Beschlussvorlage (Beschlussvorlage 87_2021)
28. Juni 2021
Beschlussvorlage
Amt: 61
Dalm
Datum: 12.04.2021 Az.: - 0687/Lö
Drucksache Nr.: 87/2021
Beratungsfolge
Termin
Beratung
Kennung
Abstimmung
Technischer Ausschuss
05.05.2021
vorberatend
öffentlich
Es wurde
kein Beschluss gefasst. Die
nächste
Beratung
soll
nichtöffentlich sein.
Technischer Ausschuss
16.06.2021
vorberatend
nichtöffentlich
Gemeinderat
28.06.2021
beschließend
öffentlich
Beteiligungsvermerke
Amt
Mitwirkung
Eingangsvermerke
Oberbürgermeister
Erster Bürgermeister
Bürgermeister
Haupt- und Personalamt
Abt. 10/101
Kämmerei
Stabsstelle
Recht
Betreff:
Erweiterungen und Neuansiedlung von LIDL-Märkten
Beschlussvorschlag:
Aus der Diskussion ergeben sich folgende Empfehlungen an den Gemeinderat
Am Standort B 3 ____________________________________________
Am Standort Oststadt ________________________________________
Am Standort Fachmarktzentrum ________________________________
Eine Verknüpfung der drei Standorte _____________________________
Anlage(n):
- Präsentation April 2021
- Anlage 0
BERATUNGSERGEBNIS
Sitzungstag:
Bearbeitungsvermerk
Einstimmig lt. Beschlussvorschlag abweichender Beschluss (s. Anlage)
mit Stimmenmehrheit
Ja-Stimmen
Nein-Stimmen
Enthalt.
Datum
Handzeichen
Drucksache 87/2021
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Angaben über finanzielle und personelle Auswirkungen
☒ Die Maßnahme hat keine finanziellen und personellen (i.S.v. Personalmehrbedarf) Auswirkungen
☐ Die einmaligen (Investitions-)Kosten betragen weniger als 50 T EUR und die dauerhaft entstehenden
Folgekosten inklusive der Personalmehrkosten betragen jährlich weniger als 20 T EUR
☐ Die finanziellen/personellen Auswirkungen können aufgrund ihrer Komplexität nicht sinnvoll in der Tabelle dargestellt werden und sind daher in der Sachdarstellung enthalten oder als Anlage beigefügt
-In diesen Fällen ist die Tabelle nicht auszufüllenFinanzielle und personelle Auswirkungen (Prognose)
☒ Investition
Nicht investive
☐ Maßnahme oder
Projekt
Aufwand/ Einmalig
verminderter Ertrag
Ertrag / Einmalig verminderter Aufwand
SALDO:
Überschuss (+) / Fehlbetrag (-)
Investition/
Auszahlung
Zuschüsse/Drittmittel
(ohne Kredite)
SALDO: Finanzierungsbedarf:
Eigenmittel oder Kredite
Folgekosten p.a. /
Aufwendungen und Erträge
Aufwand (inklusive Personalmehrkosten, s.u.) /
Verminderung von Ertrag
Ertrag /
Verminderung von Aufwand
2020
2021
2022
2023
2024 ff.
in EUR
Jährlich ab Inbetriebnahme /
nach Abschluss der Maßnahme in EUR
SALDO: Überschuss (+) / Fehlbetrag (-)
Personalmehrbedarf (dauerhaft)
Entgeltgruppe/ BeArbeitgeberaufwand p.a.
Stelle / Bezeichnung
soldungsgruppe
(Lohn- und Nebenkosten) in EUR
1.
2.
3.
SUMME Personalmehrkosten (dauerhaft)
Ist die Maßnahme im Haushaltsplan berücksichtigt?
☐Ja, mit den angegebenen Kosten ☐Ja, mit abweichenden Kosten (Erläuterung in der Begründung)
☐Nein
Ist die Maßnahme in der mittelfristigen Planung berücksichtigt?
☐Ja, mit den angegebenen Kosten ☐Ja, mit abweichenden Kosten (Erläuterung in der Begründung)
☐Nein
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Sachdarstellung:
Gemeinderat und Verwaltung beschäftigen sich seit mehreren Jahren mit zwei
Erweiterungswünschen der Firma Lidl für die bestehenden Märkte in der Offenburger Straße und in
der Geroldsecker Vorstadt. Neu hinzugekommen ist seit Jahresbeginn das Thema einer beabsichtigten Neuansiedlung im Fachmarktzentrum.
1. Standort an der B 3 (Offenburger Straße)
Seit 2017 liegt eine Bauvoranfrage der Firma LIDL zur Klärung der Frage vor, ob ein Neubau des
Marktes an der Offenburger Straße mit einer Verkaufsfläche von 1.750 m² (heute 819 m²) zulässig
sei. Ein großflächiger Markt in dieser Größenordnung entspricht nicht den Zielen der Stadt, die Voranfrage wurde abgelehnt. Nach Aufstellungsbeschluss für einen Bebauungsplan und Veränderungssperre mit zweifacher Verlängerung reichte LIDL mehrere Klagen ein. Die Klage beim Verwaltungsgerichtshof in Mannheim gegen die (coronabedingt notwendige) zweite Verlängerung der Veränderungssperre hat LIDL gewonnen. Die Klage gegen die Ablehnung der Bauvoranfrage beim Verwaltungsgericht Freiburg ist noch anhängig. Dabei wird auch überprüft, ob der Bebauungsplan AM HUSARENPFAD von 1996, der großflächigen Einzelhandel explizit ausschließt, wirksam ist. Sollte dies
nicht der Fall sein, ist zu prüfen, ob der geplante Lidl-Markt nach § 34 BauGB zulässig ist.
In der Sitzung des Gemeinderates am 16.11.2020 wurde die Verwaltung beauftragt, weitere Vergleichsverhandlungen zu führen (31 Ja-Stimmen, 1 Enthaltung, Drucksachen-Nr. 301/2020). Die
Stadt signalisierte Entgegenkommen, wenn dafür Mehrwerte für die Stadtentwicklung in der Umsetzung zu erzielen sind.
2. Standort Oststadt (Geroldsecker Vorstadt)
LIDL möchte eine vorhandene Lagerfläche zu Verkaufsfläche umnutzen und damit den Markt um ca.
180 m² auf 1.000 m² Verkaufsfläche vergrößern. Auch hier entspricht ein großflächiger Discounter
nicht den Zielen der Stadt, sie stellte einen entsprechenden Bebauungsplan auf. Im Verfahren beim
Verwaltungsgerichtshof in Mannheim wurde die beschlossene Satzung der zweiten Veränderungssperre für unwirksam erklärt. Die Klage beim Verwaltungsgericht in Freiburg gegen die Ablehnung
der Bauvoranfrage ist noch nicht entschieden. Dabei wird auch überprüft, ob der Bebauungsplan
AREAL HEIM WEST von 2019, der großflächigen Einzelhandel ausschließt, wirksam ist. Sollte dies
zutreffen, müsste der Bebauungsplan geändert werden, um die Erweiterung genehmigen zu können.
Auf dem Lidl-Grundstück befindet sich ein Kulturdenkmal, das seit vielen Jahren leer steht. Die Firma
ist bereit, diese Immobilie für eine Nutzung im Erbbaurecht zur Verfügung zu stellen, wenn sie selbst
damit nichts zu tun hat und der notwendige Stellplatzbedarf möglichst gering gehalten wird.
3. Fachmarktzentrum (FMZ)
Grundsatzentscheidung im Mai 2019
Nachdem der Investor VIVUM Anfang 2019 einen Konzeptvorschlag für die Baufläche 2 mit dem Sonderpostenmarkt Thomas Philipps, einem Umzug des Penny-Discounters (+ 200 m² Verkaufsfläche)
und einem Baumarktdiscounter vorgestellt hatte, entschied der Gemeinderat im Mai 2019, dass der
Sonderpostenmarkt einem Baumarkt vorgezogen wird.
Für den Sonderpostenmarkt sollte eine Beschränkung auf 650 m² Verkaufsfläche für innenstadtrelevante Sortimente in Verbindung mit dem Ausschluss von Bekleidung/Schuhe/Lederwaren gelten. Penny sollte seine Verkaufsfläche um 200 m² auf maximal 1.000 m² erhöhen dürfen in Verbindung mit
einer Standortverlagerung sowie einer rechtssicheren Aufgabe seines Baurechts am Altstandort.
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Außerdem wurden innenstadtrelevante Sortimente im Bereich der Baufläche 2 auf maximal 800 m²
begrenzt, ohne Berücksichtigung des Penny-Marktes. Für die noch nicht überplante restliche Fläche
wären somit noch 150 m² Verkaufsfläche mit zentrenrelevanten Sortimenten zur Verfügung gestanden.
Die Sortimente Bekleidung, Schuhe, Lederwaren sollten zum Schutz der Innenstadt nicht zulässig
bleiben.
Die Verwaltung wurde beauftragt, die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Nutzungen zu
schaffen, sobald Eigentümer, Investor und Betreiber sämtliche offenen Fragen geklärt haben.
Abstimmung mit Penny und VIVUM 2019/2020 – Investorenkonzept Dezember 2020
Ende 2019 haben VIVUM und Stadt Lahr einen Städtebaulichen Vertrag zur Kostenübernahme der
Planungs- und Rechtsberatungskosten abgeschlossen (Drucksache Nr. 286/2019). VIVUM gab an,
dass eine Kaufoption auf der Baufläche 2 bestünde.
Anfang 2020 erhielt Penny/REWE einen Vertragsentwurf von der Stadt zur verbindlichen Aufgabe
des Baurechts für den Lebensmittelmarkt am „Altstandort“ zur Abstimmung. Auch ein Kaufangebot
der Stadt für die Fläche „Im Götzmann Nr. 3“ wurde – vorbehaltlich eines Gremienbeschlusses – unterbreitet. Vor Unterzeichnung des Vertragsentwurfs wollte Penny/REWE eine Nachnutzung finden,
sprich eine wirtschaftlich tragfähige Lösung für den „Altstandort“ entwickelt haben. Erst dann sollte
der Vertrag unterzeichnet werden. Verschiedene Varianten wurden vorgestellt und besprochen.
Im Dezember 2020 lag für die Baufläche 2 ein abgestimmtes Investorenkonzept der Stadt vor. Gesichert war der Sonderpostenmarkt mit Thomas Philipps mit rund 2.600 m² Bruttogeschossfläche
(BGF), der Lebensmitteldiscounter Penny mit rund 1.500 m² BGF sowie die Fast Food Kette McDonald’s mit einer BGF von rund 2.300 m². Das Konzept sah außerdem insgesamt 115 Stellplätze vor
sowie die Anlieferung im rückwärtigen Bereich über die Nachbarfläche der Baufläche 3 beim MediaMarkt.
Ansiedlungswunsch von LIDL
Im Januar 2021 wurde bekannt, dass LIDL die Baufläche 2 (für VIVUM und die Stadt überraschend)
erworben hatte. Zwar hatte Lidl der Stadt im November 2020 mündlich mitgeteilt, dass Interesse an
einer Ansiedlung im Fachmarktzentrum bestehe und man entsprechend mit den Eigentümern verhandeln wolle, doch zu diesem Zeitpunkt ging die Stadt davon aus, dass VIVUM sich das Grundstück
gesichert habe. Schließlich befanden sich die Verhandlungen mit VIVUM in der finalen Phase (siehe
oben). Damit ist das abgestimmte Investorenkonzept von VIVUM ebenso obsolet wie die Bereinigung
im „Speckgürtel“ zur Reduzierung zentrenrelevanter Sortimente.
LIDL stellt sich im FMZ einen dritten großflächigen Lebensmitteldiscounter mit rund 1.700 m² Verkaufsfläche, einen weiteren Fachmarkt mit rund 2.000 m² BGF und 162 Stellplätze vor, obwohl das
bestehende Baurecht den Verkauf von Lebensmitteln, Drogeriewaren u.v.m. ausschließt. Der gegenwärtig rechtsverbindliche Bebauungsplan BLOCKSCHLUCK GÖTZMANN, 2. Änderung sieht eine
geschlossene Bauweise vor sowie die Anlieferung im rückwärtigen Bereich.
Die Firma LIDL hat nun zwei Entwürfe für eine Ansiedlung vorgelegt. Die Planung wird erschwert, da
die Überfahrt für die Anlieferung nun auf dem eigenen Grundstück gelöst werden muss, denn die
Nachbarn verweigern die Überfahrt.
Der Bebauungsplan BLOCKSCHLUCK GÖTZMANN, 2. Änderung trifft dezidierte Festsetzungen zu
den einzelnen Sortimenten (siehe Anlage, Folie 10). Lebensmittel sind dabei ausgeschlossen. Für
eine Ansiedlung von Lidl müsste der Plan geändert werden.
4. Betrachtung des Sortiments Lebensmittel in der Gesamtstadt
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Das Einzelhandelskonzept von 2017 weist für den Bereich Nahrungs-/Genussmittel bis zum Zieljahr 2025 im Mittel der Entwicklungsprognose einen Spielraum von ca. 1.700 m² aus. Davon sind
bereits ca. 800 m² für denns Biomarkt, Erweiterung des Nettomarkts in Langenwinkel und für
Schäfer‘s Eck in der Innenstadt aufgebraucht. Rund 900 m² Entwicklungsspielraum würden rechnerisch verbleiben.
Zählt man die Wunschvorstellungen von LIDL zusammen, also rund 200 m² (Oststadt), 900 m² (Offenburger Straße) sowie 1.700 m² (Fachmarktzentrum) dann würde sich für den Lebensmittelsektor
eine deutliche Überversorgung von ca. 1.900 m² ergeben. In der Konsequenz bedeutet dies, dass
in Lahr z.B. wohnortnahe oder nicht mehr erweiterungsfähige Märkte (z.B. Burgheim, Schwarzwaldstraße, Sulz) stärker unter Druck geraten und wünschenswerte Angebote in der Innenstadt oder in
Hugsweier noch schwieriger zu realisieren sind.
5. Gesamtbewertung
Im Anhang der Vorlage ist in einer Präsentation die Situation an allen drei LIDL-Standorten kurz aufgezeigt. Wie ist die heutige Bestandssituation und welche Veränderungen würde der Eigentümer gerne vornehmen bzw. welche Angebote für eine Verbesserung der Stadteingangssituation an der B 3
von Norden kommend unterbreitet er?
Durch den Erwerb des Grundstückes im Fachmarktzentrum stellt sich die Frage, ob die Standorte im
Zusammenhang gesehen werden. Werden die Verhandlungen für alle drei Standorte miteinander
verknüpft oder wird jeder Standort einzeln bewertet?
In den letzten Wochen hat sich LIDL insbesondere mit dem neuen Standort im Fachmarktzentrum
befasst, zwei Lösungsvorschläge ausgearbeitet und Ansichten herstellen lassen. In der gemeinsamen Sitzung des Ortschaftsrates Mietersheim und des Technischen Ausschusses erhält die Firma
die Möglichkeit, ihre Vorstellungen für alle drei Standorte selbst präsentieren zu können und den neuesten Stand ihrer Verhandlungen mit ergänzenden Interessenten für das FMZ darzulegen.
Angesichts der erwähnten Überversorgung mit Lebensmitteln sieht die Verwaltung einen dritten LidlMarkt in der vorgesehenen Größenordnung kritisch, zumal damit keine Reduzierung im Umfeld
(Speckgürtel) des FMZ verbunden ist.
Die Vorlage enthält bewusst keinen Beschlussvorschlag, da sich dieser aus der Diskussion in den
Vorberatungen ergeben soll. Allerdings sind bei der Beurteilung der Vorhaben rechtliche Rahmensetzungen wie das Einzelhandels- und Nahversorgungskonzept der Stadt sowie bestehende Bebauungspläne zu berücksichtigen. Für die Sitzung des Gemeinderates wird die Vorlage selbstverständlich ergänzt werden. Ziel der Behandlung ist, zu klären, welche politische Haltung zum Realisierungswunsch eines dritten LIDL-Marktes besteht und welchen Arbeitsauftrag die Verwaltung für alle drei
Standorte erhält.
Tilman Petters
Sabine Fink
Hinweis:
Die Mitglieder des Gremiums werden gebeten, die Frage der Befangenheit zu den einzelnen Tagesordnungspunkten selbst zu prüfen und dem Vorsitzenden das Ergebnis mitzuteilen. Ein befangenes Mitglied hat sich in der öffentlichen Sitzung in den Zuhörerbereich zu begeben und in der
nichtöffentlichen Sitzung den Beratungsraum zu verlassen. Einzelheiten sind dem § 18 Abs. 1 – 5 Gemeindeordnung zu entnehmen.