Datei: Beschlussvorlage (- Planungsrechtliche Festsetzungen, Örtliche Bauvorschriften, Begründung)

13. Dezember 2021

Stadt Lahr

Stand: 08.11.2021
Fassung: Satzung

Stadtplanungsamt

Bebauungsplan Roth-Händle-Areal
Planungsrechtliche Festsetzungen gemäß § 9 BauGB und BauNVO
Rechtsgrundlagen
▪

Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 03. November 2017
(BGBl. I S. 3634) zuletzt geändert durch Artikel 9 des Gesetzes vom 10. September 2021
(BGBl. I S. 4147)

▪

Baunutzungsverordnung (BauNVO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 21. November 2017 (BGBl. I S. 3786) zuletzt geändert durch Artikel 2 des Gesetzes vom 14.
Juni 2021 (BGBl. I S. 1802)

▪

Planzeichenverordnung (PlanZV) vom 18. Dezember 1990 (BGBl.1991 I S. 58), zuletzt
geändert durch Artikel 3 des Gesetzes vom 14. Juni 2021 (BGBl. I S. 1802)

▪

Landesbauordnung für Baden-Württemberg (LBO) vom 05. März 2010 (GBl. 357, ber. S.
416), zuletzt geändert durch Gesetz vom 18. Juli 2019 (GBl. S. 313)

▪

Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) vom 29. Juli 2009 (BGBI. I S. 2542), zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 18. August 2021 (BGBl. I S. 3908)

▪

Gesetz zur Sicherstellung ordnungsgemäßer Planungs- und Genehmigungsverfahren
während der COVID-19-Pandemie (Planungssicherstellungsgesetz – PlanSiG) in der
Fassung vom 20. Mai 2020 (BGBI. I S. 1041) zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 18. März 2021 (BGBl. I S. 353)

In Ergänzung der Planzeichnung wird Folgendes festgesetzt:

Abgrenzungen

0.1

Grenze des räumlichen Geltungsbereichs des Bebauungsplans
§ 9 (7) BauGB

0.2

Abgrenzung von unterschiedlichen Baugebieten

0.3

Abgrenzung unterschiedlicher Nutzung (Anzahl Vollgeschosse)

Art der baulichen Nutzung

1.1

WA - Allgemeines Wohngebiet, § 4 BauNVO

§ 9 Abs.1 Nr. 1 BauGB

Allgemeine Wohngebiete dienen vorwiegend dem Wohnen.
Zulässig sind:
1. Wohngebäude,
2. die der Versorgung des Gebiete dienenden Läden,
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Planungsrechtliche Festsetzungen

Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht störende
Handwerksbetriebe,
3. Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche
und sportliche Zwecke.
Ausnahmsweise können zugelassen werden:
1. Betriebe des Beherbergungsgewerbes,
2. sonstige nicht störende Gewerbebetriebe,
3. Anlagen für Verwaltungen
1.1.1

1.2

Unzulässig sind:
1. Gartenbaubetriebe,
2. Tankstellen

MU – Urbanes Gebiet, § 6a BauNVO
Urbane Gebiete dienen dem Wohnen sowie der Unterbringung von
Gewerbebetrieben und sozialen, kulturellen und anderen Einrichtungen, die die Wohnnutzung nicht wesentlich stören. Die Nutzungsmischung muss nicht gleichgewichtig sein.
In den Urbanen Gebieten gilt § 6a BauNVO hinsichtlich der zulässigen
und ausnahmsweise zulässigen Nutzungen.
Zulässig sind:
1. Wohngebäude,
2. Geschäfts- und Bürogebäude,
3. Einzelhandelsbetriebe, Schank- und Speisewirtschaften
sowie Betriebe des Beherbergungsgewerbes,
4. sonstige Gewerbebetriebe,
5. Anlagen für Verwaltungen sowie für kirchliche, kulturelle,
soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke.
Unzulässig sind:
1. Vergnügungsstätten,
2. Tankstellen.

0,4

0,8

1.2.1

In den Urbanen Gebieten (MU1, MU 2, MU3, MU4) sind gemäß § 6a
Abs. 4 Nr. 4 BauNVO 35 % der zulässigen Geschossfläche für gewerbliche Nutzungen zu verwenden. Gewerbliche Nutzung meint alle
im Urbanen Gebiet zulässige Nutzungen gemäß § 6a Abs. 2 Nr. 2-5
BauNVO mit Ausnahme von Wohnen.

1.3

Bezüglich der Fläche für den Gemeinbedarf (Zweckbestimmung Schule, Kindergarten) wird auf Festsetzung 5.1 verwiesen.

Maß der baulichen Nutzung

2.1

Grundflächenzahl (GRZ) gemäß § 16 Abs.2 Nr. 1 BauNVO

2.1.1

In den Allgemeinen Wohngebieten WA ist eine GRZ von 0,4 zulässig.
Dieses Maß darf durch die Grundflächen für Garagen, Carports und
Stellplätze mit ihren Zufahrten sowie Nebenanlagen i.S.v. § 14 BauNVO um eine zusätzliche GRZ von 0,2 überschritten werden.

2.1.2

In den Urbanen Gebieten MU ist eine GRZ von 0,8 zulässig.

2.1.3

Für Tiefgaragen und Nebenräume unter der Geländeoberfläche darf

§ 9 Abs.1 Nr. 1 BauGB

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Planungsrechtliche Festsetzungen

die zulässige GRZ bis zu einer GRZ von 0,9 überschritten werden.
Voraussetzung ist, dass die Tiefgarage sowie die Nebenräume eine
Überdeckung erhalten und diese gärtnerisch gestaltet wird. (§ 19 Abs.
4 Satz 3 BauNVO).
1,2

2.2

3,0
II

Geschossflächenzahl (GFZ) gemäß § 16 Abs.2 Nr. 2 BauNVO
Die Geschossflächenzahl wird im Nutzungsplan des Bebauungsplans
durch Planeintrag in der jeweiligen Nutzungsschablone festgelegt.

2.3

Zahl der Vollgeschosse gemäß § 16 Abs.2 Nr. 3 BauNVO
Die maximal zulässige Anzahl der Vollgeschosse ist durch Planeintrag
in der jeweiligen Nutzungsschablone oder im jeweiligen Baufenster
des Bebauungsplans festgesetzt.

III
IV

Auf jedem Gebäude ist ein zusätzliches Dach-/ Staffelgeschoss zulässig.

V
2.4

Höhe baulicher Anlagen gemäß §§ 16 Abs. 2 Nr. 4 und 18 Abs. 1
BauNVO
In der Nutzungszone MU 4 wird die zulässige Gebäudehöhe in Meter
über Normalnull (NN) als Höchstmaß festgesetzt. Bezugspunkt ist der
höchstgelegene Schnittpunkt der senkrechten Außenwand mit der
unteren Dachhaut bzw. – falls vorhanden – die Oberkante einer
Dachrandaufkantung (Attika) oder eines Geländers. Die Gebäudehöhe
bemisst sich bei einem Staffelgeschoss nach dem Schnittpunkt der
senkrechten Außenwand mit der unteren Dachhaut des obersten Geschosses, auch dann, wenn dieses kein Vollgeschoss ist.
Die maximale Gebäudehöhe wird mit 194,8 m über NN festgesetzt.
Die natürliche Geländehöhe bewegt sich zwischen ca. 183,16 m und
184,32 m über NN.
Anlagen, die der solaren Energiegewinnung dienen, dürfen die festgesetzte Gebäudehöhe um maximal 0,5 m überschreiten.

Bauweise, überbaubare und nicht überbaubare Grundstücksflächen, Stellung der baulichen Anlagen
§ 9 Abs.1 Nr. 2 BauGB

3.1

Bauweise gemäß 22 BauNVO

3.1.1

Im Bebauungsplan wird in den Nutzungszonen MU3, MU4 und WA2
die offene Bauweise gemäß § 22 Abs. 2 BauNVO im Nutzungsplan
des Bebauungsplans durch Planeintrag in der jeweiligen Nutzungsschablone festgelegt.

3.1.2

Im Bebauungsplan wird in den Nutzungszonen WA1, MU1 und MU2
die abweichende Bauweise gemäß § 22 Abs. 4 BauNVO im Nutzungsplan des Bebauungsplans durch Planeintrag in der jeweiligen
Nutzungsschablone mit g zul. festgelegt.
Es ist eine geschlossene Bauweise zulässig, d.h. dass an die seitlichen Grundstücksgrenzen angebaut werden darf, aber nicht muss. Im
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Planungsrechtliche Festsetzungen

Übrigen gelten die Abstandsvorschriften der LBO. Es sind Gesamtgebäudelängen über 50 m zulässig.
3.2

Überbaubare Grundstücksfläche gemäß § 23 BauNVO

3.2.1

Baugrenze
Die überbaubare Grundstücksfläche wird durch Baugrenzen bestimmt.
Gebäude dürfen nur innerhalb der Baugrenzen (Baufenster) errichtet
werden. Bauteile, die keine Abstandsflächenrelevanz haben, können
geringfügig, über die jeweiligen Baufenster hinaus reichen, sofern sie
damit nicht auf öffentliche Flächen zum Liegen kommen bzw. hineinragen.

3.2.2

Außerhalb der Baugrenze sind Dachüberstände bis max. 0,80 m zulässig.

3.2.3

Die Baugrenzen können durch Balkone und Anbauten bis zu 2 m
ausnahmsweise überschritten werden, sofern deren Breite geringer
als 1/3 der Gebäudebreite ist und sie nicht auf öffentlichen Flächen
zum Liegen kommen. Bei den denkmalgeschützten Gebäuden (siehe
Planeintrag) sind Balkone und Anbauten dabei nur in Abstimmung mit
dem Landesamt für Denkmalpflege zulässig.

3.2.4

In den im Nutzungsplan des Bebauungsplans durch Planeintrag „Brücke“ dargestellten Bereichen ist eine entsprechende Verbindung zwischen den angrenzenden Nutzungszonen im 1. OG oder höher auch
außerhalb der Baugrenzen zulässig. Geringe Standortabweichungen
sind zulässig.

Flächen für Nebenanlagen

4.1

Tiefgaragen

§ 9 Abs.1 Nr. 4 BauGB

Tiefgaragen mit ihren Zufahrten und Zugängen sowie Nebenräume
unter der Geländeoberfläche sind innerhalb der Baugrenzen sowie der
Flächen für Tiefgaragen zulässig.
4.2

Zufahrtsbereiche
In den Nutzungszonen MU 3 und MU 4 sind die Zufahrten für die Tiefgarage bzw. das Parkhaus nur in den gekennzeichneten Bereichen
zulässig.

4.3

Garagen Ga, und Carports Cp sowie sonstige Nebenanlagen, die dem
Nutzungszweck der in dem Baugebiet gelegenen Grundstück selbst
dienen und die seiner Eigenart nicht widersprechen, sind nur innerhalb
der Baugrenzen oder auf den entsprechend ausgewiesenen Flächen
für Nebenanlagen zulässig.

4.4

Stellplätze sowie überdachte Fahrradabstellplätze und umbaute Müllstandorte sind auf der gesamten Grundstücksfläche mit Ausnahme
der Grünflächen zulässig.

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Bebauungsplan Roth-Händle-Areal
5.

Planungsrechtliche Festsetzungen

Flächen für den Gemeinbedarf
§ 9 Abs.1 Nr. 5 BauGB

5.1

Im Nordosten des Plangebiets ist eine Fläche für den Gemeinbedarf
mit der Zweckbestimmung Schule/ Kita ausgewiesen.
Weitere gemeinwohlorientierte Nutzungen sind ebenso zulässig.

Geförderter Wohnungsbau

§ 9 Abs.1 Nr. 7 BauGB

Bei Wohnungsbauprojekten mit mehr als 10 Wohneinheiten oder einer
Gesamtwohnfläche von mehr als 800 m² sind 40 % der Gesamtwohnfläche als förderbarer Wohnungsbau auszuführen. Das heißt, gemäß
§ 9 (1) Nummer 7 BauGB sind hier nur Wohngebäude/ Wohnungen
zulässig, die mit Mitteln für den sozialen Wohnungsbau gefördert werden könnten. Insoweit müssen die Gebäude die Voraussetzungen
(z.B. Wohnungsgröße, Ausstattung) für den geförderten Wohnungsbau einhalten, die in den jeweils zum Zeitpunkt des Inkrafttretens des
Bebauungsplans geltenden Förderbedingungen des Landes BadenWürttemberg festgelegt sind.
Der definierte Prozentsatz wird nicht zeichnerisch verortet, sondern ist
innerhalb des Geltungsbereiches des Bebauungsplans räumlich flexibel. Seine Einhaltung ist in einer Gesamtwohnflächenaufstellung
rechnerisch nachzuweisen.
7.

Verkehrsfläche

§ 9 Abs.1 Nr. 11 BauGB

Straßenverkehrsflächen
Im Nutzungsplan ist eine öffentliche Verkehrsfläche festgesetzt.

Im Nutzungsplan ist eine Verkehrsfläche mit besonderer Zweckbestimmung als private Verkehrsfläche festgesetzt.

Private Grünfläche

§ 9 Abs.1 Nr. 15 BauGB

Die im Westen und im Norden im Nutzungsplan dargestellten privaten
Grünflächen dienen der Eingrünung der Bebauung und sichern den
Erhalt der Böschungen mit ihrem Bewuchs.
Bei den auf den Flst.Nrn. 4668/65 und 4668/72 im Nutzungsplan dargestellten privaten Grünflächen handelt es sich um Flächen zum
Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft.
Für die genaue Ausformulierung der Maßnahme wird auf die Festsetzung 9.13 (CEF 4 - Bioplan) verwiesen.
9.

Flächen und Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft
§ 9 Abs.1 Nr. 20 BauGB
Die aus artenschutzrechtlicher Sicht erforderlichen Vermeidungsmaßnahmen (VM), Vorsorgemaßnahmen (VoM) und vorgezogenen AusSeite 5 von 22

Bebauungsplan Roth-Händle-Areal

Planungsrechtliche Festsetzungen

gleichsmaßnahmen (CEF) sind entsprechend den Ausführungen der
speziellen artenschutzrechtlichen Prüfung (saP) vom 03.05.2021, erstellt von Bioplan Bühl, durchzuführen.
Hierbei wird zwischen den Maßnahmen für den gesamten Geltungsbereich, den Bereich Wilhelm (Flst. Nr. 4668/65, 4668/71, 4668/72,
4668/73, 4668/74, 4668/3, 4668/75), den Bereich Tiergesundheitszentrum (Flst. Nr. 4668/28) und den restlichen Geltungsbereich unterschieden.
9.1

Baufeldräumung (VM 1) / Gesamter Geltungsbereich
Die Baufeldräumung muss außerhalb der Fortpflanzungszeit von Vögeln (in der Regel von September bis Februar bestimmt durch die früh
brütenden Arten, u.a. Eulen- und Spechtarten, bzw. spät brütenden
Arten mit einer Brutzeit bis Mitte/Ende August; für die Ringeltaube
liegen die spätesten Legebeginne Ende September) erfolgen.
Die Fäll- und Rodungsarbeiten sowie der Abriss von Gebäuden müssen außerhalb der Aktivitätszeit von Fledermäusen, also von November bis Ende Februar, durchgeführt werden. Dies gilt auch für die Entfernung bzw. Abdeckung von Dächern. Allerdings dürfen die Gehölze
erst nach einer Frostperiode bestehend aus wenigstens drei Frostnächten, besser zwei Frostperioden gefällt werden, frühestens jedoch
Ende November / Anfang Dezember, besser im Januar.
Sollte dies aus unveränderbaren, nicht artenschutzrechtlichen Gründen nicht möglich sein (zu berücksichtigen ist, dass nach § 39 Abs. 5
Satz 2 BNatSchG, in Gehölzbestände nur in der Zeit vom 1. Oktober
bis zum 28. Februar eingegriffen werden kann), muss im Vorfeld kurz
vor der Räumung durch einen sachverständigen Ornithologen bzw.
Fledermauskundler eine Kontrolle bzw. eine Nestersuche stattfinden.
Sollten Nester bzw. Fledermäuse gefunden werden bzw. Verdacht auf
eine Nutzung bestehen, kann eine Baufeldräumung nicht stattfinden.

9.2

Vermeidung von temporären Brutmöglichkeiten (VM 2) /
Gesamter Geltungsbereich
Eine konsequente Überwachung ist während der Bauphase durchzuführen, damit von Vögeln (Haussperling, Hausrotschwanz oder Bachstelze) temporäre Strukturen, u.a. Lagerung von Holz bzw. Schnittgut
von Gehölzen oder Sukzessionsbereiche auf Bau- bzw. Lagerflächen,
nicht als Brutplatz genutzt werden. Hierzu ist eine naturschutzfachliche Baubegleitung notwendig.

9.3

Maßnahmen für Kreuzkröten (VM 3) / Gesamter Geltungsbereich
Falls sich während der Bauzeit durch Regenwasser flache Gewässer
bilden, sind diese umgehend zu beseitigen, damit sich dort keine
Kreuzkröten ansiedeln und laichen können.

9.4

Vermeidung von Lichtemissionen (VM 4) / Gesamter Geltungsbereich
Grundsätzlich müssen bau-, anlagen- und betriebsbedingte Störungen
durch Licht und Erschütterungen beim Durchflug und bei der Nahrungssuche der Fledermäuse durch geeignete Maßnahmen weitestgehend vermieden werden:
Auf eine starke und diffuse Straßen- und Grundstücksbeleuchtung ist
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Planungsrechtliche Festsetzungen

zu verzichten.
Lichtquellen, schwache LED-Beleuchtung, dürfen nicht in das umliegende Gelände ausstrahlen, sondern müssen, ohne Streulicht, zielgerichtet auf den Weg- bzw. Fahrbahnbereich sein. Die Lichtquellen sind
nach oben sowie zu den Seiten hin abzuschirmen.
Kaltweißes Licht mit hohem Blaulichtanteil (Wellenlängen unter
500 nm und Farbtemperaturen über 3000 Kelvin) ist zu vermeiden
9.5

Bauzeitenbeschränkung (VM 5) / Bereich Wilhelm Architektur
Tageszeitliche Bauzeitenbeschränkung
Zur Vermeidung von erheblichen baubedingten Störreizen (optisch
durch Lichtimmissionen, akustisch durch Lärm) der lokalen Fledermaus-Populationen, insbesondere der Langohren, müssen alle zwischen Anfang März und Mitte November durchgeführten Arbeiten wie
Bauarbeiten außerhalb der nächtlichen Aktivitätszeit der Fledermäuse
stattfinden (diese dauert etwa 20 Minuten vor Sonnenuntergang bis 15
Minuten vor Sonnenaufgang), also zwischen 15 Minuten vor Sonnenaufgang und 20 Minuten vor Sonnenuntergang. Dies reduziert auch
die Störreize u.a. für nachtaktive Vogel-Arten. Ein Innenausbau kann
bei entsprechenden Vermeidungsmaßnahmen, die eine Abstrahlung
von Licht oder Lärm nach außen verhindern, durchgeführt werden.
Jahreszeitliche Bauzeitenbeschränkung
Entfernung und Erneuerung von Fassaden sowie weitere Veränderungen im Bereich der Fassaden, darunter insbesondere Arbeiten im
Bereich der Fugen und das Anbringen von Balkonen, sind ausschließlich im Zeitraum von November bis Februar durchzuführen. Dies gilt
auch für Baumaßnahmen wie das Entfernen von Betondecken sowie
für jegliche (Bau-)Arbeiten im Bereich der Dachstühle der vorhandenen Gebäude. Ein Innenausbau darf in den übrigen Bereichen ganzjährig stattfinden. Siehe hierzu den Bauzeitenplan am Ende des Berichtsteils.

9.6

Weitere Maßnahmen für die Vermeidung von Lichtemissionen (VM 6) /
Bereich Wilhelm Architektur
Zusätzlich zu den unter Ziff. 9.4 (VM 4) beschriebenen Maßnahmen
dürfen Beleuchtungsquellen nicht in unmittelbarer Nähe zu den Einflugöffnungen der Wochenstuben der Zwergfledermaus angebracht
werden bzw. diese nicht direkt beleuchten.
Es ist auf Beleuchtungsquellen zu verzichten, die sich im Dachbereich
befinden bzw. diesen beleuchten. Nach oben gerichtete Lichtquellen
sind zu vermeiden.
Die aktuell im Geltungsbereich vorhandenen Bodenstrahler dürfen in
der Wochenstubenzeit, also von Anfang Mai bis Ende August, nicht
genutzt werden.
Eine Steuerung der Beleuchtung über Bewegungsmelder ist einzurichten.

9.7

Maßnahmen für Reptilien - Mauereidechsen (VM 7) /
Bereich Wilhelm Architektur
Die Mauereidechsen, die auf Flst. Nr. 4668/73 (Vorkommensbereich 1
/ Bioplan) vorkommen, sind vor Beginn der Baufeldräumung in diesem
Bereich abzufangen und in die neu anzulegenden Ersatzlebensräume
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Planungsrechtliche Festsetzungen

umzusetzen (vgl. Ziff. 9.13 (CEF 4 - Mauereidechse).
Für die Dauer der Planumsetzung sind die Vorkommensbereiche auf
Flst. Nr. 4668/73 und 4668/20 (Vorkommensbereich 1 und 2/ Bioplan)
durch einen Reptilienschutzzaun abzugrenzen.
9.8

Erhalt von Nistmöglichkeiten und Fledermausquartieren im Bereich
des Mauerwerks (VM 8) / Bereich Wilhelm Architektur
Die kartierten Nistmöglichkeiten von Mauersegler und Haussperling
und die Wochenstubenquartiere der Zwergfledermaus im Bereich des
Mauerwerks der denkmalgeschützten Gebäude sind zu erhalten. Im
Bereich der Einflugöffnungen dürfen keine (Bau-)Maßnahmen oder
sonstige Veränderungen stattfinden. Alle Arbeiten im Bereich des
Mauerwerks müssen im Vorfeld mit der naturschutzfachlichen Baubegleitung abgestimmt werden.

9.9

Erhalt des Langohr-Quartiers von Gebäuden Flst.Nrn. 4668/71 und
4668/72 (VM 9) / Bereich Wilhelm Architektur
Das Langohr-Quartier im Dachstuhl von den Gebäuden Flst.Nrn.
4668/71 und 4668/72 ist zu erhalten. Der Dachstuhl dieser Gebäude
darf nicht, auch nicht teilweise, ausgebaut werden. Eine dauerhafte
Beleuchtung ist nicht zulässig. Das Betreten der Dachstühle ist im
Zeitraum von Anfang Mai bis Ende August nur in dringenden Fällen
gestattet.

9.10

Nistmöglichkeiten für Vögel (CEF 1) / Bereich Wilhelm Architektur
Im Vorfeld müssen an drei Stellen der umliegenden Gebäude, die
nicht von den Arbeiten betroffen sind, Mauersegler-Nistkästen mit jeweils drei Nistmöglichkeiten aufgehängt werden.
Diese Nistkästen müssen vor Beginn der Arbeiten aufgehängt sein. An
den Gebäuden Flst. Nr. 4668/73 und 4668/65 sind jeweils nach Fertigstellung je zwei Mauersegler-Nistkästen mit jeweils drei Nistmöglichkeiten aufzuhängen, alternativ an drei (bis vier) Stellen auch Mauersegler-Nistkästen mit jeweils zwei Nistmöglichkeiten anzubringen.
Für den Haussperling sind analog zum Mauersegler ebenfalls fünf
Nistkästen in diesem Bereich oder an den Bäumen im Innenhof aufzuhängen.
Die Kästen sind jährlich auf Funktionsfähigkeit zu überprüfen und zu
reinigen.

9.11

Quartiermöglichkeiten für Fledermäuse (CEF 2) /
Bereich Wilhelm Architektur
Im Bereich der neu zu schaffenden Fassaden der Gebäude Flst. Nr.
4668/73 und 4668/65 (Gebäude 2 und 4 / Bioplan) sind fünf für diesen Zweck geeignete Fledermauskästen (z.B. Typ 3FE, Firma Schwegler) einzubauen. Diese Kästen sind wartungsfrei.
Im Norden sowie mittig des Gebäudes Flst. Nr. 4668/71 (Bereich 1
und 2 / Bioplan) und im Norden des Gebäudes Flst. Nr. 4668/72 (Bereich 3 / Bioplan) sind nachfolgende Quartiersmöglichkeiten zu schaffen:
 Im Bereich der Dachziegel ist eine zusätzliche Einflugöffnung mit
einer Höhe von mindestens zwei bis drei Zentimetern und einer
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


Planungsrechtliche Festsetzungen

Breite von etwa 15 Zentimetern zu schaffen. Alternativ kann ein
Fensterglas durch eine Holzplatte mit einer Einflugöffnung mit den
genannten Maßen ersetzt werden.
Es ist ein Spaltenquartier aus sägerauem Holz im Dachfirst mit
einer Mindestfläche von einem Quadratmeter einzurichten.
An den vorhandenen Holzkonstruktionen sind zwei Fledermausbretter mit einer und eines mit zwei Quartierkammern senkrecht
und möglichst hoch zu befestigen.

Mittig des Gebäudes Flst. Nr. 4668/71 (Bereich 2 / Bioplan) und im
Norden des Gebäudes Flst. Nr. 4668/72 (Bereich 3 / Bioplan) sind
zusätzlich folgende Quartiersmöglichkeiten zu schaffen:
 Es sind folgende Kästen aus Holzbeton möglichst hoch an den
Wänden aufzuhängen (z.B. Firma Hasselfeldt):
 1x Fledermaus-Universal-Langhöhle, spaltenlastige Ausführung
 1x Fledermaus Großraumhöhle
Die Umsetzung dieser Maßnahmen muss von einer Person mit fledermauskundlichen Kenntnissen abgenommen werden.
Mittig des Gebäudes Flst. Nr. 4668/71 und im Norden des Gebäudes
Flst. Nr. 4668/72 (Bereiche 2 und 3 / Bioplan) ist prinzipiell auch eine
Anlockung der Langohren durch das Abspielen von Sozialrufen möglich. Die technische Umsetzung wird derzeit noch geprüft.
Zudem ist von Mai bis August 2022 eine erneute Überprüfung der
Nutzung der Dachstühle des Gebäudes auf Flst. Nr. 4668/3,4668/74
und 4668/73 (Gebäude 1 / Bioplan)und des Gebäudes auf Flst. Nr.
4668/71 und 4668/72 (Gebäude 3 / Bioplan) durch Personen mit fledermauskundlichen Kenntnissen erforderlich. Diese Überprüfung umfasst den Einsatz automatischer Aufzeichnungsgeräte sowie, bei
Nachweisen der Gattung Plecotus, Ausflugsbeobachtungen und Netzfänge. Gegebenenfalls sind ergänzende Maßnahmen erforderlich.
9.12

Nisthilfen (CEF 3) / Bereich Wilhelm Architektur
Die nördlichen beiden kartierten Höhlenbäume sind zu erhalten (Karte
6 / Bioplan). Als Ausgleich für den eventuellen Wegfall des südlichsten
Höhlenbaums sind folgende Kästen für Vögel und Fledermäuse an
Bäumen im Geltungsbereich in mindestens drei Metern Höhe aufzuhängen:
 Für die Meisen-Arten sind jeweils drei Nisthöhlen mit unterschiedlicher Größe des Einfluglochs von 2,8 bzw. 3,2 cm Durchmesser
katzensicher, mit dem Einflugloch auf die wetterabgewandte Seite
aufzuhängen. Es können auch Kästen mit einem vorgezogenen
Einflugloch, die katzen- und mardersicher sind, verwendet werden.
 Für höhlenbewohnende Fledermausarten sind folgende Kästen
aufzuhängen (z.B. Firma Schwegler):
 2x Fledermaushöhle 2F (mit doppelter Vorderwand)
 2x Fledermaushöhle 2FN (speziell)
 1x Kleinfledermaushöhle 3FN.
Die Kästen sind jährlich außerhalb der Fortpflanzungszeit, bevorzugt
in den Wintermonaten (Kästen sind nicht frostsicher), zu überprüfen
und gegebenenfalls zu reinigen, u.a. müssen Nester entfernt werden.

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Planungsrechtliche Festsetzungen

Während der Brutphase bzw. der Wochenstubenzeit muss die Besiedlung überprüft werden.
Das Aufhängen der Kästen muss vor der Fällung des Baums erfolgen.
9.13

Ersatzlebensräume für Eidechsen (CEF 4) /
Bereich Wilhelm Architektur
Anlage
Als Ersatz für den Verlust des Lebensraums der Mauereidechse sind
auf den Flst.Nrn. 4468/65 und 4668/72 gemäß dem Eintrag im Nutzungsplan zwei Ersatzlebensräume anzulegen.
Die Anlage der Ersatzlebensräume ist nach Angaben der naturschutzfachlichen Bauüberwachung unter Berücksichtigung der vorhandenen
Strukturen durchzuführen. Auf beiden Flächen sind trockenmauerartige Strukturen zu errichten. Diese bestehen aus jeweils zwei bis drei
übereinander liegenden Steinreihen. Die untere Reihe wird in ein
nährstoffarmes Substrat eingebettet. Die Steine selbst sollten eine
unterschiedliche Größe in einer Abmessung von 40 bis 80 Zentimeter
haben.
Nach Fertigstellung der Maßnahmenfläche ist diese vom übrigen Geltungsbereich für die Dauer der Planumsetzung mit einem Reptilienzaun abzugrenzen.
Zur Vernetzung der benachbart liegenden Steinriegel sind zusätzlich
einzelne flache Steine oder Steingruppen als Sonnen- und Versteckplätze auszubringen. Ferner kann nährstoffarmes Substrat kleinflächig
ausgebracht werden, um weitere Strukturelemente zu schaffen. Ergänzend sind auch Totholz, u.a. kleinere Baumstämme, oder Wurzelstrünke auf den Flächen bzw. in der Nähe der Steinmauer auszubringen. Ferner sind einzelne Sträucher, z. B. Hundsrose, Weißdorn
oder Schwarzdorn, zu pflanzen.
Falls sich Änderungen ergeben, sind neue Planungen inklusive neuer
Ersatzlebensräume erforderlich.
Abfang
Beim Abfang ist eine Maßnahmenkombination aus Hand- und Schlingenfang anzuwenden. Zusätzlich sind ab Mitte März bis, je nach Witterung, Mitte / Ende April engmaschig Reptilienbretter auszubringen.
Der Abfang kann im Spätsommer ab Ende August wiederholt werden.
Ergänzend sind Gefäße als Lebendfallen in den Boden einzugraben,
welche jeweils am Folgetag des Ausbringens zu kontrollieren sind.
Gefangene Tiere sind auf die Ersatzfläche zu bringen. Vor dem Abfang muss die Vegetation zurückgedrängt werden.
Überprüfung der Vorkommen während der Bauphase
In den Randbereichen des gesamten Baubereichs muss regelmäßig
überprüft werden, ob Individuen von Mauereidechsen vorkommen.
Sollten dabei Individuen nachgewiesen werden, sind diese zu fangen
und in die neu angelegten Lebensräume umzusetzen. Gegebenenfalls
muss kurzfristig ein mobiler Reptilienzaun aufgestellt werden.
Der gesamte Bauablauf ist daher vor Beginn der Baumaßnahme mit
der naturschutzfachlichen Baubegleitung abzustimmen.

9.14

Naturschutzfachliche Bauüberwachung incl. Monitoring /
Bereich Wilhelm Architektur

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Bebauungsplan Roth-Händle-Areal

Planungsrechtliche Festsetzungen

Es ist eine naturschutzfachliche Bauüberwachung (= ökologische
Baubegleitung), die auf einen orts- und sachkundigen Biologen mit
guten faunistischen, aber auch tierökologischen Kenntnissen zurückgreift, einzurichten. Die naturschutzfachliche Bauüberwachung überwacht, begleitet und überprüft die verschiedenen Maßnahmen und
muss auf eventuell Unvorhergesehenes reagieren.
U.a. können gegebenenfalls Maßnahmen eingeleitet werden, die verhindern, dass Vogelarten, die sich im Baufeld ansiedeln, getötet oder
verletzt bzw. ihre Nester oder Gelege zerstört werden.
Die Maßnahmen schließen Maßnahmen zur Sicherung des angestrebten Zustands ein, wobei Funktions- und Wirkungskontrollen (Effektivitätskontrollen) durch den Verursacher oder dessen Rechtsnachfolger
zu tragen und von besonderer Bedeutung sind. Zentrale Punkte sind
dabei ein Monitoring und ein Risikomanagement:
Nachfolgende Punkte sind besonders zu beachten:
 Beim Mauersegler sind die aufgehängten Nistmöglichkeiten im
ersten Jahr nach der Anbringung, im Verlauf der Bauphase sowie
nach Beendigung der Bauarbeiten noch in drei Jahren auf die
Nutzung zu überprüfen.
 An den beiden bekannten Wochenstuben der Zwergfledermaus
sind ab Baubeginn bis zur Fertigstellung der Gebäude jährlich an
jeweils zwei Abenden im Zeitraum von Ende Mai bis Ende Juli
Ausflugszählungen durchzuführen.
 Ab Beginn der Fertigstellung der Fassaden der Gebäude Flst. Nr.
4668/73 und Flst. Nr. 4668/65 (Gebäude 2 und 4 / Bioplan), sind
an den einzubauenden Fledermauskästen drei Jahre lang ebenfalls jährlich an jeweils zwei Abenden im Zeitraum von Ende Mai
bis Mitte Juli Ausflugszählungen durchzuführen.
 Im Dachstuhl von Gebäude Flst. Nr. 4668/71 und 4668/72 (Gebäude 3 / Bioplan) sind nach Umsetzung der Maßnahmen für die
Gattung Plecotus jährlich über fünf Jahre im Zeitraum von Mitte
Mai bis Ende Juli eine Überprüfung der Nutzung mittels automatischer Aufzeichnungsgeräte sowie Ausflugszählungen durchzuführen.
 Die private Grünfläche muss hinsichtlich der weiteren Besiedlung
durch die Mauereidechse in den ersten beiden Jahren nach Beginn der Bauarbeiten überprüft werden. Danach muss spätestens
im fünften Jahr erneut überprüft werden. Falls sich die erforderliche Situation nicht einstellt, sind ergänzende Maßnahmen zu
planen und umzusetzen. Ebenso müssen nach sich abzeichnender negativer Entwicklung hinsichtlich des Bestands, aber auch
hinsichtlich der Nutzung des Lebensraums, aus den vorliegenden
Ergebnissen die Konsequenzen abgeleitet und in geeignete
Maßnahmen überführt werden, u.a. eine weitere Lebensraumaufwertung (Risikomanagement).
9.15

Maßnahmen für Mauereidechsen (VM 10) /
Bereich Tiergesundheitszentrum
Der Vorkommensbereich der Mauereidechse ist rechtzeitig vor Beginn
der Umsetzung der Vorhaben auf Flst. Nr. 4668/28, die im Nordosten
und Westen geplant sind, (Vorhaben 1 bis 4 / Bioplan) durch einen
Reptilienzaun von den Eingriffsbereichen abzugrenzen. Gegebenenfalls ist das Abfangen und Umsetzen von Individuen erforderlich.

Seite 11 von 22

Bebauungsplan Roth-Händle-Areal
9.16

Planungsrechtliche Festsetzungen

Vorsorgemaßnahmen für Mauereidechsen (VoM 1) /
Bereich Tiergesundheitszentrum
Die bestehende Trockenmauer auf dem Gelände des Tiergesundheitszentrums Flst. Nr. 4668/28 ist um etwa fünf Meter Richtung Norden
zu erweitern.

9.17

Nistmöglichkeiten für Mauer- und Alpensegler (CEF 1) /
Bereich Tiergesundheitszentrum
An einer geeigneten Fassade in der Umgebung sind vor Beginn der
Umsetzung des Vorhabens auf Flst. Nr. 4668/28, das im Nordosten
geplant ist, (Vorhaben 5 / Bioplan) zwei Kästen für Mauer- und Alpensegler aufzuhängen, z. B. von der Firma Schwegler oder Hasselfeldt.
Die genaue Auswahl des Ortes findet in Absprache mit der naturschutzfachlichen Baubegleitung statt.

9.18

Naturschutzfachliche Bauüberwachung incl. Monitoring /
Bereich Tiergesundheitszentrum
Es ist eine naturschutzfachliche Bauüberwachung (= ökologische
Baubegleitung), die auf einen orts- und sachkundigen Biologen mit
guten faunistischen, aber auch tierökologischen Kenntnissen zurückgreift, einzurichten. Die naturschutzfachliche Bauüberwachung überwacht, begleitet und überprüft die verschiedenen Maßnahmen und
muss auf eventuell Unvorhergesehenes reagieren.
U.a. können gegebenenfalls Maßnahmen eingeleitet werden, die verhindern, dass Mauereidechsen, die sich im Baufeld ansiedeln, getötet
oder verletzt bzw. Vorkommensbereiche dieser Art zerstört werden.

9.19

Maßnahmen und weiteres Vorgehen / übriger Geltungsbereich
Für die Gebäude auf Flst. Nr. 4668/67, 4668/5, 4660/4 und 4660/5
sowie 4668/50 und 4668/63 (Gebäude C, E, F und P / Bioplan) liegen
bereits Untersuchungsergebnisse vor. Für diese Gebäude sind aktuell
keine zusätzlichen Untersuchungen erforderlich. Es gelten die unter
Ziff. 9.1 – 9.4 (VM 1 – VM 4) festgesetzten Maßnahmen.
Für die übrigen Gebäude sowie die umliegenden Bereiche ist zum
jetzigen Zeitpunkt weitestgehend unklar, welche baulichen Veränderungen durchgeführt werden sollen. Nachfolgende Untersuchungen
sind jedoch bei konkreten Vorhaben erforderlich:
 Im Hinblick auf die möglichen Vorkommen insbesondere der planungsrelevanten Vogelarten Mauer- und Alpensegler sind zur Erfassung von Anfang Mai bis Ende Juli fünf Begehungen notwendig
(Methodik nach SÜDBECK et al. 2005).
 Für den Haussperling sind zur Erfassung vier Begehungen im Zeitraum von Anfang April bis Ende Mai erforderlich. Diese können,
falls erforderlich, teilweise mit der Erfassung von Mauer- und Alpensegler kombiniert werden.
 Bei diesen Kontrollen sind auch die übrigen Vogel-Arten zu erfassen.
 Zur Erfassung von Fledermaus-Quartieren, insbesondere Wochenstuben, außen an den Gebäuden sind pro Gebäude morgendliche Schwärmkontrollen an mindestens zwei Terminen im
Zeitraum von Anfang Juni bis Ende Juli durchzuführen.
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Bebauungsplan Roth-Händle-Areal




Planungsrechtliche Festsetzungen

Bei Quartierpotential für Fledermäuse in den Innenräumen von
Gebäuden ist zunächst eine Begehung des Gebäudes erforderlich.
Je nach Eignung sind Überprüfungen mittels automatischer Aufzeichungsgeräte in den Sommer- und oder Wintermonaten notwendig. Sollten hierbei Fledermäuse nachgewiesen werden, ist eine Ausflugszählung durchzuführen.
Sollte in Gehölzbestände eingegriffen werden, sind die Bäume mit
Quartierpotential für Fledermäuse bzw. Brutmöglichkeiten für höhlenbrütender Vogel-Arten in den bisher unzugänglichen Bereichen
zu kartieren und auf mögliche Vorkommen zu prüfen. Ferner ist
gezielt zu überprüfen, ob weitere Vogel-Arten diese Gehölze als
Fortpflanzungsstätte nutzen.
Der Verlust von Bäumen mit Quartierpotential für Fledermäuse
bzw. Brutmöglichkeiten für höhlenbrütende und gegebenenfalls
freibrütende Arten ist auszugleichen. Hier bedarf es bei geplanten
Eingriffen einer genaueren Betrachtung.

10.

Geh-, Fahr- und Leitungsrecht

10.1

Im Nutzungsplan des Bebauungsplans ist eine Fläche eingetragen,
die mit Geh-, Fahr-, und Leitungsrecht zu belasten ist. Sie ist von Bebauung und Bäumen sowie dauerhaften Nutzungen freizuhalten. Der
Zugang dieser Flächen ist jederzeit sicherzustellen.
GR: Zugunsten der Allgemeinheit,
FR: Zugunsten der Stadt und der Anlieger
LR: Zugunsten der Anlieger und Leitungsträger zu belasten.

11.

Flächen für das Anpflanzen und die Erhaltung von Bäumen,
Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen
§ 9 Abs.1 Nr. 25 BauGB

11.1

Erhalt von Gehölzen

§ 9 Abs.1 Nr. 21 BauGB

Die vorhandenen Gehölze im Böschungsbereich sind entsprechend
dem Eintrag im Nutzungsplan zu erhalten und zu pflegen. Bei Ausfall
ist entsprechender Ersatz zu leisten.
11.2

Erhalt von Bäumen
Die im Nutzungsplan dargestellten Bäume sind entsprechend dem
Eintrag zu erhalten und dauerhaft zu pflegen. Bei Ausfall ist adäquater
Ersatz zu leisten. Geringe Standortabweichungen von bis zu 5 m sind
bei Ersatzpflanzungen zulässig.
Dies betrifft insbesondere die vom denkmalpflegerischen Sachzusammenhang erfassten Bäume und die durch Bioplan kartierten Höhlenbäume.

11.3

Anpflanzen von Bäumen
Im Plangebiet sind die in der Planzeichnung dargestellten Bäume zu
pflanzen und dauerhaft zu erhalten. Bei der Anpflanzung von Bäumen
innerhalb befestigter Flächen sind offene, gegen Überfahren zu schützende, begrünte Pflanzflächen (Baumscheiben) mit einer Fläche von
mindestens 8 m² oder entsprechende unterirdische Baumquartiere mit
mindestens 12 m³ verdichtbarem Baumsubstrat (z.B. nach der RichtliSeite 13 von 22

Bebauungsplan Roth-Händle-Areal

Planungsrechtliche Festsetzungen

nie der Forschungsgesellschaft Landschaftsentwicklung Landschaftsbau e.V. (FLL-Richtlinien)) herzustellen.
11.4

Fassadenbegrünung
In der Nutzungszone MU 4 sind mindesten 2 geeignete Fassaden des
geplanten Neubaus in Abstimmung mit der Architektur flächig (mindestens 15 % der Fassadenfläche) mit hochwüchsigen und ausdauernden Schling- und Kletterpflanzen (mit oder ohne Rankhilfe) zu begrünen. Diese sind dauerhaft zu pflegen und zu erhalten.
Pflanzbeete müssen mindestens 0,5 m² groß und mindestens 50 cm
tief sein.

12.

Hinweise und nachrichtliche Übernahme von nach anderen
gesetzlichen Vorschriften getroffenen Festsetzungen
§ 9 Abs.6 BauGB

12.1

Archäologische Denkmalpflege
Bei den zur ehemaligen Infanteriekaserne gehörenden Gebäuden,
errichtet 1897/98, handelt es sich aus wissenschaftlichen, vor allem
aus bau-, stadtbau-, stadt- sowie heimatgeschichtlichen Gründen um
ein Kulturdenkmal gem. § 2 DSchG.
Die Erhaltung der Sachgesamtheit „Areal Roth-Händle, ehemalige
Infanteriekaserne“ liegt wegen des dokumentarischen und exemplarischen Werts im öffentlichen Interesse.
Zum Denkmal gehört die wandfeste bauzeitliche Innenausstattung,
wie beispielsweise bauzeitliche Treppen mit Geländer, Fenster oder
Türen. Ebenfalls zum Denkmal zugehörig ist auch der historische
Baumbestand.
Denkmaleigenschaft kommt jedoch nur den kaiserzeitlichen Kernbauten zu, spätere An- bzw. Zwischenbauten sind nicht Bestandteil des
Kulturdenkmals.
Durch die Anstrengung der Stadt Lahr Militär in die Stadt zu holen,
und sie so zu einer Garnisonstadt zu machen, wie auch durch die
Umnutzung der Gebäude zu einer Tabakfabrik (einer der damals
größten Arbeitgeber der Stadt) ist das Gelände mit seinen Bauten von
hohem stadt- und heimatgeschichtlichem Aussagewert.

12.1.1

Die Sachgesamtheit setzt sich aus folgenden Gebäuden zusammen:
 Kompaniekaserne 1 (Industriehof 5, 5/1, 5/2)
 Kompaniekasernen 2-8 (Industriehof 1, 2/1, 4/5-7, 6)
 Wirtschaftsgebäude 1 (Industriehof 4)
 Stabsgebäude (Industriehof 2)
 Offiziersspeiseanstalt (Industriehof 3)
 Verheirateten Wohngebäude (Industriehof 9, 9/1)
 Latrine, hinter Kompaniekaserne 6 bzw. 7 (Industriehof 4/3)
 Kammergebäude mit anschl. Fahrzeugschuppen und Latrine
(Industriehof 10/3-5)
 Kesselhaus (Industriehof (10/1)
 Exerzierhaus (Johann-Sebastian-Bach-Straße 1)
Die Objekte sind im Nutzungsplan entsprechend vermerkt.

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Bebauungsplan Roth-Händle-Areal
12.1.2

Planungsrechtliche Festsetzungen

Sollten bei der Durchführung von Baumaßnahmen archäologische
Funde oder Befunde entdeckt werden, sind gemäß § 20 DSchG
Denkmalbehörde(n) oder Gemeinde umgehend zu benachrichtigen.
Archäologische Funde (Steinwerkzeuge, Metallteile, Keramikreste,
Knochen, etc.) oder Befunde (Gräber, Mauerreste, Brandschichten,
bzw. auffällige Erdverfärbungen) sind bis zum Ablauf des vierten
Werktages nach der Anzeige in unverändertem Zustand zu erhalten,
sofern nicht die Denkmalschutzbehörde oder das Regierungspräsidium Stuttgart (Referat 84.2) mit einer Verkürzung der Frist einverstanden ist. Auf die Ahndung von Ordnungswidrigkeiten (§ 27 DSchG) wird
hingewiesen. Bei der Sicherung und Dokumentation archäologischer
Substanz ist zumindest mit kurzfristigen Leerzeiten im Bauablauf zu
rechnen.
Das Landesamt für Denkmalpflege im Regierungspräsidium Stuttgart
ist generell auch an den einzelnen Bauvorhaben im Genehmigungsbzw. Kenntnisgabeverfahren zu beteiligen.

12.2

Entwässerung
Der Bebauungsplan erstreckt sich über ein bestehendes im Mischsystem entwässertes Gebiet. Bei zukünftiger bereichsweiser Überplanung
bzw. Nachverdichtung hat die geplante Entwässerung entsprechend
Wasserhaushaltsgesetz (WHG) im Trennsystem über die JohannSebastian-Bach-Straße in Richtung Sulzbach bzw. auf den natürlichen
Gebietsabfluss gedrosselt in die bestehenden öffentlichen Mischwasserkanäle der Tramplerstraße, der Werderstraße und der JohannSebastian-Bach-Straße unter dem Gesichtspunkt der Regenwasserbewirtschaftung zu erfolgen. Hintergrund ist, dass die an das Baugebiet angrenzende öffentliche Bestandskanalisation sowie im Baugebiet
vorhandene öffentliche Bestandskanalisation bereits stark aus- bzw.
überlastet ist.
Entsprechend der aktuellen Entwässerungssituation im Bereich des
Baugebietes ist für die Nachverdichtungen bzw. umzuplanenden
Grundstücksflächen lediglich die Entwässerung über die bestehende
Mischwasserkanalisation (mittels Drosselung) möglich. Bei Einleitung
in das bestehende Mischsystem ist das auf den überplanten bzw.
nachverdichteten Grundstücksflächen anfallende Niederschlagswasser zurückzuhalten und mit einer maximalen Drosselmenge von 15
l/(s∙ha) bezogen auf Ages (Gesamtfläche der Nachverdichtung bzw. der
umzuplanenden Grundstücksfläche) geregelt in die öffentlichen
Mischwasserkanäle einzuleiten. Der Abfluss von 15 l/(s∙ha) entspricht
dem natürlichen Gebietsabfluss.
Bei der Erschließung der Nachverdichtungen bzw. der umzuplanenden Flächen sind, unter anderem auch aufgrund der potentiellen Realisierung einer öffentlichen Regenwasserableitungstrasse im Bereich
des Baugebietes, die Anforderungen an die separate Trassenführung
des Regen- und Schmutzwassers bei der Grundstücksentwässerung
entsprechend der einschlägigen Norm zu berücksichtigen. Die ggf.
mögliche Entwässerung der Nachverdichtungen bzw. der umzuplanenden Flächen über das öffentliche Trennsystem (Realisierung einer
öffentlichen Regenwasserableitungstrasse ist im Bereich des Baugebietes derzeit nicht ausgeschlossen) und daher das ggf. mögliche
Verzichten auf die Drosselung der Niederschlagsabflüsse von den
Nachverdichtungsflächen bzw. der umzuplanenden Flächen ist rechtSeite 15 von 22

Bebauungsplan Roth-Händle-Areal

Planungsrechtliche Festsetzungen

zeitig mit dem Tiefbauamt der Stadt Lahr abzustimmen.
Auf den Grundstücksflächen selbst sind vor Einleitung in die öffentliche Kanalisation abflussreduzierende Maßnahmen vorzusehen.
Flachdächer sind intensiv oder extensiv mit mindestens 10 cm Substratschicht zu begrünen. Die offenen Kfz-Stellplätze sind mit wasserdurchlässigen Oberflächen (z.B. Rasengittersteinen) zu versehen bei
Sicherstellung ihrer Versickerungsfähigkeit in den Untergrund. Bei
Verwendung von versickerungsfähigem Pflaster im Bereich nicht versickerungsfähiger, anstehender Böden ist ansonsten der Abfluss nach
Durchsickerung des Pflasters zu drainieren und in den öffentlichen
Mischwasserkanal bzw. bei Vorhandensein einer öffentlichen Regenwasserableitungstrasse in den Regenwasserkanal einzuleiten.
Zur Gewährleistung der 30-jährlichen Überflutungssicherheit ist nachzuweisen, dass auf den Privatgrundstücken der 30-jährliche Oberflächenabfluss temporär und schadensfrei an der Oberfläche zurückgehalten werden kann. Der Nachweis der Überflutungssicherheit ist auch
für Grundstücke kleiner 800 m2 angeschlossener abflusswirksamer
Fläche zu erbringen.
Sofern Schichtwasservorkommen vorhanden ist, wird bei Realisierung
eines Kellers und / oder einer Tiefgarage die Ausführung als „Weiße
Wanne“ zum Schutz des Grundwassers empfohlen.
Schließlich sind Abwasserablaufstellen, welche unterhalb der Rückstauebene liegen (mindestens Straßenhöhe der Anschlussstelle), vom
Eigentümer gegen Rückstau zu sichern. Zudem darf Niederschlagswasser von Flächen unterhalb der Rückstauebene der öffentlichen
Kanalisation nur über eine automatische Hebeanlage rückstaufrei zugeführt werden. Dabei können kleine Regenflächen von Kellerniedergängen, Garageneinfahrten und dergl. über Bodenabläufe mit Absperrvorrichtungen gegen Rückstau angeschlossen werden, wenn
geeignete Maßnahmen, z.B. Schwellen bei Kellereingängen oder Regenauffangrinnen bei tiefer liegenden Garageneinfahrten, ein Überfluten der tiefer liegenden Räume durch Regenwasser verhindern, solange die Absperrvorrichtung geschlossen ist.
12.3

Sicherheit vor Sturzfluten im urbanen Bereich
Es wird darauf hingewiesen, dass im Geltungsbereich Überflutungen
in Folge von Starkregenereignissen nicht auszuschließen sind, so
dass bei Realisierung von Gebäudeteilen unterhalb der angrenzenden
öffentlichen Straßenoberkante das Thema Sicherheit vor Sturzfluten
/Starkregenmanagement bei den Planungen zu berücksichtigen
ist. Die Sicherheit vor Überflutungen in Folge von Starkregenereignissen ist u.a. im Bereich der geplanten Tiefgaragenzufahrten nachzuweisen.
Der Verlauf und die Höhe der zukünftigen Geländeoberkante sind
derartig auszuführen, dass die Rückstauebene eingehalten wird, keine
Grundstücksflächen in Richtung Gebäude geneigt verlaufen und das
Gelände zwischen dem angrenzenden Verkehrsraum (Straße einschließlich Gehweg) und der geplanten Bebauung einen positiven
Höhenunterschied aufweist. Hintergrund ist, dass bei Starkregen der
Verkehrsraum als Ableitungstrasse genutzt werden kann, wenn aus
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Bebauungsplan Roth-Händle-Areal

Planungsrechtliche Festsetzungen

der Kanalisation austretendes bzw. wegen Überlastung nicht eintretendes Wasser sich vorübergehend im Straßenraum ansammelt. Somit stellen Grundstückszufahrten hinsichtlich der Hochwassersicherheit eine mögliche Schwachstelle dar, welche durch die geplante GOK
des Grundstücks auszugleichen ist. Der Nachweis der Überflutungssicherheit ist entsprechend den allgemein anerkannten Regeln der
Technik durchzuführen.
Zur Schadensbegrenzung bei außergewöhnlichen Ereignissen kommt
dem gezielten Objektschutz im öffentlichen und privaten Bereich in
Ergänzung zu temporärer Wasseransammlung auf Frei- und Verkehrsflächen und schadensfreien Ableitung im Straßenraum vorrangig
Bedeutung zu. In diesem Zusammenhang verweisen wir auf die entsprechenden Regelwerke.
12.4

Grundwasserschutz
Aus Gründen des allgemeinen Grundwasserschutzes ist das Bauen
im Grundwasser grundsätzlich abzulehnen. Die Höhenlage der Unterkante Fundament ist in der Regel so zu wählen, dass diese über den
mittleren bekannten Grundwasserständen liegt.
Für unvermeidbare bauliche Anlagen unterhalb des mittleren Grundwasserstandes sowie für Grundwasserabsenkungen im Rahmen von
Bauvorhaben ist eine separate wasserrechtliche Erlaubnis bei der
zuständigen Wasserbehörde (Landratsamt Ortenaukreis) zu beantragen.
Bauliche Anlagen unterhalb des höchsten Grundwasserstands sind
wasserdicht und auftriebssicher auszuführen. Zur Herstellung der Abdichtung von Baukörpern / Bauteilen und sonstiger Anlagen dürfen
keine Stoffe verwendet werden, bei denen eine Schadstoffbelastung
des Grundwassers zu besorgen ist.

12.5

Altlastenverdachtsflächen
Die nachfolgenden Flächen sind im Nutzungsplan entsprechend dargestellt.
Eine Karte zur Lage der Altlastenverdachtsflächen befindet sich in der
Begründung im Abschnitt 4.3 „Schutzgut Boden“.

12.5.1

Altstandort „Roth-Händle Lager", Obj.-Nr. 06747
Im Rahmen der „Fortschreibung der „Flächendeckenden Historischen
Erhebung altlastverdächtiger Flächen im Ortenaukreis" wurde der Altstandort „Roth-Händle Lager", Obj.-Nr. 06747, erhoben. Das Lager
wurde von 1920 bis 2007 genutzt.
Ein Altlastverdacht konnte auf Basis der Erhebungsunterlagen ausgeräumt werden.
Der Altstandort wurde beim Landratsamt Ortenaukreis - Amt für Wasserwirtschaft und Bodenschutz - am 2. Oktober 2012 bewertet und
wird verwaltungsintern auf Beweisniveau „BN 1" in „A - Ausscheiden
und Archivieren" eingestuft.
Dies bedeutet, die Fläche scheidet aus der Altlastenbearbeitung aus
und wird beim Landratsamt Ortenaukreis - Amt für Wasserwirtschaft
und Bodenschutz - zur Dokumentation der erfolgten Bearbeitung in
Bodenschutz- und Altlastenkataster archiviert.
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Bebauungsplan Roth-Händle-Areal

Planungsrechtliche Festsetzungen

Für die Fläche besteht kein weiterer Handlungsbedarf, daher ist
sie nicht im Nutzungsplan gekennzeichnet.
12.5.2

Altstandort „Roth-Händle Chemische Fabrik Industriehof 1-3", Obj.Nr.
02502
Auf der Fläche sind zwischen 1925 und 1975 unterschiedliche Nutzungen (chem. und eisenschaffende Industrie sowie eine Druckerei)
aktenkundig.
Auf Grundlage der Ergebnisse der „Flächendeckenden Historischen
Erhebung altlastverdächtiger Flächen im Ortenaukreis" bzw. deren
Fortschreibung wurde der Altstandort am 24. September 2012 beim
Landratsamt Ortenaukreis - Amt für Wasserwirtschaft und Bodenschutz - auf Beweisniveau "BN 1" hinsichtlich des Wirkungspfads „Boden-Grundwasser" in „B = Belassen zur Wiedervorlage" mit dem Kriterium „Anhaltspunkte - derzeit keine Exposition" eingestuft.
Die Einstufung in "B = Belassen zur Wiedervorlage" bedeutet, dass
zum Zeitpunkt der Erhebung kein weiterer Handlungsbedarf bestand,
jedoch bei einer Änderung von bewertungsrelevanten Sachverhalten
über das weitere Verfahren erneut zu entscheiden ist.
Es besteht weiterer Handlungsbedarf. Die Durchführung einer
Orientierenden Altlastenuntersuchung wurde von den Eigentümern abgelehnt. Die Fläche wird im Nutzungsplan gekennzeichnet.

12.5.3

Altstandort „Roth-Händle EV-Tankstelle Industriehof 10", Obj.-Nr.
02509
Auf der Fläche wurde zwischen 1954 bis 1991 eine Eigenverbrauchstankstelle betrieben.
Auf Grundlage der Ergebnisse der „Flächendeckenden Historischen
Erhebung altlastverdächtiger Flächen im Ortenaukreis" bzw. deren
Fortschreibung wurde der Altstandort am 25. September 2012 beim
Landratsamt Ortenaukreis - Amt für Wasserwirtschaft und Bodenschutz - auf Beweisniveau „BN 1" hinsichtlich des Wirkungspfads „Boden-Grundwasser'' in "B = Belassen zur Wiedervorlage" mit dem Kriterium „Anhaltspunkte - derzeit keine Exposition" eingestuft.
Die Einstufung in B = Belassen zur Wiedervorlage" bedeutet, dass
zum Zeitpunkt der Erhebung kein weiterer Handlungsbedarf bestand,
jedoch bei einer Änderung von bewertungsrelevanten Sachverhalten
über das weitere Verfahren erneut zu entscheiden ist.
Es besteht weiterer Handlungsbedarf. Die Durchführung einer
Orientierenden Altlastenuntersuchung wurde von den Eigentümern abgelehnt. Die Fläche wird im Nutzungsplan gekennzeichnet.

12.5.4

Altstandort „Roth-Händle Tankstelle Werderstr. 71a/b", Obj.-Nr. 02530
Auf der Fläche wurde zwischen 1964 bis 1976 eine Tankstelle betrieben.
Auf Grundlage der Ergebnisse der "Flächendeckenden Historischen
Erhebung altlastverdächtiger Flächen im Ortenaukreis" wurde der Altstandort am 26. September 1996 beim Landratsamt Ortenaukreis Amt für Wasserwirtschaft und Bodenschutz - auf Beweisniveau "BN 1"
hinsichtlich des Wirkungspfads „Boden-Grundwasser'' in „B = Belassen zur Wiedervorlage" mit dem Kriterium "Anhaltspunkte - derzeit
keine Exposition" eingestuft.
Die Einstufung in „B = Belassen zur Wiedervorlage" bedeutet, dass
zum Zeitpunkt der Erhebung kein weiterer Handlungsbedarf bestand,
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Bebauungsplan Roth-Händle-Areal

Planungsrechtliche Festsetzungen

jedoch bei einer Änderung von bewertungsrelevanten Sachverhalten
über das weitere Verfahren erneut zu entscheiden ist.
Es besteht weiterer Handlungsbedarf. Die Durchführung einer
Orientierenden Altlastenuntersuchung wurde von den Eigentümern abgelehnt. Die Fläche wird im Nutzungsplan gekennzeichnet.
12.5.5

Altstandort „Roth-Händle EV-Tankstelle Werderstr. 77", Obj.-Nr.
02532
Auf der Fläche wurde zwischen 1931 bis 1954 eine Eigenverbrauchstankstelle betrieben.
Auf Grundlage der Ergebnisse der „Flächendeckenden Historischen
Erhebung altlastverdächtiger Flächen im Ortenaukreis" wurde der Altstandort am 26. September 1996 beim Landratsamt Ortenaukreis Amt für Wasserwirtschaft und Bodenschutz - auf Beweisniveau „BN 1"
hinsichtlich des Wirkungspfads „Boden-Grundwasser'' in „B = Belassen zur Wiedervorlage" mit dem Kriterium „Anhaltspunkte - derzeit
keine Exposition" eingestuft.
Die Einstufung in „B = Belassen zur Wiedervorlage" bedeutet, dass
zum Zeitpunkt der Erhebung kein weiterer Handlungsbedarf bestand,
jedoch bei einer Änderung von bewertungsrelevanten Sachverhalten
über das weitere Verfahren erneut zu entscheiden ist.
Die orientierende Altlastenuntersuchung des Büros Geosolutions
vom 18.02.2021 kam zusammenfassend zu folgendem Ergebnis:
Am Altstandort AS Roth-Händle „EV-Tankstelle Werderstraße 77“ bestand aufgrund der früheren Nutzung als Eigenversorger Tankstelle
der Verdacht von Boden- und/oder Grundwasserverunreinigungen.
Der Verdacht von Verunreinigungen des Bodens oder Grundwassers
konnte anhand der entnommen Boden bzw. Bodenluftproben nicht
bestätigt werden. Die identifizierten Gefahrverdachtsstoffe konnten
nicht oder nur in geringen Konzentrationen nachgewiesen werden. Die
gemessenen Gehalte der Stoffe oder Stoffgruppen liegen in den entnommenen Proben überwiegend in der natürlichen Hintergrundkonzentration vor. Für den Bereich um den Aufschlusspunkt BK02, mit
einer gemessenen Überschreitung der Prüfwertes für den PAK-Gehalt
im Eluat, konnte mittels Sickerwasserprognose nachgewiesen werden,
dass eine Gefährdung für das Grundwasser in diesem Bereich nicht
zu erwarten ist. Neben der weitestgehenden Unauffälligkeit des anstehenden Bodens bietet auch die vorliegende Geologie hinsichtlich
der Mächtigkeit der Deckschicht aus Feinsediment über dem Aquifer
eine ausreichend mächtige und schützende Barriere. Des Weiteren ist
die Fläche nahezu vollständig versiegelt bzw. überbaut.
Von einer Gefährdung oder Beeinträchtigung des Grundwassers
durch Untergrundverunreinigungen ist nicht auszugehen.
Es besteht kein weiterer Handlungsbedarf. Die Fläche wird nicht
im Nutzungsplan gekennzeichnet.

12.5.6

Altstandort „Roth-Händle Hauptbetriebsfläche", Obj.-Nr. 06746
Auf der Fläche wurde zwischen 1920 bis 2007 die Tabakerzeugung
und –verarbeitung betrieben.
Auf Grundlage der Ergebnisse der „Flächendeckenden Historischen
Erhebung altlastverdächtiger Flächen im Ortenaukreis" wurde der Altstandort am 26. September 1996 beim Landratsamt Ortenaukreis Amt für Wasserwirtschaft und Bodenschutz - auf Beweisniveau „BN 1"
hinsichtlich des Wirkungspfads „Boden-Grundwasser" "OU = OrientieSeite 19 von 22

Bebauungsplan Roth-Händle-Areal

Planungsrechtliche Festsetzungen

rende Untersuchung" eingestuft.
Die Einstufung in "Orientierende Untersuchung" bedeutet, dass das
Vorliegen von Untergrundverunreinigungen bzw. eine Beeinträchtigung des Grundwassers aufgrund der Vornutzung nicht ausgeschlossen werden kann. Es besteht die Besorgnis, dass das Wohl der Allgemeinheit beeinträchtigt ist oder beeinträchtigt wird.
Die orientierende Altlastenuntersuchung des Büros Geosolutions
vom 18.02.2021 kam zusammenfassend zu folgendem Ergebnis:
Am Altstandort AS Roth-Händle „Hauptbetriebsfläche“ bestand aufgrund der früheren gewerblichen Nutzung der Verdacht von Grundwasserverunreinigungen. Der Verdacht von Verunreinigungen des
Grundwassers konnte anhand der entnommen Boden- bzw. Bodenluftproben nicht bestätigt werden. Die identifizierten Gefahrverdachtsstoffe konnten in gefährdenden Konzentrationen nicht nachgewiesen
werden. Die gemessenen Gehalte der Stoffe oder Stoffgruppen liegen
in den meisten entnommenen Proben in der natürlichen Hintergrundkonzentration vor. Neben der Unauffälligkeit des anstehenden Bodens
bietet auch die vorliegende Geologie hinsichtlich der Mächtigkeit der
Deckschicht aus Feinsediment über dem Aquifer eine ausreichend
mächtige und schützende Barriere. Daneben wurden alle Proben aus
versiegelten oder überbauten Flächen entnommen.
Von einer Gefährdung oder Beeinträchtigung des Grundwassers
durch Untergrundverunreinigungen ist nicht auszugehen.
Es besteht kein weiterer Handlungsbedarf. Die Fläche wird nicht
im Nutzungsplan gekennzeichnet.
12.5.7

Unterrichtung der Fachbehörde
Werden bei Erdarbeiten ungewöhnliche Färbungen und / oder Geruchsemissionen (z.B. Mineralöle, Teer...) wahrgenommen, so ist umgehend das Landratsamt Ortenaukreis (Amt für Umweltschutz; Amt für
Wasserwirtschaft und Bodenschutz) zu unterrichten. Aushubarbeiten
sind an dieser Stelle sofort einzustellen.

12.6

Bereitstellung der Abfallbehälter / Gelbe Säcke
Die Bereitstellung der Abfälle, die im Rahmen der kommunalen Abfallabfuhr entsorgt werden, muss an einer für 3-achsige Abfallsammelfahrzeuge (bis 10,30 m Länge) erreichbaren Stelle am Rand öffentlicher Erschließungsstraßen erfolgen.

12.7

Erdaushub
Auf die Pflicht zur Beachtung der Bestimmungen des § 1a Abs. 2
Baugesetzbuch und § 10 Nr. 3 und § 74 Abs. 3 Nr. 1 der Landesbauordnung sowie § 6 Abs. 1 (Abfallhierarchie) des Kreislaufwirtschaftsgesetzes vom 24.02.2012 wird hingewiesen.
Bei der Planung und Ausführung von Baumaßnahmen und anderen
Veränderungen der Erdoberfläche im Planungsgebiet ist auf einen
sparsamen und schonenden Umgang mit dem Boden zu achten und
jegliche Bodenbelastung auf das unvermeidbare Maß zu beschränken. Der Bodenaushub ist, soweit möglich, im Plangebiet zur Geländegestaltung zu verwenden bzw. auf den einzelnen Baugrundstücken
zu verwerten (Erdmassenausgleich). Überschüssiger Bodenaushub ist
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Bebauungsplan Roth-Händle-Areal

Planungsrechtliche Festsetzungen

zu vermeiden.
12.8

Kampfmittel
Es ist damit zu rechnen, dass im nordwestlichen Bereich der Nutzungszone WA 1 noch Kampfmittel aus dem 2. Weltkrieg entdeckt
werden. Eine Baugrubenaushubüberwachung ist durch einen Befähigungsscheininhaber nach § 20 Sprengstoffgesetz (Gesetz über explosionsgefährliche Stoffe-SprengG) vorzusehen, um ein frühzeitiges
Erkennen von Sprengbomben zu ermöglichen.
Nach getätigtem Aushub sollten - falls möglich - die Aushubsohlen mit
geophysikalischen Messmethoden überprüft werden. Sollte der Verdacht auf Kampfmittelvorkommen auftreten, sind die Arbeiten sofort
einzustellen und die örtliche Polizeidienststelle, der Kampfmittelbeseitigungsdienst Baden-Württemberg und das Rechtsamt, Abteilung
Bauordnung der Stadt Lahr zu informieren. (siehe Leitfaden für Baustellenpersonal
des
Kampfmittelbeseitigungsdienstes
BadenWürttemberg).

12.9

Bauschutzbereich für Flugverkehr gemäß § 12 Abs.3 Nr. 1a Luftverkehrsgesetz (LuftVG).
Das Plangebiet befindet sich ca. 4,7 km südöstlich des Flughafenbezugspunktes des Sonderflughafens Lahr, in dessen Bau- und Anlagenschutzbereich nach § 12 und § 18 a Luftverkehrsgesetz (LuftVG).
Ca. 2 km nordwestlich befindet sich der Dachlandeplatz der Ortenauklinik.
Kräne und Baugeräte, die eine Höhe von 35 m über Grund übersteigen sind gesondert zur Prüfung vorzulegen.

12.10

Geotechnik
Das Plangebiet befindet sich auf Grundlage der am Landesamt für
Geologie, Rohstoffe und Bergbau (LGRB) vorhandenen Geodaten im
Verbreitungsbereich des Tertiärs (ungegliedert). Dies wird im nördlichen und südöstlichen Randbereich des Plangebietes von quartären
Lockergesteinen (Löss, Holozäne Abschwemmmassen, Auenlehm)
unbekannter Mächtigkeit bedeckt.
Mit lokalen Auffüllungen vorangegangener Nutzungen, die ggf. nicht
zur Lastabtragung geeignet sind, ist zu rechnen.
Im nördlichen und südöstlichen Randbereich des Untersuchungsgebietes ist zusätzlich mit einem oberflächennahen saisonalen Schwinden (bei Austrocknung) und Quellen (bei Wiederbefeuchtung) des
tonigen/tonig-schluffigen Verwitterungsbodens sowie mit einem kleinräumig deutlich unterschiedlichen Setzungsverhalten des Untergrundes zu rechnen. Ggf. vorhandene organische Anteile können zu zusätzlichen bautechnischen Erschwernissen führen. Der Grundwasserflurabstand kann bauwerksrelevant sein.
Bei etwaigen geotechnischen Fragen im Zuge der weiteren Planungen
oder von Bauarbeiten (z. B. zum genauen Baugrundaufbau, zu Bodenkennwerten, zur Wahl und Tragfähigkeit des Gründungshorizonts,
zum Grundwasser, zur Baugrubensicherung) werden objektbezogene
Baugrunduntersuchungen durch ein privates Ingenieurbüro empfohSeite 21 von 22

Bebauungsplan Roth-Händle-Areal

Planungsrechtliche Festsetzungen

len.
12.11

Versorgung mit Erdgas und Wasser
Die Versorgung des Verfahrensgebiets mit Erdgas und Wasser kann
durch Anschluss an die bestehenden Leitungsnetze sichergestellt
werden.
Hausanschlüsse werden nach den technischen Bestimmungen und
den Maßgaben der einschlägigen Regelwerke in der jeweils gültigen
Fassung ausgeführt. Bei Neubauvorhaben wird ein Anschlussübergaberaum benötigt. Der Hausanschlussraum ist an der zur Straße zugewandten Außenwand des Hauses einzurichten und hat ausreichend
belüftbar zu sein. Anschlussleitungen sind geradlinig und auf kürzestem Weg vom Abzweig der Versorgungsleitung bis in den Hausanschlussraum zu führen.

12.12

Versorgung mit Löschwasser
Unter Zugrundelegung der Technischen Regeln des DVGWArbeitsblattes W 405 wird für das Verfahrensgebiet eine Löschwassermenge (Grundschutz) von 96 m³/h für 2 Stunden zur Verfügung
gestellt. Der Löschwasserbedarf für den Objektschutz innerhalb privater Grundstücke wird gemäß DVGW-Arbeitsblatt W 405 von der für
den Brandschutz zuständigen Stelle festgestellt. Die erforderlichen
Löschwassermengen für den Objektschutz werden seitens der
bnNETZE GmbH nicht aus dem Trinkwasserrohrnetz bereitgestellt.

13.

Vermerk von Hochwasserrisikogebieten

§ 9 Abs.6a BauGB

14.

Es befinden sich keine Oberflächengewässer im Planungsbereich.
Das Plangebiet liegt nicht innerhalb von Wasser-, Quellschutzgebieten
oder festgesetzten Überschwemmungsgebieten (HQ 100).
Nutzungsschablone
Art der baul. Nutzung

Geschossflächenzahl (GFZ)

Grundflächenzahl (GRZ)

Max. Zahl der Vollgeschosse

Bauweise
Örtliche Bauvorschriften
Dachneigung

Sabine Fink
Stadtbaudirektorin

Planungsbüro Fischer
Freiburg

Stadt Lahr

Planverfasser

Seite 22 von 22

Stadt Lahr

Stand: 08.11.2021
Fassung: Satzung

Stadtplanungsamt

Bebauungsplan Roth-Händle-Areal
Örtliche Bauvorschriften gemäß § 74 LBO i.V. m. § 9 Abs. 4 BauGB
Rechtsgrundlagen
▪

Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 03. November 2017
(BGBl. I S. 3634) zuletzt geändert durch Artikel 9 des Gesetzes vom 10. September 2021
(BGBl. I S. 4147)

▪

Landesbauordnung für Baden-Württemberg (LBO) vom 05. März 2010 (GBl. 357, ber.
S. 416), zuletzt geändert durch Gesetz vom 18. Juli 2019 (GBl. S. 313)
1.

Äußere Gestaltung baulicher Anlagen

1.1.

Dachgestaltung, Dachneigung, Dachaufbauten

(§ 74 Abs. 1 Nr. 1 LBO)

Die Dachneigung wird im zeichnerischen Teil des Bebauungsplans durch
Planeintrag in der jeweiligen Nutzungsschablone festgelegt.
Ausgenommen von der Dachneigung sind Dachaufbauten.
Bei Flachdächern sind Dachaufbauten bis zu einer Höhe von 50 cm und
einem Volumen von 1 m³ im gesamten Geltungsbereich zulässig.
Anlagen zur Nutzung von solarer Energie sind grundsätzlich zulässig.
In das Dach integrierte Dachaufbauten (Gauben) und Dacheinschnitte sind
bei Neubauten erst ab einer Dachneigung ab 30° zulässig. Dachaufbauten
und Dacheinschnitte haben einen seitlichen Abstand von der Giebelaußenwand von mindestens 1,50 m und zum First senkrecht gemessen von mindestens 0,80 m einzuhalten. Übereinander angeordnete Dachaufbauten
und/ oder Dacheinschnitte sind nicht zulässig. Die Länge der Dachaufbauten und Dacheinschnitte darf einzeln und in der Summe maximal 1/3 der
Gesamtlänge des Gebäudes betragen. Zwischen den Dachaufbauten und/
oder Dacheinschnitten ist ein Mindestabstand von 1,50 m einzuhalten.
Bei denkmalgeschützten Gebäuden muss die Zulässigkeit und Form von
Dachaufbauten mit der zuständigen Denkmalschutzbehörde abgestimmt
werden.
1.2.

Ausbildung von Staffelgeschossen
Bei Flachdächern müssen die Außenwände des Dachgeschosses / Staffelgeschossen (Nicht-Vollgeschoss) allseitig um jeweils mindestens 1,50 m
hinter die Außenwandfläche des darunterliegenden Vollgeschosses zurücktreten.

1.3.

Dächer von Garagen und Carports
Garagen und Carports sind entweder vollständig in das Gebäude zu integrieren oder müssen bei vollständig getrennt errichteten Garagen und CarSeite 1 von 4

Bebauungsplan „Roth-Händle-Areal“

Örtliche Bauvorschriften

ports als begrüntes Flachdach mit 1-10° oder mit Satteldach 30-45° errichtet
werden.
Aneinander gebaute Garagen und Carports, auch auf verschiedenen
Grundstücken, sind in Bezug auf Dachform, Dachneigung und Materialwahl
einheitlich zu gestalten.
1.4.

Tiefgaragenbegrünung
Nicht überbaute Tiefgaragen (Fußböden müssen im Mittel mind. 1,5 m unter
der natürlichen Geländeoberfläche liegen) und sonstige unterbaute Flächen,
die nicht mit Garagen, Stellplätzen und ihren Zufahrten sowie mit Nebenanlagen im Sinne des § 14 BauNVO überbaut sind, sind mit einer geeigneten
Vegetationssubstratschicht von 60 cm für eine intensive Begrünung aus
einer Mischung von Rasen, Gräsern, Stauden und Sträuchern zu überdecken. Davon ausgenommen sind Belüftungs- und Kontrollschächte bzw. rohre sowie, falls nicht anders möglich, die Attika der Tiefgarage.

1.5.

Material und Farbe der Dachdeckung
Die Dachflächen des obersten Geschosses von flachgeneigten Dächern bis
10° sind mit einer Mindestsubstratschicht von 10 cm extensiv zu begrünen
und dauerhaft zu erhalten. Der Aufbau der Dachbegrünungsschicht muss
eine dauerhafte Vegetation von Stauden, Wildkräutern bzw. Gräsern gewährleisten.
Die Kombination einer Dachbegrünung mit Solar- und Photovoltaikanlage ist
zulässig.
Glänzende Materialien, Metalloberflächen, Wellfaserzement, Dachpappe
und Außenbauteile aus unbeschichteten Schwermetallen sind als Dacheindeckung nicht zulässig, ausgenommen hiervon sind Anlagen, die der Energiegewinnung dienen.

Werbeanlagen

(§ 74 Abs. 1 Nr. 2 LBO)

2.1.

Grundsätzlich sind Werbeanlagen nur an der Stätte der eigenen Leistung
zulässig. Oberhalb der Gebäudeoberkante sind sie unzulässig. Selbstleuchtende und fluoreszierende Werbeanlagen bzw. Werbeanlagen mit bewegtem und wechselndem Licht sowie Fahnen sind nicht zulässig. Ebenso gilt
in Bezug auf die denkmalgeschützten Gebäude eine Rücksichtnahme in der
Gestaltung der Werbeanlagen.
Sie dürfen in den Allgemeinen Wohngebieten WA1 und WA 2 eine Größe
von 0,3 m² nicht überschreiten und nur im Bereich des Erdgeschosses angebracht werden.

2.2.

In den Urbanen Gebieten sind pro Betrieb bzw. Einrichtung nur 2 Werbeanlagen am Gebäude und eine freistehende Werbeanlage zulässig. Werbung
mehrerer Betriebe/Einrichtungen in einem Gebäude ist an einem Standort in
einer gemeinsamen Werbeanlage zusammenzufassen.
Pro Gebäude dürfen die Werbeanlagen insgesamt eine Größe vom max. 10
m² nicht überschreiten.
Freistehende Werbeanlagen sind nur bis max. 3,5 m über Straßenoberkante
zulässig.

2.3.

In den Urbanen Gebieten sind freistehende Gemeinschaftswerbeanlagen
Seite 2 von 4

Bebauungsplan „Roth-Händle-Areal“

Örtliche Bauvorschriften

unabhängig von der Stätte der Leistung nur bis max. 3,5 m über Straßenoberkante zulässig.
3.

Gestaltung der unbebauten Flächen der bebaubaren Grundstücke
sowie der Einfriedungen
(§ 74 Abs. 1 Nr. 3 LBO)

3.1.

Unbebaute Flächen
Unbebaute Flächen der überbaubaren Grundstücke, die nicht zur Erschließung der Gebäude, als Spiel- oder Stellflächen innerhalb der Grundstücke
erforderlich sind, sind gärtnerisch anzulegen und dauerhaft zu pflegen und
zu unterhalten. Dabei sind Kies- und Schotterflächen (z.B. sogenannte
Steingärten) unzulässig.

3.2.

Oberirdische Stellplätze
Private Stellplätze und deren Zufahrten für den ruhenden Verkehr sind mit
versickerungsfähigen Belägen z.B. Rasengitter- oder Rasenfugenpflaster
mit einem Öffnungsanteil von mindestens 20%, zu befestigen. Die Tragschichten sind versickerungsfähig auszubilden. Bestehende Stellplätze und
ihre Zufahrten haben hinsichtlich ihrer Ausführung Bestandsschutz.

3.3.

Einfriedungen
Geschlossene Einfriedungen (z.B. Mauern, Holzwände, Gabionen) sind
nicht zulässig.
Offene Einfriedigungen (z.B. Zäune, Hecken) sind bis zu einer Höhe von
maximal 1,20 m zulässig. Terrassentrennwände sind bis zu einer Tiefe von
maximal 3,00 m zulässig. Bauliche Einfriedungen haben einen Abstand von
10 cm zum Boden einzuhalten.

3.4.

Müllstandorte
Vom öffentlichen Straßenraum direkt einsehbare Müllstandorte sind zu begrünen, in die Einfriedungen zu integrieren oder mit einem baulichen Sichtschutz zu versehen.

3.5.

Freiflächengestaltungsplan
Mit dem Baugesuch ist ein Freiflächengestaltungsplan einzureichen, aus
dem Lage, Umfang, Größe der Bepflanzung, Baumarten, Geländemodellierung sowie Materialangaben zur Stellplatz- und Zufahrtsbefestigung zu ersehen sind. Er wird Bestandteil der Baugenehmigung.

Notwendige Stellplätze

4.1.

Pkw-Stellplätze

(§ 74 Abs. 2 i.V.m. § 37 LBO)

Es wird ein auf die Wohnfläche bezogener Stellplatzschlüssel festgesetzt.
Weiterhin wird danach unterschieden, ob Wohnungen mit Mitteln der sozialen Wohnraumförderung gefördert oder mit einer obligatorischen Grundversorgung vermietet werden. Der Stellplatzschlüssel wird demnach wie folgt
festgesetzt:


für Wohneinheiten, deren Mietvertrag eine obligatorische Grundversorgung beinhaltet (betreutes Wohnen) wird 0,5 Pkw-Stellplatz pro
Wohneinheit gefordert
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Bebauungsplan „Roth-Händle-Areal“

Örtliche Bauvorschriften



für geförderte Wohneinheiten bis 50 m² Wohnfläche (ohne Terrassen)
wird 1 Pkw-Stellplatz pro Wohneinheit gefordert



für geförderte Wohnungen ab 51 m² oder mehr Wohnfläche und für nicht
geförderte Wohneinheiten bis 50 m² (ohne Terrasse) werden 1,2 Stellplätze pro Wohneinheit gefordert



für nicht geförderte Wohnungen ab 51 m² oder mehr Wohnfläche werden 1,5 Stellplätze gefordert

Sofern sich bei der Ermittlung der herzustellenden Stellplätze keine ganzzahlige Stellplatzanzahl ergibt, ist aufzurunden.
Soweit in den Bestandsgebäuden (z.B. im südlichen Fabrikgebäude) PkwAbstellplätze hergestellt werden, die jedoch aus technischen Gründen die
Anforderungen der Stellplatzverordnung für notwendige Stellplätze nicht
vollständig erfüllen können und diese geringfügig unterschreiten, wird eine
Abweichung gem. § 37 Abs. 7 LBO von der Verpflichtung, notwendige Stellplätze nachzuweisen, zugelassen, sofern und soweit geringfügig kleinere
Abstellplätze hergestellt werden.
4.2.

Fahrradstellplätze
Für Mehrfamilienhäuser wird ein von der Wohnungsgröße abhängiger Stellplatzschlüssel festgesetzt. So wird für Mehrfamilienhäuser je angefangene
40 m² Gesamtwohnfläche 1 Fahrradstellplatz gefordert. Mindestens jedoch
1 Fahrradstellplatz je Wohneinheit. Für Ein- und Zweifamilienhäuser ist kein
besonderer Nachweis erforderlich
Notwendige Fahrradstellplätze müssen von der öffentlichen Verkehrsfläche
leicht erreichbar und gut zugänglich sein und eine wirksame Diebstahlsicherung ermöglichen; soweit sie für Wohnungen herzustellen sind, müssen sie
außerdem wettergeschützt sein.

Niederschlagswasser

5.1.

Das auf den Grundstücken anfallende unbelastete Niederschlagswasser der
Dachflächen und Pkw-Parkflächen ist, sofern möglich, zu versickern.

Ordnungswidrigkeiten

6.1.

Verstöße gegen die örtlichen Bauvorschriften (§ 74 LBO) werden als Ordnungswidrigkeiten nach § 75 LBO behandelt.

Sabine Fink
Stadtbaudirektorin
Stadt Lahr

(§ 74 Abs. 3 Nr. 2 LBO)

(§ 75 Abs. 3 Nr. 2 LBO)

Planungsbüro Fischer
Freiburg
Planverfasser

Seite 4 von 4

Stand: 08.11.2021
Fassung: Satzung

Stadt Lahr
Stadtplanungsamt

Bebauungsplan Roth-Händle-Areal
Begründung
A. Verfahrensablauf
Aufstellungsbeschluss gem. § 2 (1) BauGB

19.10.2020

Offenlegungsbeschluss

19.07.2021

Offenlage gem. § 3 (2) und § 4 (2) BauGB

03.08.2021 – 17.09.2021

Satzungsbeschluss gem. § 10 BauGB

13.12.2021

Öffentliche Bekanntmachung

B. Begründung
1. ALLGEMEINES
1.1. Anlass, Ziel und der Planung
Der Gemeinderat hat am 18. November 2019 das ca. 6,6 ha große Sanierungsgebiet
Roth-Händle-Areal förmlich festgelegt. Die damit verbundenen wesentlichen Sanierungsziele – Modernisierung privater Gebäude, Aufwertung des angrenzenden Umfelds, sowie die Schaffung von Wohnraum – werden mit der Aufstellung des Bebauungsplans Roth-Händle-Areal planungsrechtlich gesichert.
Anlass der Planaufstellung ist der Wunsch, die zum Teil leerstehenden Gebäude der
ehemaligen „Tabakfabrik Roth-Händle“ umfassend zu modernisieren und zu Wohnzwecken umzunutzen. Weiterhin sieht die Planung den Abriss der ehemaligen „Kantine“ mit anschließendem Neubau eines Bürogebäudes sowie den Neubau von zwei
Wohngebäuden an der Tramplerstraße und an der Werderstraße vor.
Weiterhin wurden die angrenzenden Wohnbauflächen sowie eine Grundschule mit Hort
zur Abrundung miteinbezogen. Mit der Einbeziehung der um das Roth-Händle-Areal
liegenden Flächen findet eine planungsrechtliche Sicherung dieses Bereiches statt.
Der Aufstellungsbeschluss zur Durchführung des Bebauungsplanverfahrens wurde am
19.10.2020 gefasst.
1.2. Lage und Nutzung des Plangebiets, Geltungsbereich
Das ca. 7,34 ha große Plangebiet liegt im Südwesten der Stadt Lahr. Im Norden begrenzt die Tramplerstraße und im Osten die Werderstraße den Geltungsbereich des
Bebauungsplans. Die westliche Planungsgebietsgrenze verläuft entlang der Böschungskante zum Sulzbachtal. Im Süden endet das Planungsgebiet mit dem Tiergesundheitszentrum bzw. der Werderstraße.
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Bebauungsplan Roth-Händle-Areal

Begründung

Die genaue räumliche Abgrenzung ist dem zeichnerischen Teil des Bebauungsplans
zu entnehmen.
Das Plangebiet ist geprägt durch die denkmalgeschützten Sandsteingebäude der
ehemaligen Infanteriekaserne, später Standort der „Tabakfabrik Roth-Händle“. Nachdem die Fabrik stillgelegt wurde, ist im Gebiet eine Vielzahl unterschiedlicher Nutzungen zu finden. Im nördlichen Teil, entlang der Tramplerstraße, befinden sich mehrstöckige Geschosswohnungsbauten, südwestlich liegt das Tiergesundheitszentrum mit
Pferdeställen und nordöstlich wurde ein Senioren- und Pflegeheim neu erbaut. Durch
die unterschiedliche Nutzung weisen die Gebäude auch unterschiedliche Typologien
auf. Eine einheitliche Orientierung zum Straßenraum ist nicht gegeben.
Übersichtsplan:

(Quelle: Luftbild LUBW; Geltungsbereich Büro Fischer, 2021)

1.3. Beschleunigtes Verfahren
Bei diesem Bebauungsplan handelt es sich um eine Maßnahme der Innenentwicklung.
Er kann im beschleunigten Verfahren nach § 13a BauGB aufgestellt werden. Die zulässige Grundfläche liegt mit rund 45.600 m² zwischen den gesetzlich vorgegebenen
Prüfwerten 20.000 und 70.000 m².
Daher ist laut Baugesetzbuch (BauGB) darzustellen, dass auf Grund einer überschlägigen Prüfung unter Berücksichtigung der in Anlage 2 dieses Gesetzes genannten Kriterien die Einschätzung erlangt wird, dass der Bebauungsplan voraussichtlich keine
erheblichen Umweltauswirkungen hat, die nach § 2 Abs. 4 Satz 4 in der Abwägung zu
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Bebauungsplan Roth-Händle-Areal

Begründung

berücksichtigen wären (Vorprüfung des Einzelfalls). Eine Beteiligung der Behörden und
sonstigen Träger öffentlicher Belange, deren Aufgabenbereiche durch die Planung berührt werden können, fand im Rahmen der Vorprüfung des Einzelfalls statt.
Gemäß § 7 UVPG ist bei einem Neuvorhaben, das in der Anlage 1 des Gesetzes in
Spalte 2 mit dem Buchstaben „A“ gekennzeichnet ist, eine allgemeine Vorprüfung zur
Feststellung der UVP-Pflicht durchzuführen. Die allgemeine Vorprüfung wird als überschlägige Prüfung unter Berücksichtigung der in Anlage 3 des Gesetzes zur Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPG) aufgeführten Kriterien durchgeführt. Die UVP-Pflicht
besteht, wenn das Neuvorhaben nach Einschätzung der zuständigen Behörde erhebliche nachteilige Umweltauswirkungen haben kann, die nach § 25 Absatz 2 bei der Zulassungsentscheidung zu berücksichtigen wären.
Der Bebauungsplan fällt gemäß der Anlage 1 Liste "UVP-pflichtige Vorhaben" nach § 1
Abs. 1 Nr. 1 in den Anwendungsbereich dieses Gesetzes: 18.8 - Bau eines Vorhabens
der in den Nummern 18.1 bis 18.7 genannten Art, soweit der jeweilige Prüfwert für die
Vorprüfung erreicht oder überschritten wird und für den in sonstigen Gebieten ein Bebauungsplan aufgestellt, geändert oder ergänzt wird.
Die Vorprüfung kommt in ihrer zusammenfassenden Beurteilung zu folgendem Ergebnis:
Unter Berücksichtigung der in Anlage 2 BauGB bzw. Anlage 3 UVPG aufgeführten Kriterien wurden die Merkmale des Bebauungsplans geprüft und hinsichtlich ihrer Auswirkungen auf die Belange der Umwelt beurteilt. Die überschlägige Prüfung (Vorprüfung
des Einzelfalls) kommt zu der Einschätzung, dass der Bebauungsplan "Roth-HändleAreal" keine erheblichen Umweltauswirkungen hervorruft, die nach § 2 Abs. 4 Satz 4
BauGB in der weiteren Abwägung zu berücksichtigen sind. Der Bebauungsplan kann
somit im beschleunigten Verfahren nach § 13a BauGB aufgestellt werden.
Die überschlägige Prüfung im Rahmen der Vorprüfung hat somit ergeben, dass Umweltauswirkungen durch die vorgesehenen Vermeidungs- und Verminderungsmaßnahmen ausgeschlossen werden können.
Nach § 13a (2) Nr. 1 BauGB in Verbindung mit § 13 (2) Nr. 1 BauGB wurde auf den
Umweltbericht sowie den Verfahrensschritt der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit und der Behörden verzichtet.
1.4. Regionalplan
Die Stadt Lahr liegt als Mittelzentrum gemäß rechtswirksamem Regionalplan (Sept.
2017) auf der Landesentwicklungsachse Freiburg– Emmendingen – Lahr/Schwarzwald
– Offenburg. Hinsichtlich der Funktionen Gewerbe und Wohnen ist die Stadt jeweils als
Siedlungsbereich eingestuft.
Bei diesem Bebauungsplan handelt es sich um eine Maßnahme der Innenentwicklung
und stimmt somit mit Ziel 2.4.0.3 (Innen- vor Außenentwicklung) des Regionalplanes
überein, demzufolge die Siedlungsentwicklung am Bestand auszurichten ist.
Nach Aussage des Regionalplans Südlicher Oberrhein (2017) handelt es sich bei dem
Planungsgebiet größtenteils um Siedlungsfläche Bestand – Industrie und Gewerbe sowie im Westen angrenzend an die Tramplerstraße um Siedlungsfläche Bestand –
Wohn- und Mischgebiet. In einem Abstand von ca. 200 m verläuft im Süden eine
Grünzäsur zwischen der Kernstadt Lahr und dem Ortsteil Sulz.

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Bebauungsplan Roth-Händle-Areal

Begründung

Planausschnitt: Regionalplan Südlicher Oberrhein 2017

1.5. Flächennutzungsplan
Der Geltungsbereich des Bebauungsplans "Roth-Händle-Areal" ist im wirksamen Flächennutzungsplan von 1998 größtenteils als gewerbliche Baufläche dargestellt. Im
Nordwesten ist die vorhandene Bebauung entsprechend ihrer Nutzung als Wohnbaufläche ausgewiesen. Das Planungsgebiet ist mit Ausnahme der im Südwesten angrenzenden Grünfläche im Sulzbachtal von gemischten Bauflächen und Wohnbauflächen
umgeben.
Der Bebauungsplan entspricht somit nur teilweise den Darstellungen des Flächennutzungsplans. Durch den Bebauungsplan wird aber die geordnete städtebauliche Entwicklung des Gemeindegebiets nicht beeinträchtigt. In den Verfahren nach § 13a
BauGB genügt es daher, den Flächennutzungsplan durch Berichtigung an die neue
Planungssituation anzupassen (§ 13a Abs.2 Nr. 2 BauGB). Nach der Berichtigung wird
im Flächennutzungsplan anstatt der gewerblichen Baufläche eine gemischte Baufläche
dargestellt.
1.6. Denkmalschutz
Nach Angaben des Regierungspräsidiums, Landesamt für Denkmalpflege liegen im
Untersuchungsgebiet folgende bisher erfassten Kulturdenkmale der Bau- und
Kunstdenkmalpflege (§2 DSchG):
-

Industriehof 1/1, 2, 3, 4, 5, 6, 10/1, 9/1, 10/3, 10/4 und Johann-Sebastian-BachStraße 1, ehem. Infanteriekaserne
Infanteriekaserne, 1897/98, später Industriehof (Roth-Händle). Die Sachgesamtheit
setzt sich aus folgenden Gebäuden zusammen:
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Bebauungsplan Roth-Händle-Areal

Begründung

Kompaniekaserne 1 (Industriehof 5, 5/1, 5/2), Kompaniekasernen 2 - 8 (Industriehof
1, 2/1, 4/5-7, 6), Wirtschaftsgebäude 1 (Industriehof 4), Stabsgebäude (Industriehof
2), Offiziersspeiseanstalt (Industriehof 3), Verheirateten Wohngebäude (Industriehof
9, 9/1), Kesselhaus (Industriehof 10/1), Latrine, hinter Kompaniekaserne 6 bzw. 7
(Industriehof 4/3), Kammergebäude mit anschließendem Fahrzeugschuppen und
Latrine (Industriehof 10/3-5), Exerzierhaus (Johann-Sebastian-Bach-Straße 1)
Zum Denkmal gehört die wandfeste bauzeitliche Innenausstattung, beispielsweise
bauzeitliche Treppen mit Geländer, Fenster oder Türen, ebenfalls dazu gehört der
historische Baumbestand.
Denkmaleigenschaft kommt den kaiserzeitlichen Kernbauten zu, spätere An- bzw.
Zwischenbauten sind nicht Bestandteil des Kulturdenkmals. Zusätzlich wurde das
ehemalige Kesselhaus der Tabakfabrik Roth-Händle, das wohl Ende der 60er Jahre
des 20. Jahrhunderts entstand, als spätere Ergänzung in die Sachgesamtheit aufgenommen.

(Quelle: Regierungspräsidium, Landesamt für Denkmalpflege, 2021)

Durch die Anstrengung der Stadt Lahr Militär in die Stadt zu holen, und sie so zu einer
Garnisonstadt zu machen, wie auch durch die Umnutzung der Gebäude zu einer Tabakfabrik, der einer der größten Arbeitgeber der Stadt war, ist das Gelände mit seinen
Bauten von hohem stadt- und heimatgeschichtlichen Aussagewert. Das zeittypisch gestaltete Kesselhaus dokumentiert anschaulich die Umnutzung des Areals zur Tabakfabrik.
Die Erhaltung der Sachgesamtheit Infanteriekaserne, Industriehof liegt insbesondere
wegen des dokumentarischen und exemplarischen Wertes im öffentlichen Interesse
(Sachgesamtheit). Planungen bzw. Maßnahmen, die diese Kulturdenkmale betreffen,
sind möglichst frühzeitig mit den Denkmalbehörden abzustimmen. Bei diesen Gebäuden werden ggf. weitergehende Untersuchungen - Bestandserhebungen durch Statiker, Bauforscher, Restauratoren o. A. - für die Erarbeitung eines Instandsetzungs- bzw.
Modernisierungskonzeptes erforderlich sein. Es wird darauf hingewiesen, dass vor
baulichen Eingriffen, wie auch vor einer Veränderung des Erscheinungsbildes der Kul-

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Bebauungsplan Roth-Händle-Areal

Begründung

turdenkmale nach der vorherigen Abstimmung mit dem Landesamt für Denkmalpflege
eine denkmalschutzrechtliche Genehmigung erforderlich ist.

KONZEPTION DER PLANUNG

2.1. Städtebau
Das Plangebiet umfasst im Wesentlichen die geschichtlich geprägten und bislang
hauptsächlich gewerblich genutzten bzw. teilweise leerstehenden Gebäude der ehemaligen „Badischen Tabakmanufaktur Roth-Händle“ sowie die westlich davon gelegene gewerbliche Bebauung und die nördlich an der Tramplerstraße gelegene Wohnbebauung.
Neben der Modernisierung und Umnutzung der denkmalgeschützten Roth-HändleGebäude sollen auch Neubauten an der Tramplerstraße im Norden und der Werderstraße im Süden entstehen. Auch ist geplant, die bisherige Kantine im inneren Hofbereich durch ein Bürogebäude mit Cafeteria zu ersetzen. Darüber hinaus soll die Fabrikhalle im Süden des Areals einer neuen Nutzung zugeführt werden. Keller- und Erdgeschoss sollen zukünftig als Parkhausflächen dienen. Für die weiteren Geschosse ist
eine Nutzung als betreutes Wohnen vorgesehen. Weiterhin ist eine Erweiterung des
Tiergesundheitszentrums im südlichen Bereich des Plangebiets angedacht. Auch diese
Planung wird bei der Erstellung des Bebauungsplans berücksichtigt.
Somit handelt es sich bei dem Bebauungsplangebiet um bereits bebaute Siedlungsfläche, deren Gebäude z.T. leer stehen und wieder nutzbar gemacht werden sollen. Mit
der Ausweisung eines Urbanen Gebiets werden verschiedenartige Nutzungen ermöglicht. Nach der allgemeinen Zweckbestimmung dient der Baugebietstyp Urbanes Gebiet einerseits dem Wohnen sowie andererseits der Unterbringung von Gewerbebetrieben und sozialen, kulturellen und anderen Einrichtungen, soweit diese die Wohnnutzung nicht wesentlich stören. Der Gebietscharakter ist also geprägt durch eine Nutzungsmischung dieser beiden Nutzungsarten und mithin von einer Verträglichkeit dieser beiden Nutzungsarten.
Im Urbanen Gebiet wird eine GRZ von 0,8 festgeschrieben. Die bestehende Wohnbebauung im Nordwesten wird als Allgemeines Wohngebiet mit einer GRZ von 0,4 entsprechend dem Bestand ausgewiesen. Somit verändern sich die Grundflächenzahl und
der mögliche Versiegelungsgrad bei den Wohnbauflächen südlich der Tramplerstraße
nicht. Im wirksamen Flächennutzungsplan ist dieser Bereich als gewerbliche Baufläche dargestellt. Im Westen des Plangebiets wird entsprechend der tatsächlichen Nutzung eine Gemeinbedarfsfläche, Zweckbestimmung "Schule/Kita" ausgewiesen, wobei
davon ausgegangen werden kann, dass die GRZ von 0,8 weiterhin herangezogen wird.
2.2. Freiflächenkonzept
Durch die Festsetzungen des Bebauungsplanes werden auf der einen Seite die Möglichkeiten geschaffen, die z.T. leerstehenden Gebäude flexibel nutzen zu können. Auf
der anderen Seite tragen die Festsetzungen auch dazu bei, den Freibereich entsprechend dem Bestand zu sichern. Dazu zählen neben dem Innenhofbereich des RothHändle-Areals mit seinem Baumbestand auch die Zwischenbereiche der vorhandenen
sonstigen Bebauung, die als Freibereiche erhalten bzw. weiterhin im städtebaulichen
Kontext sichtbar bleiben.
Im Nordosten und Südwesten werden die vorhandenen Böschungen durch die Ausweisung von privaten Grünflächen gesichert.
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Bebauungsplan Roth-Händle-Areal

Begründung

Die Notwendigkeit weiterer Spielplatzflächen gemäß § 9 (2) Landesbauordnung (LBO)
für die Neubebauung ist in der weiteren Planung zu klären.
2.3. Erschließung
2.3.1. Äußere Erschließung
Die äußere Erschließung erfolgt über die bestehenden Straßen „Tramplerstraße“ im
Norden, „Werderstraße“ im Osten und Süden sowie die Johann-Sebastian-Bach-Str.
im Westen. Die Gesamtverkehrsbelastung durch die neuen Wohneinheiten kann von
den umliegenden Erschließungsstraßen aufgenommen werden, sodass auch weiterhin
eine umfeldverträgliche Belastung vorliegt.
2.3.2. Innere Erschließung
Die innere Erschließung erfolgt über öffentliche Verkehrswege direkt von der Tramplerstraße im Norden, von Nordosten abzweigend von der Werderstraße über den Industriehof nach Westen auf die Johann-Sebastian-Bach-Straße.
Darüber hinaus erfolgt die Erschließung des inneren Bereiches, des eigentlichen RothHändle-Areals über eine private Verkehrsfläche.
2.3.3. Ruhender Verkehr
Öffentliche Parkplätze:
Im Plangebiet befinden sind entlang des nördlich gelegenen Abzweigs der Tramplerstraße sowie entlang der Johann-Sebastian-Bach-Straße öffentliche Stellplätze.
Private Stellplätze:
Die notwendigen privaten Stellplätze sind auf den jeweiligen Grundstücken nachzuweisen. Darüber hinaus ist der Bau einer Tiefgarage im Innern des Plangebietes sowie ein
Parkhaus im südlichen Bestandsgebäude vorgesehen.
2.3.4. ÖPNV
Das Plangebiet verfügt durch die Haltestellen Gutenbergstraße und Warteck (Linien
102 und 113) im Norden an der Tramplerstraße sowie die Haltestelle Industriehof (Linie
105 und 114) im Nordosten an der Werderstraße über einen guten Anschluss an den
öffentlichen Personennahverkehr (ÖPNV).

PLANINHALT – PLANUNGSRECHTLICHE FESTSETZUNGEN

3.1. Art und Maß der baulichen Nutzung
3.1.1. Allgemeines Wohngebiet WA
Entsprechend der bestehenden Nutzung wird der nördliche Bereich des Plangebiets
als Allgemeines Wohngebiet WA festgesetzt. Es dient vorwiegend dem Wohnen, aber
es sind auch soziale und gewerbliche Nutzungen zulässig.
Gartenbaubetriebe werden ausgeschlossen, um eine für Wohnquartiere untypische
Nutzung mit großem Flächenbedarf zu verhindern. Tankstellen werden im Plangebiet
ausgeschlossen, um die Wohnnutzung durch Lärm- und Geruchsemmissionen nicht
unzumutbar zu stören.

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Bebauungsplan Roth-Händle-Areal

Begründung

3.1.2. Urbanes Gebiet MU
Um die Vielzahl an Nutzungen im größten Teil des Plangebietes weiterhin zu ermöglichen, wird ein Urbanes Gebiet MU festgesetzt. Neben dem Wohnen dient dieser Gebietscharakter der Unterbringung von Gewerbebetrieben und sozialen, kulturellen und
anderen Einrichtungen, die die Wohnnutzung nicht wesentlich stören. Im Vergleich
zum Mischgebiet muss die Nutzungsmischung im Urbanen Gebiet nicht gleichgewichtig sein und somit besteht die Möglichkeit einer differenzierten Feinsteuerung. So kann
in Teilen des Baugebiets eine Schwerpunktsetzung für Wohnnutzung erfolgen, ohne
eine vollständige Verdrängung der gewerblichen und sonstigen Nutzung hervorzurufen.
Das Baugebiet in seiner Gesamtheit soll weiterhin von beiden Hauptnutzungen städtebaulich mitgeprägt sein.
Um diese Nutzungsmischung sicherzustellen, wird festgesetzt, dass mind. 35 % der
zulässigen Geschossfläche für gewerbliche Nutzungen und soziale, kulturelle und andere Einrichtungen zu verwenden sind.
3.1.3. Gemeinbedarfsfläche Schule, Kindertagesstätte / Kita
Die Gemeinbedarfsfläche wird mit ihrer Zweckbestimmung entsprechend der bestehenden Nutzung ausgewiesen. Neben der Grundschule ist hier auch ein Hort untergebracht.
3.2. Maß der baulichen Nutzung
Durch die Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung mit Grundflächenzahl
(GRZ), der Anzahl der Vollgeschosse und der Geschossflächenzahl (GFZ) wird eine
städtebaulich abgestimmte bauliche Entwicklung gewährleistet und für die jeweiligen
Baugebiete hinreichend festgesetzt.
Grundflächenzahl
Die zulässige Grundflächenzahl mit 0,4 für die Allgemeinen Wohngebiete WA 1 und
WA 2 und 0,8 für die Urbanen Gebiete MU 1 - 4 entspricht den Vorgaben der BauNVO
sowie der Forderung des BauGB nach einem sparsamen Umgang mit Grund und Boden und sichert gleichzeitig eine gute Durchgrünung.
Im zentralen und südlichen Bereich des Plangebietes sollen die notwendigen Stellplätze in einem Parkhaus sowie einer Tiefgarage untergebracht werden. Um ausreichend Flächen hierfür zur Verfügung zu haben, darf die GRZ in den Urbanen Gebieten
MU 1 – 4 bis zu einer GRZ von 0,9 überschritten werden. Dies ist städtebaulich vertretbar, da durch die Anlage von Tiefgaragen die Dominanz des ruhenden Verkehrs im
Quartier reduziert wird und durch die festgesetzte Begrünung von Tiefgaragen eine
begrünte Hofsituation sichergestellt ist.
Zahl der Vollgeschosse
Die Zahl der Vollgeschosse wird in den Baugebieten (WA1, WA2, MU 1, MU 2, MU 3
und MU 4 sowie Gemeinbedarf) unterschiedlich festgesetzt, um auf die umliegende
Bestandsbebauung in allen Quartiersbereichen reagieren zu können.
Dabei entspricht die Festsetzung der Zahl der Vollgeschosse im Wesentlichen dem
Bestand und lässt dabei in Teilbereichen einen Dachgeschossausbau zu, durch den
sich ein Vollgeschoss ergeben kann.
Im gesamten Geltungsbereich sind Dach- oder Staffelgeschosse als Nichtvollgeschosse zulässig. Diese werden bei der Ermittlung der GFZ aber nicht angerechnet. Ebenso
bleiben gemäß § 21a Abs. 4 BauNVO bei der Ermittlung der GFZ Tiefgaragen (TG)
unberücksichtigt.
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Begründung

Höhe baulicher Anlagen
Die Festsetzung der Maximalhöhen in Meter über Normalnull erfolgt in Kombination mit
der Zahl der Vollgeschosse. Sie entsprechen einer zweigeschossigen Bebauung mit
Dachgeschoss bzw. Staffelgeschoss und einer Gebäudehöhe von 10,6 m.
Die Höhen- und Flächenbeschränkungen für Dachaufbauten sollen eine homogene
Dachoptik gewährleisten.
3.3. Bauweise, überbaubare und nicht überbaubare Grundstücksflächen, Stellung der baulichen Anlagen
3.3.1. Bauweise
Entsprechend dem Bestand wird in den Nutzungszonen WA 2, MU 3 und MU 4 die offene Bauweise und in den Nutzungszonen WA 1 MU 1 und MU 2 die abweichende
Bauweise festgesetzt.
Die abweichende Bauweise ist in den Nutzungsschablonen mit g zulässig festgelegt.
Somit darf an die seitlichen Grundstücksgrenzen angebaut werden, aber es besteht
keine Pflicht dazu. Auf Grund der Bestandsgebäude sind hier Gebäude mit einer Länge
über 50 m zulässig. Im Übrigen gelten die Abstandsvorschriften der Landesbauordnung (LBO).
3.3.2. Baugrenzen
Die Baugrenzen sichern die künftige Bebauung, den Bestand und die städtebauliche
Gesamtentwicklung. Die Baugrenzen sollen vor allem die Position der Hauptbaukörper
regeln, daher werden für untergeordnete Bauteile ergänzende Festsetzungen getroffen. So sind Dachüberstände bis max. 0,80 m auch außerhalb der Baugrenzen zulässig.
Im Allgemeinen Wohngebiet WA 1 werden die Baugrenzen großzügiger gefasst, um im
Bestand und bei einer zukünftigen Planung eine möglichst flexible Entwicklung für das
Plangebiet zu ermöglichen, ohne die genaue Position der einzelnen Gebäude vorzugeben.
Da Balkone und Anbauten gerade bei der Modernisierung im Bestand teilweise bauleitplanerisch schwer zu definieren sind, sind sie ausnahmsweise auch außerhalb der
Baugrenzen bis zu einer Überschreitung von 2 m zulässig, sofern deren Breite geringer
als 1/3 der Gebäudebreite ist und sie nicht auf öffentlichen Flächen zum Liegen kommen. Bei den denkmalgeschützten Gebäuden sind sie nur in Abstimmung mit dem
Landesamt für Denkmalpflege zulässig.
Im zentralen Bereich des Plangebietes ist außerhalb der Baugrenzen eine Brücke zulässig, die durch einen entsprechenden Eintrag im Nutzungsplan lagemäßig definiert
ist. Dabei sind geringe Standortabweichungen in Abhängigkeit von der Ausführungsplanung zulässig.
3.4. Flächen für Nebenanlagen
3.4.1. Tiefgaragen
Ein Großteil der erforderlichen Stellplätze für die neue Wohnnutzung in den ehemaligen Fabrikgebäuden wird in einer Tiefgarage sowie einem Parkhaus untergebracht.
Dies bietet die Möglichkeit die Dominanz des ruhenden Verkehrs innerhalb des Bebauungsplangebietes zu reduzieren und eine begrünte Innenhofsituation zu erhalten.
Die Tiefgarage sowie erforderliche Nebenräume unter der Geländeoberfläche sind daSeite 9 von 27

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Begründung

bei im zentralen Bereich des Plangebietes, das Parkhaus im südlichen Teil des Plangebietes mit direkter Aus-/Einfahrt auf die Werderstraße vorgesehen.
3.4.2. Garagen, Carports und Sonstige Nebenanlagen:
Die bisher vorhandenen Garagen, Carports und sonstigen Nebenanlagen werden entsprechend dem Bestand mit geringen Erweiterungsmöglichkeiten festgesetzt.
3.4.3. Stellplätze
Stellplätze sind im gesamten Geltungsbereich auf den gesamten Grundstücksflächen
mit Ausnahme der Grünflächen zulässig. Damit soll eine flexible Anordnung des ruhenden Verkehrs auf den privaten Grundstücksflächen ermöglicht werden.
3.5. Geförderter Wohnungsbau
Am 24. Juli 2017 hat der Gemeinderat den Grundsatzbeschluss zur Einführung einer
Sozialwohnungsquote bei Wohnungsneubau gefasst. Danach müssen bei Wohnungsbauprojekten, die nach dem 1. Januar 2018 eingereicht werden und die 10 oder mehr
Wohnungen umfassen oder eine Gesamtwohnfläche von über 800 m² aufweisen, mindestens 20 % der Wohnungsfläche als sozialer Mietwohnraum mit mindestens 15- jähriger Preisbindung angeboten werden. Als sozialer Wohnraum gilt Wohnraum, der die
Förderbedingungen des Landes für preisgebundenen Wohnraum erfüllt.
Wenn der Bauherr sich vertraglich verpflichtet, unter Berücksichtigung der beschlossenen Sozialwohnungsquote geförderten Wohnungsbau auf 20% der Gesamtwohnfläche
herzustellen und entsprechend zu nutzen, wird der im Bebauungsplan festgesetzte
Prozentsatz von 40 % für den förderfähigen Wohnungsbau ebenfalls auf 20% gesenkt.
Der definierte Prozentsatz wird dabei nicht zeichnerisch verortet, sondern ist innerhalb
des Geltungsbereiches des Bebauungsplans räumlich flexibel. Seine Einhaltung ist in
einer Gesamtwohnflächenaufstellung rechnerisch nachzuweisen.
Die Verpflichtung zur Umsetzung der Sozialwohnungsquote für die geplante Schaffung
von Wohnungen im Kernbereich des Roth-Händle-Areals wird über einen Städtebaulichen Vertrag geregelt und sichergestellt.
3.6. Verkehrsflächen
Die Erschließung der Gebäude erfolgt über die bestehenden Straßen, dargestellt als
öffentliche und private Verkehrsflächen. So sind der Abzweig der Tramplerstraße im
Norden, die Straße Industriehof und die Johann-Sebastian-Bach-Straße als öffentliche
Verkehrsfläche dargestellt. Die Erschließung der vorhandenen Gebäude im zentralen
Bereich des Plangebietes wird als private Verkehrsflächen festgesetzt.
3.7. Private Grünfläche
Im Nordosten und Südwesten sind im Bereich der Böschungen private Grünflächen
dargestellt, die dem Erhalt dieser Böschungen sowie deren Bewuchs dienen.
3.8. Flächen und Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und
Landschaft
Die getroffenen Vorgaben zur Gestaltung der Baugrundstücke tragen zur Vermeidung
und Minderung möglicher Eingriffe bei und wurden bei der Bewertung der Umweltbelange berücksichtigt. Zur Minimierung der Lockwirkung auf nachtaktive Tiere (Insekten)
sowie zur Begrenzung der störenden Lichtausbreitung (Fledermäuse) werden insekSeite 10 von 27

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Begründung

tenverträgliche und fledermausverträgliche Lampen vorgeschrieben.
3.9. Geh- Fahr- und Leitungsrechte
Im zentralen Bereich des Bebauungsplanes wird zwischen den Nutzungszonen MU 2
und MU 4 ein Geh-, Fahr- und Leitungsrecht zugunsten unterschiedlicher Nutzer festgesetzt. Es sichert die Wegeverbindung durch das Quartier für die Allgemeinheit.
Ebenso stellen das festgesetzte Fahrrecht zugunsten der Stadt bzw. der Anlieger sowie das Leitungsrecht zugunsten der Ver- und Entsorgungsträger die Erreichbarkeit
und Führung der Leitungen sicher.
3.10. Flächen für das Anpflanzen und die Erhaltung von Bäumen, Sträuchern und sonstigen
Bepflanzungen
Der Erhalt des prägenden Baumbestands, der einen Bestandteil der denkmalgeschützten Sachgesamtheit "Areal Roth-Händle" darstellt, wird durch die entsprechende Festsetzung sichergestellt. Sind von diesem einzelne Bäume abgängig, müssen diese an
der Stelle, mit einer möglichen Abweichung von bis zu 5 m, ersetzt werden.
Die vorhandenen Böschungen mit ihrem Gehölzbestand, die aufgrund der topographischen Gegebenheiten erforderlich sind, sind zu erhalten und entsprechend zu pflegen.
Die Fassadenbegrünung trägt zur Durchgrünung von Baugebieten mit hoher baulicher
Dichte bei und ist eine wirkungsvolle Maßnahme zur Ergänzung der Biotopsstruktur,
insbesondere für Insekten.
3.11. Artenschutz
Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens wurde ein artenschutzrechtliches Gutachten durch das Büro Bioplan Bühl (03.05.2021) erstellt, das allgemeine Ausführungen
zum Vorkommen der europäischen Vogelarten i.S.v. Art. 1 Vogelschutzrichtlinie
(VSchRL) und der Flora-Fauna-Habitat-Anhang II und IV-Arten (Berichtsteil I) für das
gesamte Planungsgebiet und Aussagen zum Bereich Wilhelm Architektur (Berichtsteil
II), Tiergesundheitszentrum (Berichtsteil III) sowie zum übrigen Geltungsbereich des
Bebauungsplans (Berichtsteil IV) beinhaltet.
Die Einteilung in Bereiche im Gutachten von Bioplan vom 03.05.2021 wurde erforderlich, da sich die innerhalb des Bebauungsplans zu realisierenden Vorhaben in größeren zeitlichen Abständen entwickelt haben und somit zu unterschiedlichen Zeitpunkten
Kartierungen durchgeführt wurden. Dies bedeutet konkret, dass für die Teilfläche des
südlichen Bereichs Wilhelm Architektur im Jahr 2019 eine spezielle artenschutzrechtliche Prüfung (saP) durchgeführt wurde. Da das zum Wilhelm Architektur gehörende
Bauvorhaben an der Tramplerstraße (nördliche Teilfläche) erst im Oktober 2020 bekannt wurde, konnte hierzu von Bioplan keine abschließende Aussage getroffen werden. Bioplan führte hierfür eine Abschätzung möglicherweise vorkommender Vogelarten durch. Der Gutachter empfahl daher, zur Beurteilung des tatsächlichen Vorkommens und der möglichen Auswirkungen, die Erfassung der Vogelwelt, insbesondere
planungsrelevanter Vogelarten im Zeitraum von April bis Juni 2021.
Der Gutachter kam zu dieser Einschätzung, da verschiedene Vogelarten wie Ringeltaube, Amsel, Mönchsgrasmücke, Zilpzalp, Stieglitz und Grünfink denkbar sind und in
den wenigen größeren Gehölzen Brutmöglichkeiten für Gartenbaumläufer und eventuelle Halbhöhlen- und Höhlenbrüter wie verschiedene Meisen-Arten bestehen. Bei erforderlichen Vorortterminen, u.a. im Rahmen der Umsetzung von Maßnahmen für Fledermäuse, wurden Gartenbaumläufer, Mönchsgrasmücke, Amsel und Kohlmeise
nachgewiesen. Auch jahreszeitlich spät ankommende Vogelarten wie der planungsreSeite 11 von 27

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Begründung

levante Grauschnäpper oder die Gartengrasmücke können nicht ausgeschlossen werden. Gegebenenfalls dient die Fläche als Nahrungsgebiet für die planungsrelevante Art
Haussperling und den in der Nachbarschaft brütenden planungsrelevanten Star.
Daher wurde eine ergänzende artenschutzrechtliche Prüfung durch das Büro ZiegerMachauer GmbH (03.05.2021) erarbeitet. Es wurden Übersichtsbegehungen und Untersuchungen zu Vögeln an 3 Terminen (15.04., 22.04. und 29.04.2021) durchgeführt.
Es wurden insbesondere Aussagen zu den artenschutzrechtlich relevanten Tierarten
und -gruppen der Vögel, Säugetiere (Fledermäuse), Reptilien (Mauereidechse) und
Amphibien (Kreuzkröte) in dem Gutachten von Bioplan getroffen. Für die übrigen
Gruppen artenschutzrechtlich relevanter Arten besteht nach Aussage der Gutachter
keine Betroffenheit und damit auch keine Erheblichkeit. Für sie ist eine vertiefende
spezielle artenschutzrechtliche Prüfung daher ebenso wenig notwendig wie Geländeerfassungen. Eine Verletzung von Verbotstatbeständen nach § 44 BNatSchG kann damit
für die nachfolgend aufgeführten Arten bzw. Gruppen ausgeschlossen werden: Säugetiere (außer Fledermäuse), Reptilien (außer Mauereidechse), Amphibien (außer Kreuzkröte), Gewässer bewohnende Arten und Tiergruppen, Spinnentiere, Landschnecken,
Schmetterlinge und Käfer sowie artenschutzrechtlich relevante Farn- und Blütenpflanzen sowie Moose.

(Quelle: Artenschutzrechtliches Gutachten, Bioplan, Bühl 3.5.2021)

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Begründung

Für Arten aus den Tiergruppen Vögel (verschiedene Arten), Säugetiere (Fledermäuse),
Reptilien (Mauereidechse) und Amphibien (Kreuzkröte) werden zur Vermeidung von
Verbotstatbeständen des § 44 BNatSchG folgende Vermeidungs- und Vorsorgemaßnahmen sowie vorgezogene Ausgleichsmaßnahmen für den gesamten Geltungsbereich, den Bereich Wilhelm sowie den Bereich Tiergesundheitszentrum festgesetzt:







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

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





Baufeldräumung (VM 1 /gesamter Geltungsbereich)
Vermeidung von temporären Brutmöglichkeiten (VM 2/gesamter Geltungsbereich)
Maßnahmen für Amphibien - Kreuzkröte (VM 3/gesamter Geltungsbereich)
Vermeidung von Lichtemissionen (VM 4/gesamter Geltungsbereich)
Tageszeitliche und jahreszeitliche Bauzeitenbeschränkung (VM 5/Bereich Wilhelm)
Weitere Maßnahmen für die Vermeidung von Lichtemissionen (VM 6/Bereich Wilhelm)
Maßnahmen für Reptilien - Mauereidechse (VM 7/Bereich Wilhelm)
Erhalt von Nistmöglichkeiten und Fledermausquartieren im Bereich des Mauerwerks (VM 8 /Bereich Wilhelm)
Erhalt des Langohr-Quartiers im Dachstuhl von Gebäude 3 (VM 9/Bereich Wilhelm)
Maßnahmen für Mauereidechsen (VM 10/Bereich Tiergesundheitszentrum)
Vorsorgemaßnahmen für Mauereidechsen (VoM 1/Bereich Tiergesundheitszentrum)
Nistmöglichkeiten für Vögel (CEF 1/ Bereich Wilhelm und Tiergesundheitszentrum)
Quartiermöglichkeiten für Fledermäuse (CEF 2/Bereich Wilhelm)
Nisthilfen (CEF 3/Bereich Wilhelm)
Ersatzlebensräume für Eidechsen (CEF 4/Bereich Wilhelm)
Naturschutzfachliche Baubegleitung incl. Monitoring (Bereich Wilhelm)

Das gesamte Konzept schließt auch Maßnahmen zur Sicherung des angestrebten Zustands ein, wobei Funktions- und Wirkungskontrollen (Effektivitätskontrollen) von besonderer Bedeutung sind. Da bei diesen Vorhaben umfangreiche Maßnahmen erforderlich sind, ist auch aus Vorsorgegesichtspunkten ein Risiko-Management festzusetzen. Zentraler Bereich dieses Risiko-Managements ist die Verfolgung der Lebensraumentwicklung einschließlich einer Funktions- und Wirkungsanalyse der durchgeführten Maßnahmen sowie der Bestands- und Verbreitungsentwicklung bei den Fledermäusen und Vögeln (Monitoring). Eine naturschutzfachliche Bauüberwachung (= ökologische Baubegleitung) ist erforderlich, die auf einen orts- und sachkundigen Biologen
mit guten faunistischen, aber auch tierökologischen Kenntnissen zurückgreift.
Unter Berücksichtigung und bei vollständiger Umsetzung der genannten Maßnahmen
und der naturschutzfachlich begleitenden Maßnahmen inklusive Monitoring ergibt sich
aus fachgutachterlicher Sicht keine Verletzung von Verbotstatbeständen nach § 44
BNatSchG bei den artenschutzrechtlich relevanten Tier- und Pflanzenarten in der südlichen Teilfläche des Bereichs Wilhelm Architektur und im Bereich Tiergesundheitszentrum.
Auch für die nördliche Teilfläche können, nach Aussage der ergänzenden artenschutzrechtlichen Prüfung, Verstöße gegen die Verbotstatbestände nach § 44 (1) BNatSchG
ausgeschlossen werden, wenn Rodungsarbeiten und Baufeldräumung im Winter außerhalb der Vogelbrutsaison erfolgen. Die Gutachter kamen zu dem Ergebnis, dass die
drei zusätzlichen Begehungen im April 2021 keine Hinweise auf streng geschützte, seltene oder Vogelarten der „Rote Liste der Brutvogelarten Baden-Württembergs“ ergaben. Weiterhin wurden in den Bäumen keine mehrjährig nutzbaren Nester, Höhlen oder
Spechtlöcher festgestellt. Auf Grund der Lage und Größe der Fläche war mit dem Vorkommen von störungstoleranten Vogelarten der Siedlungsbereiche zu rechnen. Bei
den Begehungen wurde nur eine geringe Vogelaktivität verzeichnet. Es wurden während den Begehungen nur ungefährdete, verbreitete und häufige bis sehr häufige Arten
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Begründung

beobachtet. Nach Aussage des Gutachters stellt die Fläche kein essenzielles Nahrungshabitat für Vögel dar.
Für die übrigen Gebäude sowie die umliegenden Bereiche im restlichen Geltungsbereich ist zum jetzigen Zeitpunkt weitestgehend unklar, welche baulichen Veränderungen durchgeführt werden sollen. Aus diesem Grund wurde durch das Büro Bioplan
lediglich geprüft, ob die Zugriffs- und Störungsverbote nach § 44 (1) BNatSchG verletzt
werden können und welche Betroffenheiten bestehen.
Da keine konkreten Vorhaben bekannt sind, wurde vom Büro Bioplan im artenschutzrechtlichen Gutachten für Gebäude, die nicht im Rahmen der saP für den Bereich Wilhelm Architektur untersucht wurden, das weitere Vorgehen bei konkreten Vorhaben
wie folgt formuliert und festgesetzt:


Im Hinblick auf die möglichen Vorkommen insbesondere der planungsrelevanten
Vogelarten Mauer- und Alpensegler sind zur Erfassung von Anfang Mai bis Ende
Juli fünf Begehungen notwendig (Methodik nach SÜDBECK et al. 2005).



Für den Haussperling sind zur Erfassung vier Begehungen im Zeitraum von Anfang
April bis Ende Mai erforderlich. Diese können, falls erforderlich, teilweise mit der Erfassung von Mauer- und Alpensegler kombiniert werden.



Zur Erfassung von Fledermaus-Quartieren, insbesondere Wochenstuben, außen
an den Gebäuden sind pro Gebäude morgendliche Schwärmkontrollen an mindestens zwei Terminen im Zeitraum von Anfang Juni bis Ende Juli durchzuführen.



Sollte in Gehölzbestände eingegriffen werden, sind die Bäume mit Quartierpotential
für Fledermäuse bzw. Brutmöglichkeiten für höhlenbrütende Vogel-Arten in den
bisher unzugänglichen Bereichen zu kartieren und auf mögliche Vorkommen zu
prüfen. Ferner ist gezielt zu überprüfen, ob weitere Vogel-Arten diese Gehölze als
Fortpflanzungsstätte nutzen.



Der Verlust von Bäumen mit Quartierpotential für Fledermäuse bzw. Brutmöglichkeiten für höhlenbrütende und gegebenenfalls freibrütende Arten ist auszugleichen.
Hier bedarf es bei geplanten Eingriffen einer genaueren Betrachtung.



Zu Beginn der Aktivitätsphase sind im April bis Mai drei Begehungen durchzuführen, ob tatsächlich Mauereidechsen im betroffenen Bereich vorkommen. Wenn dies
der Fall ist, sind bis zu vier Begehungen im Zeitraum von Mai bis August erforderlich. Ferner müssen entsprechende Maßnahmen entwickelt und umgesetzt werden.
Bei geplanten Eingriffen an Gebäude L, an dem die Mauereidechse bereits nachgewiesen wurde, sind ebenfalls weitere Maßnahmen erforderlich

In diesem Bereich sind nach artenschutzrechtlicher Abschätzung inklusive einer Vorortbegehung eine Betroffenheit und eine Verletzung von Verbotstatbeständen nach §
44 BNatSchG für die Tiergruppen Vögel (insbesondere gebäudebrütende Arten), Säugetiere (Fledermäuse), Reptilien (Mauereidechse) und Amphibien (Kreuzkröte) nicht
vollständig auszuschließen. Daher werden Erfassungen bei verschiedenen Tiergruppen festgesetzt, die jedoch erst bei einem geplanten Eingriff erforderlich werden.
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Bebauungsplan Roth-Händle-Areal

Begründung

Für die übrigen artenschutzrechtlich relevanten Tier- und Pflanzengruppen bestehen
nach fachgutachterlicher Einschätzung auch in diesem Bereich keine Betroffenheit und
damit auch keine Erheblichkeit.

PRÜFUNG DER UMWELTBELANGE

4.1. Planungsanlass und Aufgabenstellung
Der Bebauungsplan "Roth-Händle-Areal" in Lahr wird im beschleunigten Verfahren
nach § 13a BauGB aufgestellt. Im beschleunigten Verfahren wird von der Umweltprüfung, vom Umweltbericht, der zusammenfassenden Erklärung und von der Angabe,
welche Arten umweltbezogener Informationen verfügbar sind sowie von der Überwachung der erheblichen Umweltauswirkungen abgesehen. Es erfolgt keine Eingriffs-/
Ausgleichsbilanzierung, da die Kommune von der Kompensationspflicht im Verfahren
nach § 13a BauGB entbunden ist. Dennoch sind im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens die umweltbezogenen abwägungserheblichen Belange sachgerecht darzustellen.
Es erfolgt eine kurze Beschreibung der Umwelt und ihrer Bestandteile im Einwirkungsbereich. Die Bewertung der Leistungsfähigkeit des Naturhaushalts sowie die Bewertung von Eingriffen in Natur und Landschaft werden verbal-argumentativ durchgeführt.
Basis für die Bewertung bilden die „Empfehlungen für die Bewertung von Eingriffen in
Natur und Landschaft in der Bauleitplanung sowie Ermittlung von Art und Umfang von
Kompensationsmaßnahmen sowie deren Umsetzung“ (Landesanstalt für Umweltschutz
LfU 2005 jetzt LUBW). Die Bewertung der vorhandenen Böden sowie die Eingriffsbewertung im Schutzgut Boden erfolgt anhand der Arbeitshilfe „Das Schutzgut Boden in
der naturschutzrechtlichen Eingriffsregelung“ (LUBW 2012) in Verbindung mit der Arbeitshilfe „Bewertung von Böden nach ihrer Leistungsfähigkeit“ (LUBW 2010) unter Berücksichtigung der Angaben des Kartenviewers des Landesamts für Geologie, Rohstoffe und Bergbau, RP Freiburg.
Eine Ortsbegehung mit Bestandsaufnahme der vorkommenden Biotopstrukturen erfolgte am 20.10.2020.
4.2. Charakterisierung des Untersuchungsraums
Bei dem Bebauungsplangebiet "Roth-Händle-Areal" handelt es sich um bereits bebaute Siedlungsfläche, deren Gebäude z.T. leer stehen und wieder nutzbar gemacht
werden sollen.
4.3. Schutzgut Boden
Da es sich bei dem Planungsgebiet um Siedlungsfläche handelt, wurden in der Bodenkarte BK50 des Landesamts für Geologie, Rohstoffe und Bergbau (LGRB) keine Angaben gemacht. Es ist aufgrund des bereits vorhandenen hohen Versiegelungsgrads davon auszugehen, dass die Bodenfunktionen nicht mehr dem natürlich vorhandenen
Bodentyp entsprechen (Pararendzina, z.T. rigolt, aus würmzeitlichem Löss kommt südlich am Stadtrand vor).
Altlastenflächen
Innerhalb des Planungsgebiets befinden sich Altlastenflächen, für die nach Aussage
des Landratsamts Ortenaukreis mit Ausnahme der AS Roth-Händle-Lager (Tierklinik)
Untersuchungsbedarf (orientierende Untersuchung) besteht.
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Bebauungsplan Roth-Händle-Areal

Begründung

(Quelle: Stadt Lahr, Geltungsbereich Büro Fischer, 2020)





Rot: Standort AS Roth-Händle Areal Hauptbetriebsfläche; orientierende Untersuchung durch GeoSolutions liegt vor
Gelb: diverse AS-Standorte Roth-Händle, orientierende Untersuchung erforderlich
Grün: AS Roth-Händle Lager (Tierklinik); orientierende Untersuchung nicht erforderlich

Für die Altlastenverdachtsflächen AS Roth-Händle Hauptbetriebsfläche und AS RothHändle EV–Tankstelle Werderstr. 77 wurden durch GeoSolutions eine orientierende
Altlastenuntersuchung durchgeführt (Stand: 18.02.2021).
Die Gutachter kamen bei der Bewertung des Wirkungspfads "Boden-Grundwasser" für
beide Flächen zu nachfolgendem Ergebnis:
An beiden Altstandorten bestand aufgrund der früheren gewerblichen Nutzung und der
Nutzung als Tankstelle der Verdacht von Grundwasserverunreinigungen. Der Verdacht
von Verunreinigungen Grundwassers konnte anhand der entnommenen Boden- bzw.
Bodenluftproben nicht bestätigt werden. Die identifizierten Gefahrverdachtsstoffe konnten in gefährdenden Konzentrationen nicht nachgewiesen werden. Die gemessenen
Gehalte der Stoffe oder Stoffgruppen liegen in den meisten entnommenen Proben in
der natürlichen Hintergrundkonzentration vor. Für den Bereich um den Aufschlusspunkt
BK02 in der Fläche AS Roth-Händle EV-Tankstelle Werderstr. 77, mit einer gemessenen Überschreitung des Prüfwertes für den PAK-Gehalt im Eluat, konnte mittels Sickerwasserprognose nachgewiesen werden, dass eine Gefährdung für das Grundwasser in diesem Bereich nicht zu erwarten ist.
Neben der Unauffälligkeit des anstehenden Bodens bietet auch die vorliegende Geologie hinsichtlich der Mächtigkeit der Deckschicht aus Feinsediment über dem Aquifer
eine ausreichend mächtige und schützende Barriere. Daneben wurden alle Proben aus
versiegelten oder überbauten Flächen entnommen. Von einer Gefährdung oder Beeinträchtigung des Grundwassers durch Untergrundverunreinigungen ist nicht auszugehen.
Für die Verdachtsflächen
- AS Roth-Händle EV-Tankstelle Industriehof 10
- AS Roth-Händle Tankstelle Werderstr. 71 a-b
- AS Roth-Händle Chemische Fabrik Industriehof 1-3
- AS Schreinerei Werderstr. 81a
konnten im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens keine orientierenden AltlastenSeite 16 von 27

Bebauungsplan Roth-Händle-Areal

Begründung

Untersuchungen durchgeführt werden, da die jeweiligen Eigentümer keine Erlaubnis
zum Betreten und Untersuchen der Grundstücke erteilten. Die Flächen wurden daher
im Nutzungsplan gekennzeichnet. Bei konkreten Bauvorhaben innerhalb dieser Flächen sind orientierende Altlastenuntersuchungen zu erbringen.
Kampfmittelverdachtsflächen
Im Nordwesten des Planungsgebiets an der Tramplerstraße ist eine Kampfmittelverdachtsfläche bekannt. Es handelt sich, wie dem Planausschnitt zu entnehmen ist, um
einen bombardierten Bereich.
Aus diesem Grund ist bei möglichen Bauvorhaben in dem rot markierten Bereich eine
Baugrubenaushubüberwachung durch einen Befähigungsscheininhaber nach § 20
Sprengstoffgesetz (Gesetz über explosionsgefährliche Stoffe-SprengG) vorzusehen,
um ein frühzeitiges Erkennen von Sprengbomben zu ermöglichen. Sollte der Verdacht
auf Kampfmittelvorkommen auftreten, sind die Arbeiten sofort einzustellen und die örtliche Polizeidienststelle, der Kampfmittelbeseitigungsdienst Baden-Württemberg und
das Ordnungsamt, Abteilung Bauordnung der Stadt Lahr zu informieren.

(Quelle: Stadt Lahr, Geltungsbereich Büro Fischer, 2020)

Fazit Schutzgut Boden
Das Schutzgut Boden besitzt im Planungsgebiet aufgrund der Vorbelastungen durch
Bebauung und Versiegelung eine geringe Wertigkeit.
Im Urbanen Gebiet wird eine GRZ von 0,8 festgeschrieben. Die bestehende Wohnbebauung im Nordwesten wird als Allgemeines Wohngebiet mit einer GRZ von 0,4 entsprechend dem Bestand dargestellt. Somit verändern sich die Grundflächenzahl und
der mögliche Versiegelungsgrad bei den Wohnbauflächen südlich der Tramplerstraße
nicht. Für die Wohnbebauung Industriehof 5 und 9 gab es bisher keinen Bebauungsplan. Im wirksamen FNP der Verwaltungsgemeinschaft Lahr - Kippenheim ist dieser
Bereich als gewerbliche Baufläche dargstellt. Somit wäre eine für ein Gewerbegebiet
übliche GRZ von 0,8 möglich. In diesem Bereich reduzieren sich der mögliche Versiegelungsgrad und damit die Eingriffe in das Schutzgut Boden, da für das Allgemeine
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Bebauungsplan Roth-Händle-Areal

Begründung

Wohngebiet eine GRZ von 0,4 festgesetzt wird. Im Westen des Plangebiets wird anstelle eines Gewerbegebiets entsprechend der tatsächlichen Nutzung eine Gemeinbedarfsfläche, Zweckbestimmung "Schule/Kita" ausgewiesen, wobei davon ausgegangen
werden kann, dass die GRZ von 0,8 weiterhin herangezogen wird. Auf das Schutzgut
Boden wirkt sich positiv aus, dass die auf Flst.Nr. 4668/65 geplante Tiefgarage mit ca.
60 cm Boden überdeckt und begrünt wird.
Es ist mit keiner Verschlechterung für das Schutzgut Boden durch die Aufstellung des
Bebauungsplans zu rechnen.
4.4. Schutzgut Fläche
Beim Schutzgut Fläche geht es um die quantitative Flächeninanspruchnahme und um
den Grundsatz des Flächensparens (vgl. § 1a Abs. 2 BauGB).
Fazit Schutzgut Fläche
Da es sich bereits um Siedlungsfläche handelt, die zu einem hohen Prozentsatz bebaut und versiegelt ist, wird dem Grundsatz des Vorrangs der 'Innenentwicklung vor
Außenentwicklung' Rechnung getragen. Es findet eine Wiedernutzbarmachung von
Flächen sowie eine vertretbare Nachverdichtung statt.
Es ergibt sich durch die Aufstellung des Bebauungsplans somit keine neue Flächeninanspruchnahme von Landwirtschafts-, Wald- oder naturschutzrechtlich wertvollen Flächen.
4.5. Schutzgut Wasser
Nach Aussage des Daten- und Kartendienstes der Landesanstalt für Umwelt BadenWürttemberg (LUBW) befindet sich das Planungsgebiet mit Ausnahme der Wohnbebauung im Nordwesten an der Tramplerstraße, deren Lage noch zu der hydrogeologischen Einheit "Quartäre / Pliozäne Sande und Kiese im Oberrheingraben" gezählt wird,
in der hydrogeologischen Einheit "Oberer Buntsandstein". Aufgrund des hohen Versiegelungsgrads ist von einer sehr geringen Grundwasserneubildung auszugehen. Wasserschutzgebiete sind durch den Bebauungsplan nicht betroffen. Oberflächengewässer
sind im Planungsgebiet nicht vorhanden. Das Planungsgebiet liegt nicht innerhalb von
Überflutungsflächen oder festgesetzten Überschwemmungsgebieten.
Fazit Schutzgut Wasser
Das Schutzgut Wasser wird aufgrund der Vorbelastungen durch Bebauung und Versiegelung mit geringer Wertigkeit eingestuft. Die vorgesehenen Vermeidungs- und Minimierungsmaßnahmen, wie die ca. 60 cm starke Erdüberdeckung der Tiefgarage auf
Flst.Nr. 4668/65 und die Verwendung wasserdurchlässiger Beläge, reduzieren die negativen Auswirkungen auf das Schutzgut Wasser.
Es ist mit keiner Verschlechterung für das Schutzgut Wasser durch die Aufstellung des
Bebauungsplans zu rechnen.
4.6. Schutzgut Klima / Luft
Das Planungsgebiet ist als Stadt-Klimatop zu bezeichnen, das durch die Anordnung
der Bebauung sowie dem Verhältnis von Versiegelung und Grünflächen mit Baumbestand geprägt ist. Es befindet sich im Nordwesten des Höhenrückens zwischen Sulzbach und Scheerbach und ist zu einem hohen Prozentsatz bereits bebaut und versiegelt. Nach Aussage der LUBW ist mit einer Hauptwindrichtung aus Süden zu rechnen.
Aus diesem Grund ist davon auszugehen, dass der südliche Baukörper des Industriehofes eine abriegelnde Wirkung darstellt.
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Bebauungsplan Roth-Händle-Areal

Begründung

Gemäß der Regionalen Klimaanalyse Südlicher Oberrhein (Regionalverband Südlicher
Oberrhein 2006) ist Lahr bioklimatisch dem Belastungsklima des Oberrheingebiets
(hohe sommerliche Wärmebelastung, große Häufigkeit austauscharmer und damit kritischer lufthygienischer Wetterlagen) zuzuordnen.
Versiegelte Flächen heizen sich auf; die kühlende Verdunstung fehlt und somit besteht
eine klimatische Vorbelastung im Gebiet. Aus klimatischer Sicht wirken sich jedoch der
z.T. alte Baumbestand sowie die Gehölzbestände in Böschungsbereichen positiv aus.
Fazit Schutzgut Klima / Luft
Das Schutzgut Klima / Luft wird aufgrund der Vorbelastungen durch Bebauung und
Versiegelung sowie Emissionen durch Verkehr und Hausbrand mit geringer Wertigkeit
eingestuft.
Mit der Realisierung des Bebauungsplans wird in den Gehölzbestand nördlich der
Tramplerstraße eingegriffen. Dies führt zu einer vernachlässigbaren Auswirkung auf
das Schutzgut Klima / Luft, da der klimatisch wirksame z.T. alte Gehölzbestand erhalten bleibt und die Tiefgarage auf Flst.Nr. 4668/65 begrünt wird.
Mit einer wesentlichen Veränderung der klimatischen Gegebenheiten ist durch die Aufstellung des Bebauungsplans nicht zu rechnen.
4.7. Schutzgut Pflanzen, Tiere und biologische Vielfalt
Es befinden sich keine gemäß BNatSchG ausgewiesenen Schutzgebiete oder gemäß
§ 30 BNatSchG/§ 33 NatSchG BW gesetzlich geschützten Biotope innerhalb des Geltungsbereichs des Bebauungsplans.
Eine Teilfläche des FFH-Gebiets "Schwarzwald-Westrand von Herbolzheim bis Hohberg" (Nr. 7713341) liegt in mindestens 1 km Entfernung sowie eine Teilfläche des Biotops Hohlweg Gewann 'Höflerain' S Lahr (Nr. 176133173315) und eine Teilfläche des
Biotops Hohlweg Gewann 'Krummhalde' S Lahr I (Nr. 176133173317) befinden sich ca.
270 m südlich bzw. 500 m östlich und damit in ausreichendem Abstand.
Planausschnitt: Schutzgebiete

(Quelle: LUBW-Abfrage, April 2021)

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Bebauungsplan Roth-Händle-Areal

Begründung

Das Plangebiet ist fast vollständig bebaut und besitzt einen hohen Versiegelungsgrad.
Nachfolgende Biotoptypen konnten gemäß der Biotoptypenliste der Landesanstalt für
Umweltschutz (LUBW) festgestellt werden:
- von Bauwerken bestandene Flächen (60.10)
- völlig versiegelte Straße oder Platz (60.21)
- gepflasterte Straße oder Platz (60.22)
- kleine Grünfläche (60.50)
- Garten (60.60)
- Ruderalvegetation (35.60)
- Gebüsch mittlerer Standorte (42.20)
- Einzelbäume (45.30a)
Zur Ermittlung von nach § 44 BNatSchG geschützten Arten und daraus resultierenden
möglichen Konflikten wurde das Büro Bioplan, Bühl, mit der Erstellung eines artenschutzrechtlichen Gutachtens und das Büro Zieger-Machauer, Landschaft-FreiraumUmwelt, Altlußheim mit der Ausarbeitung einer ergänzenden artenschutzrechtlichen
Prüfung einer Teilfläche an der Tramplerstraße beauftragt. (s. Kapitel 3.14 Artenschutz)
Fazit Schutzgut Pflanzen, Tiere und biologische Vielfalt
Die erfassten Biotoptypen besitzen überwiegend eine geringe Wertigkeit. Von höherer
Wertigkeit sind jedoch der z.T. alte Baumbestand sowie die Gehölzbestände in den
Böschungsbereichen. Aus artenschutzrechtlicher Sicht sind besonders die Bäume und
Dachstühle der denkmalgeschützten Gebäude als Lebensraum für Vögel und Fledermäuse von Bedeutung. Des Weiteren bietet das Planungsgebiet Lebensraum für Zauneidechsen.
Es wurden keine Biotoptypen von besonders naturschutzfachlicher Bedeutung festgestellt. Das Schutzgut Pflanzen, Tiere und biologische Vielfalt wird daher in der Gesamtschau als Schutzgut mit mittlerer Wertigkeit eingestuft.
Durch die Realisierung des Bebauungsplans sind keine höherwertigen Biotope oder
Schutzgebiete betroffen. Bei Umsetzung des Vorhabens unter Berücksichtigung der im
Artenschutzgutachten von Bioplan, Bühl, festgelegten Maßnahmen, die in die planungsrechtlichen Festsetzungen, Ziff. 9 Flächen und Maßnahmen zum Schutz, zur
Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft aufgenommen wurden, ist mit
keinen erheblichen Beeinträchtigungen zu rechnen.
Minimierend wirkt sich auf das Schutzgut Pflanzen, Tiere und biologische Vielfalt aus,
dass der Erhalt des alten Baumbestands durch Festsetzungen sichergestellt ist. Des
Weiteren wirkt sich positiv aus, dass die auf Flst.Nr. 4668/65 geplante Tiefgarage mit
ca. 60 cm Boden überdeckt und begrünt wird.
Bei Einhaltung der Festsetzungen für den Artenschutz ergeben sich für das Schutzgut
Pflanzen, Tiere und biologische Vielfalt keine negativen Auswirkungen durch die Aufstellung des Bebauungsplans.
4.8. Schutzgut Landschaftsbild/Ortsbild
Bei dem Planungsgebiet handelt es sich um bereits bebaute innerörtliche Siedlungsflächen, die geprägt sind von ihrer vielfältigen Nutzung (Wohnbebauung, Gewerbebetriebe, kulturelle Einrichtungen, Grundschule mit Hort). Von besonderer Bedeutung für das
Stadtbild sind die unter Denkmalschutz stehenden Gebäude der Sachgesamtheit
„Areal Roth-Händle, ehemalige Industriekaserne" sowie der z.T. sehr alte und prägende Baumbestand. Das Planungsgebiet ist mit Ausnahme der im Südwesten angrenzenden Grünfläche im Sulzbachtal von gemischten Bauflächen und Wohnbauflächen
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Bebauungsplan Roth-Händle-Areal

Begründung

umgeben.
Fazit Schutzgut Landschaftsbild/Ortsbild
Da es sich um bereits bebaute innerstädtische Siedlungsfläche handelt, besitzt das
Schutzgut Landschaftsbild keine Bedeutung. Das Stadtbild ist aufgrund des unter
Denkmalschutz stehenden Roth-Händle-Areals mit seinem Baumbestand als wertvoll
einzustufen. Von Bedeutung sind auch die aufgrund der topographischen Gegebenheiten erforderlichen Böschungen mit Gehölzbestand entlang der Tramplerstraße und
dem Sulzbachtal. Durch den Bebauungsplan wird der Gebäudebestand gesichert und
in geringem Umfang können zusätzliche Gebäude errichtet werden.
Durch die geplante Umnutzung und Modernisierung der Bestandgebäude sowie die
Aufwertung des angrenzenden Umfelds wird sich das Stadtbild mit der Aufstellung des
Bebauungsplans verbessern.
4.9. Schutzgut Mensch
Im Planungsgebiet wird derzeit bereits in unterschiedlichen Betrieben gearbeitet. Im
Nordwesten befinden sich Wohnbebauung und eine Grundschule und Hort, im zentralen Bereich die Evangelische Fachschule für Sozialpädagogik. Im Südwesten liegt das
Tiergesundheitszentrum und im Nordosten befindet sich ein Pflegeheim.
Gesundheitliche Aspekte
Eine Luftschadstoff- und Lärmbelastung durch den Verkehr der angrenzenden Straßen
ist nicht auszuschließen. Die Luftschadstoffbelastung liegt gemäß den Auswertungen
des Daten- und Kartendienstes der Landesanstalt für Umwelt Baden-Württemberg
(mittlere NO2-Belastung im Jahr 2010, mittlere Feinstaub PM10-Belastung im Jahr
2010, letzter Zugriff 06.05.2021) unter den Grenzwerten zum Schutz der menschlichen
Gesundheit gemäß der 39. Verordnung zur Durchführung des BundesImmissionsschutzgesetzes (Verordnung über Luftqualitätsstandards und Emissionshöchstmengen - 39. BImSchV).
Es ist davon auszugehen, dass durch Lärmeinwirkungen die Orientierungswerte nicht
überschritten werden bzw. keine erheblichen Lärmbelastungen gegeben sind.
Mit Risiken durch Unfälle und Katastrophen ist nicht zu rechnen. Es gibt keine Störfallbetriebe innerhalb des Bebauungsplans. Ausreichende Konsultationsabstände zu Störfallbetrieben werden eingehalten.
Die im Gebiet erzeugten Abfälle werden ordnungsgemäß über die Abfallwirtschaft des
Ortenaukreises entsorgt. Die Abwasserentsorgung findet über ein entsprechendes
Entwässerungssystem ordnungsgemäß zur Kläranlage des Abwasserzweckverbands
Raumschaft Lahr statt.
Freizeit- und Naherholung
Die vorhandenen Grünflächen im rückwärtigen Bereich der Bebauung sowie im Innenhof des Roth-Händle-Areals stellen Aufenthaltsflächen mit Erholungsfunktion für das direkte Wohnumfeld dar. Spezielle öffentliche Grünflächen für die Erholungsnutzung wie
z.B. Kinderspielplatz sind im Planungsgebiet nicht vorhanden.
Derzeit bestehen Straßen- und Wegeverbindungen, die z.T. auf privaten Grundstücken
verlaufen und von der Allgemeinheit genutzt werden können wie ein allgemein zugänglicher Fußweg im Nordosten zwischen Werderstraße und Industriehof über eine Treppenanlage.
Fazit Schutzgut Mensch
Derzeit ist mit keinen negativen gesundheitlichen Auswirkungen auf den Menschen zu
rechnen. Für die Freizeit- und Naherholung besitzt das Planungsgebiet keinen besonderen Wert.
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Bebauungsplan Roth-Händle-Areal

Begründung

Durch die Aufstellung des Bebauungsplans ergeben sich für das Schutzgut Mensch
keine wesentlichen Veränderungen.
4.10. Schutzgut Kultur- und sonstige Sachgüter
Bei den Gebäuden des Roth-Händle-Areals handelt es sich um ein Kulturdenkmal
gem. § 2 DSchG. Die Erhaltung der Sachgesamtheit "Areal Roth-Händle, ehemalige
Industriekaserne" liegt im öffentlichen Interesse. Zum Denkmal gehört außer den Gebäuden auch der historische Baumbestand.
Fazit Schutzgut Kultur- und sonstige Sachgüter
Bei Umbaumaßnahmen an den Gebäuden im Roth-Händle-Areal, die unter Denkmalschutz stehen, sind die Belange der Denkmalpflege zu berücksichtigen und die Baumaßnahmen mit der Denkmalschutzbehörde abzustimmen. Auf die Bestimmungen
gemäß § 20 Denkmalschutzgesetz wird hingewiesen. Weitere Auswirkungen auf das
Schutzgut sind nicht zu erwarten.
Durch die Aufstellung des Bebauungsplans ergeben sich für das Schutzgut Kultur- und
sonstige Sachgüter keine nennenswerten Veränderungen.
4.11. Zusammenfassung
Durch den Bebauungsplan "Roth-Händle-Areal" ist mit keinen erheblichen Umweltauswirkungen auf die Schutzgüter zu rechnen. In der Gesamtbetrachtung überwiegt, dass
es durch den Bebauungsplan keine wesentlichen Veränderungen für die Schutzgüter
gegenüber dem Bestand gibt.
Bei der Realisierung des Bebauungsplans ist jedoch von besonderer Bedeutung, dass
die artenschutzrechtlichen Belange beachtet werden und die entsprechenden Maßnahmen zur Vermeidung und Minimierung sowie die Vorsorgemaßnahmen und die
vorgezogenen Ausgleichsmaßnahmen (CEF-Maßnahmen) umgesetzt werden.

NATURSCHUTZRECHTICHE EINGRIFFS-/AUSGLEICHSREGELUNGEN
Bei dem vorliegenden Bebauungsplan "Roth-Händle-Areal" wird die
Schwelle
20.000m² zulässige Grundfläche überschritten. Somit ist bei dem nach § 13a BauGB
durchgeführten Bebauungsplanverfahren der § 1a Abs. 3 BauGB zu berücksichtigen.
Die naturschutzrechtliche Eingriffs-/Ausgleichsregelung nach § 1a BauGB i.V.m. § 18
BNatSchG hat das Anliegen, erhebliche und nachhaltige Beeinträchtigungen der Leistungsfähigkeit des Naturhaushaltes und des Landschaftsbildes, die durch Eingriffe in
Natur und Landschaft verursacht werden zu vermeiden, zu minimieren bzw. ggf. durch
Ausgleichs-/ Ersatzmaßnahmen zu kompensieren. Dies ist auch bei der Abwägung
nach § 1 Abs. 7 BauGB zu beachten.
Zur Beurteilung des Kompensationsbedarfs wird der derzeitige Umweltzustand beurteilt
und den Umweltauswirkungen, die durch den Bebauungsplan vorbereitet werden, gegenübergestellt. Bei dem "Roth-Händle-Areal" handelt es sich um eine innerstädtische
Fläche, die bereits bebaut ist, für die jedoch kein rechtskräftiger Bebauungsplan vorliegt. Die Bebaubarkeit der Grundstücke richtet sich somit bisher nach § 34 BauGB.
Der Geltungsbereich des Bebauungsplans "Roth-Händle-Areal" ist in der wirksamen
Fassung des Flächennutzungsplans der Verwaltungsgemeinschaft Lahr-Kippenheim
größtenteils als gewerbliche Baufläche dargestellt. Im Nordwesten ist die vorhandene
Bebauung entsprechend ihrer Nutzung als Wohnbaufläche enthalten.

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Bebauungsplan Roth-Händle-Areal

Begründung

FNP

B-Plan "Roth-Händle-Areal"

Die Festsetzungen zur Grundflächenzahl (GRZ) orientieren sich an der Bestandssituation. Lediglich in der Nutzungszone WA 2 verringert sich die zulässig GRZ um 0,4.
Tabelle: Gegenüberstellung Bebauung / Versiegelung
FNP / GRZ
W 0,4
G 0,8
G 0,8
G 0,8
G 0,8
G 0,8
G 0,8

B-Plan / GRZ
WA 1 0,4
WA 2 0,4
MU 1 0,8
MU 2 0,8
MU 3 0,8
MU 4 0,8
GEM 0,8

Differenz GRZ
0
- 0,4
0
0
0
0
0

Bei der Gegenüberstellung der möglichen Bebauung und Versiegelung des wirksamen
FNP mit den Vorgaben des Bebauungsplans "Roth-Händle-Areal" ist erkennbar, dass
durch die Aufstellung des Bebauungsplans keine zusätzliche Bebauung und Versiegelung vorbereitet wird. Somit besteht kein naturschutzrechtlicher Kompensationsbedarf.

ÖRTLICHE BAUVORSCHRIFTEN
Zur Festsetzung konkreterer Gestaltungsvorgaben für Gebäude, Freianlagen und auch
Werbeanlagen sind örtliche Bauvorschriften notwendig. Diese stellen eine separate
Satzung dar, die den Bebauungsplan ergänzt.

6.1. Dachgestaltung, Dachneigung, Dachaufbauten
Die Festsetzungen zu Dachform, -neigung, und -eindeckung orientieren sich am Stadtbild in der Umgebung und am Bestand im Plangebiet. So sind innerhalb des Bebauungsplangebiets Flachdächer mit 0-10° und Satteldächer mit 23-49° entsprechend
dem Bestand zulässig. Dies ermöglicht den zukünftigen Bauherren eine individuelle
Gestaltung ihrer Gebäude.
Um ein möglichst homogenes Erscheinungsbild von aneinander gebauten Gebäuden
zu gewährleiten, sind diese Dächer in derselben Dachform und -neigung auszuführen.
Weiterhin werden Vorgaben zu Dachaufbauten und –einschnitten gemacht, sodass ein
hohes Maß an gestalterischer Homogenität gewährleistet ist. Bei denkmalgeschützten
Gebäuden muss dabei die Zulässigkeit von Dachaufbauten und Dacheinschnitten mit
der zuständigen Denkmalschutzbehörde abgestimmt werden.

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Bebauungsplan Roth-Händle-Areal

Begründung

6.2. Ausbildung von Staffelgeschossen
Bei Flachdächern wird das Dachgeschoss in Form eines Staffelgeschosses ausgebildet. Um dieses Staffelgeschoss deutlich vom unterliegenden Geschoss abzusetzen,
muss es um das festgesetzte Maß auf allen Seiten zurückspringen. So kann zusätzlich
eine Dachterrasse errichtet werden. Bei der Ausbildung von z.B. Satteldächern oder
Walmdächern setzt sich das Dachgeschoss allein durch die andere Dachform bereits
vom übrigen Gebäude ab, so dass hier kein zusätzlicher Rücksprung festgesetzt wird.
6.3. Dächern von Garagen und Carports
Durch die festgesetzte Dachbegrünung von Garagen und Carports werden klimawirksame Oberflächen geschaffen, die das örtliche Klima durch Verdunstung und geringere
Wärmespeicherung positiv beeinflussen. Darüber hinaus wird Niederschlagswasser zurückgehalten, was sich positiv auf den Wasserhaushalt auswirkt.
6.4. Begrünung von Tiefgaragendächern
Die Festsetzung der Tiefgaragenbegrünung erfolgt auch aus gestalterischen Gründen:
Die Begrünung der Tiefgaragen / Untergeschosse trägt aus gestalterischer Sicht dazu
bei, eine hochwertige Gebäudegestaltung zu unterstützen und schafft ein angenehmes, begrüntes Wohnumfeld. Eine Schicht von min. 60 cm aus steinfreiem, kulturfähigem Bodenmaterial ermöglicht eine gärtnerische Gestaltung mit Pflanzen.
6.5. Material und Farbe der Dachdeckung
Die Dachflächen des obersten Geschosses von flachgeneigten Dächern bis 10° sind
mit einer Mindestsubstratschicht von 10 cm extensiv zu begrünen und dauerhaft zu erhalten. Der Aufbau der Dachbegrünungsschicht muss eine dauerhafte Vegetation von
Stauden, Wildkräutern bzw. Gräsern gewährleisten. Die Kombination einer Dachbegrünung mit Solar- und Photovoltaikanlage ist zulässig.
Durch die festgesetzte Dachbegrünung von flach geneigten Dächern werden klimawirksame Oberflächen geschaffen, die das örtliche Klima durch Verdunstung und geringere Wärmespeicherung positiv beeinflussen. Darüber hinaus wird Niederschlagswasser zurückgehalten, was sich positiv auf den Wasserhaushalt auswirkt.
Um einen Schadstoffeintrag in den Wasserkreislauf zu vermeiden, werden Außenbauteile aus unbeschichteten Schwermetallen ausgeschlossen.
6.6. Werbeanlagen
Die Einschränkung in der Verwendung von Werbeanlagen und Antennen erfolgt aus
gestalterischen Gesichtspunkten. Dabei werden generell Werbeanlagen ausgeschlossen, die durch wechselndes oder bewegtes Licht sowie Farbverläufen der Beleuchtung
vor allem in der Abend- und Nachtzeit für Unruhe sorgen.
Im Weiteren werden die Größe und der Standort von Werbeanlagen geregelt, um den
Einfluss auf das Stadt- und Straßenbild, insbesondere im Hinblick auf die denkmalgeschützen Gebäude, zu steuern.
6.7. Gestaltung der unbebauten Flächen der bebaubaren Grundstücke sowie Einfriedungen
Zur Reduzierung des Versiegelungsgrades auf das unbedingt erforderliche Maß sowie
zur Sicherung der Wohnqualität im Gebiet sind die unbebauten Flächen der bebauten
Grundstücke zu begrünen. So sind z.B. Kies- und Schotterflächen ausgeschlossen.

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Bebauungsplan Roth-Händle-Areal

Begründung

Zur Reduzierung des Versiegelungsgrades auf das unbedingt erforderliche Maß und
zur Teilversickerung des auf dem Grundstück anfallenden Niederschlagswassers sind
Stellplätze ebenso wie Zugänge und Zufahrten auf Baugrundstücken mit wasserdurchlässigen Belägen zu befestigen.
6.8. Einfriedungen
Um Nachbarschaftsstreitigkeiten vorzubeugen und ein gestalterisch ansprechendes
Bild zu erreichen, sind Einfriedungen geregelt.
So sind geschlossene Einfriedungen ganz ausgeschlossen. Offene Einfriedungen sind
bis zu einer Höhe von 1,20 m zulässig. Um die Durchlässigkeit für Kleintiere besonders
im Innenbereich zu ermöglichen, muss ein Mindestabstand von 0,1 m zum Boden hergestellt werden.
6.9. Müllstandorte
Müllbehälterstandorte sind wichtige, aber unschöne Nebenlagen im Wohnungsbau. Zur
Sicherung der Qualität des Wohnumfelds und des Stadtbildes sind sie einzugrünen
bzw. abzuschirmen.
6.10. Freiflächengestaltungsplan
Mit dem Baugesuch ist ein Freiflächengestaltungsplan einzureichen, aus dem folgende
Punkte zu ersehen sind:
▪ Lage, Umfang und Größe der Bepflanzung,
▪ Baumarten,
▪ Geländemodellierung,
▪ Materialangaben zur Stellplatz- und Zufahrtsbefestigung,
▪ Materialangaben, Ausführungsart, Lage und Höhe der straßenbegleitenden und
anderen Stützmauern,
▪ Material, Ausführungsart, Lage und Höhe der Einfriedungen
Er wird Bestandteil der Baugenehmigung.
Durch den Freiflächengestaltungsplan soll sichergestellt werden, dass die Vorgaben
zur Gestaltung der Freiflächen innerhalb des Bebauungsplanes auch umgesetzt werden.
6.11. Pkw-Stellplätze / Fahrradstellplätze
Der gesetzliche Stellplatzschlüssel von 1 Stellplatz pro Wohneinheit (§ 37 (1) LBO) ist
erfahrungsgemäß in Lahr nicht ausreichend, so dass bekanntermaßen viele Pkw im öffentlichen Raum parken. Um diesen Umstand im Plangebiet zu vermeiden und zur Sicherung ausreichender Stellplätze für Pkw auf den Privatgrundstücken, wurde ein
Stellplatzschlüssel in Abweichung zur LBO festgelegt. Es wird ein auf die Wohnungsgrößen bezogener Stellplatzschlüssel festgesetzt. Weiterhin wird danach unterschieden, ob Wohnungen mit Mitteln der sozialen Wohnraumförderung gefördert oder mit
einer obligatorischen Grundversorgung vermietet werden.
Es wird dabei davon ausgegangen, dass geförderte Wohnungen bis 50 m² Wohnfläche
nur von einer Person bewohnt werden bzw. maximal 1 Pkw vorhanden ist. Bei geförderten Wohnungen ab 51 m² Wohnfläche und bei nicht geförderten Wohnungen bis 50
m² wird davon ausgegangen, dass der Stellplatzbedarf höher liegt und somit werden
1,2 Stellplätze pro Wohneinheit gefordert. Für nicht geförderte Wohnungen ab 51 m²
Wohnfläche ist der Stellplatzschlüssel auf 1,5 pro Wohneinheit festgesetzt. Bei Wohnungen, die mit einer obligatorischen Grundversorgung (Betreutes Wohnen) vermietet
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Bebauungsplan Roth-Händle-Areal

Begründung

werden, wird davon ausgegangen, dass der Stellplatzbedarf niedriger liegt und somit
werden 0,5 Stellplätze pro Wohneinheit gefordert, da die Bewohner hier häufig über
kein eigenes Auto verfügen.
Sofern sich bei der Ermittlung der herzustellenden Stellplätze keine ganzzahlige Stellplatzanzahl ergibt, ist aufzurunden. Dadurch wird die Festsetzung auch dem einen
oder anderen Zweitauto von Familien gerecht.
Ein Großteil der notwendigen Stellplätze wird im südlichen Bestandsgebäude verwirklicht. Auf Grund der vorhandenen baulichen Struktur des ehemaligen Lager- und Fabrikgebäudes können ca. 30 Stellplätze die Vorgaben der Stellplatzverordnung nicht
gänzlich einhalten. Da die Stützen aus statischen Gründen nicht verändert werden
können, ist eine Abweichung von der Verpflichtung notwendige Stellplätze nachzuweisen zulässig, sofern geringfügig kleinere Stellplätze in der gleichen Anzahl hergestellt
werden. In diesen Fällen hat ein Stellplatz im Bereich der Stütze eine Breite von 2,37 m
anstatt 2,40m. Im weiteren Verlauf jenseits der breiten Stützen haben die Stellplätze
eine Breite von 2,60 m bis 2,70 m, sodass ein bequemes Ein- und Aussteigen möglich
ist.
Fahrradstellplätze
Es wird in Abhängigkeit von der Wohnungsgröße ein Stellplatzschlüssel festgesetzt
(pro 40 m² ein Fahrradstellplatz).
6.12. Niederschlagswasser
Anfallendes unbelastetes Niederschlagswasser der Dachflächen und Pkw-Stellplätze
soll, sofern möglich, aus ökologischen und wasserwirtschaftlichen Gesichtspunkten auf
dem eigenen Grundstück versickern.

HINWEISE UND NACHRICHTLICHE ÜBERNAHME VON NACH ANDEREN
GESETZLICHEN VORSCHRIFTEN GETROFFENEN FESTSETZUNGEN
Gemäß § 9 Abs. 6 und 6a BauGB werden Regelungen aus anderen gesetzlichen Vorschriften nachrichtlich aufgenommen. Diese Vorgaben gelten unabhängig vom Rechtsstand dieses Bebauungsplans. Dazu gehören Regelungen zum Denkmalschutz, Bodenschutz, Bodenfunden, Altlasten u.a.
Des Weiteren werden Hinweise zum Verständnis und zur Erklärung gegeben. Dies
sind u.a. Angaben zur Geotechnik, zum Baugrund, zu Leitungen etc.

KOSTEN
Die Planungskosten sowie einen Pauschalbetrag für die verwaltungsinternen Kosten
(Personal- und Sachkosten) werden vom Investor der Bebauung des Roth-HändleAreals getragen, sodass nur geringfügige Kosten für die Stadt entstehen. Auch die
Kosten für die Gutachten werden vom Investor übernommen. Die Kostenübernahme
wird in einem Städtebaulichen Vertrag geregelt.

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Begründung

STÄDTEBAULICHE DATEN
Allgemeines Wohngebiet ( WA 1 und WA 2)
Urbanes Gebiet (MU 1- MU 4)
Gemeinbedarf
Öffentliche Verkehrsflächen
Private Verkehrsflächen
Private Grünflächen

1,42
4,47
0,30
0,56
0,36
0,22

ha 19,4 %
ha 61,0%
ha 4,1 %
ha 7,6 %
ha 4,9 %
ha 3,0 %

Bebauungsplangebiet

7,34 ha

100%

Sabine Fink
Stadtbaudirektorin

Planungsbüro Fischer
Freiburg

Stadt Lahr

Planverfasser

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