Informationsvorlage (Anlage0)

                                    
                                        1
Stadt Lahr L -j

Information
Datum: 05.02.2021

Amt: 202
Sinqler

Az.: 968.4

Beratungsfolge

Termin

Haupt- und Personalausschuss

08.03.2021

Drucksache Nummer:
19/2021
Kennung

Beratung

Abstimmung

öffentlich

Beteiligungsvermerke
Amt
Handzeichen

Abt. 10/102

Amt 20

Eingangsvermerke
Oberbürgermeister

Erster Bürgermeister

Im mw

Betreff:

Bürgermeister

1

k'nrz

Haupt- und Personalamt
Abt. 10/101

r> 33/o

Kämmerei

xi__ /

/

Stabstelle
Recht

Reform der Grundsteuer;
Bericht zum aktuellen Stand der Reform

Mitteilung:

Der Haupt- und Personalausschuss nimmt den Sachstandsbericht zum Stand
der Reform der Grundsteuer zur Kenntnis.

BERATUNGSERGEBNIS

Bearbeitungsvermerk

Sitzungstag:

□ Einstimmig □ It. Beschlussvorschlag □ abweichender Beschluss (s. Anlage)
□ mit Stimmenmehrheit

Ja-Stimmen

Nein-Stimmen

Enthalt.

Datum

Handzeichen

Drucksache 19/2021

Seite - 2 -

Angaben über finanzielle und personelle Auswirkungen
□

Die Maßnahme hat keine finanziellen und personellen (i.S.v. Personalmehrbedarf) Auswirkungen

□

Die einmaligen (Investitions-)Kosten betragen weniger als 50 T EUR und die dauerhaft entstehenden
Folgekosten inklusive der Personalmehrkosten betragen jährlich weniger als 20 T EUR

□

Die finanziellen/personellen Auswirkungen können aufgrund ihrer Komplexität nicht sinnvoll in der Ta­
belle dargestellt werden und sind daher in der Sachdarstellung enthalten oder als Anlage beigefügt

-In diesen Fällen ist die Tabelle nicht auszufüilenFinanzielle und personelle Auswirkungen (Prognose)
□ Investition

Nicht investive
□ Maßnahme oder
Projekt

Investition/
Auszahlung’
Zuschüsse/Drittmittel
(ohne Kredite)
SALDO: Finanzierungs­
bedarf:
Eigenmittel oder Kredite

Aufwand/ Einmalig
verminderter Ertrag
Ertrag / Einmalig ver­
minderter Aufwand
SALDO:
Überschuss (+) /
Fehlbetrag (-)

2020

I

2021

2022

2023

2024 ff.

in EUR

Folgekosten p.a. /
Aufwendungen und Erträge

Jährlich ab Inbetriebnahme /
nach Abschluss der Maßnahme in EUR

Aufwand (inklusive Personalmehrkosten, s.u.) /
Verminderung von Ertrag
Ertrag /
Verminderung von Aufwand
SALDO: Überschuss (+) / Fehlbetrag (-)
Personalmehrbedarf (dauerhaft)
Stelle / Bezeichnung

Entgeltgruppe/ Be­
soldungsgruppe

Arbeitgeberaufwand p.a.
(Lohn- und Nebenkosten) in EUR

1.
2.
3,
SUMME Personalmehrkosten (dauerhaft)
Ist die Maßnahme im Haushaltsplan berücksichtigt?

□ Ja, mit den angegebenen Kosten

DJa, mit abweichenden Kosten (Erläuterung in der Begründung)

DNein

Ist die Maßnahme in der mittelfristigen Planung berücksichtigt?

□ Ja, mit den angegebenen Kosten

DJa, mit abweichenden Kosten (Erläuterung in der Begründung)

DNein

19/2021

Seite - 3 -

Sachdarstellung:
1.

Hintergrund

Das Bundesverfassungsgericht hat mit Beschluss vom 10. April 2018 (Az.: 1 BvL
11/14, 1 BvL 12/14, BvL 1/15, BvL 639/11, BvL 889/12) das bisherige System der
Grundsteuererhebung im Hinblick auf die Einheitsbewertung der Objekte nach den
Wertverhältnissen von 1964 /1935 für verfassungswidrig erklärt. Die Einheitswerte
sind seit Jahrzehnten nicht fortgeschrieben und demnach "völlig überholt" und führen
zu "gravierenden Ungleichbehandlungen" der Immobilienbesitzer. Dem Gesetzgeber
wurde deshalb aufgegeben bis zum 31. Dezember 2019 eine Neuregelung zu verab­
schieden. Für diesen Fall gilt eine fünfjährige Übergangsfrist.

1.1

Bundesmodell

Am 16.10.2019 hat der Deutsche Bundestag die vom Bundesverfassungsgericht ge­
forderte Neuregelung der Grundsteuer beschlossen. Der Bundesrat stimmte dem am
08.11.2019 zu. Die Neuregelung beinhaltete eine Öffnungsklausel für landesspezifi­
sche Ausgestaltungen.
Das Bundesmodell berücksichtigt für die Ermittlung der Bemessungsgrundlage ne­
ben dem Wert des aufstehenden Gebäudes auch den Wert des Grund und Bodens.
In die Berechnung fließen demnach neben den Grundstücksflächen und dem jeweili­
gen Bodenrichtwert auch die Art, die Wohnfläche, das Alter und die durchschnittliche
Miete des aufstehenden Gebäudes ein.

1.2 Landesmodell
Über eine Ergänzung in Art. 72 Abs. 3 GG wurde den Ländern eine vom Bundesmo­
dell abweichende Regelungskompetenz eröffnet. Das Land Baden-Württemberg hat
hiervon Gebrauch gemacht. Am 04. November 2020 hat der Landtag ein eigenstän­
diges Landesgrundsteuergesetz beschlossen.
In Baden-Württemberg erfolgt die Ermittlung der Grundsteuer B somit nach einem ei­
genen System, dem sog. modifizierten Bodenwertmodell. Bei der Ermittlung der
Grundsteuer A wurden die Regelungen des Bundesmodells weitgehend übernom­
men.
Die Neureglung der Grundsteuer nach dem Landesgrundsteuergesetz gilt ab dem 1.
Januar 2025. Das Ergebnis der Grundsteuerreform wird sich somit erstmals in den
Grundsteuerbescheiden ab dem Jahr 2025 auswirken. Bis zum 31. Dezember 2024
werden die bisherigen gesetzlichen Grundlagen angewendet. Dies entspricht der
vom Bundesverfassungsgericht eingeräumten Umgangsphase.
2.

Bisherige Systematik der Grundsteuererhebung

Das örtliche Finanzamt (Lagefinanzamt) stellt die Einheitswerte für die sog. wirt­
schaftlichen Einheiten, den (steuerrelevanten) Grundbesitz fest. Es schreibt diese
fort, wenn sich die für den Einheitswert, die Grundstücksart und die Zurechnung
maßgebenden tatsächlichen Verhältnisse ändern (Wert-, Art- und Zurechnungsfort­
schreibung).

Seite - 4 -

19/2021

Es stellt Einheitswerte nachträglich fest, wenn wirtschaftliche Einheiten neu entste­
hen oder erstmals in die Steuerpflicht eintreten. Es hebt Einheitswerte auf, wenn
wirtschaftliche Einheiten nachträglich untergehen oder Einheitswerte nicht mehr für
Besteuerungszwecke benötigt werden.
Einheitswert

x Steuermesszahl

Grundsteuermessbetrag

Die Kommunen multiplizieren den Grundsteuermessbetrag mit dem jeweiligen Hebe­
satz, woraus sich die tatsächlich zu leistende Grundsteuer ergibt. Den Kommunen
obliegt zudem die Festsetzung der Hebesätze und die Festsetzung und Erhebung
der Grundsteuer.
Grundsteuermessbetrag

x |Hebesatz| = [Grundsteuer

Die Grundsteuer unterscheidet sich in die sogenannte Grundsteuer A (agrarisch, d.h.
land- und forstwirtschaftlich) und Grundsteuer B (baulich, d.h. für bebaute sowie un­
bebaute Grundstücke).

3.

Künftige Systematik der Grundsteuererhebung in Baden-Württemberg

3.1

Zuständigkeit der Landesfinanzverwaltung

Die Grundsteuermessbeträge werden auch künftig durch das zuständige Finanzamt
festgesetzt. Das Finanzamt stellt dabei den Grundsteuerwert - anstelle des bisheri­
gen Einheitswerts - für die Grundsteuer B nach dem modifizierten Bodenwertmödell
fest.
Der Grundsteuerwert ermittelt sich bei diesem Modell durch Multiplikation der Grund­
stücksfläche mit dem jeweiligen Bodenrichtwert (entsprechend der Bodenrichtwert­
zone des zu bewertenden Grundstücks). Dieser Grund Stückswert ist mit einer Steu­
ermesszahl (1,3 Promille) zu multiplizieren. Daraus ergibt sich der Steuermessbe­
trag, der Bemessungsgrundlage der Grundsteuer ist.
Für überwiegend zu Wohnzwecken genutzte Grundstücke wird die Steuermesszahl
(und damit im Ergebnis das Bewertungsergebnis) um einen Abschlag in Höhe von
30 Prozent gemindert.
Für die Grundsteuer A (Land- und Forstwirtschaft) erfolgt die Bewertung anhand ei­
nes Ertragswertverfahrens. Die Regelungen hierfür wurden weitgehend der bundes­
gesetzlichen Regelung entnommen. Hierbei gibt es im Vergleich zur früheren Vorge­
hensweise eine Änderung dahingehend, dass die mit dem Wohnhaus überbaute Flä­
che künftig dem Grundbesitz zugeschlagen wird und demnach der Grundsteuer B
unterliegt. Dies wird insgesamt dazu führen, dass es mehr wirtschaftliche Einheiten
geben wird. Bezogen auf Baden-Württemberg betrifft dies ca. 56.000 landwirtschaftli­
che Betriebe bei insgesamt rund 5,5 Mio. wirtschaftlichen Einheiten.

3.2 Zuständigkeit der Gemeinden
Die Kommunen multiplizieren wie bisher den Grundsteuermessbetrag mit dem jewei­
ligen Hebesatz. Daraus ergibt sich dann die zu leistende Grundsteuer.

19/2021

Seite - 5 -

Übersicht:

Die Grundsteuer in Baden-Württemberg (ab 2025)1)

1)
2)
3)
4)
5)

4.

Bewertungs­
verfahren
(Finanzamt)

Grundstücksfläche

Messbetrags
verfahren
(Finanzamt)

Grundsteuerwert

Festsetzung und
Erhebung
(Gemeinde)

Grundsteuermessbetrag

.■
%
v-5

Bodenrichtwert

l

i

L-—-3

Grundsteuerwert2*

J

$3

Grundsteuermesszahl3*

I
1

1
3

Grundsteuermessbetrag4*

Hebesatz der
Gemeinde5*

1
1

1
3

Grundsteuerbetrag

Darstellung beschränkt auf Grundsteuer für bebaute und unbebaute Grundstücke des Grundvermögens (Grundsteuer B).
Hauptfeststellung zum 1.1.2022 auf der Grundlage der von den Gutachterausschüssen zum 1.112022 zu ermittelnden Bodenrichtwerte.
Vom Gesetzgeber vorgegeben: Grds. 1,3 Promille. Dient das Grundstück überwiegend Wohnzwecken, 0,91 Promille.
HauptveranlagungderGrundsteuermessbeträgeauf den 1.1.2025.
Für 2025 neu festzulegen.

Auswirkungen der Grundsteuerreform auf die Stadt Lahr

Der neue Hauptfeststellungszeitpunkt ist der 1. Januar 2022. Zu diesem Zeitpunkt
sind die Werte, die der Bemessung der Grundsteuer zu Grunde zu legen sind, fest­
zustellen. Hierbei handelt es sich insbesondere um die Bodenrichtwerte, die durch
den Gutachterausschuss bis spätestens 30. Juni 2022 ermittelt und veröffentlicht
werden müssen.
Alle sieben Jahre soll die nächste Hauptfeststellung erfolgen, deren ermittelten Werte
für die Zeit bis zum folgenden Hauptfeststellungszeitraums herangezogen werden.
2022

Feststellung der Bodenrichtwerte auf den Hauptfeststellungszeitpunkt
(1. Januar 2022) bis zum 30.06.2022
Zuständigkeit: Gutachterausschuss
Abgabe der Steuererklärungen unter Angabe der Grundstücksqröße
und des Bodenrichtwertes zum 01.01.2022
Zuständigkeit: Steuerpflichtige

2023 / 2024 Auswertung der Steuererklärungen und Erlass der Grundsteuermess­
bescheide.
Fortlaufende Übermittlung der Grundsteuermessbetträge an die Kom­
munen
Zuständigkeit: Finanzamt Lahr
2024

Ermittlung der erforderlichen Hebesätze für eine aufkommensneutrale
Umsetzung der Grundsteuerreform und Festsetzung der Hebesätze
Zuständigkeit: Stadt Lahr / Gemeinderat

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2025

Seite - 6 -

Versand der Grundsteuerbescheide (voraussichtlich rund 17.000 Be­
scheide)
Zuständigkeit: Stadt Lahr

Die Finanzverwaltung plant Anfang / Mitte 2022 die Steuerpflichtigen umfassend zu
informieren und zur Abgabe der Steuererklärungen aufzufordern. In diesem Zusam­
menhang soll auch ein Steuerchatbot eingerichtet werden.

4.1

Betragsmäßige Auswirkungen der Reform

Zentrales Ziel der Reform ist die Aufkommensneutralität für die Kommunen. Hierzu
hat sich der Gemeinderat in der Vergangenheit auch schon explizit bekannt. Über die
Höhe des Hebesatzes ist dies sicherzustellen. Es ist aber auch sicherzustellen, dass
es nicht zu Steuereinbrüchen kommt, da die Grundsteuer eine tragende Einnahme­
position des städtischen Haushalts ist.
Grundlage für die Ermittlung des Hebesatzes wird die Summe der Grundsteuer­
messbeträge aller Grundstücke im Stadtgebiet sein. Die Kommune errechnet anhand
dieser Gesamtsumme, wie hoch der Hebesatz sein muss, um das angestrebte, bis­
herige Grundsteueraufkommensniveau zu erreichen. Im Folgenden wird die Vorge­
hensweise zur Ermittlung des ab 1. Januar 2025 anzuwendenden Hebesatzes dar­
gestellt.
Zusammensetzung des bisherigen Aufkommens der Grundsteuer B:
Summe alle Messbeträge
rd. 1,93 Mio. €

X

Hebesatz
420%

=

Grundsteueraufkommen
rd. 8,1 Mio. €

Für die Festlegung des künftigen Hebesatzes ist die Summe aller Messbeträge er­
forderlich (mit zwei Unbekannten kann die Gleichung nicht gelöst werden):
Summe alle Messbeträge
rd. ? Mio. €

X

Hebesatz
?%

=

Grundsteueraufkommen
rd. 8,1 Mio. €

Erst wenn eine belastbare Zahl an Grundsteuermessbeträgen vorliegt, was nicht vor
2024 wahrscheinlich ist, kann das Grundsteueraufkommen (rd. 8,1 Mio. €) durch die­
se Summe dividiert werden und somit der Hebesatz zur Sicherung der Aufkommens­
neutralität ermittelt werden. D.h. erst wenn eine relevante Zahl an Grundsteuermess­
bescheiden vorliegt, kann berechnet werden, wie hoch der zukünftige Hebesatz sein
muss, um Aufkommensneutralität herzustellen.

Seite - 7 -

19/2021

Der Bund der Steuerzahler verschickt aktuell Briefe mit dem Inhalt, dass in einigen
Kommunen massive Steuererhöhungen zu erwarten sind und macht dies jeweils an
einem Beispiel fest. Angesichts der obigen Ausführungen ist klar, dass zum jetzigen
Zeitpunkt keine solche Aussage getroffen werden kann. Weder sind dem Bund der
Steuerzahler die jeweiligen Bodenrichtwerte zum 01.01.2022 in den Beispielkommu­
nen bekannt noch kennt dieser die notwendigen Hebesätze zur Verwirklichung der
Aufkommensneutralität in den jeweiligen Kommunen.

4.1

Belastungsverschiebungen

Aufgrund der eingangs aufgeführten Entscheidungen des Bundesverfassungsge­
richts ist es systemimmanent, dass es Belastungsverschiebungen geben wird. Das
liegt daran, dass die bisherigen Maßstäbe auf veralteten Werten basieren (in den
neuen Bundesländern 1935 / in den alten Bundesländern 1964) und deshalb verfas­
sungswidrig sind.
Verschiedene Städte, darunter auch die Stadt Lahr, haben im Rahmen einer Arbeits­
gruppe des Städtetags Baden-Württemberg Beispielsberechnungen anhand von Ein­
zelfällen vorgenommen. Die Berechnungen sollten ganz grobe Modellabschätzungen
ermöglichen und erfolgten jeweils unter der Prämisse der Aufkommensneutralität der
Grundsteuer. Es ist allerdings ausdrücklich darauf hinzuweisen, dass Beispielsbe­
rechnungen mit dem bisherigen Hebesatz nicht zu belastbaren Aussagen im Hinblick
auf die Höhe.der künftigen Grundsteuer führen können. Daneben handelt es sich
nicht um eine repräsentative Anzahl/Auswahl von Grundstücken und es wurde mit
Vereinfachungen und Annahmen gearbeitet.

Grundstücksgruppen Beschreibung

Alte Ein- und Zweifamili­
enhäuser, Baujahr vor
1939 (auch sog. große
Villengrundstücke)

Veränderung der Grundsteuer nach dem Bo­
denwertmodell im Vergleich zur bisherigen
Grundsteuer
(anhand von unterschiedlichen - nicht reprä­
sentativen - Beispielen aus 9 Städten)
In der Regel starke prozentuale Erhöhung
der Grundsteuer beim Bodenwertsteuermo­
dell gegenüber bisheriger Grundsteuer, ab­
solute Erhöhung zwischen 45 und 1.300
EUR.
Ein Beispiel mit Rückgang der Grundsteuer
gegenüber bisheriger Grundsteuer.

Altes Mehrfamilienhaus,
Baujahr vor 1939 (insbe­
sondere Stadthäuser, ge­
schlossene Bauweise)

In der Regel starke prozentuale Erhöhung der
Grundsteuer beim Bodenwertsteuermodell gegen­
über bisheriger Grundsteuer, absolute Erhöhung zwi­
schen 70 und 3.000 EUR; teilweise auch Rückgang
der Grundsteuer beim Bodenwertsteuermodell ge­
genüber bisheriger Grundsteuer.

Drucksache 19/2021

Seite - 8 -

Neue Ein- und Zweifamili­
enhäuser, Baujahr ab
1990, große Grundstücke,
freistehende Gebäude

Uneinheitliche Auswirkung

Neue Ein- und Zweifamili­
enhäuser, Baujahr ab
1990, kleines Grundstü­
cke, Reihenhäuser u.a.

In der Regel starker Rückgang der Grundsteuer beim
Bodenwertsteuermodell gegenüber bisher

Neue Mehrfamilienhäuser,
Baujahr nach 1990 (mög­
lichst sowohl Innenstadt­
lage als auch eher Stadt­
randlage)

Beim Bodenwertsteuermodell beträgt die Grundsteu­
er in den meisten Fällen weniger als die Hälfte der
bisherigen Grundsteuer, teilweise wäre die Grund­
steuer beim Bodenwertsteuermodell aber auch deut­
lich höher bzw. nahezu unverändert.

Neue Eigentumswohnun­
gen, Baujahr 1990, in klei­
nerer Wohnanlage

Die Grundsteuer beim Bodenwertsteuer führt häufig
zu einem Rückgang gegenüber der bisherigen
Grundsteuer; teilweise aber auch zu Erhöhungen
gegenüber der bisherigen Grundsteuer.

Neue Eigentumswohnun­
gen, Baujahr 1990, in grö­
ßerer Wohnanlage

Bei allen Beispielen führt das Bodenwertsteuermodell
zu einem deutlichen, teilweise sehr deutlichen, Rück­
gang der Grundsteuer gegenüber der bisherigen
Grundsteuer

Unbebautes (Wohn-)
Grundstück

Beim Bodenwertsteuermodell bei allen Beispielen
deutliche Erhöhung der Grundsteuer gegenüber der
bisherigen Grundsteuer.

Industrie- und Gewerbe­
triebe einschl. Einzelhan­
del

Das Bodenwertsteuermodell führt bei allen Beispie­
len zu einem (in der Regel starken) Rückgang ge­
genüber der bisher Grundsteuer.

Der Abschlag in Höhe von 30 % der landeseinheitlichen Steuermesszahl soll Belas­
tungsverschiebungen von Gewerbe- zu Wohngebäuden verhindern, hat jedoch zur
Folge, dass die „Abmilderung“ dieser Verschiebungen je nach Ausgangssituation un­
terschiedlich ausfällt. Hintergrund ist, dass die unterschiedlichen Ausgangssituatio­
nen vor Ort nicht abgebildet werden können. Die Auswirkungen in den einzelnen
Städten sind zum einen abhängig von der Größe des Stadtgebiets (Fläche), der Hö­
he und der Bandbreite der Bodenrichtwerte, aber auch vom prozentualen Anteil der
Gewerbeimmobilien und der Ansiedlung von Gewerbe- und Wohnimmobilien in der
jeweiligen Stadt.

5.

Weiteres Vorgehen

Derzeit sind - aufgrund der einerseits noch nicht bekannten Bodenrichtwerte zum
Bewertungsstichtag 1. Januar 2022 und dem frühestens in Mitte 2024 zu bestim­
menden künftigen Hebesatz der Stadt Lahr - keine belastbaren Berechnungen zu
den Auswirkungen der Grundsteuerreform möglich.

Drucksache 19/2021

Seite - 9 -

Der kommunalen Spitzenverbände (Städtetag Baden-Württemberg sowie Gemeinde­
tag) werden die bereits begonnenen Gespräche auf Ministeriumsebene fortführen
und den Reformprozess konstruktiv begleiten. In den Arbeitsgruppen ist die Stadt
Lahr mit dem Leiter der Abt. Beteiligungen, Betriebswirtschaft und Steuern aktiv ein­
gebunden.
Es ist zu erwarten, dass der Umstellungsprozess neben dem Gutachterausschuss
die Steuerabteilung massiv binden wird. Wir erwarten im Bereich der Steuerverwal­
tung einen stark erhöhten Beratungsbedarf der Steuerpflichtigen. Da auch mit der
Reform teilweise Steueranstiege verbunden sind, ist auch mit einem gesteigerten
Aufkommen an Rechtsbehelfen zu rechnen. Der Reformprozess wird insgesamt ei­
nen Personalmehrbedarf verursachen.
Über die weiteren Reform sch ritte wird die Verwaltung regelmäßig berichten.

Oberbürgermeister