Beschlussvorlage (Seepark - Verpachtung Haus am See - Herstellung von Parkplätzen)

                                    
                                        Beschlussvorlage
Amt: 603
Kabisch

Datum: 02.04.2020 Az.: 60/603GMKa/Ma

Drucksache Nr.: 88/2020

Beratungsfolge

Termin

Beratung

Kennung

Abstimmung

Ortschaftsrat Mietersheim

07.05.2020

vorberatend

öffentlich

Gemeinderat

11.05.2020

beschließend

öffentlich

Beteiligungsvermerke
Amt
Handzeichen

Eingangsvermerke
Oberbürgermeister

Erster Bürgermeister

Bürgermeister

Haupt- und Personalamt
Abt. 10/101

Kämmerei

Rechts- und
Ordnungsamt

Betreff:

Seepark
- Verpachtung Haus am See
- Herstellung von Parkplätzen
Beschlussvorschlag:
1) a) Der GR nimmt den Bericht über das Konzept des Pächters, die Eckpunkte des
Pachtvertrags, die Varianten und Visualisierungen der Stellplätze östlich des
Seehauses an der Peripherie des Seeparks zur Kenntnis.
b) Die Variante 5.2 der in der Anlage dargestellten Parkplatzvarianten wird bevorzugt.
2) a) Entsprechend dem GR-Beschluss vom 23.03.2020 hat die Stadtverwaltung dem
Pächter den Pachtvertrag zur gastronomischen Nutzung des HaS zur Unterzeichnung
vorgelegt.
b) Nach Unterzeichnung des Pachtvertrages und dem Vorliegen der weiteren Voraussetzungen wird die Verwaltung auf der Grünfläche östlich des Seehauses und
unmittelbar nach der Unterführung eine Parkplatzfläche in der gewählten Variante anlegen.
3) Der GR stellt Haushaltsmittel in Höhe von 280.000 Euro für die Herstellung von ca. 40
Parkplätzen, die Modellierung der Anlage einschl. Bepflanzungen, die Zuwegung
sowie eine Schrankenanlage zur Verfügung. Insoweit gibt der GR eine
Selbstbindungserklärung für den noch zu beschließenden HH 2020 ab.

Anlage(n):
ParkplätzeVariantenprüfung
Visualisierungen Ost und West der Parkplätze
Luftbild Seepark
Info-Mail des OB an GR und OR Mietersheim vom 09.04.2020
Pressemitteilung 02.04.2020
Brief OB Ibert vom 25.03.2020 an OV/OR Mietersheim
BERATUNGSERGEBNIS

Sitzungstag:

Bearbeitungsvermerk

 Einstimmig  lt. Beschlussvorschlag  abweichender Beschluss (s. Anlage)
 mit Stimmenmehrheit

Ja-Stimmen

Nein-Stimmen

Enthalt.

Datum

Handzeichen

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Sachdarstellung:
1. Haus am See: Ausschreibung des Gastronomiebetriebs
Wichtiger Bestandteil für den Seepark war von Beginn der Planungen an ein ganzjähriger
Gastronomiebetrieb. Bei der Konzeptionierung für das Gebäude wurden zu einem frühen
Zeitpunkt seit 2016 und mit Beratung der Firma ingoWessel hospitality development Gespräche mit insbesondere regionalen Interessenten geführt. Interesse am Pachtobjekt wurde
mehrfach bekundet, führten letztendlich zu keinen konkreten Vertragsverhandlungen oder
Angeboten. Zunächst wurde dann aufgrund des völlig andersartigen Gastronomiekonzeptes
für die Dauer der Landesgartenschau ein Vertrag seitens der Landesgartenschau Lahr
GmbH geschlossen. Der Gastronomiebetrieb konnte von der Stadt Lahr über einen Anschlussvertrag für ein Jahr gebunden werden. Jedoch ist die Verwaltung verpflichtet ein Ausschreibungsverfahren durchzuführen. Daher wurde im Hinblick auf das Auslaufen des Pachtvertrages mit der Megusta Catering GmbH zum 31.12.19 eine Pachtausschreibung vorgenommen. Für die Betreuung und fachliche Beratung bei der Durchführung der Pachtvergabe
wurde wiederum die Firma ingoWessel hospitality development beauftragt. Ziel dabei war es,
den geeignetsten und einen möglichst langfristigen Betreiber für die Zeit ab 2020 auszuwählen.
Veröffentlicht wurde die Ausschreibung am 06., bzw. 7. Juli 2019 in der Badischen Zeitung,
der Lahrer Zeitung, dem Stadtanzeiger/Guller und auf der Internetseite der Stadt Lahr. Zudem wurde in der Allgemeinen Hotel- und Gastronomie-Zeitung (AHGZ) eine Veröffentlichung mit den zusätzlichen Vermarktungsoptionen "Immobilie der Woche" (prominente Einbindung des Objekts auf der Startseite) und "Toplisting" (Objekt wird bei den Suchergebnissen ganz oben und mit einem Premium Fähnchen angezeigt) initiiert. Die AHGZ ist nach Expertise der ingoWessel hospitality development "die einzige Fachzeitung der gastgewerblichen Branche, in der sich eine Anzeige lohnt".
Die Bewerbungsfrist wurde zunächst bis 05.08.2019 (über 4 Wochen) festgelegt und im späteren Verlauf bis zum 27.08.2019 (auf fast 8 Wochen) verlängert.
Außerdem stand die Verwaltung mit verschiedenen Brauereien und anderen Vermittlern regelmäßig im Austausch.
Aus dem ersten Verfahren sind fünf ernsthafte Bewerbungen eingegangen. Für die Beurteilung der Angebote wurden folgende Wertungskriterien herangezogen:
- Gastronomiekonzept zu 40 % (Thema/Flächennutzung/ Zielgruppen, Öffnungszeiten/Servicekonzept, Speise- und Getränkeangebot, Kiosk, eigene Veranstaltungsideen)
- Betriebskonzept zu 20 % (Personalkonzept, Management, Regionalität/Nachhaltigkeit)
- finanzielles Angebot zu 40 % (Pachtangebot, eigene Investitionen)
Die Angebote wurden anhand dieser vorab festgelegten Bewertungsmatrix mit Punkten versehen. Der aussichtsreichste und auf Platz 1 gelegene Kandidat musste absagen, da er keinen Partner für den Bereich Küche gefunden hat. Alle anderen Bewerber wurden aus dem
Vergabeverfahren ausgeschlossen, weil sie die vorgenannten Anforderungen nicht erfüllen
konnten. Entweder war das Konzept nicht aussagekräftig genug (z.B. Zweifel am Personalund Servicekonzept der Kandidaten/unzureichende Informationen über Gastronomiekonzept,
Speisenangebot, Wareneinkauf und Produktqualität sowie Regionalität/Veranstaltungsideen,
die nicht mit der Flächennutzung kompatibel sind) oder das Pachtangebot enthielt nicht alle
notwendigen Bestandteile (Umsatz- und Mindestpacht, Übernahme der Betriebskosten).

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2. Haus am See: Eckpunkte Gastronomie Scheer GmbH
In der zweiten Phase meldete sich ein Interessent, welcher für das Haus am See eine Kooperation mit der Scheer GmbH, die das ehemalige „Vinolivio“ (nunmehr „Im Original“) in
Köndringen betreibt, in Betracht ziehen wollte. Die potentiellen Partner kamen jedoch bezüglich eines gemeinsamen Konzeptes nicht überein.
Die Scheer GmbH hielt die Bewerbung auf Nachfrage in alleiniger Verantwortung aufrecht.
Ein Besichtigungstermin sowie weitere Gespräche verliefen positiv. Der potentielle Pächter
bietet einen vergleichbaren Betrieb zu seinem bereits bestehenden, mediterranen Restaurant. Das Konzept beinhaltet im Wesentlichen folgende Kernpunkte:
-

Ganzjahresbetrieb
Öffnungszeiten: 7 Tage/Woche (keine Schließtage)
Tägliches Frühstück
Mediterrane Speisen bei durchgehend warmer Küche
Ansprechende Getränkekarte, u.a. mit Cocktails
Kioskbetrieb für die Parkbesucher
Produkte aus regionaler Herkunft, ergänzt durch Spezialitäten aus anderen Ländern
Nachvollziehbares und bereits bewährtes Personal- und Servicekonzept (mit Bedienung)
Verzicht auf eine Vielzahl von Großveranstaltungen und geschlossenen Gesellschaften

Die Stadtverwaltung kann sich einen solchen Betrieb sehr gut im Seepark vorstellen. Nicht
nur das Getränke- und Speisenangebot an sich, sondern auch die Eingliederung des Themas
in das Leitbild des Erholungsgebiets insgesamt ist stimmig. Eine befürchtete Beeinträchtigung des Parklebens durch überdimensionierte „Eventgastronomie“ ist somit vermieden.

3. Anforderungspunkt Parkplätze im Seepark
Aufgrund von fehlenden Parkplätzen erteilte der potentielle Pächter jedoch eine Absage. Die
Anzahl der Stellplätze vor der Unterführung werden von ihm als zu gering eingestuft, um die
Gastronomie - das Haus am See bietet insgesamt 300 Sitzplätze (88 Innen/212 Außen) und
die Parknutzung abzudecken. Zudem sei es aus gastronomisch fachlicher Sicht sinnvoll,
dass eine Sichtbeziehung zwischen dem Parkplatz und dem Restaurant besteht. Ein weiterer
Aspekt für die Stellplätze im Bereich nach der Unterführung wurde angeführt. Man verspricht
sich für die Gäste gerade in den Abend- und Nachtstunden, bzw. in den dunkleren Monaten
November bis Februar, ein besseres Sicherheitsgefühl, wenn diese nicht durch die Unterführung zum außenliegenden Stellplatz gehen müssten. Insoweit erscheint dies wiederum wichtig für den auch von der Stadt zu begrüßenden 7/365 Tage-Betrieb.
Um in Erfahrung zu bringen, ob dies der einzige Grund für eine Absage sei, ging die Verwaltung nochmals aktiv auf den Bewerber zu. Bei einem Vor-Ort-Besuch in Köndringen von Vertretern des Dezernats III zeigte sich der Bewerber weiterhin sehr interessiert und sieht grundsätzlich großes Potential in der Gastronomie am See. An seiner Einschätzung, dass die fehlenden Stellplätze ein K.o.-Kriterium sind, hielt er dennoch fest.
Im weiteren Gesprächsverlauf wurde über die Anzahl der notwendigen Stellplätze diskutiert,
wobei der Bewerber von 60 Stück ausgehen wollte. Die Verwaltung entwickelte auf dieser
Grundlage eine Variantenbetrachtung für möglichst Seepark verträgliche Stellplätze mit dem
Ergebnis, dass bei einer geschickten Anordnung und Gestaltung (Vorzugsvariante 5.2) eine
Anzahl von 40 vertretbar wäre. Parallel wurde ein Vertragsentwurf für die Verpachtung ausgearbeitet.

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Diesen Sachstand brachte die Verwaltung dem OR Mietersheim, dem Haupt- und Personalausschuss und dem Technischen Ausschuss vor. Die Gremienbeteiligung zog eine Reihe
von Anregungen nach sich, die in den weiteren Vertragsverhandlungen berücksichtigt wurden.
Wesentliche Voraussetzung für das Zustandekommen des Pachtvertrags ist die Herstellung
von max. 40 Parkplätzen - davon zwei Behindertenstellplätze und zwei Stellplätze für Elektrofahrzeuge - auf dem Seeparkgelände und in Sichtbezug zum Haus am See durch die Stadt
Lahr. Diese Parkplätze werden allen Parkbesuchern gleichermaßen zur Verfügung gestellt.
Eine exklusive Nutzung durch Restaurantbesucher wird ausdrücklich nicht eingeräumt und ist
vom Pächter auch nicht gefordert. Zur Regelung des Durchgangverkehrs bei der Unterführung wird eine Schrankenanlage errichtet. In diesem Zusammenhang wird auch eine freundlichere Gestaltung der Torsituation an der Unterführung inklusive Beleuchtung angestrebt.
Die Unterführung kann an fünf Tagen im Jahr für die Sprayer (Graffiti) genutzt werden.
Aufgrund der Erfahrungen aus dem Vergabeverfahren und dem Informationsaustausch mit
den Bewerberinnen und Bewerbern - von denen nahezu alle das Fehlen der Parkplätze beanstandeten - empfiehlt die Verwaltung dem Gemeinderat, der Herstellung von Stellplätzen
auf dem Seeparkgelände zuzustimmen.
Im Hinblick auf die nicht verbindlich gesicherte Herstellung der Parkplätze wird dem Pächter
ein Kündigungsrecht zum 31.03.2021 eingeräumt.

4. Gestaltung der Stellplatzfläche
Die Stadtverwaltung, Dezernat III, hat Möglichkeiten zur Herstellung von Stellplätzen im Seeparkgelände geprüft. Kriterien waren vor allem:
-

Begrenzung der Anzahl der Stellplätze
Zugänglichkeit für alle Besucher des Seeparks
Verhinderung von Parksuchverkehr
Periphere Lage im Seepark, jedoch in Sichtbezug zum Haus am See
Naturräumliche Integration der Stellplatzanlage in den Seepark
Naturnahe Ausgestaltung der Stellflächen und Fahrwege
Unterbindung von Such- und Streuverkehr in den Seepark hinein

Es wurden insgesamt 9 Entwurfsvarianten in unmittelbarer Nähe zur Unterführung erstellt
und geprüft. Eine Übersicht ist beigefügt.
Durch die Standortwahl, die wassergebundene Ausführungsvariante des Parkplatzes sowie
die Einbindung der vorhandenen Pflanzstruktur des Seeparks und angepasst an die großen
Baumpflanzungen wird die Variante 5.2 nördlich der Unterführung im Bereich vorhandener
technischer Einbauten als am verträglichsten eingestuft. Die Kosten werden einschließlich
der Schrankenanlage zur Regelung des Parksuchverkehrs bei belegtem Stellplatz auf ca.
280.000 € geschätzt. In diesem Zusammenhang und in Hinblick auf die noch ausstehenden
Restarbeiten zur LGS (Vorlage 246/2018 Beleuchtung, Polleranlagen) wird
auch eine freundlichere Gestaltung der Torsituation an der Unterführung
inklusive Beleuchtung angestrebt.

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Die Kosten wurden auf folgender Grundlage geschätzt:
- Parkplatzfläche ca. 1.600 m² ( entspricht 0,93 Prozent der Seeparkfläche)
Baukosten für die Fahrbahn und die Parkplätze ca. 100.- €/m²
(wassergebunden):
Kosten für eine Parkraumüberwachung mit Schrankenanlage
vor der Unterführung und versenkbaren Pollern:
- Kosten für Geländemodellierung und Bepflanzung ca.:
- Unvorhergesehenes:

160.000 €

Kostenschätzung insgesamt:

280.000 €

50.000 €
50.000 €
20.000 €

Das Parken innerhalb des Seeparkgeländes (FlurstNr. 2073) ist mit Ausnahme der ausgewiesenen Parkplätze weiterhin untersagt. Hierfür werden, wie bereits beschlossen, versenkbare Poller errichtet, die das unbefugte Befahren der Parkanlage verhindern.

5. Rechtliche Anforderungen an die Herstellung von Stellplätzen
Bebauungsplan
Die Fläche für die Stellplätze umfasst nach dem aktuellen Entwurf neben der im Bebauungsplan SEEPARK festgesetzten Grünfläche mit Zweckbestimmung öffentliche Parkanlage auch
eine dort festgesetzte Spielplatzfläche. Die geplanten Stellplätze sollen als öffentliche Stellplätze der Zweckbestimmung und Nutzung der gesamten Parkanlage dienen und als öffentlicher Stellplatz festgesetzt werden. Die Verwaltung empfiehlt die Aufstellung einer Bebauungsplanänderung nach §13a BauGB mit diesem Ziel.
Bebauungspläne der Innenentwicklung können nach §13a Baugesetzbuch unter bestimmten
Voraussetzungen im beschleunigten Verfahren aufgestellt werden, d.h. es kann direkt der Offenlagebeschluss gefasst und auf die Durchführung einer Umweltprüfung verzichtet
werden. Von dieser rechtlichen Möglichkeit soll Gebrauch gemacht werden, um möglichst
schnell die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Baumaßnahme zu schaffen. Angesichts der intensiven Diskussion im öffentlichen Raum, auf dem Hintergrund vereinzelter Bürger-Beschwerden in der Vergangenheit und angesichts einer langfristigen, vertraglichen Bindung mit einem Gastronomen hat die Verwaltung diese Frage auch mit dem Regierungspräsidium erörtert. Das Referat 21 des Regierungspräsidiums empfiehlt eine Bebauungsplanänderung, um das Vorhaben möglichst rechtssicher umzusetzen. Die Verwaltung möchte dieser
Empfehlung folgen.

Keine Nachzahlungsansprüche
Die Verwaltung hat geprüft, ob frühere Grundstückseigentümer durch die Herstellung des
Stellplatzes und die Änderung des Bebauungsplans nach Gemeinderatsvorlage 107 / 2020
Anspruch auf eine Nachzahlung haben könnten. Dies wird im Ergebnis verneint. Dort wo –
nach Prüfung des Rechtsamtes in einem Falle – dem Grunde nach ein vertraglicher Anspruch bestehen würde, kommt die fachliche Prüfung des Dezernates III in Verbindung mit
dem Gutachterausschuss zum Ergebnis, dass faktisch keine Wertsteigerung festzustellen ist.
Der Seepark dient der Deckung des Gemeinbedarfs und des Gemeingebrauchs. Durch die
Festsetzung weiterer öffentlicher Stellplätze zur besseren Erschließung des Parks und seiner
Angebote wird dieser Gemeinbedarf nicht aufgehoben. Auch öffentliche Verkehrsanlagen
und öffentliche Flächen für den ruhenden Verkehr insbesondere innerhalb von Flächen für
den öffentlichen Bedarf sind hierbei umfasst. Ein Verkehrswert für Gemeinbedarfsflächenflächen kann nicht ermittelt werden, da diese Flächen als dem Markt entzogen betrachtet wer-

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den. Durch eine Festsetzungsänderung zur Ermöglichung eines öffentlichen Parkplatzes entsteht somit keine Wertsteigerung betroffener Grundstücke.
Unbedenklichkeitserklärung des Regierungspräsidiums
Das Regierungspräsidium wurde außerdem eingebunden zur Klärung, ob die Planung und
Herstellung der Stellplätze eine Rückzahlungspflicht der Stadt bzgl. der erhaltenen Landesförderung für die LGS auslösen könnte. Dies ist nicht der Fall. Mit Schreiben vom 21. April
2020 hat das Regierungspräsidium eine Unbedenklichkeitsbescheinigung ausgestellt.
6. Fazit:
Im Ergebnis kann durch den Pachtvertrag und die Umsetzung der Stellplätze ein wertiges
Gastronomiekonzept realisiert werden, das mit einem seriösen Pächter langfristig einen
stabilen Betrieb verspricht. Die hohe Anziehungskraft der Seeterrasse als Treff- und Kommunikationsort kann allen Parkbesuchern geboten werden, ohne durch exklusive Events das
Landschaftserlebnis im Sinne der beschlossenen Planungsziele zu schmälern. Der Charakter
des Seeparks als naturnahes Naherholungsgebiet bleibt unberührt.

Markus Ibert
Oberbürgermeister

Tilman Petters
Bürgermeister

Silke Kabisch
Abt. 603