Beschlussvorlage (Neukonzeption Schlachthof Bundesprogramm "Sanierung kommunaler Einrichtungen in den Bereichen Sport, Jugend und Kultur" / Projektaufruf 2020)
16. November 2020
Beschlussvorlage
Amt: 603
Kabisch
Datum: 20.10.2020 Az.: 60/603GMKa
Drucksache Nr.: 287/2020
Beratungsfolge
Termin
Beratung
Kennung
Abstimmung
Haupt- und Personalausschuss
02.11.2020
vorberatend
nichtöffentlich
12 Ja-Stimmen
3 Nein-Stimmen
Gemeinderat
16.11.2020
beschließend
öffentlich
Beteiligungsvermerke
Amt
Handzeichen
50
Eingangsvermerke
Oberbürgermeister
Erster Bürgermeister
Bürgermeister
Haupt- und Personalamt
Abt. 10/101
Kämmerei
Rechts- und
Ordnungsamt
Betreff:
Neukonzeption Schlachthof
Bundesprogramm "Sanierung kommunaler Einrichtungen in den Bereichen Sport,
Jugend und Kultur" / Projektaufruf 2020
Beschlussvorschlag:
Die Verwaltung wird beauftragt, die Neukonzeption des Schlachthofs weiter zu planen und den Antrag zur Aufnahme in das Bundesprogramm „Sanierung kommunaler
Einrichtungen in den Bereichen Sport, Jugend und Kultur“ / Projektaufruf 2020 zu
stellen.
Anlage(n):
Anlage 1 - Auszug Empfehlungen
Anlage 2 - Vorschlag Bauabschnitte
Anlage 0
BERATUNGSERGEBNIS
Sitzungstag:
Bearbeitungsvermerk
Einstimmig lt. Beschlussvorschlag abweichender Beschluss (s. Anlage)
mit Stimmenmehrheit
Ja-Stimmen
Nein-Stimmen
Enthalt.
Datum
Handzeichen
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Sachdarstellung:
Der Schlachthof - Jugend & Kultur ist eine Jugendbegegnungs- und Kulturstätte, die
auf den Freiflächen gleichzeitig als Sportanlage genutzt wird. Das Areal umfasst
außerdem ein Bistro, Büroräume für die Sozialarbeiter des Schlachthofes, ein Jugendzentrum und diverse Lagerräumlichkeiten. Es findet eine Vielzahl an pädagogischen und kulturellen Angeboten vor Ort statt, außerdem ist die Geschäftsstelle
des Jugendgemeinderates dort angesiedelt. Diese sollen durch räumliche Anpassungen weiter ausgebaut werden. Die jungen Menschen wünschen sich beispielweise eine kleine Sport- bzw. Bewegungshalle auf dem Gelände. Folgende
Schwerpunktthemen in der pädagogischen Arbeit sollen verfolgt werden: Sport,
Musik, Kunst, Natur, Handwerk, Politik, Neue Medien, Prävention, Arbeitsweltbezug, Beratung, Freizeitgestaltung. Ziel ist es, junge Menschen mit außerschulischen
Bildungs- und Freizeitangeboten in ihrer ganzheitlichen Entwicklung zu fördern.
Um das zu optimieren, wurden die beiden Einrichtungen der städtischen Kinderund Jugendarbeit, der Schlachthof und das Kinder- und Jugendbüro, 2017 organisatorisch in einem Sachgebiet zusammengefasst. Die weiteren Planungen sehen
vor, die Büros des Kinder- und Jugendbüros (derzeit noch interimsmäßig in der
Jammstraße, dieses Gebäude wird im Sommer 2021 abgerissen) auf das Areal des
Schlachthofes umzuziehen. Haupt- und ehrenamtliche Fachkräfte der Kinder- und
Jugendarbeit sind dann zentral am Schlachthof erreichbar und bilden ein gemeinsames Team. Der Schlachthof soll so die zentrale Anlaufstelle für Kinder, Familien
und Jugendarbeit in der Stadt werden und als Dritter Ort für Familien fungieren. Eine enge Kooperation mit den Lahrer Schulen ist dabei von besonderer Bedeutung.
Die Sanierungsplanungen des Schlachthofes haben eine lange Genese, schon früher wurden Jugendliche und Ehrenamtliche an möglichen Umbauszenarien beteiligt
und haben sich eingebracht. Ein Teil der nötigen Umbaumaßnahmen konnte vor einigen Jahren erfolgen. In Hinblick auf den anstehenden notwendigen Umzug des
Kinder- und Jugendbüros sowie die nötigen Sicherheitsmaßnahmen bezogen auf
die Einsturzgefährdung ist nun eine Gesamtkonzeption des Areals zu tätigen. Eine
Sicherstellung der Angebote ist gerade für die Jugendlichen in Lahr wichtig, ebenso
die Bereitstellung einer qualitativen Aufenthaltsfläche.
Das Areal liegt zentrumsnah fußläufig zur Innenstadt und ist damit strategisch gut
als Anlaufstelle gelegen. Derzeit befindet sich ein Bebauungsplan in Vorbereitung.
Grundsätzliches Ziel des anstehenden Bebauungsplans ist, im Zuge der Innenentwicklung ein Urbanes Gebiet nach § 6a BauGB mit den Hauptnutzungen Wohnen,
Gewerbe sowie Treffpunkt Schlachthof - Jugend und Kultur zu schaffen. Dabei soll
der Schlachthof neben seiner großen gesamtstädtischen Bedeutung auch für das
durch Flächenrecycling und Nachverdichtung neu zu entwickelnde Quartier als soziale Infrastruktureinrichtung eine zentrale Rolle spielen.
Bisherige Beschlusslage
In seiner Sitzung vom 24.09.2018 hat der Gemeinderat die Verwaltung damit beauftragt, die Neukonzeption des Schlachthofs zu planen und den Antrag auf Aufnahme
in das Bundesprogramm „Sanierung kommunaler Einrichtungen in den Bereichen
Sport, Jugend und Kultur“ zu stellen.
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Die beantragte Förderung im Rahmen des Bundesprogramms wurde abgelehnt. In
einer zweiten Tranche im September 2020 wurde das Projekt Schlachthof wiederum nicht aufgenommen.
Auf Grundlage des oben genannten Beschlusses wurde das Büro Daniel Schönle
aus Stuttgart mit der Phase 0 (Bedarfsplanung und Konzeptentwicklung) für die
Neukonzeption des Schlachthofareals unter Einbezug der Nutzergruppen beauftragt.
(Planungs-)Phase 0 – Aufgabenstellung und Konzept
Die beiden Einrichtungen „Schlachthof Jugend & Kultur“ und „Kinder- und Jugendbüro Lahr“ sollen auf dem Schlachthofgelände zukünftig ihre Kompetenzen und Angebote bündeln. Hierdurch wird sich die Nutzungsstruktur am Standort verändern
und der Raumbedarf steigen.
Das Büro Daniel Schönle aus Stuttgart wurde im Rahmen der so genannten (Planungs-)Phase 0 damit beauftragt, eine Neukonzeption für den Schlachthof zu entwickeln. Ausgehend von den Bedarfen und Anregungen der Nutzer sollten mögliche
Konflikte und Synergiepotenziale identifiziert und auf Basis dessen Nutzungsbereiche organisiert werden.
Basierend auf zwei Workshops, an denen Kinder und Jugendliche sowie Vertreter/innen der Verwaltung, insbesondere des Schlachthofs und des Kinder- und Jugendbüros, teilnahmen, wurde vom Büro Daniel Schönle eine Empfehlung erarbeitet (Auszüge siehe Anlage 1).
Das ab 1888 errichtete Schlachthofareal verfügt über elf bestehende Gebäude aus
der ehemaligen Schlachthofnutzung. Der im Szenario vorgeschlagene Erhalt aller
noch vorhandenen Gebäude bis auf das baufällige Sozialgebäude sowie die untergeordneten baulichen Ergänzungen und Eingriffe im Sinne der konstruktiven Logik
des Bestandes, tragen dem historischen Wert des Areals Rechnung.
Für die nachhaltige Entwicklung des Areals wurden folgende Leitlinien definiert:
-
Größtmöglicher Erhalt der vorhandenen Bausubstanz und damit des räumlichen
Charakters des Ensembles
Ausbilden nutzungsspezifischer Räume mit unterschiedlichen Ausbaustandards
Flächeneffizienz durch Aktivierung ungenutzter Bereiche und sinnvolle Verbindungen von Räumen sowie gezielte Anbauten
Minimierung des KfZ-Verkehrs auf dem Gelände und Qualifizierung der Außenflächen
Keine Eingriffe in das gepachtete Grundstück, auf dem sich derzeit das Beachvolleyballfeld befindet. Stattdessen Aufwertung des Bereiches durch Maßnahmen auf dem städtischen Grundstück des ehemaligen Schlachthofes
Grundsätzliche können die unterschiedlichen Nutzungseinheiten in unabhängige logische Bauabschnitte aufgeteilt werden.
Bei einem Teil der Bestandgebäude besteht allerdings aufgrund ihres bereits sehr
schlechten Zustands dringender Handlungsbedarf. Einige Bereiche, wie beispielsweise die Lager, können mit vergleichsweise geringem Aufwand nutzbar gemacht
werden.
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In Anlehnung an die Beschlussvorlage vom September 2018, Drucksache Nr.
224/2018, betreffend die Neukonzeption des Schlachthofes werden folgende Bauabschnitte vorgeschlagen (siehe Anlage 2):
Bauabschnitt 1 – Büro- und Besprechungsräume
Da der bisherige Mietvertrag des Kinder- und Jugendbüros in der Jammstraße 9 im
Frühjahr 2021 endet (eine Verlängerung wurde bis maximal Sommer in Aussicht
gestellt), steht die Bereitstellung neuer Büro- und Besprechungsräume an erster
Stelle.
Neben einer Sanierung des Kellers soll auch das Dach des Verwaltungsgebäudes
(Gebäude 01) saniert werden. Um die Barrierefreiheit gewährleisten zu können, ist
der Anbau eines Aufzugs erforderlich. Das derzeitige Lagergebäude (Gebäude 05)
wird derart ausgebaut, dass dort künftig Besprechungen stattfinden können.
Gleichzeitig sollen die für die Bestandserhaltung zwingend notwendigen Maßnahmen, insbesondere im Bereich der Multifunktionswerkstatt (Gebäude 07), durchgeführt werden. Auch der Abbruch des baufälligen Sozialgebäudes (Gebäude 15) soll
erfolgen.
Als Zwischenlösung für den Lagerbedarf des Kinder- und Jugendbüros werden im
nördlichen Teil des Grundstücks, in der Nähe der Beachvolleyballfelder, Lagercontainer vorgesehen.
Indikative Kostenprognose: 0,7 – 1,0 Mio. Euro brutto
Bauabschnitt 2 - Werkstattgebäude
Die Werkstattgebäude (Gebäude 04 und 07) sollen in ihrer Bausubstanz ertüchtigt
werden. Geplant ist zudem, die Fuge zwischen den beiden Gebäuden zu überdachen, um den so entstandenen geschützten Raum als Erweiterung der Werkstätten
nutzen zu können. Das Obergeschoss in Gebäude 04 soll wieder nutzbar gemacht
werden. Alle Werkstatträume sollen einen Wasseranschluss erhalten.
Indikative Kostenprognose: 0,8 – 1,1 Mio. Euro brutto (ohne Geräte/Ausstattung)
Bauabschnitt 3 – Sport- und Bewegungshalle
Die benötigte Sport- und Bewegungshalle soll in der ehemaligen Kühlhalle (Gebäude 10) entstehen. Ein Anbau soll Sanitärräume sowie einen Fitnessraum enthalten,
der vom Jugendbereich hierher verlegt wird. Es wird davon ausgegangen, dass das
Dach für eine Umnutzung der Halle erneuert werden muss.
Zum Skateplatz hin soll vor dem Eingang ein wettergeschützter Aufenthaltsbereich
entstehen.
Im Offenen Bereich (Gebäude 03) wird die Küche vergrößert. Sie kann somit auch
für pädagogische Angebote genutzt werden.
Sobald der Sanitärbereich im Rahmen des Anbaus der Sport- und Bewegungshalle
fertiggestellt ist und von Besuchern genutzt werden kann, stehen die sanitären Anlagen im Offenen Bereich wieder den Mitarbeitern zur Verfügung.
Der Fitnessraum wird in die Sport- und Bewegungshalle verlegt.
Durch Ergänzung einer direkt an die Bühne des Veranstaltungssaales angeschlossenen Künstlergarderobe können zukünftig Nutzungskonflikte zwischen abendlichem Betrieb im offenen Jugendbereich und Veranstaltungen vermieden werden.
Indikative Kostenprognose: 2,1 – 3,0 Mio. Euro brutto
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Bauabschnitt 4 - Lagerräume
Sanierung bzw. Modernisierung der bestehenden Lagergebäude (Gebäude 12, 14
und 18).
Die vorhandenen Überdachungen zwischen den Gebäuden sollen ersetzt werden.
Gemeinsam mit einem Dach zwischen neuer Anhängergarage und Bestandsgebäuden bilden sie eine überdachte Ladezone.
Indikative Kostenprognose: 0,8 – 1,1 Mio. Euro brutto
Bauabschnitt 5 - Außenanlagen
Nach Abschluss der Hochbaumaßnahmen werden Wiederherstellungsmaßnahmen
in den Außenanlagen erforderlich sein. Neue Spielangebote sollen geschaffen werden.
Die derzeit auf dem Schlachthofareal vorhandenen Abstellflächen für PKWs und
Fahrräder sollen erweitert und in Teilen neu organisiert werden.
Weitere Maßnahmen betreffend die Außenanlagen sind in Zusammenhang mit den
zukünftig zur Verfügung stehenden Freiflächen (derzeit gepachtetes Flurstück 4179
/ Erwerb Flurstück 4202) zu betrachten
Indikative Kostenprognose: 0,7 – 1,1 Mio. Euro brutto (ohne Flurstück 4179 / 4202)
Zusammenstellung der Kostenprognose
Bauabschnitt 1
0,7 - 1,0 Mio. Euro brutto
Bauabschnitt 2
0,8 - 1,1 Mio. Euro brutto
Bauabschnitt 3
2,1 - 3,0 Mio. Euro brutto
Bauabschnitt 4
0,8
Bauabschnitt 5
0,7 - 1,1 Mio. Euro brutto
Indikative Kostenprognose gesamt
5,1 - 7,3 Mio. Euro brutto
1,1 Mio. Euro brutto
Die Kostenprognose beruht auf groben Kennwerten. Eine Kostenschätzung nach
DIN 276, Kosten im Bauwesen, kann erst mit Abschluss der Vorplanung des zu beauftragenden Architekturbüros vorgelegt werden.
In der Beschlussvorlage vom September 2018, Drucksache Nr. 224/2018, wurde
noch ohne konkreten Bedarfsplan von Projektkosten in Höhe von 5,25 Mio. Euro
brutto ausgegangen. Im Unterschied zum darin enthaltenen Grobkonzept, soll das
Gebäude 12 nicht rückgebaut, sondern als Lager erhalten und ertüchtigt werden.
Im weiteren Verlauf wird für die jeweiligen Bauabschnitte vom Mittelwert ausgegangen.
In den Haushaltsplan 2020 wurden für einen ersten Teil des Bauabschnitts 1 (Umbaumaßnahmen für das Kinder- und Jugendbüro) 500.000,- Euro aufgenommen.
Mit den Maßnahmen konnte aufgrund der späten Haushaltsplangenehmigung und
aus Personalkapazitätsgründen noch nicht begonnen werden.
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Bundesprogramm „Sanierung kommunaler Einrichtungen in den Bereichen
Sport, Jugend und Kultur“ / Projektaufruf 2020
Die Bundesregierung hat einen zweiten Projektaufruf des Bundeprogramms „Sanierung kommunaler Einrichtungen in den Bereichen Sport, Jugend und Kultur“ gestartet.
Der Bundesanteil der Förderung soll pro Projekt in der Regel bei zwischen 1 bis 4 Millionen Euro liegen. Der Anteil der Kommune liegt dabei bei 55 v.H. der Zuschuss des
Bundes bei 45 v.H.
Folgender Verfahrensablauf ist vorgesehen:
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Die Neukonzeption des Schlachthofes würde die Projektauswahlkriterien wie folgt erfüllen:
Besondere regionale/überregionale Wahrnehmbarkeit
Durch Veranstaltungen/soziale u. kulturelle Angebote erfolgt eine Durchmischung.
Lahrer Bürgerinnen/Bürger sowie Gäste aus nah und fern fühlen sich angesprochen.
Begründeter Beitrag zum gesellschaftlichen Zusammenhalt/zur sozialen Integration
im Quartier/in der Kommune
Der hohe Anteil an Kindern/Jugendlichen mit Migrationshintergrund ist eine besondere Herausforderung für Lahr. Der Schlachthof soll als Zentrum der Kinder/Jugendarbeit weiter ausgebaut werden, als Anlaufstelle fungieren und neben seiner
großen gesamtstädtischen Bedeutung im neu zu entwickelnden Quartier als soziale
Infrastruktureinrichtung eine zentrale Rolle spielen.
Erhebliches/überdurchschnittliches Investitionsvolumen
Die Instandsetzung der maroden Bausubstanz erfordert hohe Investitionen. Die Nutzungsänderung mit dem vormaligen Ausbaustandard erfordert einen kompletten Umbau
einschl. Herstellung der erforderlichen Infrastruktur, insbes. im Haustechnikbereich und
im Hinblick auf Energiestandards. Zudem sind höhere Aufwendungen aufgrund der Berücksichtigung der Denkmaleigenschaft des Areals/der Gebäude erforderlich.
Machbarkeit/zügige Umsetzbarkeit, langfristige Nutzbarkeit
Die Räume im Bereich des Schlachthofareals werden dringend benötigt. Die Büros
für das Kinder- und Jugendbüro sollen ab 2021 genutzt werden. Ebenso sind die
Räume für die Projektarbeit herzurichten. Durch die Sperrung der maroden Räume
ist derzeit das Angebot eingeschränkt.
Städtebauliche Einbindung in das Wohnumfeld/baukulturelle Qualität
Im Zuge der Innenentwicklung kann ein Urbanes Gebiet mit den Hauptnutzungen
Wohnen, Gewerbe sowie Treffpunkt Schlachthof - Jugend und Kultur geschaffen
werden. Durch die geplanten Maßnahmen kann die denkmalgeschützte Bausubstanz
erhalten, bzw. für eine zentrale Nutzung reaktiviert werden.
Qualität bzgl. gesellschaftlichen Zusammenhalts und sozialer Integration/
Hohes Innovationspotential
Durch die Kombination Veranstaltungsstätte/Kinder- und Jugendbegegnungsstätte
ergibt sich eine Durchmischung der Besucher. Das fördert letztlich ganz selbstverständlich die Integration und führt zu einem Miteinander der verschiedenen Nutzergruppen. Durch die Umnutzung der früheren Schlachthofgebäude für diesen Zweck
kann die Stadtbild prägende Bausubstanz für die Gesellschaft erhalten bleiben. Die
neuen Räumlichkeiten sollen künftig barrierefrei erreichbar sein.
Finanzierungsplan:
Jahr
2021
2022
2023
2022
Bauabschnitt
1
2+3
4
5
Projektkosten
850.000,- €
3.500.000,- €
950.000,- €
900.000,- €
6.200.000,- €
Kommunale Eigenmittel
467.500,- €
1.925.000,- €
522.500,- €
495.000,- €
3.410.000,- €
Bundesmittel
382.500,-€
1.575.000,- €
427.500,- €
405.000,- €
2.790.000,- €
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Am 24.09.2018 fasste der Gemeinderat den einstimmigen Beschluss, einen Förderantrag im Bundesprogramm zu stellen.
Aufgrund der seit 2019 neuen Zusammensetzung des Gemeinderates schlägt die
Verwaltung erneut vor, den Beschluss zur Einreichung des Antrags für den Projektaufruf 2020 zu fassen.
Die Bundestagsabgeordneten wurden von der Verwaltung kontaktiert und um Unterstützung in der Sache gebeten.
Guido Schöneboom
Erster Bürgermeister
Tilman Petters
Bürgermeister
Senja Töpfer
Amtsleitung
Soziales, Schulen und Sport
Silke Kabisch
Abteilungsleitung
Gebäudemanagement