Beschlussvorlage (Anlage 0)
Vorlage: Außenbereichsnutzungen: Einschreiten gegen unzulässige bauliche Anlagen und Nutzungen im Außenbereich
13. Juli 2023
Beschlussvorlage (Außenbereichsnutzungen: Einschreiten gegen unzulässige bauliche Anlagen und Nutzungen im Außenbereich)
Beschlussvorlage (- Bebauungplanvorschläge Kleingartenanlagen)
Beschlussvorlage (- SPD-Antrag)
Beschlussvorlage (- Stellungnahme SPD-Antrag)
Beschlussvorlage (- Übersichtsplan Einzelgärten u. Kleingartengebiete)
Beschlussvorlage (Anlage 0)
13. Juli 2023
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Stadt Lahr L Beschlussvorlage Federführende Stelle: 61 Sachbearbeitung: Podachmann Drucksache Nr.: 25/2023 Az.: Retters An der Vorlagenerstellung beteiligte Stellen 303/61 7 622/ZS02 Beratungsfolge Termin Beratung Kennung Verwaltungs- und Vorlagenkonfe 26.04.2023 renz vorberatend nichtöffentlich Haupt- und Personalausschuss 12.06.2023 vorberatend nichtöffentlich Technischer Ausschuss 14.06.2023 vorberatend nichtöffentlich Ortschaftsrat Sulz 15.06.2023 vorberatend öffentlich Ortschaftsrat Kippenheimweiler 27.06.2023 vorberatend öffentlich Ortschaftsrat Mietersheim 29.06.2023 vorberatend öffentlich Ortschaftsrat Hugsweier 13.07.2023 vorberatend öffentlich Gemeinderat 17.07.2023 beschließend öffentlich Ortschaftsrat Langenwinkel 19.07.2023 zur Kenntnis öffentlich Abstimmung Betreff: Außenbereichsnutzungen: Einschreiten gegen unzulässige bauliche Anlagen und Nutzun gen im Außenbereich Beschlussvorschiag: 1. Die Verwaltung geht verstärkt gegen unzulässige Nutzungen im Außenbereich vor. 2. Die zur Bedarfsdeckung wichtigen Kleingartenanlagen werden planungsrechtlich gesichert beziehungsweise entwickelt. Für die in der Anlage dargestellten Gebiete sollen Bebauungspläne aufgestellt werden. Zusammenfassende Begründung: Der planungsrechtliche Außenbereich ist im geltenden Rechtsrahmen außerhalb land- und forstwirtschaftlicher Nutzungen nur sehr eingeschränkt nutzbar und bebaubar. Der Schutz von Natur und Umwelt stehen im Außenbereich im Vordergrund. Eine Vielzahl von Rechts verstößen gegen diese Belange wird von der Stadt festgestellt und bemängelt. Eine kon zentrierte Befassung mit diesem Themenbereich wird empfohlen. Angesichts des Umfangs eines korrigierenden Vorgehens und seiner öffentlichen und verwaltungsseitigen Folgen erfolgt ein schrittweises Vorgehen. Der Bedarf der Bürgerschaft an Garten- und Kleingar tennutzungen auch zu Freizeitzwecken soll planungsrechtlich berücksichtigt werden. Drucksache 25/2023 Seite 2 Sachdarstellung Aktuelle Situation und Handlungsnotwendigkeit; 1. Rechtliche Einordnung Der planungsrechtüche Außenbereich ist grundsätzlich zum Schutze der Umwelt größtmöglich zu scho nen und von jeglicher Bebauung freizuhalten. Bauliche Anlagen und verschiedene Nutzungen sind re gelmäßig der Land- und Forstwirtschaft Vorbehalten, um Öffentliche Belange, insbesondere den Natur schutz, nicht zu beeinträchtigen. Die bauordnungsrechtliche Beurteilung der Zulässigkeit von Anlagen und Nutzungen im Außenbereich erfolgtauf Basis der Landesbauordnung (LBO). Dabei wird zwischen zulassungsfreien und zulassungs pflichtigen Tatbeständen unterschieden. Auch zulassungsfreie Anlagen oder Nutzungen können auf Basis anderer Rechtsgebiete, insbesondere des Naturschutzes einer Genehmigung bedürfen. Dabei werden z.B. Wasserrecht, Waldrecht, Jagdrecht. Naturschutzrechte, Bauplanungsrecht und andere Rechtsgebiete herangezogen. Die planungsrechtliche Zulässigkeit beurteilt sich nach §35 Baugesetz buch. Danach können neben sogenannten privilegierten Vorhaben sonstige Vorhaben, wie beispiels weise Gerätehütten, im Einzelfall zugelassen werden, wenn ihre Ausführung oder Nutzung öffentliche Belange nicht beeinträchtigt. Mit Belangen sind hier u.A. die oben genannten Gesichtspunkte anderer Rechtsgebiete gemeint. Grundsätzlich ist davon auszugehen, dass bei jeglichen Anlagen und Vorhaben im Außenbereich Be lange von Natur und Landschaft betroffen sind. Bestimmte intensive Nutzungen, Nutzungsänderungen von Liegenschaftsbereichen oder die Errichtung von Anlagen müssen zuvorderst als unzulässig be trachtet werden. Ausnahmemöglichkeiten bestehen beispielsweise im Rahmen des § 35 BauGB bei privilegierten landwirtschaftlichen Betrieben, oder soweit nach näherer Betrachtung sonstige öffentliche Belange als nicht beeinträchtigt eingeschätzt werden können. Diese öffentlichen Belange finden sich in den oben genannten Rechtsgebieten wieder. Ein vermutbarer Konflikt mit solchen Belangen kann ins besondere innerhalb von Schutzgebieten angenommen werden. Eine Prüfung dieser Belange und Um stände in jedem Einzelfall ist somit unumgänglich. Es ist festzustellen, dass die Nutzungspraxis im Außenbereich zum Teil von der Rechtslage abweicht Dabei ist zu unterscheiden zwischen den von der Stadt im Rahmen ihrer Planungshoheit und durch Beschlusslage gewünschten Gartennutzungen einerseits, die auch auf dem Hintergrund der städti schen „Kleingartenordnung“ und der Eigentumsverhältnisse leichter von der Verwaltung reguliert wer den können, und „wilden“ Garten- und Freizeitnutzungen andererseits. Erstere sind planungsrechtlich bereits teilweise als Kleingartenaniagen gesichert. Zu einem großen Teil müssen hier die planungsrechtüchen Voraussetzungen jedoch erst noch geschaffen oder angepasst werden. Hierzu ist die aktu elle Priorisierungsliste der stadtplanerischen Aufgaben der Verwaltung zu ergänzen und daneben durch kritische Grundstücksvergabe die Zulässigkeit der jeweiligen Grundstücksnutzung einzufordern. Die anderen, die ungeregelten „wilden“ Nutzungen können auch perspektivisch nicht zugelassen oder geduldet werden, solange sie selbst unter Gesichtspunkten des Ermessens und der Verhältnismäßig keit nicht als mit dem Recht vereinbar einzuordnen sind. Drucksache 25/2023 Seite 3 Wie in der Stellungnahme der Abteilung Bauordnung vom 22.12.2022 zum SPD-Antrag „Wildes Bauen im Außenbereich vom 20.09.2022 dargelegt, wird durch die Bauordnungsbehörde bereits regel mäßig gegen Verstöße im Außenbereich im Rahmen des pflichtgemäßen Ermessens (nach §§ 47 i.V. mit 3 LBO) insbesondere unter Achtung der Verhältnismäßigkeit vorgegangen. Die Verwaltung erkennt wie der Gemeinderat jedoch einen zunehmenden Handlungsbedarf für die In tensivierung der allgemeinen Bauüberwachung. Entsprechend wurden für den Stellenplan 2022 zwei Stellen (Sachbearbeitung und Bauaufsicht) beantragt. Das Besetzungsverfahren für die Stelle der Bau aufseherin/ des Bauaufsehers läuft noch. Die neue Stelle der Sachbearbeitung im Innendienst konnte zum 01.12.2022 besetzt werden. Gleichzeitig schreitet die Liegenschaftsverwaltung im Rahmen der personellen Möglichkeiten in ihrem Bereich regelmäßig ein. Angesichts der Umsetzbarkeit und im Rahmen des Ermessens wird ein verstärktes, stufenweises, an Prioritäten orientiertes Vorgehen vorgeschlagen. Dieses soll die Wahrung des Gleichheitsgrundsatzes sicherstellen. Schrittweise sollen, im Sinne einer Vorbildwirkung entsprechend der personellen Res sourcen Missstände im Außenbereich von der Verwaltung geahndet werden. Bezüglich des Einschrei tens gegen unzulässige Nutzungen, Kleinbauten, Zäune etc. im Außenbereich und entsprechender An tragsverfahren ist dabei angesichts der Fülle der Einzelfälle eine interne Priorisierung notwendig. Das Konzept sieht vor, die häufigsten Problemstellungen zur besseren Übersicht in Kategorien zu untertei len und die betreffenden Kategorien, wie Einfriedungen, Gebäude, mobile Anlagen, Tierhaltung, Lage rung und sonstige, wiederum in Prioritäten zu gliedern. 2. Hinweise und weitere Schritte Bebauungspianaufsteiiungen Die Untersuchung der gesamten Gemarkung der Stadt ergab den Übersichtsplan, der als Anlage 3 beigefügt ist. Kleingartenanlagen in der freien Landschaft sind nur zulässig, wenn säe durch die Aufstel lung eines Bebauungsplanes vorbereitet und planungsrechtlich gesichert sind. Im Freiraum des Stadtgebietes gibt es folgende Fallgruppen: a) Kleängartenanlagen, die im Sinne des Rates auf der Grundlage eines Bebauungsplanes und nach dem Bundeskleingartengesetz realisiert wurden und somit legal sind, wie z. B. der Bebau ungsplan ERNET KRUMMHALDE oder KLEINGARTENPARK. b) Kleingartenanlagen, die nach einem Entwurf und politischer Forderung und Beschlussiage rea lisiert wurden ohne diese durch einen Bebauungsplan abzusichern, wie z.B. die Kleingartenan lage NIEDERMATTEN in Kippenheimweiler. Hier gilt die städtische Kleingartenordnung, die z.B. die Größe der Gartenhütte beschränkt. c) Gärten auf städtischen Einzelgrundstücken im Außenbereich; auch hier gilt die städtische Klein gartenordnung. d) Gärten auf privaten Grundstücken im Außenbereich, die dem geltenden Recht entsprechen müs sen. Daraus folgt, dass die Verwaltung prüfen muss, weiche Gartenanlagen durch die Aufstellung eines Bebauungsplans bereits legalisiert (a) und damit ausreichend gesichert sind und welche (b) noch lega lisiert werden können und sollen. Daraus ergibt sich dann auch, welche Bereiche (c und d) klar außer halb dieser Zielsetzung liegen. Drucksache 25/2023 Seite 4 Die Bereiche außerhalb der Zielsetzung - auf städtischen (c) wie privaten Grundstücken (d) - sind dann im Sinne der Gleichbehandlung zu bereinigen. Wo die Stadt Eigentümerin oder Verwalterin ist, soll bevorzugt durch Kündigung, in den sonstigen Fällen gleich bauordnungsrechtlich vorgegangen werden. Diese Bereinigung der Flächen im Außenbereich, die dann nicht mehr als Garten-, Freizeitgrundstück oder zu sonstigen unzulässigen Zwecken genutzt werden können und wo Einfriedungen und bauliche Anlagen rückzubauen sind, wird dazu führen, dass zahlreiche Flächen gänzlich aufgegeben werden und sich die Interessentenliste für „legale“ Kleingärten sehr stark füllen dürfte. Die Verwaltung schlägt daher vor, für die in der Anlage als wünschenswert dargestellten Gebiete Be bauungspläne aufzusteüen, ohne dass diese Darstellung abschließenden Charakter haben muss. Es sind hierfür dann entsprechende Finanzmittel bereifzustellen, da beispielsweise der Artenschutz unter suchtwerden muss (übereine Vegetationsperiode von April bis Oktober), ein Umweltbericht und eine Eingriffs- und Ausgleichsbilanz zu erstellen ist und Mittel zur Aniagenumsetzung und ggf. dem Flächen erwerb, wie im Kleingartenpark, notwendig werden. In einer weiteren Vorlage sollen die Aufstellungs beschlüsse für diese Gebiete gefasst werden. Weiterhin ist in der Vorlage dann auch zu klären, welche Priorität diese Aufgabe im Arbeitsprogramm des Stadtplanungsamtes erhält. Die Verwaltung geht da von aus, dass die neue Aufgabe bei der derzeitigen Finanzsituation mit dem vorhandenen Personal bewältigt werden .muss, und andere Vorhaben somit zeitlich zu schieben sein werden. Als erstes Paket zur Aufstellung von Bebauungsplänen schlägt die Verwaltung 5 Bereiche vor, die aus ihrer Sicht legalisiert werden sollten. Nach Abarbeitung können weitere Bereiche diskutiert, festgeiegt und ebenfalls durch Bebauungspläne für eine kleingärtnerische Nutzung vorbereitet werden. Im Zusammenhang mit den Aufstellungsbeschlüssen sollen zu einem späteren Zeitpunkt politische Festlegungen getroffen werden, wie mit Kieingartensammlungen verfahren wird, die ehemals politisch gewollt von der Stadt geplant wurden aber planungsrechtüch bis dato nicht gesichert sind, z.B. Untere Bühne (Gemarkung Hugsweier), Eichert (Gern. Lahr), Auwaldstraße (Gern. Langenwinkel), Galgen berg/Galgenberghalde (Gern. Lahr), Unterer Dammen/Höflerain (Gern. Sulz), Benzental (Gern. Lahr), Heidengraben (Gern. Lahr) und Elendsgarten (Gern. Lahr), Weitere Schritte Um bei den Nutzern ein verbessertes Verständnis zu wecken, wird die Verwaltung sowohl für die Be reiche der Kleingartenanlagen als auch für die Anlagen im Außenbereich den Zugang zu Informationen erleichtern. Vorhabenträgern und Nutzern soll so verdeutlicht werden, welche rechtlichen Vorgaben von ihnen zu beachten sind. Auch die Folgen von Verstößen gegen geltendes Recht sollen verdeutlicht werden. Die internen Prioritäten sollen sowohl für die öffentlich-rechtliche Ahndung baulicher Anlagen auf priva ten Außenbereichsgrundstücken als auch für die baulichen Anlagen auf städtischen Grundstücken bzw. für Grundstücke in städtischer Verwaltung gelten. Eine Bearbeitung soll parallel erfolgen. Verträge sol len entsprechend angepasst werden. Drucksache 25/2023 Seile 5 In der Vollzugspraxis wird vordringlich gegen die gröbsten Verstöße und größten Eingriffsfälle vorge gangen. Ziel soll sein, im Außenbereich zulässige Gartennutzung zu befördern, und unzulässige Nut zungen zu unterbinden. Die planungsrechtlich nicht gesicherten städtischen Kleingartenanlagen waren zum Zeitpunkt ihrer Her stellung politisch gewollt. Zur Klarstellung des politischen Willens soll eine pianungsrechtliche Siche rung erfolgen (s. Bebauungsplanaufstellungen), Der Bedarf an Kleingartenanlagen in der Bürgerschaft ist hoch und die Bedarfsdeckung sozialpolitisch bedeutsam. Einzelfälie, für die bereits individuelle Regelungen getroffen wurden (z.B. Dachswaldsee) sind nicht Bestandteil dieser Vorlage. Vom Einschreiten gegen unzulässige bauliche Anlagen und unzulässige Nutzungen sind insbe sondere und beispielhaft betroffen: Einfriedungen - Stacheldraht jeder Art, - das Wild gefährdende Einfriedungen wie Zäune und freistehende Mauern Hütten / Gebäude -Gebäude, einschließlich Keller, mit dauernder Aufenthaltsqualltät, z.B. gesellschaftlicher Nutzung, z.B. mit Feuerstätten, Schlafstätten, Eigenstromausstattung, Fernsehempfang, Kochmöglichkeit, überdach ter Freizeit-Terrasse, - Gewächshäuser -Lagergebäude Mobile bauliche Anlagen - Wohnwagen, Bauwägen oder Container als Aufenthaltsort oder Lager Unzulässige Tierhaltung Lagerplätze - Abfall - Bauschutt, Erdaushub, Baumaterial, Abbruchmaterialien etc. - Holzlager Sonstiges - Pools, insbesondere mit gechlortem Wasser - Aufstell-Pools - Pavillons, Zelte - befestigte Freisitze/Terrassen mit Überdachung - Freizeit- und Spielgeräte wie Schaukel, Trampolin etc. - befestigte Freisitze/Terrassen ohne Überdachung - Stützmauern, befestigte Wege. Treppen und Ähnliches - Geräte wie Kühlschränke, Grillanlagen Seite 6 Drucksache 25/2023 Erwartete finanzielle und personelle Auswirkungen: M Die finanziellen/personelien Auswirkungen können aufgrund ihrer Komplexität nicht sinnvoll in der Übersichtstabelle dargestellt werden und sind daher in der Sachdarstellung oder als An lage beigefügt Begründung: Der Umfang widerrechtlicher Nutzungen im Außenbereich beschäftigt die Verwaltung in hohem Maße. Die Vielzahl der Fälle und die Komplexität der Jeweiligen Einzelfatlsituationen. verstärkt zum Teil durch langjährige Gewöhnung der Nutzer, erzeugen einen erheblichen Verwaltungsaufwand, schaden dem Naturraum und ziehen öffentliche und politische Aufmerksamkeit auf sich. Vor diesem Hintergrund verstärkt die Stadt ihre Anstrengungen mit den zur Verfügung stehenden Mit teln noch effizienter gegen unrechtmäßige Vorhaben vorzugehen. i . v »■ v v v v* Guido Schöheboom Tilman Retters Anlage(n): - SPD-Antrag - Stellungnahme SPD-Antrag Übersichtsplan Einzelgärten u. Kleingartengebiete - Bebauungplanvorschläge Kleingartenanlagen Hinweis; . ■ Die Mitglieder des Gremiums werden gebeten, die Frage der Befangenheit selbst zu prüfen und dem Vorsitzenden das Ergebnis mitzuteilen. Ein befange nes Mitglied hat sich in der öffentlichen Sitzung in den Zuhörerfaereich zu begeben und in der nichtöffentlichen Sitzung den Beratungsraum zu verlassen. Einzelheiten sind dem § 18 Abs. 1-5 der Gemeindeordnung für Baden-Württemberg zu entnehmen.