Datei: Beschlussvorlage (Gutachterliche Stellungnahme der GMA)

8. Juli 2013

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Übergeordnete Vorlage

Stellungnahme zum Standort
Dreyspringstraße in

LAHR

Auftraggeber:

Stadt Lahr

Projektbearbeitung: Dipl.-Ing. Gabriele Ostertag

Ludwigsburg, im Juni 2013

Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbH
Ludwigsburg | Dresden, Hamburg, Köln, München
71638 Ludwigsburg, Hohenzollernstraße 14
Geschäftsführer: Dr. Manfred Bauer, Dr. Stefan Holl
Telefon: 07141/9360-0 Telefax: 07141/9360-10
eMail: info@gma.biz, http://www.gma.biz

Stellungnahme Dreyspringstraße, Stadt Lahr

Aufgabenstellung

Am Standort Dreyspringstraße in Lahr sieht der Eigentümer die Entwicklung eines Handelsprojektes vor. Aktuell wird die Ansiedlung eines Lebensmitteldiscounters oder alternativ eines Drogeriemarktes (im Gespräch ist dm) diskutiert. Der Standort liegt außerhalb
des sowohl seitens der Stadt als auch seitens des Regionalplanes abgegrenzten zentralen Versorgungsbereiches. Die vorliegende Stellungnahme setzt sich daher mit der Frage
auseinander, wie der Untersuchungsstandort vor dem Hintergrund des bereits seit Jahrzehnten verfolgten und sukzessive fortgeschriebene Zentrenkonzept der Stadt Lahr (aktuellste Untersuchung aus dem Jahre 2008) einzuordnen ist.

Der Handelsstandort Lahr

Die Rahmenbedingungen des Handelsstandortes Lahr werden im Wesentlichen durch
folgende Punkte bestimmt (vgl. hierzu auch GMA-Markt- und Strukturuntersuchung für
den Einzelhandel der Stadt Lahr, 2008):

Lahr ist Mittelzentrum und somit für ein vielfältiges Angebot an höherwertigen
Einrichtungen vorzusehen, so dass der gehobene, spezialisierte Bedarf des Verflechtungsbereiches (= Mittelbereich) gedeckt werden kann. Als Handelsstandort
ist Lahr somit insbesondere für den mittel- bis langfristigen Bedarfsbereich für den
Mittelbereich zu profilieren. Der kurzfristige Bedarfsbereich (v. a. Nahrungs- und
Genussmittel sowie Drogeriewaren) ist hingegen vorzugsweise auf die Versorgung
der eigenen Bevölkerung im Mittelzentrum Lahr auszurichten.

Das Marktgebiet des Handelsstandortes Lahr deckt sich weitgehend mit dem der
Stadt zugeordneten Mittelbereich (Ettenheim, Friesenheim, Kappel-Grafenhausen,
Kippenheim, Mahlberg, Meißenheim, Ringsheim, Rust, Schuttertal, Schwanau,
Seelbach). Aktuell umfasst das Marktgebiet knapp 109.000 Einwohner (= + 1% im
Vergleich zum Untersuchungsjahr 2008) und liegt damit in etwa im Rahmen mit
der seinerzeit unterstellten Prognose zur Weiterentwicklung des Handelsstandortes Lahr.

Stellungnahme Dreyspringstraße, Stadt Lahr

Die Oberzentren Freiburg und Offenburg sowie die beiden Mittelzentren Emmendingen und Kehl sind nach wie vor die relevanten Wettbewerbsstandorte für das
Mittelzentrum Lahr. Auch die Unterzentren (z. B. Ettenheim) haben sich in den vergangenen Jahren, v. a. im kurz- aber auch im mittelfristigen Bedarfsbereich überwiegend gut behaupten können.

Ausgehend vom Jahr 2008 ist die wichtigste Veränderung mit der Verlagerung des
Anbieters Elektro Flösch vom nicht-integriert gelegenen FMZ Mietersheim an den
integrierten Versorgungsstandort ARENA anzuführen. Ansonsten ergaben sich
keine größeren Neuansiedlungen, Verlagerungen, Erweiterungen, Aufgaben.

Mit einer Zentralitätskennziffer in der Größenordnung von 152 % in bezug auf den
gesamten Einzelhandel wird der Handelsstandort Lahr insgesamt seiner mittelzentralen Aufgabe gerecht. Mit einer Zentralität im Nahrungs- und Genussmittelsegment in der Größenordnung von 127 % zeigt die über die Gemarkung der
Stadt Lahr hinausgehende Versorgungsbedeutung auch im Nahversorgungssegment.

Für das Mittelzentrum Lahr wurde im Rahmen der Markt- und Standortuntersuchung aus dem Jahr 2008 das bis dato bestehende Zentrenkonzept (Standortkonzept und Sortimentsliste) fortgeschrieben und seitens des Gemeinderates
beschlossen. Die Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereiches deckt sich mit
den als „Vorranggebiete für zentrenrelevanten Einzelhandelsgroßprojekte“ definierten Flächen des Regionalverbandes Südlicher Oberrhein (vgl. Teilfortschreibung Plankapitel 2.6.9 „Einzelhandelsgroßprojekte“ des Regionalplans 1995 des
Regionalverbandes Südlicher Oberrhein von 2010 / 2011).

Lahr - Zentraler Versorgungsbereich, Versorgungsstandort Arena und Untersuchungsstandort DEKO

Zentraler
Versorgungsbereich

Untersuchungsstandort

Arena

erstellt mit
Regiograph Planung 12;
GMA-Bearbeitung 2013

Stellungnahme Dreyspringstraße, Stadt Lahr

Der Untersuchungsstandort Dreyspringstraße vor dem Hintergrund
des Lahrer Zentrenkonzeptes

Der Untersuchungsstandort befindet sich im Bereich zwischen Gutleut- und Dreyspringstraße und ist aktuell durch eine Gewerbebrache (Fa. DEKO) geprägt. Für den
Standort ist die Ansiedlung eines Lebensmitteldiscounters oder alternativ eines Drogeriemarktes vorgesehen.

Untersuchungsstandort Dreyspringstraße

Stellungnahme Dreyspringstraße, Stadt Lahr

Radweg nördlich DEKO

Untersuchungsareal aus Richtung Kanalweg

Unmittelbar nördlich an das Grundstück grenzt das Gelände der Jugendbegegnungsstätte
„Schlachthof – Jugend und Kultur“ an und ist über den Radweg begrenzt. Unmittelbar
südlich ist das Grundstück durch die Schutter begrenzt. Mit dem Sprung über die Schutter
grenzt weiteres Gewerbe sowie das Autohaus Link an. Im erweiterten Umfeld befindet
sich mit der ARENA ein wichtiger Versorgungsstandort des Mittelzentrums Lahr. Eine
Erweiterung des Versorgungsstandortes ist nicht vorgesehen. Der Standort kann im Hinblick auf das Vorhaben in folgende positive und negative Faktoren unterteilt werden:

Positive Faktoren:
+

Chance zur Nachnutzung einer Gewerbebrache

Zumindest mittelbar im Umfeld bestehender Handelsnutzungen (ARENA)

Stellungnahme Dreyspringstraße, Stadt Lahr

Negative Faktoren:
-

Der Standort befindet sich ausgehend vom Hauptverkehrsträger (B 415) in 2. Reihe (anspruchsvolle verkehrliche Erschließung, keine Einsehbarkeit).

Der Standort ist i. R. des aktuellen Zentrenkonzeptes der Stadt Lahr sowie des
Regionalplanes Südlicher Oberrhein nicht für Handel vorgesehen (außerhalb des
zentralen Versorgungsbereiches).

Die zur Disposition stehenden Sortimente Nahrungs- und Genussmittel sowie Drogeriewaren sind als zentren- bzw. nahversorgungsrelevante Sortimente gem. Sortimentsliste der Stadt Lahr eingeordnet. Dies leitet sich aus der Markt- und Standortuntersuchung der Stadt Lahr ab, wonach für eben diese Sortimente eine hohe
Zentrenrelevanz attestiert wird. Darüber hinaus bestehen für diese Sortimente nur
sehr eingeschränkte Nachhol- oder Entwicklungspotenziale. Dies bedeutet, dass
die Ansiedlung dieser Sortimente ausschließlich an jenen Standorten erfolgen sollte, welche der Aufwertung der Innenstadt oder der unmittelbaren Nahversorgung
dient. Beides kann dem Standort nicht bescheinigt werden. Vergleiche hierzu insbesondere auch Ausführungen des Gutachtens 2008, z. B.:

„Im Bereich Nahrungs- und Genussmittel sind die Angebotsstrukturen sowohl
quantitativ als auch qualitativ als gut und modern in Bezug auf die Einwohnerzahl
der Stadt Lahr und ihre zentralörtliche Bedeutung einzustufen. Ein akuter Nachholbedarf ist nicht abzuleiten. Insbesondere in jüngerer Vergangenheit vollzog sich
in Lahr mit dem (…) der Strukturwandel im Lahrer Lebensmitteleinzelhandel. Mögliche Entwicklungen sind daher lediglich in Form von kleineren Einheiten zur quartiersbezogenen Nahversorgung denkbar (z. B. Kasernenareal“) (vgl. S. 34, 35).

„Im Bereich Gesundheit / Körperpflege verfügt Lahr (…) bezogen auf die Einwohnerzahl über eine deutlich überdurchschnittliche Ausstattung. Ein Entwicklungspotenzial ist allenfalls in Form von Modernisierungen bestehender Betriebe
zu sehen. Positiv hervorzuheben ist die fast ausschließliche Orientierung der Betriebe auf das Zentrum, v. a. mit den beiden Betrieben Müller und dm (vgl. S. 35).“

Nach der Analyse des Bestandes lässt sich festhalten, dass sich für Lahr insgesamt nur noch wenige Branchendefizite ergeben, was die Verkaufsflächenausstattung vor dem Hintergrund der zentralörtlichen Bedeutung betrifft. Entwicklungspotenziale ergeben sich vorrangig in nicht-zentrenrelevanten Sortimentsbereichen.

Stellungnahme Dreyspringstraße, Stadt Lahr

Dennoch sind Angebotsergänzungen auch im zentrenrelevanten Bereich denkbar.
Im Sinne von Schutz und Stärkung der Innenstadt ist bei Neuansiedlungen bzw.
Angebotsergänzungen eine ausschließliche Konzentration auf die Innenstadt
zu empfehlen. An dieser Stelle ist aber darauf zu verweisen, dass innerhalb des
zentralen Versorgungsbereiches aktuell verschiedene Flächenpotenziale auch für
großflächige Einzelhandelsbetriebe v. a. mit zentrenrelevanten Sortimenten bestehen (vgl. S. 36).

In der Zusammenfassung ist anzuführen, dass der Standort zwar im Hinblick auf Flächenverfügbarkeit (Gewerbebrache) grundsätzlich die Nutzung eines Einzelhandelsbetriebes
zulässt, allerdings erhebliche Restriktionen in punkto Einsehbarkeit, Erschließbarkeit und
nicht zuletzt hinsichtlich der Realisierbarkeit vor dem Hintergrund des vorliegenden und
nach wie vor aktuellen Zentrenkonzeptes der Stadt Lahr (auf Grundlage der Markt- und
Standortuntersuchung Lahr 2008) bestehen.

Fazit und Empfehlung

Als Ergebnis ist festzuhalten, dass sich der Standort zur möglichen Entwicklung eines
frequenzstarken Handelsstandortes bereits aufgrund bestehender Restriktionen in punkto
Verkehr und Einsehbarkeit kaum eignet. Letztendlich stehen einer Realisierbarkeit des
dort vorgesehenen Sortiments (Nahrungs- und Genussmittel oder Drogeriemarkt) jedoch
erhebliche und nicht überwindbare Restriktionen durch die Standortlage außerhalb des
zentralen Versorgungsbereiche entgegen. Ergänzend erfüllt der Standort auch nicht die
Funktion einer Nahversorgungslage. Im Hinblick auf das festzuhaltende, sehr eingeschränkte Entwicklungspotenzial im kurzfristigen Bedarfsbereich (vgl. GMA-Markt- und
Standortanalyse 2008) in Verbindung mit den nach wie vor bestehenden Flächenpotenzialen in der Lahrer Innenstadt wird sich zumindest mittelfristig auch keine Perspektive für
weitere Entwicklungen in diesen Segmenten (= zentrenrelevante Sortimente) außerhalb
der dafür vorgesehenen, abgegrenzten Standorte ergeben. Allerdings kann für den
Standort ggf. über eine mögliche Entwicklung von nicht-zentrenrelevantem Handel nachgedacht werden (z. B. Anbieter aus den Bereichen höherwertige Küchen, großteilige
Sportgeräte), wenngleich auch hier die verkehrlichen Restriktionen überwunden werden
müssen.