Datei: Beschlussvorlage (Wohnbau Lagebericht 2017)

9. Mai 2018

Lagebericht
A. Grundlage des Unternehmens

Zweck unseres Unternehmensist die Versorgung breiter Bevölkerungsschichtenmit
Wohnraum. Zur Erreichung dieses Zieleserwerben. errichten und vermieten wir
Wohnbauten. Um Eigenmittel für die Bautätigkeit zu schaffen. sind wir im Bauträgergeschäft tätig und betreiben die WEG- und lx4ietverwaltung, um Deckungsbeiträge
für unsere Verwaltungskosten zu erwirtschaften.
Ziel unseres Unternehmens ist es, auch in den kommenden Geschäftsjahren ausgeglichene bzw. leicht positive Ergebnissezu erzielen um den Wohnungsbestand des
Unternehmens nachhaltig weiter zu entwickeln und die langfristige Vermietbarkeit
der Immobilien zu gewährleisten. Zur Absicherung der Vermietbarkeit sowie zur Entwicklung und Stabilisierungunserer Wohnquartiere wird auch zukünftig nachhaltig in
die Verbesserung der Produktqualität investiert. Alle Investitionen sind dabei jeweils
eingebettet in ganzheitliche Maßnahmenkonzepte.
B. Wirtschaftsbericht

1. Gesamtwirtschaftliche und branchenbezogene Rahmenbedingungen
Im fünften Jahr befindet sich die Wirtschaft in Baden-Württemberg im Aufschwung
und es ist nicht absehbar, dass diese Aufwärtsentwicklung nachlässt. Das aktuelle
makroökonomische Umfeld bestehend aus niedrigen Zinsen. hoher Beschäftigung
und überdurchschnittlichem Wirtschaftswachstum stimuliert das Wachstum. Das Statistische Landesamt geht für 2017 von einem realen Wachstum des Bruttoinlandsprodukts IBIP)in Baden-Württemberg von 2,5% aus und rechnet für 2018 mit einem Anstieg um 2,25 %o.

Mit der guten Wirtschaftsentwicklung
hat sich der Beschäftigungsaufbau
in BadenWürttemberg abermals fortgesetzt. Im Durchschnittder ersten drei Quartale 2017
nahm die Zahl der Erwerbstätigenin Baden-Württemberg um 1,6 % gegenüber dem
Vorjahreszeitraumzu jbundesweit + 1.5%l. Nach vorläufigen Zahlen könnte sich die
Zahl der Erwerbstätigen in Baden-Württemberg im Jahresdurchschnitt 2017 auf ein
Rekordniveau von knapp 6,3 Mio. belaufen j2016: 6,2 Mio.). Die Arbeitslosenzahl in
Baden-Württemberg belief sich in den Monaten Januar bis November 2017 im Schnitt
auf rund 214.400 Personen und hat sich damit gegenüber dem Vorjahreszeitraum um
rund 5,7 % vermindert. Im November 2017 betrug damit die Arbeitslosenquotein Ba-

den-Württemberg
3,2% IGesamt-Deutschland
5,3%l.
Die Wohnbau Stadt Lahr (Wohnbau) zählt mit ihren rund 1.300 eigenen Wohnungen
zu den größten Vermietern in Lahr und im Ortenaukreis. Der Wohnungsmarkt im Ortenaukreis hat sich in den letzten Jahren stark verändert. Die Wohnungsmieten von

Neubauwohnungen und bei der Wiedervermietungvon Wohnungen sind in den
vergangenen Wirtschaftsjahren kontinuierlich angestiegen. Ebenso war ein signifikan-

ter Anstiegder Kaufpreisevon Eigentumswohnungen
im Ortenaukreisin den letzten
Jahren zu beobachten. Die Kaltmieten im Mietwohnungsneubau für das Geschäftsgebiet des Unternehmens sind im Bereich zwischen 8,00 bis l0,50 €/m2 Wohnfläche
angesiedelt.

11. Geschäftsverlauf

Die Wohnbau hat das Geschäftsjahr 2017 mit einem positiven Jahresüberschussvon
T€ 2.432 (VI.T€ 1.5391abgeschlossen. Der Geschäftsverlauf wurde dabei von folgenden faktoren beeinflusst:

Die planerischeund bauliche Weiterentwicklungdes Wohngebietes.,Kanadaring''
stand im l\mittelpunkt der Geschäftstätigkeit

des Unternehmens im Wirtschaftsjahr

2017. Innerhalb des Stadtentwicklungsprogrammes..die sozialeStadt'' sind einzelne
Maßnahmen förderfähig. Die Kostender im Geschäftsjahr begonnenen Modernisierungsmaßnahmen Kanadaring 79 -91, Kanadaring 20-24 und Kanadaring 47-53 werden innerhalb des Stadtentwicklungsprogrammes bezuschusst.Das Neubauprojekt
,.Stadthäuser an der Schutter'' wurde abgeschlossen. 24 Wohnungen der Maßnahme
wurden in den eigenen Wohnungsbestand übernommen. Die als Bauträgermaßnahme

konzipierten

12 Wohnungen

des Projektes ,.Stadthäuser

an der Schutter"

wurden erfolgreich vermarktet
Immobilienbestand
Bestandsübersicht

Wohnungen
Bestand 31.12.2016

Abgang wegen Wohnungszusammenlegung
Zugang durch Kauf
Zugclng durch Bautätigkeit

Abgang durchVerkauf
Abgang wegen Abbruch

1.314

24
9

Bestand 31.12.2017

1.329

Wohnungsbestand nach der Zimmeranzahl
] -Zimmer Wohnungen
2-Zimmer Wohnungen
3-Zimmer Wohnungen
4-Zimmer Wohnungen
5-Zimmer Wohnungen
6-Zimmer Wohnungen
7-Zimmer Wohnungen und größer
Bestand per31.12.2017

108
347
595
222
48
7
2

1.329

Bestand per31.12.2016

Gewerblich genutzte Einheiten
Läden
Ausstellungsraum/ Versammlungsraum
Büros
Friseurgeschäft
Dienstleistungsbetrieb
Bestand 31.12.2017

Bestand per31.12.2016
Wohnungsverwaltung

Mietverwaltung für Dritte
Wohneigentumsverwaltung
Bestand 31 .12.2017
Bestand zum 31.12.201 6

1.546
1.329
1 19

97
1.545
779

Garagen

233
543

Stellplätze
Bestand zum 31.12.2017

Von den 1.329 eigenen Wohnungen sind 9,7 % ll 291preisgebunden und 90,7 %
j1.2001nicht preisgebunden
Die nachfragegerechte Entwicklung und Bewirtschaftung des Wohnungsbestandes
ist weiterhin Kerngeschäft der Gesellschaft.

Per 31.12.2017 waren 18der 1.448verwalteten Wohnungen nicht vermietet. Das entspricht einer Leerstandquote von 1.24 % (Vj. 0,9 %) Die Fluktuationsrate beträgt 8.8 %
und hat sich gegenüber dem Vorjahr nicht verändert.

Die Investitionenin den eigenen Wohnungsbestandwurden weiterhin auf hohem
Niveau im Umfang von rd. 9,8 Mio. € fortgeführt.
Bautätigkeit
Innerhalb der städtebaulichen Umgestaltung des Wohngebietes Kanadaring wurde
im Geschäftsjahr mit der Modernisierung der Gebäudezeilen Kanadaring 20 bis 24,

Kanadaring 79-91sowie Kanadaring 47-53 begonnen. Das im Geschäftsjahr2016
begonnene Neubauprojekt ,,Stadthäuser an der Schutter'' wurde fertiggestellt. Innerhalb des Projektes sind insgesamt 36 Wohnungen entstanden. Zusätzlich zu den
Wohnungsbauten wurde die neue Geschäftsstelle und eine neue Hausmeisterwerkstatt fertiggestellt und in Betrieb genommen. Der Neubau eines multifunktionellnutzbaren Vereinsheimesfür einen Lahrer Sportverein wurde im Geschäftsjahr abgeschlossenund übergeben. Im Gegenzug erhielt das Unternehmen ein vereinseigenes
Grundstück welches für die weitere Entwicklung des Projektes,,Stadthäuseran der
Schulter'' benötigt wird.
Eigentumsvertrieb und Grundstücksentwicklung
Das Geschäftsfeld Eigentumsvertrieb konnte sich weiterhin als Baustein der aktiven
Unternehmensstrategie positiv weiterentwickeln.

Im Berichtsjahrwurden 9 Wohnungen aus dem Anlagevermögen des Unternehmens
verkauft. Bei den Verkaufsobjekten handelte es sich um 9 Wohnungen der Liegenschaft Turmstr. 6-]0, welche

insgesamt zur Vermarktung

vorgesehen

ist. Ebenfalls

wurden 3 Garagen aus dem Anlagevermögen des Unternehmenserfolgreich vermarktet. Die Gewinne aus den Verkäufen wurden in den Immobilienbestand des Unternehmens reinvestiert. Verkäufe von Immobilien aus dem Anlagevermögen dienen
lediglich der Bestandsbereinigung. Verkäufe von größeren Immobilienbeständen sind
nicht geplant und mit der Unternehmensstrategie nicht vereinbar.

Im Rahmen der städtebaulichen Neugestaltung des Wohngebietes Kanadaring wurde das Bauträgerprojekt

.,Stadthäuser

an der Schutter''

entwickelt.

Das im ersten

Bauabschnitt der Neubaumaßnahme zur Vermarktung vorgesehene Stadthaus mit
insgesamt 12 Wohneinheiten wurde Anfang des Jahres 2017 fertiggestellt und veräußert

4
Die Geschäftsführung der Wohnbau ist mit dem abgelaufenen Geschäftsjahr insbe-

sondere aufgrund der mit aus dem Verkauf von Immobilien aus Anlagevermögen

und dem Umlaufvermögen
erzieltenUmsätzein Höhevon rd. 4,1Mio. € welche als
Eigenkapital zur finanzierung der weiteren l\modernisierungdes Wohngebietes Kanadaring eingesetzt werden können und der geringen Leerstandsquotevon 1,24 % der
eigenen und verwalteten Wohnungen zum Bilanzstichtagzufrieden.
lll.Lage

1. Ertragslage

Die Ertragslagewird auf Grundlage der internen Spartenrechnungdargestellt. Das
Ergebnis der einzelnen Sparten enthält Aufwendungen und Erträge, die den einzelnen Sparten direkt zuordenbar sind

Die Ertragslage hat sich wie folgt entwickelt
2017

2016

2.512

2.199

312

Betreuungstätigkeit

325

275

Kapitalwirtschaft

-8

Deckungsbeitrag

2.828

2.240

588

Gemeinkosten IPersonal-

1.574

1.728

-154

1.256

512

744

Sonstiges Ergebnis

1.256

1.087

169

Ergebnis vor Steuern

2.512

}.599

913

Steuern v. Ertrag
Jahresüberschuss

-80

- 59

-21

2.432

1.539

893

Veränderungen

Betriebsleistungen

Hausbewirtschaftung
Bau- Verkaufs - und

und Sachaufwendungenl
Ordentliches

Ergebnis

Die Ertragslagedes Unternehmensstellte sich im Geschäftsjahrweiterhin positiv dar.
Die Erlöseaus Sollmieten erhöhten sich im Geschäftsjahr 2017 um rd. T€ 403. Zum Anstieg der Sollmietentrugen neben den mit l\Äieterwechselnverbundenen Mieterhöhungen auch die für einen Teildes WohnungsbestandesausgesprochenenMieterhöhungen biszur ortsüblichen Vergleichsmiete bei. Zusätzlichwurden die im Zuge der
Modernisierungsmaßnahme Schwarzwaldstr. 51-55 ausgesprochenen Mieterhöhungen erstmaligen ganzjährig wirksam. Die Vermietung der im Rahmen des Neubau-

projektes ..Stadthäuseran der Schutter'' fertiggestellten Wohnungen, trugen ebenfalls zum signifikanten Anstieg der Sollmieten bei.
Die sonstigen betrieblichen Erträge trugen in Höhe von T€ 1.498 zum Jahresergebnis
bei. Wesentlichbeeinflusstwurde die Höhe der sonstigenbetrieblichen Erträge durch
Erträge aus Verkäufen von Immobilien aus dem Anlagevermögen des Unternehmens
in Höhe von T€ 1.071. Durch die Erlöseaus den Verkäufen konnte die umfangreiche
Investitionstätigkeit des Unternehmens mit Eigenmitteln unterlegt werden.
Die bestandsorientierte Instandhaltungstätigkeit wurde im Berichtsjahrauf hohem
Niveau fortgesetzt. Fürdie Instandhaltung des Wohnungsbestandeswurde im Wirtschaftsjahr 2017 ein Betrag von T€ 1.137 (VI.T€ 1.2241aufgewendet.
Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen reduzierten sich gegenüber dem Vorjahr
um rd. T € 46 und betrugen T € 786. Die größten, das Ergebnis mindernden Einzelposten innerhalb der sonstigen betrieblichen Aufwendungen, waren im Geschäftsjahr
2017 die Abschreibungen auf Mietforderungen, Beratungskosten, Werbungs- und
Repräsentationskosten und die anfallenden EDV-Kosten.Im Geschäftsjahr 2017 wur-

den Wertberichtigungenauf Forderungengegenüber ehemaligenMieternin Höhe
von T€ 111IVj. T€8j vorgenommen.
Die Mietrückstände bewegen sich mit 0,8 % (VI.1,0 %l der Sollmieten unter dem Niveau des Vorjahres.ZumStichtag sind forderungen aus Mieten im Umfang von T€ 57
IVj. T€ 57) ausgewiesen. Größere Zahlungsausfälle bei einzelnen Mietverhältnissen
sowie die allgemeine Verschlechterung der Zahlungsmoral der Bevölkerung sind für
die Höhe der Mietrückständeverantwortlich.
Die Kapitalkosten haben sich gegenüber dem Vorjahr um T€ 161 reduziert. Der Rückgang der Kapitalkostenist durch die derzeitige Niedrigzinsphasean den Kapitalmärkten und in dem sich im Zeitablauf verminderten Zinsanteil der Darlehensannuitäten
begründet. Die Wohnbau ist bestrebt. auch zukünftig die Höhe der Kapitalkosten
durch ein aktives Zinsmanagement positiv zu gestalten.

Die Abschreibungen auf Grundstücke und Bauten entwickelten sich planmäßig auf
einen Betrag von T€ 1.493 IVI.T€ 1.3841.Der Anstieg der Abschreibungen gegenüber
dem Vorjahr ist in der Fertigstellung der 2 Wohngebäude der Projektentwicklung
,.Stadthäuser an der Schutter'', der Inbetriebnahme der neuen Firmengeschäftsstelle

und des neuen Hausmeisterstützpunktes
sowie in der erstmaligenganzjährigenAbschreibung der im Vorjahr beendeten Sanierungsmaßnahme Schwarzwaldstr. 51-55
begründet.
Im Ergebnis aus der Bau-, Verkaufs - und Betreuungstätigkeit sind die Erträge aus der

Verwaltung von Wohnungen für fremde Dritte und die Erträge aus der Vermarktung

der Bauträgermaßnahme
"Stadthäuseran der Schutter''mit 12 Wohnungenberücksichtigt

Die Gesellschaft hat einen Jahresüberschuss von T€ 2.432 (Vorjahr T€ 1.5391erzielt. Die
Ertragslage stellt sich vor dem Hintergrund des wirtschaftlichen Umfelds sowie der

Zielsetzungder Gesellschaftweiter positiv dar.
2.Finanzlage
Die Eigenkapitalquote

beträgt 33,6 % IVj. 31.9 %). Die Eigenkapitalrendite

liegt bei 9,6

% IVI. 6,7 %).Die Eigenkapitalquote wurde wesentlich durch die erzielten Erträgeaus

Immobilienverkäufen aus dem Anlage- und Umlaufvermögen des Unternehmens in
Höhe von rd. 1,4 Mio. gestärkt.

Zur finanzierung der umfangreichen Investitionen in Neubauprojekte und die Sanierung, Modernisierung und Instandhaltung des Wohnungsbestandesin Höhe von rd.
9,7 Mio. € hat das Unternehmen im abgelaufenen Wirtschaftsjahr rd. 4,1 € Darlehensmittel neu valutiert. In den neu valutierten Darlehensmitteln ist ein Betrag von 1,9
Mio. enthalten, der zur Umschuldungvon bereits bestehenden Darlehen zu günstigeren Zinskonditionen verwendet wurde.

Die Verbindlichkeitengegenüber Kreditinstitutenund anderen Kreditgebernder
Wohnbaubetrugen am 31.12.201
7 T€43.778€ IVI.T€43.276)und sinddamit um T€
502angestiegen. Die Zahlungsfähigkeitder Wohnbau war im Jahr 2017 jederzeit gegeben. Die Gesellschaftverfügte zum Bilanzstichtagüber liquide Mittel in Höhe von
T€ 1 795

Am Bilanzstichtag bestanden freie Kreditlinien in Höhe von 8,4 Mio. €
Folgende Kennzahlen spiegeln die Entwicklung der Finanzlageder letzten 6 Jahre
wldpr'

2013
Jahresüberschuss

in T€

Eiaenkaoitalin T€
Umsatz in T€
Bilanzsumme in T(
Zinsaufwand in T€
Entwicklung der Sollmieten in T€

Eiaenkaoitalauote

318

2014

20]5

2016

2017

1.233

1.976

1.539

2.432

18.108

19.340

21.317

22.856

25.287

8.536

12.863

l0.007

9.128

11.732

67.230

67.082

71.699

75.247

1.390

1.425

1.341

1.384

T.223

6.322

7.185

7.433

7.445

7.847

27,28%

28,8%

31,8%

31,9%

33,6%

9,3%

6,7%

9,6%

58.684

Eiaenkaoitalrentabilität

1,75%

6,4%

Umsatzrentabilität

3,72%

9,6%

19,8%

] 6,9 %

20,7%

12,38%

14,6%

13,3%

13,1%

12,0%

Zinsaufwandsauote

Die folgende Kapitalflussrechnungzeigt die Veränderung der liquiden Mittel im Ge
schäftsjahr 2017 im Vergleich zum Vorjahr.

Jahresüberschuss
Abschreibungen auf Gegenstände des Anlagevermögens
Abnahme langfristiger Rückstellungen
Abschreibungen auf Forderungen
Zunahme IVj.: Abnahme l der kurzfristigen Rückstellungen
Gewinn aus Abgang von Gegenständen des Anlagevermögens
Abnahme (Vj.: ZunahmenGrundstücke des Umlaufvermögens
Zunahme kurzfristiger Aktiva
Zunahme kurzfristiger Passive
Saldo zahlungswirksame Zinsaufwendungen/-erträge
Ertragssteueraufwand
Ertraassteuerzahluna fVI.: Ertraassteuererstattuna )
Cash-Flow aus laufender Geschäftstätigkeit

Auszahlungen für Investitionen in das immaterielle Anlagevermögen
Einzahlungenaus Abgängen von Gegenständen des
Sachanlagevermögens
Auszahlungen für Investitionen in das Sachanlagevermögen

2017

2016

T€

2.431,5

l 539,1

1.567,8
0,0
111,5

2 391,3

69,5
1.074,8
1.820,9
1.040,8

761,2
1.105,6

80,4
-105,9
5.726,9
0,0

l
.2

.28,6
8,6

865,0
110,0

438,8
-478,0
404,3
l 163,6

59,5
0,3

-353,7

2.741,5

-8,9
3.635,7

-9.764,3

.6.942,5

219,9

224,7

107,9

130,3

jeinschl. Baukostenzuschuss von T€ 859,3 l

Einzahlungenaus Abgängen von Gegenständen des
Finanzanlagevermögens
ErhalteneZinsen
Cash-Flow aus Investitionstätigkeit

.6.695,0 -2.960,7

Einzahlungen aus der Valutierung von Darlehen
Planmäßige Tilgungen
Außerplanmäßige Tilgungen
Gezahlte Zinsen
Einzahlungen aus Baukostenzuschüssen
Cash-Flow aus der Finanzierungstätigkeit

4.050,0
3.153,5
-402,08
1.213,5
859.3
139,5

Zahlungswirksame Veränderungen des Finanzmittelfonds
Finanzmittelfonds

zum 01 .O1.201 7

Finanzmittelfonds zum 31 .12.2017

7.aq9
1.310,1

1.935,0
1.293,9
1.949,5
4.980,5

-828,6 1.666,1
2.623,4

957,3

1.794,8 2.623,4

Die Finanzlage ist geordnet. Die Zahlungsfähigkeit war im Berichtszeitraum jederzeit ge

r'lQT'\nn

3. Vermögenslage
Die Vermögenslage der Gesellschaft stellt sich zum 31.12.2017 im Vergleich zum Vor
jahr wie folgt dar:
2017

2016

Veränderungen

Tsd.€

Anlagevermögen

69.213

92,0

63.174

88,]

6.039

Umlaufvermögen

4.525

6,0

8.027

11,2

-3.502

Rechnungsabgrenzungsposten

1.509

2,0

498

0,7

l.Oll

Gesamtvermögen

75.247

100,0

71.699

100,0

3.548

fremdmittel

49.960

66,4

48.843

68,1

1.1 17

Eigenkapital

25.287

33,6

22.856

31,9

2.431

Eigenkapital am
Jahresanfang

22.856

Vermögenszuwachs

2.432

21.317

10,6

1.539

7,2

893

Das Anlagevermögen des Unternehmens hat sich gegenüber dem Vorjahr um T(
6.039erhöht. Der Anstieg wurde wesentlich durch die im Wirtschaftsjahrgetätigten
Investitionenin die Sanierungder Gebäudezeilen Kanadaring 20 -24, Kanadaring 7991, Kanadaring 47 -53 sowie die vom Umlaufvermögen in das Anlagevermögen umgegliederten Kosten für den Erwerb eines für die Quartiersentwicklung des Wohnge-

biet KanadaringnotwendigenGrundstückes
verursacht.Die Umgliederung
trug
gleichzeitig zur Reduktion des Umlaufvermögens bei. Die im Geschäftsjahr getätigten
Investitionen für den Neubau einer Geschäftsstelle und einer Hausmeisterwerkstatt
trugen ebenfalls zum Anstieg des Anlagenvermögens bei.

Der Rückgang des Umlaufvermögensist wesentlich in der Fertigstellungund erfolgreichen Vermarktung der ] 2 Wohnungen der Bauträgermaßnahme Stadthäuser an
der Schutter begründet. Die ebenfalls im Umlaufvermögen enthaltenen liquiden Mittel reduzierten sich gegenüber dem Vorjahr um rd. T€828. Der Rückgang der liquiden
Mittel ist in der regen Investitionstätigkeit des Unternehmens begründet. In den akti-

ven Rechnungsabgrenzungsposten
sind im Wesentlichen
für das kommendeWirtschaftsjahr vorausbezahlte Versicherungsbeiträge, Mieten für durch das Unterneh-

men generalangemietete Wohnungen sowie die an einen regionalen Energieversorger für den Aufbau der Nahwärmeversorgung des Wohngebietes Kanadaring gezahlten Baukostenzuschüsseenthalten.

Die wesentlichen Bestandteiledes ausgewiesenen fremdkapitals sind Vorauszahlungen von Mietern für noch nicht abgerechnete Betriebskosten,die zum Bilanzstichtag
aus der Investitionstätigkeit des Unternehmens resultierenden Verbindlichkeiten aus
Lieferungen und Leistungen sowie die Darlehensverbindlichkeiten gegenüber Kreditnpl'\prn

Die Vermögenslage der Gesellschaft ist geordnet.

C. Chancen

Risiko-und Prognosebericht

Unserbestehendes internes Risikomanagementsystem entspricht den aktuellen Anforderungen an die Unternehmensgröße.Esstellt eine Identifizierung,Messung,Steue.
rung und Uberwachung aller für das Unternehmenwesentlichen Risikensicher.Wichtige Bestandteile des Systemssind regelmäßige Auswertungen zur Geschäftsentwicklung

Nachfolgend werden die Risikenentsprechend ihrer Bedeutung aufgeführt, wobei
die hohen Risiken zuerst genannt werden.

Im Bauträgergeschäft sind die Verschlechterung der Vermarktungssituation sowie die
Uberschreitung der geplanten Kosten und Termine die wesentlichen Risiken.Durch
sorgfältige Auswahl zukünftiger Bauprojekte versucht die Gesellschaft die Chancen
im Bauträgergeschäft zu nutzen. Renditen. Kosten und Termine werden sorgfältig
überwacht. Allerdings kann auch bei gewissenhafter Projektauswahl nicht ausgeschlossenwerden, dass ganze Objekte oder einzelne Wohnungen auf dem Markt

keine Nachfrage erzielen.In der Regel ist es möglich, diese Immobilien kostendeckend zu vermieten. Können diese Immobilien nicht kostendeckend vermietet werden, so kann diese Situation zu Sonderabschreibungen für diese Immobilien führen.
Um das Risiko zu minimieren. wird nur in sorgfältig

ausgewählten

Lagen investiert.

Durch eine stark gestiegene Konkurrenzsituationauf dem regionalen Immobilienmarkt ist zukünftig mit einer längeren Vermarktungszeitfür neue Bauträgermaßnahmen zu rechnen. Um die geplanten Investitionen in den Wohnungsbestanddes Unternehmens mit ausreichend Eigenkapital unterlegen zu können, ist es wichtig, frühzeitig neue Bauträgerobjekte zu entwickeln und erfolgreich am lokalen Immobilienmarkt zu platzieren. Ein mangelnder Erfolg im Bauträgergeschäft würde deshalb mit
einer Verminderung der geplanten Instandhaltungsaufwendungen einhergehen.
Aufgrund der getroffenen Maßnahmen und der Marktentwicklung schätzen wir das
Risikoals mittel ein.
für den Ortenaukreis wird ein Bevölkerungswachstum bis zum Jahr 2030 von 1,7 %
vorausgesagt. Trotzder positiven Nachfrageaussichten bestehen Risikendarin, dass
der Wohnungsbestandden zeitgemäßen Wohnbedürfnissennicht entsprechen könnte und deshalb nachhaltig nicht oder nur schwer zu vermieten wäre. Folge hiervon
wären lange Leerstandszeiten,sinkende Mieten und ggf. Mietausfälle. Die Nachfrage
nach Mietwohnungen - vor allem im preisgünstigen Segment - ist auf dem für die

Gesellschaftrelevanten Markt nach wie vor groß. Aufgrundder stetigen Modernisierung unseresWohnungsbestandesund der momentanen Marktentwicklung sehen
wir das Risikoals gering an.

Grundsätzlich zielt das Management darauf ab. Risikenaus der Verwendung von
Finanzinstrumenten zu vermeiden. Die originären Finanzinstrumente auf der Aktivseite
der Bilanz umfassen im Wesentlichen kurzfristige Forderungen und FlüssigeMittel. So-

weit bei den Vermögenswerten Ausfallrisikenerkennbar sind, werden diese durch
Wertberichtigungen berücksichtigt. Durch Streuung der angelegten Finanzmittelauf
Geschäftsbanken und Sparkassenwerden die verschiedenen Sicherungssystemevoll
genutzt. Auf der Passivseiteder Bilanzbestehen originäre Finanzinstrumenteinsbesondere in Form von Bankverbindlichkeiten, die nahezu ausschließlich Objektfinanzierungen betreffen. Wesentliche Risikenergeben sich bezüglich der Bankverbindlichkeiten insbesondere aus Finanzierungsrisiken (Zinsanpassungsrisiken,Liquiditätsrisikenl.
Aufgrund festverzinslicherDarlehen ist die Gesellschaft für die Darlehenslaufzeit keinem Zinsänderungsrisiko
ausgesetzt.
Für uns als Unternehmen mit hohem Fremdkapitaleinsatz bedeuten sinkende Zinsen
eine Abnahme des Zinsaufwandes,während steigende Zinsensich negativ auf unser
Jahresergebnisauswirken. Das Unternehmen verfügt über ein aktives Zinsmanagement. die Zinsänderungsrisiken
der Zukunftsind bekannt. Durch die Streuungder Zinsbindungsfristen sind diese Chancen und Risiken minimiert. Das Geschehen an den
Kapitalmärkten wird aufmerksam verfolgt, um rechtzeitig von für das Untenehmen
günstigen Entwicklungen profitieren zu können. Mittelfristigist mit einem Anstieg der
Kapitalkosten zu rechnen, da die geplanten Neubau - und Instandhaltungsprojekte
teilweise mit Fremdkapital finanziert werden. Im Geschäftsjahr wurden zur Finanzierung der Neubautätigkeit im Wirtschaftsjahr 2017 Darlehen in Höhe von rd. 2,1 Mio. €
aufgenommen. Aufgrund der langfristigen Finanzierung der Wohnimmobilien ist derzeit keine Gefährdung der finanziellen Entwicklung unseres Unternehmens anzunehmen. Mittelfristig ist jedoch nicht auszuschließen, dass sich die Finanzierungsbedingungen ungünstig entwickeln können. Deshalb hat der Finanzierungsbereichgroße
Bedeutung in unserem unternehmensinternen Risikomanagement, um rechtzeitig
möglichen Liquiditätsengpässenoder Zinsänderungsrisiken
vorbeugen zu können. Zur
Vermeidung eines sogenannten "Klumpenrisikos''verteilen sich die Darlehensverbindlichkeiten der Gesellschaftauf verschiedene Darlehensgeber mit unterschiedlichen
Laufzeiten Ein mögliches Zinsänderungsrisikosehen wir aufgrund der nicht immer vorhersehbaren Entwicklungen an den Kapitalmärkten als mittel an.
Die umfangreichen Investitionen in Neubauprojekte erfordern die permanente Kon-

trolle der anfallenden Kostenum das Risikovon Baukostenüberschreitungen
zu minimieren. Die Kostenkontrolle der durchgeführten Baumaßnahmen ist Bestandteil des
unternehmensinternen Risikomanagementsystems und soll mögliche Budgetüberschreitungen frühzeitig identifizieren und rechtzeitige Gegenmaßnahmen ermöglichen. Das Risikoder Überschreitung der budgetierten Baukosten schätzen wir trotz
zum Berichtszeitpunkt steigender Baukosten aufgrund der permanenten Kostenkontrolle der Bauprojekte als mittel ein.
Prognosebericht

für die Stadt Lahrwird in den nächsten 15 Jahren ein Bevölkerungswachstumvon 6,8
% prognostiziert. Mit dem Anstieg der Bevölkerungszahlen wird auch ein Anstieg der

Haushaltszahleneinhergehen. Die Standortvorteile für Unternehmen.welche die
Stadt Lahr aufgrund ihrer hervorragenden Verkehrslage und einer großen Anzahl von
Industrie-und Gewerbeflächen anbieten kann, führen zu der Neuansiedlung vieler
Unternehmen aus unterschiedlichen Branchen. Es kann daher aus demografischen
als auch aus qualitativen Gründen in den kommenden Jahren von einem nachhaltigen Bedarf an neuen Wohnungen und insgesamt von einer starken Nachfrage nach
Wohnraum in Lahrausgegangen werden.

Im Rahmeneiner Portfolioanalysehat die Wohnbau ihren gesamten Wohnungsbestand untersucht. Im Zeitraum zwischen 2018 bis 2022 wurde ein Investitionsvolumen
von insgesamt 48 Ä/lio.€ermittelt.

Die Bestände der Wohnbau können durch die geplanten Investitionen zukunftsfähig
gehalten und die langfristige Vermietbarkeit somit sichergestellt werden. Die Bautä-

tigkeitund Modernisierungstätigkeit
in den zukünftigenWirtschaftsjahren.
welche
nicht aus dem Cash-flow des Unternehmens finanziert werden kann, wird durch die
Neuaufnahme von Darlehen sichergestellt werden. Eine Steigerung des vom Unter-

nehmen zu tragenden Zinsaufwandeswird mit der regen Bautätigkeitdes Unternehmens einhergehen. Fürdie Investitionenin das Wohngebiet Kanadaring können 35 %
des Investitionsvolumensdurch Fördermittelabgedeckt werden.
In den folgenden Geschäftsjahrenwerden sich die Sollmieten bedingt durch mode
rate Mieterhöhungen bei Mieterwechsel und im Anschluss an Sanierungsmaßnah
men erhöhen.

Weiterhin soll die Verkaufstätigkeit aus dem Umlaufvermögen durch die Projektierung
neuer Bauträgerprojekte zum Unternehmenserfolg beitragen. Da die Bestandsbereinigung des Immobilienportfolios durch Verkäufe aus dem Anlagevermögen nahezu
abgeschlossen ist. kann mittelfristig von einem Rückgang der Erlöse von Verkäufen
aus dem Anlagevermögen ausgegangen werden.
Im Wirtschaftsjahr 2018 wird die Wohnbau Stadt Lahr voraussichtlich einen Betrag von
rd. 13,6 Mio. € in den Wohnungsbestand des Unternehmens investieren. Die möglichen Erlöseaus dem Verkauf von Wohnungen aus dem Anlagevermögen des Unternehmens sowie der geplante Verkauf von Grundstücken aus dem Unternehmensbestand an Investoren. werden die Ertragskraftund die Liquiditätsausstattung nachhal-

tig stärken.ZurStärkungder Liquiditätsausstattung
tragen auch die Fördermitteldes
Programmes

.,die soziale Stadt"

bei und die nach Abschluss der l\modernisierungs-

maßnahmen im Wohngebiet Kanadaring angekündigten Mieterhöhungen. Diese
Maßnahmen so]]eneinen Jahresüberschuss
von 0,8 Mio. € bis ] ,l Mio.€ ermöglichen.
Durch die ambitionierte Geschäftstätigkeit des Unternehmenswerden auch in den
zukünftigen Wirtschaftsjahren positive Jahresergebnisse erzielt werden.

Lahr.den 26.02.2018

Wohnbau.Stadt Lahr Gmbh