Beschlussvorlage (- Begründung)

                                    
                                        Stadt Lahr

24. August 2020
Az.: Lö

Stadtplanungsamt

Bebauungsplan OFFENBURGER STRASSE OST
Begründung
A

Verfahrensablauf
Aufstellungsbeschluss gemäß § 2 (1) i.V. mit § 13a BauGB

17.02.2020

Offenlegungsbeschluss

17.02.2020

Offenlage gemäß § 3 (2) und § 4 (2) BauGB
Offenlegungsbeschluss
Wiederholte Offenlage

26.02. - 27.03.2020
22.06.2020
06.07. - 14.08.2020

Satzungsbeschluss gemäß § 10 BauGB

28.09.2020

Öffentliche Bekanntmachung

30.09.2020

B

Begründung

1.

Allgemeines

1.1

Geltungsbereich, Lage des Plangebiets
Der 1,4 ha große Geltungsbereich des Bebauungsplanes OFFENBURGER STRASSE
OST liegt am nördlichen Stadteingang direkt an der Bundesstraße 3. Im Wesentlichen
wird er im Norden und Osten durch die Rilkestraße, im Süden durch die Husarenstraße
und im Westen durch die Offenburger Straße (B 3) abgegrenzt. Das Plangebiet umfasst
einen Lebensmitteldiscounter, einen Textilmarkt, einen gastronomischen Betrieb, eine
Spielhalle sowie drei Wohngebäude. Auch das Umfeld weist heterogene Bau- und
Nutzungsstrukturen auf.
Die genaue räumliche Abgrenzung ist dem zeichnerischen Teil des Bebauungsplans zu
entnehmen.

1.2

Anlass und Ziel der Planaufstellung
Anlass für den Bebauungsplan OFFENBURGER STRASSE OST ist eine Bauvoranfrage
der Firma Lidl zum Neubau eines großflächigen Lebensmittel-Discounters, Ziel ist die
Steuerung des Einzelhandels im Sinne des Einzelhandelskonzeptes der Stadt Lahr.
Das Bebauungsplangebiet und seine nähere Umgebung sind Gegenstand des
Bebauungsplans AM HUSARENPFAD vom 10. Juni 1996. Er sieht neben anderen
differenzierten Festsetzungen Wohn- und Mischgebiete, Verkaufsflächenobergrenzen,
geschlossene Bauweise und mehrgeschossige Bebauung sowie (teilweise) eine

Bebauungsplan OFFENBURGER STRASSE OST - Begründung

Mindestzahl von Vollgeschossen vor. Städtebauliche Zielvorstellung ist die Entwicklung
eines verdichteten und in den Nutzungsarten durchmischten Quartiers am Stadteingang
neben der vielbefahrenen B 3. Abweichend von den Vorgaben dieses Bebauungsplans
haben sich unter anderem zwei (zumindest ursprünglich jeweils für sich nicht
großflächige) Einzelhandelsbetriebe (Lidl und Kik) angesiedelt.
Die Gültigkeit dieses Bebauungsplans wird von Lidl bestritten, von der Stadt verteidigt.
Lidl hat eine Bauvoranfrage zur Genehmigungsfähigkeit eines großflächigen
Einzelhandelsbetriebes mit über 1.700 m² Verkaufsfläche gestellt. Vorsorglich hat die
Stadt die Aufstellung eines Bebauungsplans und zu seiner Sicherung eine
Veränderungssperre nebst zwei Verlängerungen beschlossen, um bei grundsätzlich
gleichen
Zielsetzungen
eine
rechtssichere
Grundlage
für
die
künftige
Genehmigungspraxis zu haben und die Schaffung vollendeter Tatsachen unter
Vereitelung der städtebaulichen Zielvorstellungen der Stadt zu verhindern.
Zum Schutz der Innenstadt hat der Gemeinderat in öffentlicher Sitzung am 27. März
2017 ein Einzelhandelskonzept (inklusive Nahversorgungskonzept), erarbeitet durch das
Büro Dr. Acocella, Lörrach, als städtebauliches Entwicklungskonzept im Sinne des § 1
Absatz 6 Nr. 11 und dementsprechend § 9 Absatz 2a Satz 2 BauGB einstimmig
beschlossen. Es definiert die Innenstadt
als
zentralen
Versorgungsbereich.
Einzelhandelsbetriebe sind dort zulässig nach § 30 BauGB aufgrund der
Bebauungspläne VERGNÜGUNGSEINRICHTUNGEN UND ANDERE IN DER INNENSTADT, Q 6, Q 14 OST, Q 33, Q 34, Q 35, Q 36, Q 42 NÖRDLICHER TEIL, Q 42
SÜDLICHER TEIL, Q 43 und Q 45. Weitere zentrale Versorgungsbereiche sind für die
Stadt Lahr nicht festgelegt.
Beim Bebauungsplangebiet OFFENBURGER STRASSE OST handelt es sich
(gemeinsam mit dem schräg gegenüberliegenden Real-Markt) zwar um einen
integrierten Einzelhandelsstandort mit einem Schwerpunkt im kurzfristigen Bedarfsbereich, aber nicht um einen zentralen Versorgungsbereich im vorbeschriebenen Sinn.
Die Stadt verfolgt mit dem Bebauungsplan die beiden Ziele des Schutzes der Innenstadt
als zentralen Versorgungsbereich einerseits, der Erhaltung der vorhandenen
Nahversorgungsstruktur an der Offenburger Straße andererseits (im Sinne von Ziffer 7,
Seite 76 des Einzelhandelskonzepts).
Der Flächennutzungsplan stellt für das Plangebiet gemischte Bauflächen (M) dar. Der
Regionalplan
des
Regionalverbands
Südlicher
Oberrhein
enthält
ein
Agglomerationsverbot und sieht zur Einzelhandelsentwicklung der Stadt Vorrangflächen
für die Zulässigkeit zentrenrelevanten großflächigen Einzelhandels vor, und zwar neben
der Innenstadt für die Bereiche Arena sowie Fachmarktzentrum, also nicht für das
Plangebiet, das außerhalb dieser Vorrangflächen liegt. Selbst wenn der Regionalplan
bestandsorientierte Erweiterungen zulässt, wünscht die Stadt unter den gegebenen
städtebaulichen Bedingungen keinen großflächigen Einzelhandel außerhalb ihrer
zentralen Versorgungsbereiche. Sie kann über die Vorgaben des Regionalplans nicht
hinausgehen, ausschöpfen muss sie sie aber nicht.
Seine Gültigkeit unterstellt genügt der vorhandene Bebauungsplan zur Gewährleistung
der städtebaulichen Ordnung im Gebiet. Er bedarf der behutsamen Überarbeitung und
Anpassung an etwa gewandelte städtebauliche Zielvorstellungen. Diese Arbeit soll
fortgesetzt und in wenigen Jahren zum Abschluss gebracht werden. Dazu war bisher
keine ausreichende Gelegenheit, auch wegen des ständigen Veränderungsdrucks
sowohl durch Lidl als auch den Verkauf des nahegelegenen Real-Marktes mit über
6.000 m² Verkaufsfläche, dessen Fortbestand ungewiss und dessen Nachfolgenutzung
offen ist. Im Zuge dieser Planungsarbeiten fanden auch Verhandlungen mit dem
Eigentümer Lidl statt mit den Zielen, die Innenstadt als zentralen Versorgungsbereich zu
2

Bebauungsplan OFFENBURGER STRASSE OST - Begründung

schützen, die Ziele der Raumordnung umzusetzen, in der Stadt dringend benötigten
Wohnraum zur Verfügung zu stellen, eine städtebaulich anspruchsvolle durchmischte
Bebauung zu erreichen und der Tendenz zu einer Flächen verschwendenden Bauweise
entgegenzutreten. Diese Verhandlungen sind inzwischen gescheitert, obwohl die Stadt
hinsichtlich der Verkaufsfläche ein großzügiges Entgegenkommen unter Verstoß gegen
die vorstehend aufgeführten Entwicklungsziele signalisiert hatte.
Da sich die Gesamtneuordnung des Gebiets des alten Bebauungsplans kurzfristig nicht
erreichen lässt, stellt die Stadt nunmehr die Begrenzung der Einzelhandelsentwicklung
in den Vordergrund, und zwar zum Schutz der Innenstadt einerseits, zum höchst
vorsorglichen Schutz vor einer Verfestigung der städtebaulich unbefriedigenden
gegenwärtigen Situation andererseits: Würden weitere lukrative Einzelhandelsvorhaben
neu angesiedelt oder unter Ausweitung der Verkaufsfläche vorhandene
Einzelhandelsflächen erweitert, würde die städtebaulich unbefriedigende und schon jetzt
raumordnungswidrige Situation für lange Zeit zementiert, weil dann jeglicher
wirtschaftlicher Anreiz für spätere Veränderungen entfiele.
2.

Planinhalte
In dem Bebauungsplan soll nicht jeglicher Einzelhandel ausgeschlossen werden.
Zulässig sein sollen insbesondere nicht großflächige Einzelhandelsbetriebe. Die beiden
schon angesiedelten Einzelhandelsbetriebe genießen weiter baurechtlichen
Bestandsschutz, und zwar auch in Ansehung der damit bestehenden Agglomeration. Für
einen erweiterten Bestandsschutz nach § 1 Absatz 10 BauNVO sieht die Stadt keinen
Anlass, zumal schon die bisherigen Genehmigungen unter Missachtung des
bestehenden Bebauungsplans erfolgten. Die verbrauchernahe Versorgung im
Einzugsbereich
des
Plangebiets
bleibt
durch
die
bestandsgeschützten
Einzelhandelsnutzungen, den benachbarten großflächigen Real-Markt und die
Möglichkeit der Ansiedlung neuen nicht großflächigen Einzelhandels gewährleistet. Über
die Zukunft des Real-Marktes liegen der Stadt noch keine Erkenntnisse vor. Er liegt
außerhalb des Bebauungsplangebiets. Die vorgesehenen Festsetzungen sichern die
vorhandene Nahversorgung über den baurechtlichen Bestandsschutz hinaus und sind
damit unabhängig vom Fortbestand des Real-Marktes.
Wenn Einzelhandel künftig in geringerem Umfang zulässig sein sollte als nach § 34
BauGB, seine Anwendbarkeit vorausgesetzt, zulässig wäre, ist dies das ausdrückliche
Ziel des Bebauungsplans. Die bisherige tatsächliche Entwicklung steht im erheblichen
Gegensatz zu den klaren Vorgaben des vorhandenen Bebauungsplans und zu den
grundsätzlichen Zielen der Raumordnung. Was genehmigt ist, genießt Bestandsschutz.
Einen darüber hinausgehenden Vertrauensschutz sieht die Stadt angesichts der klaren
Ziel- und Festsetzungen des vorhandenen Bebauungsplans nicht. Er hat die
städtebaulichen Ordnungsvorstellungen der Stadt ungeachtet seiner Gültigkeit klar zum
Ausdruck gebracht. Bei Bebauung entsprechend den Zielvorstellungen der Stadt ist das
Grundstück im Übrigen wohl deutlich mehr wert als bei Verwirklichung der umstrittenen
Bauvoranfrage. Auch andernfalls wiegt das städtebauliche Interesse der Stadt jedenfalls
höher als das durchaus gesehene Eigentümerinteresse der Marktbetreiberin.
Für den Fall, dass sich der Bebauungsplan von 1996 als unwirksam erweist, beurteilt
sich die Zulässigkeit von Vorhaben in dem Gebiet nach § 34 BauGB und wären solche
Entwicklungen nicht ausgeschlossen. Deshalb hat die Stadt beschlossen, im Wege des
einfachen Einzelhandels-Bebauungsplans nach § 9 Absatz 2a BauGB bis auf weiteres
zumindest die Einzelhandelsentwicklung zu regeln, ohne damit einer späteren
Gesamtneuordnung im Sinne eines inhaltlich und räumlich umfassenderen
Bebauungsplans vorzugreifen.

3

Bebauungsplan OFFENBURGER STRASSE OST - Begründung

Die Stadt ist sich bewusst, dass bei Gültigkeit des Bebauungsplans aus dem Jahr 1996
schon mangels Rechtsgrundlage für den Einzelhandels-Bebauungsplan nach § 9 Absatz
2a BauGB kein Raum ist, weil dieser gerade das Fehlen eines Bebauungsplans („im
Zusammenhang bebaute Ortsteile (§ 34))“ voraussetzt. Hilfsweise wird dieser
Bebauungsplan daher zugleich als Planänderung des vorhandenen Bebauungsplans mit
abschließender Festsetzung der zulässigen Einzelhandelsnutzungen beschlossen.
Zusammenfassend: Schon der mit der vorliegenden Bauvoranfrage zum Ausdruck
gekommene Veränderungsdruck macht zur Gewährleistung der städtebaulichen
Entwicklung und Ordnung die Neuaufstellung eines Bebauungsplans erforderlich.
Regelungsbedürftig erscheint zunächst die Begrenzung der Einzelhandelsentwicklung
mit Blick auf das aktuelle Einzelhandelskonzept der Stadt, dann aber auch zur
gesamthaften Regelung einer künftigen Bebauung mit Blick auf Art und Maß der
Nutzung (Zulassung von Wohnbebauung, sparsamer Umgang mit Flächen,
ansprechende Gestaltung des Ortseingangs und anderes mehr). Eine städtebaulich
anspruchsvolle Gestaltung und die Lösung von Lärmkonflikten erfordern mehr
Untersuchungs- und Planungsaufwand, als die Stadt bisher leisten konnte. Mit Blick auf
den drohenden Ablauf der bestehenden Veränderungssperre soll also zunächst die
Einzelhandelsthematik geordnet werden. Im Zuge der späteren Neuordnung des
Gebietes wird zu befinden sein, wie die Stadt mit den Vorgaben der Raumordnung
(Vorranggebiete für zentrenrelevanten Einzelhandel nur an anderer Stelle,
Agglomerationsverbot) und des Flächennutzungsplans (gemischte Baufläche M)
umgeht.
3.

Abwägung
Im Rahmen der Abwägung hat sich die Stadt auch damit auseinandergesetzt, dass
bisher womöglich bestehende Baurechte für Einzelhandel entfallen. Dies ist zur
Erreichung der vorgenannten Ziele (siehe oben 1.2) unumgänglich. Großflächiger
Einzelhandel ist im Plangebiet grundsätzlich nicht mehr erwünscht. Der baurechtliche
Bestandsschutz für die bestehenden teils großflächigen Einzelhandelsbetriebe
einschließlich ihrer Erscheinung als Agglomeration bleibt von dem Bebauungsplan
unberührt. Den Aufwand für die Planung eines großflächigen Lebensmitteldiscounters
hat Lidl unternommen in voller Kenntnis des entgegenstehenden Planungswillens der
Stadt.
Wenn die Stadt bisher mit Lidl erwogen hat, tatsächlich wieder auch großflächigen
Einzelhandel zuzulassen, dann unter der klaren Prämisse, dass erhebliche
städtebauliche und raumordnerische Bedenken der Stadt zugunsten einer städtebaulich
anspruchsvollen Lösung mit viel neuem, in der Stadt dringend benötigtem Wohnraum
zurückgestellt werden könnten. Zu den erforderlichen Zusagen war Lidl bisher nicht
bereit. Im Ergebnis ordnet die Stadt jetzt die Eigentümerinteressen den dargelegten
städtebaulichen Interessen unter.
Aus den genannten Gründen kam auch nicht in Betracht, den Ausschluss von
großflächigen
Einzelhandel
auf
zentrenrelevante
Sortimente
oder
auf
Lebensmitteleinzelhandel zu beschränken oder eine Bestandsschutzfestsetzung nach §
1 Abs. 10 BauNVO vorzusehen, was die Stadt alles erwogen hat.
Ungeachtet aller juristischen Relevanz ist es für die Stadt auch befremdlich, dass Lidl
sich auf eine Rechtsprechung beruft, die den Verkaufsflächenbegriff ausweitet
zugunsten von mehr Schutz gegen die schädlichen Auswirkungen großflächigen
Einzelhandels, um das genau gegenteilige Ziel, hier mit einer Verdoppelung der
bisherigen Verkaufsfläche, zu erreichen.

4

Bebauungsplan OFFENBURGER STRASSE OST - Begründung

Sollte der bestehende qualifizierte Bebauungsplan nicht gültig sein, nähme die Stadt im
Sinne einer planerischen Selbstbeschränkung die Steuerung der Entwicklung
abgesehen vom Einzelhandel nur noch durch § 34 BauGB für eine vorübergehende Zeit
in Kauf, bis absehbar ist, ob doch noch eine Verwirklichungschance mit dem bisherigen
Eigentümer besteht und jedenfalls die noch nicht abschließbaren Planungs- und
Gutachtenaufträge erledigt werden konnten.
Aus Anlass der Einzelhandelsteuerung wurden nachrichtliche Übernahmen unter Ziffer 2
der textlichen Festsetzungen aufgenommen. Der Planungswille hinsichtlich Ziffer 1 bleibt
davon unberührt.
4.

Verfahren
Das Verfahren wird nach § 13a BauGB durchgeführt. Es handelt sich um eine
Innenentwicklungsfläche mit weniger als 20.000 m² zulässiger Grundfläche. UVPpflichtige Vorhaben werden mit dem Bebauungsplan nicht zugelassen. Anhaltspunkte für
eine Beeinträchtigung der in § 1 Abs. 6 Nr. 7b BauGB genannten Schutzgüter oder
dafür, dass bei der Planung Pflichten zur Vermeidung oder Begrenzung der
Auswirkungen von schweren Unfällen nach § 50 S. 1 BImSchG zu beachten sind,
bestehen nicht. Eine Umwelt-Vorprüfung ist mangels Zulassung großflächigen
Einzelhandels nicht erforderlich. § 13a findet auch auf einfache Bebauungspläne
Anwendung. Der Bebauungsplan dient der Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum
im Sinne des § 13a Absatz 2 Ziffer 3 BauGB, indem er eine anderweitige Verfestigung
des Gebiets gerade verhindert. Bei der Aufstellung des Bebauungsplans wird ortsüblich
bekanntgemacht, dass der Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren ohne
Durchführung einer Umweltprüfung aufgestellt werden soll.
Die bereits durchgeführte Offenlage war wegen der Beschränkung der Zugänglichkeit
des Rathauses im Zuge der Covid-19-Krise unwirksam und wird daher mit etwas
geänderten Inhalten wiederholt, so dass es sich nicht um eine erneute Offenlage im
Sinne des § 4a Absatz 3 Satz 1 BauGB handelt.

5.

Kosten
Abgesehen von den noch nicht näher bezifferbaren Kosten für rechtliche und fachliche
Beratung sowie internen Kosten für die Planaufstellung sind keine sonstigen Kosten für
die Stadt Lahr zu erwarten.

6.

Städtebauliche Daten
Bebauungsplangebiet

ca. 14.000 m²

Stefan Löhr
Dipl.-Ing.

5

100%