Datei: Beschlussvorlage (GMA-Untersuchung vom 20.11.2014)

15. Dezember 2014

vorab per mail: claudia.dalm@lahr.de; sabine.fink@lahr.de

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Datum

20. November 2014

Bebauungsplanverfahren „Blockschluck Götzmann, 3. Änderung“ der Stadt Lahr im
Stadtteil Mietersheim; Anregungen der IHK Südlicher Oberrhein

Sehr geehrte Damen und Herren,
wir bedanken uns für die Übermittlung der IHK-Stellungnahme im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens „Blockschluck Götzmann, 3. Änderung“ in der Stadt Lahr. Es wird angeregt,
für das Thema Drogeriemarkt im Rahmen einer gutachterlichen Kurzstellungnahme eine
Betrachtung möglicher Auswirkungen durch die anstehende Verlagerung bei gleichzeitiger
Erweiterung von aktuell ca. 580 m² auf dann 755 m² Verkaufsfläche vorzunehmen. Die IHK
regt weiter an, insbesondere die Wirkungen auf den zentralen Versorgungsbereich der Stadt
Lahr, aber auch auf die „Nahversorgungslagen Sulz und des Stadtteilzentrums Schwarzwaldstraße“ (vgl. IHK-Stellungnahme) zu vertiefen.
In Analogie hierzu ist auch auf Anregung der IHK für die beabsichtigte Verlagerung bei
gleichzeitiger Erweiterung des Aldi-Lebensmitteldiscounters eine Ergänzung diesbezüglich
vorzunehmen. Für dieses Vorhaben liegt bereits eine Auswirkungsbetrachtung unseres Hauses vor.
Das Vorgehen wurde telefonisch mit der IHK Südlicher Oberrhein entsprechend abgestimmt.
In Ergänzung hierzu sei auch nochmals auf die vorliegende raumordnerische Untersuchung
zum Standort Lahr vom Mai 2009 zu verweisen, die bereits eine entsprechende Drogeriewarenentwicklung am besagten Standort untersucht hat. Seinerzeit wurde jedoch von einer
beabsichtigten Verkaufsflächengröße von ca. 455 m² ausgegangen. Im Folgenden werden
wesentliche Eckdaten nochmals zusammenfassend und aktualisiert dargelegt sowie entsprechende Schlüsse hinsichtlich möglicher Auswirkungen dargelegt.
Sitz der Gesellschaft: Ludwigsburg
Geschäftsführer
Dr. Stefan Holl
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Mögliche Auswirkungen „dm“ durch Verlagerung / Erweiterung
Mit einer Verlagerung des aktuell in unmittelbarer Nachbarschaft liegenden dmDrogeriemarktes in das sich derzeit in Aufwertung befindliche Fachmarktzentrum wird
eine Verkaufsflächenerweiterung von derzeit ca. 580 m² auf dann knapp 755 m² einhergehen (+ 175 m² VK). Mit diesem Flächenlayout ist eine aktuell gängige und zukunftsfähige Konzeption des Betreibers vorgesehen.
Aufgrund der Verlagerung bei gleichzeitiger Erweiterung in ein perspektivisch leistungsfähiges Fachmarktzentrum1 wird ein Mehrumsatz zu erwarten sein, der im drogeriewarenrelevanten Segment bei ca. 0,8 Mio. € liegen wird (= worst caseAnnahme).2 Hieraus resultiert ein Marktanteil in Bezug auf die Gesamtstadt von ca. 4
– 5 %3 bzw. in Bezug auf den gesamten Mittelbereich Lahr von ca. 1 – 2 %.4 Selbst
unter Zugrundelegung des Gesamtumsatzes des Planobjektes (ca. 3,4 Mio. € im
Kernsortiment) wird mit einem Marktanteil in der Größenordnung von ca. 8 % deutlich, dass das Vorhaben keine marktbeherrschende Position im Mittelbereich der
Stadt Lahr einnehmen wird.
Das planobjektrelevante Angebot beläuft sich derzeit nach Aufgabe des SchleckerDrogeriemarktes und unter Berücksichtigung der drogeriewarenrelevanten Verkaufsflächen der Lebensmittelmärkte und der Apotheken auf ca. 6.450 m² Verkaufsfläche.
Hierauf wird ein drogeriewarenrelevanter Umsatz in der Größenordnung von ca. 18 –
19 Mio. € erzielt.5 Auf den zentralen Versorgungsbereich des Mittelzentrums Lahr entfallen hiervon ca. 11 Mio. €. Neben dem Untersuchungsobjekt dm am Standort
„Blockschluck / Götzmann“ sind die strukturprägenden Anbieter Müller-Drogeriemarkt

Vgl. hierzu auch diverse Untersuchungen zu raumordnerischen Auswirkungen zum Standort
Lahr im Rahmen der 2. Änderung des Bebauungsplanes aus dem Jahr 2009 bzw. Untersuchung zu möglichen Auswirkungen durch die Verlagerung / Erweiterung eines Lebensmitteldiscounters in Lahr, Juni / August 2014.

Annahme einer deutlich überdurchschnittlichen Flächenproduktivität für den Betriebstyp Drogeriemarkt in der Größenordnung von ca. 6.500 € / m² VK p. a.; vgl. hierzu exemplarisch BBEHandelsberatung; Struktur- und Marktdaten im Einzelhandels 2013, Bayerisches Staatsministerium für Wirtschaft und Medien, Energie und Technologie, München, Dezember 2013:
Raumleistung für Drogeriemärkte zwischen 5.000 € / m² VK p. a. (Minimum) bis 6.000 € / m²
VK p. a. (Maximum). Mit einem über dem Maximalwert liegenden Produktivitätsansatz wird der
anzunehmenden Attraktivität des Gesamtstandortes (= Agglomeration) Rechnung getragen.

Aktuelle drogeriewarenrelevante Kaufkraft in der Gesamtstadt Lahr: knapp 18 Mio. €; ca. 42 –
43 Mio. €; hier bereinigt um Kaufkraft für rezeptpflichtige Medikamente.

Aktuelle Drogeriewarenrelevante Kaufkraft im Mittelbereich Lahr: ca. 42 – 43 Mio. €; hier bereinigt um Kaufkraft für rezeptpflichtige Medikamente.

Bereinigung um Umsätze in den Apotheken für rezeptpflichtige Medikamente, die traditionell
den Hauptumsatzes dieses Betriebstyps ausmachen.

sowie der zweite dm-Standort6 anzuführen. Beide befinden sich als strukturprägende
Anbieter im zentralen Versorgungsbereich der Stadt Lahr. In den seitens der Stadt
IHK Südlicher Oberrhein angesprochenen Versorgungslagen Sulz und Schwarzwaldstraße sind aktuell keine Drogeriemärkte vorhanden. Das relevante Angebot ist auf
das entsprechende Sortiment im Treff 3000-Discountmarkt in Sulz (unter 500 m² VK)
bzw. im entsprechenden Treff 3000-Markt in der Schwarzwaldstraße (ebenfalls ca.
500 m² VK) in Ergänzung zu einer Apotheke (Stadtapotheke) rudimentär präsent.
Diese Betrachtung lässt bereits den Schluss zu, dass sich die vorgesehene Verlagerung / Erweiterung des dm-Drogeriemarktes nur marginal auf die beiden Standortbereiche Sulz bzw. Schwarzwaldstraße auswirken wird.
Größere Wirkungen werden vielmehr zu Lasten desselben Betriebstyps gehen, also
hier zu Lasten anderer Drogeriemärkte im Stadtgebiet, aber auch im Mittelbereich
(hier z. B. dm-Markt in Ettenheim). Gleichzeitig ist jedoch regelmäßig davon auszugehen, dass auch die Anbieter im Nahrungs- und Genussmittelsektor von entsprechenden Umsatzentwicklungen tangiert sind. Selbst bei einer unrealistischen, da
stark überhöhten worst case-Annahme einer vollständigen Umsatzumverteilung zu
Lasten des zentralen Versorgungsbereiches von Lahr wären die Wirkungen mit ca. 7
% städtebaulich noch als verträglich einzuordnen. Hierbei handelt es sich um eine
stark überhöhte Betrachtung möglicher Auswirkungen. Realistischerweise ist nicht
davon auszugehen, dass sich der gesamte Mehrumsatz des Planobjektes einseitig
bei Anbietern im zentralen Versorgungsbereich von Lahr bemerkbar macht. Vielmehr
ist von einer Umverteilungswirkung in der Größenordnung von max. 5 % auszugehen.
Negative Wirkungen zu Lasten des zentralen Versorgungsbereiches des Mittelzentrums Lahr können daher deutlich ausgeschlossen werden.
Zusammenfassend ist hervorzuheben, dass mit der anstehenden Verlagerung bei
gleichzeitiger Erweiterung des dm-Drogeriemarktes um ca. 175 m² Verkaufsfläche
aufgrund der Standortwertigkeit eine entsprechend positive Umsatzentwicklung eintreten wird, diese jedoch keine negativen städtebaulichen Auswirkungen zu Lasten
des zentralen Versorgungsbereiches der Stadt Lahr (= Innenstadt), aber auch keine
Beeinträchtigungen auf die Nahversorgung (hier insbesondere Sulz und Schwarzwaldstraße) auslösen.

Investitionen / Modernisierung erfolgten nach Angaben der Stadt im Jahr 2012.

Mögliche Auswirkungen „Aldi“ durch Verlagerung / Erweiterung
Mit der beabsichtigten Verlagerung der Fa. Aldi an den Fachmarktstandort „Im Götzmann“ bei gleichzeitiger Verkaufsflächenentwicklung um 173 m² VK wird ebenfalls eine positive Umsatzentwicklung zu erwarten sein. Dies wurde im Rahmen der vorliegenden Wirkungsanalyse 7 dargelegt. Im Rahmen einer worst case-Betrachtung ist
von einem Mehrumsatz in der Größenordnung von ca. 1,5 Mio. € (davon ca. 1,2 Mio.
€ Food) auszugehen. Dies stellt einen Anteil an der gesamtstädtischen Kaufkraft für
Food in der Größenordnung von 1 – 2 % dar. Die hieraus zu erwartenden Wirkungen
wurden bereits in angesprochener Untersuchung dargelegt. Hierzu wurde bereits
ausgeführt, dass die größten Umverteilungen in allererster Linie zu Lasten bestehender Discounterstandorte im unmittelbaren Standortumfeld stattfinden werden. Hierbei
geht es insbesondere um die beiden Anbieter Norma und Penny, wobei der Anbieter
Norma mit unter 400 m² Verkaufsfläche eine nicht mehr zeitgemäße Verkaufsflächenstruktur aufweist und daher als wenig zukunftsorientiert eingeordnet wird. Aufgrund der Lage der beiden Anbieter in nicht integrierter Gewerbegebietslage verfügen
sie weder über städtebauliche noch über eine ausgeprägte nahversorgungsbezogene
Funktion. Darüber hinaus werden in geringem Umfang Umverteilungen zu Lasten anderer, gleichmäßig über das Stadtgebiet verteilter Anbieter eintreten. Negative Wirkungen zu Lasten des zentralen Versorgungsbereiches (hier zentraler Versorgungsbereich), gegenüber integrierten Nahversorgungslagen (z. B. Discounterstandorte im
Stadtteil Sulz bzw. im sog. Stadtteilzentrum Schwarzwaldstraße), aber auch gegenüber dem Einkaufsbereich „Arena“ werden mit einer Umverteilungswirkung von unter
3 % kaum nachweisbar sein.

Fazit
Zusammenfassend sind städtebauliche, nahversorgungsbezogene und raumordnerische Auswirkungen i. S. des Kongruenzgebotes und des Beeinträchtigungsverbotes,
für das Verlagerungs- / Erweiterungsvorhaben sowohl der Fa. Aldi als auch der Fa.
dm deutlich auszuschließen. Die Betrachtung berücksichtigt die perspektivisch hohe
Wertigkeit, die mit einer Modernisierung und Anpassung des Standortes „Götzmann“
einhergehen wird.

Untersuchung zu möglichen Auswirkungen durch die Verlagerung / Erweiterung eines Lebensmitteldiscounters in Lahr; GMA, Juni / August 2014.

Sehr geehrte Damen und Herren, wir gehen davon aus, dass die Anmerkungen und Anregungen der IHK Südlicher Oberrhein ausreichen werden, um die anstehenden Veränderungen adäquat einzuordnen. Bei Fragen können Sie sich gerne an uns wenden.

Mit freundlichen Grüßen
GMA
Gesellschaft für Markt- und
Absatzforschung mbH

ppa. Gerhard Beck

Dipl.-Ing. Gabriele Ostertag