Datei: Beschlussvorlage (- Begründung)

30. September 2019

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Übergeordnete Vorlage

Stadt Lahr

16. September 2019
Az.: Lö

Stadtplanungsamt

Bebauungsplan AREAL HEIM WEST
Begründung
A

Verfahrensablauf
Aufstellungsbeschluss gemäß § 2 (1) i.V. mit § 13a BauGB

22.7.2019

Offenlegungsbeschluss

22.7.2019

Offenlage gemäß § 3 (2) und § 4 (2) BauGB

31.7. - 2.9. 2019

Satzungsbeschluss gemäß § 10 BauGB

30.9.2019

Öffentliche Bekanntmachung

xx.xx.xxxx

Begründung

ALLGEMEINES

1.1

Geltungsbereich, Lage des Plangebiets
Der 0,63 ha große Geltungsbereich des Bebauungsplanes AREAL HEIM WEST liegt
rund 600 m östlich der Stadtmitte. Im Wesentlichen wird er im Norden durch die Straße
Geroldsecker Vorstadt (B 415), im Osten durch Wohnbebauung, im Süden durch
Seniorenheim bzw. -wohnen und im Westen durch kirchliche Grundstücke abgegrenzt.
Das Plangebiet umfasst einen Lebensmitteldiscounter, dessen zur Bundesstraße
orientierten Parkplatz mit rund 75 Stellplätzen sowie ein leerstehendes Kulturdenkmal.
Das Umfeld weist heterogene Bau- und Nutzungsstrukturen auf.
Die genaue räumliche Abgrenzung ist dem zeichnerischen Teil des Bebauungsplans zu
entnehmen.

1.2

Anlass und Ziel der Planaufstellung
Für das Gelände existierte bislang kein Bebauungsplan. Angesichts der durch
Nutzungsänderung eines Lagerraumes des bestehenden Marktes angestrebten
Erweiterung der Verkaufsfläche auf rund 1.022 m² ist im Sinne des § 1 (3) BauGB die
Aufstellung eines Bebauungsplanes für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung
erforderlich. Er soll als Bebauungsplan der Innenentwicklung im beschleunigten
Verfahren nach § 13a BauGB aufgestellt werden.
Die dem Bebauungsplan zugrunde liegende Konzeption fußt auf dem 2017 vom
Gemeinderat der Stadt Lahr beschlossenen Entwicklungskonzept im Sinne des § 1 (6)
Nr. 11 BauGB Gutachten als Grundlage zur Erarbeitung eines Einzelhandelskonzeptes
(inklusive Nahversorgungskonzept) für das Mittelzentrum Lahr/Schwarzwald. Verfasser
ist das Fachbüro Dr. Donato Acocella Stadt- und Regionalentwicklung.

Bebauungsplan AREAL HEIM WEST - Begründung

Alleinige Zielsetzung des einfachen Bebauungsplanes gemäß § 30 (3) BauGB ist die
Festsetzung der Art der baulichen Nutzung als Urbanes Gebiet. Dabei handelt es sich
um einen Angebotsbebauungsplan, der eine größere Bandbreite an Nutzungs- und
Gestaltungsmöglichkeiten lässt. Ansonsten richtet sich die Zulässigkeit von Vorhaben
nach § 34 BauGB.
1.3

Flächennutzungsplan
Im wirksamen Flächennutzungsplan (FNP) von 1998 wird das Gebiet als gemischte Baufläche dargestellt. Da sich hier keine Änderungen ergeben, ist der Bebauungsplan aus
dem FNP entwickelt.

PLANINHALTE

2.1

Bebauung
Art der baulichen Nutzung
Urbanes Gebiet (MU)
Bislang befindet sich im Geltungsbereich des Bebauungsplanes ausschließlich eine
Einzelhandelsnutzung (Lebensmitteldiscounter) in einem eingeschossigen Gebäude.
Das westlich davon gelegene mehrgeschossige Kulturdenkmal mit einer Grundfläche
von rund 340 m² steht seit über zwanzig Jahren leer.
Die Bauflächen werden als Urbanes Gebiet nach § 6a BauNVO festgesetzt. Dies trägt
dem Ziel Rechnung, hier innenstadtnah Wohnen, soziale, kulturelle und andere
Einrichtungen sowie Gewerbe entwickeln zu können, verbunden mit einer deutlich
höheren Ausnutzung des Geländes. Damit kann das Denkmal unterschiedlichen
geeigneten Nutzungen zugeführt werden und der Lebensmittelmarkt kann zumindest
mittelfristig mit mehrgeschossigem Wohnungsbau kombiniert werden.
Aus der Festsetzung als Urbanes Gebiet ergibt sich, dass Einzelhandel nur bis zur
Grenze der Großflächigkeit zulässig ist. Dies entspricht den Empfehlungen des unter
Ziffer 1.2 genannten Nahversorgungskonzeptes und erfolgt in dem Bewusstsein, dass es
sich hier um einen städtebaulich nicht integrierten Standort handelt.
Zu diesem Ergebnis kam der Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg in seinem
Urteil vom 3. April 2019 (VGH 3S 201/17) in einem Verfahren, das einen ebenfalls an
der B 415 gelegenen Lebensmitteldiscounter in unmittelbarer Nachbarschaft betrifft. Der
Ausgang dieses Verfahrens sollte auf Grund der Vergleichbarkeit der Fälle die
wesentlichen Inhalte des Bebauungsplans AREAL HEIM WEST bestimmen. Ergebnis
und Begründung des Urteils sowie daraus erwachsende Konsequenzen führen für den
Bebauungsplan AREAL HEIM WEST zu einer weitgehend identischen Reglementierung
des Einzelhandels.
Die Festsetzungen zu zentrenrelevanten Sortimenten, Randsortimenten und zur
Aktionsware erfolgen zum Schutz und zur Entwicklung der Innenstadt als zentraler
Versorgungsbereich nach § 9 (2a) BauGB. Sie entsprechen den Regelungen in
vergleichbaren Bebauungsplänen der Stadt Lahr.
Um soziale bzw. kulturelle Einrichtungen und die Wohnnutzung nicht unzumutbar zu
stören, werden Vergnügungsstätten und Tankstellen ausgeschlossen.

Bebauungsplan AREAL HEIM WEST - Begründung

2.2

Umweltbelange

2.2.1 Lärm
Die Ermittlung und planerische Bewältigung der Lärmsituation im Plangebiet ist
abhängig von den jeweils verfolgten Bebauungs- und Nutzungskonzeptionen. Hier lässt
der Bebauungsplan bewusst eine große Bandbreite an Möglichkeiten zu.
Das Areal grenzt im Norden an die stark befahrene Geroldsecker Vorstadt (B 415). Die
davon ausgehenden Lärmemissionen sind so hoch, dass insbesondere an einer hier
vorgesehenen Bebauung die Orientierungswerte der für den Städtebau maßgeblichen
DIN 18005 und die Immissionsgrenzwerte nach der 16. BImSchV überschritten werden
können. Aktive Schallschutzmaßnahmen an den Straßen sind hier aus technischen,
städtebaulichen und finanziellen Gründen nicht realisierbar. Dennoch sind über
geeignete Maßnahmen des passiven Schallschutzes verträgliche Pegel zu
gewährleisten.
Daher sind in den Bauanträgen oder Anträgen auf Nutzungsänderung
entsprechenden Nachweise zum Schallschutz gegen Außenlärm zu erbringen.

die

2.2.2 Umweltprüfung / Umweltbericht
Der einfache Bebauungsplan AREAL HEIM WEST setzt lediglich die Art der baulichen
Nutzung fest und verfolgt das Ziel der höherwertigen intensiveren gemischten Nutzung
einer Innenbereichsfläche. Er wird deshalb nach den Bestimmungen des § 13a BauGB
(Bebauungsplan der Innenentwicklung) erstellt. Somit sind weder Umweltprüfung noch
Umweltbericht erforderlich – die Grundfläche liegt deutlich unter der gesetzlichen
Prüfgrenze von 20.000 Quadratmetern.

2.3

Kosten
Abgesehen von den internen Kosten für die Planaufstellung sind keine sonstigen Kosten
für die Stadt Lahr zu erwarten.

2.4

Städtebauliche Daten
Bebauungsplangebiet
Urbanes Gebiet

ca. 6.300 m²
ca. 6.300 m²

Sabine Fink
Stadtbaudirektorin

100%
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