Beschlussvorlage (Standards für Wohnbauvorhaben)
26. Mai 2025
Beschlussvorlage
Federführende Stelle: 61
Sachbearbeitung: Löhr
Drucksache Nr.: 66/2025
Az.: - 0680/Lö
An der Vorlagenerstellung beteiligte Stellen
Beratungsfolge
Termin
Beratung
Kennung
Abstimmung
Verwaltungs- und Vorlagen- 22.04.2025
konferenz
vorberatend
nichtöffentlich
Freigabe
Technischer Ausschuss
07.05.2025
vorberatend
nichtöffentlich
Einstimmig vertagt
Technischer Ausschuss
14.05.2025
vorberatend
nichtöffentlich
Einstimmig
Gemeinderat
26.05.2025
beschließend
öffentlich
Betreff:
Standards für Wohnbauvorhaben
Beschlussvorschlag:
Die vorgeschlagenen rahmengebenden Standards bei Wohnbauvorhaben werden beschlossen. Sie dienen als einheitliche Vorgaben ab dem Projektbeginn. Abweichungen davon sind in gut begründeten Einzelfällen möglich und den politischen Gremien zur Entscheidung vorzulegen.
Zusammenfassende Begründung:
Die Verwaltung schlägt vor, für Wohnbauprojekte Standards zu definieren, die bereits zu
Beginn einer Projektentwicklung als zu beachtender Rahmen Orientierung geben. Das umfasst sowohl städtebauliche Parameter als auch die Art und Qualität der vorzulegenden
Angaben. Davon verspricht sie sich bessere gebaute Ergebnisse, Verfahrenserleichterungen bzw. -beschleunigungen, mehr Transparenz sowie ein höheres Maß an Gleichbehandlung von Projekten und Investoren.
Drucksache 66/2025
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Sachdarstellung
Lahr wächst – es besteht eine ungebrochen hohe Nachfrage nach Wohnraum und an der Entwicklung
von neuem Wohnraum. Für die Stadt gilt, dies in einem quantitativ zu bewältigenden Maß zu ermöglichen – Stichworte sind hier Anzahl der Wohnungen und Bewohner, Folgen für die technische (Straßen,
Leitungen, Kanäle …) und soziale (Betreuung, Bildung …) Infrastruktur sowie deren Kosten. Gleichzeitig sind für Alt- und Neubürger möglichst hohe Qualitäten (Freiräume, Grün, Zusammenleben …) zu
sichern.
Ein Großteil der in den letzten Jahren realisierten und der kurz- bis mittelfristig zur Realisierung anstehenden Wohnbauvorhaben sind Investorenprojekte. Das heißt, Eigentümer, Entwickler oder Bauträger
wenden sich mit einem Vorhaben an die Stadt – sehr häufig bereits mit konkreten Vorstellungen bzw.
Konzepten – und bitten um eine erste Einschätzung, idealerweise um sofortige Zustimmung.
Viele der Entwürfe weisen jedoch eine hohe bis sehr hohe Verdichtung (die so nicht dem geltenden
Baurecht entspricht), gestalterische Defizite, (zu) kleine Grün- / Freiflächen ohne erkennbare Qualitäten
sowie unvollständige Angaben zum Projekt auf. Mit ihren Verbesserungsvorschlägen zu diesen Aspekten dringt die Stadt häufig nicht bei den Investoren durch, stattdessen suchen diese den Weg über ein
politisches Gremium.
In der Bewertung durch den Technischen Ausschuss ist bei einem Vergleich der unterschiedlichen Vorhaben und -phasen kaum eine Konsistenz, ein roter Faden erkennbar. Sehr dezidierten und fachlich
überzeugenden Beurteilungen durch den TA können (unbeschadet fachlicher Empfehlungen) stark davon abweichende mehrheitlich getragene Haltungen zu anderen Entwürfen oder gar zum gleichen Projekt folgen.
Dies ist für Verwaltung und Gremium gleichermaßen unbefriedigend. Daher schlagen wir vor, Standards
zu definieren und zu beschließen, die bereits zu Beginn einer Projektentwicklung als zu beachtender
Rahmen Orientierung geben und klar kommuniziert werden. Das umfasst sowohl städtebauliche Parameter als auch die Art und Qualität der vorzulegenden Angaben (siehe unten). Abweichungen davon
wären lediglich in gut begründeten Einzelfällen möglich und den zuständigen politischen Gremien zur
Entscheidung vorzulegen.
Davon verspricht sich die Verwaltung nicht nur bessere gebaute Ergebnisse, sondern auch Verfahrenserleichterungen bzw. -beschleunigungen, mehr Transparenz sowie ein höheres Maß an Gleichbehandlung von Projekten und Investoren.
RAHMENGEBENDE STANDARDS DER STADT LAHR
Die Stadt Lahr legt folgende quantitative, qualitative und grafische Standards für Konzeptionen bei
Wohnbauvorhaben fest. Sie sind von Beginn der Projektentwicklung an zu beachten. Abweichungen
sind in gut begründeten Einzelfällen möglich.
1. QUANTITATIV - STÄDTEBAULICHE RAHMENDATEN
Die numerischen Werte und ergänzenden Festlegungen richten sich nach der jeweiligen Lage bzw.
Umgebung sowie den Orientierungswerten der Baunutzungsverordnung (§ 17). Ziel ist, sich am Bestand zu orientieren und gleichzeitig Entwicklungsmöglichkeiten hin zu zeitgemäßen platzsparenden
Lösungen zu eröffnen. In Kombination mit der in der Drucksache 44/2025 vorgeschlagenen Priorisierung (bei Wohnbauprojekten) sollen die Rahmendaten auch eine bessere Steuerung der Wohnbaulandund Einwohnerentwicklung unterstützen.
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Kriterien:
• Lage (Innen- / Altstadt, Kernstadt verdichtet bzw. locker bebaut, Stadtteil)
• Umgebende Bestandsbebauung
• Vorhandene Grünstrukturen
Parameter:
• Grundflächenzahl
• Geschossflächenzahl
• Geschossigkeit / Gebäudehöhe (Mindest- und Höchstwerte, bei Gewerbe jew. + 1 m)
• Bauweise
• Dachform
• Anzahl der Wohneinheiten
• Unversiegelte / nicht unterbaute / begrünte Mindestfläche
Innen- / Altstadt:
• Grundflächenzahl (inklusive Nebenanlagen) - 0,6 bis 0,8
• Geschossflächenzahl - 1,2 bis 3,0
• Geschossigkeit - 3 bis 5 VG / Gebäudehöhe TH 9,0 bis 15,0 m
• Bauweise - i.d.R. geschlossen bzw. an einer Seite grenzständig
• Dachform - i.d.R. Sattel- / geneigtes Dach
• Anzahl der Wohneinheiten - situationsabhängig
• Unversiegelte / nicht unterbaute / begrünte Mindestfläche – 20% der Grundstücksfläche
Kernstadt verdichtet bebaut:
• Grundflächenzahl (inklusive Nebenanlagen) - 0,5 bis 0,7
• Geschossflächenzahl - 1,0 bis 2,5
• Geschossigkeit - 3 bis 5 VG / Gebäudehöhe TH 9,0 bis 15,0 m
• Bauweise - i.d.R. offen bzw. an einer Seite grenzständig
• Dachform - situationsabhängig
• Anzahl der Wohneinheiten - situationsabhängig
• Unversiegelte / nicht unterbaute / begrünte Mindestfläche – 30% der Grundstücksfläche
Kernstadt locker bebaut:
• Grundflächenzahl (inklusive Nebenanlagen) - 0,4 bis 0,6
• Geschossflächenzahl - 1,0 bis 1,8
• Geschossigkeit - 2 bis 4 VG / Gebäudehöhe TH 6,0 bis 12,0 m
• Bauweise - i.d.R. offen
• Dachform - situationsabhängig
• Anzahl der Wohneinheiten – maximal 10 WE
• Unversiegelte / nicht unterbaute / begrünte Mindestfläche – 40% der Grundstücksfläche
Stadtteil dörflich geprägt:
• Grundflächenzahl (inklusive Nebenanlagen) - 0,4 bis 0,6
• Geschossflächenzahl – 0,8 bis 1,5
• Geschossigkeit - 2 bis 3 VG / Gebäudehöhe TH 6,0 bis 10,0 m
• Bauweise - offen
• Dachform – i.d.R. Sattel- / geneigtes Dach
• Anzahl der Wohneinheiten – maximal 8 WE
• Unversiegelte / nicht unterbaute / begrünte Mindestfläche – 40% der Grundstücksfläche
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2. QUALITATIV – THEMATISCHE GRUNDAUSSAGEN
Auch Gebäude, die in einer Phase hoher Nachfrage nach Wohnraum geschaffen werden, prägen das
Ortsbild und die Lebensqualität ihrer Bewohner über viele kommende Jahrzehnte. Deshalb ist es von
elementarer Bedeutung bei großen Bauvorhaben die Schaffung beständiger Qualitäten einzufordern.
•
Für eine bessere Qualifizierung der städtebaulichen und hochbaulichen Entwürfe und der Gestaltung der Gebäude bei bedeutsamen Bauprojekten (d.h. im Gesamtprojekt werden 80 oder mehr
Wohneinheiten neu geschaffen, das Vorhaben befindet sich an einer besonders exponierten Stelle)
oder auf Forderung des Gemeinderates ist eine Mehrfachbeauftragung (alternativ: ein Wettbewerb
nach den Richtlinien für Planungswettbewerbe) durchzuführen. Teilnehmende Architektur- und Planungsbüros sowie Preisgericht sind paritätisch von Investor und Stadt zu besetzen.
•
Bei Projekten mit mehr als 30 neuen Wohneinheiten oder mit mindestens drei Mehrfamilienhäusern
ist ein Entwurf für die Freiflächengestaltung vorzulegen, der auch Gegenstand des städtebaulichen
Vertrags wird. Hierbei sind folgende Aspekte zu beachten und darzustellen:
o Standorte großkroniger Laubbäume (mindestens ein Baum / 400 m² angefangene Grundstücksfläche) sowie andere Pflanzelemente wie Hecken
o Aufenthaltsflächen im Freiraum für die Bewohner (statt Restflächen zwischen Stellplätzen)
o Spielplätze (in geeigneter Größe) und deren Begrünung
o Feuerwehraufstell- und Umfahrungsflächen (klarstellend gegenüber tatsächlichen Freiflächen)
•
Nachhaltigkeit, Klimaschutz und Klimaanpassung: Es ist darzulegen, welche Maßnahmen ergriffen
wurden, die dem Klimaschutz (dies umfasst neben den gesetzlichen geregelten Maßnahmen zur
Nutzung erneuerbarer Energien und Wärmedämmung auch solche Maßnahmen, die ebenfalls geeignet sind, ein CO2 sparendes und Ressourcen schonendes Bauen und Betreiben der Gebäude
zu ermöglichen) sowie der Klimaanpassung – insbesondere im Hinblick auf die in der Rheinebene
steigende Hitzebelastung gerecht zu werden. Hier werden aktuell bewusst noch keine Standards
in absoluten Werten eingefordert, vielmehr soll aber der sensiblere Umgang mit der Herausforderung des Klimawandels etabliert werden.
•
Umgang mit Oberflächenwasser: Städtebauliche Entwürfe sollen künftig frühzeitig auch erste Lösungsansätze für den Umgang mit dem Niederschlagswasser durch Versickerung und Rückhalt auf
dem Grundstück entsprechend des Leitbilds der „Schwammstadt“ enthalten. Diese Vorgehensweise ist nachhaltig und kann nachteilige Auswirkungen auf die technische Infrastruktur durch eine
zunehmende Beanspruchung der Kanalisation der Stadt Lahr vermeiden.
3. GRAFISCH – ART DER DARSTELLUNG
Die Beurteilung von Bauvorhaben hängt (nicht nur bei Laien) stark von der Art der Darstellung ab.
Aufwendige Renderings und 3D-Visualisierungen, (zu) großzügig dargestellte Grünflächen (z.B. auch
Dächer, Tiefgaragen, Stellplätze) und Bepflanzungen, Schattierungen bei Bestandsgebäuden etc. beeinflussen die Bewertung sehr stark und stehen oft in einem deutlichen Widerspruch zu den eigentlichen
Planinhalten sowie zur später gebauten Realität.
Daher schlägt die Verwaltung vor, einheitliche einfache Vorgaben zur Darstellung zu machen: den
Schwarzplan (Projekt in der Umgebungsbebauung), ein (digitales) Klötzchenmodell, eine Straßenabwicklung und eine Karte, auf der in festgelegten Farben die einzelnen Flächennutzungen eingetragen
sind. Dies ist zu ergänzen durch die entsprechenden totalen und prozentualen Flächenangaben.
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Erwartete finanzielle und personelle Auswirkungen:
☒ Die Maßnahme hat keine finanziellen oder personellen (i.S.v. Personalmehrbedarf) Auswirkungen
Tilman Petters
Stefan Löhr
Anlage(n):
- Anlage 0
Hinweis:
Die Mitglieder des Gremiums werden gebeten, die Frage der Befangenheit selbst zu prüfen und dem Vorsitzenden das Ergebnis mitzuteilen. Ein befangenes Mitglied hat sich in der öffentlichen Sitzung in den Zuhörerbereich zu begeben und in der nichtöffentlichen Sitzung den Beratungsraum zu verlassen.
Einzelheiten sind dem § 18 Abs. 1-5 der Gemeindeordnung für Baden-Württemberg zu entnehmen.