Datei: Beschlussvorlage (- Textliche Festsetzungen)

29. Januar 2018

Stadt Lahr

17.1.2018
AZ: Da

Stadtplanungsamt

Bebauungsplan GARTENMARKT UND GEWERBE
im Stadtteil Mietersheim
Planungsrechtliche Festsetzungen gemäß § 9 BauGB und BauNVO
Rechtsgrundlagen
- Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 3. November 2017
(BGBI. I S. 3634)
- Baunutzungsverordnung (BauNVO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 21.
November 2017 (BGBI. I S. 3786)
- Planzeichenverordnung (PlanZV 90) in der Fassung vom 18. Dezember 1990, zuletzt
geändert durch Gesetz vom 4. Mai 2017
- Landesbauordnung für Baden-Württemberg (LBO) in der Fassung vom 5. März 2010,
zuletzt geändert durch Gesetz vom 21. November 2017
- Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) vom 29. Juli 2009, zuletzt geändert durch Gesetz
vom 15. September 2017
In Ergänzung der Planzeichnung wird Folgendes festgesetzt:
0

Abgrenzungen

§ 9 Abs. 7 BauGB

0.1

Grenze des räumlichen Geltungsbereichs des Bebauungsplans

Art der baulichen Nutzung

1.1

Eingeschränktes Gewerbegebiet (GEE) gemäß § 8 BauNVO i.V. mit § 1
Abs. 5 und 9 BauNVO

§ 9 Abs.1 Nr.1 BauGB

Von den Betrieben nach § 8 Abs. 1 BauNVO sind nur solche Betriebe
und Anlagen zulässig, die im Sinne des § 6 Abs. 1 BauNVO das Wohnen
nicht wesentlich stören.
Einzelhandelsbetriebe mit zentrenrelevanten Sortimenten sind nicht
zulässig, außer – als Ausnahme im Sinne des § 31 Abs. 1 BauGB – mit
branchentypischen zentrenrelevanten Randsortimenten auf max. 10 %
der Verkaufsfläche.
Gewerbebetriebe mit Flächen für den Verkauf von zentrenrelevanten und
nicht zentrenrelevanten Sortimenten an letzte Verbraucher sind nur
insoweit zulässig, als das angebotene Sortiment aus eigener Herstellung
oder Montage stammt und die Verkaufsfläche max. 15 % der
genehmigten Geschossfläche, höchstens aber 100 m² umfasst.
Hinweis

Die Bestimmung der zentrenrelevanten und nicht zentrenrelevanten Sortimente
ergibt sich aus Anlage 1, die Bestandteil dieser textlichen Festsetzungen ist.

Bebauungsplan GARTENMARKT UND GEWERBE im Stadtteil Mietersheim –
Planungsrechtliche Festsetzungen
Vergnügungsstätten im Sinne des § 8 Abs. 3 BauNVO sind nicht
zulässig.
Betriebe mit Flächen für den Verkauf von gebrauchten Kraftfahrzeugen
(einschließlich PKW, LKW, Busse, Motorräder, Wohnmobile) und
Anhängern sind nicht zulässig.
1.2

Fremdkörperfestsetzung im Gewerbegebiet gemäß § 1 Abs. 10 BauNVO
Auf der mit GEE 1 bezeichneten Teilfläche (derzeit: Grundstück
Flurstück-Nr. 2221) sind außerdem Änderungen, Erweiterungen und
Erneuerungen des vorhandenen Lebensmitteleinzelhandelsbetriebs auf
bis zu 800 m² Verkaufsfläche, davon max. 15 % mit zentrenrelevanten
Randsortimenten, zulässig. Dies gilt nur für den Bereich des
Lebensmitteleinzelhandels und nur bis zu dessen Aufgabe.

1.3

Sondergebiet „Gartenmarkt“ gemäß § 11 Abs. 3 BauNVO
Das Sondergebiet „Gartenmarkt“ dient der Unterbringung von
großflächigem Einzelhandel des Bereichs Gartenmarkt. Zulässig sind
ausschließlich Gartenmärkte mit einer Verkaufsfläche von maximal 63 %
der Grundfläche1
1. mit dem Sortiment Pflanzen und Zubehör, Gartenwerkzeuge,
Gartenbaustoffe, Pflege- und Düngemittel, Torf und Erde,
Pflanzgefäße,
Zäune,
Gartenhäuser,
Gewächshäuser,
Naturhölzer,
2. mit branchentypischen zentrenrelevanten Randsortimenten auf
max. 8 % der jeweiligen Grundfläche2,
3. mit dem Sortiment Zooartikel, Tiernahrung und Zubehör auf max.
7 % der jeweiligen Grundfläche3.

0,4
0,5

Maß der baulichen Nutzung

§ 9 Abs.1 Nr.1 BauGB

2.1

Grundflächenzahl (GRZ) gemäß §§ 16, 17 und 19 Abs. 4 S. 3 BauNVO
Die festgesetzte GRZ darf durch Stellplätze und Zufahrten bis maximal
0,8 überschritten werden.

2.3

Höhe der baulichen Anlagen gemäß § 16 Abs. 2 Nr. 4, § 18 Abs. 1
Bauliche Anlagen dürfen die in der Nutzungsschablone eingetragene
Höhe nicht überschreiten; die festgesetzten Gebäudehöhen sind
Höchstwerte. Bezugspunkte sind die Hinterkante Gehweg in
Gebäudemitte und höchster Punkt der Oberkante der Dachhaut.

11,00 m

Bauweise, überbaubare und nicht überbaubare Grundstücksflächen, Stellung der baulichen Anlagen
§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB

beim zugeordneten Grundstückszuschnitt ca. 3.200 m²
beim zugeordneten Grundstückszuschnitt ca. 415 m²
3
beim zugeordneten Grundstückszuschnitt ca. 330 m²
2

Bebauungsplan GARTENMARKT UND GEWERBE im Stadtteil Mietersheim –
Planungsrechtliche Festsetzungen
3.1

Überbaubare Grundstücksfläche gemäß § 23 Abs. 1 und 3 BauNVO
Baugrenze

3.2
a

Abweichende Bauweise gem. § 22 Abs. 4 BauNVO
Zulässig sind auch Gebäude mit einer Gesamtlänge von über 50 m.

Flächen für erforderliche Nebenanlagen sowie für Stellplätze
§ 9 Abs. 1 Nr. 4, 11, 22 BauGB

4.1

Stellplätze und Garagen gemäß § 12 Abs. 6 und § 23 Abs. 5 BauNVO
Stellplätze und Garagen sind nur auf den überbaubaren
Grundstücksflächen
zulässig.
Auf
den
dafür
besonders
gekennzeichneten Flächen sind nur offene Stellplätze zulässig.
Stellplatzanlagen sind mit je einem mittel- bis großkronigen Laubbaum
(entsprechend Ziffer 7.3) je angefangene sechs Stellplätze zu
bepflanzen.

4.2

Ein- und Ausfahrten
Je Grundstück sind maximal zwei Ein- und Ausfahrtsbereiche mit einer
Breite von höchstens je 6 m zulässig.

4.3

Flächen für Nebenanlagen gemäß § 14 Abs. 1 BauNVO
Nebenanlagen sind nur auf den überbaubaren Grundstücksflächen
zulässig.
Je Grundstück ist nur eine Nebenanlage, diese mit einer Größe von
maximal 25 m² zulässig.
Eingezäunte Freiverkaufsflächen sind, auch als Nebenanlagen,
ausschließlich innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen und nur
baulich unmittelbar anschließend an die jeweilige Hauptnutzung zulässig.
Lagerflächen sind nur innerhalb, Überdachungen bzw. Einhausungen für
Einkaufswagen auch außerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche
zulässig.

Verkehrsflächen

§ 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB

Öffentliche Verkehrsfläche

GFL

Mit Leitungsrechten zu belastende Flächen § 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB
Mit Geh-, Fahr- und Leitungsrecht für Versorgungsträger und die Stadt zu
belastende Fläche.
3

Bebauungsplan GARTENMARKT UND GEWERBE im Stadtteil Mietersheim –
Planungsrechtliche Festsetzungen

Für einzelne Flächen sowie für das Anpflanzen von Bäumen,
Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen § 9 Abs. 1 Nr. 25 BauGB

8.1

Dachbegrünung
Die Dachflächen im Gebiet sind extensiv (vegetationsfähige
Substratschicht von mindestens 8 cm) zu begrünen. Die Begrünung ist
dauerhaft zu pflegen und zu erhalten.
Die Gesamtfläche bemisst sich nach der Grundfläche des Gebäudes
abzüglich der Tiefen der Außenwände. Benötigter Raum für technische
Gebäudeausrüstung kann von der geforderten Begrünung ausgespart
werden.
Ergänzend zur Begrünung der Dachflächen können Anlagen zur Nutzung
von regenerativer Energieerzeugung ausgeführt werden (insbesondere
Solarthermie und/oder Photovoltaik). Solarmodule müssen aufgeständert
werden, um den Bewuchs des Gründachs nicht negativ zu beeinflussen.

8.2

Pflanzbindung
Innerhalb der ausgewiesenen Flächen sind vorhandene Bäume und
Sträucher zu erhalten. Die Fläche ist zusätzlich durchgängig mit min.
1,50 Meter hoch wachsenden Sträuchern und standortgerechten
Laubbäumen (jeweils überwiegend heimische Gehölze) zu bepflanzen
sowie durch Ansaat zu begrünen.
Flächenbefestigungen sind hier nicht zulässig.

8.3

Anpflanzen von Bäumen
Parkierungsflächen sind mit mittelkronigen Laubbäumen zu bepflanzen
(je sechs angefangene Stellplätze ein Baum).
Je angefangene 500 m² Grundstücksfläche ist außerdem mindestens ein
mitteloder
großkroniger,
standortgerechter
Laubbaum
(Hochstammqualität, Stammumfang in 1 Meter Höhe min. 16 cm)
anzupflanzen. Dabei ist eine verstärkte Eingrünung zum öffentlichen
Straßenraum vorzunehmen.
Die Laubbäume für die Stellplätze und außerdem bestehende Bäume
können hierauf angerechnet werden.
Die Baumpflanzungen sind dauerhaft freiwachsend und ungeschnitten zu
erhalten (Ausnahme: Maßnahmen zur Erhaltung der Verkehrssicherheit).
Bei Abgang ist innerhalb der nächsten Vegetationsperiode Ersatz in
gleicher Art, Qualität und möglichst gleicher Größe zu pflanzen.
Die Baumquartiere müssen offen gestaltet werden (Pflanzfläche von
mind. 8 m²) oder eine wasser- und luftdurchlässige Baumscheibe mit
einem durchwurzelungsfähigen Untergrund von mindestens 12 m³, 1,50
m Tiefe und einen uneingeschränkten Erdanschluss sowie einen
Anfahrschutz aufweisen. Sie sind nach dem jeweiligen Stand der Technik
(z.B.
FLL-Empfehlungen
für
Baumpflanzungen
Teil
2,
4

Bebauungsplan GARTENMARKT UND GEWERBE im Stadtteil Mietersheim –
Planungsrechtliche Festsetzungen
Standortvorbereitungen für Neupflanzungen; Pflanzgruben und
Wurzelraumerweiterung, Bauweisen und Substrate, 2. Ausgabe 2010)
herzustellen.
Die
Einfüllung
geeigneter
Oberbodenund
Unterbodensubstratmischungen ist vorzusehen.
Bei überbauten Baumquartieren sind verdichtbare und überbaubare
Spezialsubstrate mit einer angemessenen Durchlüftung zu verwenden.
9.

Nachrichtliche Übernahme von nach
Vorschriften getroffenen Festsetzungen

anderen gesetzlichen
§ 9 Abs. 6 BauGB

Regierungspräsidium Freiburg, Archäologische Denkmalpflege
Fund von Kulturdenkmalen
Innerhalb des Areals liegen die Reste einer ausgedehnten
mittelalterlichen Siedlung. Innerhalb des Geltungsbereichs sind die
Flurstücke mit Nr. 2231, 2231/2, 2231/1, 2216, 2217, 2218, 2228 und
2222 (teilw. Erschließungsstraße) davon betroffen. Eine frühzeitige
Abstimmung ist erforderlich.
Sollten bei der Durchführung der Maßnahme archäologische Funde oder
Befunde entdeckt werden, sind gemäß § 20 DSchG die
Denkmalbehörde(n) oder die Gemeinde umgehend zu benachrichtigen.
Archäologische Funde (beispielsweise: Steinwerkzeuge, Metallteile,
Keramikreste, Knochen, etc.) oder Befunde (beispielsweise: Gräber,
Mauerreste, Brandschichten, bzw. auffällige Erdverfärbungen) sind bis
zum Ablauf des vierten Werktages nach der Anzeige in unverändertem
Zustand zu erhalten, sofern nicht die Denkmalschutzbehörde oder das
Regierungspräsidium Stuttgart,
Referat
84 Archäologische
Denkmalpflege - mit einer Verkürzung der Frist einverstanden ist. Auf die
Ahndung von Ordnungswidrigkeiten gem. § 27 DSchG wird hingewiesen.
Bei der Sicherung und Dokumentation archäologischer Substanz ist
zumindest mit kurzfristigen Leerzeiten im Bauablauf zu rechnen.
10.

Hinweise

10.1

Landratsamt Ortenaukreis, Amt für Wasserwirtschaft und Bodenschutz
Altlasten:
Altstandort: "Autohaus Haselmaier Im Götzmann 1"
Für die Fläche konnte auf der Basis einer Orientierenden Untersuchung
durch das Ingenieurbüros KLC, Endingen, vom 01.08.2016 hinsichtlich
des bewertungsrelevanten Wirkungspfades Boden-Grundwasser der
Gefahrverdacht gemäß § 4 Abs 2 Satz 1 der Bundes-Bodenschutz- und
Altlastenverordnung (BBodSchV) insoweit ausgeräumt werden. Sie wird
verwaltungsintern auf Beweisniveau BN 2 in B = Belassen zur
Wiedervorlage – Kriterium Entsorgungsrelevanz eingestuft Der
Altstandort ist damit keine Altlastverdachtsfläche mehr.
Die Einstufung in "B = Belassen zur Wiedervorlage" bedeutet hier, dass
vorbehaltlich der derzeitigen bzw. vorgesehenen Nutzung des
5

Bebauungsplan GARTENMARKT UND GEWERBE im Stadtteil Mietersheim –
Planungsrechtliche Festsetzungen
Grundstücks kein weiterer Handlungs-/Erkundungsbedarf besteht, jedoch
bei Änderung von bewertungsrelevanten Sachverhalten über das weitere
Vorgehen zu entscheiden ist. Für den Bebauungsplan existieren keine
Restriktionen.
Altstandort: "GWSF Fa. Schad Mietersheimer Hauptstr. 71-73"
Auf dem südöstlichen Teil des Grundstücks wurde im Jahr 2003 eine
Bodenverunreinigung infolge eines sogenannten "Ölunfalls" mittels
Aushub saniert. Die Maßnahme wurde im Bericht der sanierenden VogelBau GmbH vom 23.05.2003 dokumentiert. Sie wird verwaltungsintern auf
Beweisniveau 5 in B - Belassen zur Wiedervorlage nach
Durchführung von Sanierungsmaßnahmen - Kriterium Entsorgungsrelevanz eingestuft.
Die Einstufung in "B = Belassen zur Wiedervorlage" bedeutet hier, dass
vorbehaltlich der derzeitigen bzw. vorgesehenen Nutzung des
Grundstücks kein weiterer Handlungs-/Erkundungsbedarf besteht, jedoch
bei Änderung von bewertungsrelevanten Sachverhalten über das weitere
Vorgehen zu entscheiden ist. Ein Altlastenverdacht besteht damit für die
Fläche nicht mehr. Für den Bebauungsplan existieren keine
Restriktionen.
Altlastenverdachtsfläche
Die Altlastenverdachtsfläche Objekt Nummer 05164, Altstandort
„Reifenhandel
Im
Götzmann
9“
wurde
im
Rahmen
der
„Flächendeckenden Nacherhebung altlastenverdächtiger Flächen im
Ortenaukreis 2012“ bewertet. Die Fläche ist von der Fachbehörde im
Bodenschutzkataster auf Beweisniveau BN 1 mit dem Handlungsbedarf
B – Belassen zur Wiedervorlage – Kriterium Anhaltspunkte; derzeit
keine Exposition geführt. Für diese Fläche liegen keine ausreichenden
Kenntnisse vor. Im Rahmen eines Baugenehmigungsverfahrens muss
der Antragsteller entsprechende orientierende Untersuchungen von
einem in der Altlastenbearbeitung erfahrenen Ingenieurbüro durchführen
lassen und vorab mit dem Landratsamt Ortenaukreis – Amt für
Wasserwirtschaft und Bodenschutz – abstimmen.
Grundwasserschutz:
Grundwassermessstelle 111/116NW 157,18 m + NN
MW 159,25 m + NN
HW 161,24 m + NN
Wenn aus zwingenden Gründen auf ein Bauen im Grundwasser nicht
verzichtet
werden
kann,
ist
eine
bauplanungsrechtliche
Ausnahmegenehmigung erforderlich, die nur in begründeten Einzelfällen
und erst nach Ausschluss möglicher Alternativen erteilt werden kann.
Für unvermeidbare bauliche Anlagen unterhalb des mittleren
Grundwasserstandes, sowie für Grundwasserabsenkungen im Rahmen
von Bauvorhaben ist zusätzlich eine separate wasserrechtliche Erlaubnis
bei der zuständigen Wasserbehörde (Landratsamt Ortenaukreis (LRA))
zu beantragen.
6

Bebauungsplan GARTENMARKT UND GEWERBE im Stadtteil Mietersheim –
Planungsrechtliche Festsetzungen
Bauliche Anlagen unterhalb des höchsten Grundwasserstandes sind
wasserdicht und auftriebssicher auszuführen. Zur Herstellung der
Abdichtung von Baukörpern / Bauteilen und sonstiger Anlagen dürfen
keine Stoffe verwendet werden, bei denen eine Schadstoffbelastung des
Grundwassers zu besorgen ist.
Die Herstellung einer Dränage zum Absenken und Fortleiten von
Grundwasser ist unzulässig.
Bodenschutz:
Erdaushub ist auf das unumgänglich erforderliche Maß zu reduzieren.
Unbelastetes Aushubmaterial soll innerhalb des Plangebietes zur
Geländegestaltung verwendet werden. Überschüssiger unbelasteter
Erdaushub ist auf eine kreiseigene Erdaushubdeponie zur
Zwischenlagerung anzuliefern.
Werden bei den Erdarbeiten ungewöhnliche Färbungen und/oder
Geruchsemissionen wahrgenommen, so ist umgehend die zuständige
Untere Wasserbehörde oder das Amt für Wasserwirtschaft und
Bodenschutz Offenburg zu unterrichten. Die Aushubarbeiten sind an
dieser Stelle sofort einzustellen.
10.2

Bauschutzbereich für Flugverkehr (§ 12 (3) Luftverkehrsgesetz LuftVG)
Das Plangebiet liegt ca. 4.000 m südöstlich des Flughafenbezugspunktes
des Sonderflughafens Lahr im Bauschutzbereich des derzeitigen
Verkehrslandeplatzes und Fracht-/Sonderflughafens Lahr (R 10 km).
Die Zustimmung der Luftfahrtbehörden ist gem. § 12 Abs. 3 und 4 LuftVG
erforderlich, wenn Bauwerke (auch Kräne, Antennen, Masten u. Ä.)
folgende Begrenzung überschreiten sollen:
1) Außerhalb der Anflugsektoren
a) im Umkreis von 4 km Halbmesser eine Höhe von 25 Metern
(Höhe bezogen auf den Flughafenbezugspunkt). Die Höhe des
Flughafenbezugpunktes Lahr beträgt 155,75 m über NN.
b) im Umkreis von 4 km bis 6 km Halbmesser um den
Flughafenbezugspunkt die Verbindungslinie, die von 45 m Höhe
bis 100 m Höhe (Höhen bezogen auf den Flughafenbezugspunkt)
ansteigt.
2) Innerhalb der Anflugsektoren (verlaufen hier etwa Richtung Nord –
Süd)
Es wird darauf hingewiesen, dass zur Wahrung der Sicherheit der
Luftfahrt und zum Schutz der Allgemeinheit die Luftfahrtbehörden ihre
Zustimmung nach den Absätzen 2 und 3 davon abhängig machen, dass
die Baugenehmigung unter Auflagen erteilt wird.
Sollten zum Bau von Gebäuden Kräne verwendet werden, die die
Höhe von 30 m über Grund überschreiten, ist von der Baufirma eine
Krangenehmigung bei der zivilen Luftfahrtbehörde zu beantragen.

10.3

Außenbeleuchtung
7

Bebauungsplan GARTENMARKT UND GEWERBE im Stadtteil Mietersheim –
Planungsrechtliche Festsetzungen
Zum Schutz nachtaktiver Insekten wird die Verwendung UV-anteilarmer
Außenbeleuchtung zur Minderung der Fernwirkung empfohlen (z.B. LEDLeuchten). Die Leuchten sind staubdicht auszuführen. Die Leuchten
sollen so ausgebildet sein, dass eine Lichteinwirkung nur auf die zu
beleuchtende Fläche erfolgt.
11.

Nutzungsschablone
Baugebiet
Grundflächenzahl
Dachneigung

Maximale Gebäudehöhe
Anzahl der Geschosse
Bauweise

Anlage 1
zentrenrelevante Sortimente
sonstige zentrenrelevante
Sortimente
- Bekleidung (incl. Sportbekleidung)
- Bild- und Tonträger, Telefone und
Zubehör
- Bücher
- Computer
- Elektrokleingeräte
- Fahrräder und Zubehör
- Fotowaren und - geräte
- Haus- /Heimtextilien
- Hausrat, Glas/Porzellan/Keramik,
Geschenkartikel
- Kunstgewerbe/Bilder und -rahmen
- Kurzwaren, Handarbeit, Wolle
- Musikinstrumente, Musikalien
- Optik, Hörgeräte
- Schuhe, Lederwaren
- Spielwaren, Bastelartikel
- Sportartikel einschl. Sportgroßgeräte
- Uhren/Schmuck
- Unterhaltungselektronik (braune
Ware)
- Waffen, Jagdbedarf
nahversorgungsrelevante Sortimente

nicht zentrenrelevante Sortimente

- Baustoffe, Bauelemente,
Heimwerkerbedarf, Fliesen
- Beleuchtungskörper, Lampen
- Beschläge, Eisenwaren
- Bettwaren, Matratzen
- Brennstoffe/Mineralölerzeugnisse
- Büromaschinen
- Elektrogroßgeräte (weiße Ware)
- Elektroinstallation
- Farben und Lacke
- Gartenwerkzeuge, Gartenbaustoffe, Pflegeund Düngemittel, Torf und Erde.
Pflanzengefäße, Zäune, Gartenhäuser,
Gewächshäuser, Naturhölzer
- Kamine, (Kachel-) Öfen
- Kfz/Motorräder
- Kinderwagen, -sitze
- Maschinen und Werkzeuge
- Möbel/Küchen/Büromöbel/Gartenmöbel/Sanitär-/Badeeinrichtung
- Pflanzen und Zubehör
- Rollläden und Markisen
- Teppiche/Bodenbeläge, Tapeten
- Zooartikel – Tiermöbel und lebende Tiere

Apotheker-, Sanitätswaren
(Schnitt-)Blumen
Drogerie-/Kosmetik/Parfümeriewaren
Nahrungs-/Genussmittel
Reformwaren
Zeitungen/Zeitschriften, Papier- und
Schreibwaren
- Zooartikel – Tiernahrung und Zubehör
-

Sabine Fink
Stadtbaudirektorin
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