Informationsvorlage (Reform der Grundsteuer; Bericht zum aktuellen Stand der Reform)
8. März 2021
Information
Amt: 202
Singler
Datum: 05.02.2021
Az.: 968.4
Beratungsfolge
Termin
Haupt- und Personalausschuss
08.03.2021
Drucksache Nummer:
19/2021
Beratung
Kennung
Abstimmung
öffentlich
Beteiligungsvermerke
Amt
Handzeichen
Abt. 10/102
Amt 20
Eingangsvermerke
Oberbürgermeister
Erster Bürgermeister
Bürgermeister
Haupt- und Personalamt
Abt. 10/101
Kämmerei
Stabstelle
Recht
Betreff:
Reform der Grundsteuer;
Bericht zum aktuellen Stand der Reform
Mitteilung:
Der Haupt- und Personalausschuss nimmt den Sachstandsbericht zum Stand
der Reform der Grundsteuer zur Kenntnis.
Anlage(n):
Anlage0
BERATUNGSERGEBNIS
Sitzungstag:
Bearbeitungsvermerk
Einstimmig lt. Beschlussvorschlag abweichender Beschluss (s. Anlage)
mit Stimmenmehrheit
Ja-Stimmen
Nein-Stimmen
Enthalt.
Datum
Handzeichen
Drucksache 19/2021
Seite - 2 -
Angaben über finanzielle und personelle Auswirkungen
☐ Die Maßnahme hat keine finanziellen und personellen (i.S.v. Personalmehrbedarf) Auswirkungen
☐ Die einmaligen (Investitions-)Kosten betragen weniger als 50 T EUR und die dauerhaft entstehenden
Folgekosten inklusive der Personalmehrkosten betragen jährlich weniger als 20 T EUR
☐ Die finanziellen/personellen Auswirkungen können aufgrund ihrer Komplexität nicht sinnvoll in der Tabelle dargestellt werden und sind daher in der Sachdarstellung enthalten oder als Anlage beigefügt
-In diesen Fällen ist die Tabelle nicht auszufüllenFinanzielle und personelle Auswirkungen (Prognose)
☒ Investition
Nicht investive
☐ Maßnahme oder
Projekt
Aufwand/ Einmalig
verminderter Ertrag
Ertrag / Einmalig verminderter Aufwand
SALDO:
Überschuss (+) /
Fehlbetrag (-)
Investition/
Auszahlung
Zuschüsse/Drittmittel
(ohne Kredite)
SALDO: Finanzierungsbedarf:
Eigenmittel oder Kredite
Folgekosten p.a. /
Aufwendungen und Erträge
Aufwand (inklusive Personalmehrkosten, s.u.) /
Verminderung von Ertrag
Ertrag /
Verminderung von Aufwand
2020
2021
2022
2023
2024 ff.
in EUR
Jährlich ab Inbetriebnahme /
nach Abschluss der Maßnahme in EUR
SALDO: Überschuss (+) / Fehlbetrag (-)
Personalmehrbedarf (dauerhaft)
Entgeltgruppe/ BeArbeitgeberaufwand p.a.
Stelle / Bezeichnung
soldungsgruppe
(Lohn- und Nebenkosten) in EUR
1.
2.
3.
SUMME Personalmehrkosten (dauerhaft)
Ist die Maßnahme im Haushaltsplan berücksichtigt?
☐Ja, mit den angegebenen Kosten ☐Ja, mit abweichenden Kosten (Erläuterung in der Begründung)
☐Nein
Ist die Maßnahme in der mittelfristigen Planung berücksichtigt?
☐Ja, mit den angegebenen Kosten ☐Ja, mit abweichenden Kosten (Erläuterung in der Begründung)
☐Nein
Drucksache 19/2021
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Sachdarstellung:
1.
Hintergrund
Das Bundesverfassungsgericht hat mit Beschluss vom 10. April 2018 (Az.: 1 BvL
11/14, 1 BvL 12/14, BvL 1/15, BvL 639/11, BvL 889/12) das bisherige System der
Grundsteuererhebung im Hinblick auf die Einheitsbewertung der Objekte nach den
Wertverhältnissen von 1964 / 1935 für verfassungswidrig erklärt. Die Einheitswerte
sind seit Jahrzehnten nicht fortgeschrieben und demnach "völlig überholt" und führen
zu "gravierenden Ungleichbehandlungen" der Immobilienbesitzer. Dem Gesetzgeber
wurde deshalb aufgegeben bis zum 31. Dezember 2019 eine Neuregelung zu verabschieden. Für diesen Fall gilt eine fünfjährige Übergangsfrist.
1.1 Bundesmodell
Am 16.10.2019 hat der Deutsche Bundestag die vom Bundesverfassungsgericht geforderte Neuregelung der Grundsteuer beschlossen. Der Bundesrat stimmte dem am
08.11.2019 zu. Die Neuregelung beinhaltete eine Öffnungsklausel für landesspezifische Ausgestaltungen.
Das Bundesmodell berücksichtigt für die Ermittlung der Bemessungsgrundlage neben dem Wert des aufstehenden Gebäudes auch den Wert des Grund und Bodens.
In die Berechnung fließen demnach neben den Grundstücksflächen und dem jeweiligen Bodenrichtwert auch die Art, die Wohnfläche, das Alter und die durchschnittliche
Miete des aufstehenden Gebäudes ein.
1.2 Landesmodell
Über eine Ergänzung in Art. 72 Abs. 3 GG wurde den Ländern eine vom Bundesmodell abweichende Regelungskompetenz eröffnet. Das Land Baden-Württemberg hat
hiervon Gebrauch gemacht. Am 04. November 2020 hat der Landtag ein eigenständiges Landesgrundsteuergesetz beschlossen.
In Baden-Württemberg erfolgt die Ermittlung der Grundsteuer B somit nach einem eigenen System, dem sog. modifizierten Bodenwertmodell. Bei der Ermittlung der
Grundsteuer A wurden die Regelungen des Bundesmodells weitgehend übernommen.
Die Neureglung der Grundsteuer nach dem Landesgrundsteuergesetz gilt ab dem 1.
Januar 2025. Das Ergebnis der Grundsteuerreform wird sich somit erstmals in den
Grundsteuerbescheiden ab dem Jahr 2025 auswirken. Bis zum 31. Dezember 2024
werden die bisherigen gesetzlichen Grundlagen angewendet. Dies entspricht der
vom Bundesverfassungsgericht eingeräumten Umgangsphase.
2.
Bisherige Systematik der Grundsteuererhebung
Das örtliche Finanzamt (Lagefinanzamt) stellt die Einheitswerte für die sog. wirtschaftlichen Einheiten, den (steuerrelevanten) Grundbesitz fest. Es schreibt diese
fort, wenn sich die für den Einheitswert, die Grundstücksart und die Zurechnung
maßgebenden tatsächlichen Verhältnisse ändern (Wert-, Art- und Zurechnungsfortschreibung).
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Es stellt Einheitswerte nachträglich fest, wenn wirtschaftliche Einheiten neu entstehen oder erstmals in die Steuerpflicht eintreten. Es hebt Einheitswerte auf, wenn
wirtschaftliche Einheiten nachträglich untergehen oder Einheitswerte nicht mehr für
Besteuerungszwecke benötigt werden.
Einheitswert
x Steuermesszahl
=
Grundsteuermessbetrag
Die Kommunen multiplizieren den Grundsteuermessbetrag mit dem jeweiligen Hebesatz, woraus sich die tatsächlich zu leistende Grundsteuer ergibt. Den Kommunen
obliegt zudem die Festsetzung der Hebesätze und die Festsetzung und Erhebung
der Grundsteuer.
Grundsteuermessbetrag x Hebesatz = Grundsteuer
Die Grundsteuer unterscheidet sich in die sogenannte Grundsteuer A (agrarisch, d.h.
land- und forstwirtschaftlich) und Grundsteuer B (baulich, d.h. für bebaute sowie unbebaute Grundstücke).
3.
Künftige Systematik der Grundsteuererhebung in Baden-Württemberg
3.1 Zuständigkeit der Landesfinanzverwaltung
Die Grundsteuermessbeträge werden auch künftig durch das zuständige Finanzamt
festgesetzt. Das Finanzamt stellt dabei den Grundsteuerwert - anstelle des bisherigen Einheitswerts - für die Grundsteuer B nach dem modifizierten Bodenwertmodell
fest.
Der Grundsteuerwert ermittelt sich bei diesem Modell durch Multiplikation der Grundstücksfläche mit dem jeweiligen Bodenrichtwert (entsprechend der Bodenrichtwertzone des zu bewertenden Grundstücks). Dieser Grundstückswert ist mit einer Steuermesszahl (1,3 Promille) zu multiplizieren. Daraus ergibt sich der Steuermessbetrag, der Bemessungsgrundlage der Grundsteuer ist.
Für überwiegend zu Wohnzwecken genutzte Grundstücke wird die Steuermesszahl
(und damit im Ergebnis das Bewertungsergebnis) um einen Abschlag in Höhe von
30 Prozent gemindert.
Für die Grundsteuer A (Land- und Forstwirtschaft) erfolgt die Bewertung anhand eines Ertragswertverfahrens. Die Regelungen hierfür wurden weitgehend der bundesgesetzlichen Regelung entnommen. Hierbei gibt es im Vergleich zur früheren Vorgehensweise eine Änderung dahingehend, dass die mit dem Wohnhaus überbaute Fläche künftig dem Grundbesitz zugeschlagen wird und demnach der Grundsteuer B
unterliegt. Dies wird insgesamt dazu führen, dass es mehr wirtschaftliche Einheiten
geben wird. Bezogen auf Baden-Württemberg betrifft dies ca. 56.000 landwirtschaftliche Betriebe bei insgesamt rund 5,5 Mio. wirtschaftlichen Einheiten.
3.2 Zuständigkeit der Gemeinden
Die Kommunen multiplizieren wie bisher den Grundsteuermessbetrag mit dem jeweiligen Hebesatz. Daraus ergibt sich dann die zu leistende Grundsteuer.
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Übersicht:
Die Grundsteuer in Baden-Württemberg (ab 2025)1)
1)
2)
3)
4)
5)
Bewertungsverfahren
(Finanzamt)
Grundstücksfläche
Bodenrichtwert
Grundsteuerwert2)
Messbetragsverfahren
(Finanzamt)
Grundsteuerwert
Grundsteuermesszahl3)
Grundsteuermessbetrag4)
Festsetzung und
Erhebung
(Gemeinde)
Grundsteuermessbetrag
Hebesatz der
Gemeinde5)
Grundsteuerbetrag
Darstellung beschränkt auf Grundsteuer für bebaute und unbebaute Grundstücke des Grundvermögens (Grundsteuer B).
Hauptfeststellung zum 1.1.2022 auf der Grundlage der von den Gutachterausschüssen zum 1.1.2022 zu ermittelnden Bodenrichtwerte.
Vom Gesetzgeber vorgegeben: Grds. 1,3 Promille. Dient das Grundstück überwiegend Wohnzwecken, 0,91 Promille.
Hauptveranlagung der Grundsteuermessbeträge auf den 1.1.2025.
Für 2025 neu festzulegen.
4.
Auswirkungen der Grundsteuerreform auf die Stadt Lahr
Der neue Hauptfeststellungszeitpunkt ist der 1. Januar 2022. Zu diesem Zeitpunkt
sind die Werte, die der Bemessung der Grundsteuer zu Grunde zu legen sind, festzustellen. Hierbei handelt es sich insbesondere um die Bodenrichtwerte, die durch
den Gutachterausschuss bis spätestens 30. Juni 2022 ermittelt und veröffentlicht
werden müssen.
Alle sieben Jahre soll die nächste Hauptfeststellung erfolgen, deren ermittelten Werte
für die Zeit bis zum folgenden Hauptfeststellungszeitraums herangezogen werden.
2022
Feststellung der Bodenrichtwerte auf den Hauptfeststellungszeitpunkt
(1. Januar 2022) bis zum 30.06.2022
Zuständigkeit: Gutachterausschuss
Abgabe der Steuererklärungen unter Angabe der Grundstücksgröße
und des Bodenrichtwertes zum 01.01.2022
Zuständigkeit: Steuerpflichtige
2023 / 2024 Auswertung der Steuererklärungen und Erlass der Grundsteuermessbescheide.
Fortlaufende Übermittlung der Grundsteuermessbetträge an die Kommunen
Zuständigkeit: Finanzamt Lahr
2024
Ermittlung der erforderlichen Hebesätze für eine aufkommensneutrale
Umsetzung der Grundsteuerreform und Festsetzung der Hebesätze
Zuständigkeit: Stadt Lahr / Gemeinderat
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2025
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Versand der Grundsteuerbescheide (voraussichtlich rund 17.000 Bescheide)
Zuständigkeit: Stadt Lahr
Die Finanzverwaltung plant Anfang / Mitte 2022 die Steuerpflichtigen umfassend zu
informieren und zur Abgabe der Steuererklärungen aufzufordern. In diesem Zusammenhang soll auch ein Steuerchatbot eingerichtet werden.
4.1 Betragsmäßige Auswirkungen der Reform
Zentrales Ziel der Reform ist die Aufkommensneutralität für die Kommunen. Hierzu
hat sich der Gemeinderat in der Vergangenheit auch schon explizit bekannt. Über die
Höhe des Hebesatzes ist dies sicherzustellen. Es ist aber auch sicherzustellen, dass
es nicht zu Steuereinbrüchen kommt, da die Grundsteuer eine tragende Einnahmeposition des städtischen Haushalts ist.
Grundlage für die Ermittlung des Hebesatzes wird die Summe der Grundsteuermessbeträge aller Grundstücke im Stadtgebiet sein. Die Kommune errechnet anhand
dieser Gesamtsumme, wie hoch der Hebesatz sein muss, um das angestrebte, bisherige Grundsteueraufkommensniveau zu erreichen. Im Folgenden wird die Vorgehensweise zur Ermittlung des ab 1. Januar 2025 anzuwendenden Hebesatzes dargestellt.
Zusammensetzung des bisherigen Aufkommens der Grundsteuer B:
Summe alle Messbeträge
rd. 1,93 Mio. €
x
Hebesatz
420%
=
Grundsteueraufkommen
rd. 8,1 Mio. €
Für die Festlegung des künftigen Hebesatzes ist die Summe aller Messbeträge erforderlich (mit zwei Unbekannten kann die Gleichung nicht gelöst werden):
Summe alle Messbeträge
rd. ? Mio. €
x
Hebesatz
?%
=
Grundsteueraufkommen
rd. 8,1 Mio. €
Erst wenn eine belastbare Zahl an Grundsteuermessbeträgen vorliegt, was nicht vor
2024 wahrscheinlich ist, kann das Grundsteueraufkommen (rd. 8,1 Mio. €) durch diese Summe dividiert werden und somit der Hebesatz zur Sicherung der Aufkommensneutralität ermittelt werden. D.h. erst wenn eine relevante Zahl an Grundsteuermessbescheiden vorliegt, kann berechnet werden, wie hoch der zukünftige Hebesatz sein
muss, um Aufkommensneutralität herzustellen.
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Der Bund der Steuerzahler verschickt aktuell Briefe mit dem Inhalt, dass in einigen
Kommunen massive Steuererhöhungen zu erwarten sind und macht dies jeweils an
einem Beispiel fest. Angesichts der obigen Ausführungen ist klar, dass zum jetzigen
Zeitpunkt keine solche Aussage getroffen werden kann. Weder sind dem Bund der
Steuerzahler die jeweiligen Bodenrichtwerte zum 01.01.2022 in den Beispielkommunen bekannt noch kennt dieser die notwendigen Hebesätze zur Verwirklichung der
Aufkommensneutralität in den jeweiligen Kommunen.
4.1 Belastungsverschiebungen
Aufgrund der eingangs aufgeführten Entscheidungen des Bundesverfassungsgerichts ist es systemimmanent, dass es Belastungsverschiebungen geben wird. Das
liegt daran, dass die bisherigen Maßstäbe auf veralteten Werten basieren (in den
neuen Bundesländern 1935 / in den alten Bundesländern 1964) und deshalb verfassungswidrig sind.
Verschiedene Städte, darunter auch die Stadt Lahr, haben im Rahmen einer Arbeitsgruppe des Städtetags Baden-Württemberg Beispielsberechnungen anhand von Einzelfällen vorgenommen. Die Berechnungen sollten ganz grobe Modellabschätzungen
ermöglichen und erfolgten jeweils unter der Prämisse der Aufkommensneutralität der
Grundsteuer. Es ist allerdings ausdrücklich darauf hinzuweisen, dass Beispielsberechnungen mit dem bisherigen Hebesatz nicht zu belastbaren Aussagen im Hinblick
auf die Höhe der künftigen Grundsteuer führen können. Daneben handelt es sich
nicht um eine repräsentative Anzahl/Auswahl von Grundstücken und es wurde mit
Vereinfachungen und Annahmen gearbeitet.
Grundstücksgruppen Beschreibung
Alte Ein- und Zweifamilienhäuser, Baujahr vor
1939 (auch sog. große
Villengrundstücke)
Veränderung der Grundsteuer nach dem Bodenwertmodell im Vergleich zur bisherigen
Grundsteuer
(anhand von unterschiedlichen - nicht repräsentativen - Beispielen aus 9 Städten)
In der Regel starke prozentuale Erhöhung
der Grundsteuer beim Bodenwertsteuermodell gegenüber bisheriger Grundsteuer, absolute Erhöhung zwischen 45 und 1.300
EUR.
Ein Beispiel mit Rückgang der Grundsteuer
gegenüber bisheriger Grundsteuer.
Altes Mehrfamilienhaus,
Baujahr vor 1939 (insbesondere Stadthäuser, geschlossene Bauweise)
In der Regel starke prozentuale Erhöhung der
Grundsteuer beim Bodenwertsteuermodell gegenüber bisheriger Grundsteuer, absolute Erhöhung zwischen 70 und 3.000 EUR; teilweise auch Rückgang
der Grundsteuer beim Bodenwertsteuermodell gegenüber bisheriger Grundsteuer.
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Drucksache 19/2021
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Neue Ein- und Zweifamilienhäuser, Baujahr ab
1990, große Grundstücke,
freistehende Gebäude
Uneinheitliche Auswirkung
Neue Ein- und Zweifamilienhäuser, Baujahr ab
1990, kleines Grundstücke, Reihenhäuser u.a.
In der Regel starker Rückgang der Grundsteuer beim
Bodenwertsteuermodell gegenüber bisher
Neue Mehrfamilienhäuser,
Baujahr nach 1990 (möglichst sowohl Innenstadtlage als auch eher Stadtrandlage)
Beim Bodenwertsteuermodell beträgt die Grundsteuer in den meisten Fällen weniger als die Hälfte der
bisherigen Grundsteuer, teilweise wäre die Grundsteuer beim Bodenwertsteuermodell aber auch deutlich höher bzw. nahezu unverändert.
Neue Eigentumswohnungen, Baujahr 1990, in kleinerer Wohnanlage
Die Grundsteuer beim Bodenwertsteuer führt häufig
zu einem Rückgang gegenüber der bisherigen
Grundsteuer; teilweise aber auch zu Erhöhungen
gegenüber der bisherigen Grundsteuer.
Neue Eigentumswohnungen, Baujahr 1990, in größerer Wohnanlage
Bei allen Beispielen führt das Bodenwertsteuermodell
zu einem deutlichen, teilweise sehr deutlichen, Rückgang der Grundsteuer gegenüber der bisherigen
Grundsteuer
Unbebautes (Wohn-)
Grundstück
Beim Bodenwertsteuermodell bei allen Beispielen
deutliche Erhöhung der Grundsteuer gegenüber der
bisherigen Grundsteuer.
Industrie- und Gewerbetriebe einschl. Einzelhandel
Das Bodenwertsteuermodell führt bei allen Beispielen zu einem (in der Regel starken) Rückgang gegenüber der bisher Grundsteuer.
Der Abschlag in Höhe von 30 % der landeseinheitlichen Steuermesszahl soll Belastungsverschiebungen von Gewerbe- zu Wohngebäuden verhindern, hat jedoch zur
Folge, dass die „Abmilderung“ dieser Verschiebungen je nach Ausgangssituation unterschiedlich ausfällt. Hintergrund ist, dass die unterschiedlichen Ausgangssituationen vor Ort nicht abgebildet werden können. Die Auswirkungen in den einzelnen
Städten sind zum einen abhängig von der Größe des Stadtgebiets (Fläche), der Höhe und der Bandbreite der Bodenrichtwerte, aber auch vom prozentualen Anteil der
Gewerbeimmobilien und der Ansiedlung von Gewerbe- und Wohnimmobilien in der
jeweiligen Stadt.
5.
Weiteres Vorgehen
Derzeit sind - aufgrund der einerseits noch nicht bekannten Bodenrichtwerte zum
Bewertungsstichtag 1. Januar 2022 und dem frühestens in Mitte 2024 zu bestimmenden künftigen Hebesatz der Stadt Lahr - keine belastbaren Berechnungen zu
den Auswirkungen der Grundsteuerreform möglich.
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Der kommunalen Spitzenverbände (Städtetag Baden-Württemberg sowie Gemeindetag) werden die bereits begonnenen Gespräche auf Ministeriumsebene fortführen
und den Reformprozess konstruktiv begleiten. In den Arbeitsgruppen ist die Stadt
Lahr mit dem Leiter der Abt. Beteiligungen, Betriebswirtschaft und Steuern aktiv eingebunden.
Es ist zu erwarten, dass der Umstellungsprozess neben dem Gutachterausschuss
die Steuerabteilung massiv binden wird. Wir erwarten im Bereich der Steuerverwaltung einen stark erhöhten Beratungsbedarf der Steuerpflichtigen. Da auch mit der
Reform teilweise Steueranstiege verbunden sind, ist auch mit einem gesteigerten
Aufkommen an Rechtsbehelfen zu rechnen. Der Reformprozess wird insgesamt einen Personalmehrbedarf verursachen.
Über die weiteren Reformschritte wird die Verwaltung regelmäßig berichten.
Markus Ibert
Oberbürgermeister
Jürgen Trampert
Stadtkämmerer