Datei: Beschlussvorlage (Bauverein Lagebericht 2019)

22. Juni 2020

Anlage 4, Seite 1

Bauverein Lahr GmbH, Lahr
Lagebericht für das Geschäftsjahr 2019
A. Die gesamtwirtschaftliche Lage

Die deutsche Wirtschaft ist 2019 im zehnten Jahr in Folge gewachsen und verzeichnet damit die
längste Wachstumsperiode im vereinten Deutschland. Allerdings hat das Wachstum 2019 deutlich an
Schwung verloren. Zur Jahresmitte ist die deutsche Wirtschaft nur knapp an einer rechnerischen
Rezession vorbei geschrammt. Das Bruttoinlandsprodukt drohte zwei Quartale in Folge zu sinken. Im
Mittel des Jahres lag das preisbereinigte Bruttoinlandsprodukt nach ersten Berechnungen des
Statistischen Bundesamtes um 0,6 % höher als im Vorjahr. In den beiden vorangegangenen Jahren
war das Bruttoinlandsprodukt stärker gestiegen, 2017 um 2,5 % und 2018 um 1,5 %. Auch verglichen
mit dem Durchschnittswert der Jahre 2008 bis 2018 von +1,3 % ist die deutsche Wirtschaft 2019
schwächer gewachsen.
Im Kern zeigt sich die deutsche Konjunktur aktuell deutlich geteilt: Die Bauwirtschaft befindet sich
nach wie vor in einer Boomphase und expandiert kräftig. Solides Wachstum verzeichnen auch die
konsumnahen Dienstleistungen. Dagegen befinden sich nahezu alle Bereiche der Industrie in einer
Rezession. Die Schwäche des verarbeitenden Gewerbes setzt auch die unternehmensnahen
Dienstleistungen unter Druck.
Auf der Entstehungsseite des Bruttoinlandsprodukts in Deutschland war die wirtschaftliche
Entwicklung 2019 zweigeteilt: Auf der einen Seite die Dienstleistungsbereiche und das Baugewerbe,
die überwiegend kräftige Zuwächse verzeichneten, auf der anderen Seite das Produzierende
Gewerbe (ohne Baugewerbe), dessen Wirtschaftsleistung eingebrochen ist. Insgesamt stieg die
preisbereinigte Bruttowertschöpfung 2019 gegenüber dem Vorjahr dadurch lediglich um 0,6 %.
Den stärksten Zuwachs verzeichnete das Baugewerbe mit einem Plus von 4,0 %, das damit, trotz
vielfach beklagten Kapazitätsengpässen und Fachkräftemangel, so stark zulegte wie seit fünf Jahren
nicht mehr.
Die Grundstücks- und Wohnungswirtschaft, die im Jahr 2019 rund 10,6 % der gesamten
Bruttowertschöpfung erzeugte, konnte ihre Bruttowertschöpfung deutlich um 1,4 % erhöhen. 2018
war sie lediglich um 1,1 % gewachsen. Für gewöhnlich liegt die Wachstumsrate der Grundstücks- und
Wohnungswirtschaft leicht unter dem langjährigen Durchschnitt und ist nur geringen Schwankungen
unterworfen. Dies unterstreicht die tendenziell geringere Konjunkturabhängigkeit der
Immobiliendienstleister. So hatte die Branche beispielsweise im Krisenjahr 2009 als einer der
wenigen Wirtschaftsbereiche ein positives Wachstum aufzuweisen. Nominal erzielte die
Grundstücks- und Immobilienwirtschaft 2019 eine Bruttowertschöpfung von 328 Milliarden EUR.

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Anlage 4, Seite 2

B.Die Lage des Unternehmens
1. Hausbewirtschaftung
Das Objekt Bismarckstraße 63/65 wurde modernisiert, jedoch ohne energetische Sanierung.
Folgende Gewerke wurden bearbeitet:
·
·
·
·

Fliesenarbeiten Balkone
Fassadenanstrich
Dachdeckerarbeiten
Austausch von Fenstern

Für diese Maßnahmen wurden rd. 460.000 € ausgegeben.
Für bauliche Instandhaltungen wurden im Berichtsjahr insgesamt 518.372,01 € (Vorjahr: 314.656,26
€) aufgewendet.
Für die laufende Erhaltung und Verbesserung des Wohnungsbestandes wurden insgesamt
Instandhaltungsmaßnahmen in Höhe von 174.221,15 € (Vorjahr: 142.954,63 €) durchgeführt.
Die Fluktuation ist leicht angestiegen. Im Berichtsjahr lag die Fluktuation bei 7,53 % (Vorjahr: 6,63
%). Es wurden 25 Wohnungswechsel (Vorjahr: 22) bearbeitet. Leerstände gab es ausschließlich im
Zusammenhang mit Wohnungsrenovierungen und geplanten Gebäudeabbrüchen.
Die Leerstandsquote ist von 3,11 % im Vorjahr auf 3,87 % im Geschäftsjahr angestiegen. Damit liegt
die Leerstandsquote ca. im Bundesdurchschnitt. Die Erhöhung resultiert im Wesentlichen aus der
Entwohnung von drei Objekten, welche abgerissen werden. An deren Stelle entsteht ein Neubau.

2. Vermögens-, Finanz- und Ertragslage
Die Gesellschaft war im Geschäftsjahr 2019 jederzeit in der Lage, ihre Zahlungsverpflichtungen zu
erfüllen. Zum Jahresende ergab sich ein Bestand an liquiden Mittel in Höhe von 1.794.930,16 €
(Vorjahr: 1.700.031,31 €).
Die Bilanzsumme zum 31.12.2019 beträgt 9.912.336,50 € (Vorjahr: 10.040.381,06 €). Das
Anlagevermögen beträgt 77,4 % des Gesamtvermögens (Vorjahr: 79,0 %).
Im Umlaufvermögen betragen die Mietforderungen gegen die Mieter 7.730,69 € (Vorjahr: 13.192,22
€). Forderungen aus Vermietung wurden in Höhe von 11.268,40 € (Vorjahr: 12.180,98 €) wegen
Uneinbringlichkeit ausgebucht.
Das Eigenkapital stieg auf 6.274.727,27 € (Vorjahr: 6.073.461,77 €). Die Eigenkapitalquote beträgt
nunmehr 63,3 % gegenüber 60,5 % im Vorjahr.

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Anlage 4, Seite 3
Der Sonderposten für Investitionszuschüsse zum Anlagevermögen wurde planmäßig um 9.596,95 €
(Vorjahr: 9.596,95 €) aufgelöst.
Die sonstigen Rückstellungen sind von 27.978,00 im Vorjahr auf 27.750,00 € nur unwesentlich
gesunken.
Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten haben aufgrund von planmäßigen Tilgungen sowie
Sondertilgungen um 346.922,45 € auf 2.835.944,15 € abgenommen.
Die vorausbezahlten Mieten und die erhaltenen Anzahlungen aus nicht abgerechneten Nebenkosten
veränderten sich von 458.026,66 € im Vorjahr auf 465693,42 € im Geschäftsjahr.
Die Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen nahmen von 24.906,59 € im Vorjahr auf
44.842,83 € zu.
Die Umsatzerlöse betragen 1.994.327,59 € und haben gegenüber dem Vorjahr (1.958.245,98 €)
zugenommen. Die Sollmieten für vermietete Wohnungen und Gewerbeeinheiten haben sich von
1.425.212,14 € im Vorjahr auf 1.455.564,15 € erhöht.
Die Mietausfälle durch Leerstände nahmen von 39.801,95 € im Vorjahr auf 46.222,38 € im
Geschäftsjahr zu. Hier wirkt sich der Leerstand in den Objekten Gutleutstraße 4 und 6 sowie
Schwarzwaldstraße 2 aus. Diese Objekte werden im Frühjahr 2020 abgerissen. Die Sollerlöse aus
abgerechneten Betriebskosten nahmen um 20.184,96 € auf 537.621,60 € zu.
Die sonstigen betrieblichen Erträge gingen von im Vorjahr 15.368,89 € auf 14.630,59 € im
Geschäftsjahr zurück. Darin ist die planmäßige Auflösung des Sonderpostens für
Investitionszuschüsse zum Anlagevermögen mit 9.596,95 € (Vorjahr 9.596,95 €) enthalten.
Die Aufwendungen für die Hausbewirtschaftung haben sich von 924.393,11 € im Vorjahr auf
1.212.018,35 € erhöht. Diese Erhöhung beruht im Wesentlichen auf der Zunahme der
Instandhaltungsaufwendungen.
Die Instandhaltungsaufwendungen in Höhe von 692.593,16 € (Vorjahr 457.610,89 €) betrafen im
Geschäftsjahr im Wesentlichen die Sanierung des Objektes Bismarckstraße 63/65.
Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen nahmen von 65.303,88 € auf 53.657,84 € ab. Dies liegt im
Wesentlichen am Rückgang der Prüfungs- und Beratungskosten um 7.027,64 €Die Forderungsausfälle
haben gegenüber dem Vorjahr leicht abgenommen.
Der Zinsaufwand verringerte sich durch die Tilgung von Darlehen bei Kreditinstituten auf 37.131,30 €
(Vorjahr 44.014,16 €).
Insgesamt ist das Jahresergebnis mit einem Überschuss von 242.033,50 € gegenüber dem Vorjahr
(415.239,57 €) zurückgegangen.

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3. Finanzielle und nicht finanzielle Leistungsindikatoren
Für die interne Unternehmenssteuerung werden als finanzielle Leistungsindikatoren die
Umsatzerlöse, Sollmieten und der Jahresüberschuss herangezogen. Nicht finanzielle
Leistungsindikatoren sind die vermietbare Wohnfläche und die Leerstandsquote.
Diese Kennzahlen dienen dazu, Entwicklungen und Trends frühzeitig zu erkennen und gegebenenfalls
Maßnahmen zu ergreifen.

4. Risikoberichterstattung über die Verwendung von Finanzinstrumenten
Zu den im Unternehmen bestehenden Finanzinstrumenten zählen im Wesentlichen Forderungen,
Verbindlichkeiten sowie Guthaben bei Kreditinstituten und Verbindlichkeiten gegenüber diesen.
Die Gesellschaft verfügt über einen solventen Mieterstamm. Forderungsausfälle sind die absolute
Ausnahme. Verbindlichkeiten werden innerhalb der vereinbarten Zahlungsfristen gezahlt.
Ziel des Finanz- und Risikomanagements der Gesellschaft ist die Sicherung des Unternehmenserfolgs
gegen finanzielle Risiken jeglicher Art. Beim Management der Finanzpositionen verfolgt das
Unternehmen eine konservative Risikopolitik.
Soweit bei finanziellen Vermögenswerten Ausfall- und Bonitätsrisiken erkennbar sind, werden
entsprechende Wertberichtigungen vorgenommen. Zur Minimierung von Ausfallrisiken verfügt das
Unternehmen über ein adäquates Forderungsmanagement. Bei Neumietern wird regelmäßig deren
Bonität überprüft.

5. Chancen- und Risikobericht
Auf Basis der fortlaufenden Modernisierungen dürfte die Vermietbarkeit des Wohnungsbestandes
auf absehbare Zeit gesichert sein, verbunden mit der Möglichkeit gewisse Mieterhöhungen
vorzunehmen.
Organisatorische Maßnahmen zur Vermeidung von Mietausfällen sind getroffen. Für möglichst
schnelle Neubesetzung und die Beitreibung von offenen Mieten wird gesorgt.
Durch die Aufbereitung und Fortschreibung von jährlichen Wirtschaftsplänen kann die
Geschäftsleitung zukünftige Entwicklungen und Risiken erkennen und gezielt reagieren
Konkrete Risiken, die das Unternehmen in seiner Entwicklung wesentlich beeinträchtigen könnten,
sind derzeit nicht erkennbar.

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6. Prognosebericht
Die vorläufigen Zahlen zum März 2020 zeigen eine gegenüber dem Berichtsjahr
Ertragslage.

verbesserte

Die Geschäftsführung geht davon aus, bei einem gleich bleibenden Geschäftsvolumen und
Instandhaltungsmaßnahmen auf dem Niveau des Geschäftsjahres 2019 zukünftig Jahresüberschüsse
in der Größenordnung von 350 T€ zu erwirtschaften. Schwerpunkte der Tätigkeit werden weiterhin
die Bewirtschaftung und Erhaltung des eigenen Wohnungsbestandes sein.
Aufgrund geplanter Investitionen und Sanierungen im Wohnungsbestand ist auch in Zukunft von
einem geringen Leerstand und konstanten bis leicht steigenden Mieteinnahmen auszugehen.

Lahr, den 02.04.2020

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Kuhn
Geschäftsführung