Beschlussvorlage (Teilaufhebung Bebauungsplan AM GIESENBACH, 2. Änderung im Stadtteil Reichenbach - Aufstellungsbeschluss - Beschleunigtes Verfahren - Offenlagebeschluss)

                                    
                                        Beschlussvorlage
Amt: 61
Kramer

Datum: 29.06.2017 Az.: - 0726 Kr

Drucksache Nr.: 149/2017 1. Ergänzung

Beratungsfolge

Termin

Beratung

Kennung

Abstimmung

Ortschaftsrat Reichenbach

24.05.2017

vorberatend

öffentlich

Technischer Ausschuss

28.06.2017

vorberatend

öffentlich

Gemeinderat

10.07.2017

beschließend

öffentlich

Beteiligungsvermerke
Amt
Handzeichen

Eingangsvermerke
Oberbürgermeister

Erster Bürgermeister

Bürgermeister

Haupt- und Personalamt
Abt. 10/101

Kämmerei

Rechts- und
Ordnungsamt

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Betreff:

Teilaufhebung Bebauungsplan AM GIESENBACH, 2. Änderung im Stadtteil
Reichenbach
- Aufstellungsbeschluss
- Beschleunigtes Verfahren
- Offenlagebeschluss

Beschlussvorschlag:

Auf Antrag der CDU-Fraktion:
1. Für den im Übersichtsplan dargestellten Bereich wird gemäß § 2 Abs. 1
BauGB die Aufstellung einer Änderung des Bebauungsplans
AM GIESENBACH, 2. Änderung beschlossen.
3. Das Bebauungsplanverfahren wird gemäß § 13 a Baugesetzbuch im
beschleunigten Verfahren durchgeführt.

Anlage(n):
- Bebauungsplan AM GIESENBACH im Stadtteil Reichenbach
- Übersichtsplan Teilaufhebung Bebauungsplan AM GIESENBACH, 2. Änderung

BERATUNGSERGEBNIS

Sitzungstag:

Bearbeitungsvermerk

 Einstimmig  lt. Beschlussvorschlag  abweichender Beschluss (s. Anlage)
 mit Stimmenmehrheit

Ja-Stimmen

Nein-Stimmen

Enthalt.

Datum

Handzeichen

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Begründung:
Das am südlichen Ende der Straße „Am Giesenbach“ gelegene Grundstück mit der Flst.Nr.: 170/14
(567 qm) sowie die in unmittelbarer Nähe befindlichen Flurstücke 170/19 und 170/11 (insgesamt rund
2.500 qm) sind derzeit noch unbebaut. Für das Flurstück Nr. 170/14 liegt ein Bauantrag vor mit dem
Ziel der Genehmigung eines Wohngebäudes mit sechs Wohneinheiten. Der Bauantrag ist nicht genehmigungsfähig.
Für den Bereich gilt der Bebauungsplan AM GIESENBACH (rechtsverbindlich am 07.10.1991). Er
setzt hier ein Mischgebiet (MI) fest mit 2 Vollgeschossen, einer Grundflächenzahl von 0,4, einer Geschossflächenzahl von 0,8, einer offenen Bauweise und einem Satteldach mit einer Neigung von
30°-50°. Auch im Flächennutzungsplan (FNP) ist für diesen Bereich ein Mischgebiet dargestellt.
Aufgrund der bereits vorhandenen Nutzungen ist eine Bebauung mit einer reinen Wohnnutzung an
dieser Stelle unzulässig. Der Anteil der Wohnnutzung im MI liegt bereits ohne das eingereichte Bauvorhaben über der Grenze der maximal zulässigen Fläche, weshalb das MI in seiner Eigenart somit
bereits nicht mehr zutreffend ist. Die Wohnnutzung dominiert, über das höchstzulässige Maß hinausgehend die gewerbliche Nutzung (nicht definitiv festgelegt, sondern einzelfallbezogen, laut Rechtsprechung bei maximal ca. 70% anzusetzen).
Vor dem Hintergrund des Prinzips Innen- vor Außenentwicklung und des bestehenden hohen Wohnraumbedarfs ist aus Sicht des Stadtplanungsamtes der Bau eines Wohngebäudes an dieser Stelle
dennoch vorstellbar, zumal sich eine gewerbliche Nutzung hier keineswegs aufdrängt. Allerdings
werden die Anzahl der Wohneinheiten, der notwendigen Stellplätze und damit verbunden die Qualität
der Freiflächen kritisch bewertet.
Um die Voraussetzung für die Genehmigung eines Wohngebäudes zu schaffen, wird ein Aufhebungsverfahren für den betreffenden Teilbereich des Bebauungsplans durchgeführt. Neubauten können so, im Anschluss, nach § 34 Baugesetzbuch genehmigt werden. Denkbar wäre auch eine Bebauungsplanänderung, bei der das Mischgebiet in ein Allgemeines Wohngebiet geändert werden
würde. Hierfür wäre ein Gutachten zum Lärm erforderlich. Der Vorteil läge in der Möglichkeit, das
Bauvorhaben zu steuern. Im Verfahren selbst gibt es keinen Unterschied. In der Sitzung des Ortschaftsrats am 24.05.2017 wurden diese beiden Möglichkeiten vom Stadtplanungsamt vorgestellt.
Der Ortschaftsrat hat sich daraufhin für die Teilaufhebung entschieden.
Abgrenzung Plangebiet für Teilaufhebung
Die Begründung für die Teilaufhebung ist das „gekippte“ Mischgebiet, weshalb die Abgrenzung entlang des Mischgebiets plausibel erscheint. In der Konsequenz wird vorgeschlagen, den Bebauungsplan in dem Teilbereich aufzuheben, der heute als Mischgebiet festgesetzt ist, aber mit einer ausschließlichen Wohnnutzung belegt ist. Die Mischgebietsfestsetzung für den bestehenden Lebensmitteldiscounter wird aufrechterhalten.
Begründung Teilaufhebung
1. Bestehender Bebauungsplan
1.1. Räumlicher Geltungsbereich und Größe des Plangebietes
Der Bebauungsplan AM GIESENBACH befindet sich am westlichen Ortseingang von Reichenbach
und wird begrenzt von der Reichenbacher Hauptstraße (B415), dem Giesenbach, der Straße Am
Giesenbach und der Giesenstraße.

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Das Plangebiet der Teilaufhebung umfasst folgende Flurstücke 170/14, 170/23, 170/1, 170/21,
170/30, 170/31, 170/32, 170/10, 170/27, 170/34, 170/33, 170/19, 170/11, 256, 256/2, 256/4, 256/1,
256/3, 257/1, 258/2, 258/1, 1096, 221/1, 220/3, 1113, 94/1, 218/13, 218/1. Es handelt sich hierbei um
das Baufeld, das südlich durch die B415, westlich durch die Straße Am Giesenbach, nördlich durch
den Fußweg und östlich durch das angrenzende WA begrenzt wird. Bis auf die Flurstücke 170/14,
170/19 und 170/11 (insgesamt rd. 2.500 m²) ist das Gebiet mit Wohnhäusern bebaut und umfasst ca.
15.360 m². Der Ortsteil Reichenbach ist geprägt durch Mehr- und Einfamilienhäuser.
1.2. Festsetzungen des Bebauungsplanes
Das Plangebiet ist im Bebauungsplan als Mischgebiet gemäß § 6 Baunutzungsverordnung (BauNVO)
festgesetzt.
2. Anlass der Aufhebung
2.1. Ursprüngliche Planung
Der Bebauungsplan wurde von der Stadt Lahr 1991 rechtsverbindlich beschlossen. Eine erste Änderung des westlichen Teils des Bebauungsplans erfolgte im Jahr 2010. Für den gesamten Bebauungsplan wurden sowohl Teilgebiete als WA, als auch als MI festgesetzt, um neben der Wohnnutzung auch gewerbliche Ansiedlungen zu ermöglichen.
2.2. Entwicklung des Gebietes
Seit Inkrafttreten des Bebauungsplans wurden vorrangig Wohnbebauungen realisiert. Der derzeitige
Anteil an Wohnnutzung im Mischgebiet beträgt 77%, der Gewerbeanteil 15% und die noch unbebaute Fläche beträgt 8%. Das Mischgebiet ist in seiner Funktion demnach „gekippt“, d.h. die Wohnnutzung dominiert über das höchstzulässige Maß (nicht definitiv festgelegt sondern einzelfallbezogen,
laut Rechtsprechung bei max. 70% anzusetzen).
2.3. Flächennutzungsplan/ Landschaftsplan
Das Plangebiet ist im Flächennutzungsplan (1998) der Verwaltungsgemeinschaft Lahr – Kippenheim
als Mischgebiet ausgewiesen.
2.4. Gründe für die Planaufhebung
Da aufgrund der aktuellen Nutzungen der bestehenden Bebauung das ausgewiesene Mischgebiet in
seiner Eigenart in der Gesamtheit nicht mehr bestehen kann, soll mit der Satzung für den Teilbereich
des Bebauungsplans die Planaufhebung vollzogen werden.
Gemäß § 1 III BauGB, ist ein Bebauungsplan nur dann aufzustellen, insofern die städtebauliche Entwicklung und Ordnung dies erfordern. Aufgrund der geringen unbebauten Fläche (8%) im Geltungsbereich des Bebauungsplans, kann von einer Bebauungsplanänderung abgesehen werden, da der
Großteil des Areals bereits bebaut ist. Eine starke städtebauliche Entwicklung oder Neuordnung ist
dahingehend nicht zu befürchten, weshalb die Aufhebung des Bebauungsplans für den Teilbereich
keine schwerwiegenden Folgen mit sich führen kann. Zudem bildet die bereits vorhandene Bebauung
im Gebiet ein homogenes Erscheinungsbild durch seine Art der Bebauung (Mehr- und Einfamilienhäuser). Die umliegenden Gebäude entsprechen in ihrer Geschossigkeit sowie der GRZ, GFZ dem
Maß der baulichen Nutzung eines allgemeinen Wohngebietes. Diese Gegebenheiten sowie die Lage
und Zuschnitte der noch potenziell zur Verfügung stehenden Bauflächen bilden einen Rahmen, der
künftig keine großflächige Bebauung ermöglicht. Das aktuelle Erscheinungsbild kann in seiner Form
daher nicht stark beeinträchtigt werden. Die Planungen neuer Bebauung orientieren sich an der Umgebung und sollen sich in der Homogenität des Gebietes einfügen.
2.5. Planungsrechtliche Beurteilung des Gebietes nach der Aufhebung

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Nach der Aufhebung des Bebauungsplanes beurteilt sich der Bereich nach § 34 Baugesetzbuch
(BauGB), Bauen im Innenbereich. Es wären dann grundsätzlich Ein- und Mehrfamilienhäuser zulässig, wenn das Einfügungsgebot beachtet und der Nachweis der gesicherten Erschließung erbracht
wird. Jeder Bauantrag unterliegt dann einer Einzelprüfung. Der Nachweis von gesunden Wohnverhältnissen ist dann im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens zu führen.
3. Raumordnerische Zielvorgaben
3.1. Landesentwicklungsplan
Im Landesentwicklungsplan (LEP) 2002 wird unter dem Ziel 2.1.1 ausgesagt, dass Lahr zu den Verdichtungsräumen des ländlichen Raumes gehört. In ihrer Funktion als Mittelzentrum soll die Stadt als
Entwicklungsmotor fungieren. Die Aufhebung des Bebauungsplans entspricht somit den Zielen des
LEP, da so neuer notwendiger Wohnraum im Innenbereich geschaffen werden kann.
3.2. Regionalplan Südlicher Oberrhein
In Ausformung des LEP 2002 ist für die Region Südlicher Oberrhein das System der zentralen Orte
und regionalen Achsen als Grundgerüst der Siedlungsentwicklung festgeschrieben. Die Stadt Lahr
ist, als Mittelzentrum, als Gemeinde mit verstärkter Siedlungstätigkeit für die Funktion Wohnen (Siedlungsbereich Wohnen) dargestellt.
4 Verfahrensart
Die im Bebauungsplan als Mischgebiet ausgewiesene Fläche ist aufgrund des vorhandenen Nutzungsverhältnisses „gekippt“. Da der Anteil der Wohnnutzung bereits über der Grenze der maximal
zulässigen Fläche liegt, ist eine Neubebauung mit Wohnnutzung rechtlich nicht zulässig.
Um die rd. 2.500 m² aktuell brachliegende Baufelder jedoch bebauen und somit die Siedlungsentwicklung im Innenbereich zu fördern, erfolgt die Teilaufhebung des Bebauungsplans nach § 13 a
Baugesetzbuch im beschleunigten Verfahren. Eine Umweltprüfung sowie ein Umweltbericht sind daher nicht notwendig.
Neubauten können so, im Anschluss, nach § 34 Baugesetzbuch genehmigt werden.

Tilman Petters

Sabine Fink

Hinweis:
Die Mitglieder des Gremiums werden gebeten, die Frage der Befangenheit selbst zu prüfen und dem Vorsitzenden das Ergebnis mitzuteilen. Ein
befangenes Mitglied hat in der öffentlichen Sitzung den Verhandlungstisch, in der nichtöffentlichen Sitzung den Beratungsraum zu verlassen.
Einzelheiten sind dem § 18 Abs. 1 – 5 Gemeindeordnung zu entnehmen.