöle, Teer ...) wahrgenommen, so ist umgehend das Landratsamt Ortenaukreis
(Amt für Wasserwirtschaft und Bodenschutz) zu unterrichten. Aushubarbeiten sind an
dieser Stelle sofort einzustellen.
Bodenschutz:
Erdarbeiten sollten zum Schutz vor Bodenverdichtungen nur bei schwach feuchtem
Boden oder niederschlagsfreier Witterung erfolgen. Bauwege und Baustraßen sollten nur
dort angelegt werden, wo später befestigte Flächen liegen sollen.
Regierungspräsidium Freiburg, Referat Denkmalpflege/Archäologische Denkmalpflege
Da im Plangebiet bisher unbekannte archäologische Bodenfunde zutage treten können,
ist der Beginn von Erschließungsarbeiten sowie allen weiteren Erd- und Aushubarbeiten
frühzeitig dem Regierungspräsidium Freiburg, Ref. 26 – Denkmalpflege, Fachgebiet
Archäologische Denkmalpflege schriftlich mitzuteilen. Gemäß § 20 des Denkmalschutzgesetzes sind auch im weiteren Baufortschritt auftretende Funde (Scherben, Knochen,
Mauerreste, Metallgegenstände, Gräber, auffällige Bodenverfärbungen u.ä.) umgehend
zu melden und bis zur sachgerechten Dokumentation und Ausgrabung im Boden zu
belassen. Mit Unterbrechungen der Bauarbeiten ist ggf. zu rechnen und Zeit zur
Fundbergung einzuräumen.
Regierungspräsidium Freiburg, Referat Polizeirecht und Verkehr
Das Bebauungsplangebiet befindet sich an seiner nördlichen Grenze 2,3 km südlich des
Flugplatzbezugspunktes Sonderflughafen Lahr in dessen Bauschutzbereich nach § 12
LuftVG. Im Bauschutzbereich werden bei Einhaltung der zulässigen Bebauungshöhen
von 179,96 m über NN (25 m über Flughafenbezugspunkt) keine Einwände erhoben.
Sollten zum Aufbau der Anlage Kräne verwendet werden, die eine Höhe von 25 m über
Grund überschreiten, ist von der Baufirma eine Krangenehmigung bei der zivilen
Luftfahrtbehörde zu beantragen.

11. Nutzungsschablone
Baugebiet

Maximale Gebäudehöhe

Grundflächenzahl
Dachneigung

Geschossflächenzahl
Bauweise

Stefan Löhr
Dipl.-Ing.

Anlage 1
Sortimentsgliederung nach zentrenrelevanten und nicht-zentrenrelevanten Sortimente
zentrenrelevante Sortimente

nicht-zentrenrelevante Sortimente

Nahrungs- und Genussmittel
- Elektrowaren (weiße Ware,
Reformwaren
Elektroinstallation, Computer,
Drogerie- / Kosmetik- / Parfümeriewaren
Büromaschinen; braune Ware)
Schnittblumen
- Möbel / Küchen / Büromöbel / Gartenmöbel
Apotheker-, Sanitätswaren
/ Sanitär- / Badeinrichtung
Tiernahrung, zoologischer Bedarf
- Bettwaren, Matratzen
Bücher, Zeitschriften, Papier- und Schreibwaren - Baustoffe, Bauelemente, Heimwerkerbedarf,
Spielwaren, Bastelartikel
Fliesen
Bekleidung (inkl. Sportbekleidung)
- Pflanzen und Zubehör
Schuhe, Lederwaren
- Gartenwerkzeuge, Gartenbaustoffe, PflegeBild- und Tonträger, Telefone und Zubehör
und Düngemittel, Torf und Erde,
Fotowaren und -geräte
Pflanzengefäße, Zäune, Gartenhäuser,
Hausrat, Glas / Porzellan / Keramik,
Gewächshäuser, Naturhölzer
Geschenkartikel
- Teppiche / Bodenbeläge, Tapeten
- Haus- und Heimtextilien
- Kfz / Motorräder / Fahrräder und Zubehör
- Optik, Hörgeräte
- Sportgroßgeräte ( z. B. Surfboards, Boote)
- Uhren, Schmuck
- Brennstoffe / Mineralölerzeugnisse
- Musikinstrumente, Musikalien
Quelle: GMA-Empfehlungen auf Grundlage der erhobenen Standortverteilung 2008.

4. Juli 2016
AZ.: Ge

Stadt Lahr
Stadtplanungsamt

Bebauungsplan GEWERBEGEBIET RHEINSTRASSE SÜD,
Örtliche Bauvorschriften gemäß § 74 LBO i.V. mit § 9 (4) BauGB

Rechtsgrundlagen:
-

Baugesetzbuch (BauGB) i. d. F. vom 23. September 2004, zuletzt geändert durch Gesetz
vom 20. Oktober 2015
Landesbauordnung (LBO) i. d. F. vom 08. August 1995 zuletzt geändert durch Gesetz
vom 11. November 2014
1.

Äußere Gestaltung baulicher Anlagen

1.1 Dachneigung und -eindeckung
0°-35°

Die zulässige Dachneigung beträgt 0-35°.
Als Dacheindeckung sind reflektierende Materialien unzulässig.
Flache und flach geneigte Dächer (< 15°) sind zu mindestens 80 % mit einer
Mindestsubstratdicke von 10 cm zu überdecken und dauerhaft zu begrünen.
2.

Gestaltung von Freiflächen

2.1 Gestaltung unbebauter Flächen (§ 74 Abs. 1 Nr. 3 LBO)
Unbebaute Flächen sind zu begrünen.
Zur Ausführung von Stellplatzflächen für Pkw sind nur wasserdurchlässige
Oberflächengestaltungen zulässig. Ihre Tragschichten sind versickerungsfähig
auszubilden.
2.2 Einfriedungen
Als Einfriedungen sind Drahtzäune mit einer maximalen Höhe von 2,50 m
zulässig.
Sie sind insbesondere zum Außenbereich intensiv mit Hecken bzw. Sträuchern
zu hinterpflanzen bzw. zu beranken.
2.3 Freiflächengestaltungsplan
Mit dem Baugesuch ist gemäß § 1 (5) Bauvorlagenverordnung ein Freiflächengestaltungsplan einzureichen, aus dem Lage, Umfang, Größe der
Bepflanzung, Baumarten, Geländemodellierung sowie Materialangaben zur
Stellplatz- und Zufahrtsbefestigung zu ersehen sind. Er wird Bestandteil der
Baugenehmigung.

Werbeanlagen
Werbeanlagen sind nur an der Stätte der eigenen Leistung zulässig.
Werbeanlagen oberhalb der Dachtraufe der Gebäude und solche mit bewegten
Werbebildern sind unzulässig. Einzige Ausnahme ist eine Werbeanlage direkt
über dem Haupteingang; sie darf über die Dachtraufe hinaus gehen, jedoch
nicht den First überragen.
Pro großflächigem Betrieb (ab 800 m² Verkaufsfläche) sind nur zwei
Werbeanlagen am Gebäude und eine freistehende Werbeanlage zulässig.
Freistehende Werbeanlagen dürfen innerhalb der Baugrenzen in Richtung der
Dr.-Georg-Schaeffler-Straße zugeordnet werden. Die Werbeanlagen dürfen
insgesamt eine Größe von 25 m² nicht überschreiten.
Werbeanlagen mit bewegtem und wechselndem Licht sind unzulässig.
Freistehende Werbeanlagen sind nur bis max. 3,50 m über Straßenoberkante
zulässig.
Es sind maximal 6 Fahnenmasten (höchstens 3 pro Einzelstandort) zulässig.
Die genaue Anordnung der Fahnenmasten ist mit dem Stadtplanungsamt
Lahr/Schwarzwald abzustimmen. Pylone, deren Höhe 3,50 m überschreitet,
sind unzulässig.

Anlagen zum Sammeln, Verwenden und Versickern von Niederschlagswasser
Unbelastete Niederschlagsabflüsse der Dachflächen und der PKW-Stellplätze
sind über die rückwärtig zum Grundstück angeordnete öffentliche Mulde zu
entwässern. Davon kann abgesehen werden, wenn nachgewiesen wird, dass
durch geeigneten Dachaufbau (Dachbegrünung) eine Retention erfolgt. Eine
Kombination der Verfahren ist möglich.
Die Hofflächen und Zufahrten sind über den öffentlichen Regenwasserkanal in
der Erschließungsstraße zu entwässern.

Stefan Löhr
Dipl.-Ing.

4. Juli 2016
AZ.: Ge

Stadt Lahr
Stadtplanungsamt

Bebauungsplan GEWERBEGEBIET RHEINSTRASSE SÜD
2. Änderung

Verfahrensablauf

Aufstellungsbeschluss gemäß § 2 (1) BauGB
Offenlegungsbeschluss
Offenlage gemäß § 3 (2) und § 4 (2) BauGB
Satzungsbeschluss gemäß § 10 BauGB
Öffentliche Bekanntmachung

Begründung gemäß § 9 (8) BauGB

ALLGEMEINES

1.1

Geltungsbereich, Lage und Nutzung des Plangebiets

25.07.2016
25.07.2016
08.08.-16.09.2016

Die räumliche Abgrenzung des Plangebiets ist dem zeichnerischen Teil
(Nutzungsplan) zu entnehmen. Insgesamt weist der Geltungsbereich der
Planänderung eine Fläche von rund 2 ha auf. Er umfasst eine Teilfläche im Westen
bzw. Südwesten des Bebauungsplanes GEWERBEGEBIET RHEINSTRASSE SÜD
sowie eine Erweiterungsfläche am nordwestlichen Rand von ca. 5.740 m².
Das Gebiet war bis 1994 militärisch genutzt und wurde nach vollständigem Abbruch
der militärischen Bauten 2011/2012 als Gewerbegebiet neu erschlossen. Die
Erweiterungsfläche ist landwirtschaftlich genutzt.
1.2

Anlass der Planaufstellung
Der Bebauungsplan GEWERBEGEBIET RHEINSTRASSE SÜD wurde mit dem Ziel
der Entwicklung eines Gewerbegebietes aufgestellt.
Parallel ist der Bereich des Bebauungsplans im aktuell rechtskräftigen Regionalplan
auch als Standort für nicht zentrenrelevante Einzelhandelsgroßprojekte festgelegt.
Ein weiterer Standort für nicht zentrenrelevante Einzelhandelsgroßprojekte befindet
sich südwestlich des B-Planänderungsgebietes im Norden des Stadtteils
Mietersheim. Das dortige Fachmarktzentrum enthält beispielsweise einen Baumarkt,
einen Elektrofachmarkt und einen Gartenmarkt. Die Flächen sind vollständig bebaut
und werden größtenteils genutzt. Die Ansiedlung eines weiteren Fachmarkts in der
Größe von deutlich über 800 m² Verkaufsfläche (großflächiger Einzelhandel) war
daher an dieser Stelle nicht möglich. Die Stadt Lahr hat sich folglich aufgrund der
vorhandenen Nachfragesituation entschlossen, den im Bereich Gewerbegebiet
Rheinstraße Süd festgelegten Standort für großflächigen Einzelhandel zu aktivieren,
um dort einen Gartenmarkt ansiedeln zu können.
1

Dennoch sollte das vorhandene GEWERBEGEBIET RHEINSTRASSE SÜD nicht
zum Fachmarktzentrum geändert werden, sondern lediglich ein weiterer Standort
ermöglicht, der damit das vorhandene Entwicklungspotenzial der Stadt Lahr im
Bereich Blumen/Pflanzen nutzt (vgl. Einzelhandelskonzept Stadt Lahr GMA 2008).
Um eine ausreichend große Grundstücksfläche für die Entwicklung eines
Gartenmarktes zu erhalten, wird das Bebauungsplangebiet mit der 2. Änderung um
ca. 5.470 m² in Richtung Nordwesten erweitert. Damit können an der
Hauptverkehrsstraße entsprechend der Zielbestimmung des Gebietes weiterhin
arbeitsplatzintensivere
klassische
Gewerbenutzungen
(z.B.
Handwerk,
Dienstleistungen, Produktion) vorzugsweise mit zwei- bis dreigeschossiger Bebauung
angesiedelt werden.
1.3

Flächennutzungsplan
Im wirksamen Flächennutzungsplan von 1998 ist der Planbereich als gewerbliche
Baufläche dargestellt. Die Festsetzung als Sondergebiet entspricht daher nicht dem
Flächennutzungsplan. Da hier ein Bebauungsplan der Innenentwicklung gemäß § 13
a BauGB vorliegt, wird der Flächennutzungsplan nach Abschluss des Verfahrens im
Wege der Berichtigung angepasst.

1.4

Beschleunigtes Verfahren
Der Bebauungsplan wird gemäß § 13 a BauGB als Bebauungsplan der
Innenentwicklung im beschleunigten Verfahren aufgestellt. Die festgesetzte
Grundfläche umfasst ca. 11.000 m² und wird damit der Anforderung des § 13 a (1) Nr.
1 BauGB gerecht, wonach ein Bebauungsplan der Innenentwicklung aufgestellt
werden kann, wenn dieser weniger als 20.000 m² Grundfläche festsetzt.. Daher wird
gemäß § 13 a (2) und (3) von der frühzeitigen Unterrichtung und der Erörterung nach
§ 3 (1) und § 4 (1) BauGB sowie von der Umweltprüfung, dem Umweltbericht und den
Angaben zu den Arten umweltrelevanter Informationen abgesehen.

PLANINHALTE

2.1

Art der baulichen Nutzung
Für den geplanten Gartenmarkt ist eine Verkaufsfläche von deutlich mehr als 800 m²
vorgesehen. Damit gehört dieser zum großflächigen Einzelhandel. Entsprechend wird
ein Sondergebiet „Gartenmarkt“ gemäß § 11 (3) BauNVO festgesetzt, innerhalb
dessen die Verkaufsfläche auf 27,5 % der gesamten Grundstücksfläche begrenzt
wird. Dies soll verhindern, dass ein zweites großes Fachmarktzentrum entsteht, das
über den Bedarf der Stadt Lahr hinausgehen würde und eventuell Kaufkraft von den
bestehenden Einzelhandelslagen abziehen würde. Die Sortimente, die innerhalb
dieses Gebiets angeboten werden dürfen, sind analog zum Einzelhandelsgutachten
der GMA von 2008 festgesetzt, um die Nutzung „Gartenmarkt“ in diesem Bereich zu
sichern. Innerhalb dieses Sondergebietes sind, wie im angrenzenden Gewerbegebiet,
zentrenrelevante Randsortimente bis 10 % der Gesamtverkaufsfläche erlaubt, da
diese unschädlich für das Zentrum der Stadt Lahr sind.
Dabei ist zu beachten, dass Verkaufsflächen im Sinne dieser Festsetzungen Flächen
sind, die dem Verkauf dienen, einschließlich von nicht nur kurzfristig genutzten
Flächen außerhalb von Gebäuden sowie einschließlich der Standflächen für
Verkaufsregale und Einrichtungsgegenstände, der Kassenzonen und Vorkassenbereiche sowie von Flächen für Auslagen und Ausstellungen und von Verkehrs- und
2

Lagerflächen, soweit sie den Kunden zugänglich sind. Zur Verdeutlichung ohne
Festsetzungscharakter wird die absolute Verkaufsfläche nach heutigem Stand des
Grundstückszuschnitts mitgeteilt.
Im Sondergebiet „Gartenmarkt“ können auch Gastronomiebetriebe mit einer Fläche
von maximal ca. 2 % der gesamten Grundstücksfläche errichtet werden. Neben den
Kunden des Gartenmarkts sollen die Gastronomiebetriebe vor allem auch der
Versorgung (insbesondere in der Mittagszeit) der umliegenden Gewerbebetriebe
(Rheinstraße Süd und Nord) dienen. Die Einrichtung von Kinderspielflächen
entspricht dem Gesamtkonzept und ist daher zulässig.
Die räumliche Zuordnung innerhalb des Gebietes auf den westlichen Teilbereich
erfolgt aus den unter Ziffer 1.2 genannten städtebaulichen Gründen. Zudem sind an
dieser Stelle gute Zu-/Abfahrtsmöglichkeiten gegeben und die notwendige
Grundstücksbreite ist gewährleistet. Da sich zum Zeitpunkt der Planänderung
sämtliche Grundstücke des Änderungsbereichs im Eigentum der Stadt Lahr befinden,
sind durch die Festsetzung des Teilbereiches keine spezifischen Eigentümerbelange
tangiert.
2.2

Maß der baulichen Nutzung
Die maximale überbaubare Grundstücksfläche wird mit einer GRZ von 0,6 festgesetzt
und unterschreitet damit die Vorgaben der BauNVO. Durch Zufahrten, Stellplätze und
Nebenanlagen i. S. v. § 14 BauNVO darf die Obergrenze bis zu einer Grundflächenzahl von 0,8 überschritten werden. Die im Vergleich zum bestehenden
Bebauungsplan GEWERBEGEBIET RHEINSTRASSE SÜD niedrige GRZ trägt vor
allem der Nutzung als Gartenmarkt mit eigener Zucht und der sich daraus
ergebenden großen Freiflächen Rechnung. Die zulässige Überschreitung der GRZ für
Stellplätze begründet sich mit der nutzungs- und lagebedingten Autoorientierung des
Marktes. Der versickerungsfähige Anteil von Stellplatzflächen sowie intensiv begrünte
Dachflächen können bei der Berechnung der GRZ berücksichtigt werden.
Die Geschossflächenzahl wird auf 1,8 festgesetzt. Die maximale Gebäudehöhe wird
auf 12,50 m begrenzt. Beide Festsetzungen entsprechen damit den Festsetzungen
der benachbarten Grundstücke und begünstigen ein städtebaulich einheitliches Bild.

2.3

Bauweise, überbaubare Fläche
Für das Sondergebiet „Gartenmarkt“ wird entsprechend der Nutzung eine
abweichende Bauweise festgesetzt, um ein über 50 m langes Gebäude zu
ermöglichen.
Die überbaubaren Grundstücksflächen sind mittels Baugrenzen im Bebauungsplan
festgesetzt und so angeordnet, dass sich zum Außenbereich eine geschlossene
Raumkante und somit eine deutliche Abgrenzung zwischen freier Landschaft und
Bebauung ergibt.

2.4

Stellplätze, Einfahrten
Das Grundstück wird über die Dr.-Georg-Schaeffler-Straße erschlossen.
Eine Bushaltestelle befindet sich in fußläufiger Entfernung. Nördlich der Dr.-GeorgSchaeffler-Straße verläuft ein separater Fuß-/Radweg.

Die Anzahl von Zufahrten ist zugunsten einer flächensparenden Bodennutzung sowie
aus verkehrlichen und optischen Gründen beschränkt. Die Festsetzung der
maximalen Größe der Einfahrten auf 8,00 m erfolgt aus gestalterischen und
verkehrlichen (Fahrgeschwindigkeit) Gründen.

Die notwendigen Stellplätze für den ruhenden Verkehr werden im Bebauungsplan in
zwei Bereiche aufgeteilt. Ein Bereich befindet sich im nördlichen Teil des
Grundstücks sowie östlich zwischen dem Baufenster und der Dr.-Georg-SchaefflerStraße. Hier sollen vor allem die Kundenparkplätze untergebracht werden da kurze
Wege zum Ein- und Ausgang vorhanden sind. Ein weiterer Stellplatzbereich befindet
sich im Süden des Plangebietes. Dieser Stellplatz ist vorrangig für das Personal bzw.
Zu- und Ablieferverkehr gedacht.

2.5

Niederschlagswasser, Leitungsrecht
Die ursprüngliche Konzeption sah am westlichen Rand eine Entwässerungsmulde
vor. Durch die notwendige Erweiterung und Überbauung zugunsten einer
zusammenhängenden Verkaufs- und Nutzfläche für den Gartenmarkt, entfällt die
Entwässerungsmulde am westlichen Rand des Plangebietes. Auf Kosten des
Investors wird die bereits vorhandene Mulde hier geschlossen.
Die Dachentwässerung erfolgt über Zisternen zur Zwischenspeicherung und
Brauchwassernutzung. Überschüssiges Zisternenwasser wird außerhalb des
Plangebietes versickert und wird nicht in das Abwassersystem der Stadt Lahr
eingeleitet. Der zwischen den bisher geplanten Grundstücken verlaufende Kanal im
Süden des Plangebietes bleibt erhalten und wird zum Teil verrohrt und an dieser
Stelle mit einem Leitungsrecht auf der privaten Fläche zugunsten der Stadt Lahr
gesichert.

2.6

Anpflanzen von Bäumen
Am südöstlichen Rand des Plangebietes wird der bestehende Baum weiterhin wie
bereits im Bebauungsplan GEWERBEGEBIET RHEINSTRASSE SÜD zum Erhalt
festgesetzt.
Nach aktueller Bestandsaufnahme des Gebietes zeigte sich, dass nach neben dem
genannten Baum eine großkronige Kastanie im südwestlichen Bereich des
Plangebiets weiterhin erhaltenswert ist. Da die Kastanie jedoch inmitten der späteren
Verkaufsräume steht und keine sinnvollen Alternativen möglich waren, wird vom
Erhalt der Bäume abgesehen. Als Ausgleich wird die Neupflanzung von zwei
großkronigen Laubbäumen im Eingangsbereich des Gartenmarktes festgesetzt, die
bereits zu einem frühen Zeitpunkt den Gebietscharakter mit prägen sollen.
Wie im bisherigen Bebauungsplan wird alle 4 Stellplätze die Pflanzung eines Baumes
festgesetzt. Dabei ist die Pflanzung der Bäume vor allem entlang der Dr.-GeorgSchaeffler-Straße vorgesehen, um der Straße an dieser Stelle den Charakter einer
Allee zu geben und den Straßenraum damit deutlich zu fassen. Parallel dienen sie
der Verbesserung des kleinklimatischen Verhältnisses. Die Bäume, die nicht
zeichnerisch festgesetzt sind aber aufgrund der Stellplatzanzahl ebenfalls gepflanzt
werden müssen, können frei auf dem Grundstück angeordnet werden. Bei insgesamt
180-200 notwendigen Stellplätzen bedeutet dies die Neuanpflanzung von 45-50
Laubbäumen.

UMWELTBELANGE
Die 2. Änderung des Bebauungsplanes GEWERBEGEBIET RHEINSTRASSE SÜD
hat das Ziel, innerhalb eines bestehenden Gewerbegebietes, das aus einer ehemals
militärisch genutzten Fläche entwickelt wurde, einen Fachmarkt als Gartenmarkt zu
ermöglichen. Die Änderung wird aufgrund der Lage im Innenbereich und der geringen
Grundfläche von deutlich unter 20.000 m² als Bebauungsplans der Innenentwicklung
gemäß § 13 a BauGB aufgestellt. Daher sind weder eine Umweltprüfung noch ein
Umweltbericht erforderlich. Beides wurde für die ursprüngliche Aufstellung des
Bebauungsplanes GEWERBEGEBIET RHEINSTRASSE SÜD erstellt.
Die darin getroffenen umweltrelevanten Festsetzungen werden weitgehend
übernommen. Hier sind vor allem die Themen Pflanzgebote und Versickerung/
Rückhaltung von Regenwasser zu nennen.
Insbesondere durch die Festsetzung einer niedrigeren GRZ (0,6 anstatt 0,8) wird trotz
der Erweiterung des Plangebietes in Richtung Westen (Bestand: intensiv genutzte
Äcker) die bisherige Situation in der Gesamtbetrachtung nicht verschlechtert. Die
einzelnen Schutzgüter werden nicht in erheblicher oder unzumutbarer Weise
beeinträchtigt.

ÖRTLICHE BAUVORSCHRIFTEN

4.1

Gestaltung der Gebäude
Die Festsetzungen zur Dachausbildung orientieren sich an besonderen
Nutzungsanforderungen (Gewächshäuser). Daher wird eine stärkere Dachneigung
ermöglicht.
Die Festsetzung zur Eingrünung von Flachdächern erfolgt aus wasserwirtschaftlichen, energetischen, klimatologischen und ökologischen Gründen.

4.2

Werbeanlagen
Die Einschränkung der Dimensionierung von Werbeanlagen erfolgt aus stadtgestalterischen Gesichtspunkten.

4.3

Entwässerungssystem
Das Plangebiet wird, wie bereits im ursprünglichen Bebauungsplan vorgesehen, über
ein modifiziertes Trennsystem entwässert. Das Schmutzwasser wird über
Fernspiegelleitungen, wie bereits geplant und im Bestand vorhanden, an das
Schmutzwassernetz im Gewerbegebiet angeschlossen.
Regenwasser der Dachflächen wird in Zisternen gesammelt und als Brauchwasser
genutzt bzw. über die vorhandenen Entwässerungsmulden den Versickerungsflächen
zugeführt.
Regenwasser der Hof-, Wege- und Parkplatzflächen wird – sofern es nicht versickert
– in die Regenwasserkanalisation geleitet.

Kosten
Es entstehen keine Kosten für die Stadt Lahr. Die Kosten für sämtliche bauliche
Maßnahmen werden vom Bauherren getragen.

Städtebauliche Daten
Sondergebiet „Gartenmarkt“
Öffentliche Grünfläche
Bebauungsplangebiet

94 %
6%
100 %

1,84 ha
0,11 ha
1,95 ha

Stefan Löhr
Dipl.-Ing.