Beschlussvorlage (- Textliche Festsetzungen)

                                    
                                        Bebauungsplan KLEINFELD-NORD, 5. Änderung
Planungsrechtliche Festsetzungen

Stadt Lahr

7. Mai 2018
AZ.: Kü

Stadtplanungsamt

Bebauungsplan KLEINFELD-NORD, 5. Änderung
Planungsrechtliche Festsetzungen gemäß § 9 BauGB und BauNVO

Rechtsgrundlagen
-

-

Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 3. November 2017
(BGBl. I S. 3634)
Baunutzungsverordnung (BauNVO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 21.
November 2017 (BGBl. I S. 3786)
Planzeichenverordnung (PlanzV) in der Fassung vom 18. Dezember 1990 (BGBl. 1991 I
S. 58), die zuletzt durch Artikel 3 des Gesetzes vom 4. Mai 2017 (BGBl. I S. 1057)
geändert worden ist
Landesbauordnung (LBO) in der Fassung vom 5. März 2010, zuletzt geändert durch
Gesetz vom 21. November 2017
Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) vom 29. Juli 2009, zuletzt geändert durch Gesetz
vom 15. September 2017

In Ergänzung der Planzeichnung wird Folgendes festgesetzt:
0.

Abgrenzungen

0.1

Grenze des räumlichen Geltungsbereichs des Bebauungsplans (§ 9 (7)
BauGB)

1.

Art der baulichen Nutzung

1.1

Allgemeines Wohngebiet (§ 4 BauNVO)

§ 9 (1) Nr.1 BauGB

Die der Versorgung des Gebiets dienenden Läden, Schank- und
Speisewirtschaften sowie Anlagen für sportliche Zwecke nach § 4 (2)
Nr. 2 und 3 BauNVO sind gemäß § 1 (5) BauNVO nicht zulässig.
Ausnahmen nach § 4 (3) BauNVO sind gemäß § 1 (6) BauNVO nicht
zulässig.

1

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2.

Maß der baulichen Nutzung

§ 9 (1) Nr.1 BauGB

2.1

Grundflächenzahl (GRZ) (§§ 16 (2) Nr.1, 17 und 19 BauNVO)

0,4
Die GRZ beträgt 0,4

2.2

Geschossflächenzahl (§§ 16 (2) Nr. 2, 17 und 20 (2) BauNVO)

0,9
Die GFZ beträgt 0,9

2.3

III

Zahl der Vollgeschosse (§§ 16 (2) Nr. 3 und 20 (1) BauNVO in
Verbindung mit § 2 (6) LBO)
Als Höchstmaß gelten drei Vollgeschosse (III)

2.4

Höhe baulicher Anlagen (§§ 16 (2) Nr. 4 und 18 (1) BauNVO)
Die Traufhöhe in Metern über Normal Null (ü NN) beträgt als
Höchstmaß 172 m (ca. 10 m über Straßenkante). Oberer Bezugspunkt
für die Traufhöhe ist der Schnittpunkt der senkrechten Außenwand mit
der unteren Dachhaut. Bei Flachdächern mit einer vertikalen
Fortführung der Außenwände (beispielsweise als Absturzsicherung) ist
die oberste Höhe des Wandabschlusses maßgebend.

THmax
172 m
(ü NN)

2.4.1

Oberhalb der Gebäudetraufhöhe sind Dachaufbauten (wie
beispielsweise Dachausstiege, Gebäudetechnik etc.) oder jegliche
sonstige Gebäudeteile nur bis zu einer maximalen Höhe bis 2,50 m
zulässig. Bezugspunkt ist der unterste Berührungspunkt mit der
Dachoberfläche.

3.

Bauweise, überbaubare und nicht überbaubare Grundstücksflächen sowie die Stellung der baulichen Anlagen
§ 9 (1) Nr. 2 BauGB

3.1

Bauweise (§ 22 BauNVO)

o
Offene Bauweise (§ 22 (2) BauNVO)

3.2

Überbaubare Grundstücksfläche (§ 23 BauNVO)
Baugrenze (§ 23 (1 und 3) BauNVO)

2

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4.

Umgrenzung von Flächen für Nebenanlagen, Stellplätze, Garagen
und Gemeinschaftsanlagen
§ 9 (1) Nr. 4 und 22 BauGB
in Verbindung mit
Flächen für die Abfallentsorgung
§ 9 (1) Nr. 14 BauGB

4.1

Innerhalb der umgrenzten Flächen sind oberirdische Stellplätze mit
ihren Zufahrten für Kraftwagen und Krafträder sowie Carports zulässig.
Außerhalb des umgrenzten Bereichs sind diese ausgeschlossen.
Abstelleinrichtungen für Fahrräder
umgrenzten Bereichs zulässig.

sind

auch

5.

Verkehrsfläche

5.1

Verkehrsfläche mit allgemeiner Zweckbestimmung

außerhalb

des

§ 9 (1) Nr. 11 BauGB

Öffentliche Verkehrsfläche

6.

Flächen und Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur
Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft
§ 9 (1) Nr. 20 BauGB

6.1

Versickerungsfähige Stellplatzflächen
Im Bebauungsplangebiet sind die Oberflächen von Stellplätzen für
Kraftwagen und Krafträder mit ihren Zufahrten zur Versickerung des
Niederschlagswassers wasserdurchlässig herzustellen

7.

Anpflanzen
von
Bepflanzungen

7.1

Dachbegrünung

Bäumen,

Sträuchern
und
sonstigen
§ 9 (1) Nr. 25 a BauGB

Flachdächer und Überdachungen von Carports sind extensiv oder
intensiv durchgängig zu begrünen. Die Begrünung ist dauerhaft zu
pflegen und zu erhalten.
Benötigter Raum für technische Gebäudeausrüstung kann von der
geforderten Begrünung ausgespart werden.
Bei einer intensiven Begrünung sind eventuelle unbewachsene Flächen
der Substratschicht(en) mit extensiver Begrünung zu ergänzen.

3

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7.1.1

Alternativnutzung der Dachfläche
Alternativ oder ergänzend zur Begrünung der Gebäudedachflächen
können die Nutzungen als begehbarer Aufenthaltsbereich, zur
Unterbringung von regenerativer Energieerzeugungstechnik (explizit
Solarthermie
und/oder
Photovoltaikzellen),
sowie
sonstige
Nutzungsformen, die Natur, Umwelt und Mensch zugutekommen,
ausnahmsweise zugelassen werden.

7.2

Anpflanzen von Bäumen
Im Bebauungsplangebiet sind mindestens fünf großkronige Laubbäume
zu pflanzen, zu erhalten und bei Verlust zu ersetzen. Der
Stammumfang in 1 m Höhe hat bei Pflanzung mindestens 16-18 cm zu
betragen.

8.

Bauliche und technische Vorkehrungen zur Vermeidung oder
Minderung von schädlichen Umwelteinwirkungen
§ 9 (1) Nr. 24 i.V.m. § 9 (3) BauGB

8.1

Bauliche Anlagen unterhalb des höchsten Grundwasserstandes (HW)
der letzten 15 Jahre sind wasserdicht und auftriebssicher auszuführen,
sofern gebietsspezifische Erkundungen keine höheren Werte des
Grundwasserstandes ergeben. Werden bei Gebietserkundungen
höhere Grundwasserstände festgestellt, sind diese maßgebend.
Die Herstellung einer Drainage zum Absenken und Fortleiten von
Grundwasser ist unzulässig.
Hinweis: Zum Bauen im Grundwasser und
Grundwasserstand siehe Abschnitt 10.4 (Hinweise).

zum

höchsten

8.2

Zur Herstellung der Abdichtung von Baukörpern / Bauteilen und
sonstiger Anlagen dürfen keine Stoffe verwendet werden, bei denen
eine Schadstoffbelastung des Grundwassers zu besorgen ist.

8.3

Lärmschutzmaßnahmen sind wie folgt zu treffen:

8.3.1

Orientierung von Aufenthaltsräumen
Zum Schutz vor Verkehrslärm muss an in Richtung der Bundesstraße 3
orientierten und lärmzugewandten Fassaden in Gebäuden mindestens
ein Aufenthaltsraum von Wohnungen (Schlafräume und sonstige
Aufenthaltsräume) mit mindestens einem Fenster zu der von der
Straße abgewandten Gebäudeseite orientiert sein.

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Bei Wohnungen mit mehr als zwei Aufenthaltsräumen müssen
mindestens zwei Aufenthaltsräume mit jeweils mindestens einem
Fenster zu der von der Straße abgewandten Gebäudeseite orientiert
sein.
Als lärmzugewandt sind dabei für Schlafräume die Fassaden mit einem
Beurteilungspegel des Verkehrslärms von über 49 dB(A) in der Nacht
zu betrachten. Für sonstige Aufenthaltsräume sind die Fassaden mit
einem Beurteilungspegel des Verkehrslärms von über 59 dB(A) am Tag
als lärmzugewandt einzuordnen. Fassaden mit Lärmbelastungen von
49 dB(A) oder weniger in der Nacht und von 59 dB(A) oder weniger am
Tag gelten als lärmabgewandt.
Die Beurteilungspegel des Verkehrslärms sind für sonstige
Aufenthaltsräume in den Anlagen 4.9 bis 4.12 und für Schlafräume in
den Anlagen 4.13 bis 4.16 im zugehörigen Lärmgutachten des Büros
Fichter Water & Transportation vom April 2018 dargestellt.
Wird im Baugenehmigungsverfahren der Nachweis erbracht, dass im
Einzelfall geringere Beurteilungspegel vorliegen, als dies in den
schalltechnischen Berechnungen für den Bebauungsplan angenommen
wurde, können auch Fassaden mit Unterschreitung der oben
genannten Schwellen als lärmabgewandt betrachtet werden.
8.3.2

Anforderungen an die Schalldämmung von Außenbauteilen
In den Teilen des Plangebiets, die Außenlärmpegeln nach DIN 4109 –
2 – Schallschutz im Hochbau (Stand: Januar 2018) von mindestens 61
dB(A) ausgesetzt sind, müssen die Außenbauteile von Gebäuden mit
schutzbedürftigen Räumen, die gemäß DIN 4109 – 1 je nach Raumart
und Außenlärmpegel erforderlichen bewerteten Bau-Schalldämm-Maße
R’w,ges aufweisen.
Ein schalltechnischer Nachweis über die Einhaltung des
Innenschallpegels in den Gebäuden gemäß § 9 (1) Nr. 2 und (3) der
Verfahrenverordnung zur Landesbauordnung Baden-Württemberg
(LBOVVO) ist zu erbringen.

5

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Das notwendige Schalldämm-Maß ist in Abhängigkeit von der Raumart
und Raumgröße hierbei nachzuweisen. Auf einen Nachweis kann
verzichtet werden, wenn der maßgebliche Außenlärmpegel im
allgemeinen Wohngebiet bei 65 dB(A) oder weniger liegt.
Die Außenlärmpegel sind für sonstige Aufenthaltsräume in den
Anlagen 5.1 bis 5.4 und für Schlafräume in den Anlagen 5.5 bis 5.8 im
zugehörigen Lärmgutachten dargestellt.
Wird im Baugenehmigungsverfahren der Nachweis erbracht, dass im
Einzelfall geringere maßgebende Außenlärmpegel an den Fassaden
vorliegen als dies im Schallgutachten angenommen wurde, können die
Anforderungen
an die
Schalldämmung
der
Außenbauteile
entsprechend den Vorgaben der DIN 4109 – 1 reduziert werden.
8.3.3

Belüftung von Schlafräumen
Schlafräume und Kinderzimmer an Fassaden, die Beurteilungspegeln
des Verkehrslärms von mehr als 49 dB(A) nachts ausgesetzt sind und
die nicht über Fenster an einer gemäß Punkt 8.3.1 als lärmabgewandt
definierten Fassade verfügen, sind bautechnisch so auszustatten, dass
sowohl die Schalldämmanforderungen gemäß der textlichen
Festsetzung in Punkt 8.3.2 erfüllt werden, als auch ein
Mindestluftwechsel erreicht wird.
Alternativ können für diese Schlafräume geeignete bauliche
Schallschutzmaßnahmen (z.B. Doppelfassaden, verglaste Vorbauten,
besondere Fensterkonstruktionen) getroffen werden, die sicherstellen,
dass ein Innenraumpegel bei teilgeöffneten Fenstern von 30 dB(A)
während der Nachtzeit in dem Raum oder den Räumen bei mindestens
einem teilgeöffneten Fenster nicht überschritten wird.
Die Beurteilungspegel in der Nacht für Schlafräume können den
Anlagen 4.13 bis 4.16 im zugehörigen Lärmgutachten entnommen
werden.
Auf die schallgedämmte Belüftung kann verzichtet werden, wenn im
Baugenehmigungsverfahren der Nachweis erbracht wird, dass der
Beurteilungspegel des Verkehrslärms am Schlafraum in der Nacht 49
dB(A) nicht überschreitet.

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9.

Nachrichtliche Übernahmen von nach anderen gesetzlichen
Vorschriften getroffenen Festsetzungen
(§ 9 (6) BauGB)

9.1

Fund von Kulturdenkmalen
Sollten bei der Durchführung der Maßnahme archäologische Funde
oder Befunde entdeckt werden, sind gemäß § 20 DSchG die
Denkmalbehörde(n) oder die Gemeinde umgehend zu benachrichtigen.
Archäologische Funde (beispielsweise: Steinwerkzeuge, Metallteile,
Keramikreste, Knochen, etc.) oder Befunde (beispielsweise: Gräber,
Mauerreste, Brandschichten, bzw. auffällige Erdverfärbungen) sind bis
zum Ablauf des vierten Werktages nach der Anzeige in unverändertem
Zustand zu erhalten, sofern nicht die Denkmalschutzbehörde oder das
Regierungspräsidium Stuttgart, Referat 84 - Archäologische
Denkmalpflege - mit einer Verkürzung der Frist einverstanden ist. Auf
die Ahndung von Ordnungswidrigkeiten gemäß § 27 DSchG wird
hingewiesen. Bei der Sicherung und Dokumentation archäologischer
Substanz ist zumindest mit kurzfristigen Leerzeiten im Bauablauf zu
rechnen.

9.2

Bauschutzbereich für Flugverkehr (§ 12 (3) Nr. 1a Luftverkehrsgesetz)
Das Planvorhaben liegt außerhalb des Anflugsektors ca. 3.400 Meter
vom Verkehrslandeplatz Lahr entfernt und berührt dessen
Bauschutzbereich. Bei einer Überschreitung der Bauhöhe von 179,60m
über NN sind Bauanträge dem Regierungspräsidium Freiburg - zivile
Luftfahrtbehörde - im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens zur
Zustimmung vorzulegen (§ 12 Abs. 3 Nr. 1 a LuftVG).
Hingewiesen wird darauf, dass auch die Aufstellung von Baukränen
nach den Bestimmungen des LuftVG genehmigungspflichtig ist. Eine
entsprechende Genehmigung ist gesondert mindestens 4 Wochen vor
der beabsichtigten Aufstellung des jeweiligen Baukrans vom
Unternehmer beim Regierungspräsidium Freiburg zu beantragen.
Es wird außerdem darauf hingewiesen, dass mit Belästigungen durch
den Flugbetrieb zu rechnen ist, die Planung in Kenntnis dieser
möglichen Beeinträchtigung erstellt wird und somit Rechtsansprüche
gegen den Betreiber des Flughafens, die mit Beeinträchtigungen durch
den Flugbetrieb begründet werden, nicht bestehen.
Ebenso ist mit Fluglärm durch an- und abfliegende Hubschrauber zu
den Landeplätzen von Ortenauklinikum und Herzzentrum zu rechnen.

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9.3

Abfallwirtschaftssatzung
Die speziellen Regelungen der Abfallentsorgung im Ortenaukreis
enthält die Abfallwirtschaftssatzung des Eigenbetriebs Abfallwirtschaft
Ortenaukreis in der jeweils geltenden Fassung.

9.4

Festgesetzte Überschwemmungsgebiete (§9 (6a) BauGB)
Es befinden sich keine Überschwemmungszonen (HQ-10, HQ-50, HQ100, HQ-Extrem) im Gebiet.

10.

Hinweise

10.1

Anforderungen an den Bau von Photovoltaikanlagen
Für den Betrieb von Photovoltaikanlagen wird ausdrücklich empfohlen
Sicherungssysteme auf dem aktuellen Stand der Technik zur
Notabschaltung für den Brandfall (beispielsweise: Paketschalter)
einzusetzen und dauerhaft zu betreiben.

10.2

Altlasten / Kampfmittel
Es sind keine Kampfmittel vorhanden.
Auf den Baugrundstücken
vorhanden.

sind

keine

Altlastenverdachtsflächen

Im Bereich der Erschließungsfläche, auf dem Flurstück Nr. 24324/8,
befindet sich eine Altlastenverdachtsfläche mit Handlungsbedarf B,
Belassen zur Wiedervorlage, Beweisniveau 2.
Im Zuge der Ausführungsplanung der Erschließungsfläche sind
Erkundigungen der mit Altlasten belasteten Flächen einzuholen und
nach den gegebenen fachtechnischen Anforderungen zu behandeln.
10.3

Geotechnik
Bei etwaigen geotechnischen Fragen im Zuge der weiteren Planungen
oder von Bauarbeiten (z. B. zum genauen Baugrundaufbau, zu
Bodenkennwerten,
zur
Wahl
und
Tragfähigkeit
des
Gründungshorizontes, zum Grundwasser, zur Baugrubensicherung)
werden objektbezogene Baugrunduntersuchungen durch ein privates
Ingenieurbüro empfohlen. Ferner wird darauf hingewiesen, dass im
Anhörungsverfahren des LGRB als Träger öffentlicher Belange keine
fachtechnische Prüfung vorgelegter Gutachten oder von Auszügen
daraus erfolgt.

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10.4

Grundwasserschutz
Der nächste Messort befindet sich ca. 330 Meter vom Plangebiet
entfernt in der Alten Rheinstraße.
Die niedrigsten, mittleren und höchsten Grundwasserstände im
Änderungsbereich des Bebauungsplanes betragen gemäß der
Grundwassermessstelle 110/116-6 GWM 1099A (niedrigster,
gemittelter und höchster Wert der letzten 15 Jahre, 2003-2017):
NW 155,45 m ü NN
MW 156,43 m ü NN
HW 158,06 m ü NN
Historischer Höchststand: 159,33 m ü NN (13.01.1936)

Wenn aus zwingenden Gründen auf ein Bauen im Grundwasser nicht
verzichtet
werden
kann,
ist
eine
bauplanungsrechtliche
Ausnahmegenehmigung erforderlich, die nur in begründeten
Einzelfällen und erst nach Ausschluss möglicher Alternativen erteilte
werden kann.
Für unvermeidbare bauliche Anlagen unterhalb des mittleren
Grundwasserstandes sowie für Grundwasserabsenkungen im Rahmen
von Bauvorhaben ist zusätzlich eine separate wasserrechtliche
Erlaubnis bei der zuständigen Wasserbehörde (Landratsamt
Ortenaukreis) zu beantragen.
Aufgrund der Entfernung des Messortes zum Plangebiet wird
empfohlen, vor der Bauausführung hinreichende Erkundungen zu den
lokalen Grundwasserständen durchzuführen.

11.

Nutzungsschablone
Art der baulichen Nutzung

Zahl der Vollgeschosse

Grundflächenzahl (GRZ)

Geschossflächenzahl (GFZ)

Bauweise

Höhe baulicher Anlagen

Stefan Löhr
Dipl.-Ing

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