Beschlussvorlage (Zweiter Verzicht auf Miet- und Pachtforderungen wegen der Coronapandemie - Zeitraum 01.11.2020 - 31.03.2021)
22. März 2021
Beschlussvorlage
Amt: 603
Martinelli
Datum: 11.03.2021 Az.: 60/603GMKa/Ma
Drucksache Nr.: 25/2021 1. Ergänzung
Beratungsfolge
Termin
Beratung
Kennung
Abstimmung
Haupt- und Personalausschuss
08.03.2021
vorberatend
nichtöffentlich
Einstimmig
Gemeinderat
22.03.2021
beschließend öffentlich
Beteiligungsvermerke
Amt
Mitwirkung
Abt. 10/102
Erfolgt
Amt 20
Erfolgt
Amt 30
Erfolgt
Erster Bürgermeister
Bürgermeister
Eingangsvermerke
Oberbürgermeister
Haupt- und Personalamt
Abt. 10/101
Kämmerei
Stabsstelle
Recht
Behandlung in der Vorlagenkonferenz am 24.02.2021, Freigabe durch den Oberbürgermeister
Betreff:
Zweiter Verzicht auf Miet- und Pachtforderungen wegen der Coronapandemie
- Zeitraum 01.11.2020 - 31.03.2021
Beschlussvorschlag:
Der Gemeinderat beauftragt die Verwaltung, aufgrund der seit November
der Coronapandemie einhergehenden Auswirkungen erneut einen Teil der
Pachtforderungen gegenüber den Nutzern von städtischen Immobilien im
raum zu erlassen. Danach beläuft sich der Verzicht auf die Erhebung
ten/Pachten bzw. der Rückerstattungsbetrag in Summe auf rund 40.000 €.
2020 mit
Miet- und
o.g. Zei tvon Mie-
Anlage(n):
Anlage 0
BERATUNGSERGEBNIS
Sitzungstag:
Einstimmig lt. Beschlussvorschlag
mit Stimmenmehrheit
Bearbeitungsvermerk
abweichender Beschluss (s. Anlage)
Ja-Stimmen
Nein-Stimmen
Enthalt.
Datum
Handzeichen
Drucksache 25/2021 1. Ergänzung
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Angaben über finanzielle und personelle Auswirkungen
☐ Die Maßnahme hat keine finanziellen und personellen (i.S.v. Personalmehrbedarf) Auswirkungen
☒ Die einmaligen (Investitions-)Kosten betragen weniger als 50 T EUR und die dauerhaft entstehenden
Folgekosten inklusive der Personalmehrkosten betragen jährlich weniger als 20 T EUR
☐ Die finanziellen/personellen Auswirkungen können aufgrund ihrer Komplexität nicht sinnvoll in der Tabelle dargestellt werden und sind daher in der Sachdarstellung enthalten oder als Anlage beigefügt
-In diesen Fällen ist die Tabelle nicht auszufüllenFinanzielle und personelle Auswirkungen (Prognose)
☐ Investition
Nicht investive
☒ Maßnahme oder
Projekt
Aufwand/ Einmalig
verminderter Ertrag
Ertrag / Einmalig verminderter Aufwand
SALDO:
Überschuss (+) /
Fehlbetrag (-)
Investition/
Auszahlung
Zuschüsse/Drittmittel
(ohne Kredite)
SALDO: Finanzierungsbedarf:
Eigenmittel oder Kredite
Folgekosten p.a. /
Aufwendungen und Erträge
Aufwand (inklusive Personalmehrkosten, s.u.) /
Verminderung von Ertrag
Ertrag /
Verminderung von Aufwand
2020
2021
2022
2023
2024 ff.
in EUR
40.000 €
-40.000 €
Jährlich ab Inbetriebnahme /
nach Abschluss der Maßnahme in EUR
SALDO: Überschuss (+) / Fehlbetrag (-)
Personalmehrbedarf (dauerhaft)
Entgeltgruppe/ BeStelle / Bezeichnung
soldungsgruppe
1.
2.
3.
SUMME Personalmehrkosten (dauerhaft)
Ist die Maßnahme im Haushaltsplan berücksichtigt?
Arbeitgeberaufwand p.a.
(Lohn- und Nebenkosten) in EUR
☐Ja, mit den angegebenen Kosten ☐Ja, mit abweichenden Kosten (Erläuterung in der Begründung)
Ist die Maßnahme in der mittelfristigen Planung berücksichtigt?
☒Nein
☐Ja, mit den angegebenen Kosten
☒Nein
☐Ja, mit abweichenden Kosten (Erläuterung in der Begründung)
Drucksache 25/2021 1. Ergänzung
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Sachdarstellung:
Aufgrund der Coronapandemie konnten einige durch die Stadt vermietete und verpachtete Räume
nur eingeschränkt oder gar nicht genutzt werden. Das Gesetz zur Abmilderung der Folgen der C OVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht vom 27.03.2020 sieht in Artikel 5 mit
der Änderung des Artikel 240 des EGBGB (Einführungsgesetz zum Bürgerlichen Gesetzbuche) nach
wie vor kein Leistungsverweigerungsrecht für Mieter und Pächter vor. Stattdessen wurden nur die
Kündigungsmöglichkeiten des Vermieters beschränkt, wenn der Mieter aufgrund der wirtschaftlichen
Auswirkungen der COVID-19-Pandemie im Zeitraum vom 01.04.2020 bis 30.06.2020 keine Miete
bezahlte (Anm.: diese Regelung wurde fortfolgend nicht mehr verlängert, da sich zeigte, dass sich
Vermieter und Mieter in den meisten Fällen privatrechtlich einigen konnten). Folglich hätten diese
Forderungen bis zum 30.06.2022 gestundet werden können.
An dieser Rechtslage hat sich seit vergangenem Frühjahr/Sommer lediglich durch den am
31.12.2020 in Kraft getretenen Artikel 10 des „Gesetz zur weiteren Verkürzung des Restschuldbefre iungsverfahrens und zur Anpassung pandemiebedingter Vorschriften im Gesellschafts-, Genossenschafts-, Vereins- und Stiftungsrecht sowie im Miet- und Pachtrecht“ etwas geändert. Dort wird der
Artikel 240 des EGBGB um folgenden § 7 (Störung der Geschäftsgrundlage von Miet- und Pachtverträgen) ergänzt:
(1)
(2)
Sind vermietete Grundstücke oder vermietete Räume, die keine Wohnräume sind, infolge staatlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie für den Betrieb des Mieters nicht
oder nur mit erheblicher Einschränkung verwendbar, so wird vermutet, dass sich insofern ein
Umstand im Sinne des § 313 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs, der zur Grundlage des
Mietvertrags geworden ist, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert hat.
Absatz 1 ist auf Pachtverträge entsprechend anzuwenden.
Allerdings sagt diese Klausel aber noch nichts konkretes darüber aus, wer schlussendlich die finanziellen Konsequenzen zu vertreten hat, wenn eine Störung der Geschäftsgrundlage vorliegt. Letztendlich müsste die Risikoverteilung in jedem Einzelfall bzw. jedem Mietvertrag individuell geprüft werden.
Im Umkehrschluss bedeutet dies, dass die Mieter keinen gesetzlich oder mietrechtlich gesicherten
Anspruch auf eine Minderung haben, obwohl diese durchaus plausibel sein kann: Schließlich konnten
die Mieter den Mietgegenstand mitunter nicht zu dem vertraglich vorgesehenen Zweck oder dem beabsichtigten Umfang nutzen. Oder aber sie hätten den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen, weil sich die Umstände, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, nach Vertragsschluss schwerwiegend geändert haben (§ 313 BGB, Störung der Geschäftsgrundlage). Könnte das
letztgenannte Tatbestandsmerkmal unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls bejaht
werden, so dürfte der Mieter eine Vertragsanpassung verlangen, weil ihm das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann.
Insofern müsste dann ohnehin eine einvernehmliche privatrechtliche Lösung zwischen den Vertragsparteien gefunden werden.
Die Stadt Lahr hat sich mit Beschluss vom 27.07.2020, Drucksache Nr.: 195/2020 schon im verga ngenen Sommer dazu entschieden, Ihren Mietern und Pächtern entgegenkommen zu wollen und auf
einen Teil der Miete im Zeitraum 01.03.2020 – 31.07.2020 zu verzichten. Denn in verschiedenen Fällen ist den Mietern mit den unpräzise gehaltenen gesetzlichen Regelungen zum Miet- und Pachtrecht
nicht in dem Ausmaß geholfen, damit sie ihren Geschäftsbetrieb unter den getroffenen Vereinbarungen aufrecht erhalten können. Die Stadtverwaltung ist bereits mit mehreren Anliegen und einer and eren Erwartungshaltung ihrer Mieter und Pächter konfrontiert worden.
Drucksache 25/2021 1. Ergänzung
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Selbst die finanziellen Hilfspakete/ Wirtschaftshilfen der Bundesregierung (außerordentliche November- und Dezemberhilfen und Überbrückungshilfen (für direkt und indirekt betroffene Unternehmen))
können die von den Mietern getragenen Nutzungseinschränkungen oder Umsatzeinbußen nicht vollends auffangen, sodass ein Beitrag des Vermieters in Form einer Teilhabe an den wirtschaftlichen
Nachteilen denkbar und mitunter sogar sinnvoll erscheint.
Denn auch aus wirtschaftlichen Gründen kann es für die Stadt zielführend sein, während der
Coronapandemie einen Teil der Miete zu erlassen. Da insbesondere die Pächter und Gewerbetre ibenden mit teilweise erheblichen Umsatzeinbußen zu kämpfen haben, ist die Aufrechterhaltung der
Betriebe und die Zumutbarkeit der Weiterbezahlung der vollen Miethöhe nicht gesichert. Unter den
aktuellen Bedingungen wird es auch die Stadt schwer haben, möglichen Ersatz für den Betrieb von
Tiefgaragen, Gaststätten, Minigolfanlagen, Kiosken und Cafeterien oder auch sozialen Einrichtungen
zu finden.
Einschlägige Berichte und Kommentare sehen die Verhandlungsposition der Gewerbemieter*innen
mit dem neu eingeführten § 7 in Art. 240 EGBGB weiter gestärkt (vgl. Bundesministeriums der Justiz
und für Verbraucherschutz, 28.12.2020, Anpassungen pandemiebedingter Vorschriften Miet- und
Pachtrecht, abgerufen am 11.02.2021, unter: https://www.bmjv.de/DE/Themen/Fokus Themen/Corona/Verbraucher/Gewerbemiete/Corona_Gewerbemiete_node.html). Auch in der Gesetzesbegründung wird ausdrücklich hervorgeheben, dass die Vorschrift als Appell an die Vertragsparteien
zur Verhandlungsbereitschaft zu verstehen ist (BT-Drucksache 19/25322, S. 13f.). Letztendlich ist die
Bekämpfung der Pandemie eine gesamtgesellschaftliche Aufgabe. Demnach wird empfohlen, eine
sinnvolle (und möglichst gerechte) Lösung für alle Beteiligten zu finden.
Tilman Petters
Bürgermeister
Silke Kabisch
Abteilungsleiterin Gebäudemanagement