Datei: Beschlussvorlage (- Begründung, Örtliche Bauvorschriften, Planungsrechtliche Festsetzungen)

15. Dezember 2014

Stadt Lahr

18. November 2014
AZ: Lö

Stadtplanungsamt

Bebauungsplan HAGENDORN in Lahr
und dazu erlassene Örtliche Bauvorschriften

Verfahrensablauf

Aufstellungsbeschluss gemäß § 2 Abs. 1 BauGB
Offenlegungsbeschluss
Offenlage gemäß § 3 Abs. 2 und § 4 Abs. 2 BauGB
Satzungsbeschluss gemäß § 10 BauGB
Öffentliche Bekanntmachung (Rechtsverbindlichkeit)

Begründung gemäß § 9 (8) BauGB

Allgemeines

1.1

Geltungsbereich

15.12.2014
15.12.2014
05.01.2015 bis 06.02.2015
xx.xx.2015
xx.xx.2015

Der Geltungsbereich ergibt sich aus den beigefügten Planunterlagen. Er umfasst vollständig
die Grundstücke mit der Flurstück Nummer 1240/1, 1240/2, 1240/8 bis 12, 1230/2, 1231,
1233, 1227, 1228, 1229/1 1230/1 und teilweise die Flurstücke Nummer 1240/3, 1167
(Hochstraße) sowie 1174 (Pulverturmweg). Insgesamt weist der Geltungsbereich eine Größe
von ca. 1,53 ha auf.
1.2

Anlass und Erfordernis der Planaufstellung
Die Aufstellung des Bebauungsplans ist zur Gewährleistung einer geordneten städtebaulichen
Entwicklung in der von Wohnbebauung umgebenen derzeit gewerblich als Gartenbaubetrieb
genutzten Fläche erforderlich. Die erwerbsgärtnerische Nutzung in dieser Innenbereichlage
soll kurzfristig aufgegeben werden.
Für das Plangebiet wurde ein Konzept entwickelt, das eine dem bestehenden baulichen
Charakter, der topografischen Situation und der Innenbereichslage angepasste
Wohnbebauung beinhaltet. Gemäß dem Innenentwicklungsziel, bereits genutzte Flächen im
innerstädtischen Kontext wieder nutzbar zu machen, wird das hierfür vorgesehene
beschleunigte Verfahren nach § 13 a BauGB gewählt.

1.3

Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan
Der Flächennutzungsplan der Stadt Lahr stellt den Bereich zwischen Burgheimer Straße,
Akazienweg, Pulverturmweg und Hochstraße als Wohnbaufläche (W) dar. Somit soll das
Planungsgebiet als Allgemeines Wohngebiet (WA) festgesetzt werden.

1.4

Beschleunigtes Verfahren
Bei diesem Bebauungsplan handelt es sich um eine Maßnahme der Innenentwicklung. Sie
kann im beschleunigten Verfahren nach §13 a BauGB durchgeführt werden. Die zulässige
Grundfläche liegt mit ca. 6.000 Quadratmetern deutlich unter dem gesetzlich vorgegebenen
Prüfwert von 20.000 Quadratmetern.
Nach § 13 a (2) Ziffer 1 BauGB in Verbindung mit § 13 (2) Ziffer 1 BauGB wird auf den
Verfahrensschritt der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit und der Behörden verzichtet
und in Verbindung mit § 13 (3) BauGB wird von Umweltprüfung, Umweltbericht sowie den
Angaben zu den Arten umweltbezogener Informationen abgesehen.
1

1.5

Städtebauliche Einordnung, Lage des Gebiets, Bestandsbeschreibung
Das Plangebiet befindet sich gut 500 m nördlich des Lahrer Stadtzentrums in einem
Wohngebiet. Die genaue Abgrenzung ist dem Nutzungsplan zu entnehmen. Zum größten Teil
besteht das Gebiet aus einem Gelände, das seit über 60 Jahren als Gärtnerei mit
Gewächshäusern, Außenbeeten und Wegen genutzt wird. Das Gelände weist von der
höchsten zur tiefsten Stelle einen Niveauunterschied von ca. 10 m auf.
Des Weiteren befinden sich im Plangebiet vier Wohngebäude. Die sonstigen unbebauten
Grundstücke werden derzeit als Garten genutzt.
Das Stadtzentrum und viele infrastrukturelle Einrichtungen liegen in fußläufiger Entfernung.
Das Plangebiet ist über die Buslinie 104 mit rund 20 werktäglichen Fahrtenpaaren tagsüber
gut an die Innenstadt angebunden.

Begründung der Planinhalte

2.1

Städtebauliche Zielsetzung
Für das Areal wurde ein städtebauliches Konzept entwickelt, welches in kompakterer Form
überwiegend das bestehende Muster der durchgrünten Einzelhausbebauung aufnimmt.
Entlang der Burgheimer Straße und im zentralen Platzbereich sind kleinere Mehrfamilienhäuser zulässig. Die vorgesehenen Bauformen sollen unterschiedlichen Generationen
das Wohnen in dieser attraktiven Lage ermöglichen. Die Baukörper des Plangebiets sind
entsprechend der Umgebungsbebauung in zweigeschossiger Bauweise zu errichten.
Die Erschließung erfolgt über die Burgheimer Straße und den Akazienweg. Beide sollen durch
eine neue Wohnstraße miteinander verbunden werden, die als Mischverkehrsfläche
ausgebildet und in der Quartiersmitte zu einem kleinen Platz aufgeweitet werden soll. Der
Anschlussbereich Pulverturmweg/Akazienweg wird um einige Meter nach Westen verlegt, um
einen weiteren Bauplatz zu erhalten.
In dem Gebiet können knapp 20 Häuser mit gut 40 Wohneinheiten neu entstehen. Dadurch
wird Wohnraum für rund 100 Menschen geschaffen. Dieser Wert entspricht der im
Flächennutzungsplan vorgesehenen Dichte von 80 EW/ha Bruttobaufläche. Somit sieht das
städtebauliche Konzept eine kompakte Bebauung vor, die gemäß Optimierungsgebot des
BauGB mit Grund und Boden sparsam und schonend umgeht.

2.2

Art der baulichen Nutzung
Ein Allgemeines Wohngebiet ist für das Plangebiet festgesetzt, damit neben der überwiegend
angestrebten Wohnnutzung auch Praxen oder kleine Büroeinheiten eingerichtet werden
können. Die Ausnahmen nach § 4 (3) Nrn. 4 und 5 BauNVO sind zum Schutz des
Wohncharakters des Plangebietes ausgeschlossen.

2.3

Maß der baulichen Nutzung
Die Festsetzung der Grundflächenzahl mit 0,4 entspricht der Forderung des BauGB nach
einem sparsamen Umgang mit Grund und Boden und sichert gleichzeitig eine gute
Durchgrünung des Gebietes. Die Geschossflächenzahl wird im Bereich der zweigeschossigen
Gebäude auf 0,8 begrenzt, bei den dreigeschossig vorgesehenen Mehrfamilienhäusern an der
Burgheimer Straße auf 1,0.
Die Anzahl der maximal zulässigen Vollgeschosse orientiert sich an der Umgebung. In
Verbindung damit wird eine gewisse Einheitlichkeit des Erscheinungsbildes durch die am
natürlichen Gelände orientierten maximal zulässigen Traufhöhen erzeugt, so dass die
Gebäudehöhen auf ein umgebungstypisches Maß begrenzt werden.
Die Anzahl der Wohneinheiten ist bei den Einzel-/Doppelhäusern auf maximal 2 beschränkt,
um die Kleinteiligkeit des Wohngebiets zu gewährleisten und die Anzahl der notwendigen
Stellplätze zu begrenzen. Auf den größeren Grundstücken entlang der Burgheimer Straße und
am zentralen Platz sind kleinere Mehrfamilienhäuser mit 8 bzw. 6 Wohneinheiten möglich, um
unterschiedliche Wohnformen im Gebiet zu ermöglichen.
2

2.4

Bauweise, überbaubare Grundstücksfläche, Stellung der baulichen Anlagen
Es wird die offene Bauweise festgesetzt, meist in Form von Einzel- und/oder Doppelhäusern.
Die Festsetzungen begründen sich in den unter Ziffer 2.1 genannten städtebaulichen und
gestalterischen Zielsetzungen, wobei eine Anlehnung an die hier bestehenden
Wohnhaustypen erfolgt.
Die überbaubaren Grundstücksflächen sind mittels Baugrenzen im Plan abgegrenzt und so
bemessen, dass die Bebauung trotz angestrebter städtebaulicher Ordnung nach individuellen
Bedürfnissen errichtet werden kann.
Die Stellung der baulichen Anlagen ist dort festgesetzt, wo sie zur Raumbildung und
Abschirmung einen sinnvollen Beitrag leisten kann.

2.5

Nebenanlagen, Stellplätze, Garagen, Zufahrten
Pro Grundstück ist eine Nebenanlage (Gerätehütte o.Ä.) im rückwärtigen Bereich (Garten)
zulässig. Ihre Maximalgröße ist unter Ziffer 4.1 in den planungsrechtlichen Festsetzungen
aufgeführt. Beide Festsetzungen sollen eine weitgehende Freihaltung der Grün- und
Gartenzonen gewährleisten.
Garagen und überdachte Stellplätze (Carports) sind nur innerhalb der bebaubaren
Grundstücksflächen und auf den besonders gekennzeichneten Flächen zulässig. Nicht
überdachte Stellplätze sind jenseits der rückwärtigen Gebäudeflucht unzulässig. Mit diesen
Festsetzungen soll eine Beeinträchtigung des Straßenbildes vermieden bzw. sollen die
Gartenbereiche offen gehalten und vor Störungen geschützt werden.
Die Regelung der Zufahrtsbreiten erfolgt zur Flächeneinsparung und Ortsbildpflege.

2.6

Verkehr
Die Erschließung des Gebiets erfolgt über Anschlüsse an die Burgheimer Straße und den
Akazienweg. Dies gewährleistet eine gute Orientierung und kurze Wege. Die Bedürfnisse von
Fußgängern finden mit der Fußwegeanbindung an die Hochstraße sowie der als Mischverkehrsfläche vorgesehenen Erschließungsstraße besondere Berücksichtigung. Im steileren
Teilstück zur Burgheimer Straße ist ein separater Gehweg vorgesehen, ebenso vier öffentliche
Stellplätze in Längsaufstellung.

2.7

Flächen für Ver- und Entsorgungsanlagen
Die erforderlichen Leitungen für die Ver- und Entsorgung können in den öffentlichen Flächen
verlegt werden. Die eingetragenen Geh-, Fahr- und Leitungsrechte dienen der Sicherstellung
der Leitungsführung und Erreichbarkeit eines geplanten innen liegenden Baugrundstücks.
Hausmülltonnen sind auf den Privatgrundstücken unterzubringen und am Abholtag im
öffentlichen Straßenraum abzustellen.

Umweltbelange
Auch wenn bei der Anwendung des beschleunigten Verfahrens nach § 13 a BauGB keine
förmliche Umweltprüfung durchzuführen ist, werden abwägungserhebliche Umweltbelange
ermittelt, bewertet und bei der Abwägung berücksichtigt. Gemäß §13 a (2) Nr. 4 gelten
Eingriffe in Natur und Landschaft, die auf Grund der Aufstellung des Bebauungsplanes zu
erwarten sind, als vor der planerischen Entscheidung erfolgt oder zulässig. Dementsprechend
besteht gemäß §1 a (3) Satz 6 BauGB keine Ausgleichspflicht.

3.1

Bestand
Die Gärtnereifläche (ca. 0,9 ha) ist durch Gewächshäuser, befestigte Erschließungswege und
Parkierungsflächen nahezu vollständig überbaut bzw. versiegelt. Natürliche Flora und Fauna
sind dadurch nicht vorhanden, das Landschaftsbild ist stark beeinträchtigt. Die drei zur
Arrondierung hinzugezogenen unbebauten benachbarten Flächen (ca. 0,3 ha) sind extensiv
genutzte Wiesen bzw. ein Hausgarten, jeweils mit einzelnen Laubbäumen bestanden.
3

3.2

Planung
Der Bebauungsplan trägt dem Gebot der Vermeidung bzw.
Beeinträchtigungen vor allem durch folgende Festsetzungen Rechnung:

Minimierung

von

Begrenzung der Versiegelung (reduzierte Erschließung, minimierte Baufenster,
wasserdurchlässige Privatzufahrten, begrünte Flach-, Carport- und Garagendächer)
Festsetzungen zur Begrünung nicht bebauter Flächen
Rückhaltung von Niederschlagswasser in Zisternen
Neupflanzung von Einzelbäumen
Begrenzung der Gebäudehöhen, Gestaltungsvorgaben
Beschränkung von Abgrabungen und Aufschüttungen

•
•
•
•
•
•

Auf der Grundlage des Bebauungsplanes mit seinen Festsetzungen zur Vermeidung und
Minimierung der Beeinträchtigungen wurde eine schutzgutbezogene Betrachtung der
Umweltbelange vorgenommen.
Schutzgut
Tiere, Pflanzen
und ihre
Lebensräume

erheblich

nicht
erheblich
X

Boden

Wasser

Luft

Klima

Landschaftsbild /
Erholung

FFH/VogelschutzGebiete

Bemerkungen
Verbesserung der Situation gegenüber der
überwiegenden
bisherigen
intensiven
erwerbsgärtnerischen
Nutzung
mit
weitgehender Überbauung (siehe Luftbild)
durch neue zusammenhängende Gartenflächen, Baumpflanzungen und Gründächer.
Siehe oben, durch Begrenzung der GRZ auf
0,4 deutlich erhöhter Anteil an Flächen mit
natürlichen
Bodenfunktionen.
Geringerer
Eintrag von Düngemitteln und Pestiziden.
Geringerer Eintrag von Düngemitteln und
Pestiziden. Durch Lösslehm und Hanglage
keine gezielte Regenwasserversickerung
möglich, jedoch Rückhaltung durch Gründächer und bewirtschaftete Zisternen, hoher
Anteil nichtversiegelter Flächen.
Keine direkten Auswirkungen auf den
Ausstoß von Luftschadstoffen. Geringere
Freisetzung von Pestiziden.
Durch deutlich erhöhtes Grünvolumen und
Entfall der Gewächshäuser (siehe o.g.
Luftbild) Verbesserung des Kleinklimas.
Positive Effekte für das Stadtbild durch
eingepasste kleinteilige Strukturen, Gebiet
spielt für die Naherholung keine Rolle.
Keine Schutzgebiete in der unmittelbaren
Nachbarschaft vorhanden.

Als Ergebnis ist festzustellen, dass die genannten Schutzgüter nicht in erheblicher oder
unzumutbarer Weise beeinträchtigt werden. Für nahezu alle Schutzgüter wird die Situation
gegenüber dem heutigen Zustand nach Realisierung der Planung sogar verbessert.
3.3

Altlasten
Das Gelände wird seit über 60 Jahren als Gärtnerei genutzt. Im Zuge der vorgesehenen
Umnutzung zum Wohngebiet führte 2007 und im Oktober 2014 das Fachbüro SacostaCAU
(Gengenbach) Bodenuntersuchungen durch, um die Frage nach etwaigen Altlasten zu
klären.
Im Bereich eines wohl im zweiten Weltkrieg zerstörten Hauses an der Burgheimer Straße
(Flurstück Nummer 1230/2) wurde auf einer Fläche von rund 100 m² eine Auffüllung des
ehemaligen Kellers festgestellt. Ihre Kubatur wird mit ca. 250 m³ abgeschätzt, die ehemalige
Bebauung wurde vollständig verfüllt. Hier wurden mehrere Baggerschürfe angelegt und
deren Bodenproben chemisch untersucht. Sie enthalten einen hohen Anteil an Ziegel- und
4

Betonbruch. Laut Analyse sind im Feststoff deutlich erhöhte Konzentrationen an Kupfer und
Zink sowie eine erhöhte Konzentration an Blei vorhanden. Das Eluat weist keine
Auffälligkeiten auf. Gemäß einer ebenfalls vorgenommenen Gefährdungsabschätzung ist
eine Schadstoffverfrachtung in das (hier sehr tief liegende) Grundwasser nicht anzunehmen.
In Abstimmung mit dem Landratsamt Ortenaukreis als zuständige Fachbehörde und der
Stadt Lahr wurde vereinbart, dass noch während des Bebauungsplanverfahrens die
belastete Auffüllung unter fachlicher Begleitung vollständig entfernt und entsorgt wird. Damit
wird eine Kennzeichnung im Bebauungsplan nach § 9 (5) Nr. 3 BauGB obsolet.
4

Örtliche Bauvorschriften

4.1

Gestaltung der Gebäude
Die Festsetzungen zu Dachform, -neigung, -eindeckung und -aufbauten orientieren sich am
Ortsbild in der Umgebung und lassen dennoch genügend Spielraum für individuelle Lösungen.
Bei Doppelhäusern wird aus Gründen des Ortsbilds auf eine harmonisch abgestimmte
Gestaltung der einzelnen Baukörper Wert gelegt.
Die Begrünung von Flach-, Carport- und Garagendächern wird festgesetzt, um die Folgen der
Versiegelung zu minimieren und das Grünvolumen zu erhöhen.

4.2

Gestaltung von Freiflächen
Nicht bebaute Flächen sind aus gestalterischen und ökologischen Gründen zu begrünen.
Die Festsetzungen zu Abgrabungen und Aufschüttungen werden getroffen, um einen
gleichmäßigen, dem Ortsbild angepassten Geländeverlauf zu gewährleisten.
Ebenso wie die Gestaltung der Müllstandorte, wird die maximal zulässige Höhe der
Einfriedungen im Vorgartenbereich im Hinblick auf das Orts- und Straßenbild festgesetzt. Der
öffentliche Raum soll primär durch die Bebauung gegliedert und optisch begrenzt werden.

4.3

Werbeanlagen, Antennen
Die Einschränkung in der Verwendung von Werbeanlagen erfolgt aus gestalterischen
Gründen.
Die Beschränkung von Parabolantennen auf die Gebäuderückseite hat die Intention, im
öffentlichen Straßenraum ein harmonisches Gesamtbild zu erhalten.

4.4

Anlagen zum Sammeln, Verwenden und Versickern von Niederschlagswasser
Anfallendes unbelastetes Oberflächenwasser der Dachflächen soll aus ökologischen und
wasserwirtschaftlichen Gesichtspunkten in bewirtschaftete Zisternen geleitet und somit zeitlich
verzögert und nur teilweise der Kanalisation zugeführt werden.

4.5

Zum gewählten Entwässerungssystem
Die Entwässerung des Baugebiets wird im Mischsystem erfolgen. Das Abwasser wird je nach
Lage der Grundstücke den Sammlern in der Burgheimer Straße und in untergeordnetem
Maße in der Hochstraße zugeführt.
Die Versickerung von Oberflächenwasser wurde gutachterlich überprüft, scheidet aber
aufgrund der ungünstigen Bodenverhältnisse (Lösslehm) in Verbindung mit dem teilweise
stark hängigen Gelände aus. Daher setzt sich das Entwässerungssystem aus den beiden
Komponenten Verringerung/Begrenzung der Versiegelung und dezentrale Rückhaltung von
Regenwasser zusammen.
Durch die festgesetzte Grundflächenzahl von 0,4 in Verbindung mit ergänzenden Regelungen
zur Oberflächengestaltung und Dachbegrünung wird die versiegelte Fläche auf den neu
entwickelten Wohngrundstücken auf rund 0,5 ha begrenzt. Für jedes Grundstück wird im
5

Rahmen der Entwässerungsplanung individuell das Volumen zur Regenwasserspeicherung in
bewirtschafteten Zisternen definiert. Die privaten Regenspeicher mit gedrosseltem Abfluss
vermindern die Abflussspitzen und ermöglichen die private Regenwassernutzung auf den
Grundstücken.
Die Regenspeicher sollen mindestens ein Gesamtvolumen von 4 m³ besitzen und davon 2,5
m³ als Pufferspeicher mit gedrosseltem Abfluss zur Rückhaltung aufweisen. Der gedrosselte
Abfluss sollte auf einen Wert von 0,5 l/s eingestellt werden. Für 18 neue Wohnhäuser ergibt
das einen Gesamtabfluss von 9 l/s in das Kanalnetz.
Das Oberflächenwasser der öffentlichen Straßen (ca. 0,15 ha neu) wird ungedrosselt dem
Kanalnetz zugeführt. Dies entspricht in etwa der bisher befestigten Fläche für Parkplätze und
Wege innerhalb der Gärtnerei.
5

Kosten
Für die Stadt Lahr entstehen im Saldo mit den am Pulverturmweg veräußerbaren Flächen
keine Kosten durch den Bebauungsplan. Die Kosten der Gutachten und Fachplanungen, der
öffentlichen Bekanntmachungen, der Neuordnung der Grundstücke sowie der Herstellung der
Erschließung einschließlich der notwendigen technischen Infrastruktur werden gemäß
Städtebaulichem Vertrag durch den Erschließungsträger getragen.

Städtebauliche Daten
Allgemeines Wohngebiet
Öffentliche Verkehrsflächen
Bebauungsplangebiet

ca. 1,30 ha
ca. 0,22 ha
ca. 1,53 ha

Im Bebauungsplangebiet sind bereits vier Wohngebäude vorhanden. Die folgenden Daten
beziehen sich auf die neu zu errichtenden Gebäude laut Gestaltungsplan.

Einzelhäuser
max. 2 WE
Doppelhaushälften
max. 2 WE
Mehrfamilienhäuser
Summen

Anzahl der
Gebäude
13
2
3
18

Wohneinheiten
(x 1,5)
20 WE
(x 1,5)
3 WE
20 WE
43 WE

Anzahl der Bewohner: ca. 100

Sabine Fink
Stadtbaudirektorin

Stadt Lahr

18. November 2014
AZ: Lö

Stadtplanungsamt

Bebauungsplan HAGENDORN in Lahr
Örtliche Bauvorschriften gemäß § 74 LBO i.V. m. § 9 Abs. 4 BauGB
Rechtsgrundlagen:
-

Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung vom 23. September 2004, zuletzt geändert durch Gesetz
vom 11. Juni 2013
Landesbauordnung (LBO) in der Fassung. vom 5. März 2010, zuletzt geändert durch Verordnung
vom 3. Dezember 2013
Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) in der Fassung vom 295 Juli 2009, zuletzt geändert durch
Gesetz vom 7. August 2013
1

Äußere Gestaltung baulicher Anlagen

1.1 Dachform, -neigung, -eindeckung
Es sind nur Flachdächer sowie geneigte Dächer mit einer Dachneigung von 30°-40°
zulässig. Tonnendächer und Segmentbogendächer sind nicht zulässig. Die geneigten
Dächer sind in einem naturroten oder dunkelgrauen Ton mit kleinformatiger nicht
glänzender Eindeckung (z.B. Ziegel, Betonpfanne) zu erstellen, die Flachdächer mit
einer extensiven Dachbegrünung.

30°-40°
0°-10°

Dächer von Doppelhäusern sind hinsichtlich Form, Farbe, Neigung und Material
einheitlich zu gestalten.
Garagen sind als Massivbauten auszuführen. Dächer von Carports und nicht in das
Hauptgebäude integrierten Garagen sind zu begrünen.
1.2 Dachaufbauten und –einschnitte
Dachaufbauten und –einschnitte sind in einer Gesamtlänge von maximal 50% der
zugehörigen Trauflänge zulässig. Sie müssen von den Gebäudetrennwänden und
Giebeln mindestens 2 m Abstand halten, vom First mindestens 1m. Die Kombination
von Dachaufbauten und -einschnitten ist innerhalb einer Dachfläche nicht zulässig.
1.3 Material und Farbgebung von Außenwandflächen
Außenwandflächen von Doppelhäusern sind hinsichtlich Material und Farbgebung
aufeinander abzustimmen.
2

Gestaltung von Freiflächen

2.1 Gestaltung und Nutzung unbebauter Flächen
Die unbebauten Flächen sind gärtnerisch anzulegen und dauerhaft zu erhalten.
2.2 Abgrabungen und Aufschüttungen
Abgrabungen und Aufschüttungen dürfen eine Höhe von maximal 1,5 m gegenüber
dem natürlichen Gelände nicht überschreiten. In insbesondere topografisch
begründeten Einzelfällen kann von diesem Maß abgewichen werden.

2.2 Einfriedungen
Im Vorgartenbereich sind zur Abgrenzung der Baugrundstücke gegen Verkehrsflächen
offene Einfriedungen mit einer maximalen Höhe von 1,40 m (bezogen auf die
Oberkante Fahrbahn bzw. Gehweg) zulässig. Zu benachbarten Grundstücken sind nur
offene Einfriedungen, d.h. Drahtgeflecht-, Holz- (ausgeschlossen werden Jägerzäune),
lebende Zäune und Hecken zulässig.
2.3 Fensterlose Mauern an Garagen, Carports
Es wird empfohlen, nicht auf der Grundstücksgrenze stehende fensterlose Mauern an
Garagen sowie Carports durch Rankgewächse oder Spaliere zu begrünen oder mit
Hecken abzupflanzen und die Bepflanzung dauerhaft zu unterhalten.
2.4 Müllstandorte
Vom öffentlichen Straßenraum direkt einsehbare Müllstandorte sind zu begrünen, in
die Einfriedungen zu integrieren oder mit einem baulichen Sichtschutz zu versehen.
Sie sind mit Kletterpflanzen zu beranken.
2.5 Freiflächengestaltungsplan
Mit dem Baugesuch ist gem. § 1 Abs. 5 Bauvorlagenverordnung ein Freiflächengestaltungsplan einzureichen, aus dem Lage, Umfang, Größe der Bepflanzung,
Baumarten, Geländemodellierung sowie Materialangaben zur Stellplatz- und Zufahrtsbefestigung zu ersehen sind. Er wird Bestandteil der Baugenehmigung.
3

Stellplätze und Zufahrten
Stellplätze, Stellplatz- und Garagenzufahrten etc. sind wassergebunden, mit
Rasengitter- oder Rasenfugenpflaster mit einem Öffnungsanteil von mindestens 20%,
zu befestigen. Die Tragschichten sind versickerungsfähig auszubilden.

Werbeanlagen
Werbeanlagen sind nur an der Stätte der eigenen Leistung gem. § 11 Abs. 4 LBO
zulässig. Sie dürfen eine Größe von 0,3 m² nicht überschreiten. Selbstleuchtende und
fluoreszierende Werbeanlagen sind nicht zulässig.

Antennen
Pro Gebäude ist nur eine sichtbare Antenne zulässig. Parabolantennen sind an der
dem öffentlichen Straßenraum abgewandten Gebäudeseite anzubringen.

Anlagen zum Sammeln, Verwenden und Versickern von Niederschlagswasser
Das Oberflächenwasser der Dachflächen ist auf dem jeweiligen Grundstück zu
sammeln und für die Bewässerung oder als Brauchwasser zu nutzen. Die hierfür
erforderlichen Regenspeicher sind als bewirtschaftete Zisternen auszubilden. Das
Volumen ist in Abhängigkeit von Grundstücksgröße und Versiegelungsgrad in der
Entwässerungskonzeption zu definieren und mit der Stadt Lahr abzustimmen. Im
Regelfall ist von einem Volumen von mindestens 4,0 m³ auszugehen, davon 2,5 m³ als
Pufferspeicher. Der gedrosselte Abfluss sollte auf 0,5 l/s eingestellt werden. Als
Überlauf ist ein Anschluss an die Kanalisation vorzusehen.
Von dieser Regelung kann im Einzelfall abgegangen werden, wenn nachgewiesen
wird, dass durch geeigneten Dachaufbau (Dachbegrünung) auf dem Grundstück eine
Retention erfolgt. Eine Kombination der Verfahren ist möglich.

Sabine Fink
Stadtbaudirektorin
2

Stadt Lahr

18. November 2014
AZ: Lö

Stadtplanungsamt

Bebauungsplan HAGENDORN in Lahr
Planungsrechtliche Festsetzungen gemäß § 9 Abs. 1 BauGB und BauNVO
Rechtsgrundlagen:
-

Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung vom 23. September 2004, zuletzt geändert durch Gesetz
vom 15. Juli 2014
Baunutzungsverordnung (BauNVO) in der Fassung vom 23.01.1990, zuletzt geändert durch
Gesetz vom 11. Juni 2013
Planzeichenverordnung (PlanzV) in der Fassung vom 18. Dezember 1990, zuletzt geändert durch
Gesetz vom 22. Juli 2011
Landesbauordnung (LBO) in der Fassung vom 5. März 2010, zuletzt geändert durch Verordnung
vom 3. Dezember 2013

● ●

Abgrenzungen

0.1

Grenze des räumlichen Geltungsbereichs des Bebauungsplans

0.2

Abgrenzung unterschiedlicher Nutzung, z.B. des Maßes der baulichen Nutzung.

Art der baulichen Nutzung

1.1

Allgemeines Wohngebiet gemäß § 4 BauNVO

§ 9 Abs.7 BauGB

§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB

Ausnahmen gemäß § 4 Abs. 3 Nr. 4 und 5 BauNVO (Gartenbaubetriebe, Tankstellen)
in Verbindung mit § 1 Abs. 6 Nr. 1 BauNVO sind nicht zulässig.
2

Maß der baulichen Nutzung

2.1

Grundflächenzahl (GRZ) gemäß §§ 16, 17 und 19 BauNVO

0,4

§ 9 Abs. 1 Nr.1 BauGB

Es gilt die im Nutzungsplan eingetragene GRZ von 0,4.
2.2

0,8

Geschossflächenzahl (GFZ) gemäß §§ 16, 17 und 20 BauNVO
Es gilt die im Nutzungsplan jeweils eingetragene GFZ von 0,8 bzw. 1,0.

2.3

Zahl der Vollgeschosse gemäß §§ 16, 20 Abs. 1, 21a BauNVO in Verbindung mit § 2
Abs. 6 LBO
Je nach Eintrag in die Nutzungsschablone werden festgesetzt:
- zwei Vollgeschosse als Höchstmaß (II)
- zwei Vollgeschosse als Mindestmaß, zwei Vollgeschosse plus ein als Vollgeschoss
auszubildendes Dachgeschoss als Höchstmaß (II-II+D).

II
2.4

Höhe der baulichen Anlagen gemäß §§ 16, 18 BauNVO
Die maximal zulässige Traufhöhe beträgt bei zwei zulässigen Vollgeschossen 7,00 m,
bei drei zulässigen Vollgeschossen 9,50 m. Sie wird gemessen von der mittleren Höhe
des Baugrundstückes im Bereich des Baufensters bis zum Schnittpunkt der
Außenwand mit der Dachhaut.
1

2.5
max.
2 WE

Beschränkungen der Zahl der Wohnungen gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 6 BauGB
Die Zahl der Wohneinheiten ist je nach Einschrieb als Höchstgrenze pro
Wohngebäude festgesetzt.

Bauweise, überbaubare und nicht überbaubare Grundstücksflächen, Stellung der
baulichen Anlagen
§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB

3.1

Bauweise gemäß § 22 BauNVO
Offene Bauweise, Einzel- und Doppelhäuser zulässig

Offene Bauweise, Einzelhäuser zulässig

E
3.2

Überbaubare Grundstücksfläche gemäß § 23 BauNVO
Baugrenze

3.3

Stellung der baulichen Anlage gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB
Angabe der Stellung der Gebäude, Firstrichtung

Flächen für erforderliche Nebenanlagen sowie Flächen für Stellplätze und
Garagen mit ihren Einfahrten
§ 9 Abs. 1 Nr. 4, 11 und 22 BauGB

4.1

Nebenanlagen gemäß § 14 BauNVO
Gemäß § 14 Abs.1 Satz 3 BauNVO ist im rückwärtigen Bereich, d.h. der öffentlichen
Verkehrsfläche abgewandt, eine Nebenanlage (z.B. Gerätehütte, Gartenhäuschen mit
maximal 20 m³ umbautem Raum oder Schwimmbecken) pro Grundstück zulässig.

4.2

Stellplätze und Garagen gemäß §§ 12 Abs. 6 und 23 Abs. 5 BauNVO
Überdachte Stellplätze (Carports) und Garagen sind im gesamten Geltungsbereich nur
innerhalb der Baugrenzen und auf den besonders gekennzeichneten Flächen zulässig.
In begründeten Einzelfällen können geringfügige Überschreitungen zugelassen
werden.
Stellplätze sind außerhalb der überbaubaren bzw. besonders gekennzeichneten
Flächen zulässig, jedoch nur im Bereich zwischen öffentlicher Verkehrsfläche
(Haupterschließung des Grundstücks) und rückwärtiger Gebäudeflucht.
Notwendige Stellplätze für Mehrfamilienhäuser ab fünf Wohn- bzw. Nutzungseinheiten
sind in das Hauptgebäude zu integrieren (Erdgeschoss oder Tiefgarage).

4.3

Ein- bzw. Ausfahrten gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 4 BauGB
Zu den Grundstücken ist jeweils nur eine Zufahrt zulässig. Deren Breite wird auf
maximal 5,50 m bei Doppelgaragen/-stellplätzen und maximal 3,50 m bei
Einzelgaragen/-stellplätzen festgesetzt.

Verkehrsflächen

§ 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB

Verkehrsfläche mit allgemeiner Zweckbestimmung
-öffentliche Verkehrsfläche-

Mit Geh-, Fahr- und Leitungsrecht zu belastende Fläche

§ 9 Abs. 21 BauGB

Mit Geh-, Fahr- und Leitungsrecht zu belastende Fläche zugunsten der Eigentümer,
der Stadt und der Leitungsträger. Sie ist von Bebauung und Bäumen freizuhalten.
7

Flächen für das Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen
Bepflanzungen sowie Flächen für die Erhaltung von Bäumen, Sträuchern und
sonstigen Bepflanzungen
§ 9 Abs. 1 Nr. 25 BauGB

7.1

Anpflanzen von Bäumen

7.1.1

Zum öffentlichen Straßenraum hin ist pro Grundstück mindestens ein Laubbaum
geeigneter Art (z.B. Spitzahorn, Feldahorn, Hainbuche, Winterlinde) zu pflanzen und
dauerhaft zu erhalten. Der Stammumfang in 1 m Höhe muss mindestens 18 cm
betragen.

7.1.2

Pro angefangene 300 m² Grundstücksfläche ist mindestens ein mittel- bis großkroniger
Laubbaum der oben genannten Größe zu pflanzen und dauerhaft zu erhalten.
Erhaltene Bestandsbäume werden mit angerechnet. Auf die Bestimmungen des
Nachbarrechtsgesetzes Baden-Württemberg wird hingewiesen.

7.1.3

Baumförmig wachsende Koniferen dürfen nur untergeordnet verwendet werden.

7.2

Erhaltung von Bäumen
Entsprechend gekennzeichnete Bäume sind dauerhaft zu erhalten und bei Absterben
zu ersetzen. Sie sind während der Bauarbeiten in geeigneter Weise zu schützen (DIN
18920). Der Wurzelbereich darf nicht überschüttet oder abgegraben werden..

Hinweise und nachrichtliche Übernahme von nach anderen gesetzlichen
Vorschriften getroffenen Festsetzungen
§ 9 Abs. 6 BauGB

8.1

Landesamt für Geologie, Rohstoffe und Bergbau Baden-Württemberg
Objektbezogene Baugrundberatung durch ein privates Ingenieurbüro wird empfohlen.

8.2

Landratsamt Ortenaukreis, Amt für Wasserwirtschaft und Bodenschutz (LRA, Amt 51)
Grundwasserschutz:
Aus Gründen des allgemeinen Grundwasserschutzes ist das Bauen unterhalb des
höchsten Grundwasserstandes nicht zulässig. Zwar befindet sich im Plangebiet keine
Grundwassermessstelle, doch wurden an vergleichbaren Stellen im Norden der Lahrer
Kernstadt Grundwasserabstände von ca. 15 m unter Gelände festgestellt. Auch im
Bereich Hagendorn ist von einem Abstand von über 10 m auszugehen. Damit stellt
sich das Thema Bauen im Grundwasser hier nicht.
Altlasten:
Es wird auf die Begründung zum Bebauungsplan (Ziffer 3.3) verwiesen. Werden bei
Erdarbeiten ungewöhnliche Färbungen und/oder Geruchsemissionen (z.B. Mineralöle,
Teer ...) wahrgenommen, so ist umgehend das Landratsamt, Amt 51, zu unterrichten.
Aushubarbeiten sind an dieser Stelle sofort einzustellen.
Bodenschutz:
Erdaushub ist auf das unumgänglich erforderliche Maß zu reduzieren. Unbelastetes
Aushubmaterial soll innerhalb des Plangebietes zur Geländegestaltung verwendet
werden. Überschüssiger unbelasteter Erdaushub ist auf eine kreiseigene
Erdaushubdeponie zur Zwischenlagerung anzuliefern
3

8.3

Landesdenkmalamt Baden-Württemberg
Es wird darauf hingewiesen, dass nach § 20 des Denkmalschutzgesetzes (zufällige
Funde) das Landesdenkmalamt, Archäologische Denkmalpflege, Marienstraße 10a,
79098 Freiburg, unverzüglich zu benachrichtigen ist, falls Bodenfunde bei Erdarbeiten
in diesem Gebiet zu tage treten

8.4

Regierungspräsidium Freiburg, Referat 46 – Verkehr (RP)
Das Planvorhaben liegt im Bauschutzbereich des Verkehrslandeplatzes Sonderflughafen Lahr.
Aus § 12 Abs.3 Nr. 1b Luftverkehrsgesetz (LuftVG) ergibt sich eine Bezugshöhe von
mindestens 199,6 m über N.N. Ab dieser Höhe bedürfen Bauvorhaben der
Zustimmung und Antennen, Baukräne, Baugeräte u.Ä. gemäß § 15 LuftVG der
Genehmigung der zivilen Luftfahrtbehörde.

Nutzungsschablone

Baugebiet

Geschossigkeit

Grundflächenzahl
Geschossflächenzahl
Dachform/ -neigung
Bauweise
Anzahl der Wohneinheiten

Sabine Fink
Stadtbaudirektorin