Datei: Beschlussvorlage (- Planungsrechtliche Festsetzungen, Begründung)

15. Dezember 2014

21. November 2014
AZ.: Lö

Stadt Lahr
Stadtplanungsamt

Bebauungsplan GEWERBEGEBIET RHEINSTRASSE SÜD,
1. Änderung
Planungsrechtliche Festsetzungen gemäß § 9 (1) BauGB und BauNVO
Rechtsgrundlagen:
-

Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung vom 23. September 2004, zuletzt geändert
durch Gesetz vom 15. Juli 2014
Baunutzungsverordnung (BauNVO) in der Fassung vom 23. Januar 1990, zuletzt
geändert durch Gesetz vom 11. Juni 2013
Planzeichenverordnung (PlanzV) ) in der Fassung vom 18. Dezember 1990, zuletzt
geändert durch Gesetz vom 22. Juli 2011
0.

Abgrenzungen

§ 9 (7) BauGB

Grenze des räumlichen Geltungsbereichs des Bebauungsplans
1.

Art der baulichen Nutzung

§ 9 (1) Nr. 1 BauGB

Gewerbegebiet gemäß § 8 BauNVO
Zentrenrelevante Einzelhandelsbetriebe laut Fortschreibung der Markt- und
Standortuntersuchung für den Einzelhandel des Mittelzentrums Lahr (Einzelhandelskonzept) vom 29. September 2008 (siehe Anlage) sind gemäß § 1 (5)
und (9) BauNVO nicht zulässig. Zentrenrelevante Randsortimente bis zu einem
Anteil von 10% der Gesamtverkaufsfläche sind zulässig.
Lebensmitteleinzelhandel ist bis zur Grenze der Großflächigkeit allgemein
zulässig. Aktionsware – Reform-, Apotheker-, Sanitätswaren, Schnittblumen,
Bücher, Zeitschriften, Papier- und Schreibwaren, Spielwaren, Bastelartikel,
Bekleidung (inkl. Sportbekleidung), Schuhe, Lederwaren, Geschenkartikel, Bildund Tonträger, Telefone und Zubehör, Fotowaren und –geräte, Hausrat,
Glas/Porzellan/Keramik, Haus- und Heimtextilien, Optik, Hörgeräte, Uhren,
Schmuck, Musikinstrumente, Musikalien (Non-Food-II-Artikel) - ist bis zu einem
Anteil von 15 % der jeweiligen Gesamtverkaufsfläche zulässig.
Ausnahmen gemäß § 8 (3) Nr. 1 BauNVO (Wohnungen für Aufsichts- und
Bereitschaftspersonen sowie Betriebsinhaber/-leiter) und Nr. 3 (Vergnügungsstätten) sind in Verbindung mit § 1 (6) Nr. 1 BauNVO nicht zulässig.
2.

Mit Leitungsrechten zu belastende Flächen

§ 9 (1) Nr. 21 BauGB

Leitungsrecht (Regenwasserkanal) zugunsten der Stadt Lahr
Der Kanal darf bei entsprechendem statischem Nachweis überbaut werden.
Anpflanzungen von Bäumen und Sträuchern sind zulässig.

Hinweise

§ 9 (6) BauGB

Die weitere bauplanungsrechtliche Beurteilung der Zulässigkeit von Vorhaben
richtet sich nach den Festsetzungen im ursprünglichen Bebauungsplan
GEWERBEGEBIET RHEINSTRASSE SÜD vom 29. September 2011.

Stefan Löhr
Dipl.-Ing.

Stadt Lahr
Stadtplanungsamt

21. November 2014
AZ.: Lö

Bebauungsplan GEWERBEGEBIET RHEINSTRASSE SÜD
1. Änderung

Verfahrensablauf

Aufstellungsbeschluss gemäß § 2 (1) BauGB
Beschluss zur frühzeitigen Beteiligung
Frühzeitige Beteiligung der Bürger gemäß § 3 (1) BauGB
Frühzeitige Beteiligung der Träger öffentlicher
Belange gemäß § 4 (1) BauGB
Offenlegungsbeschluss
Offenlage gemäß § 3 (2) und § 4 (2) BauGB
Satzungsbeschluss gemäß § 10 BauGB
Öffentliche Bekanntmachung

Begründung gemäß § 9 (8) BauGB

ALLGEMEINES

1.1

Geltungsbereich, Lage und Nutzung des Plangebiets

14.05.2012
14.05.2012
04.06.2012 - 06.07.2012
04.06.2012 - 06.07.2012
15.12.2014
05.01.2015 – 06.02.2015

Die räumliche Abgrenzung des Plangebiets ist dem zeichnerischen Teil
(Nutzungsplan) zu entnehmen. Insgesamt weist der Geltungsbereich der
Planänderung eine Fläche von rund 0,55 ha auf. Er umfasst lediglich eine Teilfläche
des Bebauungsplanes GEWERBEGEBIET RHEINSTRASSE SÜD.
Das Gebiet war bis 1994 militärisch genutzt und wurde nach vollständigem Abbruch
der militärischen Bauten 2011/2012 neu erschlossen.
1.2

Anlass der Planaufstellung
Im gesamten Geltungsbereich des Bebauungsplanes GEWERBEGEBIET
RHEINSTRASSE SÜD ist der Lebensmitteleinzelhandel als Handel mit
innenstadtrelevanten Sortimenten ausgeschlossen.
Im Geltungsbereich des benachbarten Bebauungsplanes GEWERBEGEBIET
RHEINSTRASSE NORD, 1. Änderung, ist der Einzelhandel ausgeschlossen. Dies
war eine zentrale Forderung des Regierungspräsidiums im Bebauungsplanverfahren.
Ausnahmsweise zulässig war davon abweichend ein Lebensmittelmarkt unterhalb der
Grenze der Großflächigkeit (damals 700 qm, heute 800 qm Verkaufsfläche), um die
Versorgung dieses Arbeitsplatzschwerpunktes zu ermöglichen.
Über zehn Jahre lang waren Stadt und IGZ bemüht, zur Versorgung der
angrenzenden Gewerbeflächen und des großen Wohngebietes um die Flugplatz1

straße einen Lebensmittelmarkt im Ostbereich des Flughafens anzusiedeln. Dies
gelang nicht. Ein Hauptgrund dafür war die Tatsache, dass die hierfür besonders
attraktiven Lagen entlang bzw. nahe der Dr.-Georg-Schaeffler-Straße frühzeitig
vermarktet und bebaut oder nur zu unverhältnismäßig hohen Preisen zu erwerben
waren. Eine Änderung dieser Situation ist nicht mehr realistisch.
Das neu erschlossene GEWERBEGEBIET RHEINSTRASSE SÜD beinhaltet für
einen Lebensmittelmarkt gut geeignete Flächen. Hierfür besteht das ernsthafte
Interesse von Investoren zur Errichtung eines solchen Marktes. Auf Wunsch der Stadt
Lahr erfolgt die Ansiedlung in „zweiter Reihe“. Damit können an der
Hauptverkehrsstraße
entsprechend
der
Zielbestimmung
des
Gebietes
arbeitsplatzintensivere klassische Gewerbenutzungen (z.B. Handwerk, Dienstleistungen, Produktion) vorzugsweise mit zwei- bis dreigeschossiger Bebauung
angesiedelt werden.
Nachdem eine Realisierung im Nordteil nicht mehr realistisch ist, wird der noch immer
gewünschte Lebensmittelmarkt baurechtlich gewissermaßen „nach Süden
verschoben“. Daher wird diese bislang ausnahmsweise zulässige Nutzung im
Bebauungsplan GEWERBEGEBIET RHEINSTRASSE NORD in einer separaten
Planänderung ausgeschlossen und im Bebauungsplan GEWERBEGEBIET
RHEINSTRASSE SÜD (beschränkt auf einen geeigneten Teilbereich) zugelassen.
1.3

Flächennutzungsplan
Im wirksamen Flächennutzungsplan von 1998 ist der überwiegende Teil des
Planbereichs bereits als gewerbliche Baufläche dargestellt. Der Bebauungsplan ist
daher aus dem Flächennutzungsplan entwickelt.

PLANINHALTE

2.1

Art der baulichen Nutzung
Die Art der baulichen Nutzung bleibt - bis auf die neue Regelung zum Lebensmittelhandel - gegenüber den bisherigen Festsetzungen unverändert.
Wie unter Ziffer 1.2 beschrieben, scheint die Errichtung eines Lebensmittelmarktes im
Geltungsbereich des Bebauungsplanes GEWERBEGEBIET RHEINSTRASSE NORD
nicht mehr realistisch. Dennoch ist sie im Bereich Flughafenareal mit mehreren
tausend Arbeitsplätzen sowie einem nahe gelegenem großen Wohngebiet ohne
eigene Lebensmittelversorgung aus städtebaulicher Sicht weiterhin sinnvoll und soll
daher im GEWERBEGEBIET RHEINSTRASSE SÜD ermöglicht werden.
Die räumliche Zuordnung innerhalb des Gebietes auf den Teilbereich 2 erfolgt aus
den unter Ziffer 1.2 genannten städtebaulichen Gründen. Zudem sind an dieser Stelle
gute Zu-/Abfahrtsmöglichkeiten gegeben und die notwendige Grundstücksbreite ist
gewährleistet. Da sich zum Zeitpunkt der Planänderung sämtliche Grundstücke des
Gewerbegebietes im Eigentum der Stadt Lahr befinden, sind durch die Festlegung
des Teilbereiches keine spezifischen Eigentümerbelange tangiert.
Lebensmitteleinzelhandel gilt (noch) als Handel mit zentrenrelevanten Sortimenten,
nimmt hier jedoch eine Sonderstellung ein. Er ist aufgrund stark gestiegener
Verkaufsflächen und erhöhter Autoaffinität weitgehend aus den Innenstädten
verschwunden. Ein Teil des insbesondere in Discountern angebotenen Sortiments ist
jedoch sehr stark innenstadtrelevant. Hier handelt es sich um die wöchentlich
(mehrmals) wechselnde Aktionsware, insbesondere die Non Food II Artikel, die
keinerlei Bezug zu Lebensmitteln haben. Dazu zählen die im festsetzenden Teil des
2

Bebauungsplans genau bestimmten Artikel wie Textilien, Schuhe, Spielzeug,
Schreibwaren, Unterhaltungselektronik, Dekoartikel etc. Zum Schutz der Innenstadt
und ihrer Attraktivität wird in Abstimmung mit dem Regierungspräsidium Freiburg und
dem Regionalverband ein maximaler Verkaufsflächenanteil von 15% für diese
besonders umsatzstarken Non Food II Artikel festgesetzt. Dies entspricht auch der
Begrenzung, die in anderen Plangebieten festgesetzt wurde bzw. noch werden soll.
2.2

Leitungsrecht
Die ursprüngliche Konzeption sah für den Änderungsbereich zwei Grundstücke mit
jeweils rund 2.500 m² vor, zwischen denen eine offene Entwässerungsmulde verläuft.
Der Lebensmittelmarkt benötigt eine zusammenhängende Fläche von insgesamt gut
5.000 m². Auf Kosten des Investors wird hier die Mulde zu einem geschlossenen
Regenwasserkanal umgebaut, auf dem die Parkplätze sowie das Verkaufsgebäude
errichtet werden können. Die dadurch entfallende Grünfläche von rund 250 m² wird
durch eine intensive Eingrünung des Grundstücks ausgeglichen.
Mit der Festsetzung des Leitungsrechtes wird der auf privater Fläche verlaufende
Regenwasserkanal öffentlich-rechtlich zugunsten der Stadt Lahr gesichert.

Stefan Löhr
Dipl.-Ing.