Datei: Beschlussvorlage (- Textliche Festsetzungen, örtliche Bauvorschriften, Begründung)

23. Februar 2015

27.01.2015
AZ.: St

Stadt Lahr
Stadtplanungsamt

Bebauungsplan RUBINMÜHLE
Planungsrechtliche Festsetzungen gemäß § 9 (1) BauGB und BauNVO
Rechtsgrundlagen:
-

Baugesetzbuch (BauGB) i. d. F. vom 23. September 2004, zuletzt geändert durch Gesetz
vom 20. November 2014
Baunutzungsverordnung (BauNVO) i. d. F. vom 23. Januar 1990, zuletzt geändert durch
Gesetz vom 11. Juni 2013
Planzeichenverordnung (PlanzV) i. d. F. vom 18. Dezember 1990, zuletzt geändert durch
Gesetz vom 22. Juli 2011
Landesbauordnung (LBO) i. d. F. vom 5. März 2010, zuletzt geändert durch Verordnung
vom 11. November 2014
Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) i. d. F. vom 29. Juli 2009, zuletzt geändert durch
Gesetz vom 7. August 2013

Abgrenzungen
Grenze des räumlichen Geltungsbereichs des Bebauungsplans gemäß
§ 9 (7) BauGB

Art der baulichen Nutzung

§ 9 (1) Nr. 1 BauGB

Gewerbegebiet gemäß § 8 BauNVO

Ausnahmen gemäß § 8 (3) BauNVO sind in Verbindung mit § 1 (6) Nr. 1
BauNVO nicht zulässig.

Maß der baulichen Nutzung

§ 9 (1) Nr.1 BauGB

2.1 Grundflächenzahl (GRZ) gemäß §§ 16, 17 und 19 BauNVO
0,8

Es gilt die im Nutzungsplan eingetragene Grundflächenzahl.

2.2 Baumassenzahl (BMZ) gemäß §§ 16, 17 und 21 BauNVO

Es gilt die im Nutzungsplan eingetragene Baumassenzahl.

2.3 Höhe der baulichen Anlagen gemäß §§ 16 und 18 BauNVO
Auf der überbaubaren Grundstücksfläche ist eine Gebäudehöhe von maximal 18
m zulässig. Auf einem Drittel der überbaubaren Grundstücksfläche sind Gebäude
bis zu einer Höhe von 40 m zulässig. Bezugspunkt für die Ermittlung der Höhe
baulicher Anlagen ist die natürliche Geländehöhe.

18 m /
40 m

Bauweise, überbaubare Grundstücksflächen

§ 9 (1) Nr. 2 BauGB

3.1 Bauweise gemäß § 22 BauNVO
Es wird eine abweichende Bauweise nach § 22 Abs. 4 BauNVO festgesetzt.
Zulässig sind im Sinne der offenen Bauweise Gebäude mit einer Gesamtlänge
von über 50 m.

-a-

3.2 Überbaubare Grundstücksfläche gemäß § 23 BauNVO
Baugrenze

Flächen für Stellplätze

§§ 12 (6) u. 23 (5) BauNVO

Stellplätze, Carports und Garagen sowie sonstige Nebenanlagen sind nur
innerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche zulässig.
Stellplätze sind zudem auf der gesondert festgesetzten Fläche für Stellplätze
zulässig.

Verkehrsflächen

§ 9 (1) Nr. 11 BauGB

Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung
- private Verkehrsfläche (Brücke über die Schutter) –

Flächen oder Maßnahmen zum ökologischen Ausgleich von Eingriffen in
Natur und Landschaft
§ 9 (1a) BauGB

6.1 Ausgleichsmaßnahmen im Plangebiet
A1

Auf den nicht überbauten Flächen im Osten des Plangebietes wird der
abzugrabende humose Oberboden (Mutterboden) der zu überbauenden Flächen
in einer Mächtigkeit von max. 30 cm aufgetragen.
Beim Bodenauftrag ist ein Befahren der Fläche zur Vermeidung einer
Verdichtung nicht zulässig. Fläche: 730 m²
Auf der privaten Grünfläche im Süden des Plangebietes erfolgt eine Aufschüttung
in max. 1,2 m Höhe über bestehender Geländeoberfläche mit dem
abgegrabenen Boden der zu überbauenden Flächen.
Die Aufschüttungsböschungen dürfen eine Hangneigung von 1 : 2 nicht
überschreiten. Zu berücksichtigen ist gemäß Maßnahme V1 (siehe
Umweltbericht unter 5.1) bei Aushub, Lagerung und Wiedereinbau von Boden
eine Schichtung von kulturfähigem Oberboden über mineralischem Unterboden.
Zuerst ist auf der Auftragsfläche und auf der Abtragsfläche der humose
Oberboden abzutragen und fachgerecht zwischenzulagern.
2

Dann erfolgt der Auftrag von mineralischem Unterboden von der Abtragsfläche
auf die Auftragsfläche. Schließlich ist der zwischengelagerte Oberboden der
Auftragsfläche und schließlich der zwischengelagerte Oberboden Abtragsfläche
aufzutragen. Der humose Oberboden darf eine Gesamtmächtigkeit von 0,6 m
nicht überschreiten. Fläche: 1.775 m²
Anpflanzung einer Hecke aus Bäumen und Sträuchern (A3)
A3

Die private Grünfläche am Ostrand des Plangebietes ist durch Anpflanzungen
aus standortheimischen Laubbäumen und –sträuchern als zweireihige Hecke zu
entwickeln. Zur Anpflanzung sind gebietsheimische Gehölze gemäß Artenliste
aus dem Herkunftsgebiet 6 (Oberrheingraben) zu verwenden. Je 10 lfm
zweireihiger Hecke ist ein Laubbaum anzupflanzen. Eine Einfriedung mittels
Zaun ist zulässig, soweit der Zaun eine grüne Oberflächenbehandlung aufweist.
Zu verwendende Laubgehölze: siehe unten. Fläche: 730 m²

Anpflanzungen von Hecken aus Laubgehölzen und Entwickeln einer Saumflur
(A4)
Der aktuell nicht bewaldete Teil der privaten Grünfläche im Süden des
Plangebietes ist durch Anpflanzung aus standort- und gebietsheimischen
Laubbäumen und –sträuchern als vierreihige Hecke zu entwickeln. Zur
Anpflanzung sind gebietsheimische Gehölze gemäß Artenliste aus dem
Herkunftsgebiet 6 (Oberrheingraben) zu verwenden. Je 15 lfm vierreihiger Hecke
sind zwei Laubbäume anzupflanzen. Zu verwendende Laubgehölze: siehe unten.
Fläche: 867 m²
Am Südrand dieser privaten Grünfläche ist ein 5 m breiter Streifen von Gehölzen
freizuhalten. Hier ist ein der Hecke vorgelagerter 5 m breiter Gras- und KrautflurStreifen zu entwickeln. Dazu erfolgt eine Ansaat mit Wiesenansaatmischung für
Landschaftsrasen mit gebietsheimischen Kräutern.
Die Pflege der Fläche wird in Form einer jährlichen Mahd von der Hälfte der
Fläche in der zweiten Junihälfte durchgeführt. Dabei erfolgt ein Wechsel der zu
mähenden Fläche von Jahr zu Jahr. Fläche: 219 m²

Umwandlung eines Nadelholzbestands zu Laubwald (A5)
Die Nadelbäume (Tanne, Douglasie) des Nadelwaldbestands im Bereich der
privaten Grünfläche am Südwestrand des Plangebietes sind durch Aushieb zu
entnehmen. Die vorhandenen einzelnen Laubbäume sind zu belassen.
Nachfolgend sind gebietsheimische Laubbäume zu pflanzen.
Zur Anpflanzung ist gebietsheimische Pflanzware gemäß Artenliste aus dem
Herkunftsgebiet 6 (Oberrheingraben) zu verwenden. Nach dem Aushieb und vor
der Anpflanzung erfolgt eine Aufschüttung mit vorhabensbedingtem Erdaushub
(0,3 m) gemäß Maßnahme A2. Fläche: 690 m²
Artenliste zu Maßnahmen A3, A4 und A5
Bäume:
Stiel-Eiche (Quercus robus, Baum 1. Ordnung)
Winterlinde (Tilia cordata, Baum 1. Ordnung)
Bergahorn (Acer pseudoplatanus, Baum 1. Ordnung)
Schwarzerle (Alnus glutinosa, Baum 2. Ordnung)
Hainbuche (Carpinus betulus, Baum 2. Ordnung)
Vogelkirsche (Prunus avium, Baum 2. Ordnung)
Wild-Birne (Pyrus communis, Baum 2. Ordnung)
3

Sträucher
Hasel (corylus avellana)
Zweigriffliger Weißdorn (Crataegus laevigata)
Heckenkirsche (Lonicera xylosteum)
Schwarzer Holunder (Sambucus nigra)
Hundsrose (Rosa canina)

6.2 Kompensationsmaßnahmen außerhalb des Plangebietes
Plangebietsexterne Maßnahmenflächen an der Schutter
K1 Auftrag des im Bebauungsplangebiet abgegrabenen Oberbodens
Auf den südlich an das Plangebiet angrenzenden Flurstücken Nr. 2085
(teilweise), 2088, 2089, 2090 und 2092 wird der (im Bereich der zu
überbauenden Flächen) im Plangebiet abzugrabende humose Oberboden
(Mutterboden) in einer Mächtigkeit von max. 30 cm aufgetragen. Ein 10 m breiter
Gewässerrandstreifen - gemessen ab Oberkante der Bachuferböschung - ist von
der Aufschüttung frei zu halten. Der Oberbodenauftrag erfolgt nach dem
Abholzen des Nadelwaldbestands und vor der Laubwaldanpflanzung gemäß
Maßnahme K 2. Fläche: 2.927 m²
K2 Umwandlung des Schutter begleitenden Nadelwalds zu Laubwald
Auf den plangebietsangrenzenden Flurstücken Nr. 2085, 2088, 2089, 2090 und
2092 sind die Nadelbäume (Tanne, Douglasie) des Nadelwaldbestands durch
Aushieb zu entfernen. Die vorhandenen wenigen Laubbäume und Kiefern sind zu
belassen. Nachfolgend sind gebietsheimische Laubbäume zu pflanzen. Zur
Anpflanzung ist gebietsheimische Pflanzware gemäß Artenliste aus dem
Herkunftsgebiet 6 (Oberrheingraben) zu verwenden.
Am Ostrand sind in einem 5 m breiten Streifen auch Strauchgruppen mit 3 bis 7
Strauchgehölzen anzupflanzen. Die Strauchgruppen nehmen in diesem 5-mStreifen die Hälfte der Fläche ein, die andere Hälfte dieses Streifens wird mit
Bäumen 2. Ordnung bepflanzt. Baum- und Strauchgruppen wechseln sich in dem
5-m-Streifen unregelmäßig ab. Fläche K2: 4.974 m².

K3 Plangebietsexterne Maßnahmenfläche am Schutterlindenberg, Ackerfläche
zu Laubwald umwandeln
Auf dem Flurstück Nr. 7053 wird eine Ackerfläche (aktuell Ackerbrache) zu einem
Laubwaldbestand entwickelt. Der zu entwickelnde Laubwald umfasst folgende
Teilbiotope (siehe Karte 2 Umweltbericht/Grünordnungsplan):
- Hochwald aus Bäumen 1. und 2. Ordnung. Es dominieren die beiden
standortgerechten, gebietsheimischen Baumarten Stiel-Eiche und Hainbuche.
Weitere Laubbaumarten gemäß Artenliste werden beigemischt. Fläche: 5.603
m²
- Mosaikartiger Waldrandbereich, bestehend aus einem mosaikartigem
Nebeneinander der Elemente Strauchgruppen (mit 3 bis 12 Sträuchern) und
Bäume 2. Ordnung. Beide Elemente nehmen jeweils die Hälfte des
Waldrandbereichs ein. Fläche: 2.240m²
- Waldmantel aus Sträuchern, Fläche: 638 m²
- Saumvegetation aus Hochstauden und Gräsern. Zur Entwicklung der
Saumflur erfolgt eine Ansaat mit Arten der Wiesen mittlerer Standorte im
Heumulchansaatverfahren (ersatzweise kann die Ansaat mit einer
Wiesenansaatmischung für Landschaftsrasen mit gebietsheimischen
Kräutern durchgeführt werden). Die Pflege der Fläche erfolgt ab dem 3. Jahr
in einem zweijährlichen Rhythmus, in Form einer jährlichen Mahd der Hälfte
4

der Fläche in der zweiten Junihälfte. Dabei erfolgt ein Wechsel der zu
mähenden Fläche von Jahr zu Jahr. Im 1. und 2. Jahr erfolgt jeweils eine
zweimalige Mahd mit Abräumen des Mähguts. Fläche: 1.589 m²

Artenliste zu Maßnahme K3
Bäume:
Stiel-Eiche (Quercus robus, Baum 1. Ordnung)
Winterlinde (Tilia cordata, Baum 1. Ordnung))
Berghahorn (Acer pseudoplatanus, Baum 1. Ordnung))
Hainbuche (Carpinus betulus, Baum 2. Ordnung)
Feldahorn (Acer campestris, Baum 2. Ordnung)
Vogelkirsche (Prunus avium, Baum 2. Ordnung)
Wild-Birne (Pyrus communis, Baum 2. Ordnung)
Wild-Apfel (Malus sylvestris, Baum 2. Ordnung)
Sträucher
Hasel (Corylus avellana)
Zweigriffliger Weißdorn (Crataegus laevigata)
Heckenkirsche (Lonicera xylosteum)
Schwarzer Holunder (Sambucus nigra)
Hundsrose (Rosa canina)

6.3 Stellplätze und Wege
Die Befestigung von Stellplatzflächen ist wasserdurchlässig auszuführen (z.B.
Schotterrasen, wassergebundene Decke, wasserdurchlässige Oberflächenbeläge). Die Fahrgassen des Parkplatzes dürfen auch wasserundurchlässig befestigt
werden.
Parkierungsanlagen müssen unabhängig von der Ausbildung mit wasserdurchlässigen Materialien so angelegt werden, dass eine Oberflächenwasserabfluss in
die betriebsumgreifenden Grünanlagen abgeleitet erfolgen kann.
Die Fahrwege für den Schwerlastverkehr dürfen wasserundurchlässig befestigt
werden, sofern dies aus technischen Gründen (z.B. Tragfähigkeit) erforderlich ist.
Innerhalb von Stellplatzanlagen ist pro angefangene 5 Stellplätze je ein mittel- bis
großkroniger Laubbaum entsprechend der nachstehenden Pflanzliste zu
pflanzen. Die erforderliche Anzahl an Bäumen darf in Form von Einzelbäumen
innerhalb von Pflanzinseln oder in Baumgruppen auf zusammenhängenden
Pflanzstreifen angepflanzt werden. Die Bäume sind dauerhaft zu erhalten. Bei
Abgang ist Ersatz zu pflanzen.
Pflanzliste Hochstämme (Stammumfang in 1 m Höhe 14 -16 cm)
- Stadt-Linde (Tilia cordata 'Greenspeere')
- Platane (Platanus acerifolia)
- Zerreiche (Quercus cerris)

6.4 Dachdeckung
Kupfer-, zink- oder bleigedeckte Dächer sind nur zulässig, wenn sie beschichtet
oder in ähnlicher Weise behandelt sind, so dass keine Kontamination des Bodens durch Metallionen zu befürchten ist.

6.5 Außenbeleuchtung
Die Außenbeleuchtung ist streulichtarm, staubdicht und insektenverträglich
(Natriumdampf-Niederdruck-Lampen oder LED) zu installieren. Ausgenommen
sind Außenleuchten, die der kurzfristigen Beleuchtung dienen, wie z.B.
Außenleuchten an Hauseingängen und Treppen mit Abschaltautomatik. Die Art
der Leuchten ist so zu wählen, dass eine gebündelte und zielgerichtete
Ausleuchtung gewährleistet ist.

Sonstige Planzeichen
Mit Leitungsrecht gem. § 9 (1) Nr. 21 BauGB zugunsten der Badenova (GasHochdruckleitung) zu belastende Flächen.
Für die im nördlichen Bereich des Plangebietes verlaufende Erdgasleitung wird
ein Leitungsrecht zu Gunsten des Versorgungsträgers mit einer
Schutzstreifenbreite von 3,0 m beidseits der Leitung festgesetzt. Innerhalb des
Schutzstreifens ist die Leitung von Bebauung und massiver Bepflanzung, z.B.
durch Bäume, freizuhalten. Der sichere Betrieb der Leitung darf weder
beeinträchtigt, noch dürfen die Betriebsmittel geschädigt werden. Die freie
Zugänglichkeit zu den Anlagen muss auch während der Bauzeit für Wartungsund Kontrollzwecke jederzeit gewährleistet sein. Geländeauffüllungen und
Geländeabgrabungen im Schutzbereich der Erdgasleitung sind mit der
zuständigen Fachabteilung der bnNetze GmbH, Am unteren Mühlbach 4, 77652
Offenburg abzustimmen und bedürfen der schriftlichen Gestattung. Das Lagern
von schwer transportablen Materialien oder Abraum im Schutzbereich der
Leitung ist auch während der Bauzeit nicht zulässig.

Hinweise und nachrichtliche Übernahme von nach anderen gesetzlichen
Vorschriften getroffenen Festsetzungen
§ 9 (6) BauGB
Altlasten:
Werden bei Erdarbeiten ungewöhnliche Färbungen und/ oder
Geruchsemissionen (z.B. Mineralöle, Teer ...) wahrgenommen, so ist umgehend
das Landratsamt Ortenaukreis (Amt für Wasserwirtschaft und Bodenschutz) zu
unterrichten. Aushubarbeiten sind an dieser Stelle sofort einzustellen.

Bodenschutz:
Erdarbeiten sollten zum Schutz vor Bodenverdichtungen nur bei schwach
feuchtem Boden oder niederschlagsfreier Witterung erfolgen. Bauwege und
Baustraßen sollten nur dort angelegt werden, wo später befestigte Flächen liegen
sollen.
6

Archäologische Denkmalpflege:
Da im Plangebiet bisher unbekannte archäologische Bodenfunde zutage treten
können, ist der Beginn von Erschließungsarbeiten sowie allen weiteren Erd- und
Aushubarbeiten frühzeitig dem Regierungspräsidium Freiburg, Ref. 26 –
Denkmalpflege – Fachgebiet Archäologische Denkmalpflege - schriftlich
mitzuteilen.
Gemäß § 20 des Denkmalschutzgesetzes sind auch im weiteren Baufortschritt
auftretende Funde (Scherben, Knochen, Mauerreste, Metallgegenstände,
Gräber, auffällige Bodenverfärbungen u.Ä.) umgehend zu melden und bis zur
sachgerechten Dokumentation und Ausgrabung im Boden zu belassen. Mit
Unterbrechungen der Bauarbeiten ist ggf. zu rechnen und Zeit zur Fundbergung
einzuräumen.
Telekommunikationsleitungen:
Beginn und Ablauf der Erschließungsarbeiten sind der Dt. Telekom GmbH so
früh wie möglich, mind. 3 Monate vor Baubeginn, schriftlich anzuzeigen.
Wasserwirtschaft und Bodenschutz:
Die Planflächen werden nach derzeitiger Einschätzung auf Grundlage des
vorliegenden Entwurfes der Hochwassergefahrenkarten bei extremen
Hochwasserereignissen überflutet. In den hochwassergefährdeten Gebieten sind
die Bestimmungen der Anlagenverordnung wassergefährdender Stoffe (VAwS) in
der jeweiligen Fassung anzuwenden. Die bei extremen Hochwasser überfluteten
Flächen sind im Bebauungsplan auf Basis des § 9 Abs. 5 Nr. 1
bauplanungsrechtlich zu kennzeichnen als „Hochwassergefährdetes Gebiet
(HQExtrem), bei dessen Bebauung besondere bauliche Vorkehrungen gegen
äußere Einwirkungen oder besondere bauliche Sicherungsmaßnahmen gegen
Naturgewalten erforderlich sind“.
Abwasser/Oberflächenentwässerung:
Bei der beabsichtigten Einleitung von Niederschlagswasser in die Schutter gem.
§ 2 Abs. 1 der Niederschlagswasserverordnung ist eine wasserrechtliche
Erlaubnis erforderlich.
Auf die „Arbeitshilfen zum Umgang mit Regenwasser in Siedlungsgebieten“ der
LUBW wird hingewiesen.

Nutzungsschablone
Baugebiet
Grundflächenzahl
maximale Gebäudehöhe

Bauweise
Baumassenzahl

Sabine Fink
Stadtbaudirektorin

27.01.2015
AZ.: St

Stadt Lahr
Stadtplanungsamt

Bebauungsplan RUBINMÜHLE
Örtliche Bauvorschriften gemäß § 74 LBO i.V. mit § 9 (4) BauGB

Rechtsgrundlagen:
-

Baugesetzbuch (BauGB) i. d. F. vom 23. September 2004, zuletzt geändert durch Gesetz
vom 20. November 2014
Landesbauordnung (LBO) i. d. F. vom 5. März 2010, zuletzt geändert durch Verordnung
vom 11. November 2014

Äußere Gestaltung baulicher Anlagen

1.1 Dachneigung und –eindeckung
Die zulässige Dachneigung beträgt 0-30°.

0°-30°

Als Dacheindeckung sind glänzende und reflektierende Materialien unzulässig.
Kupfer-, zink- oder bleigedeckte Dächer sind nur zulässig, wenn sie
beschichtet oder in ähnlicher Weise behandelt sind, so dass keine
Kontamination des Bodens durch Metallionen zu befürchten ist.
Auf Flachdächern ist die Errichtung von Solaranlagen zulässig.

1.2 Fassadengestaltung
Als Fassadenmaterial sind, mit Ausnahme von erforderlichen Fensterflächen,
keine Materialien mit glänzenden Oberflächen zu verwenden. Farbgebungen
sind in matten Farben auszuführen.

Gestaltung von Freiflächen

2.1 Gestaltung unbebauter Flächen (§ 74 Abs. 1 Nr. 3 LBO)
Die nicht überbauten Flächen sind gärtnerisch anzulegen.
Ausgenommen hiervon sind Flächen für Stellplätze
Zuwegungen.

und

notwendige

Zur Ausführung von Stellplatzflächen für Pkw sind nur wasserdurchlässige
Oberflächengestaltungen zulässig. Ihre Tragschichten sind versickerungsfähig
auszubilden. Parkierungsanlagen müssen unabhängig von der Ausbildung mit
wasserdurchlässigen Materialien
so angelegt werden,
dass
ein
Oberflächenwasserabfluss in die betriebsumgreifenden Grünanlagen abgeleitet
erfolgen kann.
1

2.2 Einfriedungen
Als Einfriedungen sind geschnittene oder frei wachsende Hecken zulässig.
Zäune sind nur als Drahtzäune, weitestgehend transparent, und bis zu einer
Höhe von max. 2 m zulässig.
Sofern das Betriebsgrundstück als äußerste Begrenzung zur freien Landschaft
hin sichtbar mit einem Zaun eingefriedet werden soll, ist dieser nur in grüner
Farbgebung zulässig.

2.3 Freiflächengestaltungsplan
Mit dem Baugesuch ist gemäß § 1 (5) Bauvorlagenverordnung ein Freiflächengestaltungsplan einzureichen aus dem Lage, Umfang, Größe der Bepflanzung,
Baumarten, Einfriedungen und Geländemodellierung sowie Materialangaben
zur Stellplatz- und Zufahrtsbefestigung und der Einfriedungen zu ersehen sind.
Der Freiflächengestaltungsplan wird Bestandteil der Baugenehmigung.

Werbeanlagen
Werbeanlagen sind nur an den der Flugplatzstraße zugewandten
Westfassaden von Gebäuden zulässig. Die Gesamtgröße aller Werbeanlagen
darf in Addition eine Fläche von 12 m² nicht überschreiten.
Werbeanlagen oberhalb der Gebäude, sowie freistehende, selbstleuchtende,
angestrahlte oder solche mit bewegten Werbebildern sind unzulässig.
Fremdwerbung ist unzulässig.

Antennen
Die Errichtung von Antennen ist unzulässig. Im Einzelfall kann eine Ausnahme
genehmigt werden, sofern Art, Ort, Größe und Gestaltung der Anlage
einvernehmlich mit der Stadt abgestimmt werden.

Sabine Fink
Stadtbaudirektorin

27.01.2015
AZ.: St.

Stadt Lahr
Stadtplanungsamt

Bebauungsplan RUBINMÜHLE
Begründung
A

Verfahrensablauf

Aufstellungsbeschluss gemäß § 2 (1) BauGB

14.07.2014

Frühzeitige Beteiligung gemäß § 3 (1) und § 4 (1)
BauGB

28.07. - 05.09.2014

Offenlegungsbeschluss

23.02.2015
09.03. – 10.04.2015

Offenlage gemäß § 3 (2) und § 4 (2) BauGB
Satzungsbeschluss gemäß § 10 BauGB
Öffentliche Bekanntmachung

Begründung gemäß § 9 (8) BauGB

ALLGEMEINES

1.1

Geltungsbereich
Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes umfasst Teilflächen der Flurstücke 2085,
2088 (Wegeparzelle), 2089, 2090, 2096 und 2101 der Gemarkung Hugsweier. Zur
verkehrlichen Anbindung an die Flugplatzstraße wird zudem das Flurstück 4
(Schutter) und das Flurstück 26572 in einem Streifen von ca. 8 m Breite überplant.
Neben der Erweiterungsfläche und der südlichen Zufahrt soll auch ein
Grundstücksbereich der Firma Rubin in den Geltungsbereich einbezogen werden, auf
dem im Jahr 2005 ein naturholzgefeuertes Heizkraftwerk errichtet wurde.
Insgesamt umfasst der Geltungsbereich eine Fläche von ca. 1,8 ha.

1.2

Anlass und Erfordernis der Planaufstellung
Planungsanlass
Zur langfristigen Weiterentwicklung der Rubinmühle im Stadtteil Hugsweier und zur
Sicherung der dortigen Arbeitsplätze wird eine Betriebserweiterung erforderlich. Das
Unternehmen plant die Errichtung einer zusätzlichen Produktionshalle. Die
innerbetrieblichen Verfahrensabläufe sowie betriebswirtschaftliche Gründe erfordern
unbedingt die Konzentration aller Abteilungen an einem Standort. Eine räumlich vom
jetzigen Standort getrennte Erweiterung bzw. Auslagerung einzelner Abteilungen
kommt deshalb nicht in Betracht. Sie hätte unweigerlich die Verlegung des gesamten
Standorts zur Folge, was wirtschaftlich nicht tragbar wäre.

Bebauungsplan RUBINMÜHLE

Einer Betriebserweiterung in östlicher Richtung stehen Freiflächen entgegen, die
aufgrund privater vertraglicher Bindungen nicht als Erweiterungsflächen genutzt
werden dürfen. Westlich begrenzt die Schutter und nördlich die Hugsweierer
Hauptstraße das Betriebsgelände. Aus diesen Gründen stellt sich eine Erweiterung
der vorhandenen Betriebsstätte in südlicher Richtung als die einzig mögliche und
sinnvolle Alternative dar.
Planungserfordernis
Die Betriebserweiterung ist auf Flächen vorgesehen, die bisher dem Außenbereich
zuzurechnen sind. Durch die Überplanung werden die benötigten Flächen dem
Innenbereich zugeordnet und die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die von
der Firma Rubin beabsichtigte Betriebserweiterung geschaffen.
Um für den südlichen Erweiterungsbereich und das Unternehmen insgesamt eine
südliche Anbindung für Schwerlastverkehr zu schaffen, soll ein Brückenbauwerk über
die Schutter mit Anbindung an die Flugplatzstraße hergestellt werden. Der
beabsichtigte Geltungsbereich des Bebauungsplanes RUBINMÜHLE überlagert
deshalb einen 8,0 m breiten und ca. 440 m² großen Teilbereich des
Bebauungsplanes AUSGLEICHSMASSNAHMEN ZUM GE RHEINSTRASSE NORD.
Für den Überlagerungsbereich sollen die Festsetzungen des bisher geltenden
Bebauungsplanes aufgehoben und durch die Festsetzungen des neuen
Bebauungsplanes RUBINMÜHLE ersetzt werden.

1.3

Entwicklung aus Flächennutzungs- und Landschaftsplan
Im wirksamen Flächennutzungsplan ist östlich des derzeitigen Betriebsgeländes der
Firma Rubin eine gewerbliche Baufläche dargestellt, die als mögliche
Erweiterungsfläche vorgesehen war. Aufgrund entgegenstehender Interessen der
Grundstückeigentümer kann der Betrieb jedoch nicht auf diese Fläche erweitert
werden.
Gemäß Beschluss des Gemeinsamen Ausschusses der Vereinbarten
Verwaltungsgemeinschaft Lahr/ Kippenheim vom 27.07.2010 soll die Darstellung für
diese ca. 5.000 m² große Fläche von gewerblicher Baufläche in Fläche für die
Landwirtschaft geändert werden. Stattdessen soll eine südlich an das
Betriebsgelände angrenzende, ca. 15.500 m² große Fläche, die bisher
landwirtschaftlich genutzt wird, als gewerbliche Baufläche dargestellt werden.
Die 6. Änderung des Flächennutzungsplanes befindet sich im Verfahren. Bisher
wurde die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit und der Behörden durchgeführt.
Die Offenlage wird gerade vorbereitet.
Der Änderung des Flächennutzungsplanes für eine Erweiterung der gewerblichen
Baufläche in Richtung Süden stand bisher der im Regionalplan von 1995
ausgewiesene Regionale Grünzug entgegen. Um diese Ausweisung zu ändern, hatte
der Technische Ausschuss die Verwaltung mit Beschluss vom 24.03.2010 beauftragt,
einen Antrag auf Durchführung eines Zielabweichungsverfahrens zu stellen.
Das Regierungspräsidium stimmte dem Antrag mit Bescheid vom 03.08.2010 unter
folgenden Maßgaben zu:
1. Die Stadt Lahr stellt gemäß Gemeinderatsbeschluss vom 19.04.2010 die direkt
östlich an das Betriebsgelände der Firma Rubin Mühle angrenzende gewerbliche
2

Bebauungsplan RUBINMÜHLE

Baufläche im Rahmen der anstehenden Flächennutzungsplanfortschreibung als
Fläche für Landwirtschaft dar.
2. Zur Kompensation der Inanspruchnahme des Regionalen Grünzuges auf
regionalplanerischer Ebene wird die Stadt Lahr im Rahmen der Fortschreibung
des Regionalplans 1995 keine Einwände gegen eine Vergrößerung des
Regionalen Grünzugs im östlichen Bereich der Ortsrandlage von Hugsweier
geltend machen.
3. Die naturschutzrechtliche Kompensation für die Inanspruchnahme der Freifläche
erfolgt im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens.
Abbildung 1: FNP-Ausschnitt des Änderungsbereiches

Bebauungsplan RUBINMÜHLE
1.4

Städtebauliche Einordnung, Lage des Gebiets, Bestandsbeschreibung
Die für die Errichtung der neuen Produktionshalle und des Mitarbeiterparkplatzes
vorgesehenen Flächen liegen südlich des bestehenden Betriebsgeländes der Firma
Rubin an der südlichen Ortseinfahrt von Hugsweier. Der überwiegende Teil der
Flächen wird bisher landwirtschaftlich genutzt. Westlich entlang des Firmengeländes
verläuft die Schutter.

PLANINHALTE

2.1

Städtebauliche Zielsetzung
Ziel der Planung ist es, den Standort des Betriebes langfristig zu sichern. Zu diesem
Zweck sollen Flächen für die geplanten Erweiterungen planungsrechtlich gesichert
werden. Zugleich sollen betriebsbedingte negative Auswirkungen auf den Ortskern
von Hugsweier reduziert werden.
Die vorgesehene Betriebserweiterung lässt sich aufgrund der oben geschilderten
Situation nur auf den südlich an das bisherige Betriebsgelände angrenzenden
Flächen realisieren. Das Betriebsgelände wird von bisher ca. 280 m um ca. 120 m auf
insgesamt ca. 400 m verlängert. Um bei dieser Ausdehnung einen wirtschaftlicheren
und reibungsloseren Betriebsablauf und Verkehrsfluss zu ermöglichen, soll die
verkehrliche Anbindung des südlichen Betriebsgeländes über eine neu zu errichtende
Brücke über die Schutter erfolgen. Hierfür wird im Bebauungsplan ein Bereich zur
Überbauung der Schutter und der Grünflächen in den Uferbereichen festgesetzt. Im
weiteren Verlauf soll der betriebsbedingte Lastverkehr über das Ostareal des
Flugplatzes geführt werden. Durch die neue Anbindung des Betriebes im Süden kann
das betriebsbedingte Verkehrsaufkommen im nördlich gelegenen Ortszentrum auf
der Hugsweierer Hauptstraße reduziert werden.

2.2

Art der baulichen Nutzung
Als Art der baulichen Nutzung wird ein Gewerbegebiet gemäß § 8
Baunutzungsverordnung (BauNVO) festgesetzt. Die verkehrliche Anbindung der
südlichen Betriebserweiterung soll über eine neu zu errichtende Brücke über die
Schutter erfolgen. Hierfür wird im Bebauungsplan eine private Verkehrsfläche
festgesetzt.

2.3

Maß der baulichen Nutzung
Es wird eine Grundflächenzahl von 0,8 entsprechend der Obergrenze für
Gewerbegebiete festgesetzt. Auch die Flächen für Stellplätze und Nebenanlagen
sollen nur innerhalb dieser Begrenzungen zulässig sein.
Die zulässige
Baumassenzahl soll entsprechend dem nach § 17 BauNVO zulässigem Höchstmaß
auf 10 festgesetzt werden.
Durch die Zulässigkeit bis zu den Obergrenzen der BauNVO soll dem Unternehmen
die größtmögliche bauliche Nutzung der Grundstücksflächen ermöglicht werden.
Die Gebäudehöhe soll aufgrund betrieblicher Erfordernisse in Teilbereichen bis 40 m
betragen dürfen. Gebäude oder Gebäudeteile dieser Höhe werden jedoch auf ein
Drittel der überbaubaren Grundstücksfläche begrenzt. Für den überwiegenden Teil
der überbaubaren Grundstücksfläche wird die Höhe baulicher Anlagen auf 18 m
begrenzt.

Bebauungsplan RUBINMÜHLE
2.4

Bauweise, überbaubare Grundstücksfläche
Für das Gewerbegebiet wird eine abweichende Bauweise festgesetzt, um der
Nutzung entsprechende Großformen von über 50 m Länge zu ermöglichen.
Die überbaubaren Grundstücksflächen werden mittels Baugrenzen im Plan
abgegrenzt. Sie sind so weiträumig gefasst, dass die Bebauung entsprechend der
betrieblichen Erfordernisse errichtet werden kann.

2.5

Stellplätze
Stellplätze für Pkw und Lkw sind nur innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen
und auf den gesondert gekennzeichneten Flächen zulässig. Soweit von den
Belastungsanforderungen her möglich, sollen größere Stellplatzanlagen aus
gestalterischen, mikroklimatischen und entwässerungstechnischen Gründen
wasserdurchlässig befestigt und in Teilflächen begrünt werden.

2.6

Private Verkehrsflächen
Die verkehrliche Anbindung der südlichen Betriebserweiterung soll über eine neu zu
errichtenden Brücke über die Schutter erfolgen. Hierfür wird im Bebauungsplan ein
Bereich zur Überbauung der Schutter und der Grünflächen in den Uferbereichen
festgesetzt.

2.7

Flächen für Ver- und Entsorgungsanlagen
Für die im nördlichen Bereich des Plangebietes verlaufende Erdgasleitung wird ein
Leitungsrecht zu Gunsten des Versorgungsträgers mit einer Schutzstreifenbreite von
3,0 m beidseits der Leitung festgesetzt. Innerhalb des Schutzstreifens ist die Leitung
von Bebauung und massiver Bepflanzung, z.B. durch Bäume, freizuhalten. Der
sichere Betrieb der Leitung darf weder beeinträchtigt, noch dürfen die Betriebsmittel
geschädigt werden. Die freie Zugänglichkeit zu den Anlagen muss auch während der
Bauzeit für Wartungs- und Kontrollzwecke jederzeit gewährleistet sein.
Geländeauffüllungen und Geländeabgrabungen im Schutzbereich der Erdgasleitung
sind mit der zuständigen Fachabteilung der bnNetze GmbH, Am unteren Mühlbach 4,
77652 Offenburg abzustimmen und bedürfen der schriftlichen Gestattung. Das
Lagern von schwer transportablen Materialien oder Abraum im Schutzbereich der
Leitung ist auch während der Bauzeit nicht zulässig.

ÖRTLICHE BAUVORSCHRIFTEN

3.1

Gestaltung der Gebäude
Für den überwiegenden Teil des Erweiterungsbaus ist eine Höhe von ca. 18 m
vorgesehen. In Teilbereichen sollen jedoch Gebäude- oder Bauteile bis zu einer Höhe
von 40 m realisiert werden.
Die relativ große Höhe und Baumasse wird sich auf das Orts- und Landschaftsbild
auswirken. Zur Minderung der Auswirkungen werden gestalterische Festsetzungen
getroffen. So sollen für das Fassadenmaterial, mit Ausnahme von erforderlichen
Fensterflächen, keine glänzenden Oberflächen verwendet werden. Die Farbgebung
soll in matten, gedeckten, hellen Farbtönen ausgeführt werden.
Fassaden- und Dachbegrünung sind aufgrund hygienischer Anforderungen an die
Lebensmittel verarbeitende Industrie nicht gewünscht. Zur Eingrünung des
Plangebietes in Richtung der freien Landschaft werden im Bebauungsplan
Pflanzgebote festgesetzt.
Auf Flächdächern soll die Errichtung von Solaranlagen zulässig sein.
5

Bebauungsplan RUBINMÜHLE

3.2

Gestaltung von Freiflächen
Die Festsetzungen zur Gestaltung der privaten Pflanzflächen erfolgen aus
gestalterischen und ökologischen Gründen.

3.3

Anpflanzung und Erhalt von Bäumen und Sträuchern
Die Pflanzgebote dienen der Eingrünung des Betriebgeländes zur freien Landschaft
und zur ökologischen Aufwertung.
Auf einer ca. 700 m² großen Teilfläche im südwestlichen Eckbereich des Plangebietes befinden sich bereits Bäume. Diese werden zum Erhalt festgesetzt. Bei
Abgang ist Ersatz zu pflanzen.

3.4

Werbeanlagen, Antennen
Werbeanlagen sollen hinsichtlich Art, Größe und Anbringungs- bzw. Standort
begrenzt werden, um negative Auswirkungen auf das Dorf- und Landschaftsbild zu
verhindern.
Die Einschränkung in der Verwendung von Antennen erfolgt aus gestalterischen
Gesichtspunkten.

PLANUNGSGRUNDSÄTZE UND ABWÄGUNG

4.1

Belange der Landwirtschaft
Die Firma Rubin ist derzeit Pächter der städtischen Fläche, die für die
Betriebserweiterung vorgesehen ist. Der Betrieb ist nicht auf eine ackerbauliche
Nutzung der Fläche angewiesen. Letztlich wird auch die Erweiterung der Rubinmühle
landwirtschaftlichen Zwecken dienen, da dort eine Weiterverarbeitung
landwirtschaftlicher Erzeugnisse erfolgen soll.

4.2

Belange des Orts- und Landschaftsbildes
Die Erweiterungsfläche liegt am südlichen Ortsrand von Hugsweier. Bei der Fläche
handelt es sich weitgehend um eine strukturarme Ackerflur. Das Plangebiet selbst
stellt somit einen landschaftsästhetisch wertarmen Teilraum dar. Unmittelbar nördlich
befinden sich bereits relativ große Gewerbebauten der Firma Rubin.
Die weiteren angrenzenden Landschaftsbildeinheiten bilden ein Gesamtensemble mit
einer - im lokalen Kontext betrachtet - überdurchschnittlichen Vielfalt an
landschaftsraumtypischen Elementen. So grenzen östlich an das Plangebiet Ackerund Wiesenflächen an. Südlich befindet sich ein Waldstück mit Nadelholzbestand.
Entlang der westlich verlaufenden Schutter ist weiterer Gehölzbestand vorhanden.
Die durch den Bebauungsplan zuzulassende, relativ große Höhe und Baumasse wird
sich auf das Orts- und Landschaftsbild auswirken. Zur Minderung der Auswirkungen
werden gestalterische Festsetzungen getroffen.
In der Abwägung wird den Belangen der Wirtschaft und der Landwirtschaft Vorrang
gegenüber dem Belang des Orts- und Landschaftsbildes eingeräumt.

4.3

Belange der Umwelt
Im Rahmen der 6. Änderung des Flächennutzungsplanes (FNP) wurde bereits eine
Umweltprüfung durchgeführt. Gemäß § 2 Abs. 4 Satz 5 BauGB soll die
Umweltprüfung in einem zeitlich nachfolgenden oder gleichzeitig durchgeführten
Bauleitplanverfahren auf zusätzliche oder andere erhebliche Umwelteinwirkungen
6

Bebauungsplan RUBINMÜHLE
beschränkt werden. Da der Umweltbericht zur FNP-Änderung die erforderliche
Aufbereitung der Umweltbelange auf der Ebene der verbindlichen Bauleitplanung
nicht abdeckt, müssen analog zur Konkretisierung vom FNP zum B-Plan die
Umweltbelange detaillierter dargestellt werden. Der Umweltbericht ist den
Planunterlagen zur Offenlage beigefügt.
Im Vorfeld der Planung wurde von der Firma Rubin ein Gutachten zur altlasten- sowie
abfallrechtlichen Situation der geplanten Erweiterungsfläche beauftragt. Die
Orientierende Umwelttechnische Untersuchung der GHJ Ingenieurgesellschaft für
Geo- und Umwelttechnik vom 20.12.2010 ist den Bebauungsplanunterlagen
beigefügt.
Aufgrund der Lage des Plangebietes außerhalb des im Zusammenhang bebauten
Siedlungsbereichs ist die Eingriffs- und Ausgleichsregelung anzuwenden. Im
beiliegenden Grünordnungsplan ist der aktuelle Bestand dargestellt und bewertet.
Zudem sind die Auswirkungen aufgezeigt, die sich durch die Umsetzung des
Bebauungsplans für die Umweltbelange ergeben. Die zum Ausgleich des Eingriffs in
Natur und Landschaft erforderlichen Maßnahmen sind ebenfalls im
Grünordnungsplan dargestellt. Sie werden als Festsetzungen in den Bebauungsplan
bzw. in die Örtlichen Bauvorschriften integriert.
Ein vollständiger Ausgleich innerhalb des Plangebietes kann nicht erfolgen. Deshalb
werden in größerem Umfang auch externe Ausgleichsmaßnahmen erforderlich, deren
Ausführung vertraglich festgelegt werden soll.
4.4

Belange der Ver- und Entsorgung
4.4.1 Entwässerung
Schmutzwasser: Im Zuge der Entsorgung der neu vorgesehenen gewerblichen
Bauflächen ist das Trennsystem anzuwenden. Die Schmutzwasserableitung wird über
das vorhandene vorgelagerte betriebseigene Grundstücksentwässerungsnetz
erfolgen müssen.
Oberflächenwasser: Aufgrund der ermittelten Bodenkenndaten und den
Grundwasserverhältnissen wird von einer gezielten Versickerung abgesehen.
Entsprechend den planungsrechtlichen Festsetzungen (Ziffer 6.3) sollen Stellplätze
und Wege mit wasserdurchlässigen Belägen ausgeführt werden. Der
Oberflächenwasserabfluss ist so zu trennen, dass kein verschmutztes
Oberflächenwasser direkt der Schutter zugeleitet wird. Die generelle Ableitung über
die Regenwasserkanalisation scheidet aus. Parkierungsanlagen müssen unabhängig
von der Ausbildung mit wasserdurchlässigen Materialien so angelegt werden, dass
ein Oberflächenwasserabfluss in die betriebsumgreifenden Grünanlagen abgeleitet
erfolgen kann. Dachflächenwasser soll direkt in die Schutter eingeleitet werden.
Aufgrund der Größe des Betriebes und des noch bindend einzureichenden
Entwässerungsgesuchs ist im Vorfeld schon eine Entwässerungskonzeption mit der
Stadt Lahr, Abteilung Tiefbau, gegebenenfalls unter Hinzuziehung der Fachabteilung
des Landratsamts, auszuarbeiten.

Bebauungsplan RUBINMÜHLE

FINANZIELLE AUSWIRKUNGEN / KOSTEN
Die Stadt Lahr führt das Verfahren zur Änderung des Bebauungsplanes durch. Die
Firma Rubin trägt die Kosten für externe Planungsleistungen (wie Umweltprüfung,
Gutachten,
Untersuchungen,
etc.)
und
für
erforderliche
ökologische
Ausgleichsmaßnahmen.
Die für die Anbindung des südlichen Erweiterungsbereichs erforderliche Brücke über
die Schutter stellt die Firma Rubin auf ihre Kosten her. Die Zufahrt und das
Brückenbauwerk sowie die spätere Bau- und Unterhaltspflicht verbleiben bei der
Firma Rubin.
Im Geltungsbereich des Bebauungsplanes enthalten sind Teilflächen der städtischen
Flurstücke 2096 und 2088 (Wegeparzelle). Diese insgesamt ca. 9.000 m² großen
Teilflächen sollen an die Firma Rubin verkauft werden.
In einem zwischen der Firma Rubin und der Stadt Lahr zu schließenden
Städtebaulichen Vertrag sind unter anderem die Kostentragungspflichten festzulegen.
Der Vertrag wird derzeit mit der Firma Rubin abgestimmt.

STÄDTEBAULICHE DATEN
Überbaubare Fläche
Nicht überbaubare Fläche
Flächen mit Pflanzbindungen
Private Verkehrfläche
Geltungsbereich

ca. 9.000 m²
ca. 5.840 m²
ca. 2.500 m²
ca.
440 m²
ca. 17.780 m²

Sabine Fink
Stadtbaudirektorin