Datei: Beschlussvorlage (Textliche Festsetzungen)

27. Januar 2014

18. Dezember 2013
AZ.: Lö

Stadt Lahr
Stadtplanungsamt

Bebauungsplan ALTSTADTQUARTIER 1, 1. ÄNDERUNG in Lahr
Planungsrechtliche Festsetzungen gemäß § 9 BauGB und BauNVO

Rechtsgrundlagen
-

Baugesetzbuch (BauGB) i.d.F. vom 23. September 2004, zuletzt geändert durch Gesetz
vom 11. Juni 2013
Baunutzungsverordnung (BauNVO) i.d.F. vom 23. Januar 1990, zuletzt geändert durch
Gesetz vom 11. Juni 2013
Planzeichenverordnung (PlanzV) i.d.F. vom 18. Dezember 1990, geändert durch Gesetz
vom 22. Juli 2011
Landesbauordnung (LBO) i.d.F. vom 5. März 2010, zuletzt geändert durch Gesetz vom
16. Juli 2013
Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) vom 29. Juli 2009, zuletzt geändert durch Gesetz
vom 7. August 2013

In Ergänzung der Planzeichnung wird Folgendes festgesetzt:
0.

Abgrenzungen

0.1

Grenze des räumlichen Geltungsbereichs des Bebauungsplans
(§ 9 (7) BauGB)

0.2

Abgrenzung von Baugebieten mit unterschiedlicher Art sowie mit
unterschiedlichem Maß der baulichen Nutzung

Art der baulichen Nutzung (§ 9 (1) Nr.1 BauGB)

1.1

Mischgebiet (§ 6 BauNVO)
Im Mischgebiet (MI) sind Gartenbaubetriebe, Tankstellen und
Vergnügungsstätten im Sinne des § 4a (3) Nr. 2 BauNVO unzulässig (§
1 (5) BauNVO).

1.2

Allgemeines Wohngebiet (§ 4 BauNVO)
Im
Allgemeinen
Wohngebiet
(WA)
sind
Betriebe
des
Beherbergungsgewerbes, Gartenbaubetriebe und Tankstellen (auch im
Zusammenhang mit Parkhäusern oder Großgaragen) unzulässig.

Bebauungsplan ALTSTADTQUARTIER 1, 1. ÄNDERUNG
Planungsrechtliche Festsetzungen
2.

Maß der baulichen Nutzung (§ 9 (1) Nr.1 BauGB)

2.1

Grundflächenzahl (GRZ) (§§ 16 (2) Nr.1, 17 und 19 BauNVO)

0,5

Zur GRZ siehe Nutzungsschablonen in der Planzeichnung
Im MI und im WA darf die zulässige Grundfläche durch unterirdische
Stellplätze und ihre Zufahrten sowie Nebenanlagen im Sinne von § 14
BauNVO bis zu einer GRZ von 0,8 überschritten werden.
Eine geringfügige Überschreitung der GRZ ist entsprechend § 31 Abs. 2
BauGB zulässig.
2.2

1,9

Geschossflächenzahl (GFZ) (§§ 16 (2) Nr. 2, 17 und 20 (2) BauNVO)
Zur GFZ siehe Nutzungsschablonen in der Planzeichnung

2.3

III – IV

Zahl der Vollgeschosse (VG) (§§ 16 (2) Nr. 3 und 20 (1) BauNVO in
Verbindung mit § 2 (6) LBO)
Als Mindest- und Höchstmaß
Zur Zahl der VG siehe Nutzungsschablonen in der Planzeichnung

2.4

Höhe baulicher Anlagen (§§ 16 (2) Nr. 4 und 18 (1) BauNVO)
Gebäudehöhe in Meter über Normalnull als Höchstmaß (siehe
Planzeichnung)

GH 178,7 m

Bauweise, überbaubare und nicht überbaubare Grundstücksflächen (§ 9 (1) Nr. 2 BauGB)

3.1

Bauweise (§ 22 BauNVO)

Geschlossene Bauweise
3.2

Überbaubare Grundstücksfläche (§ 23 BauNVO)
Baugrenze (§ 23 (1 und 3) BauNVO)

GGa

Flächen für Nebenanlagen sowie Flächen für Stellplätze und
Garagen (§ 9 (1) Nr. 4 und 22 BauGB)

4.1

Flächen für Stellplätze und Garagen (§ 12 BauNVO)
Stellplätze sind nur in den Bauflächen und den als Gemeinschaftsgaragen (Tiefgaragen) gekennzeichneten Flächen zulässig.
Die maximalen Höhen (vgl. 2.4) sind in der Planzeichnung eingetragen.

Bebauungsplan ALTSTADTQUARTIER 1, 1. ÄNDERUNG
Planungsrechtliche Festsetzungen

▼

4.2

Einfahrtsbereich
Einfahrten von öffentlichen Verkehrsflächen in die Tiefgaragen sind nur
in den gekennzeichneten Bereichen und bis max. 5 m Breite zulässig.

Flächen für besondere Anlagen und Vorkehrungen zum Schutz vor
schädlichen Umwelteinwirkungen im Sinne des Bundesimmissionsschutzgesetzes (BImSchG) sowie die zum Schutz vor
solchen Einwirkungen oder zur Vermeidung oder Minderung
solcher Einwirkungen zu treffenden baulichen und sonstigen
technischen Vorkehrungen (§ 9 (1) Nr. 24 BauGB)
Hinweis: Die folgenden Festsetzungen resultieren aus der
schalltechnischen Untersuchung des Planungsbüros RS Ingenieure,
Achern, vom 17. April 2013 (siehe Anlage) für den Bebauungsplan
ALTSTADTQUARTIER 1, 1. Änderung.
An den der Goethe- und der Kaiserstraße zugewandten Fassaden
werden die Orientierungswerte nach DIN 18005 überschritten.
Nutzungsart
Mischgebiet

(MI)

Orientierungswerte der DIN 18005 in dB(A)
Tag
Nacht
60
50

Wohngebiet

(WA)

Daher werden gemäß der Untersuchung die Lärmpegelbereiche I bis IV
und die daraus resultierenden Schalldämm-Maße nach DIN 4109,
Tabelle 8, festgesetzt. Bei den neu zu erstellenden Gebäuden müssen
die Außenbauteile die Anforderungen an die Luftschalldämmung gemäß
DIN 4109 erfüllen. Die zugehörigen Lärmpegelbereiche ergeben sich
aus der schalltechnischen Untersuchung (Tabelle 1 und Anlage 2).
In Wohnungen mit Aufenthaltsräumen, die Fenster zur Straßenseite
besitzen, sind Lüftungseinrichtungen nach DIN 1946-6 (beim
Stadtplanungsamt Lahr, Schillerstraße 23, einsehbar) zur Gewährleistung eines notwendigen Mindestluftwechsels zu installieren. Diese
haben über Nachstromöffnungen in den Fenstern und eine Abluftanlage
einen nutzerunabhängigen Luftaustausch zu gewährleisten. Wohnungsgrundrisse, deren Aufenthaltsräume und Außenwohnbereiche (Balkone,
Loggien ...) ausschließlich zu den Straßenseiten orientiert sind, sind
nicht zulässig.
Ein schalltechnischer Nachweis über die Einhaltung des Innenschallpegels in den Gebäuden gemäß § 9 (1) Nr. 2 und (3) der Verfahrensverordnung zur Landesbauordnung (LBOVVO) ist zu erbringen.

Bebauungsplan ALTSTADTQUARTIER 1, 1. ÄNDERUNG
Planungsrechtliche Festsetzungen

Lärmpegelbereich

Maßgeblicher
Außenlärm
[dB(A)]

Resultierendes Schalldämmmaß in dB(A)
Aufenthaltsraum in Wohnungen,
Büroräume und
Übernachtungsräume in
Ähnliches
Beherbergungsstätten,
Unterrichtsräume und ähnliches

bis 55

56 - 60

III

61 - 65

66 - 70

Die Blockrandbebauung ist entsprechend der zeichnerischen
Darstellung in der schalltechnischen Untersuchung sowie des
Gestaltungsplanes als bauliche Vorkehrung zur Minderung von
Lärmeinwirkungen (an den zu den Innenhöfen orientierten Außenwohnbereichen) vollständig zu errichten und dauerhaft zu erhalten (§9 (1) Nr.
24 und (2) Satz 1 Nr.2 BauGB).
6.

Flächen für das Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und
sonstigen Bepflanzungen (§ 9 (1) Nr. 25a BauGB)

6.1

Pflanzgebot
Flachdächer (0°-5°), die nicht zur Erzeugung von Solarenergie oder als
Dachterrassen genutzt werden, sind dauerhaft extensiv zu begrünen.
Die Dachflächen der Tiefgaragen sind mit einer Mindestsubstratdicke
von 50 cm zu überdecken. Sie und sämtliche sonstigen Innenhofflächen
sind durch die Anpflanzung von Rasen, Sträuchern sowie Bäumen
intensiv zu begrünen. Außenwände der Tiefgaragen, die mit über 1 m
Höhe in Erscheinung treten, sind dauerhaft zu begrünen.

Nachrichtliche Übernahmen von nach anderen gesetzlichen
Vorschriften getroffenen Festsetzungen (§ 9 (6) BauGB)

7.1

Fund von Kulturdenkmalen
Da im Plangebiet bisher unbekannte archäologische Bodenfunde zutage
treten können, ist der Beginn von Erschließungsarbeiten sowie allen
weiteren Erd- und Aushubarbeiten frühzeitig mit dem
Regierungspräsidium Freiburg, Ref. 26 – Denkmalpflege, Fachgebiet
Archäologische Denkmalpflege abzustimmen. Gemäß § 20
Denkmalschutzgesetz sind auch im weiteren Baufortschritt auftretende
Funde (Scherben, Knochen, Mauerreste, Metallgegenstände, Gräber,
auffällige Bodenverfärbungen u.Ä.) umgehend zu melden und bis zur
sachgerechten Dokumentation und Ausgrabung im Boden zu belassen.
Mit Unterbrechungen der Bauarbeiten ist ggf. zu rechnen und Zeit zur
Fundbergung einzuräumen.

Bebauungsplan ALTSTADTQUARTIER 1, 1. ÄNDERUNG
Planungsrechtliche Festsetzungen

7.2

Bauschutzbereich für Flugverkehr (§ 12 (3) Nr. 1a Luftverkehrsgesetz)
Das Planvorhaben berührt den Bauschutzbereich des derzeitigen
Verkehrslandeplatzes Lahr. Eine maximale Bauhöhe wird gemäß § 13
LuftVG von 199,6 m über NN festgesetzt. Nur bei Überschreitung dieser
Bauhöhe sind Bauanträge dem Regierungspräsidium Freiburg – zivile
Luftfahrtbehörde - im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens zur
Zustimmung vorzulegen (§ 12 Abs.2 Satz 4 LuftVG).
Hingewiesen wird darauf, dass auch die Aufstellung von Baukränen
nach den Bestimmungen des LuftVG genehmigungspflichtig ist. Eine
entsprechende Genehmigung ist gesondert mindestens 4 Wochen vor
der beabsichtigten Aufstellung des jeweiligen Baukrans vom
Unternehmer beim Regierungspräsidium Freiburg zu beantragen. Ein
Merkblatt ist den einzelnen Baugenehmigungsbescheiden beizufügen
und zu beachten.
Gegen die Aufstellung und den Betrieb von Baukränen mit einer
Gesamthöhe bis 230 m über NN (inklusive Ausleger) werden keine
Bedenken erhoben, wenn diese mit einer Tages- und Nachtkennzeichnung gemäß der "Allgemeinen Verwaltungsvorschrift zur
Kennzeichnung von Luftfahrthindernissen des Bundesministeriums für
Verkehr, Bau- und Wohnungswesen" vom 02.09.2004 versehen werden.
Es wird außerdem darauf hingewiesen, dass mit Belästigungen durch
den Flugbetrieb zu rechnen ist, die Planung in Kenntnis dieser
möglichen Beeinträchtigung erstellt wird und somit Rechtsansprüche
gegen den Betreiber des Flughafens, die mit Beeinträchtigungen durch
den Flugbetrieb begründet werden, nicht bestehen.
Ebenso ist mit Fluglärm durch an- und abfliegende Hubschrauber zu den
Landeplätzen des Ortenauklinikums und des Herzzentrums zu rechnen.

Bebauungsplan ALTSTADTQUARTIER 1, 1. ÄNDERUNG
Planungsrechtliche Festsetzungen
8.

Hinweise

8.1

Geotechnik / Grundwasserschutz
Als Baugrund stehen Schwemmlöss und ältere Talablagerungen der
Schutter an. Bei geotechnischen Fragen im Zuge der weiteren
Planungen oder bei Bauarbeiten (z.B. zum genauen Baugrundaufbau,
zu Bodenkennwerten, zur Wahl u. Tragfähigkeit des Gründungshorizonts, zum Grundwasser etc.) wird eine geotechnische Beratung
durch ein privates Ingenieurbüro empfohlen.
Grundwasserstände im Plangebiet liegen nicht vor.
Wenn aus zwingenden Gründen auf ein Bauen im Grundwasser nicht
verzichtet werden kann, ist eine bauplanungsrechtliche
Ausnahmegenehmigung erforderlich, die nur in begründeten Einzelfällen
und erst nach Ausschluss möglicher Alternativen erteilt werden kann.
Für unvermeidbare bauliche Anlagen unterhalb des mittleren
Grundwasserstandes sowie für Grundwasserabsenkungen im Rahmen
von Bauvorhaben ist zus. eine separate wasserrechtliche Erlaubnis bei
der zuständigen Wasserbehörde (Landratsamt Ortenaukreis) zu
beantragen.
Bauliche Anlagen unterhalb des höchsten Grundwasserstandes sind
wasserdicht und auftriebssicher auszuführen. Zur Herstellung der
Abdichtung von Baukörpern / Bauteilen und sonstiger Anlagen dürfen
keine Stoffe verwendet werden, bei denen eine Schadstoffbelastung des
Grundwassers zu besorgen ist.
Die Herstellung einer Dränage zum Absenken und Fortleiten von
Grundwasser ist unzulässig.

8.2

Altlasten
Im Bereich des Planungsgebietes befindet sich erstens der Altstandort
„Stahlbau Sieferle Kaiserstraße 79-81 - Objekt Nr. 00491“
Fachtechnische Stellungnahme des Landratsamts Ortenaukreis, Amt für
Wasserwirtschaft und Bodenschutz:
Für den Altstandort liegt ein Gutachten des Ingenieurbüros HPC vom 22.
August 2011 vor. Im Ergebnis sind für eine Bebauungsplanänderung
keine Ergänzungen mehr erforderlich. Die Fläche wird auf Basis der
durchgeführten Erkundung (= orientierende Untersuchung) unter der
oben genannten Bezeichnung auf dem sogenannten „Beweisniveau 2“
in „Belassen zur Wiedervorlage – Kategorie Entsorgungsrelevanz“
bewertet. Die Fläche wird im Bodenschutzkataster zur Dokumentation
der erfolgten Bearbeitung geführt.

Bebauungsplan ALTSTADTQUARTIER 1, 1. ÄNDERUNG
Planungsrechtliche Festsetzungen

Die Kategorie „Entsorgungsrelevanz“ bedeutet hier (siehe auch
Empfehlungen des Ingenieurbüros HPC), dass im Zuge von
Baumaßnahmen (Abbruch- und Erdarbeiten) eine gutachterliche
Begleitung gefordert wird.
Darüber hinaus ist zu beachten, dass der Wirkungspfad Boden-Mensch
(Untersuchungen des Oberbodens) noch nicht betrachtet wurde. Dies ist
jedoch erst dann sinnvoll, wenn die tatsächliche zukünftige unversiegelte
Geländeoberfläche bekannt ist.
Zweiter Altstandort im Plangebiet ist die „Stahlwollefabrik“, Bergstraße
35. Hier stellt sich die Situation wie folgt dar:
Der Altstandort wurde am 24.09.2012 beim LRA Ortenaukreis auf
Beweisniveau 1 mit dem Handlungsbedarf B = Belassen zur
Wiedervorlage eingestuft. Dies bedeutet, dass vorbehaltlich der
derzeitigen Nutzung des Grundstücks kein weiterer Handlungs/Erkundungsbedarf
besteht,
jedoch
bei
Änderung
von
bewertungsrelevanten Sachverhalten über das weitere Vorgehen zu
entscheiden ist.
Erdarbeiten im Bereich der beiden Altstandorte sind unter
gutachterlicher Begleitung durchzuführen. Entsprechende Auflagen
werden im Baugenehmigungsverfahren formuliert.
Außerdem besteht auch die Möglichkeit bzw. sogar das Erfordernis, bei
zukünftigen Baumaßnahmen das Gelände an-/aufzufüllen, dann
selbstverständlich mit unbelastetem Bodenmaterial (mindestens 35 cm).
In diesem Fall kann eine Oberbodenbeprobung entfallen.
9.

Nutzungsschablone

Art der baulichen Nutzung

Zahl der Vollgeschosse

Grundflächenzahl (GRZ)

Geschossflächenzahl (GFZ)

Dachneigung

Bauweise

Sabine Fink
Stadtbaudirektorin