Datei: Beschlussvorlage (- Abwägung der Anregungen von Bürgern sowie Behörden und Trägern öffentlicher Belange)

30. September 2019

Bebauungsplan AREAL HEIM WEST
– Stellungnahmen Bürger/Innen (Offenlage vom 31. Juli 2019 bis einschließlich 2. September 2019)
OZ

Beteiligter

Bürger 1
29.08.2019

Anregungen d. Beteiligten
Namens und im Auftrag unserer Mandantin bringen
wir Bedenken gegen den Entwurf des Bebauungsplanes „Areal Heim West" vor.
1. Unsere Mandantin ist Eigentümerin des Grundstücks Geroldsecker Vorstadt 2 (Flst.-Nr. 5748) auf
Gemarkung der Lahr. Dort betreibt sie einen Lebensmittelmarkt mit einer Verkaufsfläche von ca. 822 m²
und einer Geschossfläche von ca. 1.352 m². Für das
Grundstück existiert bislang kein Bebauungsplan. Es
liegt im unbeplanten Innenbereich. Unsere Mandantin
beabsichtigt, den Lebensmittelmarkt zu erweitern. Für
die Erweiterung hat sie am 21.06.2016 eine Bauvoranfrage über die planungsrechtliche Zulässigkeit einer
Nutzungsänderung eines Lagerraums in Verkaufsfläche eingereicht. Der Gemeinderat fasste daraufhin am
18.08.2016 den Aufstellungsbeschluss für den Bebauungsplan „Areal Heim, 1. Änderung und Erweiterung". Gleichzeitig beschloss er eine Veränderungssperre, in deren Geltungsbereich auch das Grundstück unserer Mandantin einbezogen wurde. Beides
wurde am 27.08.2016 bekannt gemacht.
Die Bauvoranfrage wurde daraufhin mit Bescheid vom
05.04.2017 abgelehnt. Der dagegen eingelegte Widerspruch blieb aufgrund einer am 11.08.2018 bekannt gemachten Verlängerung der Veränderungssperre erfolglos. Er wurde mit Widerspruchsbescheid
des Regierungspräsidiums Freiburg vom 04.02.2019
zurückgewiesen. Unsere Mandantin hat daraufhin
Verpflichtungsklage zum Verwaltungsgericht Freiburg
erhoben, die unter dem Aktenzeichen 9 K 646/19
geführt wird.
Am 22.07.2019 hat der Gemeinderat eine zweite Verlängerung der Veränderungssperre für das Grundstück der Antragstellerin beschlossen. Sie wurde am
04.08.2019 bekannt gemacht. Diese Verlängerung ist

Stellungnahme

Beschluss

Zu 1. Die Ausführungen werden zur Kenntnis Kenntnisnahme
genommen.

Die nach § 17 (2) BauGB erforderlichen „besonderen Umstände“ wurden in der Beschlussvorlage (Drucksache Nr. 165/2019)
zur 2. Verlängerung der Veränderungssperre

Bebauungsplan AREAL HEIM WEST
– Stellungnahmen Bürger/Innen (Offenlage vom 31. Juli 2019 bis einschließlich 2. September 2019)
OZ

Beteiligter

Anregungen d. Beteiligten

Stellungnahme

Beschluss

offenkundig unwirksam. Für sie fehlt es an „besonde- dargelegt. Es wird davon ausgegangen, dass
ren Umständen“ im Sinne von § 17 (2) BauGB. Dies sie auch einer gerichtlichen Überprüfung
haben wir im Normenkontrollantrag gegen die zweite standhalten werden.
Verlängerung der Veränderungssperre ausführlich
dargelegt. Darauf nehmen wir Bezug.
2. Das Erweiterungsvorhaben unserer Mandantin ist
planungsrechtlich ohne Weiteres auf der Grundlage
von § 34 BauGB zulässig. An der Art der baulichen
Nutzung ändert sich durch die Vergrößerung der Verkaufsfläche nichts. Schon der bestehende Lebensmittelmarkt ist mit einer Verkaufsfläche von 822 m² und
einer Geschossfläche von 1.352 m² als großflächiger
Einzelhandelsbetrieb im Sinne von § 11 (3) Nr. 2
BauNVO einzustufen und prägt das Baugrundstück
und seine Umgebung. Andere Merkmale aus § 34
Abs. 1 BauGB sind von der Nutzungsänderung nicht
betroffen.
Auch ein Verstoß gegen § 34 (3) BauGB ist ausgeschlossen. Schädliche Auswirkungen auf zentrale
Versorgungsbereiche sind nicht zu erwarten. Dies
haben wir ebenfalls in der Vergangenheit ausführlich
dargelegt.
Unserer Mandantin steht daher derzeit ein Anspruch
auf Erlass des beantragten Bauvorbescheides zu. Die
Veränderungssperre kann diesem Anspruch derzeit
nicht mehr entgegen gehalten werden.
Der Entwurf des Bebauungsplanes „Areal Heim West"
beschränkt seinen Geltungsbereich auf das Grundstück unserer Mandantin. Der Bebauungsplan soll nur
Festsetzungen zur Art der baulichen Nutzung treffen.
Geplant ist die Festsetzung eines urbanen Gebiets
nach § 6 a BauGB. Einzelhandelsbetriebe mit zentrenrelevanten Sortimenten werden ausgeschlossen.
Ausgenommen davon wird nicht großflächiger Le-

Zu 2. Die Stadt Lahr geht davon aus, dass Zurückweisung
das Erweiterungsvorhaben auch schon vor
Aufstellung des Bebauungsplans nach § 34
BauGB unzulässig war, weil von dem beantragten großflächigen Einzelhandelsvorhaben
schädliche Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche zu erwarten sind. Die Stadt
ist weiter der Auffassung, dass durch den
Bebauungsplan insgesamt nicht in unverhältnismäßiger Weise Rechte oder Interessen
des Grundstückseigentümers tangiert werden:
Soweit der vorhandene Einzelhandelsbetrieb
bereits heute über der Schwelle der Großflächigkeit liegt, genießt er Bestandsschutz. Bei
künftigen genehmigungspflichtigen Änderungen greifen dagegen die Vorgaben des Bebauungsplans, der Einzelhandelsvorhaben
nur noch nach den näheren Vorgaben der
textlichen Festsetzungen zulässt (v.a. Sortimentsbeschränkung hinsichtlich bestimmter
zentrenrelevanter Sortimente auch bei nicht
großflächigen Einzelhandelsbetrieben). Die
Stadt hält diese Vorgaben für städtebaulich
erforderlich. Sie geht im Rahmen der Abwägung davon aus, dass das öffentliche Interesse am Schutz der zentralen Versorgungsbereiche, insbesondere aber der Lahrer Innenstadt (etwaige) entgegenstehende Erweiterungs- und Änderungsabsichten des Grund-

Bebauungsplan AREAL HEIM WEST
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OZ

Beteiligter

Anregungen d. Beteiligten

Stellungnahme

Beschluss

bensmitteleinzelhandel. Diese Festsetzungen führen
dazu, dass unserer Mandantin ihr Anspruch auf Erteilung des Bauvorbescheides für die Erweiterung der
Verkaufsfläche entzogen wird. Da ihr der Bauvorbescheid mangels einer wirksamen Veränderungssperre
derzeit rechtswidrig vorenthalten wird, stehen ihr gegen die Stadt Lahr Schadensersatzansprüche aus
dem Gesichtspunkt der Amtspflichtverletzung zu. Der
ihr entstehende Schaden wird durch die Festsetzungen des Bebauungsplanes massiv erhöht. Er schlägt
von einem Verzögerungsschaden in einen Schaden in
der Form des entgangenen Gewinns aus der Verkaufsflächenerweiterung um. Er wird angesichts der
Nutzungszeit des Erweiterungsvorhabens und der
Ertragsstärke unserer Mandantin eine beträchtliche
Größenordnung erreichen. Schon aus Gründen der
Schadensminderung sollte das Bebauungsplanverfahren deshalb eingestellt werden.

stückseigentümers überwiegen. Daher wird
das Bebauungsplanverfahren nicht eingestellt,
sondern soll kurzfristig zum Abschluss gebracht werden.

3. Die Festsetzung eines urbanen Gebietes nach § 6a
BauNVO verstößt zudem gegen § 1 (3) BauGB. Nach
dieser Bestimmung haben die Gemeinden Bauleitpläne aufzustellen, sobald und soweit es für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist.
Dies gilt für die Planung insgesamt und für jede ihrer
Festsetzungen. Was im Sinne von § 1 (3) BauGB
erforderlich ist, bestimmt sich maßgeblich nach der
jeweiligen planerischen Konzeption. Welche städtebaulichen Ziele sich eine Gemeinde jeweils setzt, liegt
grundsätzlich in ihrer planerischen Gestaltungsfreiheit.
Der Gesetzgeber ermächtigt sie, diejenige Städtebaupolitik zu betreiben, die ihren städtebaulichen Ordnungsvorstellungen entspricht (BVerwGE 133, 310).
Der Gemeinde kommt dabei ein weiter planerischer
Gestaltungsspielraum zu. Er umfasst auch die Befug-

Zu 3. Die Stadt hält dieses Ziel für durchaus Zurückweisung
realistisch und erreichbar. Sie befindet sich
derzeit in Verhandlungen mit dem Betreiber
des Lebensmittelmarktes, die auch eine Kombination mit Wohnnutzung bei einem mehrgeschossigen gemischt genutzten Neubau sowie sozialen Nutzungen für das denkmalgeschützte Bestandsgebäude als Optionen beinhalten.
Da sich die Offenburger Straße in einer Entfernung von drei Kilometern befindet, sind die
von ihr ausgehenden Lärmimmissionen hier
nicht relevant. Sollte die Geroldsecker Vorstadt gemeint sein, so wäre das Vorhaben
einer auf den Einzelfall bezogenen Untersuchung zu unterziehen.

Da es sich um einen einfachen Bebauungsplan handelt, beurteilt sich die Zulässigkeit der
beantragten Erweiterung des vorhandenen
Einzelhandelsbetriebs nach Inkrafttreten des
Bebauungsplans hinsichtlich der Art der Nutzung nach den Festsetzungen des Bebauungsplans (§ 30 Absätze 1, 3 BauGB), im
Übrigen nach § 34 BauGB. Nach diesen
rechtlichen Maßstäben ist das beantragte
Vorhaben hinsichtlich der Art der Nutzung
auch künftig unzulässig.

Bebauungsplan AREAL HEIM WEST
– Stellungnahmen Bürger/Innen (Offenlage vom 31. Juli 2019 bis einschließlich 2. September 2019)
OZ

Beteiligter

Anregungen d. Beteiligten
nis zu einer Planung für einen künftigen Bedarf. Die
Gemeinde kann im Vorgriff auf künftige Entwicklungen
einer Bedarfslage gerecht werden, die sich zwar noch
nicht konkret abzeichnet, aber bei vorausschauender
Betrachtung in einem absehbaren Zeitraum erwartet
werden kann.
Unwirksam ist eine solche Angebotsplanung aber,
wenn sie auf unabsehbare Zeit aus tatsächlichen
Gründen keine Aussicht auf Verwirklichung bietet oder
ihr unüberwindliche rechtliche Hindernisse im Weg
stehen und der Bebauungsplan damit den gestaltenden Auftrag der Bauleitplanung verfehlt (BVerwG,
NVwZ 2005, 324). Dieser Grundsatz hat bei der Festsetzung von Mischgebieten besondere Bedeutung.
Setzt der Plangeber ein Mischgebiet fest, muss er das
gesetzlich vorgesehene gleichberechtigte Miteinander
von Wohnen und Gewerbe auch wollen oder zumindest als sicher voraussehen, dass sich eine solche
Mischung auch einstellt. Wenn er eine Durchmischung gar nicht anstrebt oder eine solche wegen
der vorhandenen Bebauung faktisch nicht zu erreichen ist, stellt die Festsetzung des Mischgebiets einen „Etikettenschwindel" dar und ist städtebaulich
nicht gerechtfertigt (VGH Mannheim, VBIBW 2014,
194, 195; BayVGH, Urteil vom 03.04.2007 - 25 N
03.1282 - juris, m. w. N.; OVG Münster, Urteil vom
16.09.2002 - 7 a D 118/00.NE - juris). Dies ist auch
dann der Fall, wenn schon im Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses feststeht, dass die für das festgesetzte Baugebiet vorgegebene Mischung von Nutzungsarten faktisch nicht erreicht werden kann. Es
kommt maßgeblich auf die Möglichkeit an, das Gebiet
zukünftig in dem ausgewiesenen Sinn zu entwickeln.
Danach ist die Festsetzung von Mischgebieten fehlerhaft, wenn sie nicht vollzogen werden können (VGH

Stellungnahme

Beschluss

In der Vergangenheit gab es mehrfach Gespräche zwischen der Stadt und der Firma
Lidl mit dem Ziel, im denkmalgeschützten
Gebäude eine Kindertagesstätte einzurichten.
Lidl war bereit, dafür auf bestehende Stellplätze zu verzichten, um einen Außenspielbereich schaffen zu können. Die Verhandlungen
scheiterten an den hohen Preisvorstellungen
von Lidl, stattdessen steht das Gebäude seitdem leer. Eine Wohnnutzung wäre selbstverständlich im Denkmal möglich, nach Abstimmung und Berücksichtigung entsprechender
Auflagen zum größtmöglichen Erhalt der Bausubstanz. Eine Denkmalnutzung zu Wohnzwecken findet in vergleichbaren Fällen in
großem Umfang ohne Probleme statt, wenn
entsprechend rücksichtsvoll bei der Planung
vorgegangen wird.
Mit den genannten Optionen ist die als Angebotsplanung erfolgte Festsetzung eines urbanen Gebietes nach § 6a BauNVO durchaus in
der vom Gesetzgeber vorgesehenen Weise
umsetzbar; das Bebauungsplanverfahren wird
fortgesetzt und durch Satzungsbeschluss
abgeschlossen.

Bebauungsplan AREAL HEIM WEST
– Stellungnahmen Bürger/Innen (Offenlage vom 31. Juli 2019 bis einschließlich 2. September 2019)
OZ

Beteiligter

Anregungen d. Beteiligten

Stellungnahme

Beschluss

Mannheim, VBIBW 2014, 194, 195). Dies gilt gleichermaßen für urbane Gebiete im Sinne von § 6a
BauNVO. Nach § 6a (1) BauNVO sind sie ebenfalls
auf die Durchmischung der dort vorgesehenen drei
Hauptnutzungsarten gerichtet. Neben Wohnen und
nicht wesentlich störenden Gewerbebetrieben zählen
dazu auch soziale und kulturelle Einrichtungen. Wenn
§ 6a Abs. 1 BauNVO auch keine gleichgewichtige
Nutzungsmischung verlangt, darf keine der Hauptnutzungsarten übergewichtig in Erscheinung treten.
Dieses Ziel ist aufgrund der Nutzungsstruktur im
Plangebiet nicht erreichbar. Es wird vor allem durch
den vorhandenen Lebensmitteleinzelhandelsbetrieb
geprägt. Selbst wenn er nicht erweitert werden sollte,
ist auf absehbare Zeit nicht ersichtlich, dass an seine
Stelle eine andere Nutzung treten könnte. Hinzu
kommen die dem Lebensmittelmarkt zugeordneten
Stellplätze, die mit Ausnahme der Fläche des denkmalgeschützten Gebäudes die Restfläche des Plangebietes einnehmen. Auch wenn sie über die Zahl der
notwendigen Stellplätze hinausgehen, ist mit ihrer
Aufgabe nicht zu rechnen. Aus betriebswirtschaftlicher
Sicht sind sie für den Betrieb des Lebensmittelmarktes unabdingbar.
Danach verbleibt nur das seit mehr als 20 Jahren
leerstehende Gebäude für andere Nutzungen. Für
eine Wohnnutzung eignet es sich schon aufgrund der
von der Offenburger Straße ausgehenden Lärmimmissionen nicht. Hinzu kommt, dass für eine Wohnnutzung Änderungen an der Substanz des Gebäudes
vorgenommen werden müssten, für die nach § 7
DSchG notwendige denkmalrechtliche Genehmigung
nicht erteilt werden kann. Eine Wohnnutzung auf dem
Lebensmittelmarkt scheidet ebenfalls aus. Statisch ist
das vorhandene Gebäude nicht auf eine Aufstockung

Bebauungsplan AREAL HEIM WEST
– Stellungnahmen Bürger/Innen (Offenlage vom 31. Juli 2019 bis einschließlich 2. September 2019)
OZ

Beteiligter

Anregungen d. Beteiligten

Stellungnahme

Beschluss

ausgelegt. Zudem könnten die für eine solche Nutzung notwendigen Stellplätze neben den für den Lebensmittelmarkt erforderlichen Stellplätzen nicht geschaffen werden.
Mangels Vollziehbarkeit verstößt die Festsetzung des
urbanen Gebietes nach § 6a BauNVO deshalb gegen
§ 1 (3) BauGB. Wir beantragen daher, das Bebauungsplanverfahren einzustellen.

Die Verwaltung bittet, die Stellungnahmen zu den während der Offenlage vorgebrachten Anregungen zu beschließen.

Sabine Fink
Stadtbaudirektorin

Bebauungsplan AREAL HEIM WEST
– Stellungnahmen der Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange (Offenlage vom 31. Juli – 2. September 2019)
OZ

Beteiligter

bnNETZE GmbH
06.08.2019

Industrie- und
Handelskammer
Südlicher Oberrhein
08.08.2019

Anregungen d. Beteiligten

Stellungnahme

Beschluss

Die Versorgung des Verfahrensgebiets mit Erdgas Die Ausführungen werden zur Kenntnis ge- Kenntnisnahme
und Wasser kann durch Anschluss an die bestehen- nommen. Sie sind als Hinweis im Bebauden Leitungsnetze sichergestellt werden. Unter Zu- ungsplan enthalten.
grundelegung der Technischen Regeln des DVGWArbeitsblattes W 405 wird für das Verfahrensgebiet
eine Löschwassermenge (Grundschutz) von 96 m³/h
für 2 Stunden zur Verfügung gestellt. Der Löschwasserbedarf für den Objektschutz innerhalb privater
Grundstücke wird gemäß W 405 von der für den
Brandschutz zuständigen Stelle festgestellt. Die erforderlichen Löschwassermengen für den Objektschutz
werden seitens der bnNETZE GmbH nicht aus dem
Trinkwasserrohrnetz bereitgestellt. In Anlehnung an
die DIN 18012 wird für Neubauvorhaben ein Anschlussübergaberaum benötigt. Der Hausanschlussraum ist an der zur Straße zugewandten Außenwand
des Hauses einzurichten und hat ausreichend belüftbar zu sein. Anschlussleitungen sind geradlinig und
auf kürzestem Weg vom Abzweig der Versorgungsleitung bis in den Hausanschlussraum zu führen.
Für das Plangebiet existiert bislang kein Bebauungsplan. Auf dem Areal befindet sich ein LebensmittelDiscounter mit Erweiterungsabsichten. Bei dem Plan
handelt es sich um einen einfachen Bebauungsplan,
mit welchem ausschließlich als Art der Nutzung ein
urbanes Gebiet MU nach § 6a BauNVO festgesetzt
wird. Folglich werden auch die dort gelisteten allgemeinen Zulässigkeiten gelten. Damit werden bspw.
auch Einzelhandelsbetriebe jeglicher Art bis zur Großflächigkeit, so auch der ansässige Betrieb, planungsrechtlich zulässig sein.
Die Stadt Lahr ist mit Lebensmitteleinzelhandel bereits reichlich ausgestattet. Mit der angestrebten Erweiterung des Discounters würde sich zudem die
räumliche Nahversorgungssituation für die Lahrer

Die Ausführungen werden zur Kenntnis ge- Kenntnisnahme
nommen.

Mit dem Bebauungsplan verbleiben dem Betrieb Spielräume für Modernisierungsmaßnahmen, jedoch momentan nicht für Verkaufsflächenerweiterungen. Die derzeit gültige

Bebauungsplan AREAL HEIM WEST
– Stellungnahmen der Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange (Offenlage vom 31. Juli – 2. September 2019)
OZ

Beteiligter

Anregungen d. Beteiligten

Bürger nicht weiter verbessern. Eine relevante. Erweiterung des Discounters würde der beschlossenen
Fortschreibung des städtischen Einzelhandelskonzeptes aus 2017 und den hier formulierten Steuerungsgrundsätzen widersprechen. Mit dem Bebauungsplan
wie vorgelegt verblieben dem Betrieb unserer Kenntnis nach jedoch noch Spielräume für Modernisierungsmaßnahmen mit kleineren Verkaufsflächenerweiterungen bis hin zur Großflächigkeit.
Mit Festsetzung eines MU ohne weitere Konkretisierung wäre allerdings auch sonstiger zentren- und
nahversorgungsrelevanter Einzelhandel im Plangebiet, d.h. außerhalb des zentralen Versorgungsbereiches von Lahr zulässig. Bei Aufgabe des Discounters
könnten sich (und würden sich sicherlich auch gerne)
an diesem attraktiven Standort bspw. Fachmärkte wie
Drogeriemarkt, Schuhmarkt oder Sportartikelmarkt
ansiedeln. Dies würde u.E. dem Lahrer Einzelhandelskonzept widersprechen.
Geotechnik - Das LGRB weist darauf hin, dass im
Anhörungsverfahren des LGRB als Träger öffentlicher
Belange keine fachtechnische Prüfung vorgelegter
Gutachten oder von Auszügen daraus erfolgt. Sofern
für das Plangebiet ein ingenieurgeologisches ÜberRegierungspräsidium
sichtsgutachten, Baugrundgutachten oder geotechniFreiburg, Abt. 9 –
scher Bericht vorliegt, liegen die darin getroffenen
Landesamt für
Aussagen im Verantwortungsbereich des gutachtenGeologie, Rohstoffe
den Ingenieurbüros. Andernfalls empfiehlt das LGRB
und Bergbau Badendie Übernahme der folgenden geotechnischen HinWürttemberg
weise in den Bebauungsplan:
20.08.2019
Auf Grundlage der am LGRB vorhandenen Geodaten
bilden quartäre Lockergesteine (Auenlehm) unbekannter Mächtigkeit den oberflächennahen Baugrund.
Lokale Auffüllungen vorangegangener Nutzungen, die
ggf. nicht zur Lastabtragung geeignet sind, sind nicht

Stellungnahme

Beschluss

Grenze zur Großflächigkeit ist bereits erreicht.
Erst wenn sie sich durch Gesetzgebung oder
Rechtsprechung ändern würde, wären neue
Spielräume vorhanden.

Die Festsetzung enthält die Konkretisierung, Zurückweisung
dass zentrenrelevanter Einzelhandel gemäß
Lahrer Sortimentsliste nicht zulässig ist, lediglich nicht großflächiger Lebensmitteleinzelhandel - dem Bestand entsprechend. Weitere
Einschränkungen betreffen zentrenrelevante
Randsortimente und Aktionsware.

Die Ausführungen werden zur Kenntnis ge- Kenntnisnahme
nommen. Sie sind als Hinweis im Bebauungsplan enthalten.

Bebauungsplan AREAL HEIM WEST
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OZ

Beteiligter

Anregungen d. Beteiligten

auszuschließen. Mit einem kleinräumig deutlich unterschiedlichen Setzungsverhalten des Untergrundes ist
zu rechnen. Ggf. vorhandene organische Anteile können zu zusätzlichen bautechnischen Erschwernissen
führen. Der Grundwasserflurabstand kann bauwerksrelevant sein. Da sich das Plangebiet im Bereich der
Grabenrandverwerfung des Oberrheingrabens befindet, ist das Auftreten ggf. auch verkarstungsfähiger
Gesteinsformationen im tieferen Untergrund nicht
auszuschließen. Bei etwaigen geotechnischen Fragen
im Zuge der weiteren Planungen oder von Bauarbeiten (z.B. zum genauen Baugrundaufbau, zu Bodenkennwerten, zur Wahl und Tragfähigkeit des Gründungshorizonts, zum Grundwasser, zur Baugrubensicherung) werden objektbezogene Baugrunduntersuchungen durch ein privates Ingenieurbüro empfohlen.
Allgemeine Hinweise - Die lokalen geologischen
Untergrundverhältnisse können dem bestehenden
Geologischen Kartenwerk, eine Übersicht über die am
LGRB vorhandenen Bohrdaten unserer Homepage
(http://www.lgrb-bw.de) entnommen werden. Des
Weiteren verweisen wir auf unser Geotop-Kataster,
welches unter http://lgrb-bw.de/geotourismus/geotope
(Anwendung LGRB-Mapserver Geotop-Kataster) abgerufen werden kann.
Im Plangebiet liegt folgendes Kulturdenkmal (Bauund Kunstdenkmale) gemäß § 2 DSchG:
• Geroldsecker Vorstadt 2 - Begründungstext:
Regierungspräsidium
Das zweigeschossige Gebäude wird geprägt von dem
Stuttgart, Abt. 8 –
lang gestreckten mit Sattel- dach gedeckten BaukörLandesamt für
per mit seiner schlichten stereometrischen Grundform
Denkmalpflege
sowie von außerordentlich qualitätvollen steinernen
27.08.2019
Fenstergewänden und reichen Portalrahmungen. Sie
stammen von den Barockbauten des Klosters Ettenheimmünster, einer Klosteranlage, die nach der Säku-

Stellungnahme

Beschluss

Die Ausführungen werden zur Kenntnis ge- Kenntnisnahme
nommen. Die bisher schon unter Ziffer 3 der Ergänzung
planungsrechtlichen Festsetzungen enthaltenen „Nachrichtlichen Übernahmen …“ werden
entsprechend ergänzt.

Bebauungsplan AREAL HEIM WEST
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Beteiligter

Anregungen d. Beteiligten

Stellungnahme

Beschluss

larisierung bis 1828 noch verschiedene Manufakturbetriebe beherbergte, dann aber — wie viele andere
Klöster — auf Abbruch verkauft wurde. Das Gebäude
in der Geroldsecker Vorstadt entstand wohl relativ
bald danach, also im 2. Drittel des 19. Jahrhunderts.
Die Architekturteile sind nicht willkürlich wieder verwendet worden, sondern es wird, offenbar aufgrund
sorgfältiger Planung, die Gliederung und Gestaltung
barocker Klosterarchitektur rekonstruiert. Dies zeigt
sich bereits in der lang gestreckten Form des Baukörpers, aber auch in der gleichmäßigen Reihung der
Achsen, der ausponderierten Lage der Portale, welche die im übrigen gleichmäßig durch- laufende Gliederung drei Teilen und rhythmisieren, und in der korrekten Verwendung der größeren Gewände im Erdgeschoss und der kleineren im Obergeschoss.
Der Bau erhält seine Bedeutung somit nicht nur aus
der künstlerischen Qualität und geschichtlichen Aussagekraft der barocken Bauteile, sondern auch als
Beleg für die gleichsam denkmalpflegerische Wertschätzung, die diesen Bauteilen Mitte des 19. Jahrhunderts entgegengebracht wurde, und die an der
adäquaten Wiederverwendung ablesbar ist.
Die Erhaltung des Kulturdenkmals in seinem überlieferten Erscheinungsbild liegt somit aus künstlerischen
und wissenschaftlichen Gründen im öffentlichen Interesse. Wir regen an, die Festsetzungen im Bereich
des o. g. Objekts, eng am Bestand zu orientieren bzw.
im Textteil darauf hinzuweisen, dass vor baulichen
Eingriffen, wie auch vor einer Veränderung des Erscheinungsbildes dieses Kulturdenkmals, nach der
vorherigen Abstimmung mit dem Landesamt für
Denkmalpflege eine denkmalschutzrechtliche Genehmigung erforderlich ist.

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Beteiligter

Anregungen d. Beteiligten

Der Geltungsbereich liegt 600 m östlich der Stadtmitte
und grenzt an die stark befahrene Geroldsecker Vorstadt (B415). Die davon ausgehenden Lärmemissionen sind so hoch, dass an einer hier vorgesehenen
Bebauung die Orientierungswerte nach der 16. BImLandratsamt
SchV überschritten werden können. Auf Grund örtliOrtenaukreis
cher Gegebenheiten wird aber auf aktiven SchallGesundheitsamt
schutz verzichtet und geeignete passive Schall30.08.2019
schutzmaßnahmen empfohlen. Aus gesundheitspräventiver Sicht sind aber aktive Schallschutzmaßnahmen den passiven vorzuziehen. Gegen die Aufstellung des Bebauungsplans Areal Heim West bestehen
aus unserer Sicht, vorbehaltlich der Einhaltung gesundheitsverträglicher Lärmpegel, keine Bedenken.
I. Oberirdische Fließgewässer
Siehe Merkblatt „Bauleitplanung“, Kapitel 2
1. Gewässerrandstreifen (GWS)
GWS umfassen nach § 29 Wassergesetz im Innenbereich grundsätzlich eine Breite von mindestens 5 m ab
Uferböschungsoberkante. Entsprechend den Antragsunterlagen wird durch die geplante Fläche der
GWS des Lahrer Mühlbach (oder Gewerbekanal)
Landratsamt Ortenberührt. Rechtliche Vorgaben, die im Regelfall nicht
aukreis (LRA)
überwunden werden können:
Amt für
Entlang des Lahrer Mühlbach sind gemäß § 9 (6)
Wasserwirtschaft und
BauGB beidseitig GWS mit einer Breite von mindesBodenschutz
tens 5 m im Planteil nachrichtlich zu übernehmen und
02.09.2019
als „Gewässerrandstreifen gemäß § 38 WHG i.V. mit
§ 29 WG“ zu kennzeichnen.
Im Gewässerrandstreifen sind gemäß § 38 (4) WHG
i.V. mit § 29 WG verboten:
1. die Ablagerung von Gegenständen, die den Wasserabfluss behindern können oder fortgeschwemmt
werden können,
2. die Errichtung von baulichen und sonstigen Anla-

Stellungnahme

Beschluss

Die Ausführungen werden zur Kenntnis ge- Kenntnisnahme
nommen. Die örtlichen Gegebenheiten lassen
keine baulichen aktiven Schallschutzmaßnahmen im Plangebiet zu. Etwaige großräumige aktive Maßnahmen wie Tempolimits
oder LKW-Fahrverbote können die Lärmsituation erheblich verändern. Dementsprechend
und der gemäß der baulichen und nutzungsbezogenen Konzeption sind gemäß der Ziffern 2.1 bis 2.4 der planungsrechtlichen Festsetzungen im Rahmen des Bauantragsverfahrens passgenaue passive Schallschutzmaßnahmen zu treffen.
Zu I. Der Gewerbekanal befindet sich außer- Übernahme
halb des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes und ist hier teilweise verrohrt und
überbaut. Sein nördlicher Gewässerrandstreifen ragt jedoch in das Plangebiet hinein.
Dementsprechend wird er in den Nutzungsplan mit der genannten textlichen Kennzeichnung nachrichtlich übernommen.

Bebauungsplan AREAL HEIM WEST
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OZ

Beteiligter

Anregungen d. Beteiligten

Stellungnahme

Beschluss

gen (auch gemäß LBO verfahrensfreie Vorhaben), zu
den sonstigen Anlagen gehören auch Auffüllungen,
Terrassen, Überdachungen, Stellplätze, Lagerplätze,
Wegbefestigungen, Gartenhütten und feste Zäune),
3. der Umgang mit wassergefährdenden Stoffen,
4. die Beseitigung standorttypischer Bäume und
Sträucher, soweit nicht zur Bestandspflege, Gewässerunterhaltung oder Gefahrenabwehr erforderlich,
5. das Neuanpflanzen von nicht standorttypischen
Bäumen und Sträuchern.
Die Stadt Lahr kann im Innenbereich im Einvernehmen mit der Wasserbehörde durch Rechtsverordnung
gemäß § 29 (1) Satz 3 Nr. 2 WG schmalere Gewässerrandstreifen festsetzen.
II. Grundwasserschutz
Zu II. Die unter Ziffer 3 der planungsrechtli- Übernahme
(Wir verweisen auf die Vorgaben unseres Merkblattes chen Festsetzungen enthaltenen „Nachrichtli„BAULEITPLANUNG“, Kapitel 1)
chen Übernahmen …“ werden entsprechend
ergänzt.
1. Rechtliche Vorgaben aufgrund fachgesetzlicher
Regelungen, die im Regelfall nicht überwunden werden können.
1.1 Bauen im Grundwasser - Art der Vorgabe:
Aus Gründen des allgemeinen Grundwasserschutzes
ist das Bauen im Grundwasser grundsätzlich abzulehnen. Die Höhenlage der Unterkante Kellerfußboden ist i.d.R. so zu wählen, dass diese über den mittleren bekannten Grundwasserständen liegt. Für unvermeidbare bauliche Anlagen unterhalb des mittleren
Grundwasserstandes sowie für Grundwasserabsenkungen im Rahmen von Bauvorhaben ist eine separate wasserrechtliche Erlaubnis bei der zuständigen
Wasserbehörde (LRA Ortenaukreis) zu beantragen.
Bauliche Anlagen unterhalb des höchsten Grundwasserstandes sind wasserdicht und auftriebssicher aus-

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OZ

Beteiligter

Anregungen d. Beteiligten

Stellungnahme

Beschluss

zuführen. Zur Herstellung der Abdichtung von Baukörpern / Bauteilen und sonstiger Anlagen dürfen
keine Stoffe verwendet werden, bei denen eine
Schadstoffbelastung des Grundwassers zu besorgen
ist. Die Herstellung einer Dränage zum Absenken und
Fortleiten von Grundwasser ist unzulässig.
III. Abwasserentsorgung / Oberflächenentwässe- Zu III. Die Hinweise werden zur Kenntnis ge- Kenntnisnahme
rung
nommen und an die zuständige Abteilung
Sofern der betreffende Geltungsbereich im Mischsys- Tiefbau weitergeleitet.
tem entwässert wird, möchten wir darauf hinweisen,
dass neben der hydraulischen Leistungsfähigkeit des
öffentlichen Entwässerungssystems wesentlich die
Thematik bzgl. der Schmutzfracht zu betrachten ist
und verweisen auf die in diesem Zusammenhang
geführten Gespräche mit der Abt. Tiefbau der Stadt
Lahr sowie die ergänzenden Bestimmungen in der
wasserrechtlichen Erlaubnis zum Generalentwässerungsplan für die Kernstadt Lahr (Stichwort: naturverträgliche Regenwasserbewirtschaftung, modifizierte
Entwässerungssysteme).
Hinweis:
Im Übrigen verweisen wir auf das übersandte Merkblatt „BAULEITPLANUNG" des Amtes für Wasserwirtschaft und Bodenschutz –. Der neueste Stand dieses
Merkblattes ist unter www.ortenaukreis.de zu finden.

Die Verwaltung bittet, die Stellungnahmen zu den während der Offenlage vorgebrachten Anregungen zu beschließen.

Sabine Fink
Stadtbaudirektorin
7