Beschlussvorlage (- Anlage 0)
18. Oktober 2021
1
Stadt Lahr L —i
Beschlussvorlage
Datum: 01.09.2021
Amt: 61
Gauggel
Drucksache Nr.: 206/2021
Az.: - 0691/Ga
Abstimmung
Beratungsfolge
Termin
Beratung
Kennung
Technischer Ausschuss
06.10.2021
vorberatend
nichtöffentlich
Gemeinderat
18.10.2021
beschließend
öffentlich
Beteiligungsvermerke
Amt
Mitwirkung
Amt 20
Erfolgt
Eingangsvermerke
Oberbürgermeister
__Jm
Haupt- und Personalamt
Abt. 10/101
Freigabe in der Vorlagenkonferenz am 22.09.2021
Erster Bürgermeister
f
Bürgermeister
Kämmerei
Stabsstelle
Recht
Betreff:
Facharztzentrum Turmstraße
- Vorstellung des Konzepts durch den Architekten
- Information über weitere Vorgehensweise
Beschlussvorschlag:
1. Die Konzeption für das Facharztzentrum in der Turmstraße wird gebilligt und
Grundlage für die weitere Projektentwicklung.
2. Die Verwaltung wird beauftragt, die weiteren Schritte zur Umsetzung des Projekts
und zur Gründung einer Projektgesellschafft voranzubringen.
Anlaqe(n):
- Lageplan
- Grundrisse
- Systemansichten
BERATUNGSERGEBNIS
Sitzungstag:
□ Einstimmig □ It. Beschlussvorschlag □ abweichender Beschluss (s. Anlage)
□ mit Stimmenmehrheit
Ja-Stimmen
Nein-Stimmen
Enthalt.
Bearbeitungsvermerk
Handzeichen
Datum
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Angaben über finanzielle und personelle Auswirkungen
□
Die Maßnahme hat keine finanziellen und personellen (i.S.v. Personalmehrbedarf) Auswirkungen
□
Die einmaligen (Investitions-)Kosten betragen weniger als 50 T EUR und die dauerhaft entstehenden
Folgekosten inklusive der Personalmehrkosten betragen jährlich weniger als 20 T EUR
[x]
Die finanziellen/personellen Auswirkungen können aufgrund ihrer Komplexität nicht sinnvoll in der Ta
belle dargestellt werden und sind daher in der Sachdarstellung enthalten oder als Anlage beigefügt
-In diesen Fällen ist die Tabelle nicht auszufüllenFinanzielle und personelle Auswirkungen (Prognose)
B Investition
Nicht investive
□ Maßnahme oder
Projekt
Aufwand/ Einmalig
verminderter Ertrag
Ertrag / Einmalig ver
minderter Aufwand
SALDO:
Überschuss (+) / Fehl
betrag (-)
Investition/
Auszahlung
Zuschüsse/Drittmittel
(ohne Kredite)
SALDO: Finanzierungs
bedarf:
Eigenmittel oder Kredite
Folgekosten p.a. /
Aufwendungen und Erträge
Aufwand (inklusive Personalmehrkosten, s.u.) /
Verminderung von Ertrag
Ertrag /
Verminderung von Aufwand
2020
2021
2022
2023
2024 ff.
in EUR
Jährlich ab Inbetriebnahme /
nach Abschluss der Maßnahme in EUR
SALDO: Überschuss (+) / Fehlbetrag (-)
Personalmehrbedarf (dauerhaft)
Entgeltgruppe/ Be
Arbeitgeberaufwand p.a.
Stelle / Bezeichnung
soldungsgruppe
(Lohn- und Nebenkosten) in EUR
1.
2.
3.
SUMME Personalmehrkosten (dauerhaft)
Ist die Maßnahme im Haushaltsplan berücksichtigt?
□Ja, mit den angegebenen Kosten DJa, mit abweichenden Kosten (Erläuterung in der Begründung)
DNein
Ist die Maßnahme in der mittelfristigen Planung berücksichtigt?
□Ja, mit den angegebenen Kosten QJa, mit abweichenden Kosten (Erläuterung in der Begründung)
QNein
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Sachdarstellung:
Hintergrund
Mit Beschluss vom 3. Dezember 2018 wurde die Verwaltung beauftragt, auf der Grundlage der
durchgeführten Bestandsanalyse zur medizinischen Versorgung in Lahr, einen Vertrag mit der
IWG Ideenweltgesundheitsmarkt GmbH zur Realisierung eines Facharztzentrums
abzuschließen.
Zur Identifizierung eines geeigneten Grundstücks wurden insgesamt sieben Grundstücke in der
Innenstadt näher betrachtet. Zur näheren Prüfung und Erstellung eines ersten Entwurfs wurde
das unbebaute Grundstück (Fist.-Nr. 894/2) in der Turmstraße/Zollamtsstraße ausgewählt.
Vorzüge des Grundstücks sind zum einen die Lage innerhalb der Innenstadtumfahrung sowie
die Tatsache, dass es sich im Eigentum der Stadt befindet. Weiterhin wird hier für eine Bebau
ung kein Bebauungsplan benötigt, sodass eine schnelle Realisierung nach § 34 BauGB möglich
ist.
Derzeit sind auf dem Grundstück 18 öffentliche Stellplätze (inklusive 1 .Behindertenparkplatz)
markiert. Da ein Stellplatz durch Glascontainer belegt ist, stehen der Öffentlichkeit 17 Stellplätze
zur Verfügung. Im Zuge des Parkraumkonzeptes gab es den Vorschlag, hier die Parkierung zu
optimieren. Das Einzelhandelskonzept von 2017 wiederum identifiziert das Gelände auch als
eine Potenzialfläche für Dienstleistungen. Im Rahmen der Fachkonferenz Innenstadt wurde das
Facharztzentrum an diesem Standort ebenfalls als wichtiger Frequenzbringer für die Innenstadt
ausgewiesen.
Für das Grundstück gab es in der Vergangenheit einen Entwurf für eine Parkpalette auf zwei
Ebenen mit insgesamt 66 Stellplätzen - ohne weitere Überbauung und Nutzung. Hierfür sind im
Haushaltsplan 2021 investive Mittel i.H.v. 410.000 € veranschlagt und für das Finanzplanungs
jahr 2022 weitere Finanzmittel in Höhe von 600.000 € ausgewiesen. Gleichzeitig sind für die
Maßnahme in den beiden Haushalts- und Finanzplanungsjahren Einzahlungen aus Fördermit
teln im Rahmen der Sanierungsmaßnahme "Nördliche Altstadt" in Summe von 595.000 € einge
stellt worden. Ist jedoch eine weitere Überbauung mit 2-3 Geschossen gewünscht, hat dies zur
Folge, dass sich die Anzahl der Stellplätze reduzieren würde. Wie im Abschnitt „Entwurf“ be
schrieben, könnten mit dem Neubau des Facharztzentrums bis zu 32 Stellplätze im Gebäude
entstehen, die dann lediglich zeitweise öffentlich nutzbar wären. Grundsätzlich steht nun also
die Entscheidung an, ob in dieser innenstädtischen Lage eine reine Parkierungsanlage oder ob
eine städtebaulich „höherwertige“ Nutzung zur Stärkung der Innenstadt gewollt ist.
Da sich das Grundstück im Sanierungsgebiet „Nördliche Altstadt“ befindet, besteht für die Her
stellung von öffentlichen Stellplätzen eine Fördermöglichkeit. Die Kosten zur Schaffung von
öffentlichen Stellplätzen sind bis zu einem Betrag von 15.000 Euro pro Stellplatz (Förderober
grenze) zuwendungsfähig. Davon werden 60% vom Land/Bund getragen und 40% von der
Stadt. Die öffentlichen Stellplätze müssen tatsächlich von jedermann benutzt werden können
und die Nutzungsmöglichkeit muss langfristig vertraglich gesichert sein. Im Laufe der weiteren
Projektentwicklung ist mit dem Regierungspräsidium zu klären, ob auch eine (anteilige)
Fördermöglichkeit für „halböffentliche“ Stellplätze besteht und ob in diesem Fall die Geländefrei
machung zuwendungsfähig ist.
Planerisches Konzept
Da ein erster Entwurf, insbesondere im Hinblick auf die zu geringe Auslastung des Grundstücks,
nicht den Vorstellungen der Verwaltung entsprach, beauftragte die IWG Ideenweltgesundheits
markt GmbH das Architekturbüro Müller + Huber und Echomar (Oberkirch) mit der Erarbeitung
eines neuen Entwurfs. In der nichtöffentlichen Sitzung des Technischen Ausschusses am 13.
Juli 2021 wurden der Sachstand und die ersten Entwurfsideen zum Projekt Facharztzentrum in
der Turmstraße vorgestellt.
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Der Entwurf des Architekturbüro Müller&Huber und Echomar sieht einen 3-geschossigen mo
dernen Baukörper vor, der die klassischen Formen neu interpretiert und sich dennoch gut in die
Umgebung einfügt. Je nach Größe der Mieteinheiten können in den drei Vollgeschossen und
dem Dachgeschoss 5-9 Praxen und Dienstleistungseinheiten untergebracht werden. Im Unter
geschoss könnten 20 Pkw-Stellplätze mit einer Zufahrt von der Zollamtstraße entstehen. Für
das Erdgeschoss sieht der Entwurf bisher 2 Varianten vor. In der einen Variante sind zusätzli
che 12 Stellplätze mit Zufahrt von der Turmstraße sowie eine Praxiseinheit angedacht. Die wei
tere Variante sieht hier eine Ladeneinheit und eine Praxis vor. Der Haupteingang zum Gebäude
soll über einen repräsentativen Treppenaufgang mit Vorplatz von der Zollamtstraße erfolgen.
Das Gebäude kann aber auch von der Turmstraße aus betreten werden.
Für die geplanten Nutzungen (Praxen/Dienstleistung) sind baurechtlich ca. 35 - 40 Stellplätze
herzustellen bzw. nachzuweisen. Im Gebäude werden 32 Stellplätze hergestellt, drei weitere
befinden sich auf dem Grundstück. Somit werden keine rein öffentlich nutzbaren Stellplätze her
gestellt. Wie die Regelung der öffentlichen Nutzbarkeit während und außerhalb der Sprechzei
ten und an Wochenenden aussehen könnte, ist noch zu klären. Da diese Stellplätze nicht zu
jederzeit von jedermann genutzt werden können, sind die Kosten für die Herstellung voraus
sichtlich nicht zuwendungsfähig. Ob und inwieweit sich die Stadt dennoch an der Herstellung
beteiligt, da die Stellplätze zeitweise öffentlich nutzbar sind, ist noch zu beschließen.
Weiteres Vorgehen/Projektgesellschaft
Nach einer grundsätzlichen Zustimmung durch den Gemeinderat stehen eine planerische und
eine organisatorische Weiterentwicklung des Projektes an. Erstere umfasst Entwurfs- und Ge
staltungsfragen, wie z.B. auch die EG-Nutzung (Stellplätze oder Dienstleistung). Auch soll
geklärt werden, ob eine Verbesserung der Grundstücksgrenzen zu den benachbarten Flächen
des Landes erreicht werden kann, was eine Optimierung des Entwurfs ermöglichen könnte.
Grundsätzlich stehen die IWG Ideenweltgesundheitsmarkt GmbH sowie die Rechtanwälte von
HFPB im Austausch mit verschiedenen Vertragsarztpraxen und einer Privatpraxis, die Interesse
an der Realisierung des Projektes haben. Daher ist nun wichtig, dass das Objekt konkretisiert
wird und die für die interessierten Nutzer relevanten Eckdaten verfügbar gemacht werden, was
zeitliche Abläufe, Ausstattung, Kostenmiete, Beteiligungsoption, verfügbarer Flächenzuschnitt
etc. betrifft. Sobald diese Punkte belastbar kommuniziert werden können, werden mit den Pra
xen zunächst im Detail Gespräche geführt, um mit ihnen die vertragliche Bindung zu klären. Ge
meinsam mit den Praxen wird dann das weitere Nutzungskonzept für ggf. noch freie Flächen
abgestimmt und die IWG wird sodann in die entsprechende Vermarktung der restlichen
Mietflächen gehen. So wurde es mit den betreffenden Praxen abgestimmt und besprochen.
Im nächsten Schritt wäre durch das Architekturbüros Müller + Huber die Kostenschätzung auf
erster Ebene zu erarbeiten. Auf deren Basis ist dann abzugrenzen, ob und inwieweit die Kosten
der Parkplatzrealisierung von der Stadt getragen werden und ob es eine Förderung für die ent
sprechenden Stellplätze geben kann. Sobald die kalkulatorischen Grundlagen erarbeitet sind,
können auf dieser Basis die Investitionskosten erarbeitet werden und darauf aufbauend die
Mietflächen- und Beteiligungsangebote an die Mieter eröffnet werden.
Es gilt dann in einem konkreten Zeitfenster die Mieter unter Vertrag zu nehmen und die vakan
ten Restflächen an Akteure der Gesundheitswirtschaft zu vermieten. Zum Projektstart ist eine
Vermietungsquote von 70 bis 80 % anzustreben und durfte auch unproblematisch zu erreichen
sein. Die IWG ist zuversichtlich relativ zeitnah eine Vollvermietung zu erreichen.
Sobald das Erreichen der Ziel-Vermietungsquote zumindest überwiegend wahrscheinlich bzw.
konkretisiert ist, kann die Objektgesellschaft gegründet werden. Die Objektgesellschaft wird von
der IWG-Gruppe mit dem zunächst zur Erreichung der Projektreife erforderlichen Risikokapital
ausgestattet. Parallel hierzu können die Verträge mit der Stadt Lahr vorbereitet werden, das be
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trifft in erster Linie den Erbpachtvertrag. Die Verträge zwischen der Stadt Lahr und der Objekt
gesellschaft können beurkundet bzw. unterzeichnet werden, sobald die Objektgesellschaft
gegründet ist.
Im Rahmen der weiteren Projektentwicklung besteht die Notwendigkeit einer juristischen
Prüfung der Frage, ob der beabsichtigte Erbbaupachtvertrag verbunden mit einer Bauverpflich
tung mit einer zu diesem Zweck neu gegründeten Projektgesellschaft dem Vergaberecht zuzu
ordnen ist. Ebenfalls noch rechtlich geprüft werden muss, ob durch eine Bezuschussung zur
Schaffung öffentlicher Stellplätze beihilferechtliche Vorschriften tangiert sein könnten.
Die Stadt Lahr selbst strebt keine Gesellschafterstellung in der Objektgesellschaft an. Eine sol
che Gesellschafterstellung würde in der Abwicklung nennenswerte formale Hürden aufbauen
und zu einer deutlichen Verlangsamung der Realisierung führen.
Die Objektgesellschaft wird als vermögensverwaltend geprägte GmbH & Co. KG gegründet.
Nach Erreichen der Projektreife wird den Mieterinnen und Mietern, aber auch ggf. weiteren re
gionalen Investoren (auch aus der Bürgerschaft) angeboten, sich an der Objektgesellschaft als
Kommanditist/Kommanditistin zu beteiligen. Projektreife bedeutet, dass klar sein muss, was für
eine Immobilie konkret, in welcher Realisierungszeit, auf Basis konkret ermittelter Realisierungs
kosten mit konkreten Mietern und vertraglich vereinbarten Mieteinnahmen Realisierung findet.
Die IWG-Gruppe bleibt dauerhaft mit mindestens 10,1 % investiert, stellt die Vollhafterin und
verantwortet Management, Verwaltung und Weiterentwicklung der Immobilie, des Gesundheits
standortes. Somit bleibt die IWG-Gruppe dauerhaft Ansprechpartnerin der Stadt Lahr.
Ziel ist es, das Objekt im Laufe dieses Jahres von den Planzahlen zu konkretisieren und auch
die vorgenannten Ankernutzer in das Objekt einzubinden. Mit den ärztlichen Akteuren steht Herr
Bechtler (HFBP Rechtanwälte) selbst im Austausch und man wartet nun auf die grundsätzliche
Zustimmung zu der planerischen Konzeption und des oben skizierten Vorgehens durch den Ge
meinderat der Stadt Lahr.
Die Finanzierung der Objektgesellschaft wird durch die IWG Medical Real Estate AG, was die
Zurverfügungstellung des erforderlichen Risiko- und Eigenkapitals betrifft, sicher gestellt, so
dass die Objektgesellschaft das Vorhaben durch eine Sparkasse/Bank finanziert bekommt - dies
setzt selbstverständlich voraus, dass das Projekt wirtschaftlich realisierbar ist. Von Letzterem
geht die IWG-Gruppe allerdings aus.
Mit dieser Vorlage soll dem Konzept für das Facharztzentrum als Grundlage für die weitere Pro
jektentwicklung zugestimmt werden. Ob und inwieweit die Stadt Lahr sich an den Herstellungs
kosten für die Stellplätze beteiligt und ob eine Fördermöglichkeit für diese besteht, soll Thema in
einer späteren Beschlussvorlage werden, sobald eine belastbare Kostenschätzung vorliegt.
Hinweis:
Die Mitglieder des Gremiums werden gebeten, die Frage der Befangenheit selbst zu prüfen und dem Vorsitzenden das Ergebnis mitzutei
len. Ein befangenes Mitglied hat in der öffentlichen Sitzung den Verhandlungstisch, in der nichtöffentlichen Sitzung den Beratungsraum zu
verlassen. Einzelheiten sind dem § 18 Abs. 1-5 Gemeindeordnung zu entnehmen.