Beschlussvorlage (- Begründung)

                                    
                                        Stadt Lahr

07. Mai 2018
Az.: Kü

Stadtplanungsamt

Bebauungsplan KLEINFELD-NORD, 5. Änderung
und hierzu erlassene Örtliche Bauvorschriften
Begründung
A

Verfahrensablauf
Aufstellungsbeschluss gemäß § 2 (1) BauGB

11. Juni 2018

Offenlegungsbeschluss

11. Juni 2018

Offenlegung gemäß § 3 (2) und § 4 (2) BauGB
Satzungsbeschluss gemäß § 10 BauGB
Öffentliche Bekanntmachung
B

Begründung

1.

ALLGEMEINES

1.1

Geltungsbereich, Lage des Plangebiets
Der rund 1.485 m² große Geltungsbereich des Bebauungsplanes KLEINFELD-NORD,
5. Änderung, liegt im rückwärtigen Bereich der westlichen Randbebauung der
Freiburger Straße und wird von Westen über die Leopoldstraße erschlossen. Die
genaue räumliche Abgrenzung ist dem zeichnerischen Teil des Bebauungsplans zu
entnehmen.

1.2

Anlass und Ziel der Planaufstellung
Zum städtebaulichen Ziel, im Zuge einer Nachverdichtung die rückwärtigen
Grundstücke im Plangebiet baulich nutzbar zu machen, wird die 5. Änderung des
Bebauungsplans KLEINFELD-NORD aufgestellt.
Da es sich hier um einen Bebauungsplan der Innenentwicklung handelt, werden die
Bestimmungen des beschleunigten Verfahrens nach § 13a des Baugesetzbuches
(BauGB) in Anspruch genommen.
Von einer frühzeitigen Unterrichtung und Erörterung nach § 3 Abs. 1 und § 4 Abs. 1
BauGB wird gemäß § 13a Abs. 2 Nr. 1 BauGB abgesehen.

1.3

Flächennutzungsplan
Im wirksamen Flächennutzungsplan (FNP) von 1998 wird für das Plangebiet mit der Art
der baulichen Nutzung als allgemeines Wohngebiet bereits zur Wohnnutzung
dargestellt. Der Bebauungsplan ist aus dem FNP entwickelt.

Bebauungsplan KLEINFELD-NORD, 5. Änderung
Begründung

2.

PLANINHALTE

2.1

Bebauung

2.1.1 Art der baulichen Nutzung
Allgemeines Wohngebiet (WA)
Im allgemeinen Wohngebiet sind der Versorgung des Gebiets dienende Läden,
Schank- und Speisewirtschaften sowie Anlagen für sportliche Zwecke allgemein
ausgeschlossen.
Dies geschieht, um die Einbindung des relativ kleinen Plangebiets in das
vorherrschende bestehende Wohngebiet an dieser Stelle auf verträgliche Art zu
integrieren und die Verkehrsfrequenz zur rückwärtigen Bebauung zu minimieren.
Aufgrund der Lage ist deshalb das Plangebiet für Wohngebäude, nicht störende
Handwerksbetriebe, und für sonstige Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale und
gesundheitliche Zwecke vorgesehen.

2.1.2 Maß der baulichen Nutzung
Grundflächenzahl (GRZ)
Im Sinne der effizienten Grundstücksnutzung mit dem Hintergrund der verdichteten
Innenentwicklung wird die Grundflächenzahl (GRZ) gemäß § 16 Abs. 3 Nr. 1 in
Verbindung mit §§ 17 und 19 BauNVO auf das Höchstmaß von 0,4 festgelegt.

Geschossflächenzahl (GFZ)
Die Geschossflächenzahl (GFZ) bemisst sich nach der Grundflächenzahl abzüglich der
benötigten Flächen für oberirdische Stellplätze und der zulässigen Zahl der
Vollgeschosse. Damit ergibt sich eine GFZ von 0,9 bei einer GRZ von 0,4.

Zahl der Vollgeschosse
Die Zahl der Vollgeschosse bemisst sich auf maximal drei. Die Dimensionierung dient
der städtebaulichen Einbindung. Im Westen des Plangebiets befinden sich
Zeilengebäude mit drei Vollgeschossen und einem Dachgeschoss. Im Osten des
Plangebiets steigt das Gelände an, sodass die benachbarte Bebauung zur Freiburger
Straße zwei Vollgeschosse aufweist, nach Westen zum Plangebiet allerdings
dreigeschossig wirkt.

Höhe baulicher Anlagen
Gemäß § 16 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO ist die Höhe der baulichen Anlagen auf rund 10
Meter (172 m über Normal Null) ab dem Straßenniveau der anbindenden
Leopoldstraße festgelegt. Die Gebäudehöhe ist auf drei Vollgeschosse beschränkt.
Zusätzlich ist ein Puffer für ein nach Bedarf erhöhtes Erdgeschoss vorgesehen.

2

Bebauungsplan KLEINFELD-NORD, 5. Änderung
Begründung
Damit Dächer mit Dachaufbauten versehen werden können, die Höhe dieser aber
gegen eventuelle Ausuferungen reglementiert bleibt, wurde ab der Dachoberfläche
eine maximale Höhe von 2,50 m für diese Anlagen festgesetzt.

2.1.3 Bauweise, überbaubare Flächen
Es wird eine offene Bauweise gemäß § 22 Abs. 2 BauNVO festgesetzt.
Die Bauweise passt sich in die umliegende Bebauung ein. Dem entspricht auch das
festgesetzte Baufenster mit einer Länge von 30m.
Die überbaubaren Grundstücksflächen sind mittels Baugrenzen abgegrenzt und so
dimensioniert, dass sie neben dem Gebäudekörper auch auskragende Gebäudeteile
wie Balkone aufnehmen können. Die Abstände zu den Nachbargrundstücken im
Norden und Osten bemessen sich nach den Gebäudehöhen und den
Abstandsregelungen der Landesbauordnung Baden-Württemberg (LBO).

2.2

Außenbereich / Umweltbelange

2.2.1 Umgrenzung von Flächen
Gemeinschaftsanlagen

für

Nebenanlagen,

Stellplätze,

Garagen

und

Die Umgrenzung für Stellplätze ist im Süden des Plangebiets angeordnet, damit
möglichst kurze Wege des Pkw-Verkehrs zur Leopoldstraße entstehen und die
nördlichen Bereiche von Verkehrsaufkommen verschont bleiben.
Abstelleinrichtungen für Fahrräder werden klarstellend in der Festsetzung explizit
ausgenommen. Diese sind, wie sonstige Nebenanlagen, nicht von der Festsetzung
betroffen.

2.2.2 Dachbegrünung und Alternativnutzung zur Dachbegrünung

Dachbegrünung
Für alle Baugrundstücke wird gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 25 a BauGB für Teile baulicher
Anlagen das Anpflanzen von sonstigen Bepflanzungen auf den Dachflächen
festgeschrieben. Die Bepflanzung wird als extensive oder intensive Begrünung
definiert.
Gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 7 a BauGB wird der positive Einfluss der flächigen Begrünung
auf das lokale Mikroklima, sowie auf die Tier- und Pflanzenwelt im Besonderen
beachtet. Zudem bietet die flächige Dachbegrünung einen beachtlichen Puffer zur
Regenwasserrückhaltung und kann zur Entlastung der städtischen Abwasserkanäle
und Versickerungsflächen beitragen.
Die Festsetzung der Mindestneigung von 2% für extensiv begrünte Dachflächen hat
zum Zweck Wasserlachen zu verhindern und die langsame Entwässerung der Dächer
sicherzustellen. Dies dient der Erhaltung der Flora und der Reduzierung von
zusätzlichen Dachlasten.

3

Bebauungsplan KLEINFELD-NORD, 5. Änderung
Begründung
In Ergänzung zur extensiven Begrünung ist optional eine intensive Bepflanzung
vorgeschrieben. Wird eine intensive Bepflanzung gewählt, ist auch hierbei die
Flächigkeit der Substratschicht maßgebend. Diese ist durchgängig zu begrünen und
gegebenenfalls durch extensive Maßnahmen zu ergänzen, um eine flächendeckende
Ausbreitung des Bewuchses zu erzielen.

Alternativnutzung zur Dachbegrünung
Im Sinne des § 1 Abs. 6 Nr. 1 Halbsatz 1 bzw. Nr. 7 f BauGB wird eine ausnahmsweise
zulässige Alternativ- oder Ergänzungsnutzung zur Dachbegrünung gewährt, wenn die
Dachflächen als begehbarer Aufenthaltsbereich, zur Unterbringung von regenerativer
Energieerzeugungstechnik, sowie sonstige Nutzungsformen, die der Natur, Umwelt
und des Menschen zugutekommen, Verwendung finden.
In
Anbetracht
der
technischen
Symbiose
zwischen
Grünfläche
und
Photovoltaikanlagen wird so nicht auf die positiven Effekte der Dachbegrünung
verzichtet. Zusätzlich ist durch die natürliche Kühlleistung der Wasserverdunstung das
Potenzial für die Gebäudeplanung gegeben, die Effektivität moderner
Photovoltaikanlagen merklich steigern zu können. Dem Grundsatz zum Schutze der
Belange der Umwelt durch die Nutzung von erneuerbaren Energien sowie die
sparsame und effiziente Nutzung von Energie nach §1 Abs. 6 Nr. 7 f BauGB wird
demnach entsprochen.
Die Alternativnutzung als Aufenthaltsbereich ist durch den Grundsatz der allgemeinen
Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse nach § 1 Abs. 6 Nr. 1 und
dem Schutz der Gesundheit des Menschen durch umweltbezogene Auswirkungen
nach § 1 Abs. 6 Nr. 7 c BauGB begründet. Mit der Unterbringung von zusätzlichen
begrünten Aufenthaltsräumen im Außenbereich wird ein direkt zugänglicher – im
Vergleich zur ebenerdigen Gartenfläche geschützterer – Naherholungsraum
geschaffen, der die Wohnbedingungen verbessert.
Die Alternativnutzung ist nur ausnahmsweise zulässig. Die Zulässigkeit ist abhängig
vom Nachweis, dass die Alternativnutzung im Vergleich zur Dachbegrünung einen
gleichwertigen Nutzen bzw. eine gleichwertige Bedeutung für Natur, Umwelt oder
Mensch aufweist oder den aufgeführten Nutzungen entspricht. Da primär die
Planungsabsicht besteht eine Dachbegrünung bevorzugt zu behandeln, wird darauf
verzichtet eine Alternativnutzung zur Dachbegrünung gleichwertig festzuschreiben.

Anpflanzen von Bäumen
Es wird festgesetzt, mindestens fünf großkronige Laubbäume zu pflanzen, zu erhalten
und bei Verlust zu ersetzen. Die Zahl von fünf Bäumen ergibt sich aus der Größe der
Baugrundstücke und der Aufnahmefähigkeit ihrer Flächengröße.

4

Bebauungsplan KLEINFELD-NORD, 5. Änderung
Begründung
2.2.3 Flächen und Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden,
Natur und Landschaft
Als Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und
Landschaft werden wasserdurchlässige Oberflächen von Stellplätzen und ihren
Zufahrten festgesetzt.
Um die Oberflächenversiegelung einzuschränken, sind Stellplätze für Kraftwagen mit
ihren Zufahrten wasserdurchlässig herzustellen. Damit werden eine standortbezogene
Versickerung von Niederschlagswasser und gleichmäßige Verdunstungsperioden
erreicht, die zur Verbesserung des lokalen Mikroklimas beitragen.

2.2.4 Bauliche und technische Vorkehrungen zur Vermeidung oder Minderung von
schädlichen Umwelteinwirkungen
Gemäß § 9 (1) Nr. 24 BauGB beziehen sich die festgesetzten Vorkehrungen auf die
bebaubaren Flächen der Baugrundstücke.
Um Eingriffe in den natürlichen Grundwasserpegel und eine erhöhte Menge
abzuleitenden Wassers zu vermeiden, ist die Herstellung von Drainagen zum
Absenken und Fortleiten von Grundwasser ausgeschlossen.
Um eine uneingeschränkte Bebauung unterhalb der Geländeoberfläche zu
ermöglichen, eine Einsickerung von Schadstoffen in das Grundwasser aber zu
vermeiden, sind bauliche Anlagen unterhalb des höchsten Grundwasserstandes
wasserdicht und - im Sinne der dafür notwendigen Intaktheit der Anlagen auftriebssicher auszuführen.
In Verbindung mit § 9 (3) BauGB wird diese Festsetzung für bauliche Anlagen
getroffen, die auf bzw. unter der relativen Höhe des zu besorgenden
Grundwasserpegels liegen. Als lotrechter oberster Bezugspunkt wird der gemessene
Höchststand (HW) der letzten 15 Jahre des nächsten Grundwassermesspunktes
(Grundwassermessstelle 110/116-6 GWM 1099A) herangezogen. Der Messpunkt
befindet sich in der Alten Rheinstraße in einer Entfernung von 330 Metern.

2.2.5 Lärm
Das Gebiet befindet sich in zweiter Reihe westlich der Bundesstraße B3 (Freiburger
Straße) in einer Entfernung von ca. 17 m. Im Süden liegt die Schwarzwaldstraße in
einer Entfernung von rund 100 m.
Im Westen befinden sich in einer Entfernung von ca. 425 m die Bahngleise. Diese
werden von einer Lärmschutzwand abgeschirmt.
Das beim Ingenieurbüro Fichtner Water & Transportation beauftragte Lärmgutachten
vom April 2018 zeigt auf, dass die Bundestraße 3 als hauptsächliche
Lärmimmissionsquelle für das Plangebiet von Beachtung ist.
Das Lärmgutachten ist im Stadtplanungsamt der Stadt Lahr, Schillerstraße 23,
einsehbar.
Im Lärmgutachten wird empfohlen, die Grenzwerte des 16. Bundesimmissionsschutzgesetzes der Immissionen des Straßenverkehrslärms auf ein allgemeines
5

Bebauungsplan KLEINFELD-NORD, 5. Änderung
Begründung
Wohngebiet als Richtwert heranzuziehen und passive Lärmschutzmaßnahmen am
Gebäude zu treffen. Die Empfehlungen werden als verhältnismäßig erachtet und die
vorgeschlagenen Festsetzungen zum Schutz vor Lärmimmissionen werden im
Bebauungsplan übernommen.
In den Festsetzungen zu den Anforderungen an die Schalldämmung von
Außenbauteilen wird auf einen Nachweis des Schalldämm-Maßes verzichtet, wenn der
maßgebliche Außenlärmpegel im allgemeinen Wohngebiet bei 65 dB(A) oder weniger
liegt, da davon auszugehen ist, dass eine entsprechende Schalldämmung bei
Neubauten ohnehin erreicht wird.

2.2.6 Sonstige Schutzgüter
Die 5. Änderung des Bebauungsplanes KLEINFELD-NORD verfolgt die Zielsetzung
der innerstädtischen Nachverdichtung. Die Änderung wird deshalb nach den
Bestimmungen des § 13a BauGB (Bebauungsplan der Innenentwicklung) durchgeführt.
Somit sind weder Umweltprüfung noch Umweltbericht erforderlich. Die bebaubare
Grundstücksfläche im Sinne des § 19 Abs. 2 BauNVO liegt mit rund 500 m² unter der
Maximalgrenze von 20.000 m² nach § 13a Abs. 1 Nr. 1 BauGB. Demnach ist das
Gebot des § 13a Abs. 1 Nr. 2 BauGB nicht gegeben, vom Bebauungsplan der
Innenentwicklung im beschleunigten Verfahren abzusehen, falls die Einschätzung
erlangt wird, dass der Bebauungsplan voraussichtlich erhebliche Umweltauswirkungen
hat.
Die Umweltbelange der Planung wurden dennoch ermittelt und in die Abwägung
einbezogen.
Schutzgut

erheblich nicht
Bemerkungen
erheblich
Tiere, Pflanzen und
Gebiet wurde bisher als Gemüsegärten
ihre Lebensräume
bewirtschaftet. Der ursprüngliche
Bebauungsplan sieht eine Grünfläche
X
und eine Bebauung mit Garagen vor.
Die Eingriffe in Lebensräume werden als
nicht erheblich bewertet.
Boden
Neuversiegelung wird als nicht erheblich
X
eingestuft. Versickerungsfähige
Stellplätze sind festgesetzt.
Wasser
Verbesserte Situation der
X
Regenwasserrückhaltung durch
extensive Dachbegrünung.
Luft
Keine Verschlechterung der Luft
X
ersichtlich.
Klima
Aufgrund der geringen Neuversiegelung
keine erhebliche Warmluftbildung zu
X
befürchten. Abmilderung durch
Dachbegrünung.
Landschaftsbild /
Gebiet befindet sich in zweiter Reihe.
Erholung
Erholungsfunktion durch Wegfall der
X
Gemüsegärten zwar beeinflusst, jedoch
nicht im erheblichen Maße.
FFH/VogelschutzKeine Vogelschutzgebiete betroffen.
X
Gebiete
Waldbiotope
X
Keine Waldbiotope betroffen.

6

Bebauungsplan KLEINFELD-NORD, 5. Änderung
Begründung

Ein Risiko von erheblichen Umweltauswirkungen durch die geplante Bebauung ist nach
der vorgenommenen schutzgutbezogenen Einschätzung im Plangebiet nicht zu
erwarten.

2.3

Örtliche Bauvorschriften

2.3.1 Dachformen
Die Dachform (Flachdach) ergibt sich aus der effizienten Nutzbarmachung des
Gebäudekörpers in Verbindung mit der Festsetzung von Gründächern bzw. der im
Bebauungsplan ermöglichten alternativen Nutzungsformen der Dachebene.
Im Gebiet herrschen Sattel- und Walmdächer vor. Schräggeneigte Dächer werden
nicht zugelassen, um eine zeitgemäße gestalterische Auflockerung zu erreichen. Dies
geschieht in Anlehnung an die Bebauung in der Leopoldstraße 8, 8/1 und 11, etwa
100m (Luftlinie) entfernt, die den Architekturstil bereits im Gebiet etabliert hat.
2.3.2 Werbeanlagen
Für das Plangebiet ist zur kurzfristigen Durchführung eine Wohnbebauung vorgesehen.
Da es sich aber um kein reines, sondern ein allgemeines Wohngebiet (WA) handelt,
sind auch andere Nutzungen möglich.
Für den Fall von Ansiedlungen für Werbeanlagen relevanter Nutzungen werden
Werbeanlagen in den örtlichen Bauvorschriften reglementiert.
Werbeanlagen werden an der Stätte der eigenen Leistung zugelassen, um eine
Hinweismöglichkeit zur Art und Eigenheit des jeweiligen Betriebes zu gestatten.
Außerhalb der Stätte der eigenen Leistung sind Werbeanlagen aus gestalterischen
Gründen unerwünscht.
Die Traufhöhen der Gebäude dürfen nicht von Werbeanlagen überschritten werden,
damit die Gebäudekubatur nicht von Werbeflächen künstlich vergrößert wird und die
Ästhetik des architektonischen Baukörpers erhalten bleibt.
Aufgrund der Empfindlichkeit der benachbarten Nutzungen und wegen gestalterischer
Gesichtspunkte werden bauliche Werbeanlagen in ihrer relativen Flächengröße zur
Wandfläche eingeschränkt und es sind Werbeanlagen mit abstrahlenden Leuchtmitteln
untersagt. Aktiv leuchtende Werbeflächen werden als störende Einflussfaktoren auf
das benachbarte Gebiet angesehen.
Eine passive Lichtemission durch Bestrahlung der Werbeflächen ist gestattet, um die
Lesbarkeit der Anlagen zu gewährleisten. Zum Schutz der umliegenden Nutzung sind
Oberflächen und Materialien zum Zwecke der erhöhten Lichtreflexion nicht zulässig.
Diese sind beispielsweise spiegelnde Oberflächen, Leuchtfarbe oder sonstige
lichtreflexive Stoffe bzw. Hilfsmittel.
2.3.3 Außenantennen
Es ist technisch möglich und sinnvoll die Zahl der Außenantennen und
Satellitenanlagen auf eine gemeinsam genutzte Installation je Gebäude zu
beschränken. Dies dient dem Schutz vor einer optischen Überladung des
Gebäudekörpers vor Satellitenempfängern auf den Dachflächen und an der Fassade.

7

Bebauungsplan KLEINFELD-NORD, 5. Änderung
Begründung
2.3.4 Bodenaushub
Bei Baumaßnahmen ist der Bodenaushub auf ein Minimum zu beschränken.
Ausgehobenes Erdreich ist, so weit wie möglich, für folgende oder parallel
durchgeführte entsprechende Baumaßnahmen wiederzuverwenden, um den
Abtransport von überschüssigem Bodenaushub zu minimieren.
2.3.5 Abwasserbeseitigung und Ableitung des Niederschlagswassers
Die Wasserableitung erfolgt unter der Maßgabe, dass das anfallende
Niederschlagswasser und Schmutzwasser im Trennsystem abzuleiten sind. Hierzu
sind im Gebiet bereits Vorfluter vorhanden. Den genauen Anschlusspunkt bestimmt die
Stadt Lahr.
Die anfallende Menge an Niederschlagswasser wird in Kombination mit der
Gründachfestsetzung zurückgehalten und zeitlich versetzt abgegeben. In Kombination
mit einem Überlauf wird das Risiko von Überschwemmungen minimiert.
Eine Ableitung im Trennsystem entlastet die städtische Kläranlage und verbessert die
Schmutzwasserreinigung. Dem Grundzug des § 1 Abs. 6 Nr. 7 e BauGB sowie der
Zweckgebundenheit des § 74 Abs. 3 Nr. 2 LBO wird damit entsprochen.
2.3.6 Garagen und Stellplätze
Garagen werden aus den ästhetischen Gesichtspunkten, die Massivität von
Baulichkeiten im nachverdichteten Bereich gering zu halten, ausgeschlossen.
Es wird 1 zusätzlicher Stellplatz für je 4 Wohneinheiten gefordert, um
Parkierungsmöglichkeiten für den Besucherverkehr der Wohnnutzung zu
gewährleisten. Die räumlichen Eigenschaften des Plangebiets in rückwärtiger Lage
engen die Abstellmöglichkeiten von Fahrzeugen im öffentlichen Straßenverkehrsraum
stark ein. Aus diesem Grund wird gemäß § 74 (2) Nr. 2 LBO eine Erhöhung der
Stellplatzverpflichtung um 0,25 je Wohneinheit gefordert.
2.4

Folgeeinrichtungen
Es sind keine neuen öffentlichen Folgeeinrichtungen notwendig.

2.5

Städtebauliche Daten
Bebauungsplangebiet:
Grundstücksfläche:
Bebaubare Grundfläche:
Verkehrsfläche:

1.638 m²
1.178 m²
471 m²
460 m²

Stefan Löhr
Dipl.-Ing

8