Beschlussvorlage (Bildung eines gemeinsamen Gutachterausschusses mit Geschäftsstelle in Lahr mit den benachbarten Gemeinden im ehemaligen Landkreis Lahr)
25. Februar 2019
Beschlussvorlage
Amt: 622
Köchel
Datum: 30.01.2019 Az.: 62/
Drucksache Nr.: 41/2019
Beratungsfolge
Termin
Beratung
Kennung
Abstimmung
Technischer Ausschuss
13.02.2019
vorberatend
nichtöffentlich
Gemeinderat
25.02.2019
beschließend
öffentlich
Beteiligungsvermerke
Amt
Handzeichen
Eingangsvermerke
Oberbürgermeister
Erster Bürgermeister
Bürgermeister
Haupt- und Personalamt
Abt. 10/101
Kämmerei
Rechts- und
Ordnungsamt
-------------
Betreff:
Bildung eines gemeinsamen Gutachterausschusses mit Geschäftsstelle in Lahr mit
den benachbarten Gemeinden im ehemaligen Landkreis Lahr
Beschlussvorschlag:
Der Gemeinderat der Stadt Lahr fasst folgende Beschlüsse:
1. Der Gemeinderat nimmt den aktuellen Sachstandsbericht zur Reform des
Gutachterausschusswesens in Baden-Württemberg zur Kenntnis.
2. Der Gemeinderat ermächtigt die Verwaltung, mit den benachbarten Gemeinden im ehemaligen Landkreis Lahr eine öffentlich-rechtliche Vereinbarung zur
Bildung eines gemeinsamen Gutachterausschusses mit Geschäftsstelle in
Lahr zu erarbeiten und abzustimmen und danach dem Gemeinderat zur Beschlussfassung vorzulegen.
BERATUNGSERGEBNIS
Sitzungstag:
Bearbeitungsvermerk
Einstimmig lt. Beschlussvorschlag abweichender Beschluss (s. Anlage)
mit Stimmenmehrheit
Ja-Stimmen
Nein-Stimmen
Enthalt.
Datum
Handzeichen
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Sachdarstellung:
Sachstandbericht zur Reform des Gutachterausschusswesens in Baden-Württemberg:
Die gesetzlichen Aufgaben der Gutachterausschüsse sind bundesweit im Baugesetzbuch
(BauGB) geregelt. Neben der Erstattung von Verkehrswertgutachten für bebaute und unbebaute Grundstücke sowie Rechten an Grundstücken gehören dazu insbesondere die Ermittlung
von Bodenrichtwerten und die Ableitung von sonstigen für die Wertermittlung erforderlichen
Daten wie Liegenschaftszinssätzen, Sachwertfaktoren, Umrechnungskoeffizienten und Vergleichsfaktoren für verschiedene Grundstücksarten.
Um diese gesetzlich geforderten Daten verlässlich ableiten zu können, ist eine ausreichende
Anzahl von Kauffällen erforderlich, die in der Kaufpreissammlung erfasst und ausgewertet werden müssen. Die notwendigen Fallzahlen bedingen einen entsprechend großen Zuständigkeitsbereich.
Während die grundsätzlichen Aufgaben der Gutachterausschüsse bundesweit geregelt sind,
sind die Einzelheiten bezüglich ihres Zuständigkeitsbereichs und ihrer Zusammensetzung in
den Gutachterausschussverordnungen der Länder festgelegt. In Baden-Württemberg sind die
Gutachterausschüsse bei den Gemeinden zu bilden, unabhängig davon wie groß diese sind.
Damit unterscheiden sich
die hiesigen Strukturen gravierend von denen in anderen Bundesländern, die
größere Zuständigkeitsbereiche,
mindestens
auf
Kreisebene, festgelegt haben. Von den bundesweit
gut 1.200 Gutachterausschüssen entfallen somit
allein
auf
BadenWürttemberg ca. 900. Dass
dabei vielen Gutachterausschüssen in kleinen Gemeinden nicht genügend
Kauffälle zur Verfügung stehen, um die gesetzlich geforderten Daten ableiten zu
können, liegt auf der Hand.
Mittlerweile kommt der Bereitstellung von verlässlichen Grundstücksmarktdaten aber eine immer größere Bedeutung zu. Hier ist z.B. das Erbschaftssteuerreformgesetz zu nennen, das unter anderem die rechtlich und fachlich korrekte Ableitung
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der Bodenrichtwerte voraussetzt, so dass diesen dadurch eine zentrale Bedeutung für die Bemessung der Steuer zukommen wird. Darüber hinaus sind auch die Anforderungen gestiegen,
die Daten deutschlandweit (z.B. Immobilienmarktbericht Deutschland, statistisches Bundesamt,
VBoris), aber auch europaweit (INSPIRE-Richtlinie) bereitzustellen.
Das zuständige Ministerium für Ländlichen Raum und Verbraucherschutz hat 2012 eine landesweite Umfrage bei den Gutachterausschüssen durchgeführt, mit folgenden Ergebnissen:
• Nur max. 3,5 % der Gutachterausschüsse ermitteln Bodenrichtwerte und die sonstigen für die
Wertermittlung erforderlichen Daten gesetzeskonform.
• Nur max. 33 % der Gutachterausschüsse veröffentlichen die Bodenrichtwerte in der vorgeschriebenen Form.
• Nur rund 27 % führen die Kaufpreissammlung digital mit einer Fachsoftware.
• Lediglich rund 2 % der Gutachterausschüsse erreichen die für eine sachgerechte Ableitung
von Wertermittlungsdaten mindestens erforderliche Anzahl von 1.000 auswertbaren Kauffällen.
In Baden-Württemberg bestehen also erhebliche Mängel bei der Erledigung der gesetzlichen
Aufgaben in der amtlichen Grundstückswertermittlung. Auf Grundlage der landesweiten Erhebung wurde vom MLR daher die Novellierung der Gutachterausschussverordnung mit dem vorrangigen Ziel der Vergrößerung der Zuständigkeitsbereiche in Angriff genommen. Zunächst
wurde dabei auch diskutiert, ob die Zuständigkeit für die Gutachterausschüsse auf die Landkreise übertragen werden soll. Nach intensiver Abstimmung mit den kommunalen Verbänden
wurden dann aber folgende Eckpunkte für die Reform des Gutachterausschusswesens erarbeitet.
• Die Gutachterausschüsse sind weiterhin bei den Gemeinden zu bilden, somit bleibt es bei der
kommunalen Zuständigkeit.
• Innerhalb eines Landkreises können benachbarte Gemeinden die Aufgabe zur Bildung eines
Gutachterausschusses nach den Vorschriften der Gemeindeordnung und des Gesetzes über
kommunale Zusammenarbeit übertragen (z.B. an eine andere Gemeinde, eine Verwaltungsgemeinschaft oder einen Zweckverband). Damit werden die Möglichkeiten für die interkommunale Zusammenarbeit stark erweitert.
• Für eine sachgerechte Aufgabenerfüllung werden mindestens 1.000 auswertbare Kauffälle
pro Jahr und eine geeignete Personal- und Sachmittelausstattung vorausgesetzt.
Die Eckpunkte wurden auch in die neue Gutachterausschussverordnung übernommen, die
schließlich im Oktober 2017 in Kraft trat. Da das MLR allerdings keine Vorgaben gemacht hat,
wie die neuen Zuständigkeitsbereiche im Einzelnen auszusehen haben, ist die, auch vom Städte- und Gemeindetag in der Abstimmung eingeforderte, Selbstbestimmung und Eigeninitiative
der Gemeinden gefragt. Auch wenn die neue Verordnung die Zusammenschlüsse nicht zwingend vorschreibt, sollte dabei nicht außer Acht gelassen werden, dass bei fehlender Kooperationsbereitschaft der Gemeinden auch wieder das Landkreismodell aktuell werden könnte. Sowohl der Städte- als auch der Gemeindetag haben daher ihre Mitglieder aufgerufen, sich aktiv
um die notwendigen Zusammenschlüsse zu bemühen. In Folge der Novellierung der Gutachterausschussverordnung haben sich bereits in den vergangenen Monaten in BadenWürttemberg Zusammenschlüsse von Gutachterausschüssen entwickelt. Diese Zusammenschlüsse befinden sich in unterschiedlichen Entwicklungsstadien. Nachfolgend sind einige aufgeführt:
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• Rhein-Neckar-Kreis, 540.000 Einwohner, 54 Städte und Gemeinden
Angedacht: Drei Gutachterausschüsse in Weinheim, Sinzheim, evtl. Wiesloch.
- Nördlicher Rhein-Neckar-Kreis, 14 Städte und Gemeinden, Gutachterausschuss bei der Stadt
Weinheim.
- Östlicher Rhein-Neckar-Kreis, 20 Gemeinden, Gutachterausschuss bei der Stadt Sinsheim.
• Landkreis Karlsruhe, 442.000 Einwohner, 32 Städte und Gemeinden
Angedacht: Vier Gutachterausschüsse in Bretten, Bruchsal, Ettlingen, Waghäusel.
• Landkreis Rastatt, 230.000 Einwohner, 23 Städte und Gemeinden
Angedacht: Drei Gutachterausschüsse in Bühl, Gaggenau und Rastatt.
- Murgtalgemeinden: 7 Gemeinden, Gutachterausschuss bei der Stadt Gaggenau.
- Nördlicher Landkreis Rastatt: 9 Gemeinden, Gutachterausschuss bei der Stadt Rastatt.
- Südlicher Landkreis Rastatt: 8 Gemeinden, Gutachterausschuss bei der Stadt Bühl.
• Landkreis Rottweil, 8 Gemeinden, Gutachterausschuss bei Gemeinde Dunningen
• Schwarzwald-Baar-Kreis, 210.000 Einwohner, 20 Städte und Gemeinden
Angedacht: zwei Gutachterausschüsse in Villingen-Schwenningen und Donaueschingen
• Emmendingen, 165.000 Einwohner, 24 Städte und Gemeinden, Gutachterausschuss in Emmendingen seit 2016 für 5 Gemeinden
• Vereinbarte Verwaltungsgemeinschaft Offenburg zwischen 4 Gemeinden.
Umsetzung der Reform in Lahr und seinen Nachbargemeinden:
Auf der Grundlage guter interkommunaler Zusammenarbeit besonders im Sprengelbereich hatte die Stadt Lahr die Verwaltungen der Nachbargemeinden und Städte zu einem Fachaustausch eingeladen. Dabei wurde ein großer grundsätzlicher Konsens deutlich, gemeinsam
agieren zu wollen.
Aktuell finden Terminabsprachen zwischen den großen Kreisstädten im Ortenaukreis statt bezüglich eines gemeinsamen Informationsaustauschs im Februar 2019, bei welchem sowohl die
Oberbürgermeister, die Fachbürgermeister, die Vorsitzenden der Gutachterausschüsse sowie
deren Geschäftsstellenleiter eine gemeinsame Strategie zum weiteren Vorgehen mit den Umlandgemeinden im Ortenaukreis besprechen möchten.
Lahr verfügt mit seiner bisherigen Geschäftsstelle des Gutachterausschusses nur bedingt über
die notwendige Infrastruktur, um alle gesetzlichen Aufgaben erfüllen zu können. Zum einen bietet die bisher eingesetzte und überalterte automatisierte Kaufpreissammlung/ Software (aus
dem Jahr 1999) nicht die Möglichkeit, eine Erfassung und Auswertung der erforderlichen Daten
in der Form wie sie gesetzlich vorgeschrieben ist, vorzunehmen. In der Vergangenheit wurden
vom zuständigen Ministerium keine Empfehlungen zu einer geeigneten Software herausgegeben. Die Geschäftsstelle befasst sich aktuell mit der Beschaffung einer geeigneten Softwarelösung für die Führung der Kaufpreissammlung, mit welcher voraussichtlich ab dem Sommer
2019 gearbeitet werden kann. Zum anderen wäre die Erfassung und Auswertung der Kaufpreissammlung mit dem bisher vorhandenen Personalstand von aktuell 0,9 Vollzeitstellen nicht
möglich (siehe Ausführungen beim nachstehenden Punkt Kosten). Darüber hinaus reicht auch
die bisher vorhandene Datenbasis von ca. 700 Kaufverträgen im Jahr nur bedingt dazu aus.
Damit ist auch die Stadt Lahr auf die Zusammenarbeit mit umliegenden Gemeinden angewiesen. Als Mittelzentrum im südlichen Ortenaukreis bietet sich Lahr dabei als Sitz eines gemeinsamen Gutachterausschusses und seiner Geschäftsstelle an.
Bei den benachbarten Gemeinden des ehemaligen Landkreises Lahr zeichnet sich die Situation in den Geschäftsstellen der Gutachterausschüsse noch deutlich schlechter ab, da diese
weder die Infrastruktur noch die erforderlichen Kauffallzahlen aufweisen können. Hier können
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die gesetzlichen Aufgaben und Anforderungen in der amtlichen Grundstückswertermittlung
aufgrund der geringen Datenlage nicht erfüllt werden. Daher kamen die Gemeinden Seelbach
und Friesenheim schriftlich auf die Stadt Lahr zu, um die Aufgaben des Gutachterausschusswesens auf den Lahrer Gutachterausschuss zu übertragen. Im Dezember des vergangenen
Jahres fand in Lahr ein erster Austausch zwischen den Gemeinden des ehemaligen Landkreises Lahr statt. Die überwiegende Mehrheit der teilnehmenden Geschäftsstellen sprach sich in
dieser Zusammenkunft dafür aus, dass ein Zusammenschluss zu einem gemeinsamen Gutachterausschuss erstrebenswert wäre. Im Ergebnis sollen nun in den jeweiligen Gremien der
Stadt Lahr und der beteiligten Gemeinden darüber beraten werden, ob ein Zusammenschluss
(z.B. durch Abschluss einer öffentlich-rechtlichen Vereinbarung) grundsätzlich in Betracht gezogen wird.
Zwei wichtige Punkte, die in dieser Vereinbarung geregelt werden müssten, sind die künftige
Zusammensetzung sowie die Finanzierung des Gutachterausschusses und seiner Geschäftsstelle.
Zusammensetzung:
Bei der Zusammensetzung des Gutachterausschusses würden die abgebenden Gemeinden
Gutachterinnen und Gutachter benennen können, die dann vom Lahrer Gemeinderat zu bestellen sind. Bei der Auswahl wird auf die nach § 192 BauGB geforderte Sachkunde und Erfahrung
in der Wertermittlung besonders Wert gelegt. Hier hat sich gerade auch in größeren Städten
bewährt, dass die Verwaltung dem Gemeinderat geeignete Personen zur Bestellung vorschlägt.
Kosten
Bei der Finanzierung der Kosten der Personal- und Sachaufwendungen für die Geschäftsstelle
Lahr kann aus der heutigen tatsächlichen Kostensituation, die für die alleinige Tätigkeit des
Gutachterausschusses für Lahr bisher vorhanden ist, nicht für die erweiterte Zuständigkeit
hochgerechnet werden, da die Geschäftsstelle in Lahr auch ohne Zustandekommen eines Zusammenschlusses zum jetzigen Zeitpunkt personell unterbesetzt ist.
Durch eine Übernahme der zusätzlichen Aufgaben für mögliche abgebende Gemeinden müsste die bestehende Geschäftsstelle zwangsläufig personell verstärkt werden. Damit die hierdurch entstehenden Mehrkosten nicht zu Lasten der Stadt Lahr gehen, ist eine möglichst genaue Ermittlung und transparente Verteilung der entstehenden Kosten erforderlich. Als Verteilschlüssel könnte, wie in vielen anderen Kommunen, welche derzeit an einem Zusammenschluss arbeiten, das Verhältnis der Einwohner herangezogen werden.
Für die Erledigung der Aufgaben der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses ist die Geschäftsstelle derzeit mit 0,9 Stellen ausgestattet. Nach Auswertungen aus einer Umfrage des
Städtetags bei Städten, bei denen die Aufgaben nach dem BauGB voll erfüllt werden sowie
nach Personalbedarfsberechnungen wäre eine sachgerechte und vollständige Aufgabenerfüllung bei 0,3 bis 0,5 Stellen je 10.000 Einwohner gegeben. Dies bedeutet für die Geschäftsstelle
in Lahr bei einer Annahme eines Mittelwertes von 0,4 Stellen je 10.000 Einwohner bereits heute ein Stellenbedarf von ca. 2,0 Stellen.
Mit der Hinzunahme der Gemeinden des ehemaligen Landkreises Lahr wäre die Geschäftsstelle in Lahr für ein Gebiet mit ca. 120.000 Einwohner zuständig, was einen weiteren Stellenmehrbedarf nach der Städtetagserhebung von ca. 2,8 Stellen (70.000 Einwohner/ 0,4 Stelle je
10.000 Einwohner) nach sich ziehen würde. Damit wären ca. 4,8 Stellen für die Geschäftsstelle
Lahr insgesamt erforderlich.
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Aus Sicht der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses der Stadt Lahr wäre eine Umsetzung
des Zusammenschlusses auch in Teilschritten sinnvoll, um das entsprechend notwendige Personal bzw. die erforderlichen Räumlichkeiten zur Verfügung stellen zu können.
Aufbauend auf der Ermittlung des erforderlichen Personals müssten die für den gemeinsamen
Gutachterausschuss entstehenden Gesamtkosten ermittelt und gerecht auf alle Beteiligten verteilt werden. Hierfür wäre es erforderlich zu den direkt zuordenbaren Personalkosten auch die
anfallenden Gemeinkosten (begleitende Aufwendungen der Verwaltung, wie z.B. Personalamt,
Kämmerei, Stadtkasse), sowie die erforderlichen Sachkosten (Büroarbeitsplatz, IT, Verbrauchsmaterial, …), zu ermitteln.
Somit könnten die Gesamtkosten des gemeinsamen Gutachterausschusses nach Abzug der
generierten Einnahmen (Gutachten, Verkauf des Marktberichtes, Auskünfte aus der Kaufpreissammlung,…) auf alle beteiligten Kommunen gerecht verteilt werden. Als Verteilschlüssel sollte, wie in vielen anderen Kommunen welche derzeit an einem Zusammenschluss arbeiten, das
Verhältnis der Einwohner herangezogen werden. Lahr würde sich demnach, wie alle anderen
Kommunen, mit seinem Einwohneranteil an den entstehenden Kosten beteiligen.
Aufgrund von Erfahrungswerten geht man von einem Kostenersatz von mindestens ca. 3,60
Euro je Einwohner aus. Eine detaillierte Ermittlung des Fehlbetrags wurde zu jetzigen Zeitpunkt
noch nicht vorgenommen.
Eine ausführliche Darstellung der prognostizierten Einnahmen und Ausgaben kann erst nach
den weiteren Gesprächen mit den potentiell beteiligten Kommunen ermittelt werden. Diese
würden dem Gemeinderat bei der nächsten Befassung mit diesem Thema im Rahmen der Beratung und Genehmigung der öffentlich rechtlichen Vereinbarung vorgelegt. Grundsätzlich ist
zu erwarten, dass es allein schon durch die Bündelung der Geschäftsstellen insgesamt betrachtet zu Synergieeffekten bei gleichzeitiger Qualitätssteigerung in der Aufgabenerledigung
kommt. Nur durch den angedachten Zusammenschluss wird es zukünftig möglich sein, die
Aufgaben des Gutachterausschusses gesetzeskonform zu erfüllen.
Weiteres Vorgehen:
Als nächster Schritt nach der Zustimmung durch den Gemeinderat wäre die Erarbeitung eines
Entwurfs einer öffentlich-rechtlichen Vereinbarung vorgesehen. Der Entwurf der möglichen
Vereinbarung könnte dann mit einer detaillierten Kostenkalkulation dem Gemeinderat zeitnah
vorgelegt und eine endgültige Vereinbarung noch im Laufe dieses Jahres im Gemeinderat beschlossen werden. Dies würde zeitgleich abgestimmt auch in den anderen Gemeinden, die
sich für den Zusammenschluss entscheiden, erfolgen. Die Zustimmung der gemeindlichen
Gremien vorausgesetzt könnte die Bildung des gemeinsamen Gutachterausschusses dann voraussichtlich 2020 umgesetzt werden.
Bürgermeister
Vorsitzender
Geschäftsstelle
Tilman Petters
Bernd Haller
Miriam Köchel