Beschlussvorlage (Städtebauliche Erneuerungsmaßnahme Innenstadt-Marktstraße - Förderzuschuss private Erneuerungsmaßnahmen und private Ordnungsmaßnahmen)
23. September 2024
Beschlussvorlage
Federführende Stelle: 61
Sachbearbeitung: Dalm
Drucksache Nr.: 117/2024
Az.: - 0685/Da
An der Vorlagenerstellung beteiligte Stellen
622
Beratungsfolge
Termin
Beratung
Kennung
Abstimmung
Verwaltungs- und Vorlagenkonfe- 23.07.2024
renz
vorberatend
nichtöffentlich
Freigabe
Haupt- und Personalausschuss
09.09.2024
vorberatend
nichtöffentlich
Einstimmig
Technischer Ausschuss
11.09.2024
vorberatend
nichtöffentlich
14 Ja-Stimmen
0 Nein-Stimmen
1 Enthaltung
Gemeinderat
23.09.2024
beschließend
öffentlich
Betreff:
Städtebauliche Erneuerungsmaßnahme Innenstadt-Marktstraße
- Förderzuschuss private Erneuerungsmaßnahmen und private Ordnungsmaßnahmen
Beschlussvorschlag:
1. Bei Durchführung von durchgreifenden Erneuerungsmaßnahmen an privaten Gebäuden wird ein Kostenerstattungsbetrag, wie in beigefügter Anlage festgelegt, gewährt. Auf die Förderung besteht kein Rechtsanspruch.
2. Bei Durchführung von privaten Ordnungsmaßnahmen (Abbruch- bzw. Abbruchfolgekosten) wird ein Kostenerstattungsbetrag, wie in beigefügter Anlage festgelegt,
gewährt. Auf die Förderung besteht kein Rechtsanspruch.
3. Die Verwaltung wird ermächtigt, die Vereinbarungen über private Erneuerungs-
maßnahmen unter Beachtung der Restnutzungsdauer und des Mindestausbaustandards sowie über private Ordnungsmaßnahmen abzuschließen.
Zusammenfassende Begründung:
Wesentliche Ziele der Sanierungsmaßnahme Innenstadt-Marktstraße sind u.a. die Sicherung der städtebaulichen Struktur des Stadtgrundrisses und des Ortsbildes sowie die energetische Sanierung auch des privaten Gebäudebestands unter Berücksichtigung des historischen Bestands und der Denkmalpflege. Die Stadt kann mit der direkten Bezuschussung private Eigentümer anregen, in ihre erhaltenswerte Bausubstanz zu investieren.
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Sachdarstellung
Förderung privater Erneuerungsmaßnahmen
1.1
Grundlagen
Die Bezuschussung von Erneuerungsmaßnahmen soll für Eigentümer im förmlich festgelegten Erneuerungsgebiet Innenstadt-Marktstraße einen deutlichen Anreiz bilden, um städtebauliche Missstände
zu beseitigen und die Wohnverhältnisse und die Funktionsfähigkeit des Gebietes zu verbessern. Der
Eigentümer eines Gebäudes, der Erneuerungsmaßnahmen bzw. Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen im Sinne des § 177 BauGB durchführt, soll deshalb einen anteiligen Zuschuss aus
Sanierungsmitteln erhalten. Finanzhilfen der Städtebauförderung werden nur nachrangig und unterstützend eingesetzt.
Der Eigentümer hat auf die Bezuschussung einer Erneuerungsmaßnahme keinen Rechtsanspruch.
Die Stadt entscheidet nach der städtebaulichen Bedeutung, der baulichen Dringlichkeit sowie den finanziellen Gegebenheiten.
1.2
Voraussetzungen
Restnutzungsdauer und Mindestausbaustandards
Nach Durchführung einer Baumaßnahme (Erneuerung, Modernisierung, Instandsetzung, Umnutzung)
soll das sanierte Gebäude eine Restnutzungsdauer von mindestens 30 Jahren aufweisen. Dementsprechend muss das Gebäude im Falle einer Bezuschussung grundsätzlich umfassend modernisiert
werden. Die wesentlichen Missstände und Mängel sind im Zuge einer Gesamtmaßnahme zu beseitigen.
Beim Abschluss von Erneuerungsvereinbarungen zwischen Eigentümer und der Stadt ist deshalb
auf folgende Punkte zu achten:
1. Das Gebäude liegt im Sanierungsgebiet.
2. Die Vereinbarung zwischen Stadt und Eigentümer muss vor Beginn der Sanierungsmaßnahme
abgeschlossen werden.
3. Bauliche Mängel im Bereich Dach und Dachstuhl, an Fassade und an tragenden Bauteilen
müssen beseitigt werden (notwendige Instandsetzungsmaßnahmen).
4. Eine ausreichende Wärmedämmung im Bereich der Außenwand samt Fenster und Dachbereich bzw. oberste Geschossdecke muss erreicht werden. Bei der Änderung von Außenbauteilen müssen die gesetzlichen Mindestanforderungen erreicht werden.
5. Ein umweltfreundliches und energiesparendes zentrales Heizsystem muss vorhanden sein, dabei sind die geltenden Bestimmungen des Landes zu beachten.
6. Alle vorhandenen Wohnungen müssen abgeschlossen sein.
7. Jede Wohnung muss über eine ausreichende, nach Möglichkeit altersgerechte, sanitäre
Ausstattung verfügen.
8. Eine altersgerechte Nutzung der Wohnungen und Barrierefreiheit sind anzustreben.
9. Sämtliche Installationen im Gebäude (insbesondere die Elektroleitungen) müssen den jeweils
geltenden technischen Anforderungen entsprechen.
10. Darüber hinaus sind Maßnahmen zum Klimaschutz und zur Klimaanpassung anzustreben.
Von diesen Anforderungen soll im Einzelfall nur abgewichen werden, wenn die bauliche Struktur des
Gebäudes (z.B. Denkmalschutz) die Erfüllung einzelner Anforderungen nicht zulässt oder wenn mit
einzelnen Punkten ein unzumutbar hoher Kostenaufwand verbunden wäre.
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Wirtschaftlichkeit
Die Kosten der Erneuerungsmaßnahmen müssen im Hinblick auf die Erhöhung des Gebrauchswerts
und die Nutzungsdauer des Gebäudes wirtschaftlich vertretbar sein. Ausnahmen hiervon bilden Gebäude, die wegen ihrer künstlerischen oder städtebaulichen Bedeutung erhalten bleiben sollen. Das
gilt vor allem für Gebäude, die unter Denkmalschutz stehen. Die Belange des Denkmalschutzes sowie
des Ortsbildes sind zu beachten.
2
Förderung privater Ordnungsmaßnahmen
2.1
Grundlagen
Nach § 147 BauGB ist die Durchführung der Ordnungsmaßnahmen Aufgabe der Stadt. Gemäß § 146
Abs. 3 BauGB kann sie die Durchführung aufgrund eines Vertrages jedoch ganz oder teilweise den
Eigentümern überlassen. Die Durchführung der Ordnungsmaßnahme muss den Sanierungszielen
entsprechen. Hierzu gehören insbesondere die Freilegungskosten (Abbruch- bzw. Abbruchfolgekosten) sowie die sog. „Gebäuderestwertentschädigung“ (untergehende Bausubstanz) beim sanierungsbedingten Abbruch eines Gebäudes bzw. Gebäudeteils. Der Abbruch von Kulturdenkmalen ist nicht
förderfähig.
Um auch hier eine möglichst hohe Mitwirkungsbereitschaft zu erzielen, wird empfohlen, im Falle einer
anschließenden Neubebauung/Neuordnung des Grundstücks entsprechend den Sanierungszielen die
Abbruch- und Abbruchfolgekosten zu erstatten bzw. teilweise zu erstatten. Aufgrund des begrenzten
Förderrahmens und der Größenordnung der anstehenden Erneuerungsmaßnahmen sollten Gebäuderestwerte nicht entschädigt werden. Die Förderpraxis des Landes lässt dies derzeit ohnehin nur in begründeten Ausnahmefällen zu.
In jedem Fall haben private Erneuerungs- und Ordnungsmaßnahmen über den individuellen privaten
Vorteil hinaus auch der Ortsbildpflege und der allgemeinen Verbesserung der städtebaulichen Situation zu dienen.
Erwartete finanzielle und personelle Auswirkungen:
☒ Die finanziellen/personellen Auswirkungen können aufgrund ihrer Komplexität nicht sinnvoll in
der Übersichtstabelle dargestellt werden und sind daher in der Sachdarstellung oder als Anlage beigefügt
Finanzierung:
Ist die Maßnahme im Haushaltsplan berücksichtigt?
☒Ja, mit den angegebenen Kosten
☐Ja, mit abweichenden Kosten
☐Nein
Ist die Maßnahme in der mittelfristigen Planung berücksichtigt?
☒Ja, mit den angegebenen Kosten
☐Ja, mit abweichenden Kosten
☐Nein
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Begründung:
Die Verwaltung empfiehlt der Förderung von privaten Erneuerungsmaßnahmen und privaten Ordnungsmaßnahmen zuzustimmen, um der allgemeinen Verbesserung der städtebaulichen Situation zu dienen.
Tilman Petters
Stefan Löhr
Anlage(n):
- Anlage zu Fördermittelkonditionen bei privaten Erneuerungs- und Ordnungsmaßnahmen
- Anlage 0
Hinweis:
Die Mitglieder des Gremiums werden gebeten, die Frage der Befangenheit selbst zu prüfen und dem Vorsitzenden das Ergebnis mitzuteilen. Ein befangenes Mitglied hat sich in der öffentlichen Sitzung in den Zuhörerbereich zu begeben und in der nichtöffentlichen Sitzung den Beratungsraum zu verlassen.
Einzelheiten sind dem § 18 Abs. 1-5 der Gemeindeordnung für Baden-Württemberg zu entnehmen.