Datei: Beschlussvorlage (Projektmanagementbericht September 2015)

12. Oktober 2015

Projekt:

Stadtgeschichtliches Museum Tonofenfabrik
Bericht Nr.: 2 Erstellt: Abteilung Gebäudemanagement, Stadt Lahr

Sachstand:

04.09.2015

1.1 Projektbeschreibung:
Mit der Sanierung und Umnutzung der denkmalgeschützten, ehemaligen Tonofenfabrik im historischen
Altstadtkern, in unmittelbarer Nähe zu den Überresten der mittelalterlichen Tiefburg "Storchenturm" und
der mittelalterlichen Stadtmauer, wird das stadtgeschichtliche Museum in die Stadt geholt. Durch die
zentrale Lage in der Lahrer Innenstadt wird auch der Platz um die historische Stadtmauer aufgewertet und
wiederbelebt.
Die Ausstellungsflächen erstrecken sich vom Untergeschoss bis ins 2. Obergeschoss. Ein großer
Bestandteil des Erdgeschosses ist der Öffentlichkeit ohne Eintritt zugänglich. Durch die Kombination
kommerzieller Funktionen mit dem Hintergrund der stadtgeschichtlichen Ausstellung kann ein Anreiz zum
Museumsbesuch gesetzt werden. Veranstaltungsraum und Wechselausstellung im 2. Obergeschoss
können entkoppelt vom täglichen Museumsbetrieb bespielt werden. Die Anordnung der WCs und
Garderoben im Dachgeschoss erlaubt zum einen die effiziente Flächennutzung der niedrigen, nicht als
Ausstellungsfläche geeigneten Dachräume und stellt zum andern eine Nähe zwischen der Funktion mit
einer großen, gleichzeitigen Anzahl von Besuchern im Veranstaltungsbereich zu den zugehörigen
Funktionsflächen her. Des weiteren werden die Verwaltungsräume und die Museumspädagogik im
Dachgeschoss untergebracht.
Um die neue Nutzung als stadtgeschichtliches Museum optimal umsetzen zu können wird das über dem Lförmigen Grundriss entwickelte bestehende Gebäude durch einen Anbau im vierten Quadranten ergänzt.
Der Anbau dient ergänzend zur historischen Treppe der Erschließung des Museums und nimmt neben
dem Fahrstuhl eine neue Treppe als zweiten Fluchtweg auf, durch deren winkelförmige Anordnung eine
fließende Zirkulation durch die Ausstellungsräume ermöglicht wird.

Bauherr:

Projektkosten:
Projektlaufzeit:

Projektdaten:

Fördermittel:

Stadt Lahr
Rathausplatz 4
77933 Lahr
ca. 4,26 Mio € brutto
(inkl. Baunebenkosten)
12/2014 - 08/2016
(Bauphase)
01/2017 - 11/2017
(Ausstattung)
• denkmalgeschütztes
Gebäude
• 961 m² Nutzfläche
• 1.654 m² Brutto-Grundfläche
• 470 m² Dauerausstellung
• 223 m² Wechselausstellung
• Veranstaltungsraum für bis
zu 100 Personen
• Zuwendung zur Erhaltung
und Pflege eines Kulturdenkmals: 66.260,- €
• Städtebauförderung:
ca. 1,78 Mio. €

Projekt:

Stadtgeschichtliches Museum Tonofenfabrik
Bericht Nr.: 2 Erstellt: Abteilung Gebäudemanagement, Stadt Lahr

Sachstand:

04.09.2015

1.2 Projektstand:
In seiner Sitzung am 24. Juli 2013 hat der Gemeinderat die Einrichtung des stadtgeschichtlichen
Museums in der ehemaligen Tonofenfabrik bei erfolgreicher Erwerbsverhandlung beschlossen. Ebenfalls
wurde die Weiterentwicklung der Planung des stadtgeschichtlichen Museums beschlossen.
Seither haben weitere Untersuchungen am Gebäude stattgefunden. In regelmäßigen Abständen, alle zwei
Wochen, gab und gibt es Planerjourfixe. Hieran sind hauptsächlich die Architekten, die Fachplaner und
das Technische Gebäudemanagement beteiligt. In enger Zusammenarbeit mit der zukünftigen Nutzerin
Frau Bohnert (Stadtarchiv und Museen) mussten in vielen Punkten die Nutzerbelange berücksichtigt
werden.
Die Planungsschritte wurden eng mit dem Regierungspräsidium Freiburg, Referat 26 – Denkmalpflege
abgestimmt. Des Weiteren waren in mehreren Abstimmungsgesprächen Vertreter des Sanierungsträgers
STEG (Stadtentwicklung GmbH) und der Abteilung Liegenschaften und Verwaltungsservice der Stadt Lahr
im Hinblick auf die Städtebauförderung im Rahmen der Sanierungsmaßnahme „Nördliche Altstadt“
eingebunden.
Im Juli 2014 wurde der Abschlussbericht der Leistungsphase 2 (Vorplanung und Kostenschätzung) fertig
gestellt.
Im Februar 2015 konnte die Leistungsphase 3 (Entwurfsplanung und Kostenberechnung) abgeschlossen
werden.
Am 30. März 2015 wurde der Bauantrag eingereicht, die Genehmigung wurde am 31. Juli 2015 erteilt.
Am 02. Juni 2015 wurden im Rahmen des Wettbewerbes "Ausstellungskonzepte" die Konzepte von 4
Büros vorgestellt. Der Auftrag wurde an MuseoConsult aus Stuttgart in Zusammenarbeit mit Studio
Kernland, Maastricht, Niederlande, vergeben.
Ein Pressetermin zum Baustart fand am 30. Juli 2015, vor Ort statt.
Die Baustelle wurde Ende Juli eingerichtet und das Gerüst gestellt. Die Fenster wurde ausgebaut und zur
fachgerechten Sanierung in die Werkstatt der Firma Max Wehrle GmbH transportiert.
Die Steinfassade wurde komplett gereinigt und die Sanierung der Ziegelfassade hat im oberen Bereich
begonnen.
Der Innenputz ist abgeschlagen, die Dielen im Erdgeschoss sowie 1. und 2. Obergeschoss wurden
entfernt und die Gefache leer geräumt, die Fehlböden sind entfernt.
Die neuen Fundamente im Kellergeschoss sind betoniert.
Zurzeit befinden sich folgende Gewerke in der Ausschreibungsphase: Rohbauarbeiten - Neubau, Heizung,
Lüftung, Elektroarbeiten, Blitzschutz, Sanitär und Putzarbeiten.

Projekt:

Stadtgeschichtliches Museum Tonofenfabrik
Bericht Nr.: 2 Erstellt: Abteilung Gebäudemanagement, Stadt Lahr

Sachstand:

04.09.2015

1.3 Projektbeteiligte:
Bauherr Stadt Lahr
Gebäudemanagement
Projektleitung/Projektmanagement
Silke Kabisch
Kaufmännisches Gebäudemanagement
Projektcontrolling
Silke Mast

Technisches Gebäudemanagement
Technische Projektleitung
Maria Kupfer

Objektplanung
Heneghan Peng Architects Ltd., Berlin
Vermessung und Bestandsaufmaß
Kappis Ingenieure GmbH, Lahr

Tragwerksplanung & Wärmeschutz & SiGeKo
Göppert Bauingenieure, Lahr

Baugrundgutachten
Hydrosond, Rheinmünster

Prüfstatik
Büro Pfeiffer und Partner, Karlsruhe

Gebäudetechnik HLSE & Förderanlagen
Vertec GmbH, Ettenheim

Schadensgutachten
Büro Kühlwein, Bad Krotzingen

Bauphysikalische Untersuchung
Clemenz & Brand GmbH, Karlsruhe

Brandschutz
Ingenieurbüro Bartel, Seelbach

Fenstergutachten
Holzmanufaktur, Rottweil

Fassadengutachten
Steinprojekt, Königsfeld

Untersuchung der Feuchte- und
Salzbelastungen
MPA Stuttgart

Ausstellungsplanung
MuseoConsult, Stuttgart mit
Studio Kernland, Maastricht, NL
Ausführende Firmen:

Fassadenreinigung: Firma Blümke, Sulzburg-Laufen
Fassadensanierung: Naturstein R.Seelig, Giebelstadt
Fenstersanierung: Max Wehrle GmbH, Waldkirch
Gerüst: Burkart: Gerüstbau, Rheinstetten
Rohbau Bestand: Eichner Bau GmbH, Lahr
Abbrucharbeiten: Lattermann, Rudolstadt

Schwammsanierung: Heinrich Schmid GmbH, Offenburg
Förderanlage: Aufzugtechnik Süd, Freiburg
Zimmer- und Holzbauarbeiten: Hansmann ZimmereiHolzbau GmbH, Steinach
Dachdeckungsarbeiten: Rudolf Dörfler GmbH, Lahr

Projekt:

Stadtgeschichtliches Museum Tonofenfabrik
Bericht Nr.: 2 Erstellt: Abteilung Gebäudemanagement, Stadt Lahr

Sachstand:

04.09.2015

2.1 Qualitätssteuerung:
Legende:
Erläuterung Risikoeinstufung:
W = Eintrittswahrscheinlichkeit
S = Schadensausmaß

Risikobeschreibung
Allgemein:
Schlüsselperson fällt
aus

Wer trägt Risiko?

W S

Risiko

Handlungsweise
Klare Vertreterstruktur
erstellen
Sobald bekannt sofort
bearbeiten und
analysieren

Planer - Bauherr Bauverzögerung

niedrig

Mehrkosten,
Nachträge und
Bauverlängerung

mittel

Nachträge bei
Mindermengen,
Planer - Bauherr kann sich negativ
auf Kosten
auswirken

niedrig punktuelle Überprüfung

Unvorhergesehenes
Bauherr
beim Bauen im Bestand

Mengenabweichung

Auswirkung

Projektbezogene Risiken:
Problematik erst nach
Dachrückbau in vollem
Ausmaß ersichtlich

Sturzausbildung und
Auflager

Bauherr - Planer

Mehrkosten,
Zeitverzögerung

mittel

Denkmalschutzfragen

Bauherr - Planer

Mehrkosten,
Zeitverzögerung

Kurzfristige
niedrig Entscheidung durch die
Behörde

Schwammbefall

Bauherr - Planer

Zeitverzögerung,
Mehrkosten

mittel

Kontinuierliche
Abstimmung zwischen
Planer, Bauleiter, allen
Gewerken und
Gutachter

Aufgrund kontinuierlicher Analyse und Bearbeitung werden die Risiken auf ein Minimum reduziert. Die
Qualität kann aufgrund der sorgfältigen Projektleitung und Projektsteuerung beibehalten werden.
Qualitätsreduzierung

Qualitätsänderungen

Beibehaltung der
Qualitätsvorgaben

Projekt:

Stadtgeschichtliches Museum Tonofenfabrik
Bericht Nr.: 2 Erstellt: Abteilung Gebäudemanagement, Stadt Lahr
2.2 Terminsteuerung:

Sachstand:

04.09.2015

Detailliert siehe Anlagen 1 & 2

Leistungsphasen nach HOAI
(Stand Rahmenterminplan Index 5, hparc)
LPH 1
Grundlagenermittlung
LPH 2
Vorplanung
LPH 3
Entwurfsplanung
LPH 4
Genehmigungsplanung
LPH 5
Ausführungsplanung
LPH 6
Vorbereitung der Vergabe
LPH 7
Mitwirkung bei der Vergabe
LPH 8
Objektüberwachung
LPH 9
Objektbetreuung und Dokumentation

Zeit (geplant)
1,5 Monate
3 Monate
6 Monate
3 Monate
6 Monate
6 Monate
6 Monate
16 Monate
4 Jahre

Status
Abgeschlossen
Abgeschlossen
Abgeschlossen
Abgeschlossen
In Bearbeitung
In Bearbeitung
In Bearbeitung
In Bearbeitung
Ab Dezember 2016

Stand der Planungsleistung
9
8
7
6
5
4
3
Geplant
IST
Heute

2
1
0
Nov. 13

Jun. 14

Dez. 14

Jul. 15

Jan. 16

Aug. 16

Mrz. 17

Vergabevorschriften, einschließlich der Befassung in den jeweiligen Gremien sind in der LPH 6 und 7
berücksichtigt.

Projekt:

Stadtgeschichtliches Museum Tonofenfabrik
Bericht Nr.: 2 Erstellt: Abteilung Gebäudemanagement, Stadt Lahr

Sachstand:

04.09.2015

Baufortschritt
100%

80%

60%

40%
entspricht Bauzeitenplan (optimal)
Trend (ideal)

20%

IST
Heute

Bauzeit in Wochen

0%
0

9. Juli 2015

April 2016

80
Dezember 201

Die Baumaßnahme befindet sich im vorgesehenen Zeitfenster.

dauerhafte/kritische
Abweichung

temporäre/unkritische
Abweichung

planmäßig

Projekt:

Stadtgeschichtliches Museum Tonofenfabrik
Bericht Nr.: 2

Erstellt: Abteilung Gebäudemanagement, Stadt Lahr

Sachstand:

04.09.2015

2.3 Kostensteuerung
Nr. Gewerke
200 Herrichten und Erschließen

Kostenschätzung/Budget

Kostenberechnung

Kostenanschlag

Prognose

66.000,00 €

58.097,00 €

99.885,69 €

103.385,69 €

300 Bauwerk - Baukonstruktionen

2.082.000,00 €

2.089.989,00 €

2.052.572,93 €

2.039.556,33 €

400 Bauwerk - technische Anlagen

1.069.000,00 €

1.068.119,00 €

1.076.932,79 €

1.076.935,79 €

12.000,00 €

8.925,00 €

612,85 €

1.030.000,00 €

1.029.945,00 €

Summe

4.259.000,00 €

4.255.075,00 €

4.259.949,26 €

4.250.435,66 €

gerundet

4.260.000,00 €

4.256.000,00 €

4.260.000,00 €

4.250.000,00 €

+/- 20%

+/- 10%

-0,09%

0,09%

500 Außenanlagen
700 Baunebenkosten

zulässige Abweichung nach DIN 276 HOAI
tatsächliche Abweichung

-0,23%

Abweichung zum Budget

-0,23%

Beauftragte Gewerke:
Rohbaugewerke: 90%
Haustechnikgewerke: 15%
Ausbaugewerke: 0%
Die Kosten können nach derzeitigem Stand der Planung eingehalten werden.
Kostensteigerung

unkritische
Kostenabweichung

Kosteneinhaltung

3.1 Fazit/Zusammenfassung
Sowohl Planungs- als auch Baufortschritt befinden sich im geplanten Bereich.
Die Kosten werden nach derzeitigem Stand eingehalten.
Die Risiken werden durch kontinuierliche Überwachung auf einem Minimum gehalten, bzw. neue
Risiken werden sofort analysiert und bearbeitet.
insgesamt Abweichungen

geringfügige Abweichungen

planmäßig