Beschlussvorlage (Veräußerung der Liegenschaft auf dem Flurstück Nr. 22, Gemarkung Falkau, Gemeinde Feldberg; ehemaliges Ferienheim der Stadt Lahr)
26. September 2022
Beschlussvorlage
Federführende Stelle: 622
Sachbearbeitung: Brucker
Drucksache Nr.: 144/2022
Az.: 62/622/Br
An der Vorlagenerstellung beteiligte Stellen
Beratungsfolge
Termin
Beratung
Kennung
Abstimmung
Verwaltungs- und Vorlagenkonfe- 06.07.2022
renz
vorberatend
nichtöffentlich
Freigabe
Verwaltungs- und Vorlagenkonfe- 13.07.2022
renz
vorberatend
nichtöffentlich
Freigabe
Technischer Ausschuss
14.09.2022
vorberatend
nichtöffentlich
Einstimmig
Gemeinderat
26.09.2022
beschließend
öffentlich
Betreff:
Veräußerung der Liegenschaft auf dem Flurstück Nr. 22, Gemarkung Falkau, Gemeinde
Feldberg; ehemaliges Ferienheim der Stadt Lahr
Beschlussvorschlag:
1. Die Stadt Lahr stimmt der Auflösung des bestehenden Pachtvertrages mit dem Jugendwerk Ortenaukreis e.V. mit Wirkung zum 31.12.2022 zu.
2. Die Stadt Lahr veräußert das Flurstück Nr. 22, Gemarkung Falkau mit dem aufstehenden Gebäude an den höchst bietenden Interessenten. Die Beschlussfassung
der Veräußerung erfolgt nach Sichtung der eingegangen Kaufangebote erneut im
Gemeinderat.
Zusammenfassende Begründung:
Die Liegenschaft wird für die Aufgabenerfüllung der Stadt Lahr nicht benötigt. Der
bisherige Pächter muss die aktuelle Nutzung aufgrund des baulichen Zustandes des
Gebäudes einstellen und möchte aus dem Pachtvertrag baldmöglichst ausscheiden.
Begründung für eine nichtöffentliche Beschlussfassung im Gemeinderat:
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Sachdarstellung
Aktuelle Situation und Handlungsnotwendigkeit:
Die Stadt Lahr hat am 22.11.1940 das Eigentum an dem im Jahr 1925 gebauten Gebäude erworben.
Ab dem 01.04.1941 übernahm der hierfür gegründete Verein „Ferienheim der Stadt Lahr e.V.“ die Bewirtschaftung. Nach dem 2. Weltkrieg wurde die Liegenschaft zwischenzeitlich als Flüchtlingsunterkunft
benutzt bis dann ab 01.10.1951 wieder die Ferienheimnutzung aufgenommen wurde.
Die Liegenschaft wurde mit dem aufstehenden Gebäude fortan als Ferien- und Erholungsheim für städtische Mitarbeitende betrieben. Ein gemeinnütziger Verein übernahm wieder die Betreiberfunktion. In
späteren Jahren wurde mit dem Elektrizitätswerk Mittelbaden eine Kooperation vereinbart, so dass auch
E-Werk Mitarbeitende diese Einrichtung mit nutzen konnten. Die ursprünglich sozialen Aspekte, den
Mitarbeitenden eine günstige Erholungsmöglichkeit im Schwarzwald anbieten zu können, fiel im Laufe
der Jahre zunehmend zurück, so dass sich der Verein Mitte der 2000er Jahre auflöste.
Danach erfolgte eine Verpachtung der Liegenschaft an das Jugendwerk Ortenaukreis e.V. für deren
Vereinszwecke.
So hat der Haupt- und Personalausschuss in seiner Sitzung am 08.05.2006 der Verpachtung ab dem
01.07.2006 zugestimmt. Bereits damals wurde jedoch schon das Ziel ausgegeben, die Liegenschaft
mittelfristig verkaufen zu wollen. Mit dem Pachtvertrag und den dort vereinbarten Regelungen sollte
zunächst sichergestellt werden, dass die Immobilie bis auf weiteres für einen sinnvollen und sozialen
Zweck bereitgestellt werden kann, ohne dass die Stadt Lahr für die Unterhaltung und Bewirtschaftung
aufkommen muss. Seitdem verwendet der Verein das zweistöckige und voll ausgebaute Haus zur
Durchführung von Bildungs- und Freizeitveranstaltungen und zur Vermietung an Jugendgruppen, Verbände, Vereine, soziale Einrichtungen und Schulen oder auch an Privatpersonen zu Erholungszwecken. In seinem Kündigungsschreiben vom 30.05.2022 führt der Verein aus, dass diese Nutzung aufgrund von baulichen Mängeln (Dach, Brandschutz), die im Rahmen einer Objektbegehung nun offenkundig wurden, nicht mehr möglich ist und das Haus aus Sicherheitsgründen somit umgehend zu schließen war. Demnach wurden sämtliche Buchungen und Belegungen storniert und der Betrieb eingestellt.
Das Jugendwerk möchte den Pachtvertrag gerne zum nächstmöglichen Zeitpunkt auflösen. Hierzu hat
der Verein um einen Aufhebungsvertrag gebeten. Alternativ käme eine (ordentliche) Kündigung zum
31.12.2022 in Betracht. Aufgrund der eingestellten Nutzung sind keine Pachteinnahmen mehr zu erwarten, da nur eine vom Umsatz abhängige Pacht in Höhe von 2% der Erlöse an die Stadt zu entrichten
ist. Bei einer vorzeitigen Aufhebung würde das bebaute Grundstück allerdings früher als zum
01.01.2023 an die Stadt zurückgehen, wofür die Stadt dann auch die Eigentümer-/Betreiberverantwortung ab diesem Zeitpunkt übernehmen müsste (Verkehrssicherung, Unterhaltung, Bewirtschaftung, Objektpflege, Betreuung, etc.).
Wie ober bereits angedeutet wurde ist festzustellen, dass die Liegenschaft für die Vereinszwecke des
Jugendwerkes in diesem baulichen Zustand nicht mehr zu verwenden ist. Insbesondere die erheblichen
Bau- und Brandschutzmängel (hauptsächlich fehlender 2. Rettungsweg im UG, OG und DG) erfordern
in naher Zukunft eine große Investition, die weder das Jugendwerk noch die Stadt Lahr tragen können/möchten.
Der bauliche Zustand im Gebäudeinneren ist dem Baujahr entsprechend zu bewerten. In den Innenräumen wurden von Pächterseite kontinuierlich Renovierungsmaßnahmen durchgeführt. Die Kellerräume und Außenwände weisen keine wesentlichen Feuchteschäden oder Schimmelbildungen auf.
Dringend sanierungsbedürftig ist jedoch die Gebäudehülle, insbesondere die Dachhaut. Die Verkehrs-
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sicherheit ist mittlerweile nicht mehr gegeben. Eine kostenintensive Sanierung der Dachhaut ist dringend umzusetzen.
Eine Veräußerung der Immobilie ist aus den o.g. Gründen nur folgerichtig. Im Jahr 2021 wurde vom
Gutachterausschuss ein Verkehrswertgutachten erstellt, da damals das Jugendwerk selbst Interesse
an einem Kauf angemeldet hatte. Dieses Interesse ist aktuell nicht mehr vorhanden, da der Zustand
der Immobilie für die beabsichtigten Zwecke des Vereins nicht mehr geeignet ist. Der damalig ermittelte
Verkehrswert wurde mit 420.000,- € festgestellt. Zwischenzeitlich hat sich der Bodenrichtwert erhöht
und eine kleine Teilfläche wurde im nördlichen Bereich zur Bereinigung der Grundstücksgrenzen an
einen Angrenzer veräußert. Der Bodenwert hat sich hierdurch seit dem Zeitpunkt des Gutachtens um
rd. 115.058,- € erhöht. Diesen Betrag (420.000,- € + 115.058,- € = gerundet 536.000,- €) würde die
Stadt den Grundstücksverhandlungen als Mindestgebot zu Grunde legen. Die hierzu eingehenden Angebote wird die Verwaltung dem Gemeinderat zur Entscheidung über den Verkauf zu gegebener Zeit
erneut vorlegen.
Zielsetzung:
Beendigung des Pachtverhältnisses mit dem Jugendwerk Ortenaukreis zum 31.12.2022 und anschließende Veräußerung der gesamten Liegenschaft an den meist bietenden Interessenten, um für die Stadt
einen finanziellen Rückfluss zu erzielen und weitere Unterhaltungskosten zu vermeiden.
Maßnahmen:
•
•
Auflösung Pachtverhältnis mit dem Jugendwerk
Ausschreibung der Liegenschaft in entsprechenden Immobilienportalen und auf der Internetseite
der Stadt Lahr
Alternativ geprüfte Maßnahmen:
Ohne eine detaillierte Prüfung aller Gewerke durchgeführt zu haben, ist eindeutig, dass eine umfassende Sanierung einen unwirtschaftlichen Aufwand bedeuten würde und die Liegenschaft für die Aufgabenerfüllung der Stadt nicht benötigt wird.
Erwartete finanzielle und personelle Auswirkungen:
☐ Die Maßnahme hat keine finanziellen oder personellen (i.S.v. Personalmehrbedarf) Auswirkungen
☐ Die finanziellen/personellen Auswirkungen können aufgrund ihrer Komplexität nicht sinnvoll in
der Übersichtstabelle dargestellt werden und sind daher in der Sachdarstellung oder als Anlage beigefügt
☐ Die einmaligen (Investitions-)Kosten betragen weniger als 50.000 EUR und die dauerhaft entstehenden Folgekosten inklusive der Personalmehrkosten betragen jährlich weniger als 20.000
EUR
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☐ Die einmaligen (Investitions-)Kosten betragen mehr als 50.000 Euro und/oder die dauerhaft
entstehenden Folgekosten inklusive der Personalmehrkosten betragen jährlich mehr als
20.000 Euro
2022
Einmalige (Investitions-)Kosten
2023
2024
2025
2026 ff.
in EUR
Aufwand / Einmalig verminderter Ertrag / Investition / Auszahlung
Ertrag / Einmalig verminderter Aufwand / Zuschüsse / Drittmittel (ohne Kredite)
SALDO:
Überschuss (+) / Fehlbetrag (-)
536.000,-€
Jährlich ab Inbetriebnahme /
nach Abschluss der Maßnahme in EUR
Jährliche Folgekosten
Aufwand (inkl. dauerhafter Personalmehrkosten) / Verminderung von Ertrag
Ertrag /
Verminderung von Aufwand
SALDO:
Überschuss (+) / Fehlbetrag (-)
+ 536.000,- €
Davon: Dauerhafter Personalmehrbedarf
Stellenbezeichnung, Umfang
Entgelt-/ Besoldungsgruppe
Jährlicher Arbeitgeberaufwand
(Lohn- und Nebenkosten) in EUR
1.
2.
SUMME
Finanzierung:
Ist die Maßnahme im Haushaltsplan berücksichtigt?
☐Ja, mit den angegebenen Kosten
☐Ja, mit abweichenden Kosten
☒Nein
Ist die Maßnahme in der mittelfristigen Planung berücksichtigt?
☐Ja, mit den angegebenen Kosten
☐Ja, mit abweichenden Kosten
☐Nein
Begründung:
Die Immobilie wird für die Aufgabenerfüllung der Stadt Lahr nicht mehr benötigt.
Das Jugendwerk Ortenaukreis hat für die Immobilie im aktuellen Zustand keine weitere Verwendung
mehr.
Eine Veräußerung der Immobilie bietet der Stadt Lahr einen finanziellen Rückfluss und vermeidet weitere Unterhaltungskosten.
Anlage(n):
Anlage 0
Fortführungsmitteilung mit Lageplan
Ansicht Nord_West
Ansicht Sued_Ost
Aufenthaltsraum_EG
Aufenthaltsraum_KG_2
Außenbereich_Nord
Badezimmer_OG1
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Duschen
Duschen_KG
Grillplatz
Kueche_1
Lounge
Nord_Ost
Ostfassade
Schlafraumbeispiel
Südfassade
Westfassade
Winter
Hinweis:
Die Mitglieder des Gremiums werden gebeten, die Frage der Befangenheit selbst zu prüfen und dem Vorsitzenden das Ergebnis mitzuteilen. Ein befangenes Mitglied hat sich in der öffentlichen Sitzung in den Zuhörerbereich zu begeben und in der nichtöffentlichen Sitzung den Beratungsraum zu verlassen.
Einzelheiten sind dem § 18 Abs. 1-5 der Gemeindeordnung für Baden-Württemberg zu entnehmen.
Tilmann Petters
Silke Kabisch
Ralph Brucker