Datei: Beschlussvorlage (- Planungsrechtliche Festsetzung, Örtliche Bauvorschriften, Begründung)

18. März 2024

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Übergeordnete Vorlage

Stadt Lahr

Stand: 02.02.2024

Stadtplanungsamt

Fassung: Entwurf

Bebauungsplan HOCHSTRASSE
Planungsrechtliche Festsetzungen gemäß § 9 BauGB und BauNVO

Rechtsgrundlagen
-

Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 3. November
2017 (BGBl. I S. 3634) zuletzt geändert durch Art. 3 des Gesetzes vom 20.
Dezember 2023 (BGBl. I Nr. 394)
Baunutzungsverordnung (BauNVO) in der Fassung der Bekanntmachung vom
21. November 2017 (BGBl. I S. 3786) zuletzt geändert durch Art. 2 des Gesetzes vom
3. Juli 2023 (BGBl. I Nr. 176)
Planzeichenverordnung (PlanZV) in der Fassung vom 18. Dezember 1990 (BGBl. 1991
I S.58), zuletzt geändert durch Art. 3 des Gesetzes vom 14. Juni 2021 (BGBl. I S.
1802)

In Ergänzung der Planzeichnung wird Folgendes festgesetzt.
0.

Abgrenzungen

0.1

Grenze des räumlichen Geltungsbereichs des Bebauungsplans gemäß
§ 9 (7) BauGB

Art der baulichen Nutzung

1.1

Allgemeines Wohngebiet gemäß § 4 BauNVO

§ 9 (1) Nr. 1 BauGB

In den Allgemeinen Wohngebieten WA 1 und WA 2 sind die Ausnahmen
gemäß § 4 Abs. 3 Nr. 1 - 5 BauNVO (Betriebe des Beherbergungsgewerbes, sonstige nicht störende Gewerbebetriebe, Anlagen für Verwaltungen, Gartenbaubetriebe, Tankstellen) unzulässig.

0,4

Maß der baulichen Nutzung

§ 9 (1) Nr. 1 BauGB

2.1

Grundflächenzahl (GRZ) gemäß § 16 (2) Nr. 1 BauNVO
Die Grundflächenzahl wird im Nutzungsplan des Bebauungsplans durch
Eintrag in der Nutzungsschablone festgelegt. In den Allgemeinen Wohngebieten ist eine GRZ von 0,4 zulässig. Dieses Maß darf gemäß § 19
Abs. 4 BauNVO durch die Grundflächen für Garagen, Carports und Stellplätze mit ihren Zufahrten, Nebenanlagen gemäß § 14 BauNVO bis zu
einer GRZ von 0,6 überschritten werden.
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Bebauungsplan HOCHSTRASSE
Planungsrechtliche Festsetzungen
Für Tiefgaragen und Nebenräume unter der Geländeoberfläche darf die
zulässige GRZ bis zu einer GRZ von 0,9 überschritten werden. Voraussetzung ist, dass die Tiefgaragen sowie die Nebenräume eine Überdeckung mit einer Mindestschichtdicke von 60 cm erhalten und gärtnerisch
gestaltet werden. (§ 19 Abs. 4 Satz 3 BauNVO).

1,2

2.2

Geschossflächenzahl (GFZ) gemäß § 16 (2) Nr. 2 BauNVO
Die Geschossflächenzahl wird im zeichnerischen Teil des Bebauungsplans durch Eintrag in der Nutzungsschablone festgelegt.

2.3

Zahl der Vollgeschosse gemäß § 16 (2) Nr. 3 BauNVO
Die maximal zulässige Anzahl der Vollgeschosse ist durch Planeintrag
im jeweiligen Baufenster des Bebauungsplans festgesetzt.

IV
2.4

Höhe der baulichen Anlagen
Die festgesetzte maximale Gebäudehöhe (GH) ist den Baufenstern in der
Planzeichnung zu entnehmen. Die maximale Gebäudehöhe wird entweder durch die Oberkante (OK Attika bei Flachdächern) des Gebäudes
oder durch die Traufhöhe (TH) bestimmt. Sie bezieht sich auf Normalhöhennull (m ü. NN).

Untergeordnete Bauteile für Technik und solare Energiegewinnung dürfen die Gebäude maximal um 1,0 m in der Höhe überragen.
3.

Bauweise, überbaubare und nicht überbaubare Grundstücksflächen, Stellung der baulichen Anlagen
§ 9 (1) Nr. 2 BauGB

3.1

Bauweise gemäß § 22 BauNVO

3.1.1

Offene Bauweise

o
Es wird eine offene Bauweise gemäß § 22 Abs. 2 BauNVO festgesetzt.
3.2

Überbaubare Grundstücksfläche (§ 23 BauNVO)

3.2.1

Baugrenze
Gebäude dürfen nur innerhalb der Baugrenzen (Baufenster) errichtet
werden.
Die Baugrenzen können durch Balkone, Terrassen und Anbauten bis zu
2,5 m überschritten werden, sofern dabei die Summe der Überschreitungen durch Terrassen und Balkone höchstens 50 % der jeweiligen Fassadenlänge beträgt und sie nicht auf öffentlichen Flächen zum Liegen kommen.
Sonstige Gebäudeteile wie z. B. unterirdische Treppenabgänge oder
Vordächer sind ausnahmsweise außerhalb der Baugrenzen zulässig,
wenn sie die jeweilige Baugrenze um nicht mehr als 2 Meter in der Tiefe
und auf einer Länge von insgesamt nicht mehr als 15 Metern überschreiten.

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Bebauungsplan HOCHSTRASSE
Planungsrechtliche Festsetzungen

NA/ST/TG/
CP/GA

Flächen für Nebenanlagen

§ 9 (1) Nr. 4 BauGB

4.1

Flächen für Stellplätze, Garagen und Nebenanlagen gemäß § 12, 14
BauNVO
Stellplätze (ST), Tiefgaragen (TG), Carports (CP), Garagen (GA) und
sonstige Nebenanlagen (NA) sind nur innerhalb der Baugrenzen und der
ausgewiesenen Flächen für Nebenanlagen zulässig. Die jeweilige
Zweckbestimmung ist im Nutzungsplan des Bebauungsplans eingetragen.

4.2

Einfahrtsbereich Tiefgarage
Für die Tiefgarage ist nur der im Nutzungsplan eingezeichnete Ein- und
Ausfahrtbereich zulässig.
Geförderter Wohnungsbau

§ 9 Abs.1 Nr. 7 BauGB

Bei Wohnungsbauprojekten mit mehr als 10 Wohneinheiten oder einer
Gesamtwohnfläche von mehr als 800 m² sind 40 % der Gesamtwohnfläche als förderbarer Wohnungsbau auszuführen. Das heißt, gemäß § 9
(1) Nummer 7 BauGB sind hier nur Wohngebäude/ Wohnungen zulässig,
die mit Mitteln für den sozialen Wohnungsbau gefördert werden könnten.
Insoweit müssen die Gebäude die Voraussetzungen (z.B. Wohnungsgröße, Ausstattung) für den geförderten Wohnungsbau einhalten, die in
den jeweils zum Zeitpunkt des Inkrafttretens des Bebauungsplans geltenden Förderbedingungen des Landes Baden-Württemberg festgelegt
sind.
Der definierte Prozentsatz wird nicht zeichnerisch verortet, sondern ist
innerhalb des Geltungsbereiches des Bebauungsplans räumlich flexibel.
Seine Einhaltung ist in einer Gesamtwohnflächenaufstellung rechnerisch
nachzuweisen.
5.

Verkehrsflächen

§ 9 (1) Nr. 11 BauGB

5.1

Im Nutzungsplan ist eine öffentliche Verkehrsfläche festgesetzt.

Flächen und Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft
§ 9 Abs.1 Nr. 20 BauGB

6.1

Für die Außenbeleuchtung sind ausschließlich insektenfreundliche und
fledermausfreundliche Lampen mit einer gerichteten und abgeschirmten
Beleuchtung (z.B. LED-Leuchten) zulässig.

Flächen für das Anpflanzen und die Erhaltung von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen
§ 9 (1) Nr. 25 BauGB

7.1

Erhalt von Bäumen
Die im Nutzungsplan durch Planeintrag zum Erhalt festgesetzten Bäume
sind dauerhaft zu pflegen und ungeschnitten (Ausnahme Verkehrssicherungspflicht und Baumpflege) zu erhalten. Zum Schutz der
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Bebauungsplan HOCHSTRASSE
Planungsrechtliche Festsetzungen
Wurzelbereiche und der Kronen sind diese während der gesamten Bauzeit durch einen fest mit dem Boden verbundenen Bauzaun zu schützen.
Ist ein Baum nicht mehr zu erhalten, so ist er in der darauffolgenden
Pflanzperiode durch einen entsprechenden mittel- oder großkronigen
einheimischen und standortgerechten Laubbaum (Hochstamm, Stammumfang von 18-25 cm gemessen in 1,00 m Höhe über Gelände) zu ersetzen.
7.2

Anpflanzen von Bäumen
Im Allgemeinen Wohngebiet WA 1 sind an den im Nutzungsplan durch
Planeintrag festgesetzten Standorten außerhalb der Fläche für die Tiefgarage hochstämmige standortgerechte Laubbäume mit einem Stammumfang von mind. 20/25 cm (gemessen in 1,00 m Höhe über Gelände)
zu pflanzen, zu pflegen und dauerhaft zu erhalten.
Innerhalb der Fläche für die Tiefgarage sind an den durch Planeintrag
festgesetzten Standorten hochstämmige standortgerechte Laubbäume
mit einem Stammumfang von mind. 18/20 cm (gemessen in 1,00 m Höhe
über Gelände) zu pflanzen, zu pflegen und dauerhaft zu erhalten. Bei
Unterbauung durch eine Tiefgarage ist im Wurzelraum eine Mindestsubstrathöhe von 80 cm zu gewährleisten.
Artenempfehlung für Bäume über Tiefgaragen:
Wollapfel (Malus tschonoskii), Mehlbeere (Sorbus intermedia „Brouwers“
oder Sorbus latifolia „Henk Vink“), Stadtbirne (Pyrus calleryana „Chanticleer“), Feldahorn (Acer campestre in Sorten)

7.3

Für alle im Bebauungsplan festgesetzten Baumstandorte gilt, dass Abweichungen von den eingetragenen Standorten in begründeten Fällen
(Zufahrt, Leitungstrassen etc.) zugelassen werden.

7.4

Alle Bäume sind zu pflegen und dauerhaft freiwachsend und ungeschnitten zu unterhalten (Ausnahme zur Verkehrssicherungspflicht und zur Erziehung und Pflege von Obstbäumen). Bei Abgang oder Fällung eines
Baumes ist innerhalb der nächsten Vegetationsperiode Ersatz in gleicher
Art und Qualität zu pflanzen.

7.5

Die Baumquartiere müssen offen gestaltet werden (Pflanzfläche von
mind. 8 m²) oder eine wasser- und luftdurchlässige Baumscheibe mit einem durchwurzelungsfähigen Untergrund von mindestens 12 m³, 1,50 m
Tiefe und einen uneingeschränkten Erdanschluss sowie einen Anfahrschutz aufweisen. Sie sind nach dem jeweiligen Stand der Technik (z.B.
Empfehlungen der Forschungsgesellschaft Landschaftsentwicklung,
Landschaftsbau e.V. (FLL) für Baumpflanzungen - Teil 2, Standortvorbereitungen für Neupflanzungen; Pflanzgruben und Wurzelraumerweiterung, Bauweisen und Substrate, 2. Ausgabe 2010) herzustellen. Die Einfüllung geeigneter Oberboden- und Unterbodensubstratmischungen ist
vorzusehen.

7.6

Pflanzbindung
Die im Nutzungsplan gekennzeichneten Flächen für das Anpflanzen von
sonstigen Bepflanzungen sind durch die Aussaat von Rasen- oder

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Bebauungsplan HOCHSTRASSE
Planungsrechtliche Festsetzungen
Grassamen sowie das Setzen von Hecken und Sträuchern gärtnerisch
anzulegen. Die Pflanzungen sind dauerhaft zu pflegen und zu unterhalten.
7.7

Erhaltungsbindung
Auf den im Nutzungsplan gekennzeichneten Flächen für den Erhalt von
sonstigen Bepflanzungen sind Sträucher, Hecken und Rasenflächen zu
erhalten. Die gärtnerisch angelegten Flächen sind dauerhaft zu pflegen
und zu unterhalten.

Hinweise und nachrichtliche Übernahme von nach anderen gesetzlichen Vorschriften getroffenen Festsetzungen
§ 9 (6) BauGB

8.1

Archäologische Denkmalpflege
Sollten bei der Durchführung der Maßnahme archäologische Funde oder
Befunde entdeckt werden, sind gemäß § 20 DSchG die Denkmalbehörde(n) oder die Gemeinde umgehend zu benachrichtigen. Archäologische Funde (Steinwerkzeuge, Metallteile, Keramikreste, Knochen, etc.)
sind bis zum Ablauf des vierten Werktages nach der Anzeige in unverändertem Zustand zu erhalten, sofern nicht die Denkmalschutzbehörde oder das Regierungspräsidium Stuttgart, Referat 84 - Archäologische
Denkmalpflege, mit einer Verkürzung einverstanden ist. Auf die Ahndung
von Ordnungswidrigkeiten gemäß § 27 DSchG wird hingewiesen. Bei der
Sicherung und Dokumentation archäologischer Substanz ist zumindest
mit kurzfristigen Leerzeiten im Bauablauf zu rechnen.

8.2

Artenschutz
Für den Geltungsbereich wurden 2 artenschutzrechtliche Prüfungen
durchgeführt und ein Fachgutachten zu den Fledermäusen erstellt. Die
artenschutzrechtliche Prüfung vom Dezember 2022, (erstellt von GÖG –
Gruppe für ökologische Gutachten, Stuttgart) umfasst die Flurstücke Nr.
1241, 1242, 1147 und 1146. Die spezielle artenschutzrechtliche Prüfung
vom Juni 2023 (erstellt von faktorgrün, Freiburg) umfasst die Flurstücke
1164 und 1153/3. Das Fachgutachten zu den Fledermäusen vom November 2023 umfasst den gesamten Geltungsbereich (erstellt von FrInaT. Freiburg).
Die aus artenschutzrechtlicher Sicht erforderlichen Vermeidungs- und
Minimierungsmaßnahmen (VM) sowie die vorgezogenen Ausgleichsmaßnahmen (CEF) sind entsprechend den Ausführungen der artenschutzrechtlichen Prüfungen und dem Fachgutachten durchzuführen.
Hierbei wird zwischen den Maßnahmen für den gesamten Geltungsbereich, den Eingriffsbereich mit konkreten Vorhaben (Flst. Nr. 1241, 1242,
1147 und 1146) und dem restlichen Geltungsbereich (Flst. Nr. 1164 und
1153/3) unterschieden.
Die drei Gutachten sind Anlage des Bebauungsplans HOCHSTRASSE.

8.2.1

Vermeidungs- und Minimierungsmaßnahmen im gesamten Geltungsbereich
Bauzeitenbeschränkung für Baufeldfreimachung
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Bebauungsplan HOCHSTRASSE
Planungsrechtliche Festsetzungen
Um zu vermeiden, dass bei der Rodung Tiere getötet werden, müssen
die Rodungsarbeiten außerhalb der Brutzeit der Vögel und der Aktivitätszeit der Fledermäuse erfolgen im Winter zwischen Anfang November und
Ende Februar durchgeführt werden. Da eine Nutzung der Quartiermöglichkeiten durch Fledermäuse auch in diesen Monaten nicht völlig ausgeschlossen werden kann, muss im vorliegenden Fall grundsätzlich eine
Kontrolle der potenziellen Quartiere direkt vor der Fällung durch eine Fledermaus-sachverständige Person erfolgen. Werden Fledermäuse vorgefunden, ist in Abstimmung mit der Naturschutzbehörde das weitere Vorgehen zu klären – sofern dies nicht bereits im Vorfeld abgestimmt wurde.
Im Einzelfall ist beispielsweise durchaus denkbar, dass die Fledermäuse
vor der Fällung sorgfältig geborgen und in ein Ersatzquartier umgesetzt
werden. Nicht vollständig auszuschließen ist jedoch auch, dass ein Baum
bei Besatz durch Fledermäuse erst zu einem späteren Zeitpunkt gefällt
werden kann (z.B. bei Anwesenheit mehrerer Fledermäuse im Winterschlaf). Mit diesen Maßnahmen kann das Eintreten des Tötungstatbestands nach § 44 Abs. 1 Nr. 1 BNatSchG verhindert werden.
Vermeidung der Schädigung von Fortpflanzungsstätten (Wimperfledermaus)
Um zu vermeiden, dass die betroffenen Wimperfledermäuse ihren Flugweg durch das Eingriffsgebiet und damit ihr Quartier aufgeben, muss ein
Dunkelkorridor durch das Eingriffsgebiet hindurch erhalten werden. Dieser muss eine Verbundachse von West nach Ost im zentralen Bereich
des Eingriffsgebiets gewährleisten, mit Leitstrukturen (Sträucher,
Bäume) ausgestattet und unbeleuchtet sein.
Folgende Kriterien in der Ausgestaltung sind einzuhalten:
• Erhaltung eines frei durchfliegbaren Korridors von mindestens 5m
• In diesem Korridor Erhaltung/Pflanzung von Bäumen und Büschen (Mindesthöhe: 2m)
• keine Beleuchtung = Dunkelkorridor (keine direkte / indirekte
künstliche Lichtwirkung im Korridorbereich)
Die Maßnahmen sollten so umgesetzt werden, dass den Fledermäusen
stets in den Monaten Mai bis September ein unbeleuchteter Flugkorridor
mit entsprechenden Leitstrukturen zur Verfügung steht, um eine Nutzung
der Flugstraße gewährleisten zu können. Es wird empfohlen, großes
Pflanzgut (1,5 bis 2m; Ballenware) zu nutzen, um die zeitlich und räumlich lückenlose Wirksamkeit zu gewährleisten zu können. Es ist zu empfehlen, bei der konkreten Planung der Gestaltung des Flugkorridors frühzeitig eine Fledermaus-Sachverständige Person hinzuzuziehen. Dabei
sollte auch ein besonderes Augenmerk auf die möglichen Lichtwirkungen
gelegt werden, um mögliche Beeinträchtigungen bereits im Vorfeld auszuschließen.
Ökologische Baubegleitung
Für Vorhaben innerhalb des Geltungsbereichs ist vor und während der
Maßnahmenumsetzung sowie der Baudurchführung eine ökologische
Baubegleitung erforderlich. Diese begleitet die Baumaßnahmen sowie
die Baufeldfreimachung und stellt sicher, dass die notwendigen Schutzmaßnahmen korrekt durchgeführt und unnötige Beeinträchtigungen oder
Beschädigungen der relevanten Arten und deren Lebensräumen vermieden werden.
Hierzu gehören insbesondere:
• Einweisung der ausführenden Firma in die jeweilige naturschutzfachliche Thematik, z. B. vor Beginn des Abbruchs
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Bebauungsplan HOCHSTRASSE
Planungsrechtliche Festsetzungen
•
•
•
•

•

8.2.2

Ansprechpartner für die Verfahrensbeteiligten bezüglich der geforderten Artenschutzmaßnahmen
Fachliche Freigabe von Maßnahmenumsetzungen
Dokumentation von Maßnahmenumsetzungen
Überwachung und Kontrolle der Einhaltung von Bauzeitenbeschränkungen
Festlegung der konkreten Standorte von Flächen zu Schutz, Entwicklung und Pflege geschützter Vogel- und Fledermausarten
und deren Sicherung sowie Kontrolle der Tabuzonen

Vorgezogene Ausgleichsmaßnahmen für den Eingriffsbereich mit konkretem Vorhaben
Vorgezogener Ausgleich des Verlusts von Paarungsquartieren der
Zwergfledermaus
Um die Erfüllung des Schädigungstatbestands nach § 44 Abs. 1 Nr. 3
BNatSchG zu vermeiden, ist ein Ersatz für die beiden Paarungsquartiere
der Zwergfledermaus zu schaffen. Zum Ausgleich des Verlusts der Habitatbäume im Eingriffsgebiet sollten daher insgesamt 10 Fledermauskästen an Bäumen oder Gebäuden innerhalb eines Umkreises von 100
m um das Eingriffsgebiet aufgehängt werden. Sofern die Kästen an Bäumen aufgehängt werden, sind diese als Habitatbäume auszuweisen. Es
sollten möglichst Bäume ausgewählt werden, welche bereits ein höheres
Alter haben und in naher Zukunft Quartierpotenzial entwickeln werden.
Um die Funktion der Nistkästen zu gewährleisten, ist in den ersten zehn
Jahren zwei Mal pro Jahr eine Reinigung in Kombination mit einer Besatzkontrolle vorzunehmen. Die Reinigungs- bzw. Kontrolltermine sollten
im August und im November stattfinden. Nach drei Jahren kann entschieden werden, ob weiterhin beide Termine notwendig sind oder ob einer
ausreicht. Dies hängt u.a. davon ab wie stark die Kästen durch andere
Tiere verschmutzt werden und vom Zeitpunkt der Nutzung durch Fledermäuse. Die Reinigung nach den zehn Jahren ist abhängig von dem bis
dahin entwickelten natürlichen Quartierangebot und muss zum entsprechenden Zeitpunkt neu festgelegt werden. Bei Verwendung von Flachkästen an Gebäuden ist kein Reinigungstermin erforderlich.
Installation von Nisthilfen an den Bäumen der angrenzenden Grünflächen
Der Bedarf orientiert sich qualitativ an den betroffenen Arten und quantitativ an der Anzahl der Lebensstätten, deren Verlust im Verhältnis 2:1
ausgeglichen wird. Daraus ergibt sich folgende Auswahl von Nistkästen:
Typ
Meisenhöhle
Meisenhöhle
Starenhöhle
Nischenbrüterhöhle

Lochgröße
26 mm
32 mm
45 mm
30 * 50 mm

Höhe
>3m
>3m
>3m
<2m

Arten
Blaumeise
Kohlmeise
Star
Zaunkönig

Anzahl
2
2
2
6

Die neuen Nistkästen sind vor Beginn der Maßnahme anzubringen. Sie
können ganzjährig angebracht werden, wobei eine Installation im Winter
(Dezember/Januar) zu empfehlen ist. Die Nistkästen werden einmal jährlich im Spätherbst gesäubert, auf ihre Funktionsfähigkeit hin überprüft
und ggf. repariert/ersetzt.

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Bebauungsplan HOCHSTRASSE
Planungsrechtliche Festsetzungen
Folgende Hinweise sind zu beachten:
• Sinnvollerweise werden die Nistkästen nach Osten, also entgegen
der Wetterseite, ausgerichtet. Dabei ist jedoch wichtig, dass eine freie
Einflugmöglichkeit für die Vögel besteht und die Nisthilfe nicht längere Zeit der prallen Sonne ausgesetzt ist. Auch darf der Kasten nicht
nach hinten überhängen, da ansonsten Regen eindringen kann.
• Zwischen Nistkästen gleicher Bauart sollte, je nach Nahrungsangebot, ein Mindestabstand von 10-20 m eingehalten werden (Ausnahme bei Koloniebrütern wie dem Star).
8.2.3

Risikomanagement und Monitoring
Es besteht eine Restunsicherheit bezüglich des Erfolges der Aufrechterhaltung der Flugbewegungen der Wimperfledermäuse. Auch wenn die
Wahrscheinlichkeit als recht hoch angenommen wird, dass die Tiere bei
zielführender Umsetzung der Vermeidungsmaßnahme die Funktionsbeziehungen durch das Eingriffsgebiet aufrechterhalten, gibt es relativ wenig Erfahrungen mit entsprechenden Maßnahmen, um dies mit abschließender Sicherheit gewährleisten zu können. Der Erfolg der Maßnahmen
sollte daher durch ein Monitoring überprüft werden. Überprüfungen der
Flugstraße in den Jahren 1, 2 und 3 nach Baufeldfreimachung durch jeweils 3 Sichtbeobachtungen sind zu empfehlen. Mögliche Maßnahmen,
falls die Erhaltung der Flugstraße nicht erfolgreich ist, sind Ergänzungen
von Gehölzen und ggf. Anpassung der Beleuchtung

8.2.4

Vorgaben für den restlichen Geltungsbereich bei zukünftiger Bautätigkeit
Der restliche Geltungsbereich (Flst. Nr. 1164 und 1153/3) weist Habitatpotenzial für planungsrelevante Vögel, Reptilien, Fledermäuse und Totholzkäfer auf.
Sollte es in diesem Bereich zu einem späteren Zeitpunkt zu Abriss- beziehungsweise Bautätigkeiten kommen, so sind im Rahmen der nachgelagerten Genehmigungsebene Erfassungen der zuvor genannten artenschutzrechtlich relevanten Artengruppen durchzuführen. Je nach Dauer
bis zu möglichen künftigen baulichen Maßnahmen kann auch ein Auftreten bislang nicht vorkommender artenschutzrechtlich relevanter Arten
nicht vollständig ausgeschlossen werden. Dabei ist zu beachten, dass
die erforderlichen Erfassungen mit einem entsprechenden zeitlichen Vorlauf durchgeführt werden müssen, da mit einem Vorkommen verschiedener Artengruppen zu rechnen ist und dadurch ein erhöhter Ausgleichsbedarf möglich ist. Die Funktionsfähigkeit der ggfs. erforderlichen Maßnahmen sollte daher durch den zeitlichen Vorlauf entsprechend gewährleistet sein.
Auf dieser Basis sind zum Zeitpunkt konkret vorgesehener Eingriffe die
Verbotstatbestände abzuprüfen und ggf. Vermeidungs- und / oder Ausgleichsmaßnahmen vorzusehen.

8.3

Grundwasserschutz
Aus Gründen des allgemeinen Grundwasserschutzes ist das Bauen im
Grundwasser grundsätzlich abzulehnen. Die Höhenlage der Unterkante
Fundament ist i. d. R. so zu wählen, dass diese über den mittleren bekannten Grundwasserständen liegt.
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Bebauungsplan HOCHSTRASSE
Planungsrechtliche Festsetzungen
Für unvermeidbare bauliche Anlagen unterhalb des mittleren Grundwasserstandes sowie für Grundwasserabsenkungen im Rahmen von Bauvorhaben ist eine separate wasserrechtliche Erlaubnis bei der zuständigen Wasserbehörde (Landratsamt Ortenaukreis) zu beantragen.
Bauliche Anlagen unterhalb des höchsten Grundwasserstandes sind
wasserdicht und auftriebssicher auszuführen. Zur Herstellung der Abdichtung von Baukörpern / Bauteilen und sonstiger Anlagen dürfen keine
Stoffe verwendet werden, bei denen eine Schadstoffbelastung des
Grundwassers zu befürchten ist.
8.4

Entwässerungssystem
Angrenzend an das Gebiet des Bebauungsplans Hochstraße liegen öffentliche Mischwasserableitungstrassen vor.
Für die einzelnen Grundstücke des Baugebietes sind Anschlussmöglichkeiten an die bestehenden öffentlichen Mischwasser (MW-) Kanäle der
Paul-Waeldin-Straße (süd-westliche Parzelle) und Hochstraße (restlicher
Bereich des Baugebietes) gegeben.
Die Anforderungen an die Ableitung der Niederschlagsabflüsse sind entsprechend Nr. 6 Niederschlagswasser der örtlichen Bauvorschriften zu
berücksichtigen.

8.5

Erdaushub
Auf die Pflicht zur Beachtung der Bestimmungen des § 1a Abs. 2 Baugesetzbuch und § 10 Nr. 3 und § 74 Abs. 3 Nr. 1 der Landesbauordnung
sowie § 6 Abs. 1 (Abfallhierarchie) des Kreislaufwirtschaftsgesetzes vom
24.02.2012 wird hingewiesen.
Bei der Planung und Ausführung von Baumaßnahmen und anderen Veränderungen der Erdoberfläche im Planungsgebiet ist auf einen sparsamen und schonenden Umgang mit dem Boden zu achten und jegliche
Bodenbelastung auf das unvermeidbare Maß zu beschränken.
Der Bodenaushub ist, soweit möglich, im Plangebiet zur Geländegestaltung zu verwenden bzw. auf den einzelnen Baugrundstücken zu verwerten (Erdmassenausgleich). Überschüssiger Bodenaushub ist zu vermeiden.

8.6

Bereitstellung der Abfallbehälter / Gelbe Säcke
Die Bereitstellung der Abfälle, die im Rahmen der kommunalen Abfallabfuhr entsorgt werden, muss an einer für 3-achsige Abfallsammelfahrzeuge erreichbaren Stelle am Rand öffentlicher Erschließungsstraßen
erfolgen.
Bei der Bereitstellung könnten aufgrund der Anhäufung an Abfallbehältern
bzw. Gelben Säcken am Abfuhrtag eventuell Beschwerden (Geruchsbelästigungen, Staub, Lärm) bei den Grundstückseigentümern entstehen, vor /
an deren Grundstücken die Abfallbehälter zur Abholung bereitgestellt und
entleert werden.

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Planungsrechtliche Festsetzungen
8.7

Unterrichtung der Fachbehörde
Werden bei Erdarbeiten ungewöhnliche Färbungen und / oder Geruchsemissionen (z.B. Mineralöle, Teer...) wahrgenommen, so ist umgehend das Landratsamt Ortenaukreis (Amt für Umweltschutz; Amt für
Wasserwirtschaft und Bodenschutz) zu unterrichten. Aushubarbeiten
sind an dieser Stelle sofort einzustellen.

8.8

Geotechnik
Auf Grundlage der am LGRB vorhandenen Geodaten bilden im Plangebiet quartäre Lockergesteine (Hochflutlehm, Holozänes Auensediment)
unbekannter Mächtigkeit den oberflächennahen Baugrund.
Mit lokalen Auffüllungen vorangegangener Nutzungen, die ggf. nicht zur
Lastabtragung geeignet sind, sowie mit einem kleinräumig deutlich unterschiedlichen Setzungsverhalten des Untergrundes ist zu rechnen.
Ggf. vorhandene organische Anteile können zu zusätzlichen bautechnischen Erschwernissen führen. Der Grundwasserflurabstand kann bauwerksrelevant sein.
Bei etwaigen geotechnischen Fragen im Zuge der weiteren Planungen
oder von Bauarbeiten (z. B. zum genauen Baugrundaufbau, zu Bodenkennwerten, zur Wahl und Tragfähigkeit des Gründungshorizonts, zum
Grundwasser, zur Baugrubensicherung) werden objektbezogene Baugrunduntersuchungen durch ein privates Ingenieurbüro empfohlen.

Nutzungsschablone
Art der baul. Nutzung

Gebäudehöhe

Grundflächenzahl (GRZ)

Geschossflächenzahl (GFZ)

Dachform, -neigung

Bauweise

Dipl.- Ing. Stefan Löhr
Leiter des Stadtplanungsamtes

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Stadt Lahr

Stand: 02.02.2024
Fassung: Entwurf

Stadtplanungsamt

Bebauungsplan HOCHSTRASSE
Örtliche Bauvorschriften gemäß § 74 LBO
Rechtsgrundlagen:
-

Landesbauordnung (LBO) in der Fassung. vom 5. März 2010 (GBl. 2010 S. 357, ber.
S. 416), zuletzt geändert durch Art. 1 des Gesetzes vom 20. November 2023 (GBl. S.
422)
1.

Äußere Gestaltung baulicher Anlagen

1.1

Dachgestaltung, Dachneigung, Dachaufbauten

FD
SD

§ 74 (1) Nr.1 LBO

Im Allgemeinen Wohngebiet WA1 sind Flachdächer mit einer Dachneigung von
0° - 10° sowie Satteldächer mit einer Dachneigung von 30° – 40° zulässig.
Im Allgemeinen Wohngebiet WA 2 sind nur Satteldächer mit einer Dachneigung von 30° – 40° zulässig.
Dachaufbauten sind bis zu einer Höhe von 50 cm und einem Volumen von 1
m³ im gesamten Geltungsbereich zulässig.
Anlagen zur Nutzung von solarer Energie sind grundsätzlich zulässig.
In das Dach integrierte Dachaufbauten (Gauben) und Dacheinschnitte sind erst
ab einer Dachneigung ab 30° zulässig. Diese haben einen seitlichen Abstand
von der Giebelaußenwand von mindestens 1,50 m und zum First senkrecht
gemessen von mindestens 0,80 m einzuhalten. Übereinander angeordnete
Dachaufbauten und/ oder Dacheinschnitte sind nicht zulässig. Die Länge der
Dachaufbauten und Dacheinschnitte dürfen einzeln und in der Summe maximal 40% der Gesamtlänge des Gebäudes betragen. Zwischen den Dachaufbauten und/ oder Dacheinschnitten ist ein Mindestabstand von 1,50 m einzuhalten.
1.2

Material und Farbe der Dachdeckung
Flachdächer und flachgeneigte Dächer sind mit einer extensiven Dachbegrünung (Substratdicke mindestens 10 cm) zu versehen. Der Aufbau der Dachbegrünungsschicht muss eine dauerhafte Vegetation von Stauden, Wildkräutern
bzw. Gräsern gewährleisten.
Bei der Herstellung und Unterhaltung der Dachbegrünungsmaßnahmen dürfen
nur Materialien Verwendung finden, von denen keine nachteiligen Auswirkungen (Schadstoffaustrag als Eluat) auf Gewässer ausgehen können.
Dachbegrünungen sind nach dem Klimaschutzgesetz mit Solar- und Photovoltaikanlagen zu kombinieren.
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Glänzende Materialien, Metalloberflächen, Wellfaserzement, Dachpappe und
Außenbauteile aus unbeschichteten Schwermetallen sind als Dacheindeckung
nicht zulässig, ausgenommen hiervon sind Anlagen, die der Energiegewinnung
dienen.
1.3

Dächer von Garagen und Carports
Die Dachflächen von Garagen und Carports sind dauerhaft mindestens extensiv zu begrünen. Empfohlen wird im Hinblick auf den Wasserrückhalt eine Mindestschichtdicke von 10 cm.
Auf die Dachbegrünung kann verzichtet werden, sofern Solar- oder Photovoltaikanlagen großflächig vorgesehen sind.

1.4

Tiefgaragenbegrünung
Nicht überbaute Tiefgaragen und sonstige unterbaute Flächen, die nicht mit
Garagen, Stellplätzen und ihren Zufahrten sowie mit Nebenanlagen im Sinne
des § 14 BauNVO überbaut sind, sind mit einer geeigneten Vegetationssubstratschicht von mindestens 60 cm für eine intensive Begrünung aus einer Mischung von Rasen, Gräsern, Stauden und Sträuchern zu überdecken. Davon
ausgenommen sind Belüftungs- und Kontrollschächte bzw. -rohre.

Werbeanlagen

§ 74 (1) Nr. 2 LBO

Werbeanlagen sind nur an der Stätte der eigenen Leistung zulässig. Fremdwerbung ist unzulässig.
Selbstleuchtende oder fluoreszierende Werbeanlagen bzw. Werbeanlagen mit
bewegtem und wechselndem Licht sowie freistehende Werbeanlagen und
Fahnen sind unzulässig.
Werbeanlagen dürfen eine Größe von 0,3 m² nicht überschreiten und sind nur
im Bereich der Erdgeschosse zulässig.
3.

Gestaltung der unbebauten Flächen der bebaubaren Grundstücke sowie
der Einfriedungen
§ 74 (1) Nr. 3 LBO

3.1

Unbebaute Flächen
Unbebaute Flächen der überbaubaren Grundstücke, die nicht zur Erschließung
der Gebäude, als Spiel- oder Stellflächen innerhalb der Grundstücke erforderlich sind, sind mit einer Mischung von Rasen, Gräsern, Stauden und Sträuchern gärtnerisch anzulegen und dauerhaft zu pflegen und zu unterhalten. Dabei sind Kies- und Schotterflächen (z.B. sogenannte Steingärten) unzulässig.

3.2

Oberirdische Stellplätze
Private Stellplätze und deren Zufahrten für den ruhenden Verkehr sind mit versickerungsfähigen Belägen z.B. Rasengitter- oder Rasenfugenpflaster mit einem Öffnungsanteil von mindestens 20% zu befestigen. Die Tragschichten
sind versickerungsfähig auszubilden.

3.3

Einfriedungen
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Geschlossene Einfriedungen (z.B. Mauern, Holzwände, Gabionen) sind nicht
zulässig.
Offene Einfriedungen (z.B. Zäune, Hecken) zwischen den privaten Grundstücken haben einen Abstand von 10 cm zum Boden einzuhalten. Zäune sind zu
hinterpflanzen.
3.4

Müllstandorte
Vom öffentlichen Straßenraum direkt einsehbare Müllstandorte sind zu begrünen oder mit einem baulichen Sichtschutz zu versehen.

Notwendige Stellplätze

4.1

PKW-Stellplätze

§ 74 (2) Nr. 2 LBO

Für den geförderten und preisgedämpften Wohnungsbau ist gemäß Landesbauordnung mindestens 1 Stellplatz pro Wohnung herzustellen.
Bei nicht geförderten oder nicht preisgedämpften Wohnungen wird ein Stellplatzschlüssel von 1,2 Stellplätze pro Wohnung festgesetzt.
Sofern sich bei der Ermittlung der Stellplätze keine ganzzahlige Stellplatzanzahl ergibt, ist diese aufzurunden.
4.2

Fahrradstellplätze
Für Mehrfamilienhäuser werden pro Wohneinheit 2 Fahrradstellplätze gefordert.
Notwendige Fahrradstellplätze müssen von der öffentlichen Verkehrsfläche
leicht erreichbar und gut zugänglich sein und eine wirksame Diebstahlsicherung ermöglichen; soweit sie für Wohnungen herzustellen sind, müssen sie
außerdem wettergeschützt sein.

Freiflächengestaltungsplan

§ 74 (5) LBO

Mit dem Baugesuch ist ein Freiflächengestaltungsplan einzureichen, aus dem
folgende Punkte zu ersehen sind:
-

Lage, Umfang, Größe der Bepflanzung
Baumarten
Lage der Ver- und Entsorgungsleitungen
Lage der unterirdischen Tank- und Zisternenbehälter
Geländemodellierung
Materialangaben zur Stellplatz- und Zufahrtsbefestigung
Material, Ausführungsart, Lage und Höhe der Einfriedungen

Er wird Bestandteil der Baugenehmigung.
6.

Niederschlagswasser

§ 74 (3) Nr. 2 LBO

Das anfallende Niederschlagswasser ist, soweit möglich, dezentral zu versickern (durch z.B. wasserdurchlässige Beläge, Einsatz von Versickerungsmulden o.ä.). Die Bemessung der Versickerungsanlagen ist entsprechend geltendem Regelwerk - nach erfolgtem Weißdruck - durchzuführen. Zum Schutz des
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Grundwassers sind die im entsprechenden Arbeitsblatt genannten Randbedingungen hinsichtlich des erforderlichen Abstands der Versickerungsanlage zum
Grundwasserleiter und erforderlicher Durchlässigkeit der Sickerstrecke zu berücksichtigen sowie ein qualitativer Nachweis für die Einleitung ins Grundwasser durchzuführen. Die bei der Bemessung berücksichtigte Sickerfähigkeit des
Bodens ist bei Bedarf durch Bodenaustausch bis zu den durchlässigen Bodenschichten sicherzustellen. Im Bereich des Baugebietes sind bindige Bodenschichten zu erwarten. Zur Sicherstellung einer ausreichenden Sickerfähigkeit
im Bereich der Versickerungsanlagen wird daher voraussichtlich ein Bodenaustausch bzw. Durchstoßen der bindigen Deckschichten erforderlich sein.
Hierzu ist die Abstimmung mit der Genehmigungsbehörde erforderlich. Bei der
Versickerung in das Grundwasser in die Niederschlagswasserverordnung zu
beachten.
Bei einer aus technischer Sicht nicht realisierbaren Versickerung des Niederschlagswassers ist nur ein gedrosselter Anschluss des Niederschlagswassers
an das öffentliche Entwässerungssystem möglich. Das anfallende Niederschlagswasser (insbesondere das im Bereich der Dachflächen anfallende Niederschlagswasser) ist durch Einsatz entsprechender abflussreduzierender
Maßnahmen (z.B. Dachbegrünung, Rückhaltedächer, Einsatz durchlässiger
Beläge) gedrosselt in das öffentliche Kanalsystem einzuleiten.
Durch die Neuerschließung in den einzelnen (Teil)Erschließungsbereichen darf
die in den einzelnen (Teil)Erschließungsbereichen (zum Teil) im Bestand vorhandene, an das öffentliche Kanalnetz angeschlossene, abflusswirksame Fläche nicht überschritten werden, sofern die Entwässerungsrichtung und der Anschlussort im Bestand und in der Planung die gleichen sind. Der Grund hierfür
ist die erforderliche Sicherstellung der Entwässerung unter Berücksichtigung
der Einhaltung des Verschlechterungsverbotes für die Unter- und Oberlieger
des Planungsbereiches. Demzufolge sind die Mehrabflüsse der einzelnen Teilerschließungsflächen gegenüber der Bestandsbebauung auf den natürlichen
Gebietsabfluss von 15 l/(s∙ha) zu drosseln. Mehrabflüsse entstehen in Bereichen mit zusätzlicher Befestigung bzw. Mehrbefestigung im Vergleich zum Bestand und werden in Bezug auf die sich in den einzelnen Teilbereichen ergebende abflusswirksame Fläche Cs*A ermittelt.
Für alle Bereiche, bei denen die o.g. Anforderungen bzgl. gleicher Entwässerungsrichtung und des Anschlussortes nicht eingehalten werden können, hat
zwingend eine Drosselung des Oberflächenwassers auf den natürlichen Gebietsabfluss von 15 l/(s∙ha) vor Einleitung in das öffentliche Kanalnetz zu erfolgen (bezogen auf die gesamte zusätzlich zu entwässernde Fläche Ages).
Zur Gewährleistung der 30-jährlichen Überflutungssicherheit ist nachzuweisen,
dass auf den Privatgrundstücken der 30-jährliche Oberflächenabfluss temporär
und schadensfrei an der Oberfläche (oder bei Bedarf unterirdisch) zurückgehalten werden kann. Der Nachweis der Überflutungssicherheit ist auch für
Grundstücke kleiner 800 m2 angeschlossener abflusswirksamer Fläche und
entsprechend nach den aktuellen allgemein anerkannten Regeln der Technik
zu erbringen.
Die Bemessung der Grundstücksentwässerung hat nach den aktuellen allgemein anerkannten Regeln der Technik zu erfolgen. Die bei ggf. erforderlicher
Drosselung auf den natürlichen Gebietsabfluss erforderliche Rückhalteanlage
ist für Wohngebiete mindestens auf das 3-jährliche Regenereignis zu bemessen. Das sich aus den Berechnungen des 30-jährlichen Überflutungsnachweises unter Berücksichtigung der Einleitbeschränkung ergebende größere Volumen ist maßgebend und auf dem Grundstück herzustellen.
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Die Abwasserablaufstellen, welche unterhalb der öffentlichen Rückstauebene
liegen (als Rückstauebene gilt die Straßenoberkante des Hausanschlusses an
den öffentlichen Kanal), sind entsprechend der aktuellen allgemein anerkannten Regeln der Technik vom Eigentümer gegen Rückstau zu sichern. Zudem
darf Niederschlagswasser von Flächen unterhalb der Rückstauebene der öffentlichen Kanalisation nur über eine automatische Hebeanlage rückstaufrei
zugeführt werden. Dabei können kleine Regenflächen von Kellerniedergängen,
Garageneinfahrten und dergleichen über Bodenabläufe mit Absperrvorrichtungen gegen Rückstau angeschlossen werden, wenn geeignete Maßnahmen,
z.B. Schwellen bei Kellereingängen oder Regenauffangrinnen bei tiefer liegenden Garageneinfahrten, ein Überfluten der tiefer liegenden Räume durch Regenwasser verhindern, solange die Absperrvorrichtung geschlossen ist.
Im Zusammenhang mit der Herstellung wasserdurchlässiger Beläge ist zu beachten, dass diese grundsätzlich und zur Unterstützung der natürlichen Entwässerung zu realisieren sind, deren Abflussminderung bei den teilbefestigten
Flächen beim Nachweis der Entwässerungsplanung allerdings lediglich dann
angesetzt werden darf, wenn bei diesen Flächen der Versickerungsweg bis in
Grundwasser sichergestellt werden kann. Bei abdichtenden oder gering durchlässigen Bodenschichten ist die Versickerungsfähigkeit durch ausreichend bemessene Durchstiche zum Grundwasserleiter sicherzustellen.
Regen- und Brauchwasseranlagen
Es wird empfohlen, dass auf den Grundstücken anfallende Niederschlagswasser in geeigneten Anlagen (z.B. Zisternen) zu sammeln und als Brauchwasser
(z.B. zur Gartenbewässerung) zu nutzen.
Bei der Verwendung von Brauchwasser, z.B. aus Regenwasserzisternen, für
die Gartenbewässerung, die WC-Spülung und den Betrieb der Waschmaschine, ist für das Brauchwasser ein von der Trinkwasserversorgung vollkommen
getrenntes Leitungssystem zu installieren. Eine entsprechende Messeinrichtung für das Wasser zur Toilettenspülung und Waschmaschinennutzung ist
vorzusehen. Die Anlagen sind von einem Fachbetrieb unter Beachtung der der
aktuellen allgemein anerkannten Regeln der Technik zu installieren.
Gem. § 13 Abs. 4 der Trinkwasserverordnung sind Anlagen, die zur Entnahme
oder Abgabe von Wasser bestimmt sind, das keine Trinkwasserqualität hat,
und im Haushalt zusätzlich zu den Wasserversorgungsanlagen nach § 3 Abs.
2 (Trinkwasserversorgung) installiert sind (z.B. Brauchwasser für WC-Spülung
oder Waschmaschine) gegenüber dem Gesundheitsamt anzeigepflichtig.
Das für die Regenwassernutzung auf dem Flurstück vorgesehene Behältervolumen ist zusätzlich zu dem zur Versickerung des Niederschlagswassers bzw.
bei erforderlicher Abflussdrosselung vor Einleitung in die öffentliche Kanalisation (Drosselung auf 15 l/(s∙ha)) notwendigen Rückhaltevolumen herzustellen.
Der Überlauf der Rückhalteanlage für die Regenwassernutzung ist an das weiterführende Entwässerungssystem – Versickerungsanlage oder Rückhalteanlage, siehe oben - anzuschließen. Die Anforderungen an eine gegen Rückstau
gesicherte Ableitung sind entsprechend der aktuellen allgemein anerkannten
Regeln der Technik zu berücksichtigen. Beim Anschluss (über die Grundstücksentwässerung) an das öffentliche Mischsystem ist ggf. (falls der Überlauf der
Regenwassernutzungsanlage unterhalb der Rückstauebene der weiterführenden Ableitungstrasse liegt) die Sicherstellung einer gegen Rückstau gesicherten Ableitung mittels Hebeanlage erforderlich.
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Sicherheit vor Sturzfluten im urbanen Bereich
Es wird darauf hingewiesen, dass im Geltungsbereich Überflutungen in Folge
von Starkregenereignissen nicht auszuschließen sind, so dass bei Realisierung
von Gebäudeteilen unterhalb der angrenzenden öffentlichen Straßenoberkante
das Thema Sicherheit vor urbanen Sturzfluten / Starkregenrisikomanagement
bei der Planung zu berücksichtigen ist.
Der Verlauf und die Höhe der zukünftigen Geländeoberkante und Tiefgaragenzufahrt sind daher so auszuführen, dass die Rückstauebene eingehalten wird,
keine Grundstücksflächen in Richtung Gebäude geneigt verlaufen und das
Gelände der geplanten Bebauung höher als der angrenzende Verkehrsraum
(Straße einschließlich Gehweg) liegt. Hintergrund ist, dass bei Starkregen der
Verkehrsraum als Ableitungstrasse genutzt werden kann, wenn aus der Kanalisation austretendes bzw. wegen Überlastung nicht eintretendes Wasser sich
vorübergehend im Straßenraum ansammelt. Somit stellen Grundstücks- und
Tiefgaragenzufahrten hinsichtlich der Überflutungssicherheit eine mögliche
Schwachstelle dar, welche durch die geplante Geländeoberkante des Grundstücks auszugleichen ist. Der Nachweis der Überflutungssicherheit ist entsprechend der aktuellen allgemein anerkannten Regeln der Technik durchzuführen.
Zur Schadensbegrenzung bei außergewöhnlichen und extremen Starkregenereignissen kommt dem gezielten Objektschutz im öffentlichen und privaten Bereich in Ergänzung zu der temporären Wasseransammlung auf Frei- und Verkehrsflächen und schadensfreier Ableitung im Straßenraum vorrangig Bedeutung zu. In diesem Zusammenhang verweisen wir auf die entsprechenden Regelwerke.
7.

Ordnungswidrigkeiten
Verstöße gegen die örtlichen Bauvorschriften (§ 74 LBO) werden als Ordnungswidrigkeiten nach § 75 LBO behandelt.

Dipl.- Ing. Stefan Löhr
Leiter des Stadtplanungsamtes

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Stadt Lahr

Stand: 02.02.2024
Fassung: Satzung

Stadtplanungsamt

Bebauungsplan HOCHSTRASSE mit örtlichen Bauvorschriften
Begründung
A

Verfahrensablauf
Aufstellungsbeschluss gemäß § 2 (1) BauGB

24.06.2022

Offenlegungsbeschluss
Offenlage gemäß § 3 (2) und § 4 (2) BauGB
Satzungsbeschluss gemäß § 10 BauGB
Öffentliche Bekanntmachung
B

Begründung

ALLGEMEINES

1.1

Anlass und Ziel der Planaufstellung
Im Jahr 2020 wurde für den östlichen Teil des Geltungsbereichs von der Eigentümerin
ein städtebaulicher Wettbewerb ausgelobt. Das Wettbewerbsergebnis sieht für diesen
Bereich eine Bebauung mit 4 Mehrfamilienhäusern vor. Da für das Gelände bislang kein
Bebauungsplan existiert, ist aufgrund der anstehenden Planung die Aufstellung eines
Bebauungsplanes für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich.
Für den westlich angrenzenden Bereich sieht die Stadt das Potenzial einer behutsamen
Nachverdichtung in einem bereits bebauten Umfeld, um der stetig wachsenden Nachfrage nach Wohnraum und Wohneigentum nachzukommen und gleichzeitig eine
Inanspruchnahme neuer Flächen in der freien Landschaft zu reduzieren.
Mit der Aufstellung des Bebauungsplans HOCHSTRASSE sollen die
planungsrechtlichen Voraussetzungen zur Bebauung des Plangebiets im Innenbereich
geschaffen werden.

1.2

Geltungsbereich, Lage und Nutzung des Plangebiets
Der Geltungsbereich ergibt sich aus den beigefügten Planunterlagen. Er umfasst vollständig die Grundstücke mit den Flurst.-Nrn. 1242, 1241, 1147, 1146, 1164, 1153/3 und
teilweise die Flurst.-Nr. 1167. Insgesamt weist der Geltungsbereich eine Größe von ca.
1,2 ha auf.
Das Plangebiet befindet sich rund 500 m nördlich des Lahrer Stadtzentrums und ist umgeben von hochwertigen Villenbauten der Jahrhundertwende und modernen
Einfamilienwohnhäusern. Das bestehende Wohngebiet ist geprägt durch eine offene
Bauweise, großzügige Gartenanlagen und alten Baumbestand. Das 1,2 ha große Plangebiet ist, bis auf ein Villengebäude mit dazugehörigen Nebengebäuden, unbebaut.
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Bebauungsplan HOCHSTRASSE
Begründung
1.3

Beschleunigtes Verfahren
Bei dem Bebauungsplan HOCHSTRASSE handelt es sich um eine Maßnahme der
Innenentwicklung. Sie kann im beschleunigten Verfahren nach §13 a BauGB durchgeführt werden. Die zulässige Grundfläche liegt mit ca. 4.600 Quadratmetern deutlich unter
dem gesetzlich vorgegebenen Prüfwert von 20.000 Quadratmetern.
Nach § 13 a Abs 2 Nr. 1 BauGB in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Nr. 1 BauGB wird auf den
Verfahrensschritt der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit und der Behörden verzichtet und in Verbindung mit § 13 Abs. 3 BauGB wird von Umweltprüfung,
Umweltbericht sowie den Angaben zu den Arten umweltbezogener Informationen abgesehen.

1.4

Flächennutzungsplan
Im wirksamen Flächennutzungsplan von 1998 ist das Plangebiet als Wohnbaufläche
dargestellt. Die vorliegende Planung und Festsetzung als Allgemeines Wohngebiet entwickeln sich somit aus dem Flächennutzungsplan.

KONZEPTION DER PLANUNG

2.1 Städtebau
Im Vorfeld des Bebauungsplanverfahrens hat die Eigentümerin einen nicht offenen
städtebaulichen Wettbewerb durchgeführt, um für die anspruchsvolle Hanglage (Höhenunterschied 5 m) ein schlüssiges städtebauliches Konzept zu entwickeln.
Das Wettbewerbsergebnis sieht eine Bebauung mit vier punktartigen Wohngebäuden
vor. Jeweils ein Zweispänner (pro Geschoss 2 Wohneinheiten) und einen Vierspänner
(pro Geschoss 4 Wohneinheiten) bilden ein Gebäudepaar und sind durch ein 1geschossigen Zwischenbau und die Tiefgaragen miteinander verbunden. Insgesamt entstehen so 41 Wohneinheiten.
Die viergeschossigen Wohngebäude staffeln sich entsprechend dem Geländeverlauf.
Durch die unterschiedlichen Gebäudegrößen und die Verdrehung zueinander ergeben
sich verschiede Sichtbezüge in die Umgebung als Fernblicke Richtung Tal und Innenstadt. Die Erschließung erfolgt von der Hochstraße. Die Tiefgaragenzufahrt und die
Gebäudeeingänge sind östlich der Gebäude angedacht, sodass eine
Erschließungsfläche mit Eingangsbereichen vor den jeweiligen Eingängen entsteht.
Zwischen den Gebäudepaaren ist ein Spielplatzbereich geplant. Die nicht überbauten
Flächen der Tiefgaragen werden intensiv begrünt und gärtnerisch gestaltet.
Für die westlich angrenzenden Grundstücke ermöglicht der Bebauungsplan eine Nachverdichtung in ähnlicher Bauart. Hier sind drei weitere Einzelgebäude mit maximal 2
Vollgeschossen möglich, welche die Struktur der punktförmigen Bebauung weiterführen.
Für diesen Bereich wurde darauf geachtet, die Baufenster so zusetzen, dass möglichst
viel Baumbestand erhalten bleibt.
2.2 Erschließung
2.2.1 Äußere und innere Erschließung
Das Plangebiet ist über die Hochstraße mit Anschluss an die Burgheimer Straße und
über die Obertorstraße an die Turmstraße an das örtliche bzw. überörtliche Straßennetz
angebunden. Weitere öffentliche Verkehrsflächen sind nicht notwendig. Die innere Erschließung erfolgt über private Wege und Zufahrten.
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Bebauungsplan HOCHSTRASSE
Begründung
2.2.3 Ruhender Verkehr
Die notwendigen Stellplätze für die 4 neuen Wohngebäude (WA 1) werden in den zwei
Tiefgaragen nachgewiesen. Insgesamt entstehen 49 Pkw-Stellplätze und 82 Fahrradstellplätze. Dies entspricht einem Stellplatzschlüssel von 1,2 (Pkw) bzw. 2,0 (Fahrrad).
Im restlichen Geltungsbereich (WA2) sind die erforderlichen Stellplätze jeweils auf den
privaten Grundstücken nachzuweisen.
2.2.4 ÖPNV
Das Plangebiet ist über die Buslinie 104 gut an die Innenstadt und den Bahnhof
angebunden.
3. PLANINHALT – PLANUNGSRECHTLICHE FESTSETZUNGEN
3.1

Art der baulichen Nutzung
3.1.1 Allgemeines Wohngebiet
Entsprechend der bisherigen Nutzung und des städtebaulichen Entwurfs wird das Plangebiet als Allgemeines Wohngebiet WA festgesetzt. Es dient vorwiegend dem Wohnen,
zulässig sind auch die der Versorgung des Gebiets dienenden Läden, Schank- und
Speisewirtschaften, nicht störende Handwerksbetriebe sowie Anlagen für kirchliche,
kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke.
Die Ausnahmen nach § 4 Abs. 3 Nrn. 1-5 BauNVO sind zum Schutz des Wohncharakters
ausgeschlossen. Diese sind meist sehr flächenintensiv bzw. könnten das Wohnen durch
Lärm- und Geruchsemmissionen unzumutbar stören. Mit dem Ausschluss von
Beherbergungsbetrieben sind auch Ferienwohnungen o.Ä. verbunden, um Wohnraum
für die Wohnbevölkerung zu schaffen.

3.2

Maß der baulichen Nutzung
Durch die Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung mit Grundflächenzahl (GRZ),
Anzahl der Vollgeschosse, Gebäudehöhe und Geschossflächenzahl (GFZ) wird eine
städtebaulich abgestimmte bauliche Entwicklung und Ordnung gewährleistet.
3.2.1 Grundflächenzahl
Die Grundflächenzahl von 0,4 im Allgemeinen Wohngebiet entspricht den Orientierungswerten nach Baunutzungsverordnung.
Im Allgemeinen Wohngebiet WA 1 sollen die notwendigen Stellplätze in unterirdischen
Tiefgaragen untergebracht werden. Um ausreichend Flächen hierfür zur Verfügung zu
haben, darf die GRZ bis zu einer GRZ von 0,9 überschritten werden. Dies ist
städtebaulich vertretbar, da durch die Anlage von Tiefgaragen eine Dominanz des
ruhenden Verkehrs im Quartier vermieden wird und durch die festgesetzte Begrünung
von Tiefgaragen entstehen Grünflächen für ein angenehmes Wohnumfeld.
3.2.2 Geschossflächenzahl
Die Geschossflächenzahl wird auf 1,2 festgesetzt, sie entspricht somit den
Orientierungswerten der Baunutzungsverordnung.

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Bebauungsplan HOCHSTRASSE
Begründung
3.2.3 Zahl der Vollgeschosse und Höhe der baulichen Anlagen
Die Zahl der Vollgeschosse wird gebäudescharf als Maximalanzahl im jeweiligen Baufenster festgesetzt. Sie orientiert sich an der Bestands- und Umgebungsbebauung.
In Verbindung mit der Festsetzung der maximalen Gebäudehöhe wird die Höhenentwicklung der baulicher Anlagen beschränkt und eine gewisse Einheitlichkeit des
Erscheinungsbildes durch die am natürlichen Gelände orientierten maximal zulässigen
Traufhöhen bzw. Oberkanten der Flachdächer erzeugt. Die maximal zulässige
Gebäudehöhe bezieht sich auf Normalhöhennull.
3.3

Bauweise, überbaubare und nicht überbaubare Grundstücksflächen, Stellung der
baulichen Anlagen
3.3.1 Bauweise
Es wird die offene Bauweise festgesetzt, in Form von Einzelhäusern und Hausgruppen.
Die Festsetzungen begründen sich in den unter Ziffer 2.1 genannten städtebaulichen
und gestalterischen Zielsetzungen. Hierbei orientiert sich die Wahl der Bauweise an der
umliegenden Bestandsbebauung.
3.3.2 Baugrenzen
Die überbaubaren Grundstücksflächen sind mittels Baugrenzen im Nutzungsplan
abgegrenzt. Diese sichern die künftige Bebauung, das Bestandsgebäude und die
städtebauliche Gesamtentwicklung. Es werden einzelne Baufelder festgesetzt, die vor
allem die Position der Hauptbaukörper regeln.
Überschreitungen der Baugrenzen durch Balkone und Terrassen sind zulässig, werden
aus gestalterischen Gründen jedoch in der Fläche begrenzt. Kellerabgänge oder
Vordächer sind untergeordnete Bauteile und können ausnahmsweise auch außerhalb
der Baugrenzen – in der Größe begrenzt – zugelassen werden.

3.4

Flächen für Nebenanlagen
Flächen für Nebenanlagen sind jeweils mit ihrer Zweckbestimmung (Stellplätze,
Carports, Garagen, Tiefgarage und sonstige Nebenanlagen) im Nutzungsplan
festgesetzt. Die Unterbringung der privaten Stellplätze in Tiefgaragen stellt die
bevorzugte Lösung dar, da hierdurch eine Dominanz des ruhenden Verkehrs vermieden
wird und begrünte autofreie Innenbereiche geschaffen werden können.
Die Flächen für Nebenanlagen sind großzügig definiert worden, um eine erhöhte
Flexibilität in der Planung zu schaffen.

3.5

Geförderter Wohnungsbau
Am 24. Juli 2017 hat der Gemeinderat den Grundsatzbeschluss zur Einführung einer
Sozialwohnungsquote bei Wohnungsneubau gefasst. Danach müssen bei Wohnungsbauprojekten, die 10 oder mehr Wohnungen umfassen oder eine Gesamtwohnfläche
von über 800 m² aufweisen, mindestens 20 % der Wohnungsfläche, als sozialer Mietwohnraum mit mindestens 15- jähriger Preisbindung angeboten werden. Als sozialer
Wohnraum gilt Wohnraum, der die Förderbedingungen des Landes für preisgebundenen
Wohnraum erfüllt.
Wenn der Bauherr sich vertraglich verpflichtet, unter Berücksichtigung der
Sozialwohnungsquote geförderten Wohnungsbau auf 20% der Gesamtwohnfläche herSeite 4 von 14

Bebauungsplan HOCHSTRASSE
Begründung
zustellen und entsprechend zu nutzen, wird der im Bebauungsplan festgesetzte
Prozentsatz von 40 % für den förderfähigen Wohnungsbau ebenfalls auf 20% gesenkt.
Der definierte Prozentsatz wird dabei nicht zeichnerisch verortet, sondern ist innerhalb
des Geltungsbereiches des Bebauungsplans räumlich flexibel. Seine Einhaltung ist in
einer Gesamtwohnflächenaufstellung rechnerisch nachzuweisen.
Für das konkrete Bauvorhaben im Allgemeinen Wohngebiet WA 1 wurde die
Verpflichtung zur Umsetzung der Sozialwohnungsquote über einen Städtebaulichen
Vertrag geregelt und sichergestellt. Demnach ist die Projektträgerin verpflichtet 30 % der
Wohnungsfläche vom Bauvorhaben „Hochstraße“ als geförderten Mietwohnraum beim
Bauvorhaben „Jamm-/Geigerstraße“ zusätzlich zu schaffen. Unter dieser Voraussetzung
entfällt die Anwendung der Sozialwohnungsquote für das konkrete Bauvorhaben im
Allgemeinen Wohngebiet WA 1. Für den restlichen Geltungsbereich besteht die Verpflichtung zur Schaffung von förderfähigem Wohnungsbau weiterhin.
3.6

Verkehrsflächen
Die Erschließung der Gebäude erfolgt über die bestehende Hochstraße. Hierbei wird im
östlichen Teil des Plangebiets die Hochstraße erweitert, sodass eine bessere
Erreichbarkeit der geplanten Tiefgarage und Wohngebäude möglich ist. Die hierzu erforderlichen Flächen werden im Bebauungsplan als öffentliche Straßenverkehrsflächen
festgesetzt.

3.7

Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und
Landschaft
Die getroffenen Vorgaben zur Gestaltung der Baugrundstücke tragen zur Vermeidung
und Minderung möglicher Eingriffe bei und wurden bei der Bewertung der
Umweltbelange berücksichtigt. Zur Minimierung der Lockwirkung auf nachtaktive Tiere
(Insekten) sowie zur Begrenzung der störenden Lichtausbreitung (Fledermäuse) werden
insektenverträgliche und fledermausverträgliche Lampen vorgeschrieben.

3.8

Flächen für das Anpflanzen und die Erhaltung von Bäumen, Sträuchern und sonstigen
Bepflanzungen
Mit der Festsetzung zum Erhalt von Bäumen soll sichergestellt werden, dass 2/3 des
bestehenden Baumvolumens erhalten bleiben. Sind einzelne Bäume abgängig, müssen
diese an der Stelle, mit einer möglichen Abweichung von bis zu 5 m, ersetzt werden.
Damit die Bepflanzung standortgerecht erfolgt, werden Artenempfehlungen formuliert.
Weiterhin werden im Allgemeinen Wohngebiet WA 1 Baumpflanzungen festgesetzt. Bei
der Standortwahl wurde darauf geachtet, dass möglichst viele Bäume auf nicht unterbauten Flächen gepflanzt werden. Damit die Begrünung langfristig Bestand hat, werden
weitere Festsetzungen zur Qualität und zur Pflege formuliert. Mit der Festsetzung von
Flächen für sonstige Bepflanzungen im WA 1 und dem Erhalt von sonstigen Pflanzen in
WA 2 soll sichergestellt werden, dass die unbebauten Flächen begrünt werden und der
grüne Charakter der Villenbebauung beibehalten bleibt. Die Festsetzungen zur
Grünordnung sichern die Zielsetzung, ein durchgrüntes Quartier zu schaffen und zu
erhalten.

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Bebauungsplan HOCHSTRASSE
Begründung
4.

PRÜFUNG DER UMWELTBELANGE

4.1

Planungsanlass
Der Bebauungsplan wird im beschleunigten Verfahren nach § 13a BauGB aufgestellt.
Im beschleunigten Verfahren wird von der Umweltprüfung, vom Umweltbericht, der zusammenfassenden Erklärung und von der Angabe, welche Arten umweltbezogener
Informationen verfügbar sind sowie von der Überwachung der erheblichen
Umweltauswirkungen abgesehen. Es erfolgt keine Eingriffs-/ Ausgleichsbilanzierung, da
die Kommune von der Kompensationspflicht im Verfahren nach § 13a BauGB entbunden
ist. Dennoch sind im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens die umweltbezogenen abwägungserheblichen Belange sachgerecht darzustellen.
Es erfolgt eine kurze Beschreibung der Umwelt und ihrer Bestandteile im Einwirkungsbereich. Die Bewertung der Leistungsfähigkeit des Naturhaushalts sowie die Bewertung
von Eingriffen in Natur und Landschaft werden verbal-argumentativ durchgeführt.

4.2

Charakterisierung des Untersuchungsraums
Die Stadt Lahr gehört zur Großlandschaft „Mittleres Oberrhein-Tiefland“. Das Plangebiet
liegt im Naturraum „Lahr-Emmendinger Vorberge“. Das Plangebiet befindet sich innerhalb des Siedlungskörpers von Lahr. Bis auf das Villengebäude mit seinen zahlreichen
Nebenanlagen im Westen des Plangebiets ist dieses geprägt durch Gartenland. Das
Plangebiet ist umgeben von Wohnbebauung

4.3

Schutzgut Boden
Der geologische Untergrund wird gemäß den Angaben aus der geologischen Karte des
Landesamtes für Geologie, Rohstoffe und Bergbau im Plangebiet von Löss gebildet.
Im gesamten Plangebiet wird bei Umsetzung aller möglichen Bauvorhaben eine
zusätzliche Versiegelung von Flächen mit einem Verlust von Bodenfunktionen erfolgen,
da größere Freiflächen vorhanden sind. Durch die Begrenzung der GRZ auf 0,4 und die
Ausweisung von Baufenstern wird der Forderung des BauGB nach einem sparsamen
Umgang mit Grund und Boden entsprochen. Die vorgesehenen Vermeidungs- und
Minimierungsmaßnahmen wie eine extensive Dachbegrünung, die Erdüberdeckung von
Tiefgaragen und die Verwendung wasserdurchlässiger Beläge reduzieren die negativen
Folgen der Versiegelung und minimieren die Auswirkungen auf die natürlichen Bodenfunktionen auf ein verträgliches Maß.

4.4

Schutzgut Fläche
Beim Schutzgut Fläche geht es um die quantitative Flächeninanspruchnahme und um
den Grundsatz des Flächensparens (vgl. § 1a Abs. 2 BauGB).
Bereits vorhandene Siedlungsfläche für Wohnnutzung wird beibehalten, aber künftig
wesentlich effizienter genutzt. Die geplante Wohnbebauung besteht hauptsächlich aus
Geschosswohnungsbauten. Flächeneinsparung ergibt sich in der vorliegenden Planung
daraus, dass die Anwohnerparkplätze im östlichen Plangebiet in einer Tiefgarage untergebracht werden. Durch den unmittelbaren Anschluss an bebaute und erschlossene
Siedlungsflächen kann die bestehende Infrastruktur in ökonomischer Weise mitgenutzt
werden. Durch die Inanspruchnahme einer innerörtlichen Fläche (Baulücke) wird dem
Leitsatz „Innenentwicklung vor Außenentwicklung“ und dem Grundsatz des
Flächensparens Rechnung getragen.

Seite 6 von 14

Bebauungsplan HOCHSTRASSE
Begründung
4.5

Schutzgut Wasser
Es befinden sich keine Oberflächengewässer im Planungsbereich. Weiterhin liegt das
Plangebiet nicht innerhalb von Wasserschutz-, Quellschutzgebieten oder festgesetzten
Überschwemmungsgebieten (HQ 100). Diesbezüglich ergeben sich keine
Einschränkungen für das Plangebiet.
Durch die Planung wird ein höherer Versiegelungsgrad ermöglicht als im Bestand vorhanden. Die vorgesehenen Vermeidungs- und Minimierungsmaßnahmen wie eine
extensive Dachbegrünung, die Erdüberdeckung von Tiefgaragen und die Verwendung
wasserdurchlässiger Beläge reduzieren die negativen Folgen der Versiegelung
hinsichtlich der Rückhaltung von Niederschlagswasser und der Neubildung von Grundwasser. Zudem werden Außenbauteile aus unbeschichteten Schwermetallen ausgeschlossen, um einen Eintrag von Schwermetallen zu vermeiden. Der natürliche Wasserkreislauf wird durch die genannten Maßnahmen soweit wie möglich unterstützt bzw. eine
Verschmutzung vermieden.

4.6

Schutzgut Klima und Luft
Lahr ist bioklimatisch dem Belastungsklima des Oberrheingebiets mit hoher
sommerlicher Wärmebelastung, großer Häufigkeit austauscharmer und damit kritischer
lufthygienischer Wetterlagen zuzuordnen (Regionale Klimaanalyse Südlicher Oberrhein,
Regionalverband Südlicher Oberrhein 2006).
Durch das Vorhaben wird festgesetzt, dass unversiegelte Flächen weiterhin als Gartenund Freiflächen auszubilden sind und vor einer Versiegelung geschützt werden sollen.
Die festgesetzten Bestandsbäume und Neupflanzungen bewirken, dass mit der
Realisierung der Planung mindestens 2/3 des Baumvolumens erhalten bleiben und langfristig mehr qualitativ hochwertige Bäume vorhanden sein werden. Zusätzlich wird für
Flachdächer eine Dachbegrünung mit einer Substrathöhe von 10 cm vorgeschrieben
sowie eine Überdeckung der Tiefgarage mit einer Vegetationssubstratschicht von 60 cm.
Oberirdische Stellplätze und deren Zufahrten sind mit versickerungsfähigen Belägen mit
einem Öffnungsanteil von mindestens 20% zu befestigen. Hierdurch wird ebenfalls einer
zusätzlichen Versiegelung des Plangebiets vorgebeugt.
Durch diese Maßnahmen wird es nur zu einer geringfügigen Auswirkung auf das Schutzgut Klima und Luft kommen.

4.7

Schutzgut Pflanzen, Tiere und biologische Vielfalt
Das Plangebiet befindet sich im Siedlungsgebiet der Lahrer Kernstadt. Im Plangebiet
selbst erstreckt sich zum bestehenden Villengebäude und den Nebenanlagen ein begrünter Privatgarten mit zahlreichen Laub- und Nadelbäumen, Zierpflanzen sowie angelegten Teichen. Der östliche Zeil wird von Gehölzbeständen, Privatgärten und Wiesen
geprägt. Es befinden sich keine gemäß den Naturschutzgesetzen ausgewiesene
Schutzgebiete, geschützte Biotope oder Grünbestände innerhalb des Geltungsbereichs.
Durch das Vorhaben wird weiterer Lebensraum für Pflanzen und Tiere eingeschränkt
und damit auch die biologische Vielfalt im Plangebiet beeinflusst. Durch die Umsetzung
des Plangebiets wird unversiegelte Fläche beansprucht, die bisher als Lebensraum für
Tiere und Pflanzen dienen konnte.
Jedoch sind durch die Festsetzungen für Dachbegrünungen bei Flachdächern und durch
die Ausgestaltung der unversiegelten Flächen als Garten- und Grünflächen sowie Baumerhalt und Neupflanzungen weitere Lebensräume für Tiere und Pflanzen vorgesehen,
sodass der Wegfall unversiegelter Fläche teilweise kompensiert werden kann. Weiterhin
sind
Vermeidungsund
Minimierungsmaßnahmen
sowie
vorgezogene
Ausgleichsmaßnahmen für den gesamten Geltungsbereich vorgesehen.
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Bebauungsplan HOCHSTRASSE
Begründung
Dennoch ist von geringen Auswirkungen auf das Schutzgut Pflanzen, Tiere und der
biologischen Vielfalt auszugehen.
Zu den artenschutzrechtlichen Belangen wird auf die Ausführungen in Kapitel 4.12 verwiesen.
4.8 Schutzgut Landschaftsbild/Ortsbild
Es handelt sich um einen innerstädtischen Bereich, der durch das Villengebäude und
die private Gartenanlage geprägt ist. Das Plangebiet spielt für die Naherholung keine
Rolle, da es für die Öffentlichkeit nicht zugänglich ist. Topografisch fällt das Gelände des
Plangebiets von Nordwest nach Südost um ca. 5 m ab. Das Plangebiet umfasst keine
ortsbildprägenden Landschaftsstrukturen und ist zudem auf Grund der Hanglage von
öffentlichen Straßen kaum einsehbar.
4.9 Schutzgut Mensch
Das Plangebiet wird bereits als Standort für Wohnen genutzt. Durch die Umsetzung des
Vorhabens wird es daher zu keinen negativen Auswirkungen auf das Schutzgut Mensch
kommen, da die zukünftige Nutzung sich nicht von der jetzigen Nutzung unterscheiden
wird. Das Plangebiet wird weiterhin als Standort für Wohnnutzung und nicht wesentlich
störendes Gewerbe dienen.
Nutzungen mit einer hohen Lärm- und Geruchsemmissionen, wie beispielsweise Tankstellen oder Beherbergungsstätten wurden ausgeschlossen, um die Wohnnutzung nicht
unzumutbar zu stören.
4.10 Schutzgut Kultur- und sonstige Sachgüter
Innerhalb des Geltungsbereiches sind keine Kulturdenkmale bekannt. Daher wird es zu
keinen negativen Auswirkungen auf das entsprechende Schutzgut kommen. Sollten bei
der Durchführung von Baumaßnahmen archäologische Funde oder Befunde entdeckt
werden, sind die Denkmalschutzbehörden oder die Gemeinde umgehend zu
benachrichtigen.
4.11 Zusammenfassung Umweltbelange
Der Bebauungsplan trägt dem Gebot der Vermeidung bzw. Minimierung von Beeinträchtigungen vor allem durch folgende Festsetzungen Rechnung:
− Begrenzung der Versiegelung (reduzierte Erschließung, minimierte Baufenster,
wasserdurchlässige Privatzufahrten, begrünte Flach-, Carport- und Garagendächer)
− Festsetzungen zur Begrünung nicht bebauter Flächen
− Festsetzung zur Überdeckung der Tiefgarage
− Neupflanzung und Erhalt von Einzelbäumen
− Begrenzung der Gebäudehöhen, Gestaltungsvorgaben
Als Ergebnis ist festzustellen, dass die genannten Schutzgüter nicht in erheblicher oder
unzumutbarer Weise beeinträchtigt werden.
4.12 Artenschutz
Für den Geltungsbereich wurden 2 artenschutzrechtliche Prüfungen durchgeführt und
ein Fachgutachten zu den Fledermäusen erstellt. Die artenschutzrechtliche Prüfung vom
Dezember 2022, (erstellt von GÖG – Gruppe für ökologische Gutachten, Stuttgart) umSeite 8 von 14

Bebauungsplan HOCHSTRASSE
Begründung
fasst die Flurstücke Nr. 1241, 1242, 1147 und 1146 (im Folgendem Bereich A). Für
diesen Bereich würde im Jahr 2021 eine artenschutzrechtliche Vorprüfung durchgeführt.
Im Anschluss zu dieser Vorprüfung wurden zu Vögeln, Fledermäuse und Reptilien
Arterfassungen im Bereich B durchgeführt. Die hierzu erforderlichen Begehungen
fanden zwischen März und August 2022 statt.
Die spezielle artenschutzrechtliche Prüfung vom Juni 2023 (erstellt von faktorgrün,
Freiburg) umfasst die Flurstücke 1164 und 1153/3 (im Folgendem Bereich B).
Das Fachgutachten zu den Fledermäusen vom November 2023 umfasst den gesamten
Geltungsbereich (erstellt von FrInaT. Freiburg).
Für den Bereich A liegt eine konkrete Planung vor, sodass die Wirkung auf die
verschiedenen Artengruppen dargestellt und Vorgaben zu Vermeidungs- und
Minimierungsmaßnahmen sowie vorgezogene Ausgleichsmaßnahmen getroffen werden
konnten. Für den Bereich B wird durch den Bebauungsplan ein Angebot zur Nachverdichtung geschaffen, bei dem noch nicht erkennbar ist, ob und wann es genutzt wird.
Aus diesem Grund sind für den Bereich B, gemäß der Artenschutzrechtlichen Prüfung
vom Büro faktorgrün, im Rahmen eines zukünftigen Bauantragsverfahrens Erfassungen
der artenschutzrechtlich relevanten Artengruppen (Vögel, Reptilien, Fledermäuse und
Totholzkäfer) durchzuführen.
Vögel
Im gesamten Geltungsbereich setzt sich das vorgefundene Artenspektrum größtenteils
aus häufigen und weit verbreiteten Brutvögeln zusammen. Die Mehrzahl der
nachgewiesenen Vogelarten ist hinsichtlich ihrer Habitatansprüche wenig spezialisiert.
Im Bereich B befinden sich zahlreiche Laub- und Nadelbäume. Einige davon sind schon
sehr alt und enthalten Baumhöhlen, an denen Specht-Spuren nachgewiesen werden
konnten. Zudem wurden im Untersuchungsgebiet mehrere Nistkästen angebracht. Die
parkähnlichen Strukturen bieten neben dem Grünspecht (streng geschützt nach
Bundesartenschutzverordnung,
BArtSchVO)
auch
Habitatpotenzial
für
höhlenbewohnende Arten wie den Grauschnäpper oder den Star. Die Nistkästen
könnten beispielsweise von Gartenrotschwänzen genutzt werden. Bei der Begehung am
19.06.23 wurden im Untersuchungsgebiet Haussperlinge und eine Türkentaube
gesichtet.
Maßnahmen
Durch
die
festgesetzte
Bauzeitenbeschränkung
zur
Baufeldfreimachung
(Baumfällungen und Gehölzrodungen nicht in der Zeit vom 1. März bis zum 30.
September) kann eine Verletzung oder Tötung von Vögeln im Rahmen von Fällarbeiten
vermieden werden. Zur Sicherung der ökologischen Funktion im räumlich-funktionalen
Zusammenhang für die beanspruchten Lebensstätten der in Höhlen und Nischen
brütenden Vogelarten wird zudem die Installation von Nistkästen festgesetzt. Weiterhin
ist im Vorfeld baulicher Tätigkeiten im Bereich B eine Bestandserfassung für die Artengruppe Vögel durchzuführen.
Reptilien
Im Bereich A wurden bei der Kartierung keine Nachweise von europarechtlich
geschützten Reptilienarten erbracht.
Im Bereich B kann ein Vorkommen von Reptilien nicht ausgeschlossen werden. Die
Felsblöcke
und
die
Trockenmauern
stellen
gute
Sonnenplätze
und
Versteckmöglichkeiten dar. Während der Begehung wurden bereits Mauereidechsen gesichtet. Ein Vorkommen von Zauneidechsen kann nicht ausgeschlossen werden, ist aufgrund der isolierten Lage im Siedlungsgebiet aber eher unwahrscheinlich. Durch das
Vorkommen von Mauereidechsen kann auch ein Vorkommen von Schlingnattern nicht
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Bebauungsplan HOCHSTRASSE
Begründung
ausgeschlossen werden, da Eidechsen und Blindschleichen zu ihrem Beutespektrum
zählen.
Im Vorfeld künftiger baulicher Tätigkeiten im Bereich B ist im Rahmen einer vertiefenden
artenschutzrechtlichen Prüfung eine Bestandserfassung von Reptilien mit Augenmerk
auf Mauereidechsen und Schlingnattern erforderlich.
Käfer
Von den in Anhang IV aufgeführten Käferarten sind im Bereich B aufgrund der sehr
spezifischen Lebensraumansprüche und der Verbreitungsgebiete nur Vorkommen des
Eremiten möglich. Er bewohnt Baumhöhlen, bevorzugt von Laubbäumen. Im Bereich B
gibt es derzeit bereits einige Baumhöhlen, die potenziellen Lebensraum darstellen
könnten. Die Zahl der Baumhöhlen könnte mit zunehmendem Bestandsalter der Bäume
steigen.
Im Rahmen einer vertiefenden artenschutzrechtlichen Prüfung im Vorfeld künftiger baulicher Tätigkeiten im Bereich B ist eine Bestandserfassung von Totholzkäfern
erforderlich.
Säugetiere (Fledermäuse)
Die akustischen Erfassungen im Zuge der Artenschutzprüfung im Jahr 2022 (GÖG –
Gruppe für ökologische Gutachten, Stuttgart) ergaben eine Häufung von Rufaufnahmen
der Wimperfledermaus in den Stunden nach Sonnenuntergang sowie in den Stunden
vor Sonnenaufgang. Neben der Wimperfledermaus wurde auch die Zwergfledermaus
sehr häufig aufgenommen. In beiden Fällen konnten die akustischen Aufnahmen auf
Flugstraßen hinweisen. In ca. 600 m Entfernung westlich vom Planungsgebiet befindet
sich ein bedeutendes Wochenstubenquartier der Wimperfledermaus. Dieses Quartier ist
auch Teil des FFH-Gebiets „Schwarzwald-Westrand von Herbolzheim bis Hohberg“. Die
Wimperfledermaus gehört zu den in Deutschland seltenen Arten und ist in den Anhangen
II und IV der FFH-Richtlinie geführt.
Für die Bewertung der artenschutzrechtlichen Tatbestände der Störung und der
Schädigung von Fortpflanzungsstätten der Wimper- und Zwergfledermaus sowie einer
erheblichen Beeinträchtigung der Erhaltungsziele des FFH-Gebiets (die Wimperfledermaus betreffend) war die Ermittlung der tatsächlichen Anzahl der betroffenen Tiere im
Plangebiet sowie der tatsächlichen Lebensraumfunktionen (Jagdhabitat und/oder Flugkorridor) des Planungsgebietes notwendig.
Ergänzend zu den Erfassungen von GÖG (2022) wurden deshalb detailliertere Beobachtungen (kombinierte Sicht- und Detektorbeobachtungen zur Ausflugzeit in den Monaten
Mai bis Juli 2023) vom Freiburger Instituts für angewandte Tierökologie (FrInaT) durchgeführt. Während dieser Untersuchung wurden im gesamten Geltungsbereich als
häufigste Art die Zwergfledermaus nachgewiesen. Außerdem wurde die
Weißrandfledermaus festgestellt. Einzelne Rufsequenzen der Schwesternart
Rauhautfledermaus/Weißrandfledermaus enthielten keine Sozialrufe und waren damit
nicht einer der beiden Arten zuzuordnen. Regelmäßig wurde außerdem die Breitflügelfledermaus beobachtet. Die Wimperfledermaus konnte anhand von typischen
Rufsequenzen nachgewiesen werden und wurde an allen Terminen mit Einzeltieren beobachtet. Weiterhin wurden Rufaufnahmen der Gattung Myotis gemacht, welche wahrscheinlich größtenteils ebenfalls der Wimperfledermaus zuzuordnen sind. Jedoch waren
diese Aufnahmen anhand der Rufparameter und mangels fehlender Sichtungen nicht
eindeutig auf Artniveau zu bestimmen.
Maßnahmen
Bei der Fällung von Bäumen mit Potenzial als Fledermausquartier könnten Fledermausindividuen getötet und damit der Verbotstatbestand nach § 44 Abs.1 Nr. 1
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Bebauungsplan HOCHSTRASSE
Begründung
BNatSchG erfüllt werden. Es werden jedoch wirkungsvolle Vermeidungsmaßnahmen
(Rodungszeitpunkt und Kontrolle der potenziellen Fledermausquartiere vor Fällung) zum
Schutz der durch das Vorhaben betroffenen europarechtlich geschützten Fledermausarten festgesetzt. Dem Verlust von Paarungsquartieren der Zwergfledermaus und somit
der Erfüllung des Schädigungstatbestands nach § 44 Abs. 1 Nr. 3 BNatSchG kann in
Verbindung mit § 44 Abs. 5 BNatSchG mit Hilfe der festgesetzten CEF-Maßnahmen
wirkungsvoll begegnet werden (Aufhängen von Fledermauskästen an Habitatbäumen
und/oder Gebäuden). Der Aufgabe von Flugwegen und Quartier durch Individuen der
Wimperfledermaus kann ebenfalls mit den festgesetzten Vermeidungsmaßnahmen
wirkungsvoll begegnet werden (Gewährleistung eines Gehölz- und Dunkelkorridors
durch das Eingriffsgebiet) und somit verhindert werden, dass es zur Erfüllung des
Schädigungstatbestands nach § 44 Abs. 1 Nr. 3 BNatSchG kommt.
Der Erfüllung artenschutzrechtlicher Tatbestände kann daher mithilfe der festgesetzten
Vermeidungs- und vorgezogenen Ausgleichsmaßnahmen wirkungsvoll begegnet
werden. Da eine Restunsicherheit bezüglich des Erfolges der Aufrechterhaltung der
Flugbewegungen der Wimperfledermäuse besteht, muss der Erfolg der Maßnahmen
daher durch ein Monitoring überprüft werden.
Sonstige europäisch geschützte Arten
Sonstige europäisch geschützte Arten des Anhang IV der FFH-Richtlinie (sonstige
Säugetiere, Amphibien, Libellen, Schmetterlinge, Weichtiere, Farn- und Blütenpflanzen,
Moose) finden im Vorhabenbereich keine geeigneten Habitatstrukturen.
Weitere Vorgaben
Zusätzlich zu den Minimierungs- und Vermeidungsmaßnahmen und den vorgezogenen
Ausgleichsmaßnahmen ist eine ökologische Baubegleitung vor und während der Baumaßnahmen im gesamten Geltungsbereich erforderlich. Sie stellt sicher, dass die
notwendigen Schutzmaßnahmen korrekt durchgeführt und unnötige Beeinträchtigungen
oder Beschädigungen der relevanten Arten und deren Lebensräume vermieden werden.
Im Einzelnen wird auf die artenschutzrechtlichen Prüfungen der Büros GÖG, faktorgrün
und FrInat verwiesen, die den Unterlagen beiliegen.
5.

ÖRTLICHE BAUVORSCHRIFTEN
Zur Festsetzung konkreter Gestaltungsvorgaben für Gebäude, Freianlagen und auch
Werbeanlagen sind örtliche Bauvorschriften notwendig. Diese stellen eine eigenständige
Satzung dar, die den Bebauungsplan ergänzt.

5.1

Äußere Gestaltung baulicher Anlagen
5.1.1 Dachgestaltung, Dachneigung
Innerhalb des gesamten Geltungsbereichs werden Satteldächer zulässig sein, um die
städtebauliche Homogenität des Plangebietes zu ermöglichen. Dabei sind in das Dach
integrierte Dachaufbauten (Gauben) und Dacheinschnitte erst ab 30° Dachneigung zulässig, da diese erst ab dieser Neigung sinnvoll errichtet werden können. Sie müssen
sich aus gestalterischen Gründen unterordnen.
Im WA 1 sind zusätzlich Flachdächer (0° bis 10°) zulässig. Die Flachdächer sind
mindestens extensiv zu begrünen.
Solar- und/oder Photovoltaikanlagen können mit einer Dachbegrünung kombiniert
werden.
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Bebauungsplan HOCHSTRASSE
Begründung
5.1.2 Material und Farbe der Dachdeckung
Durch die festgesetzte Dachbegrünung von flach geneigten Dächern werden klimawirksame Oberflächen geschaffen, die das örtliche Klima durch Verdunstung und geringere
Wärmespeicherung positiv beeinflussen. Darüber hinaus wird Niederschlagswasser zurückgehalten, was sich positiv auf den Wasserhaushalt auswirkt.
Um einen Schadstoffeintrag in den Wasserkreislauf zu vermeiden,
Außenbauteile aus unbeschichteten Schwermetallen ausgeschlossen.

werden

Um störende Einflüsse von Seiten der Dacheindeckungen durch Reflexionen oder durch
unpassende Strukturen und Farbgebung verhindern zu können, werden glänzende
Materialien, Metalloberflächen, Wellfaserzement, Dachpappe und Außenbauteile aus
unbeschichteten Schwermetallen aus Umweltschutzgründen nicht zugelassen. Hiervon
ausgenommen sind Anlagen, die der Energiegewinnung dienen.
5.1.3 Dächer von Garagen und Carports
Durch die festgesetzte Begrünung von Garagen und Carports werden klimawirksame
Oberflächen geschaffen, die das örtliche Klima durch Verdunstung und geringere
Wärmespeicherung positiv beeinflussen. Darüber hinaus wird Niederschlagswasser zurückgehalten, was sich positiv auf den Wasserhaushalt auswirkt.
5.1.3 Tiefgaragenbegrünung
Die Festsetzung der Tiefgaragenbegrünung für das gesamte Gebiet erfolgt auch aus
gestalterischen Gründen. Die Begrünung der Tiefgaragen / Untergeschosse trägt aus
gestalterischer Sicht dazu bei, eine hochwertige Gebäudegestaltung zu unterstützen und
schafft ein angenehmes, begrüntes Wohnumfeld.
Eine Schicht von mindestens 60 cm aus steinfreiem, kulturfähigem Bodenmaterial ermöglicht eine gärtnerische Gestaltung mit Pflanzen.
5.2

Werbeanlagen
Um ein verträgliches Miteinander zu erreichen, ist die Zulässigkeit von Werbeanlagen
zu regeln. Dabei werden generell Werbeanlagen ausgeschlossen, die durch
wechselndes oder bewegtes Licht sowie Farbverläufen der Beleuchtung vor allem in der
Abend- und Nachtzeit für Unruhe sorgen.
Des Weiteren wird die Größe von Werbeanlagen geregelt, um den Einfluss auf das
Stadt- und Straßenbild zu steuern.

5.3

Gestaltung von Freiflächen
5.3.1 Gestaltung und Nutzung unbebauter Flächen
Um den Versiegelungsgrad zugunsten der Wohnqualität so gering wie möglich zu halten,
sind alle unbebauten Flächen der bebauten Grundstücke zu begrünen. So sind z.B. Kiesund Schotterflächen ausgeschlossen.
Zur Teilversickerung des auf dem Grundstück anfallenden Niederschlagswassers sind
Stellplätze ebenso wie Zugänge und Zufahrten auf den Baugrundstücken mit wasserdurchlässigen Belägen zu befestigen.
5.3.2 Einfriedungen
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Bebauungsplan HOCHSTRASSE
Begründung
Um Nachbarschaftsstreitigkeiten vorzubeugen und ein gestalterisch ansprechendes
Bild zu erreichen, sind Einfriedungen geregelt.
So sind geschlossene Einfriedungen ganz ausgeschlossen. Offene Einfriedungen sind
bis zu einer Höhe von 1,20 m zulässig. Um die Durchlässigkeit für Kleintiere besonders
im Innenbereich zu ermöglichen, muss ein Mindestabstand zum Boden hergestellt werden.
5.3.3 Müllstandorte
Müllbehälterstandorte sind wichtige, aber meist unschöne Nebenlagen im Wohnungsbau. Zur Sicherung der Qualität des Wohnumfelds und des Stadtbildes sind sie
einzugrünen bzw. abzuschirmen.
5.4

Notwendige Stellplätze
Der gesetzliche Stellplatzschlüssel von einem Stellplatz pro Wohneinheit (§ 37 (1) LBO)
ist in Lahr stellenweise nicht ausreichend, so dass viele Pkw im öffentlichen Raum
parken. Um diesen Umstand im Plangebiet zu vermeiden und zur Sicherung
ausreichender Stellplätze für Pkw auf den Privatgrundstücken, wurde teilweise ein Stellplatzschlüssel in Abweichung zur LBO festgelegt. Hierbei wird danach unterschieden,
ob Wohnungen mit Mitteln der sozialen Wohnraumförderung gefördert werden.
Für den geförderten und preisgedämpften Wohnungsbau ist gemäß Landesbauordnung
mindestens 1 Stellplatz pro Wohnung herzustellen. Bei nicht geförderten oder nicht
preisgedämpften Wohnungen wird ein Stellplatzschlüssel von 1,2 Stellplätzen pro
Wohnung festgesetzt.
Für Mehrfamilienhäuser werden pro Wohneinheit 2 Fahrradstellplätze gefordert. Diese
müssen von der öffentlichen Verkehrsfläche leicht erreichbar und wettergeschützt sein.
Sofern sich bei der Ermittlung der herzustellenden Stellplätze keine ganzzahlige Stellplatzanzahl ergibt, ist aus Gründen der Praktikabilität aufzurunden.

5.5

Freiflächengestaltungsplan
Durch den Freiflächengestaltungsplan soll sichergestellt werden, dass die Begrünungsund Gestaltungsvorgaben für die Freiflächen innerhalb des Bebauungsplanes umgesetzt
werden.

5.6

Niederschlagswasser
Die Bauvorschriften zum Niederschlagswasser dienen der kontrollierten Abwasserentsorgung sowie dem sinnvollen ökologischen Umgang mit dem anfallenden
Regenwasser. Weiterhin wird auf die Sicherheit vor und den Umgang mit Sturzfluten im
urbanen Bereich hingewiesen.
Grundsätzlich ist eine Entwässerung des Niederschlagswassers mittels Versickerung
vorgesehen. Aufgrund der im Bereich des Baugebietes zu erwartenden schlechten
Bodenverhältnissen wurde als eine weitere Lösung der Anschluss ans öffentliche Entwässerungssystem betrachtet. Abhängig von den sich auf den einzelnen Grundstücken
zukünftig ergebenden Höhenverhältnissen wird voraussichtlich (zumindest für einen Teil
der zu erschließenden Flächen) die Entwässerung von Niederschlagswasser mittels
Hebeanlagen erforderlich.
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Bebauungsplan HOCHSTRASSE
Begründung
Im Zusammenhang mit der Einhaltung des Verschlechterungsverbotes hinsichtlich des
Entwässerungskomforts für die Unterlieger des Planungsbereiches ist eine gedrosselte
Abgabe des im Plangebiet resultierenden Mehrabflusses ins öffentliche Kanalsystem erforderlich. Hintergrund ist, dass das stromabwärts des Planungsbereichs verlaufende
öffentliche Kanalnetz hydraulisch aus- und bereichsweise überlastet ist, weshalb hier
hydraulische Sanierungsmaßnahmen im Generalentwässerungsplan Lahr vorgesehen
sind. Folglich ist ein direkter Anschluss (ohne Abflussdrosselung) weiterer Flächen an
die bestehende öffentliche Kanalisation zur Sicherstellung des Verschlechterungsverbotes hinsichtlich der hydraulischen Auswirkungen auf die Unterlieger und Oberlieger des
Planungsbereiches nicht möglich.
6.

HINWEISE UND NACHRICHTLICHE ÜBERNAHME VON NACH
GESETZLICHEN VORSCHRIFTEN GETROFFENEN FESTSETZUNGEN

ANDEREN

Gemäß § 9 Abs. 6 und 6a BauGB werden Regelungen aus anderen gesetzlichen Vorschriften nachrichtlich aufgenommen. Diese Vorgaben gelten unabhängig vom Rechtsstand dieses Bebauungsplans. Dazu gehören Regelungen zu Artenschutz,
Grundwasserschutz, Bodenfunden, Archäologie u.A.
Des Weiteren werden Hinweise zum Verständnis und zur Erklärung gegeben. Dies sind
u.a. Angaben zu Entwässerung, Geotechnik, Baugrund etc.
7.

KOSTEN
Die Planungskosten sowie ein Pauschalbetrag für die verwaltungsinternen Kosten
(Personal- und Sachkosten) werden vom Investor der Bebauung des Bereichs B
getragen, sodass nur geringfügige Kosten für die Stadt entstehen. Auch die Kosten für
die Gutachten werden vom Investor übernommen. Die Kostenübernahme wird in einem
Städtebaulichen Vertrag geregelt.

STÄDTEBAULICHE DATEN
Allgemeines Wohngebiet
Öffentliche Verkehrsfläche

11.162 m²
864 m²

93 %
7%

Bebauungsplangebiet

12.026 m²

100%

Dipl.- Ing. Stefan Löhr
Leiter des Stadtplanungsamtes

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