Beschlussvorlage (Abwägung)

                                    
                                        Bebauungsplan BLOCKSCHLUCK GÖTZMANN, 3. Änderung
– Stellungnahmen der Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange (Offenlage vom 13.10. – 14.11.2014)
OZ
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Beteiligter

Anregungen d. Beteiligten

Stellungnahme

Beschluss

Landesnaturschutzverband
12.10.2014

Die Belange des Artenschutzes (gelbes Licht für
Fledermäuse, unterlassen von Rodung von Brutgehölzen während der Brutzeit usw.) und des Umweltschutzes (kein Eindringen von Fremdstoffen in die
Grundwasserzüge und ins übrige Erdreich) sollten
beachtet werden. Um dies zu gewährleisten, sollte
eine Person bestimmt werden, die dies überwacht
und protokolliert.

Diese Anforderungen ergeben sich aus verschiedenen Fachgesetzen und bedürfen keiner Festsetzung in einem Bebauungsplan. Dies ist kein
Bestandteil der 3. Änderung.

Die Anregungen
werden zurückgewiesen, da sie sich nicht
auf die 3. Änderung
beziehen.

Unter dem Aspekt des geringen Energieverbrauchs und der geringen Fangzahl bei Insekten
ist die Stadt dabei, die Beleuchtung im öffentlichen Raum auf LED-Beleuchtung sukzessive
umzustellen.

Die Verkehrsanschlüsse wurden im Rahmen der
Es wird angeregt, den Verkehr von den Einkaufszentren in Richtung Osten über direkte Anschlüsse 2. Änderung geprüft und neu geregelt.
mit Einfädelspuren an den Autobahnzubringer abfließen zu lassen. Dies würde die Verkehrssituation
und die damit verbundenen Schallemissionen in der
Tramplerstraße entlasten.
2

Landratsamt
Ortenaukreis,
Abfallwirtschaft
13.10.2014

Die Bereitstellung der Abfälle muss an einer für 3achsige Abfallsammelfahrzeuge (bis 10,30 m Länge) erreichbaren Stelle am Rand öffentlicher Erschließungsstraßen erfolgen.

Eine Bereitstellung der Abfälle sowie die Anfahr- Wird bereits erfüllt
barkeit für ein 3-achsiges Abfallsammelfahrzeug und ist nicht relevant
sind im Gebiet gegeben. Zudem werden in der
für die 3. Änderung.
Regel gesonderte Vereinbarungen zwischen den
Abfallunternehmen und den großflächigen Handelsbetrieben getroffen.
Die 3. Änderung beinhaltet keine Änderung an
der Erschließung.

3

RP Freiburg,
Landesamt für
Geologie,
Rohstoffe und
Bergbau

Geotechnik:
Mit einem kleinräumig deutlich unterschiedlichen
Setzungsverhalten des Untergrundes ist zu rechnen. Der Grundwasserflurabstand kann bauwerksrelevant sein. Mit lokalen Auffüllungen vorangegan-

Im Rahmen des Antrages auf Baugenehmigung
für das Vorhaben auf den Bauflächen 1.1 und 1.2
wurde bereits vom Eigentümer ein geologisches
Bodengutachten vom Erdbaulabor Dr. Fritz Krause vorgelegt.

Wurde bereits vom
Bauherrn aufgegriffen und durchgeführt.
Ist nicht relevant für
den Gegenstand der
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Bebauungsplan BLOCKSCHLUCK GÖTZMANN, 3. Änderung
– Stellungnahmen der Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange (Offenlage vom 13.10. – 14.11.2014)
OZ

Beteiligter
22.10.2014

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Anregungen d. Beteiligten
gener Nutzungen ist zu rechnen. Objektbezogene
Baugrunduntersuchungen gem. DIN EN 1997-2
bzw. DIN 4020 durch ein privates Ingenieurbüro
werden empfohlen.

Stellungnahme

Beschluss
3. Änderung.

Bereits im Bebauungsplan, 2. Änderung ist Hinweis enthalten.

Deutsche
Bahn
20.10.2014

Keine Einwendungen, wenn folgender Hinweis beachtet und berücksichtigt wird:
Durch den Bebauungsplan BLOCKSCHLUCK
GÖTZMANN, 3. Änderung werden gegenüber der
DB Netz AG keine Schutz-, Entschädigungs- oder
sonstigen Ansprüche aus Immissionen oder sonstigen Auswirkungen des Vorhabens und des Betriebes der Eisenbahnstrecke begründet, die über das
Schutzniveau hinausgehen, das zum Zeitpunkt der
Offenlage der Unterlagen im Planfeststellungsverfahren entsprechend den gesetzlichen Bestimmungen zu gewähren ist.

Das Plangebiet liegt ca. 1 km von den Gleisen
der Rheintalbahn entfernt. Laut Planfeststellungsunterlagen der DB liegen die Immissionspegel sowohl heute als auch in Zukunft deutlich
unter den Grenzwerten der 16. BImSchV für Gewerbegebiete. Für das hier festgesetzte Sondergebiet für großflächigen Einzelhandel kann der
Schutzstatus wie bei einem Gewerbegebiet zugrunde gelegt werden. Die Grenzwerte für Gewerbegebiete liegen bei 69 tags bzw. 59 dB(A)
nachts.

RP Freiburg
Abteilung
Wirtschaft,
Raumordnung, Bau-,
Denkmal- und
Gesundheitswesen
23.10.2014

Da im Planungsgebiet bisher unbekannte archäologische Bodenfunde zutage treten können, ist der
Beginn von Erschließungsarbeiten sowie allen weiteren Erd- und Aushubarbeiten frühzeitig mit dem
Regierungspräsidium Freiburg, Ref. 26 - Denkmalpflege, Fachgebiet Archäologische Denkmalpflege
(per Post, per Fax: 0761/208-3599 oder per E-Mail:
referat26@rpf.bwl.de) abzustimmen. Gemäß § 20
des Denkmalschutzgesetzes sind auch im weiteren
Baufortschritt auftretende Funde (Scherben, Knochen, Mauerreste, Metallgegenstände, Gräber, auffällige Bodenverfärbungen u.Ä.) umgehend zu melden und bis zur sachgerechten Dokumentation und

Die dritte Bebauungsplanänderung BLOCKSCHLUCK GÖTZMANN betrifft ausschließlich
eine textliche Änderung zur Art der baulichen
Nutzung.
Alle weiteren Festsetzungen und Hinweise richten sich nach dem ursprünglichen Bebauungsplan BLOCKSCHLUCK GÖTZMANN, 2. Änderung und gelten weiterhin. In diesem Festsetzungsteil wurde bereits die Anregung des RP
Frbg. Abt. Wirtschaft, Raumordnung, Bau-,
Denkmal- und Gesundheit aufgenommen.
In der 3. Änderung des Bebauungsplans

Zurückweisung, da
kein Konflikt gesehen
wird und damit keine
Notwendigkeit, auf
mögliche Rechtspositionen zu verzichten.

Ist bereits im Bebauungsplan, 2. Änderung enthalten und
nicht relevant für die
3. Änderung

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Bebauungsplan BLOCKSCHLUCK GÖTZMANN, 3. Änderung
– Stellungnahmen der Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange (Offenlage vom 13.10. – 14.11.2014)
OZ

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Beteiligter

NABU
Naturschutzbund
Deutschland
e.V.
14.11.2014

Anregungen d. Beteiligten

Stellungnahme

Ausgrabung im Boden zu belassen. Mit Unterbrechungen der Bauarbeiten ist ggf. zu rechnen und
Zeit zur Fundbergung einzuräumen.

BLOCKSCHLUCK GÖTZMANN ist unter dem
Begriff „2. Hinweis“ verankert, dass die Festsetzungen und Hinweise nach dem ursprünglichen
Bebauungsplan BLOCKSCHLUCK GÖTZMANN,
2. Änderung weiterhin gelten.

Es wird in der Beschlussvorlage Seite 2 „nur eine
textliche Änderung und zwar der baulichen Nutzung“ ausgelegt. Dies ist nicht nachvollziehbar. Bei
der anstehenden Neuordnung, die bisher eine hohe
Zersiedelung aufweist, ist es aus städtebaulicher
und ökologischer Sicht dringend geboten, genügend
Grünfläche mit Bäumen vorzusehen. Verwunderung
wird zum Ausdruck gebracht, dass sich in den Unterlagen keinerlei Aussagen zu dieser Thematik
finden. Die Änderung des Bebauungsplans im beschleunigten Verfahren ohne Umweltprüfung kann
nicht dazu führen, dass Umweltbelange vollkommen
ausgeblendet werden.

Die dritte Bebauungsplanänderung BLOCKSCHLUCK GÖTZMANN betrifft ausschließlich
eine textliche Änderung zur Art der baulichen
Nutzung.

Folgende Punkte sollen in den Bebauungsplan aufgenommen werden:
1. Nachweis genügend großer Grünflächen. Diese
Grünanlagen sind naturnah zu gestalten mit Blumenwiesen anstelle von Rasenflächen.
2. Ausweisung von Bäumen in ausreichender Anzahl. Es sind ausschließlich standortgerechte, möglichst einheimische Arten zu berücksichtigen, keine
Exoten.

Beschluss

Die angesprochenen
Sachverhalte sind
nicht Gegenstand der
3. Änderung.

Alle weiteren Festsetzungen und Hinweise richten sich nach dem ursprünglichen Bebauungsplan BLOCKSCHLUCK GÖTZMANN, 2. Änderung und gelten weiterhin. Dies wird im planungsrechtlichen Festsetzungsteil unter 2. Hinweise
ausdrücklich benannt.
Bei der 2. Bebauungsplanänderung wurde durch
die BHM Planungsgesellschaft mbH eine „Vorprüfung des Einzelfalls“ durchgeführt um festzustellen, ob eine Verpflichtung zur Durchführung
einer Umweltprüfung besteht. Dabei wurde
nachgewiesen, dass die durch die 2. Bebauungsplanänderung betroffene Fläche mit der bestehenden Bebauung und Nutzung als versiegelte Parkfläche keine Bedeutung im Naturhaushalt
hat. Außerdem wurde ausgeführt, dass mit der
Zunahme der Grundfläche von 0,15 (Grundflächenzahl von 0,35 auf 0,5) keine erheblichen
Wirkungen auf umliegende Flächen mit besonderen Naturhaushaltsfunktionen auftreten.

3. Dachbegrünungen sind für alle Gebäude, die dies
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Bebauungsplan BLOCKSCHLUCK GÖTZMANN, 3. Änderung
– Stellungnahmen der Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange (Offenlage vom 13.10. – 14.11.2014)
OZ

Beteiligter

Anregungen d. Beteiligten

Stellungnahme

Beschluss

statisch zulassen, als Auflage im Bebauungsplan
Dennoch sind innerhalb des Bebauungsplanbefestzusetzen. Die Kontrolle sollte gewährleistet wer- reichs BLOCKSCHLUCK GÖTZMANN, 2. Ändeden.
rung Flächen ausgewiesen, auf denen Bäume
und Sträucher zu erhalten sowie nach Geländemodellierungen vollständig zu begrünen sind.
Bäume sind im Bereich der Parkplatzflächen und
entlang der Mietersheimer Hauptstraße zu pflanzen und zu pflegen.
In den Festsetzungen der 2. Bebauungsplanänderung ist zudem verankert, dass die Dachflächen des Fachmarktes mit einer vegetationsfähigen Substratschicht zu versehen und extensiv zu
begrünen sind.
Diese Festsetzungen gelten weiterhin.
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IHK
Industrie- und
Handelskammer Südlicher
Oberrhein
14.11.2014

Mit der vorliegenden 3. Änderung des Bebauungsplanes soll die Verlagerung und gleichzeitige Verkaufsflächenerweiterung eines nahe gelegenen
Hard-Discounters auf die Baufläche 1.2 ermöglicht
werden. Weiter soll eine Umsiedlung des derzeit
unmittelbar benachbarten Drogeriemarktes auf das
Gelände des Fachmarktzentrums, d.h. auf eben die
Baufläche 1.2 ermöglicht werden. Auch hier soll
eine Erhöhung der Verkaufsfläche möglich sein. Mit
den geplanten Änderungen würden die zentrenrelevanten Sortimente des kurzfristigen Bedarfs, die
gleichzeitig nahversorgungsrelevant sind, erhöht
werden. Bei beiden Betreibern handelt es sich um
den zurzeit leistungsstärksten Anbieter auf dem
Markt. Aus erhöhter Verkaufsfläche sowie Agglomerationseffekten werden Umsatzzuwächse resultie-

Im Mai 2014 führte die Gesellschaft für Marktund Absatzforschung GMA eine Untersuchung
zu möglichen Auswirkungen durch die Verlagerung bei gleichzeitiger Erweiterung des bestehenden Aldi-Lebensmitteldiscounters durch. Im
November 2014 erfolgte eine ergänzende Betrachtung zu Nahversorgungslagen und zur Verlagerung des Drogeriemarktes.
Die GMA hat sich mit den möglichen Auswirkungen durch die anstehende Verlagerung bei
gleichzeitiger Erweiterung von aktuell ca. 580 m²
auf 755 m² eines Drogeriemarktes gutachterlich
auseinandergesetzt. Zudem hat sie insbesondere
die Wirkungen auf den zentralen Versorgungsbereich der Stadt Lahr und auch auf die Nahversor-

Die Anregungen
werden überwiegend
aufgenommen. Die
GMA hat eine weitere
fachliche Bewertung
vorgenommen. Nicht
aufgenommen werden untergeordnete
Formulierungspunkte.

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– Stellungnahmen der Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange (Offenlage vom 13.10. – 14.11.2014)
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Beteiligter

Anregungen d. Beteiligten
ren, welche zu entsprechenden Umsatzverlusten
der Wettbewerber führen werden. Während für den
Discounter mit den Planunterlagen eine gutachterliche Auswirkungsbetrachtung vorgelegt wird, fehlt
diese für den Drogeriemarkt. Wir empfehlen u.a.
aus Gründen der Rechtssicherheit eine entsprechende Ergänzung des Gutachtens. Besonders für
die Innenstadt als zentralem Versorgungsbereich,
sowie hinsichtlich der Nahversorgunglagen Sulz und
des Stadtteilzentrums Schwarzwaldstraße sollten
aus unserer Sicht konkrete „Lage-bezogene“ Zahlen
nachgetragen und so belegt werden, dass hier keine maßgeblichen Beeinträchtigungen erfolgen können. Gleiches gilt für den Discounter.

Stellungnahme

Beschluss

gungslagen Sulz und des Stadtteilzentrums
Schwarzwaldstraße untersucht.
Die GMA kommt zu folgenden Schlussfolgerungen. Das Vorhaben der DrogeriemarktVerlagerung und -Erweiterung wird bei einem
Marktanteil von 8% im drogeriewarenrelevanten
Segment keine marktbeherrschende Position im
Mittelbereich der Stadt Lahr einnehmen.
In den Versorgungslagen Sulz und Schwarzwaldstraße sind aktuell keine Drogeriemärkte
vorhanden. Die vorhandenen Supermärkte Treff
3000 sowie eine Apotheke haben das relevante
Sortiment nur rudimentär präsent. Auf beide
Standortbereiche wird sich die Verlagerung/Erweiterung nur marginal auswirken.
Bezogen auf vorhandene Drogeriemärkte im
Stadtgebiet wird man von einer Umverteilung
ausgehen müssen. Es ist von einer Umverteilungswirkung in einer Größenordnung von max.
5% auszugehen. Selbst bei einer stark überhöhten Annahme einer vollständigen Umsatzverteilung wären Wirkungen mit ca. 7% städtebaulich
noch als verträglich einzuordnen.
In einer bereits vorliegenden Wirkungsanalyse
von Juni/August 2014 zur Standortverlagerung
und Erweiterung des Discounters Aldi wurde im
Rahmen einer worst case–Betrachtung ein Anteil
von 1-2% für Food an der gesamtstädtischen
Kaufkraft errechnet. Hierzu wurde ausgeführt,
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Beteiligter

Anregungen d. Beteiligten

Stellungnahme

Beschluss

dass dies zu Lasten bestehender Discounterstandorte in unmittelbarer Nähe gehen wird. Negative Wirkungen zu Lasten des zentralen Versorgungsbereichs, gegenüber integrierter Nahversorgungslagen (Stadtteil Sulz bzw. Stadtteilzentrum Schwarzwaldstraße) aber auch gegenüber der Arena werden mit einer Umverteilungswirkung von unter 3% kaum nachweisbar sein.
In den Planunterlagen wird mehrfach deutlich gemacht, dass die Stadt dem Discounter nur zustimmt,
wenn am Altstandort eine Nachnutzung mit zentrenrelevanten Sortimenten nicht mehr möglich ist. Unter Ziffer 1.2 der Begründung bspw. wird die beabsichtigte Vorgehensweise der Stadt zu Sicherung
dieses Ziels beschrieben. Hinsichtlich des Drogeriemarkt-Altstandortes fehlt eine entsprechende
konkrete und "verbindliche" Regelung bzw. Zusicherung. In dem südlich unmittelbar an das Fachmarktzentrum angrenzenden Bereich (Teilbereich Bebauungsplan Blockschluck Götzmann-Neuaufstellung),
in dem sich derzeit der Drogeriemarkt noch befindet, sind unserer Kenntnis nach bislang keine planungsrechtlichen Reglungen bzw. Einschränkungen
zu Einzelhandelstätigkeiten getroffen worden.

Die Eigentümerin der Fläche am Altstandort ist
auch gleichzeitig die Betreiberin des geplanten
Discounters des Fachmarktzentrums. Dieser
Umstand lässt zu, dass vertraglich und dinglich
gesichert wird, dass zentrenrelevante Sortimente
am Altstandort ausgeschlossen werden können.
Da der heutige Betreiber des Drogeriemarktes
am Altstandort nicht gleichzeitig auch der Eigentümer ist, ist eine vertragliche Regelung zum
Ausschluss der zentrenrelevanten Sortimente
nicht durchführbar.

Im Regionalplan ist dem Bereich die Funktion eines
Vorbehaltsgebietes für nicht-zentrenrelevante Einzelhandelsgroßprojekte zugewiesen. In dem Bereich befinden sich aktuell diverse zentrenrelevante
Fachmärkte. Mehrere Geschäftsgebäude stehen
wohl leer - mit dem geplanten Umzug des Drogeriemarktes würde ein weiterer Leerstand hinzu-

Die schon seit 2011 anstehende Bebauungsplanänderung für den angrenzenden Bereich, der
die Sortimente regeln soll, steht noch aus und
wird für 2015 vorbereitet.

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Beteiligter

Anregungen d. Beteiligten

Stellungnahme

Beschluss

kommen. Wie der Einzelhandelsbestand zeigt, ist
der Bereich durchaus attraktiv für zentrenrelevanten
Einzelhandel. Die Notwendigkeit zu wirksam steuernden Regelungen, z.B. durch eine Anpassung des
betroffenen Bebauungsplanes war bereits Gegenstand von Gesprächen und soll hier nochmals angesprochen werden.
Ergänzend wird auf die Agglomerationsregelung im
geltenden Regionalplan hingewiesen. Mit der dritten
geplanten Änderung des Bebauungsplanes, "Sportbekleidung" am Standort des Fachmarktzentrums
Mietersheim auszuschließen, wird ein zentrenrelevantes und besonders zentrenprägendes Sortiment
des mittelfristigen Bedarfs nicht mehr zulässig sein.
Dies wird begrüßt, da hiermit der wichtigste Handelsplatz der Stadt, die Lahrer Innenstadt, "indirekt"
gestärkt werden würde. Es wird angeregt, die Ausschlussbegründung entsprechend abzuändern.

In der Begründung wird festgehalten, dass die
Ansiedlung des Sportmarktes gestrichen wird, da
Flächen hierfür nicht mehr zur Verfügung stehen.
Die gesamten Regelungen zur Begrenzung der
zentrenrelevanten Verkaufsflächen erfolgen zum
Schutz der Innenstadt. Eine nochmalige ausdrückliche Benennung wird nicht als notwendig
angesehen.

Weitere Hinweise und Anregungen zu den planungsrechtlichen Festsetzungen, Ziffer 1:
1. Zu a): Müsste es hinsichtlich der Obergrenze für
zentrenrelevante Sortimente nicht "41 %" anstelle
"50 %" heißen?

1. Zu a): Die Grundstücksgröße der Baufläche
1.2 ist mit 18.360 m² ermittelt worden. Bei einer
festgesetzten Grundflächenzahl von 0,5 liegt die
Grundfläche bei ca. 9.180 m². Die prozentuale
Verkaufsfläche von 120% ergeben rund 11.000
m² mögliche Verkaufsfläche. Die prozentuale
zentrenrelevante Sortimentsfläche mit 50% ergibt
4.590 m² (im Bebauungsplan ca. 4.555 m² festgesetzt).Die prozentuale Angabe mit 50% ist
somit korrekt.
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Anregungen d. Beteiligten

Stellungnahme

Beschluss

2. Zu b) Die Anregung wird umgesetzt.
2. Zu b), 2. Abschnitt wird angeregt, den Spiegelstrich "Die 50 %-Grenze gilt auch hier" zu streichen,
um Missverständnisse zu vermeiden. Ziffer a) stellt
dies u.E. ausreichend klar. Außerdem müssten u.E.
sonst auch in c) und d) entsprechende Ergänzungen vorgenommen werden.
3. Zu d) wird angeregt, analog zu a) die Formulierung vorzunehmen (Einzelhandel als Drogeriemarkt
... ). In dem Zusammenhang wird weiter angeregt,
den 2. Abschnitt von Unterpunkt b) als separaten,
neuen Unterpunkt ("e)") hinter d) zu stellen.

3. zu d), b), d) Die Anregung wird umgesetzt.

4. Die Anregung wird aufgegriffen. Die Festset4. Hinsichtlich des Vollsortimenters möchten wir
zung war so auch gemeint gewesen und wird
anregen, auch für diesen einen praxisgerechten
Spielraum für Randsortimente zuzulassen (empfoh- nun sprachlich eindeutiger formuliert.
len wird, für NonFood- lI-Artikel eine Grenze von 10
% Flächenanteil zuzulassen).
5. Offen bleibt, welche Bedeutung die Untergliederung in der Sortimentsliste (Anlage 1) hat.

5. Die Untergliederung hat keine Bedeutung und
wird herausgenommen.

Die Verwaltung bittet, der vorgeschlagenen Bewertung zuzustimmen.

Sabine Fink
Stadtbaudirektorin

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