Datei: Beschlussvorlage (- Planungsrechtliche Festsetzungen, Örtliche Bauvorschriften, Begründung)

16. Mai 2018

4. Mai 2018
Az.: Ha

Stadt Lahr
Stadtplanungsamt

Bebauungsplan HOHBERGWEG
Planungsrechtliche Festsetzungen gemäß § 9 BauGB und BauNVO

Rechtsgrundlagen
-

Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 3. November 2017
(BGBl. I S. 3634)
Baunutzungsverordnung (BauNVO) in der Fassung. der Bekanntmachung vom 21. November 2017 (BGBl. I S. 3786)
Planzeichenverordnung (PlanzV) in der Fassung vom 18. Dezember 1990 (BGBl. 1991 I
S.58), zuletzt geändert durch Artikel 3 des Gesetzes vom 4. Mai 2017 (BGBl. I S. 1057)
Landesbauordnung (LBO) in der Fassung. vom 5. März 2010 (GBl. 2010 S. 357, 358,
ber. S. 416), zuletzt geändert durch Artikel 3 des Gesetzes vom 21. November 2017
(GBl. S. 612,613)
Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) in der Fassung vom 29. Juli 2009 (BGBl. S. 2542,
zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 15. September 2017 (BGBl. I S. 3434)

In Ergänzung der Planzeichnung wird Folgendes festgesetzt:
0.

Abgrenzungen

0.1

Grenze des räumlichen Geltungsbereichs des Bebauungsplans
§ 9 (7) BauGB

0.2

Vorgeschlagene Grundstücksgrenze

Art der baulichen Nutzung

1.1

Allgemeines Wohngebiet, § 4 BauNVO

1.1.1

Im Allgemeinen Wohngebiet WA 1 sind alle Ausnahmen gemäß § 4
Abs. 3 Nr. 1-5 BauNVO (Betriebe des Beherbergungswesens, sonstige
nichtstörende Gewerbebetriebe, Anlagen für Verwaltungen, Gartenbaubetriebe, Tankstellen) unzulässig. (§ 1 Abs. 6 Nr. 1 BauNVO)

1.1.2

Im Allgemeinen Wohngebiet WA 2 sind die Ausnahmen gemäß § 4
Abs. 3 Nr. 4+5 BauNVO (Gartenbaubetriebe, Tankstellen) unzulässig.
Die Ausnahme gemäß § 4 Abs. 3 Nr. 2 (sonstiges nicht störendes Gewerbe) ist ausnahmsweise zulässig. Die Ausnahmen gemäß § 4 Abs. 3
Nr. 1+3 (Anlagen für Verwaltung, Betriebe des Beherbergungswesens)
sind allgemein zulässig. (§ 1 Abs. 6 Nr. 1 BauNVO).

§ 9 (1) Nr. 1 BauGB

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Bebauungsplan HOHBERGWEG
Planungsrechtliche Festsetzungen

0,4

Maß der baulichen Nutzung

§ 9 (1) Nr. 1 BauGB

2.1

Grundflächenzahl (GRZ) gemäß § 16 (2) Nr. 1 BauNVO
In den Allgemeinen Wohngebieten ist eine GRZ von 0,4 zulässig. Dieses Maß darf gemäß § 19 Abs. 4 BauNVO durch die Grundflächen für
Garagen, Carports und Stellplätze mit ihren Zufahrten, Nebenanlagen
gemäß § 14 BauNVO und baulichen Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche (Tiefgarage) bis zu einer GRZ von 0,8 überschritten werden.

1,2

2.2

Geschossflächenzahl (GFZ) gemäß § 16 (2) Nr. 2 BauNVO
In den allgemeinen Wohngebieten wird gemäß § 17 (1) BauNVO eine
GFZ von 1,2 festgesetzt.

III

2.3

Zahl der Vollgeschosse gemäß § 16 (2) Nr. 3 BauNVO
Die Zahl der Vollgeschosse wird als Höchstmaß festgesetzt. Es gilt die
in der Planzeichnung im jeweiligen Baufenster stehende Zahl.
Dachgeschosse (+D) dürfen keine Vollgeschosse im Sinne der Landesbauordnung sein.

Bauweise, überbaubare und nicht überbaubare Grundstücksflächen, Stellung der baulichen Anlagen
§ 9 (1) Nr. 2 BauGB

3.1

Bauweise gemäß § 22 BauNVO

3.1.1

offene Bauweise, nur Einzelhäuser zulässig.

3.1.2

Abweichende Bauweise
Für das allgemeine Wohngebiet WA 2 wird eine abweichende Bauweise festgesetzt. Die Gebäude sind mit seitlichem Grenzabstand zu errichten. Die Länge der Gebäude darf 30 m nicht überschreiten.

3.3

Baugrenze (§ 23 (1 und 3) BauNVO)
Gebäude dürfen nur innerhalb der Baugrenzen (Baufenster) errichtet
werden. Zum Bestandserhalt dürfen An- und Umbauten an den im Bebauungsplan verzeichneten Bestandsgebäuden die Baugrenzen geringfügig überschreiten.

3.4

Stellung der baulichen Anlage
Hinsichtlich der Stellung der Gebäude (Firstrichtung) sind die Einträge
in der Planzeichnung maßgebend.

Flächen für Nebenanlagen

§ 9 (1) Nr. 4 BauGB

4.1

Flächen für Stellplätze und Garagen gemäß § 12 BauNVO
Stellplätze, Carports, Tiefgaragen und sonstige Nebenanlagen sind nur
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Bebauungsplan HOHBERGWEG
Planungsrechtliche Festsetzungen
innerhalb der Baugrenzen oder der ausgewiesenen Flächen für Nebenanlagen zulässig. Die jeweilige Zweckbestimmung ist im zeichnerischen
Teil des Bebauungsplans eingetragen.
4.2

Einfahrtsbereiche
Es sind nur die im Plan eingezeichneten Ein- und Ausfahrten bis zu
einer maximalen Breite von 6 m zulässig.

▼

4.3

Einfahrtsbereiche Tiefgarage
Einfahrten in Tiefgaragen sind nur im gekennzeichneten Bereich und
bis maximal 6 m Breite zulässig.

4.4

Abfallentsorgung
Private Müllstandorte sind nur in den ausgewiesenen Flächen für Nebenanlagen mit der Zweckbestimmung Abfall zulässig.

Verkehrsflächen

§ 9 (1) Nr. 11 BauGB

5.1

Öffentliche Verkehrsfläche

Flächen oder Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft
§ 9 (1) Nr. 20 BauGB

6.1

Amphibienleiteinrichtung
Die bestehende Amphibienleiteinrichtung darf nur an den eingetragenen Einfahrtsbereichen überfahren werden. Es ist sicherzustellen, dass
die Leitfunktion auch während der Bauphase uneingeschränkt erhalten
bleibt und nicht erheblich gestört wird.

Flächen für das Anpflanzen und die Erhaltung von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen
§ 9 (1) Nr. 25 BauGB

7.1

Erhalt von Bäumen
Der in der Planzeichnung gekennzeichnete Baumbestand ist zu erhalten und dauerhaft zu pflegen. Sind von diesem einzelne Bäume abgängig, müssen diese an der Stelle, mit einer möglichen Abweichung von
bis zu 5 m, ersetzt werden.

7.2

Anpflanzen von Bäumen
Die Wohnbauflächen sind mit heimischen bzw. standortgerechten
Laubbäumen und Sträuchern zu begrünen und dauerhaft zu pflegen.
Je volle 1.000 m² Grundstücksfläche müssen ein großkroniger Baum
und zwei mittelkronige Bäume sowie zusätzlich 2 Großsträucher oder
Kleinbäume angepflanzt werden. Der Stammumfang der Bäume muss
in 1 m Höhe 18 cm bis 20 cm betragen. Alle Bäume sind in Baumscheiben / Vegetationsflächen von mindestens 8 m² oder entsprechende
unterirdische Baumquartiere mit mindestens 12 m³ verdichtbarem
Baumsubstrat (z.B. nach FLL-Richtlinien) zu pflanzen. Bei Ausfall der
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Bebauungsplan HOHBERGWEG
Planungsrechtliche Festsetzungen
Gehölze muss eine gleichartige Ersatzpflanzung vorgenommen werden. Bestandsbäume und -sträucher dürfen nicht der erforderlichen
Anzahl an Bäumen für die jeweilige Teilfläche angerechnet werden.
8.

Mit Geh-, Fahr- und Leitungsrechten zu belastende Flächen
§ 9 (1) Nr. 21 BauGB

8.1

Leitungsrecht zugunsten der Stadt Lahr
Die durch das Leitungsrecht abgegrenzte Fläche (beidseitig 2 m Abstand zum Kanal) ist von Bebauung frei zu halten. Es dürfen keine
Maßnahmen erfolgen, die den sicheren Betrieb dieser Leitungen gefährden können. Die Zugänglichkeit der Leitungen auf dem Grundstück
muss zu jeder Zeit gewährleistet bleiben.

Hinweise und nachrichtliche Übernahme von nach anderen gesetzlichen Vorschriften getroffenen Festsetzungen
§ 9 (6) BauGB

9.1

Waldabstand gemäß § 4 (3) LBO
Bauliche Anlagen mit Feuerstätten müssen von Wäldern einen Abstand
von 30 m einhalten. Dies gilt nicht für bauliche Änderungen von rechtmäßig bestehenden baulichen Anlagen. Balkone und untergeordnete
Bauteile dürfen die Waldabstandgrenze unterschreiten.

Hinweis

9.2

Kampfmittel
Es ist damit zu rechnen, dass im Großteil des Plangebietes noch
Kampfmittel aus dem 2. Weltkrieg entdeckt werden. Eine Baugrubenaushubüberwachung ist durch einen Befähigungsscheininhaber
nach § 20 Sprengstoffgesetz (Gesetz über explosionsgefährliche Stoffe-SprengG) vorzusehen, um ein frühzeitiges Erkennen von Sprengbomben zu ermöglichen. Nach getätigtem Aushub sollten - falls möglich
- die Aushubsohlen mit geophysikalischen Messmethoden überprüft
werden. Sollte der Verdacht auf Kampfmittelvorkommen auftreten, sind
die Arbeiten sofort einzustellen und die örtliche Polizeidienststelle, der
Kampfmittelbeseitigungsdienst Baden-Württemberg und das Rechtsamt, Abteilung Bauordnung der Stadt Lahr zu informieren.
(siehe Leitfaden für Baustellenpersonal des Kampfmittelbeseitigungsdienstes Baden-Württemberg)

Hinweis

9.3

Archäologische Denkmalpflege
Sollten bei der Durchführung der Maßnahme archäologische Funde
oder Befunde entdeckt werden, sind gemäß § 20 DSchG die Denkmalbehörde(n) oder die Gemeinde umgehend zu benachrichtigen. Archäologische Funde (Steinwerkzeuge, Metallteile, Keramikreste, Knochen,
etc.) sind bis zum Ablauf des vierten Werktages nach der Anzeige in
unverändertem Zustand zu erhalten, sofern nicht die Denkmalschutzbehörde oder das Regierungspräsidium Stuttgart, Referat 84 - Archäologische Denkmalpflege, mit einer Verkürzung einverstanden ist. Auf

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Bebauungsplan HOHBERGWEG
Planungsrechtliche Festsetzungen
die Ahndung von Ordnungswidrigkeiten gemäß § 27 DSchG wird hingewiesen. Bei der Sicherung und Dokumentation archäologischer Substanz ist zumindest mit kurzfristigen Leerzeiten im Bauablauf zu rechnen.
Hinweis

9.4

Entwässerungssystem
Die Flächen im Plangebiet sind originärer Bestandteil des mit Datum
vom 6. Februar 2009 genehmigten Generalentwässerungsplanes der
Stadt Lahr. Die Entwässerung erfolgt im Trennsystem. Die Neubauflächen müssen im Trennsystem entsorgt werden.
Im Zuge des Regenwassermanagements ist bei allen Freianlagen und
auch bei Gebäuden auf ökologisch sinnvolle Nutzung von Regenwasser, dessen Versickerung, Rückhaltung und Verdunstung zu achten. In
diesem Zusammenhang wird auf die entsprechenden Maßgaben in den
Arbeitshilfen zum Umgang mit Regenwasser in Siedlungsgebieten der
Landesanstalt für Umwelt, Messungen und Naturschutz BadenWürttemberg (LUBW) verwiesen.

Hinweis

9.5

Artenschutz
Rodungen von Bäumen und Gehölzen sind mit Bezug zu § 39 Abs. 5
Nr. 2 BNatSchG lediglich außerhalb der Brutperiode von 30. September
bis 1. März eines jeden Jahres zulässig.

10.

Nutzungsschablone
Art der baul. Nutzung

Zahl der Vollgeschosse

Grundflächenzahl (GRZ)

Geschossflächenzahl (GFZ)

Dachform, -neigung

Bauweise

Stefan Löhr
Dipl.- Ing.

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Stadt Lahr

4. Mai 2018
Az.: Ha

Stadtplanungsamt

Bebauungsplan HOHBERGWEG
Örtliche Bauvorschriften gemäß § 74 LBO i.V. m. § 9 (4) BauGB
Rechtsgrundlagen:
-

Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 3. November 2017
(BGBl. I S. 3634)
Landesbauordnung (LBO) in der Fassung. vom 5. März 2010 (GBl. 2010 S. 357, 358,
ber. S. 416), zuletzt geändert durch Artikel 3 des Gesetzes vom 21. November 2017
(GBl. S. 612,613)
1.

Äußere Gestaltung baulicher Anlagen

1.1

Dachflächen

SD
max. 45°

Es sind sowohl geneigte Dächer (Sattel-, Pultdächer) als auch Flachdächer
zulässig. Die zulässige Dachneigung beträgt maximal 45° bei Satteldächern,
maximal 15° bei Pultdächern. Als Material für die Gestaltung von geneigten
Dächern sind nur rote oder rotbraune Dachsteine (z.B. Ziegel, Betonpfanne)
zulässig. Reflektierende Materialien sind unzulässig.

PD
max. 15°
FD

Flachdächer und flachgeneigte Dächer (bis 10°) sind mit einer extensiven
Dachbegrünung (Substratdicke mind. 10 cm) zu versehen. Bei begehbaren
Dächern können maximal 30% der Dachfläche mit Schrittplatten o.Ä. befestigt
werden. Nicht von der Festsetzung betroffen sind Anlagen zur
Energiegewinnung, die auf der Dachfläche ein- bzw. aufgebaut sind.
Die Dachflächen von Garagen, Tiefgaragen und Carports sind dauerhaft
mindestens extensiv zu begrünen. Empfohlen wird im Hinblick auf den
Wasserrückhalt eine Mindestschichtdicke von 10 cm.
1.2

Dachaufbauten und – einschnitte
Dachaufbauten und –einschnitte sind in einer Gesamtlänge bis zu 40 % der
zugehörigen Trauflänge zulässig. Sie müssen von Gebäudetrennwänden und
Giebeln mindestens 2 m Abstand halten, vom First senkrecht gemessen
mindestens 1 m.

1.3

Material und Farbgebung von Außenwandflächen
Stark reflektierende Materialien, die zu Blendeffekten führen können (z.B.
polierte Metallflächen), sind zur Oberflächengestaltung der Gebäude
unzulässig.

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Stellplätze und Zufahrten

2.1

Die Stellplatzverpflichtung für Wohnungen wird auf 1,5 Stellplätze pro
Wohneinheit festgesetzt.
Flächen für den ruhenden Verkehr und ihre Zufahrten (Stellplätze, Stellplatzund Garagenzufahrten etc.) sind wassergebunden, mit Rasengitter- oder
Rasenfugenpflaster mit einem Öffnungsanteil von mindestens 20%, zu
befestigen. Die Tragschichten sind versickerungsfähig auszubilden.

Gestaltung von Freiflächen

3.1

Gestaltung und Nutzung unbebauter Flächen
Die unbebauten Flächen bebauter Grundstücke sind zu begrünen, zu pflegen
und dauerhaft zu unterhalten. Steingärten oder Ähnliches sind nicht zulässig.

3.2

Einfriedungen
Für private Grünflächen sind Einfriedungen mit einem Zaun oder einer Hecke
zulässig. Zäune sind zu begrünen. Hecken sind dauerhaft zu pflegen, zu
schneiden und zu unterhalten. Mauern sind nicht zulässig.
Für Einfriedungen privater Grundstücke, die an öffentliche Verkehrsflächen
grenzen
(Vorgartenbereich),
sind
nur
offene
Einfriedungen
(Drahtgeflechtzäune, Holzzäune, Hecken sowie mit Hecken hinterpflanzte
Zäune) mit einer maximalen Höhe von 1,20 m zulässig.

3.3

Fensterlose Mauern, Fassadenbegrünung
Fensterlose Mauern an Garagen mit einem Wandöffnungsanteil von weniger
als 20% sind durch Kletterpflanzen bzw. Spaliere flächig zu begrünen oder
mit Hecken anzupflanzen. Die Pflanzung ist dauerhaft zu pflegen und zu
unterhalten.

3.4

Müllstandorte
Sie sind, soweit sie vom Straßenraum oder von Fuß-/Radwegen direkt
einsehbar sind, zu begrünen, in die Einfriedungen zu integrieren oder mit
einem baulichen Sichtschutz zu versehen.

3.3

Freiflächengestaltungsplan
Mit dem Baugesuch ist ein Freiflächengestaltungsplan einzureichen, aus dem
Lage, Umfang, Größe der Bepflanzung, Baumarten, Geländemodellierung
sowie Materialangaben zur Stellplatz- und Zufahrtsbefestigung zu ersehen
sind. Er wird Bestandteil der Baugenehmigung.

Werbeanlagen
Werbeanlagen sind nur an der Stätte der eigenen Leistung gemäß § 11 Abs.
4 LBO zulässig. Oberhalb der Gebäudeoberkante sind sie unzulässig.
Sie dürfen eine Größe von 0,3 m² nicht überschreiten. Selbstleuchtende und
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fluoreszierende Werbeanlagen bzw. Werbeanlagen mit bewegtem und
wechselndem Licht sind nicht zulässig.
Pro Betrieb sind nur 2 Werbeanlagen am Gebäude und eine freistehende
Werbeanlage zulässig. Werbung mehrerer Betriebe in einem Gebäude ist an
einem Standort in einer gemeinsamen Werbeanlage zusammenzufassen.
5.

Antennen
Pro Gebäude ist jeweils nur eine sichtbare Antenne oder
Gemeinschaftsantenne zulässig. Parabolantennen sind an der dem
öffentlichen Straßenraum abgewandten Gebäudeseite anzubringen.

Anlagen
zum
Sammeln,
Niederschlagswasser

Verwenden

und

Versickern

von

Das Oberflächenwasser der Dachflächen ist auf dem jeweiligen Grundstück
zu sammeln und für die Bewässerung oder als Brauchwasser zu nutzen. Die
hierfür erforderlichen Regenspeicher sind als bewirtschaftete Zisternen
auszubilden. Im Regelfall ist von einem Volumen von mindestens 4,0 m³ pro
Gebäude auszugehen, davon 2,5 m³ als Pufferspeicher. Der gedrosselte
Abfluss sollte auf 0,5 l/s eingestellt werden. Als Überlauf ist ein Anschluss an
die Kanalisation vorzusehen.
Von dieser Regelung kann im Einzelfall abgegangen werden, wenn
nachgewiesen wird, dass durch geeigneten Dachaufbau (Dachbegrünung)
auf dem Grundstück eine Retention erfolgt. Eine Kombination der Verfahren
ist möglich.

Stefan Löhr
Dipl.- Ing.

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4. Mai 2018
Az.: Ha

Stadt Lahr
Stadtplanungsamt

Bebauungsplan HOHBERGWEG
Begründung
A

Verfahrensablauf
Aufstellungsbeschluss gem. § 2 (1) BauGB

11.06.2018

Offenlegungsbeschluss gem. § 13a BauGB

11.06.2018

Offenlage gem. § 3 (2) und § 4 (2) BauGB

25.06. – 27.07.2018

Satzungsbeschluss gem. § 10 BauGB
Öffentliche Bekanntmachung
B

Begründung

ALLGEMEINES

1.1

Geltungsbereich, Lage und Nutzung des Plangebiets
Der 2,43 ha große Geltungsbereich des Bebauungsplans HOHBERGWEG befindet
sich im Osten der Lahrer Kernstadt. Er wird im Norden und Westen durch die vorhandene Wohnbebauung des ehemaligen Kasernenareals und im Osten und Süden durch
Waldflächen begrenzt. Das Plangebiet umfasst im Wesentlichen das parkähnlich ausgebildete Grundstück des ehemaligen kanadischen Offizierscasinos, später Standort
der Wissenschaftlichen Hochschule Lahr (AKAD). Nachdem der Hochschulstandort in
Lahr aufgegeben wurde, kaufte die Imolar GmbH das Grundstück.
Die Bestandsgebäude wurden nach Prüfung der Denkmaleigenschaft nicht als Kulturdenkmal gemäß § 2 DSchG eingestuft. Die Innenstruktur der im Jahr 1952 errichteten
Gebäude wurde in den 1990er Jahren fast vollständig erneuert. Die Büroräume in dem
bestehenden Hauptgebäude sowie im Nebengebäude sind heute an verschiedene
Firmen vermietet.
Die genaue räumliche Abgrenzung ist dem zeichnerischen Teil des Bebauungsplans
zu entnehmen.

1.2

Anlass und Ziel der Planaufstellung
Anlass der Planaufstellung ist der Wunsch, auf dem rund 2 ha großen Grundstück
Wohnbebauung zu ermöglichen. Da für das Gelände bislang kein Bebauungsplan existierte, ist aufgrund der anstehenden Planung die Aufstellung eines Bebauungsplanes
für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich. Diese Nachverdichtung
ist ein Beitrag zur schonenden Inanspruchnahme neuer Flächen in der freien Landschaft. Die Planung sieht vor, die Bestandsgebäude zu erhalten sowie 6 barrierefreie
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Bebauungsplan HOHBERGWEG
Begründung
Mehrfamilienhäuser zu bauen. Fünf der Wohngebäude sind im Norden des Grundstücks entlang des Hohbergwegs angedacht. Das sechste Gebäude befindet sich im
südlichen Teil des Grundstücks, auf Höhe der Feuerwehrstraße. Insgesamt sind für
das Plangebiet ca. 60 Wohneinheiten und eine Gewerbeeinheit (Bistro/Café) geplant.
Die Wohnungsgrößen bieten ein Spektrum von 1- bis 4-Zimmerwohnungen.
Die Planung zielt darauf ab, die parkähnliche Struktur des Grundstücks sowie einen
Großteil der Bestandsbäume zu erhalten. Die Dachflächen der Gebäude sowie der
Tiefgarage sind zu begrünen. Durch die Anordnung der Gebäude entlang des Hohbegwegs im Norden des Plangebiets bleibt ein Großteil der Grünfläche frei und kann
als zusammenhängender Freiraum von den Bewohnern genutzt werden.
Sozialwohnungsquote
Am 24. Juli 2017 hat der Gemeinderat den Grundsatzbeschluss zur Einführung einer
Sozialwohnungsquote bei Wohnungsneubau gefasst. Danach müssen bei Wohnungsbauprojekten, die nach dem 1. Januar 2018 eingereicht werden und die 10 oder mehr
Wohnungen umfassen oder eine Gesamtwohnfläche von über 800 m² aufweisen, mindestens 20 % der Wohnungsfläche als sozialer Mietwohnraum mit mindestens 15jähriger Preisbindung angeboten werden. Als sozialer Wohnraum gilt Wohnraum, der
die Förderbedingungen des Landes für preisgebundenen Wohnraum erfüllt.
Für die vorliegende Planung bedeutet dies, dass 12 Wohneinheiten als sozialer Wohnraum ausgebildet werden. Es ist vorgesehen, diese in den beiden nordöstlichen Gebäuden entlang des Hohbergwegs unterzubringen.
Die Verpflichtung zur Umsetzung der Sozialwohnungsquote wird über einen Städtebaulichen Vertrag geregelt und sichergestellt.
1.3

Beschleunigtes Verfahren
Bei diesem Bebauungsplan handelt es sich um eine Maßnahme der Innenentwicklung.
Er kann im beschleunigten Verfahren nach § 13 a BauGB aufgestellt werden. Die zulässige Grundfläche liegt mit rund 4.300 m² deutlich unter dem gesetzlich vorgegebenen Prüfwert von 20.000 m².
Nach § 13 a (2) Nr. 1 BauGB in Verbindung mit § 13 (2) Nr. 1 BauGB wurde auf den
Verfahrensschritt der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit und der Behörden verzichtet. Die Offenlage des Planentwurfes erfolgt über die Dauer eines Monats.

1.4

Flächennutzungsplan
Im wirksamen Flächennutzungsplan von 1998 ist das Plangebiet als Sondergebiet mit
der Zweckbestimmung Schule dargestellt. Die vorliegende Planung entwickelt sich somit nicht aus dem Flächennutzungsplan.
Für den Planbereich wird das beschleunigte Verfahren nach § 13 a BauGB durchgeführt. Nach Abschluss des Bebauungsplanverfahrens wird der Flächennutzungsplan im
Wege der Berichtigung angepasst.

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Bebauungsplan HOHBERGWEG
Begründung
2.

PLANINHALTE

2.1

Bebauung

2.1.1 Art der (baulichen) Nutzung
Allgemeines Wohngebiet (WA)
Die Baufläche wird als Allgemeines Wohngebiet (WA) festgesetzt. So wird das Ziel innenstadtnahes Wohnen zu fördern weiterverfolgt. Die angrenzenden Bebauungspläne
im Norden und Westen weisen ebenfalls Allgemeine Wohngebiete aus. Im Allgemeinen
Wohngebiet WA 1 werden alle Ausnahmen nach § 4 (3) Nr. 1-5 BauNVO (Betriebe des
Beherbergungsgewerbes, sonstige nicht störende Gewerbebetriebe, Anlagen für Verwaltungen, Gartenbaubetriebe und Tankstellen) ausgeschlossen, um die Wohnnutzung
nicht zu stören. Gartenbaubetriebe und Tankstellen werden auch im Allgemeinen
Wohngebiet WA 2 aus dem gleichen Grund ausgeschlossen. Dagegen werden die anderen oben genannten Ausnahmen (Betriebe des Beherbergungsgewerbes, Anlagen
für Verwaltungen, sonstige nicht störende Gewerbebetriebe) zugelassen, da sich die
vorhandene bauliche Struktur gut für deren Unterbringung eignet.
2.1.2 Maß der baulichen Nutzung
In den Allgemeinen Wohngebieten WA 1 und WA 2 orientiert sich das Maß an den
Obergrenzen des § 17 Baunutzungsverordnung (BauNVO), die der Forderung des
BauGB nach einem sparsamen Umgang mit Grund und Boden unter gleichzeitiger Sicherung einer guten Durchgrünung des Gebiets entsprechen. Demnach wird die
Grundflächenzahl (GRZ) auf 0,4 und die Geschossflächenzahl (GFZ) auf 1,2 festgesetzt.
2.1.3 Überbaubare Flächen, Bauweise, Stellung baulicher Anlagen
Es wird eine der Umgebung angepasste städtische Bebauung angestrebt. Die überbaubaren Grundstücksflächen sind mittels Baugrenzen im Plan abgegrenzt und so
großzügig bemessen, dass die Bebauung dementsprechend errichtet werden kann.
In dem Allgemeinen Wohngebiet WA 2 wird eine abweichende Bauweise festgesetzt.
Das Baufenster erstreckt sich über die gesamte Länge des Bestandsgebäudes und
bezieht den südlichen Neubau mit ein. In diesem Baufenster dürfen neue Gebäude eine Länge von 30 m nicht überschreiten und müssen mit seitlichem Abstand errichtet
werden. Somit ist es möglich, die städtebauliche Struktur fortzuführen und die Bebauung um die parkähnliche Grünfläche anzusiedeln.
Die Stellung der baulichen Anlagen wurde so festgesetzt, dass entlang des Hohbergwegs eine städtebauliche Raumkante und im Zusammenhang mit dem Bestandsgebäude eine „Hofsituation“ entsteht.
2.2

Verkehr

2.2.1 Erschließung
Das Plangebiet ist über den Hohbergweg mit Anschluss an die Straße Geroldsecker
Vorstadt (B 415) an das örtliche bzw. überörtliche Straßennetz angebunden. Weitere
öffentliche Verkehrsflächen sind nicht notwendig. Die innere Erschließung erfolgt über
private Wege und Zufahrten.
Durch benachbarte Bushaltestellen ist eine ÖPNV-Erschließung gewährleistet.
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Bebauungsplan HOHBERGWEG
Begründung
2.2.2 Ruhender Verkehr
Unterhalb der drei nördlichen Gebäude, entlang des Hohbergwegs, soll eine Tiefgarage mit 41 Stellplätzen entstehen. Eine weitere Tiefgarage mit 12 Stellplätzen ist unter
dem südlichen Gebäude angedacht. Insgesamt stehen auf dem Grundstück inklusive
Tiefgaragen und Garagen 150 Stellplätze zur Verfügung. Davon stehen 50 Bestandsstellplätze für die Büronutzung des ehemaligen AKAD-Gebäudes und das Bistro zur
Verfügung. Die Stellplatzverpflichtung von 1,5 Stellplätzen pro Wohneinheit wird demnach eingehalten.
Die öffentlichen Stellplätze entlang des Hohbergwegs bleiben in voller Anzahl erhalten.
2.3

Ver- und Entsorgung

2.3.1 Leitungen für die Ver- und Entsorgung
Die erforderlichen Leitungen sind in den öffentlichen Flächen vorhanden, die Erschließung der privaten Baufläche ist mit relativ geringem Aufwand möglich. Die eingetragenen Geh-, Fahr- und Leitungsrechte dienen der Sicherstellung der Leitungsführung und
Erreichbarkeit des öffentlichen Regenwasserskanals.
Hausmülltonnen sind auf den Privatgrundstücken in den ausgewiesenen Flächen für
Nebenanlagen mit der Zweckbestimmung Abfall unterzubringen und am Abholtag im
öffentlichen Straßenraum abzustellen.
2.4

Umweltbelange

2.4.1 Artenschutzrechtliche Betrachtung
Im Vorfeld der Planung Anfang 2015 hat das Büro ÖKO-LOG Freilandforschung eine
artenschutzrechtliche Betrachtung durchgeführt. Die Qualität und das potenzielle Arteninventar der Baufläche wurden geprüft und im Bericht vom März 2015 beschrieben.
Nach Prüfung des zuständigen Naturschutzbeauftragten des Landratsamts Ortenaukreis im Februar 2018 sind die Aussagen der artenschutzrechtlichen Betrachtung
weiterhin zutreffend. Es gibt keine weiteren betroffenen Arten, die gemäß § 44 Abs. 1
BNatSchG zu berücksichtigen wären.
Aus der Gruppe betrachteter Arten wurden im Rahmen der Relevanzprüfung diejenigen Arten herausgefiltert, für die eine verbotstatbeständliche Betroffenheit durch die
Planung bereits zum Zeitpunkt der artenschutzrechtlichen Betrachtung ausgeschlossen
werden konnten. In folgender Tabelle ist die Einschätzung des Vorkommens und der
Betroffenheit der Arten im Plangebiet dargelegt.
Gruppe

Arten

Vögel

Vorkommen ausschließlich wenig störanfälliger
und meist kulturfolgender und ungefährdeter
Arten (z. B. Kohlmeise, Blaumeise, Buchfink,
Amsel) geringes Brutangebot (vorwiegend in
den älteren Bäumen), Bäume sollen so weit wie
möglich erhalten werden, der mögliche Verlust
einzelner Brutstätten betrifft an sich häufige, in
der Region typische und weit verbreitete Arten;
Bei Erhalt der meisten zu erhaltenden Bäume ist

Verbotstatbestand (in
diesem Prüfstadium)
Verbotstatbestand
nach §44 BNatSchG
unwahrscheinlich.
Keine weitere Prüfung
im 2. Schritt notwendig.
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Bebauungsplan HOHBERGWEG
Begründung

Fledermäuse

Reptilien,
Amphibien
Andere
Arten

der Brutverlust minimal, zudem ergeben sich
auch in den nachfolgenden Grünanlagen des
Gebietes (geplant ist eine ausgeprägte Eingrünung) weiterhin Brut- und Nahrungsmöglichkeiten für die evtl. betroffenen Arten
Die Fläche kann von verschiedenen Fledermausarten (z.B. Zwergfledermaus, Breitflügelfledermaus, Großes Mausohr) jagdlich genutzt
werden. Die Jagdflächen sind Teil deutlich größerer (individueller) Nahrungsgebiete; essentielle Jagdgebiete werden nicht beeinträchtigt.
Quartiere werden nicht beeinträchtigt.
Durch Amphibienzäune und die Amphibienleiteinrichtung ist der Zugang zum Gelände kaum
möglich. Kein Vorkommen artenschutzrechtlich
relevanter Arten.
Kein Vorkommen artenschutzrechtlich relevanter
Arten.

Eine besondere Bedeutung besteht für die genannten Arten innerhalb des Plangebiets
nicht. Das Gelände ist vergleichsweise klein, wurde intensiv genutzt und ist nach außen für bodenlebende Arten nahezu abgeschottet. Es ist in der Regel für flugaktive Arten zugänglich, die sich auf die Altbäume, Sträucher und Konifereninseln konzentrieren.
Die artenschutzrechtliche Betrachtung ist Bestandteil des Bebauungsplans. Auch wenn
sich die darin beschriebene Planung von der heutigen Planung unterscheidet, werden
die Artenschutz-Maßnahmen eingehalten und im Bebauungsplan festgesetzt.
Die speziellen Maßnahmen sind:




Erhalt und Sicherung des Altbaumbestandes soweit möglich
Rodung in den gesetzlich vorgegebenen Zeiten
Ein- und Durchgrünung: Strauch-, Hecken- und Baumareale um und innerhalb des
Geländes

Mit den geforderten Maßnahmen verbleiben keine artenschutzrechtlichen Betroffenheiten und Verbotstatbestände.
2.4.2 Sonstige Schutzgüter
Auch wenn bei der Anwendung des beschleunigten Verfahrens nach § 13a BauGB
keine förmliche Umweltprüfung durchzuführen ist, werden abwägungserhebliche Umweltbelange ermittelt, bewertet und bei der Abwägung berücksichtigt. Gemäß §13a (2)
Nr. 1 gelten Eingriffe in Natur und Landschaft, die auf Grund der Aufstellung des Bebauungsplanes zu erwarten sind, als vor der planerischen Entscheidung erfolgt oder
zulässig. Dementsprechend besteht gemäß §1a (§) Satz 6 BauGB keine Ausgleichspflicht.
Bestand
Das Plangebiet weist im südwestlichen Bereich Bebauung des ehemaligen Offizierscasinos bzw. der Hochschule auf. Die parkähnliche Fläche vor den Gebäuden ist
geprägt durch Vielschnittrasen und dem Altbaumbestand aus vorwiegend Rotbuchen
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Bebauungsplan HOHBERGWEG
Begründung
und Koniferengehölzen. Entlang der östlichen Grundstücksgrenze verlaufen die Haupterschließungswege und –straßen.
Planung
Der Bebauungsplan trägt dem Gebot der Vermeidung bzw. Minimierung von Beeinträchtigungen vor allem durch folgende Festsetzungen Rechnung:
 Begrenzung der Versiegelung (reduzierte Erschließung, minimierte Baufenster,
wasserdurchlässige Privatzufahrten, begrünte Flach-, Carport- und Garagendächer)
 Festsetzungen zur Begrünung nicht bebauter Flächen
 Neupflanzung von Einzelbäumen und -sträuchern
 Begrenzung der Gebäudehöhen, Gestaltungsvorgaben
Die Festsetzung zum Anpflanzen von Bäumen trifft keine Aussage zu den genauen
Standorten, sondern setzt fest, dass je volle 1000 m² Grundstücksfläche ein großkroniger und zwei mittelkronige Bäume (Stammumfang jeweils 18/20 cm) sowie zusätzlich
2 Großsträucher oder Kleinbäume angepflanzt werden. Auch die Anordnung der Gebäude trägt dazu bei, einen Großteil des Altbaumbestandes zu erhalten.
Schutzgut

erheblich nicht
Bemerkungen
erheblich
Tiere, Pflanzen und
X
Durch die Festsetzung und Einhaltung
ihre Lebensräume
der oben genannten Maßnahmen zum
Artenschutz wird sich die bisherige
Situation nicht verschlechtern.
Boden
Durch Begrenzung der GRZ auf 0,4 wird
der Forderung des BauGB nach einem
sparsamen Umgang mit Grund und BoX
den unter gleichzeitiger Sicherung einer
guten Durchgrünung des Gebiets entsprechen.
Wasser
keine gezielte Regenwasserversickerung möglich, jedoch Rückhaltung durch
X
die Gründächer der Wohnhäuser, Tiefgaragen und Carports; hoher Anteil an
nicht versiegelter Fläche
Luft
Keine direkten Auswirkungen auf den
Ausstoß von Luftschadstoffen, indirekte
X
positive Effekte durch zeitgemäße energetische Gebäudekonzepte
Klima
Die parkähnliche Struktur des Plangebiets und die zahlreichen Bestandsbäume werden erhalten. Durch weitere AnX
pflanzungen von Bäumen sowie durch
die Begrünung der Flachdächer wird
keine Verschlechterung des Klimas erfolgen.
Landschaftsbild /
Positive Effekte für Stadtbild, Plangebiet
Erholung
spielt für die Naherholung eine Rolle.
X
Durch zurückhaltende Bebauungs und
hohe Freiraum-/ Grünanteile werden
optische Beeinträchtigungen minimiert.
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Bebauungsplan HOHBERGWEG
Begründung
FFH/Vogelschutzgebiete
X

Südlich
angrenzendes
FFH-Gebiet
„Schwarzwald-Westrand von Herbolzheim bis Hohberg“, innerhalb des Plangebiet besteht keine besondere Bedeutung für nach FFH-Richtlinie geschützte
Tiere und Pflanzen.

Als Ergebnis ist festzustellen, dass die genannten Schutzgüter nicht in erheblicher oder
unzumutbarer Weise beeinträchtigt werden.
2.5

Kampfmittel
Der Bereich des Bauvorhabens ist ein Gebiet, für welches ein KMBD-Bericht (OG-1805
sowie OG-2365) vorliegt, wonach dort möglicherweise noch Bombenblindgänger oder
andere Kampfmittel vorhanden sind. Nahezu das ganze Plangebiet ist davon betroffen.
Aus diesem Grund ist vor Beginn der Baumaßnahmen das Grundstück dahingehend
zu untersuchen und bei Bedarf der Kampfmittelbeseitigungsdienst einzuschalten.

2.6

Örtliche Bauvorschriften

2.6.1 Gestaltung der Gebäude
Die Festsetzungen zu Dachform, -neigung, und -eindeckung orientieren sich am Stadtbild in der Umgebung. Sie lassen Spielraum für individuelle zeitgemäße Lösungen. Die
Beschränkung der Dachtypologien gewährleistet ein hohes Maß an gestalterischer
Homogenität.
Im gesamten Geltungsbereich sind Flach-, Carport- und Garagendächern, sowohl aus
stadtgestalterischen (u.a. Dachaufsicht) als auch aus ökologischen Gründen (Kleinklima, Wasserrückhaltung) mit einer extensiven Dachbegrünung zu versehen.
2.6.2 Stellplätze und Zufahrten
Abweichend von den Bestimmungen der Landesbauordnung wird die Anzahl notwendiger Stellplätze auf 1,5 Stellplätze pro Wohneinheit festgesetzt. Grund dafür ist die
Lage des Plangebiets im ländlichen Raum, wo Haushalte in der Regel über Zweitwagen verfügen und eine gute Versorgung durch den öffentlichen Personennahverkehr
nur temporär gewährleistet ist. Die Festsetzung zur Versiegelung von Stellplätzen und
Zufahrten erfolgt aus ökologischen und gestalterischen Beweggründen.
2.6.3 Gestaltung der Freiflächen
Gerade bei innerstädtischem verdichtetem Wohnungsbau spielt die Qualität der Freiflächen aus sozialer, ökologischer und gestalterischer Sicht eine große Rolle. Die Umsetzung der entsprechenden Festsetzungen ist in einem qualifizierten Freiflächengestaltungsplan im Bauantragsverfahren nachzuweisen.
2.6.4 Werbeanlagen, Antennen
Die Einschränkung in der Verwendung von Werbeanlagen und Antennen erfolgt aus
gestalterischen Gesichtspunkten.

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Bebauungsplan HOHBERGWEG
Begründung
2.6.5 Zum gewählten Entwässerungssystem
Die Entwässerung des Baugebiets wird im Trennsystem erfolgen. Das Abwasser wird
den Sammlern im Hohbergweg zugeführt.
Das Entwässerungssystem setzt sich aus den beiden Komponenten Verringerung/Begrenzung der Versiegelung und dezentrale Rückhaltung von Regenwasser zusammen. Für jedes Gebäude wird im Rahmen der Entwässerungsplanung individuell
das Volumen zur Regenwasserspeicherung in bewirtschafteten Zisternen definiert. Die
privaten Regenspeicher mit gedrosseltem Abfluss vermindern die Abflussspitzen und
ermöglichen die private Regenwassernutzung auf den Grundstücken. Die Regenspeicher sollen mindestens ein Gesamtvolumen von 4 m³ besitzen und davon 2,5 m³ als
Pufferspeicher mit gedrosseltem Abfluss zur Rückhaltung aufweisen. Der gedrosselte
Abfluss sollte auf einen Wert von 0,5 l/s eingestellt werden.
3.

KOSTEN
Durch die Bebauungsplanungsänderung entstehen der Stadt keine erheblichen direkten Kosten. Die Regelung zur Aufwendungsentschädigung erfolgt in einem mit dem Investor abzuschließenden städtebaulichen Vertrag.

STÄDTEBAULICHE DATEN
Allgemeines Wohngebiet
Verkehrsfläche
Bebauungsplangebiet

20.790 m²
3.507 m²
24.297 m²

86 %
14 %
100 %

Stefan Löhr
Dipl.- Ing.

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