Beschlussvorlage (Neubau einer Sporthalle im Bürgerpark)

                                    
                                        Beschlussvorlage
Amt: 603
Kabisch

Datum: 08.01.2014 Az.: 60/603GMKa

Drucksache Nr.: 185/2013 1. Ergänzung

Beratungsfolge

Termin

Beratung

Kennung

Abstimmung

Haupt- und Personalausschuss

20.01.2014

vorberatend

nichtöffentlich

Gemeinderat

27.01.2014

beschließend

öffentlich

Beteiligungsvermerke
Amt
Handzeichen

20

50

Eingangsvermerke
Oberbürgermeister

Erster Bürgermeister

Bürgermeister

Haupt- und Personalamt
Abt. 10/101

Kämmerei

Rechts- und
Ordnungsamt

Betreff:

Neubau einer Sporthalle im Bürgerpark

Beschlussvorschlag:

1. Der Gemeinderat beschließt den Neubau eines modernen Sporthallenkomplexes
im Bürgerpark mit den Modulen 1-3 sowie dem Modul „Vereine“.
2. Auf dieser Grundlage soll ein Architektenwettbewerb mit vorgeschaltetem
Teilnehmerwettbewerb durchgeführt werden.

Anlage(n):
Anlage 1: Grobkosten Neubau Sporthalle M1-3 und M Vereine
Anlage 2-3: Bewirtschaftungs- und Betriebskosten
Anlage 4: Vergleichsberechnung

BERATUNGSERGEBNIS
Einstimmig

Sitzungstag:

lt. Beschlussvorschlag

mit Stimmenmehrheit

Bearbeitungsvermerk

abweichender Beschluss (s. Anlage)

Ja-Stimmen

Nein-Stimmen

Enthalt.

Datum

Handzeichen

Drucksache 185/2013 1. Ergänzung

Seite - 2 -

Begründung:
Bei den Rheintalsporthallen stehen sicherheitstechnische sowie bauliche Sanierungsmaßnahmen an. Beide Hallen, die Rheintalhalle und die Großmarkthalle,
weisen bauliche, technische und organisatorische Mängel auf. Nicht zuletzt wäre
eine komplette energetische Sanierung der Gebäude, welche 1952/53 (Großmarkthalle) bzw. 1968/69 errichtet wurden, notwendig.
Anstatt einer voraussichtlich unwirtschaftlichen Sanierung der Rheintalhalle und
der Großmarkthalle kommt der Bau einer Dreifeldhalle an einem zentralen Standort in Betracht. Im Rahmen der Planungen zur Landesgartenschau wurde daher
im Mauerfeldpark eine Baufläche vorgesehen. Im Flächennutzungsplan ist dieser
Standort für Parkanlagen und Sport ausgewiesen und ist sowohl für die umliegenden Schulen als auch für den Vereinssport verkehrsgünstig gelegen. Die Planung
für einen Ersatz der Rheintalhallen muss den Anforderungen an den Schul-, Wettkampf- und Vereinssport entsprechen. Maßgebliches Ziel ist die Realisierung einer
Sporthalle in einer wirtschaftlichen und energieeffizienten Bauweise.
Im September 2012 wurde die Planungsgesellschaft Aldinger Architekten aus
Stuttgart mit Machbarkeitsstudien zur Rheintal-, Großmarkt- und Stadthalle sowie
zum Neubau einer Dreifeldsporthalle beauftragt.
Inhalt des beauftragten Gutachtens war die Analyse der Gebäude Rheintal-,
Großmarkt- und Stadthalle. Anhand dieser Analysen sollen Entwicklungspotenziale unter Einbindung insbesondere der Investitionskosten verglichen werden. Im
Weiteren soll anhand der Bedarfe im Sportbereich ein Raumprogramm für eine
eventuell neue Halle im Landesgartenschaugelände abgeleitet werden.
Herr Prof. Aldinger erläuterte die Untersuchungen in der Gemeinderatssitzung am
11. März 2013, in der Gemeinderatsklausur am 15./16. März 2013 sowie in der
Bürgerinformation am 5. Juli 2013.

Untersuchung (Machbarkeitsstudie Prof. Aldinger):
Rheintalsporthalle 1 (Zweifeldsporthalle)
Probleme:
▪ Abmessungen für Standardnutzungen wie Faustball, Hallenfußball, Hallenhandball oder Hallenhockey zu gering
▪ erhebliche Mängel, Tribüne und Heiztechnik defekt
▪ nicht zeitgemäßer energetischer Standard
▪ nicht barrierefrei
Sanierungskosten einschl. Hallenerweiterung:
ca. 4,6 Mio. Euro (brutto)
Großmarkthalle
Probleme:
▪ nutzbar nur für sogenannte Nischensportarten wie Boxen, Rollsport oder Ringen
▪ nicht barrierefrei
▪ Lüftungsanlage fehlt

Drucksache 185/2013 1. Ergänzung

Seite - 3 -

▪ „Lagerhausstandard“ ohne baulichen Wärmeschutz
▪ aufwändige Sanierung des Baudenkmals
Sanierungskosten:
ca. 3,8 Mio. Euro (brutto)
Die Gesamtsanierungskosten für die Rheintalhalle 1 und die Großmarkthalle belaufen sich auf ca. 8,4 Mio. Euro.
Für den Neubau einer Sporthalle im Bürgerpark kommen folgende Module in
Frage:
Modul 1
Dreifeldhalle für Schul- und Vereinssport, Minimalprogramm mit dreiteilbarer Halle
27 auf 45 Meter für wesentliche Sportnutzungen.
Bruttokosten (ohne Grundstück) ca. 5,8 Mio. Euro
Modul 1-2
Dreifeldhalle (wie vor), ergänzt um Tribünen, Nebenräume und Gastronomie.
Sporthalle liegt auf Ebene -1 mit zugeordneten Geräteräumen, Tageslicht von
Ebene 0, ergänzt um Oberlicht auf Hallendächer, Erschließungsebene mit Tribünen liegt auf Geländeebene 0.
Bruttokosten (ohne Grundstück) ca. 9 Mio. Euro
Modul 1-3
Programm wie vor, ergänzt um eine Mehrzweckhalle für Boxen, Ringen und Rollsport, Tribünen können sporthallenseitig und mehrzweckhallenseitig genutzt werden. Vereins- und Turnierveranstaltungen mit Zuschauern sind möglich.
Bruttokosten (ohne Grundstück) ca. 10,2 Mio. Euro
Modul Vereine (für Außensportanlagen)
Möglichkeit der externen Bewirtung, Versammlungsraum, Umkleiden und Sanitärräume für Freiflächennutzung. Das Modul könnte in der Sporthalle integriert, aber
auch solitär errichtet werden.
Bruttokosten (ohne Grundstück) ca. 1 Mio. Euro
Die Untersuchung zeigt auf, dass eine gesetz- und normgerechte Sanierung der
Hallen mindestens so aufwändig wie der Neubau aller Einrichtungen ist. In die Betrachtung sind auch die Lebenszykluskosten mit einzubeziehen. Nach aller Erfahrung erfordern auch sehr gut sanierte Altbauten einen deutlich erhöhten Gebäudeunterhalt.
Von besonderer Bedeutung ist zudem die Tatsache, dass eine etwaige Altbausanierung nicht zu funktional optimalen Ergebnissen führen kann!

Drucksache 185/2013 1. Ergänzung

Seite - 4 -

Vor diesem Hintergrund gibt Herr Prof. Aldinger folgende Empfehlungen:
▪ Ein modularer Neubau ist in Bezug auf die Investitionskosten einer Sanierung
vorzuziehen
▪ Ein modularer Neubau ist in Bezug auf die Lebenszykluskosten einer Sanierung
vorzuziehen
▪ Ein modularer Neubau ist in Bezug auf die Funktionalität einer Sanierung vorzuziehen
Fällt die Entscheidung gegen eine Sanierung der Rheintalhallen, sollte das Ziel
sein, die Grundstücke zu veräußern. (Erlös: Grundstückswert minus Abbruchkosten bei Rheintalhalle 1, bzw. Wert komplette Immobilie bei Großmarkthalle). Der
Gutachterausschuss der Stadt Lahr wurde mit der Erstellung eines Verkehrswertgutachtens für das Grundstück und die Gebäude beauftragt.
Steuerrechtliche Bewertung:
Wenn die neue Sporthalle im Bürgerpark während der Landesgartenschau 2018
für Veranstaltungszwecke genutzt wird (z.B. für Ausstellungen) ist grundsätzlich
ein Vorsteuerabzug bei den steuerrechtlich berücksichtigungsfähigen Herstellungskosten von 19% möglich. Notwendige steuerrechtliche Voraussetzung ist
somit eine Einbindung der Halle in die Ausstellungskonzeption.
Bei der (Rück-)Überführung der Daueranlage nach dem Ende der Landesgartenschau in den Hoheitsbereich der Stadt wird dann die damit entstehende sog. „unentgeltliche Wertabgabe“ (nur) mit 7% (derzeitiger ermäßigter Umsatzsteuersatz)
versteuert. Es entsteht somit grundsätzlich ein Vorteil von 12% an Umsatzsteuer
(19% Erstattung vom Finanzamt und 7% Abführung an das Finanzamt). Die Herstellungskosten würden sich somit entsprechend reduzieren. Für die steuerrechtliche Zuordnung/Berücksichtigung der Maßnahme haben aber noch weitere Abstimmungsgespräche mit dem örtlichen Finanzamt zu erfolgen.
Darstellung der Gesamtbaukosten Modul 1-3 und Modul „Vereine“:
Planungsleistungen (Wettbewerb und 1. Planungsrate)
Bauausführung Modul 1-3 und Modul „Vereine“
(inklusiv Planungshonorare), lt. Kostenschätzung (Anhang 1)
Außenanlage (ca. 6.000 m²)

- Baukosten
- Planungshonorar

250.000,- €
11.300.000,- €
420.000,- €
80.000,- €

Sollte der Sporthallenkomplex nicht im Bürgerpark errichtet werden, ist das Baufeld mit ca. 10.000 m² als Bestandteil der Landesgartenschaufläche zu gestalten.
Hierfür würden je nach Ausführungsart Kosten in Höhe von bis zu 500.000,- € anfallen.
Die Parkierungsflächen, die für den Bürgerpark geplant sind, werden sowohl für
die Besucher der Außensportflächen als auch der Halle zur Verfügung stehen.

Drucksache 185/2013 1. Ergänzung

Seite - 5 -

In der mehrjähriger Finanzplanung ist vorgesehen für 230.000,- € die Bestandsfläche des Verkehrsübungsplatzes (ca. 215 Stellplätze) zu ertüchtigen. Optional
besteht die Möglichkeit der Schaffung weiterer ca. 120 Stellplätze zwischen dem
Verkehrsübungsplatz und dem Hallengrundstück.
Bei den Baukosten handelt es sich um eine Grobkostenschätzung, bei welcher zu
berücksichtigen ist, dass diese auf Grundlage der Baupreise 2013 ermittelt wurden. Bis zur tatsächlichen Bauzeit ist von einer Baupreissteigerung von 3% jährlich auszugehen.
Im Auslobungstext des vorgesehenen Architektenwettbewerbs soll eine fundierte
Kostenschätzung nach DIN 276 gefordert werden.

Bewirtschaftungs- und Betriebskosten (Anlage 1-3):
Im Anhang sind die Betriebskosten der Rheintalhalle und Großmarkthalle dargestellt. In den Jahren 2008 bis 2012 flossen jährlich im Durchschnitt 133.748,03 € in
die beiden Hallen mit insgesamt 3.700 m² BGF.
Die Betriebskosten einer neuen Sporthalle mit den Modulen 1-3 und dem Modul
Vereine mit insgesamt 4.900 m² BGF belaufen sich auf 167.041,00 € p. a.
Bei vergleichbarer Nutzungsfrequenz einer neuen Halle würden sich die Folgekosten um ca. 2,06 €/m² p. a. reduzieren.

Vergleichsberechnung (Anlage 4):
Vergleichsberechnungen für verschiedene Alternativen, insbesondere in Bezug
auf den Zeitpunkt der Baufertigstellung einer neuen Sporthalle im Bürgerpark, sind
in der Anlage 4 abgebildet.
Zusammenfassung Ergebnis Bürgerinformation am 05.07.2013:
Überwiegend wurde bei der Bürgerinformation am 05.07.2013 der Tisch mit dem
Thema „Sanierung der Rheintalsporthallen oder Neubau einer Dreifeldsporthalle?“
von Vereinsmitgliedern bzw. Nutzern und Vereinsverantwortlichen der Rheintalsporthallen besucht. Die diskutierten Themen reichten von den künftigen Nutzungsmöglichkeiten bis hin zu einzelnen Ausstattungskriterien (z. B. Möglichkeit
der Messenutzung in der geplanten Halle, Ersatzräume für die Ausstellungen der
Kleintierzüchter bei Wegfall der Großmarkthalle, etc.).
Ganz eindeutig war ein mehrheitliches Votum für den Neubau einer Sporthalle mit
3 Modulen im Bürgerpark zu verzeichnen.
Ebenfalls ganz klar wurde der Wunsch geäußert, die historische Großmarkthalle
weiterhin für nichtsportliche Aktivitäten zu nutzen.

Drucksache 185/2013 1. Ergänzung

Seite - 6 -

Empfehlung:
Der neue Sporthallenkomplex im Bürgerpark stünde für die Sportausübung ab
2019 zur Verfügung. Erfolgt im Jahr 2018 eine Nutzung der neuen Sporthalle im
Bürgerpark für Zwecke der Landesgartenschau (z.B. als Blumenhalle) ermöglicht
dies grundsätzlich eine steuerrechtliche Ersparnis (siehe obige Ausführungen).
Aus der kommunalen Sportförderung steht bei einem Hallenneubau voraussichtlich ein Zuschuss in Höhe von ca. 600.000 Euro zur Verfügung.
Nur bei Realisierung der Module 1-3 können die derzeit in der Rheintalhalle und
Großmarkthalle ausgeübten Sportarten in den neuen Hallen angeboten werden.
Durch die dreiteilbare Halle sowie die Mehrzweckhalle könnten den Vereinen zusätzliche Trainingsmöglichkeiten angeboten werden.
Nach Rücksprache mit dem Fußballverein Dinglingen kann das Modul Vereine in
der Sporthalle integriert werden.
Die Verwaltung empfiehlt daher auf Grundlage der Ergebnisse der Machbarkeitsstudie die Realisierung eines Neubaus mit den Modulen 1-3 sowie dem Modul
Vereine im Bürgerpark.

Guido Schöneboom
Erster Bürgermeister

Karl Langensteiner-Schönborn
Bürgermeister