Datei: Beschlussvorlage (Finanzierung der Konversion auf dem Flughafenareal OST - Information an den Gemeinderat - Aktualisierung der Kosten- und Finanzierungsübersicht 2020

16. Dezember 2019

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Übergeordnete Vorlage

Beschlussvorlage
Amt: 202
Singler

Datum: 02.12.2019 Az.: 791.30

Drucksache Nr.: 323/2019

Beratungsfolge

Termin

Beratung

Kennung

Abstimmung

Gemeinderat

16.12.2019

beschließend

öffentlich

Beteiligungsvermerke
Amt
Handzeichen

Eingangsvermerke
Oberbürgermeister

Erster Bürgermeister

Bürgermeister

Haupt- und Personalamt
Abt. 10/101

Kämmerei

Rechts- und
Ordnungsamt

Betreff:

Finanzierung der Konversion auf dem Flughafenareal OST
- Information an den Gemeinderat
- Aktualisierung der Kosten- und Finanzierungsübersicht 2020
- Verlängerung des Finanzierungsvertrages

Beschlussvorschlag:

1. Der Gemeinderat nimmt die fortgeschriebene Kosten -und Finanzierungsübersicht (KuF) 2020 zur Kenntnis und erklärt sich mit den getroffenen
Annahmen einverstanden.
2. Der Gemeinderat beschließt die Finanzierungsvereinbarung zwischen der
Stadt Lahr und der Landesbank Baden-Württemberg bis zum 31.12.2024
zu verlängern.
Die Verwaltung wird beauftragt, die hierfür notwendige Genehmigung der
Rechtsaufsichtsbehörde einzuholen.

Anlage(n):
Kuf 2020 - Zusammenfassung
KuF 2020 - gesamt

BERATUNGSERGEBNIS

Sitzungstag:

Bearbeitungsvermerk

 Einstimmig  lt. Beschlussvorschlag  abweichender Beschluss (s. Anlage)
 mit Stimmenmehrheit

Ja-Stimmen

Nein-Stimmen

Enthalt.

Datum

Handzeichen

Drucksache 323/2019

Seite - 2 -

Sachdarstellung:
1. Allgemeines
Die Finanzierung des Grunderwerbs und der Baureifmachung des Flughafenareals Ost wird als kreditähnliches Rechtsgeschäft nach § 87 Abs. 5 Gemeindeordnung (GemO) außerhalb des Haushaltes über das Rahmenkonto OST bei der
Landesbank Baden-Württemberg (LBBW) finanziert. Grundgedanke der Rahmenkontofinanzierung ist, dass sämtliche Ausgaben durch Einnahmen nur aus Grundstücksverkäufen refinanziert werden. Andere aus dem Erwerb resultierende Einnahmen, wie etwa Mieteinnahmen oder Grund- und Gewerbesteuer aus erfolgten
Verkäufen und Ansiedlungen bleiben in dieser Betrachtung außen vor.
Grundlage für die Ermittlung des voraussichtlichen Kreditbedarfs sowie der voraussichtlichen Ausgaben und Einnahmen bildet für das Ostareal eine Kosten- und
Finanzierungsübersicht (KuF). Diese wird grundsätzlich jährlich fortgeschrieben.
Auf der Grundlage der zuletzt für das Jahr 2018 aktualisierten Kosten- und Finanzierungsübersicht erfolgte am 14.05.2018 die Genehmigung durch die Rechtsaufsichtsbehörde. Diese ist bis zum 31.12.2019 befristet. Die Genehmigung des Regierungspräsidiums Freiburg wurde mit der Maßgabe verbunden, dass die Stadt
mit Vorlage der jährlichen Haushaltssatzung dem Regierungspräsidium eine
Übersicht über den Stand der Grunderwerbs- und Erschließungsmaßnahme
(Flughafenareal Ost) sowie die möglichen Auswirkungen auf den städtischen
Haushalt vorlegt.

2. Rahmendaten Bund-Kaufvertrag
Mit Kaufvertrag vom 30.12.1996 wurde durch die Stadt Lahr und die Gemeinde
Friesenheim sowohl das West- als auch das Ostareal des Flughafenareals erworben. Der Kaufpreis für das Gesamtareal betrug insgesamt € 19,17 Mio. Hiervon
entfallen auf den Osten € 17,22 Mio. und auf den Westbereich € 1,95 Mio. Über
die Zusammensetzung des Kaufpreises gibt die nachfolgende Tabelle Auskunft:
OST
6.406.501,72 €
21.523.865,06 €

WEST
8.439.706,00 €
1.952.610,40 €

GESAMT
14.846.207,72 €
23.476.475,46 €

Abzgl. Abbruchkosten
Abzgl. Entsiegelung Flächen

- 3.350.419,00 €

- 6.431.934,27 €
- 1.175.971,33 €

- 9.782.353,27 €
- 1.175.971,33 €

Zwischensumme

24.579.947,78 €

2.784.410,81 €

27.364.358,58 €

Davon 70 % (Marktlageabschlag)

17.205.963,59 €

1.949.087,57 €

19.155.051,16 €

Nach Differenzausgleich

17.217.893,66 €

1.950.438,97 €

19.168.332,63 €

Fläche
Gebäude

Anteil Lahr
Anteil Friesenheim

1.703.221,39 €
247.217,58 €

…

Drucksache 323/2019

Seite - 3 -

Neben dem reinen Kaufpreis sind im Bund-Kaufvertrag weitere ausgabenrelevante
Regelungen getroffen, welche heute besonders negativ ausgaberelevant auswirken. Dies sind im Folgenden:
 Abbruch- bzw. Entsiegelungskosten
Hierfür wurden für das Gesamtareal € 10.958.324,60 in Abzug gebracht. Laut
Kaufvertrag erfolgt eine Nachzahlung, wenn die angesetzten Kosten nicht erreicht werden. Für Erstattungen des Bundes gilt hingegen die Obergrenze von
€ 19,168 Mio. bezogen auf das Gesamtareal.
Für das Ostareal wurden kaufvertraglich keine Entsiegelungskosten in Abzug
gebracht. Tatsächlich entstehende Entsiegelungs- und in diesem Zusammenhang i.d.R. anfallende Entsorgungskosten sind in voller Höhe von der Stadt zu
tragen.
 Abbruchkosten für Abbruchgebäude ohne kaufvertraglich angesetzte
Kosten
In der Anlage 4 zum Kaufvertrag sind die Abbruchgebäude aufgelistet. Bezogen
auf das Ostareal sind insgesamt 137 Gebäude zum Abbruch vorgesehen. Davon sind 49 Gebäude ohne Abbruchkosten versehen. Diese Gebäude sind nach
den Regelungen des Kaufvertrages ebenfalls abzubrechen. Die entstehenden
Abbruchkosten gehen dabei zu Lasten der Stadt. Zwischenzeitlich wurden 19
dieser Gebäude abgebrochen. Die Abbruchkosten lagen bei € 397.590,23. Drei
Gebäude wurden anderweitig entfernt und 12 Gebäude dieser Kategorie wurden aus der Abbruchverpflichtung entlassen. Bei den restlichen 15 noch abzubrechenden Gebäuden ist mit weiteren Abbruchkosten zu rechnen, für die es
keine Abbruchkostenerstattung des Bundes geben wird.
 Nicht anerkennungsfähige Abbruchkosten
Im Rahmen der Abrechnung von Abbruchmaßnahmen werden teilweise entstandene Abbruchkosten nicht als erstattungsfähig anerkannt. Im Rahmen der
Kaufverhandlungen wurde z.B. die Wiederverfüllung der Keller von der Abrechnung ausgeschlossen. Die hierfür anfallenden Kosten gehen als Grundstücksherrichtungskosten zu Lasten der Stadt.
 Baupreissteigerungen der Abbruchkosten
Im Kaufvertrag wurde geregelt, dass die Abbruchkosten auf den durchschnittlichen Baupreisindex der Jahre 1994 – 1996 herunterzurechnen sind. Die zwischenzeitlich eingetretenen Baupreissteigerungen gehen als Differenz zu den
tatsächlichen Abbruchkosten zu Lasten der Stadt.
 Abbruchkosten für Bestandsgebäude
Die als Bestandsgebäude erworbenen Gebäude sind teilweise nicht marktgängig und müssen abgebrochen werden (z.B. Geb. A1). Des Weiteren sind Bestandsgebäude z.T. aufgrund der mittlerweile maroden Bausubstanz bzw. unverhältnismäßig hoher Unterhaltungskosten abzubrechen.
…

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Seite - 4 -

Die Verkäuferin beteiligt sich an diesen Abbruchkosten nicht. So muss neben
den nicht realisierten Veräußerungserlösen auch noch der Abbruch bezahlt
werden. Hierfür wurden an Abbruchkosten insgesamt T€ 386 eingestellt. Der
eigentliche Buchwertabgang kann auf dem Rahmenkonto bzw. in der KuF nicht
abgebildet werden. Dies wäre nur bei einer bilanziellen Betrachtung möglich.
Da der Erwerb jedoch über Kredit getätigt wurde ist der so entstehende Buchwertverlust im Schuldenstand abgebildet.
 Nachzahlungspflicht bei Fristüberschreitung
Im Bund-Kaufvertrag sind die Fristen zum Rückbau der auf Abbruch gesetzten
Gebäude festgelegt. Nach einer ersten Verlängerung waren die Gebäude im für
das Ostareal noch maßgeblichen Sektor B bis zum 31.12.2008 abzubrechen.
Die Fristen zum Abbruch dürfen um vier Jahre überschritten werden. Diese
Überziehungsfrist ist bereits am 30.12.2012 ausgelaufen. Zwischenzeitlich liegt
eine Nachtragsvereinbarung zur Verlängerung der Abbruch- und Erschließungsfrist bis zum 31.12.2021 vor.
 Kosten für Altlastenerkundung / -beseitigung
Die Vertragsregelungen sehen eine Beteiligung des Bundes bis zur Höhe des
Kaufpreises von € 19,168 Mio. vor. Dies gilt sowohl für das Ost- als auch für
das Westareal. Die betragsmäßige Begrenzung gilt auch unter Einbeziehung
eventueller Erstattungsleistungen des Bundes für die Abbruchkosten von auf
Abbruch gesetzten Gebäuden. Nicht unter diese kaufvertragliche Obergrenze
fallen die Kosten der im sog. AVL-Verfahren bereits durchgeführten und noch
durchzuführenden Altlastensanierungen.

3. Überarbeitung der KuF für das Jahr 2018
3.1 Einnahmen
 Gebäudeerlöse
Lt. Bund-Kaufvertrag entfallen für das Ostareal Erwerbskosten für Bestandsgebäude in Höhe von rd. € 21,53 Mio. Nach Abzug des mit dem Bund vereinbarten
Marktlageabschlages betrug der Kaufpreis gegenüber dem Bund immer noch
€ 15,08 Mio. Aufgrund anfangs optimistischer Einschätzungen, die sich im Laufe
der Zeit jedoch deutlich nicht erfüllten, wurden die Gebäudeerlöse in der KuF
wie folgt eingestellt.

…

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Seite - 5 -

Tabelle 1: Gebäudeerlöse KuF
Gebäudeerlöse
für Bestandsgebäude

KuF
1997

KuF
1998

KuF
1999

KuF
2000

KuF
2001

KuF
2002

jeweils indexierte
Werte

T€

Gebäudeerlöse

24.029

23.687

22.789

12.928

10.398

KuF
2003

KuF
2005

KuF
2006

KuF
2007

KuF
2008

KuF
2010

jeweils indexierte
Werte

T€

Gebäudeerlöse

8.811

8.000

8.342

8.000

8.342

Gebäudeerlöse
für Bestandsgebäude

8.766

KuF
2011

KuF
2012

KuF
2013

KuF
2018

KuF
2020

Stand
Rahmenkonto
11.11.19

jeweils indexierte
Werte

T€

Gebäudeerlöse

8.342

4.738

5.539

4.605

Die recht optimistischen Einschätzungen zu Beginn konnten sich nicht realisieren lassen. So erfolgte bereits in den KuF 2000 und KuF 2002 eine deutliche
Korrektur der Einnahmeerwartungen. Die Einnahmeerwartungen mussten bis
zur KuF 2020 um insgesamt € 18,490 Mio. reduziert werden. Gegenüber den
Erwerbskosten ist derzeit mit einem Veräußerungsverlust von rund € 9,5 Mio. zu
rechnen.
Der nach NKHR zu bilanzierende Restbuchwert der vom Bund erworbenen Bestandsgebäude beträgt nach Bewertung zum 31.12.2020 voraussichtlich noch
€ 3.737.092,38.

…

Drucksache 323/2019

Seite - 6 -

Tabelle 2: Grundstückserlöse
Grundstückserlöse

KuF
1997

KuF
1998

KuF
1999

KuF
2000

KuF
2001

KuF
2002

ha
48

ha
47,4

ha
50,7

ha
48,4

T€

Grundstückserlöse

19.006

18.635

16.672

19.202

20.463

18.809

Grundstückserlöse

KuF
2003

KuF
2005

KuF
2006

KuF
2007

KuF
2008

KuF
2010

ha
48,4

T€

Grundstückserlöse

18.848

18.442

17.061

20.124

Grundstückserlöse

KuF
2011

KuF
2012

KuF
2013

KuF
2018

KuF
2020

ha
48,4

ha
49,5

ha
48,4

ha
49,5

T€

20.621

20.813

20.912

11.575

12.859

10.542

veräußerbare
Flächen
jeweils indexierte
Werte

Grundstückserlöse

20.496
Stand
Rahmenkonto
11.11.19

Durch einen Verkaufsfall im Jahr 2011, bei dem vormals nicht zur Veräußerung anstehende Flächen (Gleisgrundstück) mitveräußert werden konnten, stieg die Verkaufsfläche im Sektor B zunächst um 0,4 ha. Daneben stieg die veräußerbare Fläche im Gebiet „Rheinstraße Süd“ aufgrund des für diesen Bereich aufgestellten
Bebauungsplanes. Ein im Rahmen der Vermögensbewertung durchgeführter Flächenabgleich ergab eine gesamte veräußerbare Fläche von 49,87 ha. Davon können/konnten im Betrachtungszeitraum der KuF 28,55 ha veräußert werden. Im Jahr
2020 wird mit einem Abverkauf von 2,41 ha gerechnet.

…

Drucksache 323/2019

Seite - 7 -

Nach dem im Zeitraum der KuF geplanten Abverkauf stehen noch Grundstücke mit
einer Fläche von ca. 21,32 ha als veräußerbare Flächen im Eigentum der Stadt
Lahr. Der nach NKHR zu bilanzierende Restbuchwert der vom Bund erworbenen
Grundstücke beträgt nach Bewertung zum 31.12.2019 voraussichtlich noch
€ 7.050.421,05.

Tabelle 3: Zinszuschüsse / Zinsübernahmen
Zinsaufwand
jeweils indexierte Werte

Ist
97

Ist
98

Ist
99

Ist
00

€

Ist-Zahlen
Ist Ist Ist
01 02 03
€

€

Ist
04

Ist
05

Ist
06

€

Zinsen
124 126 469 565 703 705 482 412 290 372
Zinszuschüsse
0 773 874 542 681 699 547 414 73
0
Zinsübernahme
217 340
Saldo
124 646 405 -23 -22
-6 65
2
0 -32

Zinsaufwand
jeweils indexierte Werte

Ist
07

Ist
08

Ist
09

Ist
10

€

Ist-Zahlen
Ist Ist Ist
11 12 13
€

€

Ist
14

Ist
15

Ist
16

€

Zinsen
374 396 370 197 210 189 192 120 112 115
Zinszuschüsse
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
Zinsübernahme 367 340 417
1 205 147 191 189 109 80
-1 69
-3 -35
Saldo
-7 56 47 196
-5 -42

Zinsaufwand
jeweils indexierte Werte

Ist/Planzahlen
Ist Ist Ist
17 18 19
€

€

Zinsen
110 106
Zinszuschüsse
0
0
Zinsübernahme 125 70
15 -36
Saldo

P
20

P
21

P
22

P
23

P
24

€

99
0
99
0

95 153 142 133 125
0
0
0
0
0
95 153 142 133 124
0
0
0
0
-1

P = Planjahr
Die Zinszuschüsse des Landes in Höhe von € 4,602 Mio. waren Mitte des Jahres
2005 aufgebraucht. Seither trägt die Stadt Lahr den ungedeckten Zinsaufwand. Bis
zum 30.11.2019 wurden von der Stadt Zinsen in Höhe von € 2.824.945,30 übernommen. Bis zum Ende des Betrachtungszeitraumes Ende des Jahres 2021 werden weitere, den Haushalt der Stadt belastende Zinsübernahmen in Höhe von
€ 0,647 Mio. anfallen.

…

Drucksache 323/2019

Seite - 8 -

3.2 Ausgaben
 Erwerb Grundstücke und Gebäude
Tabelle 4: Erwerbskosten
Grundstücke und
Gebäude incl.
Stundungszinsen
jeweils indexierte
Werte

Grunderwerb
Grundstücke und
Gebäude incl.
Stundungszinsen
jeweils indexierte
Werte

Grunderwerb

KuF
1997

KuF
1998

KuF
1999

KuF
2000

KuF
2001

KuF 2002

T€

19.075 17.748 17.941 18.452 17.988

17.988

KuF
2003

KuF
2005

KuF
2006

KuF
2007

KuF
2008

KuF 2010

T€

17.988 17.988 17.988 17.996 17.997

17.996

KuF
2011

KuF
2012

KuF
2013

KuF
2018

KuF
2020

Stand Rahmenkonto
11.11.19

T€

17.996 17.991 18.000 17.991 17.991

17.990

1998 wurde zum Kaufpreis von € 447.380 das ehem. Staatl. Hochbauamt (Gebäude A 21 = jetziger Sitz der IGZ GmbH) erworben.

…

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Seite - 9 -

 Erschließungskosten
(Abbruch / Straßen / Wege / Öfftl. Grün / Kanäle und Hebewerke / Abwasserbeitrag)
Tabelle 5: Erschließungskosten (incl. Erweiterungsflächen)
Erschließungskosten
jeweils indexierte Werte

KuF
1997

KuF
1998

KuF
1999

KuF
2000

KuF
2001

KuF 2002

T€

7.932

7.592

4.348
0

3.688
0

Straßen / Wege /
Öfftl. Grün
13.460 13.882 11.791 11.000
Kanal und Hebewerke
2.178 1.408 1.393
918
Abwasserbeitrag
0
0
0
0
Erschließung allgemein
0
0
131
113
Erschließung gesamtErschließungskosten
jeweils indexierte Werte

Straßen / Wege /
Öfftl. Grün
Kanal und Hebewerke
Abwasserbeitrag
Erschließung allgemein
Erschließung gesamtErschließungskosten

jeweils indexierte Werte

Straßen / Wege /
Öfftl. Grün
Kanal und Hebewerke
Abwasserbeitrag
Erschließung allgemein
Erschließung gesamt-

15.638 15.290 13.315 12.031 12.325

11.325

KuF
2003

KuF
2005

KuF
2006

KuF
2007

KuF
2008

KuF 2010

T€

7.519

7.423

7.340

7.248

7.297

7.261

3.624
0

3.559
0

2.787
0

2.746
0

0
3.363

0
4.027

11.188 11.061 10.206 10.076 10.742

11.370

KuF
2011

KuF
2012

KuF
2013

KuF
2018

KuF
2020

Stand Rahmenkonto
11.11.19

T€

7.460

7.443

7.879

8.522

4.658

0
3.577

0
3.578

0
2.271

11.119 11.102 11.538 12.182 12.182

7.012

Für die erstmalige Erschließung der nördlichen Erweiterung des Bebauungsplangebietes Rheinstraße Nord wird mit Ausgaben in Höhe von insgesamt € 5,370 Mio. gerechnet.
…

Drucksache 323/2019

Seite - 10 -

Tabelle 6: Erschließungskosten für Erweiterungsflächen
Erschließungskosten
jeweils indexierte
Werte

Summe
T€

2020

2021

2022

2023

2024

T€

160
0

0
0

Südlich der
Rheinstraße
Straßen / Wege /
Öfftl. Grün
Abwasserbeitrag

160
0

Rheinstraße
Nord
Straßen / Wege /
Öfftl. Grün
Abwasserbeitrag

0
0

Nördliche Erweiterung
Straßen / Wege /
Öfftl. Grün
Abwasserbeitrag

3.900
1.310

0
0

3.900
1.310

Erschließung
Erweiterung

5.370

160

5.210

Nachdem die Bebauungsplangebiete Rheinstraße Nord und Süd zwischenzeitlich
erschlossen worden sind, zeigt sich, dass die für die Erschließung angefallenen
Ausgaben die beim Grunderwerb in Abzug gebrachten Erschließungsausgaben
deutlich übersteigen. Kaufvertragliche Rückzahlungen fallen daher nicht an.
Für die nördliche Erweiterung des Bebauungsplangebietes Rheinstraße Nord sind
bislang lediglich Abwasserbeiträge für bereits bebaute Grundstücke geleistet worden. Ausgaben für die Straßenerschließung wurden bislang nur in untergeordnetem Umfang, für die Erschließung einer etwas abseits gelegenen Firma, getätigt.
Der für die nördliche Erweiterung anfallende Ausgabenbedarf wird auf ca. € 3,900
Mio. geschätzt. Darüber hinaus fallen noch Abwasserbeiträge in Höhe von € 1,310
Mio. an. Der für die nördliche Erweiterung noch zu tätigende Erschließungsaufwand beträgt insgesamt € 5,370 Mio.

…

Drucksache 323/2019

Seite - 11 -

Tabelle 7: Abbruchkosten
Abbruchkosten

KuF
1997

KuF
1998

KuF
1999

KuF
2000

KuF
2001

KuF 2002

T€

3.837

2.948

2.892

3.421

3.564

3.557

Abbruch nach
Erstattung
Bund

3.837

2.948

2.892

3.421

282
3.846

263
3.820

Abbruchkosten

KuF
2003

KuF
2005

KuF
2006

KuF
2007

KuF
2008

KuF 2010

T€

4.031

3.941

3.933

3.919

3.894

4.466

455
4.486

445
4.386

443
4.376

440
4.359

440
4.334

452
4.918

KuF
2011

KuF
2012

KuF
2013

KuF
2018

KuF
2020

Stand Rahmenkonto
11.11.19

T€

4.516

4.470

4.630

4.981

5.300

456
4.972

447
4.917

467
5.097

386
5.367

386
5.686

jeweils indexierte
Werte
Abbruch nach
Erstattung Bund
Abbruch Bestandsgebäude

Abbruch nach
Erstattung
Bund
Abbruchkosten

jeweils indexierte
Werte
Abbruch nach
Erstattung Bund
Abbruch Bestandsgebäude

Abbruch nach
Erstattung
Bund

3.783

Die Kosten wurden entsprechend den Festlegungen im Bund-Kaufvertrag eingestellt. Im Ostareal sind derzeit noch 25 Gebäude abzubrechen. Darunter sind auch
einige Gebäude, für die keine Abbruchkosten im Kaufvertrag festgelegt wurden.
Die im Bund-Kaufvertrag für den Abbruch festgelegten und zuvor vom Kaufpreis
abgezogenen Abbruchkosten belaufen sich auf DM 1.889.400 bzw. € 0,966 Mio..
Die Abbruchkosten sind auf den durchschnittlichen Baupreisindex der Jahre 1994 1996 herunterzurechnen. Die aufgrund der inzwischen eingetretenen Steigerung
des Baupreisindexes höheren tatsächlichen Abbruchkosten gehen zu Lasten der
Stadt. Darüber hinaus sind auch einzelne Bestandteile der Abbruchkosten mit dem
Bund nicht abrechnungsfähig. Insgesamt wird entsprechend den Erfahrungswerten
mit Abbruchkosten von € 1,7 Mio. gerechnet. Es ist davon auszugehen, dass davon lediglich € 0,200 Mio. in Form von Erstattungen des Bundes zurück fließen. Die
Nettobelastung liegt somit bei € 1,5 Mio.. Die Differenz im Vergleich zum Ansatz
des Bund-Kaufvertrages von mehr als € 0,500 Mio. geht voll zu Lasten der Stadt.
…

Drucksache 323/2019

Seite - 12 -

4. Grundlagen für die Fortschreibung der KuF
Die KuF für das Ostareal wurde mit Stand vom 30.11.2019 aktualisiert. Sie erstreckt sich wie die vorherige KuF über einen Betrachtungszeitraum von 1993 bis
in das Jahr 2024 hinein. Rahmendaten für die Fortschreibung der KuF waren die
Verpflichtungen aus dem Bund-Kaufvertrag.
In der Fortschreibung der KuF 2020 wurden folgende Eckdaten eingearbeitet:
- Einnahmen aus Verkäufen für die sich abzeichnenden Veräußerungen im Gebiet Rheinstraße Süd sowie Rheinstraße Nord,
- Aktualisierung der Erschließungskosten
- Aktualisierung Abwasserbeiträge
- Aktualisierung Abbruchkosten,
- Indexierung ab 2021 – 2024 2 %),
- Zuführung von jährlichen Haushaltsmitteln in Höhe von jeweils € 0,500 Mio. in
den Jahren 2020 - 2024.
Im Ergebnis ergibt sich über den Betrachtungszeitraum bis Ende 2021 bei
indexierten Ausgaben von
€ 46.932.000 und
indexierten Einnahmen von
€ 36.539.000 ein
negativer Saldo von
€ - 10.393.000
Die KuF 2020 schließt im Vergleich zu der KuF 2018 unter Einrechnung der oben
genannten Veränderungen mit einer Verbesserung um insgesamt € 2,845 Mio.
Die Verbesserung ist im Wesentlichen darauf zurückzuführen, dass die Stadt jährlich € 0,500 Mio. einbringt. Daneben wirken die sich derzeit abzeichnenden Veräußerungen positiv auf das zu erwartende Ergebnis aus.
Bei der KuF 2020 verbessert sich ggü. der KuF 2018 die Einnahmeseite um insgesamt € 3,390 Mio. Die Ausgabenverschlechterung beläuft sich auf lediglich
€ 0,515 Mio..

…

Drucksache 323/2019

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Eine Zusammenfassung der KuF 2020 ist in Anlage 1 beigefügt. Zusammenfassend entwickelte sich die KuF in den vergangenen Jahren wie folgt:
Tabelle 8: KuF-Entwicklung
Kosten- und
Finanzierungsübersicht
jew. Index.
Werte

Einn.incl. Zinsen
Ausg. incl.
Zinsen
SALDO
Kosten- und
Finanzierungsübersicht
jew. Index.
Werte

Einn.incl. Zinsen
Ausg. incl.
Zinsen

KuF
1997

KuF
1998

KuF
1999

KuF
2000

KuF
2001

KuF 2002

T€

46.364 46.439 44.843 37.097 42.033

40.315

46.907 44.586 45.559 42.660 43.036

43.201

-543

1.853

-716

-5.563

-1.003

-2.886

KuF
2003

KuF
2005

KuF
2006

KuF
2007

KuF
2008

KuF 2010

T€

40.410 35.943 34.599 43.924 42.894

43.984

45.990 40.052 40.282 42.299 41.886

44.727

SALDO

-5.580 -4.109 -5.683

1.625

1.008

Kosten- und
Finanzierungsübersicht

KuF
2011

KuF
2012

KuF
2013

KuF
2018

KuF
2020

Stand Rahmenkonto
11.11.19

T€

jew. Index.
Werte

Einn.incl. Zinsen
Ausg. incl.
Zinsen

SALDO

-743

44.078 44.344 44.717 33.149 36.539

26.165

43.583 43.651 45.006 46.417 46.932

34.339

-289 13.268 10.393

-8.175

495

693

Bei den genannten Beträgen handelt es sich jeweils um indexierte Werte. Sie stellen die Summen über den Gesamtbetrachtungszeitraum 1993 bis 2024 dar. Als Anlage 2 ist die vollständige KuF 2020 beigefügt.
Es wird anhand dieser Zahlen deutlich, dass die wesentliche Einflussgröße des
KuF-Ergebnisses nicht bei den Ausgaben, sondern vielmehr bei den Einnahmeerwartungen zu finden ist.
…

Drucksache 323/2019

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Im Betrachtungszeitraum der KuF 2020 fallen zwar alle Ausgaben für Erwerb und
Geländeentwicklung an. Die Einnahmen können teilweise jedoch erst später generiert werden. Nach Vollzug der eingeplanten Grundstücksveräußerungen im KuFBetrachtungszeitraum stehen immer noch bilanzielle Grundstücks- und Gebäudewerte von € 8.677.897,03 zur Verfügung. Diese wurden mit dem Einstandspreis von
65 DM/m² bewertet. Eine Orientierung am beschlossenen Verkaufspreis von
90 €/m² ergibt erzielbare Grundstücks- und Gebäudeeinnahmen von rd. € 19,8 Mio..
Nach Abzug der Verbindlichkeiten ist daher ein Überschuss von insgesamt
rd. € 9,4 Mio. zu erwarten.
Tabelle 9: Haushaltsmittel der Stadt
Einnahmen

Ausgaben

Jahr

1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019

Zuführungen aus dem Haushalt der Stadt
Mietanteile

Patronatserklärung

Instandsetzungen

Zuführungen

€

414.524,61 205.728,29
531.224,35 96.169,98
592.535,39 340.512,48
413.490,12
322.619,11
228.088,73
200.922,08
294.250,71
310.920,79
437.366,81
429.880,84
502.385,22
488.811,14
488.819,62
540.044,89
286.715,09
498.710,88
440.007,21
421.063,91
460.712,93
482.507,56
464.182,36
504.376,39
569.632,97
10.323.793,71 642.410,75

103.892,18
57.544,84
201.264,50
177.719,36
204.398,55
182.190,76
148.374,44
146.667,56
82.206,00
86.958,09
162.252,00
13.016,69
24.064,95
24.480,72
5.362,69
57.140,22
48.129,90
24.064,95
81.851,02
70.266,35
156.666,18
27.626,84
68.616,23
2.154.755,02

Zinsübernahmen

Sonstiges
€
410.567,38

478.569,20

1.534.000,00
2.556.000,00

302.700,00

500.000,00
500.000,00
5.392.700,00

216.922,70
339.830,68
366.509,41
339.831,10
417.153,48
630,67
205.171,18
146.768,09
191.442,79
189.652,88
111.260,43
80.049,83
125.235,02
69.440,30
27.583,70
2.827.482,26 889.136,58

11.906.484,61

Im Zeitraum 1996 – 2019 hat die Stadt Lahr 1.582.690,90 € mehr Haushaltsmittel
eingebracht als Rückflüsse aus der Vermietung erfolgt sind.
..

Drucksache 323/2019

Seite - 15 -

Tabelle 10: Verschuldungsentwicklung
Jahr

Stand Rahmenkonto
zum 31.12.

Stand zinsloses
Landesdarlehen

Gesamtverschuldung

1998

3.788.161,98

2.556.459,41

6.344.621,39

1999

16.454.070,55

2.556.459,41

19.010.529,96

2000

17.278.654,07

2.556.459,41

19.835.113,47

2001

16.009.093,12

2.556.459,41

18.565.552,52

2002

16.723.169,70

2.556.459,41

19.279.629,10

2003

13.863.681,17

2.556.459,41

16.420.140,58

2004

11.331.275,43

2.556.459,41

13.887.734,84

2005

10.996.325,72

2.556.459,41

13.552.785,13

2006

10.221.353,44

2.556.459,41

12.777.812,85

2007

10.086.058,98

2.556.459,41

12.642.518,39

2008

9.359.913,32

2.045.167,52

11.405.080,84

2009

9.397.044,64

1.789.521,58

11.186.566,22

2010

10.111.884,73

1.533.875,64

11.645.760,37

2011

8.703.965,08

1.278.229,70

9.982.194,78

2012

9.384.842,31

1.022.583,76

10.407.426,07

2013

9.717.926,42

766.937,82

10.484.864,24

2014

9.839.681,73

511.291,88

10.350.973,61

2015

9.273.671,07

255.645,94

9.529.317,01

2016

9.527.474,93

0,00

9.527.474,93

2017

9.048.603,07

0,00

9.048.603,07

2018

8.580.978,88

0,00

8.580.978,88

2019
8.142.500,00
* Stand zum 11.11.2019

0,00

8.142.500,00

Für das Ostareal wurden zu Beginn der Konversion ein zinsloses Landesdarlehen
in Höhe von DM 5,0 Mio. (€ 2,556 Mio.) sowie Zinszuschüsse in Höhe von DM 9,0
Mio (€ 4,602 Mio.) im Rahmen des Konversionsstandortprogrammes (KSP) bewilligt. Mit Bescheid vom 21.12.2007 hat das Wirtschaftsministerium BadenWürttemberg den ursprünglichen Förderbescheid zur Konversion des Flughafenareals Ost dahingehend abgeändert, dass das Landesdarlehen in Höhe von DM 5,0
Mio. (€ 2.556 Mio.) nunmehr nicht in einer Summe sondern in zehn gleichen Jahresraten zurückzuführen ist. Zum 31.12.2016 war das Landesdarlehen vollständig
zurückgeführt.
Bei der Ausweisung der Verschuldung war das zurückzuzahlende Landesdarlehen
mit dem jeweiligen Restbetrag dem Darlehensstand des Rahmenkontos hinzuzuaddieren. Die Gesamtverschuldung wird Ende 2019 ihren Tiefststand erreichen. Perspektivisch steigt die Verschuldung in den kommenden beiden Jahren aufgrund der
anstehenden Ausgaben für die Abbrüche und die Erschließung wieder an. Nach erfolgten Gebäudeabbrüchen und Erschließungen werden wieder Einnahmen aus
Grundstücksveräußerungen erwartet, die das Defizit kontinuierlich sinken lassen.
…

Drucksache 323/2019

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5. Finanzierungsvereinbarung / Genehmigung durch die Kommunalaufsicht
Die Vereinbarung zur Finanzierung des Grunderwerbs und der Erschließung des
Flughafenareals Ost außerhalb des Haushalts der Stadt wurde zuletzt am
14.05.2018 vom Regierungspräsidium Freiburg als Rechtsaufsichtsbehörde genehmigt. Die Laufzeit der genehmigten Finanzierungsvereinbarung endet am
31.12.2019. Die Genehmigung wurde ohne weitere Bedingungen und ohne ausdrückliche Auflage bezüglich der Defizitgrenze erteilt.
Die Finanzierung des Erwerbs und der Erschließung des Flughafenareals Ost wurde nach bisherigem kameralen Haushaltsrecht von Anfang an außerhalb des Haushalts der Stadt finanziert und dementsprechend die Ausgaben und Einnahmen in
einer Sonderrechnung dargestellt. Nach Einführung des Neuen Kommunalen
Haushaltsrechts zum 01.01.2020 soll für eine kurze Zeitspanne bis Ende des Jahres 2024 zum Abschluss der Abbruch- und Erschließungsmaßnahmen die Finanzierung weiterhin außerhalb des Haushalts fortgeführt und die Ausgaben und Einnahmen in einer Sonderrechnung dargestellt werden. Dadurch können sämtliche Ausgaben für den Erwerb, die getätigten Abbrüche, die vorgenommenen Erschließungsmaßnahmen und die für die Altlastenerkundung und –beseitigung vorgenommenen Aufwendungen auch nach Einführung des Neuen Kommunalen Haushaltsrechts zum 01.01.2020 klar innerhalb des gleichen eigenständigen Rechnungswerkes dargestellt werden. Eine Gesamtabrechnung der Flughafenkonversion ist damit ohne viel Aufwand möglich. Bei eine Überführung in den Haushalt der
Stadt müssten Konsolidierungsrechnungen vorgenommen werden. Dies würde die
Gesamtabrechnung erschweren.
Bis Ende 2021 sind die Abbrüche und Erschließungen entsprechend der kaufvertraglichen Pflichten durchzuführen. Danach schließt sich die Abrechnung gegenüber der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben an. Innerhalb des Verlängerungszeitraumes bis Ende 2024 ist von der vollständigen Abwicklung und Abrechnung
der erforderlichen Ausgaben auszugehen.

6. Zusammenfassung
Die Rahmenkontofinanzierung des Erwerbs und der Baureifmachung des Ostareals
basiert auf der Grundannahme, dass die Ausgaben für den Geländeerwerb, die Abbrüche, die Erschließungsmaßnahmen und sonstigen für die Baureifmachung erforderlichen Ausgaben über Kredit finanziert werden. Durch die zu tätigenden Veräußerungen wird dann der Kredit zurückgeführt. Idealerweise gleichen sich die Einnahmen und Ausgaben dabei aus. Ist dies nicht der Fall, muss der Ausgleich über
den Haushalt der Stadt erfolgen. Dass der Ausgleich ohne erhebliche Zuführung
von Haushaltsmitteln nicht gelingen kann, hat verschiedene Ursachen, die im Kaufvertrag des Jahres 1996 begründet sind. Im Wesentlichen ist dies darin begründet,
dass für die übernommenen Bestandsgebäude ein viel zu hoher Preis bezahlt wurde. Die Erwerbskosten können bei einem Weiterverkauf in der Regel nicht mehr erzielt werden. Je älter die Gebäude werden, desto größer ist die Differenz zwischen
Erwerbspreis und Wiederverkaufspreis. Daneben sind die Ausgaben für Abbrüche,
welche nicht vom Bund erstattet werden und die Erschließungsaufwendungen mittlerweile so hoch, dass eine vollständige Refinanzierung über die derzeitigen Verkaufspreise nicht mehr gelingen kann.
…

Drucksache 323/2019

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Bislang hat die Stadt Lahr dem Rahmenkonto Haushaltsmittel in Höhe von € 5,393
Mio. zugeführt. In den Jahren 2020 – 2024 sollen weitere Mittel in Höhe von € 2,5
Mio. zugeführt werden. Daneben trägt die Stadt Lahr seit Auslaufen der Zinsförderung die Zinsbelastung des Rahmenkontos. Bislang wurden hierfür Zinsen in Höhe
von € 2,796 Mio. € übernommen. Bis Ende 2024 werden weitere Zinsaufwendungen von € 0,647 Mio. € erwartet.
Die bislang getätigten Zinsübernahmen entschärfen die Situation auf dem Rahmenkonto insgesamt, da dadurch kein Zinseszinseffekt eingetreten ist. Der Stadt kommt
das nunmehr seit Jahren geringe Zinsniveau entgegen.
Die Höhe des am Ende der KuF-Laufzeit zu erwartenden Ergebnisses hängt weniger von den zu tätigenden Ausgaben ab. Deren Höhe ist mit ausreichender Sicherheit abzuschätzen, da sich diese aus den Verpflichtungen aus dem BundKaufvertrag ergeben. Lediglich die Ausschreibungsergebnisse können hier noch zu
Verschiebungen führen.
Das Ergebnis der KuF wird maßgeblicher von den Einnahmen bestimmt. Ein großer
Teil der Einnahmen fließt jedoch über die jährlichen Haushaltszuführungen. Lediglich ein kurzfristiges Abspringen der Erwerber bei den gerade laufenden Verkaufsverhandlungen könnte dazu führen, dass die eingeplanten Veräußerungserlöse
nicht wie erwartet fließen. Davon ist angesichts des Verhandlungsstandes jedoch
nicht auszugehen. Daher ist insgesamt nicht mit wesentlichen Ergebnisabweichungen im Betrachtungszeitraum der KuF zu rechnen.

Die Verwaltung empfiehlt die Beschlussfassung.

Markus Ibert
Oberbürgermeister

Jürgen Trampert
Stadtkämmerer

Beschlussvorlage (Finanzierung der Konversion auf dem Flughafenareal OST - Information an den Gemeinderat - Aktualisierung der Kosten- und Finanzierungsübersicht 2020 - Verlängerung des…