Beschlussvorlage (Anlage 0)
16. November 2020
1
Stadt Lahr L .j
Beschlussvorlage
Datum: 25.09.2019 Az.: 60/603TGM- Drucksache Nr.: 264/2019
Ka/JB
Amt: 603
Kabisch
Beratungsfolge
Termin
Beratung
Kennung
Abstimmung
Haupt- und Personalausschuss
02.11.2020
vorberatend
nichtöffentlich
Technischer Ausschuss
04.11.2020
vorberatend
nichtöffentlich
Gemeinderat
16.11.2020
beschließend
öffentlich
Beteiligungsvermerke
Amt
Handzeichen
Eingangsvermerke
Oberbürgermeister
Erster Bürgermeister
W
Bürgermeister
Haupt- und Personalamt
Abt. 10/101
Rechts- und
Ordnungsamt
r.SAo.
20(40/10
Bet;
Eigenbetrieb Bau- und Gartenbetrieb Lahr
- Umbau und Ausbau auf dem Betriebsgelände - Grundsatzentscheidung
Beschlussvorschlag:
1. Der BGL verbleibt an seinem bisherigen Standort und das Gelände (Gutleutstraße
23, Flurstück Nr. 4290) wird den zukünftigen Anforderungen angepasst.
2. Der BGL wird beauftragt, das Gebäude auf dem Flurstück Nr. 4290/7 von der
Wohnbau Stadt Lahr GmbH zu erwerben.
3. Auf Basis der Konzeptuntersuchung wird die Planungsleistung ausgeschrieben .
und fortgeführt.
4. Die weitere Planung erfolgt 2021 und wird dem Gemeinderat zur weiteren Be
schlussfassung vorgelegt.
Anlaqe(n):
Projektbeschreibung_Lageplan2
Sitzungstag:
BERATUNGSERGEBNIS
Bearbeitungsvermerk
□ Einstimmig □ It. Beschlussvorschlag □ abweichender Beschluss (s. Anlage)
□ mit Stimmenmehrheit
Ja-Stimmen
Nein-Stimmen
Enthalt.
Datum
Handzeichen
264/2019
Seite - 2 -
Sachdarstellung:
Der Bau- und Gartenbetrieb Lahr hat seinen Hauptsitz in der Gutleutstraße 23 in Lahr (Flur
stück Nr. 4290). Auf dem Gelände befinden sich mehrere Hallen, Werkstätten sowie Sozial
räume. Die Büroräume der Verwaltung werden derzeit bei der Wohnbau Stadt Lahr GmbH
angemietet.
Die einzelnen Fahrzeug- und Gerätehallen wurden in den 1960er Jahren errichtet und ent
sprechen nicht mehr dem aktuellen Standard und Bedarf.
Das Leistungsspektrum des BGL ist seitdem enorm gewachsen und somit auch der Fuhr
park. Die Unterstellplätze der Fahrzeuge reichen nicht mehr aus und weitere, gut geeignete
Büroräume werden benötigt.
Die vorhanden Lagerräume und Garagen befinden sich überwiegend in einem schlechten
baulichen Zustand. Die beheizte Fahrzeughalle entspricht in keiner Weise den energetischen
Anforderungen. Ein erhebliches Gefahrenpotential und lange Wartezeiten sind durch die Or
ganisation des Geländes und dessen engen Sackgassen, in denen oft rangiert werden muss,
gegeben.
Aufgrund der teilweise kleinen Einzelgaragen müssen die Fahrzeuganhänger allabendlich
abgehängt und anderweitig aufgestellt werden und am Folgetag wieder angehängt werden.
Dadurch entsteht ein erheblicher Mehraufwand an Zeit. Ein Vorrichten der Fahrzeuge mit Ma
terial und Maschinen für den nächsten Arbeitstag ist ebenfalls, auch durch das hohe Dieb
stahlrisiko, nicht möglich.
Der Personalbereich mit Kleingerätewerkstatt und Lager, der im Jahr 2001 errichtet wurde,
funktioniert hingegen bis heute sehr gut. An diesem Gebäude sollten im Zuge des Umbaus
jedoch Sanierungsarbeiten, wie Erneuerung des Anstrichs, vorgenommen werden.
Konzeptvorstellung:
Das Architekturbüro Meurer aus Lahr wurde mit einer Konzeptstudie beauftragt. Insbesonde
re sollte geprüft werden, ob ein sinnvoller Betrieb unter den heutigen Anforderungen am jet
zigen Standort möglich ist.
Durch den Erwerb des Grundstücks Flurstück Nr. 4290/7 und einer Neustrukturierung des
Geländes bzw. der Gebäude würden die jetzt vorhandenen Sackgassen weichen. Eine Be
fahrung im Ringverkehr wäre möglich.
Auf dem Betriebshof sollen neue, witterungsgeschützte Abstellflächen für die Fahrzeuge ge
schaffen werden. Das schwierige und gefahrvolle Rangieren soll bestmöglich vermieden
werden und Fahrzeuge mit Anhänger als Ganzes parken können.
Ein Vorrichten der Fahrzeuge am Vorabend mit Material und Werkzeug und ein sicheres Ab
stellen dieser sollen möglich sein.
Das Konzept sieht vor, auf dem Betriebshof zwei neue Gebäude zu errichten, eine Kalthalle
mittig im Hof sowie ein Büro- und Werkstattgebäude entlang der Gutleutstraße.
Im Ergebnis wird vorgeschlagen, das Anwesen Gutleutstr.25/27 sowie die kleinteiligen Gara
gengebäude im Zentrum des BGL Grundstückes dafür abzubrechen.
Geplant ist ein Umbau in zwei Bauabschnitten. Im ersten Bauabschnitt wird das Büro- und
Werkstattgebäude geschaffen, im zweiten folgt dann die neue Kalthalle.
Ein neues Bürogebäude wird geplant, in dem nicht nur Platz für mehr Büroräume, sondern
auch eine neue KFZ-Werkstatt und eine „warme“ Garage für Großfahrzeuge, zu finden sind.
Das Quartier wird zukünftig klar gegliedert in die straßenbegleitenden Gebäude für Personal,
Büro und Werkstatt und in die südlichen Flächen für das Parken der Betriebsfahrzeuge, Ma
terial-, Werkzeug- und Maschinenlager.
Drucksache 264/2019
Seite - 3 -
Das Parken der Mitarbeiter wird weiterhin vom Betriebshof ferngehalten, sodass hier keine
Gefährdung besteht. Die Hauptverkehrsströme werden zukünftig weitestgehend im Einbahn
verkehr organisiert und bieten dadurch größtmögliche verkehrliche Sicherheit.
Aufgrund der nahezu kompletten Versiegelung des Areals wird vorgeschlagen, die Flachdä
cher zu begrünen und zur regenerativen Energiegewinnung zu nutzen.
Büro- und Werkstattgebäude:
Das Bestandsgebäude, das momentan im Besitz der Wohnbau Stadt Lahr GmbH ist, soll ge
kauft und abgebrochen werden. Der neue Bau wird, im Sinne einer guten städtebaulichen
Ausformung, als straßenbegleitender Bau vorgeschlagen.
In der Gestalt soll dieser klar mit dem bereits bestehenden Personal- und Werkstattgebäude
eine einheitliche Präsenz bilden.
Das neue Gebäude ist um Stellplatztiefe von der Straße abgerückt, um neue Parkmöglichkei
ten, ohne Überkreuzung mit dem Betriebsverkehr, anbieten zu können.
Im Erdgeschoss sind Warmhalle, Werkstatt- und Lagerbereiche angeordnet.
Die vertikale Erschließung der Büroräume ist am Dreh- und Angelpunkt des Bauhofs ange
ordnet. Die Büros sind auf einer Ebene im Obergeschoss vorgesehen, mit optimaler Über
sicht über den Hof. Flachdachflächen werden für Regenwasserrückhaltung und begrünt.
Kalthalle:
Die neue Fahrzeughalle wird mit den bestehenden Lagergebäuden verbunden. Von bisher 46
Toren werden bei dieser Lösung nur noch drei Tore benötigt. Die neue Durchfahrtlösung
sorgt für eine sichere und einfachere Verkehrsführung und durch die Schaffung vieler großer
Abstellflächen im Trockenen ist das tägliche An- und Abhängen der Anhänger nicht mehr nö
tig. Die sichere Verwahrung von für den Folgetag gerichteten Fahrzeugen, ist gewährleistet.
Durch eine Sheddachlösung wird für eine optimale Lüftung und viel Tageslicht in der Kalthal
le gesorgt. Die Neigung dieser Dächer ist günstig für eine optimal ausgerichtete PV-Montage.
Die vorhandenen begrünten Flachdachflächen sorgen für Regenwasserrückhaltung und fer
ner für ein gutes Klima.
Kostenschätzung Baumaßnahmen:
Neubau Büro- und Werkstattgebäude:
Baukosten-Index 2019 - Betriebs- u. Werkstätt./Mehrgesch./qerinq. Hallenteil
Kostengruppe 100 - Grundstück
Kostengruppe 200 - Öffentl. Erschließung
Kostengruppe
Kostengruppe
Kostengruppe
Kostengruppe
Kostengruppe
Kostengruppe
300
400
500
600
700
800
- Bauwerk - Baukonstruktion
- Bauwerk - Techn. Anlagen
- Außenanlage u. Freiflächen
- Ausstattung u. Kunstwerke
- Baunebenkosten
- Finanzierung
674.000 €
229.000 €
1.689.000 €
138.000
26.000
380.000
0
€
€
€
€
Gesamt 2019 (netto)
ca. 3.136.000 €
Gesamt 2019 (brutto)
ca. 3.732.000 €
Kostensteigerung 2020-2022 um 3% p.a.
KG 700 - Kosten Technisches Gebäudemanagement
Projektkosten gesamt
ca. 346.000 €
ca. 25.000 €
ca. 4.103.000 €
Drucksache 264/2019
Seite-4-
Neubau Kalthalle
Baukosten-Index 2019 - Öffentl. Bereitschaftsdienste/Garagen/Lagergebäude
Kostengruppe 100
Kostengruppe 200
Kostengruppe 300
Kostengruppe 400
Kostengruppe 500
Kostengruppe 600
Kostengruppe 700
Kostengruppe 800
- Grundstück
- Öffentl. Erschließung
- Bauwerk - Baukonstruktion
- Bauwerk - Techn. Anlagen
- Außenanlage u. Freiflächen
- Ausstattung u. Kunstwerke
- Baunebenkosten
- Finanzierung
0€
180.000 €
2.362.000 €
138.000
67.000
429.000
0
€
€
€
€
Gesamt netto 2019
ca. 3.176.000 €
Gesamt brutto 2019
ca. 3.780.000 €
Kostensteigerung 2020-2023 um 3% p.a.
KG 700 - Kosten Techn. Gebäudemanagement
Projektkosten gesamt
ca. 475.000 €
ca. 35.000 €
ca. 4.290.000 €
Sanierunqskosten Personalbereich mit Kleingerätewerkstatt und Lager:
Kostengruppe 300 - Bauwerk - Baukonstruktion
Kostensteigerung 2020-2024 um ca. 3% p.a.
ca. 346.000 €
ca. 55.000 €
Projektkosten gesamt
ca. 401.000 €
Notwendige Sanierungskosten ohne Umbau-/Erweiterungsbaumaßnahmen:
Sanierungskosten Personalbereich mit Kleingerätewerkstatt und Lager:
Kostengruppe 300 - Bauwerk - Baukonstruktion
Kostensteigerung 2020-2024 um ca. 3% p.a.
ca. 346.000 €
ca. 55.000 €
Projektkosten gesamt
ca. 401.000 €
Sanierungskosten Hallen/Laqer-/Garaqengebäude:
Kostengruppe 300 - Bauwerk - Baukonstruktion
Kostengruppe 400 - Bauwerk - Techn. Anlagen
1.400m2 x 490,-€/m2
Kostengruppe 700 - Baunebenkosten (20% aus 300/400)
ca. 686.000 €
Projektkosten gesamt
ca. 823.000 €
ca. 137.000 €
Sanierungskosten Überdachungen/Lagerflächen:
Kostengruppe 300 - Bauwerk - Baukonstruktion
Kostengruppe 400 - Bauwerk - Techn. Anlagen
1.300m2 x 150,-€/m2
Kostengruppe 700 - Baunebenkosten (20% aus 300/400)
ca. 195.000 €
Projektkosten gesamt
ca. 234.000 €
ca. 39.000 €
264/2019
Seite-5-
Installation Heizunqsanlage 1 Halle und Lager:
Kostengruppe 400 - Bauwerk - Techn. Anlagen
Incl. regenerativer Anteil über PV
Kostengruppe 700 - Baunebenkosten (20% aus 400)
ca. 30.000 €
Projektkosten gesamt
ca. 36.000 €
ca. 6.000 €
Die notwendigen Sanierungen der Bestandsgebäude würden in den nächsten Jahren Kosten
in Höhe von rund 1,5 Mio. Euro verursachen. Diese Investitionen würden weder zur Verbes
serung der Arbeitsabläufe noch zur Minderung der Unfallgefahr beitragen.
Die Miete für das Bürogebäude wäre weiterhin einzukalkulieren.
Wirkung auf das Jahresergebnis und die Liquidität des Bau- und Gartenbetriebs Lahr:
Bereits im Wirtschaftsplan für das Jahr 2019 wurden im Investitionsprogram insgesamt
7.500.000 € für Umbaumaßnahmen angesetzt. Diese Ansätze wurden durch die konkrete
Kostenschätzung im Wirtschaftsplan 2020 auf 8.000.000 € angepasst.
Der Erwerb des Grundstücks, der Umbau und die Sanierung der Bestandsgebäude wird in
mehreren Teilbeträgen, den Bauabschnitten entsprechend über mehrere Jahre verteilt,
fremdfinanziert. In den Jahren 2021 - 2024 fallen vier ältere Darlehen weg, so dass die Li
quidität des BGL durch die Neuaufnahme von Darlehen nicht gefährdet ist.
Ab Erwerb des Grundstücks Flurstück Nr. 4290/7 mit dem Bestandsgebäude entfällt der
Mietaufwand für die Verwaltungsräume in Höhe von 35.184,-€ pro Jahr.
Die bisherige Absetzung für Abnutzung (Afa) für die vorhandenen Gebäude beträgt lediglich
71.000,-€. Des Weiteren wurden in den letzten 20 Jahren kaum Instandhaltungsmaßnahmen
ergriffen. Dies ist der Tatsache geschuldet, dass bereits bei den Baumaßnahmen im Jahr
2001 ein Umbau der älteren Bauten angedacht war jedoch nie umgesetzt wurde.
Die jährliche AfA würde ab Fertigstellung der Umbaumaßnahmen ca. 285.000,- € betragen.
Ein Vorrichten der Fahrzeuge am Vorabend mit Material und Werkzeug und ein sicheres Ab
stellen dieser sollen möglich sein. Dies ermöglicht ein erhebliches Reduzieren der Rüstzeiten
und einen teilweisen Verzicht auf Umrüstungen der Fahrzeuge, was eine Steigerung der ef
fektiven Arbeitsleistung nach sich zieht, die im Folgenden nicht monetär berücksichtigt wird,
faktisch aber wirksam ist.
Auswirkung auf den städtischen Haushalt:
Die Aufwendungen des BGL werden durch den Stundenverrechnungssatz an die Auftragge
ber weiterberechnet. Somit spiegelt sich eine Stundensatzerhöhung im städtischen Haushalt
wieder.
Es ist eine indizierte Erhöhung des Stundenverrechnungssatzes um 2,- € zum 1.1.2021 not
wendig. Seit der letzten Erhöhung des Stundenverrechnungssatzes wurden Tariferhöhungen
um 6,62% nicht berücksichtigt, die sich auf den überwiegenden Anteil des Stundenverrech
nungssatzes auswirken. In dieser Erhöhung sind auch die Mittel für den beschriebenen Um
bau, für den Grunderwerb und für die zukünftige Unterhaltung der dann überarbeiteten Ge
samtanlage enthalten.
Drucksache 264/2019
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Nicht absehbar ist die Auswirkung der Gesetzesänderung des § 2b Umsatzsteuergesetz,
durch die der Bau- und Gartenbetrieb Lahr mehrwertsteuerpflichtig werden könnte.
Fazit:
Die Konzeptuntersuchung hat ergeben, dass ein Um- und Ausbau, im Hinblick auf die heuti
gen Anforderungen und auch unter Berücksichtigung eines zukünftigen sinnvollen Betriebs,
am jetzigen Standort möglich ist. Auf dieser Basis sollen die Planungen fortgeführt werden.
Tilman Retters
Bürgermeister
Silke Kabisch
Abteilungsleitung
meurer
Neubau Büro- u. Werkstattgebäude, Kalthalle
BGL Bau- u. Gartenbetrieb Lahr
architektur
Luftbild Bestand/Abbruch
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Personell
Wertestatt
Kalthalle
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Neuplanung