Beschlussvorlage (Anlage 0)
Vorlage: Eigenbetrieb Bau- und Gartenbetrieb Lahr – Umbau und Ausbau auf dem Betriebsgelände -Vorstellung des Planungsstandes (Abschluss Leistungsphase 4 - Entwurfsplanung) -Vergabe der weiterführenden Planerleistungen
18. Dezember 2023
Beschlussvorlage (Eigenbetrieb Bau- und Gartenbetrieb Lahr – Umbau und Ausbau auf dem Betriebsgelände -Vorstellung des Planungsstandes (Abschluss Leistungsphase 4 - Entwurfsplanung) -Vergabe der…
Beschlussvorlage (Anlage 0)
Beschlussvorlage (BA1_001_Grundriss EG Werkstatt)
Beschlussvorlage (BA1_002_Grundriss OG Büro_Schnitt)
Beschlussvorlage (BA1_003_Ansichten Büro_Werkstatt)
Beschlussvorlage (BA2_004_Grundriss Kalthalle)
Beschlussvorlage (BA2_005_Ansicht Kalthalle)
Beschlussvorlage (BA2_006_Schnitt Kalthalle_Lagergeb)
18. Dezember 2023
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Beschlussvorlage (Eigenbetrieb Bau- und Gartenbetrieb Lahr – Umbau und Ausbau auf dem Betriebsgelände -Vorstellung des Planungsstandes (Abschluss Leistungsphase 4 - Entwurfsplanung) -Vergabe der…
Beschlussvorlage (BA1_001_Grundriss EG Werkstatt)Beschlussvorlage (BA1_002_Grundriss OG Büro_Schnitt)Beschlussvorlage (BA1_003_Ansichten Büro_Werkstatt)Beschlussvorlage (BA2_004_Grundriss Kalthalle)Beschlussvorlage (BA2_005_Ansicht Kalthalle)Beschlussvorlage (BA2_006_Schnitt Kalthalle_Lagergeb)Beschlussvorlage (Anlage 0)
Stadt Lahr L -j Beschlussvorlage Federführende Stelle: 603 Sachbearbeitung: Gallus Drucksache Nr.: 206/2023 Az.: 0707/GA An der Vorlagenersteliung beteiligte Stellen 603 • Beratungsfolge Termin Beratung Kennung Verwaltungs- und Vorlagenkonfe 21.11.2023 renz vorberatend nichtöffentlich Haupt- und Personalausschuss 04.12.2023 vorberatend nichtöffentlich Technischer Ausschuss 06.12.2023 vorberatend nichtöffentlich Gemeinderat 18.12.2023 beschließend öffentlich Abstimmung Betreff: Eigenbetrieb Bau- und Gartenbetrieb Lahr - Umbau und Ausbau auf dem Betriebsge lände -Vorstellung des Planungsstandes (Abschluss Leistungsphase 4 - Entwurfsplanung) -Vergabe der weiterführenden Planerleistungen Beschlussvorschlag: - Dem Pianungsstand zum Umbau und Ausbau auf dem Betriebsgelände wird zuge stimmt. Das Büro Meurer Architektur aus Lahr erhält den weiterführenden Auftrag für dieLeistungsphasen 5-9 der Architektenleistungen. Das Büro Eichhorn + Engler aus Lahr erhält den weiterführenden Auftrag für dieLeistungsphasen 5-9 der Leistung für die technische Gebäudeausrüstung. Zusammenfassende Begründung: Der Entwurf der Neukonzeption am Gelände des Bau- und Gartenbetriebs wurde mit dem Planungsteam bis zur Leistungsphase 4 der Genehmigungsplanung ausgearbeitet. Die Fachplaner arbeiteten hier eng mit dem BGL als Bauherren sowie dem Gebäudemanage ment der Stadt Lahr zusammen. Der erarbeitete Planungsstand soll nach Vorlage und Be schluss im Gemeinderat in Form eines Bauantrags eingereicht werden. Die stufenweise beauftragten Fachplaner für die Leistungsphase 1-4 aller Bauabschnitte müssen für den weiteren Projektfortschritt für die Leistungsphasen 5-9 eine Beauftragung erhalten. Über quartalsmäßige Projektmanagementberichte wird der Gemeinderat über den Projektfortschritt informiert. Drucksache 206/2023 Seite 2 Sachdarstellung Aktuelle Situation und Handlungsnotwendigkeit: Der Bau- und Gartenbetrieb Lahr hat seinen Hauptsitz in der Gutleutstraße 23 in Lahr (Flurstück Nr. 4290). Auf dem Gelände befinden sich mehrere Hallen, Werkstätten sowie Sozialraume. Die Büroräume der Verwaltung liegen im Erdgeschoss des Mehrparteien-Gebäudes auf der Flurstücknr. 4290/7. Das Grundstück wurde nun vom BGL erworben und die darüberliegenden Mieter aus dem Gebäude in andere umliegende Wohnungen ausquartiert. Für die Umsetzung des Bauabschnitt 1 muss vorab das bestehende Verwaltungsgebäude abgebro chen werden. Hierfür wird ein Abbruchantrag gestellt. Die einzelnen Fahrzeug- und Gerätehallen wurden in den 1960er Jahren errichtet und entsprechen nicht mehr dem aktuellen Standard und Bedarf. Das Leistungsspektrum des BGL ist seither enorm gewachsen und somit auch der Fuhrpark. Die Unterstellplätze der Fahrzeuge reichen nicht mehr aus und weitere, gut geeignete Büroräume werden für das nun größere Team benötigt. Die vorhandenen Lagerräume und Garagen befinden sich überwiegend in einem schlechten baulichen Zustand. Die beheizte Fahrzeughalle entspricht in keiner Weise den energetischen Anforderungen. Ein erhebliches Gefahrenpotential und lange Wartezeiten sind durch die Organisation des Geländes und dessen engen Sackgassen, in denen oft rangiert werden muss, gegeben. Aufgrund der teilweise kleinen Einzelgaragen müssen die Fahrzeuganhänger allabendlich abgehängt und anderweitig aufgestellt werden und am Foigetag wieder angehängt werden. Dadurch entsteht ein erheblicher Mehraufwand an Zeit. Ein Vorrichten der Fahrzeuge mit Material und Maschinen für den nächsten Arbeitstag ist durch das hohe Diebstahlrisiko und teilweise ungeeig neten Wetterverhältnissen nicht möglich. Der Personalbereich mit Kleingerätewerkstatt und Lager, der im Jahr 2001 errichtet wurde, funktioniert hingegen bis heute sehr gut. An diesem Gebäude sollten im Zuge des Umbaus jedoch Sanierungsarbeiten, wie Erneuerung des Anstrichs, vorgenommen werden. In der ausgearbeiteten Konzeptstudie wurde 2019 geprüft, ob ein sinnvoller Betrieb unter den heuti gen Anforderungen auf den beiden Grundstücken 4290 und 4290/7 möglich ist: Durch eine Neustrukturierung des Geländes und des Gebäude würden die jetzt vorhandenen Sackgassen weichen und eine Befahrung im Ringverkehr auf dem Gelände möglich sein. Diese Konzeptstudie, welche bereits in der Beschlussvorlage 264 im Jahr 2019 dem Gemeinderat vorgestellt und darin beschlossen wurde, war Grundlage für die weitere Planung. Hierzu wurden in zwei VgV-Verfahren zum einen die Architektenleistung, zum anderen die Leistung für die Haustechnik vergeben. (Vergabe Architektenleistung: Beschlussvorlage 244/2022 im Gemein derat vom 21.11.2022 - Vergabe Leistung der Haustechnik: Beschiussvorlage 88/2023 im Gemeinde rat vom 15.05.2023). Eine Beauftragung wurde hier erstmals für die Leistungsphasen 1-4 vergeben. Planungsvorstellung: Gemäß der bereits durchgeführten Machbarkeitsstudie von 09/2019 soll der Betriebshof mit der aktu ell in einem Wohnhaus untergebrachten Verwaltung neu organisiert und umgeplant werden. Dies er folgt in drei Bauabschnitten. Hierzu wird zunächst bis Mitte des Jahres 2024 die Verwaltung ausge gliedert und das Wohngebäude mit Garagen (Grundstück 4290/7) abgerissen werden. An gleicher Stelle soll hier ab Mitte nächsten Jahres ein 2-geschossiges Büro- und Werkstattgebäude, welches sich an dem bestehenden Sozialgebäude längs der Gutleutstrasse orientiert, entstehen. Das Erdge schoss enthält den Werkstatt- und Sozialbereich sowie Garagen für 4 LKWs und einen barrierefreien Zugang mit Wartebereich zum OG1. Das Obergeschoss beherbergt dann die Verwaltung, die in 2 Be reiche aufgegliedert wird. Nach Fertigstellung des ersten Bauabschnitts bis voraussichtlich Ende Sommer 2025 werden weitere Garagen und Lagergebäude abgebrochen und eine einheitliche Halle für den Fahrzeugbestand errichtet. Drucksache 206/2023 Seite 3 Gebäude BA1 Der geplante zweigeschossige Gebäudekörper nimmt die Proportionen des östlich gelagerten Sozial gebäudes auf. Parallel zur westlichen Grundstücksgrenze gliedert sich der eingeschossige Werkstatt bereich mit begrüntem Flachdach an. Beide Gebäudeteile werden nicht unterkellert. Energetisches Konzept Technisch wird das Gebäude mit Wasser, Strom und Telefon von der Gutleutstrasse versorgt. Die Be heizung erfolgt über Deckenstrahlpiatten im Werkstattbereich und Flächenheizung im restlichen Be reich. Energielieferant soll eine Grundwasserwärmepumpe werden, die zusätzlich noch das beste hende Sozialgebäude einbinden wird. Diese erhält zusätzlich ein Kühlregister, welches gleichzeitig eine sommerliche Kühlung über die FBH des Obergeschosses ermöglicht. Die Entwässerung auf dem Grundstück wird im Trennsystem ausgeführt. Der SW-Anschluss erfolgt an den Mischwasserkanal, welcher in der Gutleutstrasse neu angeschlossen wird. Sämtliches Regenwasser wird über 2 Sammelzisternen mit 152000 Itr. Volumen gespeichert und an die bestendende Regenwasserleitung ange schlossen. Die Schmutzwasserentwässerung von EG und OG erfolgt ohne Rückstausicherung, da die Erdge schoss Fertigfußbodenhöhe oberhalb der Rückstauebene liegt. Das Gebäude wird als Nichtwohnge bäude entsprechend den GEG (Gebäudeenergiegesetz) 2023 Richtlinien vorgesehen. Der Gesamte nergiebedarf mit 34,53 kWh/(m2Aa) liegt 67,8% unter dem vom Gesetzgeber geforderten Wert. Als Lüftungskonzept sind zwei zentrale Lüftungsanlagen mit Wärmerückgewinnung vorgesehen. Die Holz-Alufenster erhalten 3-Scheiben-lso!ierverglasung mit einem UW-Wertvon ca. 0,9 W/m2K. Die Büros an der Süd,Ost und Westseite erhalten Raffstore Zur Erfüllung des erforderlichen Anteils erneu erbarer Energien ist die Errichtung einer PV-Anlage als Aufdach-Kollektoranlage an den nach Norden mit 5 Grad Neigung orientierten Pultdachflächen geplant. Statisches System Das gewählte statische System baut weitestgehend auf tragenden und aussteifenden Längs/Querwän den und Außenwänden in Massivbauweise auf. Die Lasten der Stahlhalle werden über eine Bodenplatte aus WU-Beton abgelastet, sonstige Bereiche über bewehrte Streifenfundamente oder Brunnengrün dungsfundamente aus Magerbeton, da hier erst in entsprechender Tiefe ein tragfähiger Untergrund vorgefunden wurde. Ein Fundamenterder aus rostfreiem Stahl wird rings um die UG-Bodenplatte im Arbeitsraum und ein Potentialausgleich aus verzinktem Bandstahl in der Betonbodenplatte und den Streifenfundamenten verlegt. Die Betongeschossdecke ist über die tragenden Wände gespannt. Im Bereich der Warmhalle liegt die Decke auf Betonunterzügen. Als oberer Gebäudeabschluss ist im Bü robereich ein Pultdach in Holzkonstruktion vorgesehen, über der Werkstatt eine Stahltrapezblechdecke. Gebäude BA2 Der geplante eingeschossige Gebäudekörper gliedert sich an die bereits östlich vorhandene Fahrzeug halle sowie das südlich vorhandene Lagergebäude an. Er dient im Wesentlichen dazu, die bestehende Fahrzeugflotte regengeschützt unterzubringen. Drei mit 12 Grad Neigung versehene Sheddächer bie ten zum einen die ünterkonstruktion für eine Belegung des Daches mit Photovoltaikmodulen, im Wei teren kann durch die nach Norden geöffneten Flächen für eine ausreichende natürliche Belüftung ge sorgt werden. Die restlichen Dachflächen werden als begrüntes Flachdach ausgeführt. Die Gebäude hauptkonstruktion erfolgt ausschließlich in Holz. Auf der Nordseite dienen weitere abgehängte Dachflä chen für eine stützenfreie Fläche zum Unterstand von Fahrzeugen und Fahrrädern. Energetisches Konzept Das Gebäude wird nicht beheizt. Die Entwässerung auf dem Grundstück wird im Trennsystem ausge führt. Im Wie bei dem Büro- und Werkstattgebäude sollen auch bei der Kalthalle ebenfalls 2 Regen wasserzisternen mit 76000 Liter Fassungsvermögen zur städtischen Bewässerung eingebaut werden. Sämtliches Regenwasser wird über diese Sammeizisternen gespeichert und an die bestendende Re genwasserleitung angeschlossen. Zur Erfüllung des erforderlichen Anteils erneuerbarer Energien ist die Errichtung einer PV-Anlage als Aufdach-Kollektoranlage auf den mit 12 Grad Neigung orientierten Seite 4 Drucksache 206/2023 Pultdachflächen geplant. Teilbereiche können nicht belegt werden da in diesem der Mindestabstand zu der mit 110 Kv verlaufenden Hochspannungstrasse berücksichtigt werden muss. Statisches System Das gewählte statische System baut weitestgehend auf tragenden Holzstützen mit Stahlverbänden und aussteifender Dachscheibe aus Holzwerkstoffplatten auf. Die Gründung erfolgt über Punktfunda mente auf tragend erforderlichem Bodenaustausch. Ein Teilbereich der Kalthalle mit Brandschutzan forderungen in F90 wird betoniert/gemauert. Lasten werden hier über eine 25cm starke Bodenplatte flügelgeglättet in WU-Ausführung abgetragen. Als oberer Gebäudeabschluss ist ein Flachdach in Holzkonstruktion vorgesehen, drei Bereiche sind hier mittels Shed-Dächern aufgeständert. Die Last abtragung erfolgt über Unterzüge in Brettschichtholz, im Bereich der Außenwände des Gebäudes er folgt die Gründung mit Streifenfundamenten auf Bodenaustausch, da hier erst in entsprechender Tiefe ein tragfähiger Untergrund vorgefunden wurde. Die Außenwände werden als Pfosten/Riegelkonstruk tion in Holz gemäß statischen Erfordernissen ausgeführt. Die Fassade ist mit außenseitig auf Kanthöl zern verlegten Dreischichtplatten mit entsprechendem Witterungsanstrich geplant. Gesamtkosten Bauabschnitt 1: Neubau Büro- und Werkstattgebäude Kostenschätzung 2019 Kostenberechnung nach Baukosten-Index 2023 2019 674.000 € 727.024 € Kostengruppe 100 - Grundstück/Gebäude 229.000 € 126.500 € Kostenqruppe 200 - Öffentl. Erschließung 1.669.500 € Kostengruppe 300 - Bauwerk - Baukonstruktion 1.689.000 € 1.694.000 € Kostengruppe 400 - Bauwerk - techn. Anlagen 191.000 € 138.000 € Kostengruppe 500 - Außenanlage u. Freifläche 26.000 € 183.000 € Kostengruppe 600 - Ausstattung u. Kunstwerke 831.000 € Kostengruppe 700 - Baunebenkosten 380.000 € 0€ 0€ Kostengruppe 800 - Finanzierung Gesamt 2019 (netto) Gesamt 2019 (brutto) Kostensteigerung 2020-2022 um 3 % p.a. KG 700 - Kosten Technisches Gebäudemanage ment Projektkosten 2019 (brutto) 3.136.000 € 3.732.000 € 346.000 € 25.000 € 4.103.000 € 5.422.024 € 6.452.209 € Gesamt 2023 (netto) Gesamt 2023 (brutto) Tatsächliche Kostensteigerung 2019-2023 um 25% Projektkosten gesamt 2023 (brutto) 933.000 € 4.690.000 € 6.452.209 € Für den Bauabschnitt 1 entsteht auf das Jahr 2023 hochgerechnet eine Kostendifferenz von +1.762.209€. Seite 5 Drucksache 206/2023 Bauabschnitt 2: Neubau Kalthalle Kostengruppe 100 - Grundstück Kostengruppe 200 - Öffentl. Erschließung Kostengruppe 300 - Bauwerk - Baukonstruktion Kostengruppe 400 - Bauwerk - techn. Anlagen Kostengruppe 500 - Außenanlage u. Freifläche Kostengruppe 600 - Ausstattung u. Kunstwerke Kostengruppe 700 - Baunebenkosten Kostengruppe 800 - Finanzierung Gesamt 2019 (netto) Gesamt 2019 (brutto) Kostensteigerung 2020-2023 um 3 % p.a. KG 700 - Kosten Technisches Gebäudemanage ment Projektkosten 2023 (brutto) Kostenschätzung 2019 Kostenberechnung nach Baukosten-Index 2023 2019 0 € 0€ 180.000 € 149.500 € 1.454.500 € 2.362.000 € 925.500 € 231.000 € 138.000 € 67.000 € 0€ 499.500 € 429.000 € 0€ 0€ 3.176.000 € 3.780.000 € 475.000 € 35.000 € 4.290.000 € Gesamt 2025 (netto) Gesamt 2025 (brutto) 3.260.000 3.879.500 Kostensteigerung 2019-2025 um 30% 1.134,000 € Projektkosten gesamt 2025 (brutto) 4.949.000 € € € 3.879.500 € Für den Bauabschnitt 2 entsteht auf das Jahr 2025 hochgerechnet eine Kostendifferenz von -1.069.500€. Für das Planungsvorhaben der beiden Neubauten ergibt sich ein Kostenunterschied zwischen der Kostenschätzung und der -berechnung, auf dasselbe Ausführungsjahr gerechnet, von rund +692.709€. Alternativ geprüfte Maßnahmen: Begründung Wärmekonzept Zur Entscheidungsfindung wurden in der Vorentwurfsplanung durch das Büro Eichhorn* Engler ver schiedene Heizkonzepte erarbeitet und die Investitions- als auch die Betriebskosten gegenüberge stellt. Die Entscheidung fällt auf die Variante mit der Grundwasser- Wärmepumpe, da diese im Ge gensatz zur Fernwärme keine zusätzlichen Kühlregister im Sommer benötigt. Zudem konnte aufgrund von komplexer Anbindung des Areals an das Fernwärmesystem der Badenova kein endgültiges um setzungsfähiges Angebot abgegeben werden. Mittels einer Grundwasser-Wärmepumpe soll sowohl der Neubau Büro- und Werkstattgebäude als auch das bestehende Werkstatt- und Sozialgebäude beheizt werden. Die Heizungszentrale wird im Obergeschoss des bestehenden Gebäudes aufgebaut. Im Sommer kann durch diese Art von Wärme system eine gewisse Kühlung (3-4K) erfolgen. Drucksache 206/2023 Seite 6 Entscheidung Haupttragwerk BA2 Kalthalle Das beauftragte Ingenieurbüro für Tragwerksplanung, Scherer aus Haslach, ermittelte den Preisunter schied beider möglicher Haupttragwerks-Varianten - Holz oder Stahl - anhand von drei maßgeblichen Positionen. Da ein Stahlbau aktuell bis zu 50% teurer als ein Tragwerk aus Holz aufgezeigt wurde, entschied sich das Planungsteam das Haupttragwerk in Holz auszuführen. Zudem zeigt der nach wachsende Rohstoff auch weitere positive Aspekte im Bereich Ökologie und Nachhaltigkeit auf. Erwartete finanzielle und personelle Auswirkungen: □ Die Maßnahme hat keine finanziellen oder personellen (i.S.v. Personalmehrbedarf) Auswirkun gen El Die finanziellen/personellen Auswirkungen können aufgrund ihrer Komplexität nicht sinnvoll in der Übersichtstabelle dargestellt werden und sind daher in der Sachdarstellung oder als An lage beigefügt □ Die einmaligen (Investitions-)Kosten betragen weniger als 50.000 EUR und die dauerhaft ent stehenden Folgekosten inklusive der Personalmehrkosten betragen jährlich weniger als 20.000 EUR □ Die einmaligen (Investitions-)Kosten betragen mehr als 50.000 Euro und/oder die dauerhaft entstehenden Folgekosten inklusive der Personalmehrkosten betragen jährlich mehr als 20.000 Euro Wirtschafsplan Bau- und Gartenbetrieb Die Maßnahme wurde im Wirtschaftsplan 2024 sowohl in der Liquiditätsplanung (Anlage 2 des Wirt schaftsplanes) als auch in der mittelfristigen Investitionsplanung (Anlage 4 des Wirtschaftsplans) be rücksichtigt. Begründung: Die Bauherrschaft des BGL und das technische Gebäudemanagement sehen die weitere Beauftragung der bereits für die vorherigen Leistungsphasen beauftragten Fachplaner im Bereich Architektur und technischer Gebäudeausrüstung als sinnvoll. Das Planungsteam hat sich im vergangenen Jahr sehr gut eingespielt und kommt gemeinsam zu guten und schnellen Lösungen. Für die weitere Ausführungsplanung bis hin zur Objektüberwachung (Leistungsphasen 5-9) wird daher eine weitere Beauftragung der Architektenleistung sowie der technischen Gebäudeausrüstung ange strebt. Die weitere Beauftragung der Architektenleistung der LP5-9 beinhaltet ein Honorar von 438.200,00 €. Die weitere Beauftragung der technischen Gebäudeausrüstung der LP5-9 ein Honorar in Höhe von 447.300,00 €. Abteilungsleitung Drucksache 206/2023 Seite 7 Anlage(n): BA1_001_Grundriss EG Werkstatt BA1_002_Grundriss OG Büro_Schnitt BA1_003_Ansichten Büro_Werkstatt BA2_004_Grundriss Kalthalle BA2_005_Ansicht Kalthalle BA2_006_Schnitt Kalthalle_Lagergeb AnlageO Hinweis: Die Mitglieder des Gremiums werden gebeten, die Frage der Befangenheit selbst zu prüfen und dem Vorsitzenden das Ergebnis mitzuteilen. Ein befange nes Mitglied hat sich in der öffentlichen Sitzung in den Zuhörerbereich zu begeben und in der nichtöffentlichen Sitzung den Beratungsraum zu verlassen. Einzelheiten sind dem § 18 Abs. 1-5 der Gemeindeordnung für Baden-Württemberg zu entnehmen.