Beschlussvorlage (Städtebauliche Erneuerungsmaßnahme „Roth-Händle-Areal“ - Beschluss über die Durchführung vorbereitender Untersuchungen)
1. April 2019
Beschlussvorlage
Amt: 61
Gauggel
Datum: 05.03.2019 Az.: - 0691/Ga
Drucksache Nr.: 68/2019
Beratungsfolge
Termin
Beratung
Kennung
Abstimmung
Technischer Ausschuss
20.03.2019
vorberatend
öffentlich
Gemeinderat
01.04.2019
beschließend
öffentlich
Beteiligungsvermerke
Amt
Handzeichen
622
Eingangsvermerke
Oberbürgermeister
Erster Bürgermeister
Bürgermeister
Haupt- und Personalamt
Abt. 10/101
Kämmerei
Rechts- und
Ordnungsamt
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Betreff:
Städtebauliche Erneuerungsmaßnahme „Roth-Händle-Areal“
- Beschluss über die Durchführung vorbereitender Untersuchungen
Beschlussvorschlag:
1. Für den im Bestandsplan umgrenzten Bereich „Roth-Händle-Areal“ wird, um die
Sanierungsbedürftigkeit und -möglichkeit zu prüfen, gem. § 141 (3) Baugesetzbuch (BauGB) die Durchführung von vorbereitenden Untersuchungen beschlossen.
2. Die Verwaltung wird beauftragt, eine Vertragsgrundlage auszuarbeiten und zur
Beschlussfassung vorzulegen.
3. Den in der Sachdarstellung beschriebenen, vorläufigen Zielen der Sanierung wird
zugestimmt.
4. Die Beteiligung der Behörden ist gem. § 139 (2) BauGB durchzuführen.
Anlage(n):
- Lageplan des Untersuchungsgebiets
BERATUNGSERGEBNIS
Sitzungstag:
Bearbeitungsvermerk
Einstimmig lt. Beschlussvorschlag abweichender Beschluss (s. Anlage)
mit Stimmenmehrheit
Ja-Stimmen
Nein-Stimmen
Enthalt.
Datum
Handzeichen
Drucksache 68/2019
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Sachdarstellung:
Das geschichtlich geprägte und bisher hauptsächlich gewerblich genutzte Gelände der
ehemaligen „Badischen Tabakmanufaktur Roth-Händle“ steht vor aktuellen Herausforderungen. Die großen Gebäude stehen seit der Aufgabe der gewerblichen Nutzung, vor über
10 Jahren, teilweise leer. Der Großteil der Sandsteingebäude hat ihren Ursprung im Jahr
1897 und steht unter Denkmalschutz. Die ehemaligen Fabrikgebäude entsprechen für eine
sinnvolle Nachnutzung nicht mehr den heutigen Anforderungen und sollen durch umfassende Modernisierungsmaßnahmen einer neuen Nutzung zugeführt werden.
Mit einer maßvollen Nachverdichtung, unter Berücksichtigung der Anforderungen des
Denkmalschutzes, soll nun das Potential des ca. 30.000 qm großen Areals herausgearbeitet werden. Gleichzeitig liegt der Fokus auf dem Thema der Innenentwicklung, um der
steigenden Nachfrage an Wohnraum gerecht zu werden. Daher sollen im Gebiet vor allem
Wohnungen entstehen und nach dem Wegfall der gewerbliche Nutzung sich nur nicht störendes Gewerbe ansiedeln können. Die Gebäude sollen auf den heutigen Stand gebracht
und aufgewertet werden. Da seit der Nutzung der Tabakmanufaktur an dem Objekt kaum
Veränderungen durchgeführt wurden, ist davon auszugehen, dass bauliche und funktionale Missstände vorliegen. Die vorbereitende Untersuchung (VU) soll die Missstände aufzeigen und konkretisieren.
Die Wilhelm Projekt GmbH hat vor ca. einem Jahr Teile der ehemaligen Badischen Tabakmanufaktur Roth-Händle gekauft, um das Gebiet aufzuwerten und die Gebäude einer
neuen Nutzung zuzuführen. Die Vorbereitung der Sanierung gem. § 140 und damit die
vorbereitenden Untersuchungen sind grundsätzlich Aufgabe der Gemeinde. Es besteht allerdings die Möglichkeit, dass die Beauftragung und Durchführung der vorbereitenden Untersuchung mit einer vertraglichen Regelung an Externe übertragen werden kann. Auf
Grund hoher Arbeitsbelastung des Stadtplanungsamts wird diese Variante bevorzugt. Vor
diesem Hintergrund wurde in Abstimmung mit der Stadt und unter Einbeziehung der von
der Stadt formulierten Vorgaben (Abgrenzung des Untersuchungsgebiets, Untersuchungskriterien) die Kommunale Stadterneuerung GmbH mit Sitz in Freiburg von der Eigentümerin beauftragt, die vorbereitenden Untersuchungen für das im beiliegendem Lageplan abgegrenzte Untersuchungsgebiet „Roth-Händle-Areal“ durchzuführen. Die Kosten hierfür
trägt die Eigentümerin. Es wird ein städtebaulicher Vertrag zur Übertragung der vorbereitenden Untersuchungen ausgearbeitet und zur Beschlussfassung vorgelegt.
Der Leistungsumfang beinhaltet eine detaillierte Bestandsaufnahme und Analyse der städtebaulichen Herausforderungen vor Ort. Dazu wird eine Bestandsaufnahme aller Haushalte im abgegrenzten Gebiet durchgeführt und ausgewertet. Die Mitwirkungsbereitschaft der
Betroffenen, deren wirtschaftlichen und sozialen Belange und der Gebäudezustand sind
zu erfassen. Für ein VU-Gebiet gilt grundsätzlich eine Auskunftspflicht der Betroffenen, so
dass eine umfassende Bestandsaufnahme und -analyse möglich wird. Die VU beinhaltet
ebenso die Belange der Behörden und Träger öffentlicher Belange abzufragen und aufzuarbeiten. Mögliche Anregungen und Bedenken sind bei der geplanten Entwicklung zu berücksichtigen. Über das Ergebnis der „Vorbereitenden Untersuchungen“ und der Anhörung
der Behörden wird der Gemeinderat umfassend informiert. Durch den Beschluss zur
Durchführung der VU werden die Bodenwerte fixiert, d.h. mögliche sanierungsbedingte
Wertsteigerungen bleiben unberücksichtigt.
Verfahren
Die vorbereitende Untersuchung ist Grundlage für die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets als Satzung. Auf Grundlage der Bestandsaufnahme werden die städtebaulichen Ziele der Erneuerungsmaßnahme festgelegt. Mit dieser Konkretisierung der Sanie-
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rungsziele können die Durchführbarkeit, die Mitwirkungsbereitschaft und die nachhaltigen
Auswirkungen untersucht werden.
Als vorläufige Ziele der städtebaulichen Erneuerungsmaßnahme Roth-Händle-Areal können folgende Punkte benannt werden:
Erhalt des historischen Charakters der unter Denkmalschutz stehenden Gebäude
Aufwertung der Wohn- und Geschäftsgebäude sowie des angrenzenden Umfeldes
Erhalt und Verbesserung öffentlicher Infrastruktureinrichtungen inkl. energetische Erneuerung
Modernisierung der privaten Gebäude
Baulückenschließung und damit Innenentwicklung
Neue Gesamtkonzeption Wohn- und Geschäftsbebauung
Aufwertung der Außen-/ und Grünanlagen
Öffentlich nutzbare Plätze für Mehrgenerationen
Die Ergebnisse der vorbereitenden Untersuchung sind ebenfalls Grundlage für die Entscheidung über die Verfahrensart. Zum einen kann eine Sanierungsmaßnahme im umfassenden Sanierungsverfahren gem. §§ 152 ff. BauGB oder im vereinfachten Sanierungsverfahren gem. § 142 Abs. 4 BauGB durchgeführt werden. Voraussichtlich werden die
besonderen sanierungsrechtlichen Vorschriften gem. §§ 152 – 156 für die Durchführung
der Sanierung nicht erforderlich und diese wird hierdurch voraussichtlich auch nicht erschwert. Aus diesem Grund ist davon auszugehen, dass für dieses Gebiet das vereinfachte Sanierungsverfahren angewendet werden kann. Eventuell soll - je nach Ergebnis der
vorbereitenden Untersuchungen - die Sanierung ohne den Einsatz von Fördermitteln realisiert werden. Die Möglichkeit der erhöhten steuerlichen Absetzbarkeit wäre bei der Anwendung des vereinfachten Sanierungsverfahrens gegeben.
Die Verwaltung empfiehlt, den Beginn von vorbereitenden Untersuchungen für die Erneuerungsmaßnahme „Roth-Händle-Areal“ zu beschließen. Dieser Beschluss muss gem. § 141
(3) BauGB ortsüblich bekannt gemacht werden, dabei ist auf die Auskunftspflicht der Eigentümer, Mieter, Pächter und sonstiger Sanierungsbetroffener hinzuweisen.
Tilman Petters
Sabine Fink
Hinweis:
Die Mitglieder des Gremiums werden gebeten, die Frage der Befangenheit selbst zu prüfen und dem Vorsitzenden das Ergebnis mitzuteilen. Ein befangenes Mitglied hat in der öffentlichen Sitzung den Verhandlungstisch, in der nichtöffentlichen Sitzung den Beratungsraum zu verlassen. Einzelheiten sind dem § 18 Abs. 1 – 5 Gemeindeordnung zu entnehmen.