Datei: Beschlussvorlage (Projektmanagementbericht Nr. 7, Oktober 2016)

21. November 2016

Projekt:

Erweiterung Otto-Hahn-Realschule zur Ganztagsschule
Bericht Nr.: 7 Erstellt: Abteilung Gebäudemanagement, Stadt Lahr

Sachstand:

12.10.2016

1.1 Projektbeschreibung:
Im Norden des Bestandsgebäudes der Otto-Hahn-Realschule wird ein zweigeschossiger Neubau mit einer
punktuellen, barrierefreien Anbindung im Obergeschoss errichtet. Untergebracht werden im künftigen
Erweiterungsbau die Mensa, Musikräume, drei Naturwissenschaftliche Räume, ein Ruhe- und
Bewegungsraum sowie die Räume für Soziales Lernen und ein Lehrerbereich.
Die Mensa wurde gleichzeitig als Multifunktionsraum genehmigt, der in Kombination mit dem
angrenzenden Musikbereich als Aufführungsraum für Musik- und Theaterveranstaltungen gemäß dem
pädagogischen Konzept (Schwerpunkt Musik und Theater) genutzt werden kann. Dieser Bereich wird
auch künftig den neuen Mittelpunkt der Schule darstellen.
Die Theater- und Musikwerkstatt wird im vorhandenen Raumbestand untergebracht. Im Gegenzug hat das
Regierungspräsidium Freiburg der vollständigen Verlagerung des naturwissenschaftlichen Bereichs in den
Neubau zugestimmt.
Nach den Schulbauförderrichtlinien werden 1264 qm gefördert. Für das Projekt kann von einem Zuschuss
von rd. € 1.084.000 ausgegangen werden. Hinzu kommt noch ein Zuschuss für die späteren
Umbaumaßnahmen im Bestandsgebäude.
Auch städtebaulich wird durch den Neubau eine Verbesserung erreicht. Der bisher offene
Pausenhofbereich wird durch den Neubau nun auch auf der Nordseite, somit dreiseitig, gefasst und öffnet
sich Richtung Süden zum Grünbereich.

Bauherr:

Projektkosten:
Projektlaufzeit:
Projektdaten:

Fördermittel:

Stadt Lahr
Rathausplatz 4
77933 Lahr
ca. 5,3 Mio € brutto
(incl. Baunebenkosten)
12/2014 - 08/2016 (Bauphase)
▪ Erweiterungsbau
zweigeschossig
▪ 2.300 m² BGF
▪ 2.047 m² Nutzfläche
Schulbauzuschuss des Landes
von ca. 1,08 Mio €

Projekt:

Erweiterung Otto-Hahn-Realschule zur Ganztagsschule
Bericht Nr.: 7 Erstellt: Abteilung Gebäudemanagement, Stadt Lahr

Sachstand:

12.10.2016

1.2 Projektstand:
In seiner Sitzung am 14. Oktober 2013 hat der Gemeinderat die Erweiterung der Otto-Hahn-Realschule
zur Ganztagsschule beschlossen.
In der Sitzung am 28. April 2014 hat der Gemeinderat mit den Auftragsvergaben an die Ingenieurbüros die
Erweiterung der Otto-Hahn-Realschule erneut befürwortet. Die Planungsaufträge wurden sofort erteilt und
die Planung vorangetrieben.
Seit diesem Zeitpunkt fanden regelmäßig alle zwei Wochen Planungsjourfixes statt. Hier waren
hauptsächlich die Architekten, die Fachplaner und das Technische Gebäudemanagement beteiligt. In
enger Zusammenarbeit mit dem Amt für Soziales, Schulen und Sport waren zu bestimmten Punkten in
Anwesenheit eines Vertreters die Nutzerbelange zu berücksichtigen.
Die Ergebnisse aller dieser Besprechungen wurden schließlich gemeinsam mit allen Beteiligten in
mehreren Sitzungen Vertretern der Schule präsentiert und mit diesen abgestimmt. Notwendige und
sinnvolle Änderungen wurden aufgenommen und in die Pläne eingearbeitet.
Anfang August 2014 wurde das Baugesuch eingereicht.
Der vorgesehene Anbau der Realschule liegt in den Geltungsbereichen der beiden Bebauungspläne
MAUERFELD OST von 1973 und MAUERFELD OST, 2. Änderung, von 2009. Sie setzen für den Bereich
Flächen für den Gemeinbedarf (Schulen etc.) fest. Der Anbau lag außerhalb der Baufenster. An der Stelle
waren ein Schulhof bzw. Freiflächen um das Hallensportzentrum vorgesehen.
Daher war eine Bebauungsplanänderung notwendig um den Anbau genehmigen zu können. Da es sich
um eine Maßnahme der Innenentwicklung handelte, konnte diese in einem Verfahrensschritt durchgeführt
werden.
Baubeginn war im Dezember 2014. Am 03.02.2015 konnte der offizielle Spatenstich stattfinden.
Anfang März wurde mit den Schalungsarbeiten begonnen. Der Rohbau ist fertig gestellt.
Die Fenster und die Glasfassade sind eingebaut. Die Oberlichter sind eingebaut. Das Flachdach ist
abgedichtet und die Lüftungszentrale ist auf dem Dach installiert.
Die Pfosten-Riegel-Fassade ist montiert und die Fenster eingebaut.
Es wurden provisorisch OSB Platten in die Türenrahmen eingesetzt, um das Gebäude für Unbefugte nicht
mehr zugänglich zu machen.
Die Estrichfirma hatte die Gewährleistung abgelehnt, da sie die Auffassung vertrat, dass der Estrich nur
mit einem Zusatzmittel, welches die Flexibilität des Estrichs erhöht, ausgeführt werden könne. Ein
Nachtrag in Höhe von 12.400€ wurde gestellt. Dieser Sachverhalt musste geklärt werden.
Nach Konsultation eines Gutachters und nach genauer Prüfung des Zusatzproduktes, welches eingesetzt
werden sollte, wurde festgestellt, dass dieses Produkt die Flexibilität im Estrich nicht verbessert. Die
Maßnahme war somit nicht nötig. Der Estrich konnte auch ohne dieses Produkt normgerecht eingebaut
werden. Der Nachtrag wurde daraufhin abgelehnt. Allerdings kam es dadurch zu einer Bauverzögerung
von ca. 3-4 Wochen.
Inzwischen ist der Estrich eingebaut.

Projekt:

Erweiterung Otto-Hahn-Realschule zur Ganztagsschule
Bericht Nr.: 7 Erstellt: Abteilung Gebäudemanagement, Stadt Lahr

Sachstand:

12.10.2016

Der größte Teil der Lüftungsleitungen ist installiert und die Elektroleitungen werden zur Zeit eingezogen.
Die Heizung wurde im Dezember in Teilbetrieb genommen.
Der Auftrag für die Raffstoreanlage und die Fliesenarbeiten wurde vergeben. Der Ausführungsbeginn des
Gewerkes WDVS ist Aufgrund der tiefen Temperaturen verschoben worden.
Am 2. Februar 2016 fand das Richtfest statt.
Die Türen in der Fassade sind eingebaut.
Die Dämm- und Armierungsarbeiten an der Fassade sind abgeschlossen, die Fassade ist verputzt und
gestrichen. Die Raffstore werden zur Zeit angebracht.
Alle Mauerwerkswände im Innenbereich sind verputzt.
Die Wasser- und Abwasserleitungen sind montiert. Alle Geräte und Kanäle der Lüftungsanlage sind fertig
installiert.
Die Raffstoranlage ist montiert.
Das Gerüst ist rückgebaut.
Die Akkustikdecke ist angebracht und gestrichen.
Die Wände sind gestrichen, die Rasterdecken eingebaut und der Bodenbelag ist verlegt.
Die Türen sind bestellt.
Der Fliesenleger hat die Platten im Erd- und Obergschoss verlegt. Die Verlegearbeiten auf den
Treppenstufen haben begonnen.
Der Einbau der Mobilen Trennwand hat begonnen.
In der Küche wurden die ersten Geräte eingebaut.
Die ersten Leuchten wurden montiert.
In den NWA Räumen werden die Versorgungsschienen montiert.
Die Vorarbeiten für die Brandmeldeanlage wurden getroffen, so dass die Anlage zum Umzug in Betrieb
gehen kann.

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Erweiterung Otto-Hahn-Realschule zur Ganztagsschule
Bericht Nr.: 7 Erstellt: Abteilung Gebäudemanagement, Stadt Lahr
PLATZHALTER BILD 1 BIS 4

Sachstand:

12.10.2016

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Erweiterung Otto-Hahn-Realschule zur Ganztagsschule
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Sachstand:

12.10.2016

1.3 Projektbeteiligte:
Bauherr Stadt Lahr

Gebäudemanagement
Projektleitung/Projektmanagement
Silke Kabisch

Kaufmännisches Gebäudemanagement
Projektcontrolling
Silke Mast

Technisches Gebäudemanagement
Technische Projektleitung
Ines Caruso

Objektplanung
Architekturbüro Ackermann, Lahr

Baugrundgutachten
Klipfel & Lenhardt Consult GmbH, Endingen

Tragwerksplanung & Bauphysik
Büro Pfeiffer und Partner, Karlsruhe

Gebäudetechnik HLSE
Büro Liepelt, Lahr

Prüfstatik
Büro A. Fritsch, Freiburg

SiGeKo
Baubüro Martin Geiger, Lahr

Brandschutz
Ingenieurbüro Bartel, Seelbach

Ausführende Firmen:
Rohbau: Firma Bold, Achern
Fenster: Fellner Metallbau, Lahr
Heizungsarbeiten: Firma Burg, Offenburg
WDVS: passnorm Bau GmbH, Crimmitschau
Lüftungsarbeiten: Firma Zepp, Offenburg
Flachdacharbeiten: ISOTECH A.F.F., Glottertal
Sanitärarbeiten: Firma Burg, Offenburg
Schlosserarbeiten Los 1: Karl Röderer
Elektroarbeiten: Firma Kniep, Freiburg
Metallgestaltung, Friesenheim
Blitzschutz: Lösch GmbH, Offenburg
Förderanlagen: Schindler Aufzüge und Fahrtreppen
Gerüstbau: Eckerle Gerüstbau, Offenburg
GmbH, Umkirch
Estricharbeiten: Okatar Estrichbau, Merzig
Putzarbeiten: Schwarzwälder Stuckateure, Lahr
Trockenbau: TM Ausbau GmbH, Puchheim
Raffstoreanlage: Rolladenbau Merzweiler, KappelFliesenarbeiten: Rainer Decker, Kappelrodeck
Grafenhausen
Mobile Trennwand: DORMA Hüppe RaumtrennNWA-Einrichtung: Wesemann GmbH, Syke
systeme GmbH + Co KG, Westerstede-Ocholt
Bodenbelagsarbeiten: Heinrich-Schmid GmbH &
Kücheneinrichtung: PROHOGA GmbH & Co.KG,
Co.KG, Offenburg
Villingen-Schweningen
Innentüren: Schwarzwald-Eisen GmbH & Co.KG,
Schreinerarbeiten: Schreinerei Haas, Lahr
Lahr
Rasterdecken: SanReMo GmbH, Friesenheim
Malerarbeiten:Heinrich-Schmid GmbH & Co.KG,
Möblierung: Büro Kist, Offenburg
Offenburg

Projekt:

Erweiterung Otto-Hahn-Realschule zur Ganztagsschule
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Sachstand: 12.10.2016

2.1 Qualitätssteuerung:
Legende:
Erläuterung Risikoeinstufung:
W = Eintrittswahrscheinlichkeit
S = Schadensausmaß

Risikobeschreibung
Allgemein:

Wer trägt Risiko?

Auswirkung

W S

Risiko Handlungsweise

Unzureichendes
Projektmanagement
seitens des
Architekturbüro

Termine werden
nicht eingehalten,
Planer - Bauherr Kosten nicht
überprüft, LV sind
falsch

3 mittel

Unterstützung,
permanent einfordern,
Fristen setzen

Mangelnde
Kommunikation

Falsche Materialien,
Mengen und
Planer - Bauherr Bauweisen,
Nichteinhalten von
Terminen

2 niedrig

Prozessabläufe genau
definieren

Schlüsselperson fällt aus Planer - Bauherr Kompetenz fehlt

Lücke so schnell wie
möglich füllen.
4 niedrig
"Vertretung" immer auf
dem Laufenden halten

Falsche Materialien,
Vorschriften, Normen
Planer - Bauherr Mengen und
werden nicht eingehalten
Bauweisen

4 mittel

Überprüfen ob
Vorschriften
eingehalten werden

2 mittel

Sofort prüfen und
bewerten

Projektbezogene Risiken:
Nachträge

Planer - Bauherr

Falsch kalkulierte
Preise

Aufgrund kontinuierlicher Analyse und Bearbeitung werden die Risiken auf ein Minimum reduziert. So
werden z.B. von der Projektleitung Leistungsverzeichnisse im Detail geprüft oder Nachträge von der
Projektleitung technisch und der Projektsteuerung kalkulatorisch bewertet. Die Qualität kann so aufgrund
der sorgfältigen Projektleitung und Projektsteuerung beibehalten werden.
Qualitätsreduzierung

Qualitätsänderungen

Beibehaltung der
Qualitätsvorgaben

Projekt:

Erweiterung Otto-Hahn-Realschule zur Ganztagsschule
Bericht Nr.: 7

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Sachstand: 12.10.2016

2.2 Terminsteuerung:
Leistungsphasen nach HOAI
LPH 1
Grundlagenermittlung
LPH 2
Vorplanung
LPH 3
Entwurfsplanung
LPH 4
Genehmigungsplanung
LPH 5
Ausführungsplanung
LPH 6
Vorbereitung der Vergabe
LPH 7
Mitwirkung bei der Vergabe
LPH 8
Objektüberwachung
LPH 9
Objektbetreuung und Dokumentation

Zeit (geplant)
5 Monate
7 Monate
4 Monate
2,5 Monate
5 Monate
4 Monate
6 Monate
14 Monate
4 Jahre

Status
Abgeschlossen
Abgeschlossen
Abgeschlossen
Abgeschlossen
In Bearbeitung
In Bearbeitung
In Bearbeitung
In Bearbeitung
Ab Dez. 2016

Stand der Planungsleistung
LP 1
LP 2
LP 3
LP 4
LP 5
LP 6
LP 7
LP 8
LP 9
Mai. 13

GEPLANT
IST
Heute

Nov. 13

Jun. 14

Dez. 14

Jul. 15

Jan. 16

Aug. 16

Mrz. 17

Vergabevorschriften, einschließlich der Befassung in den jeweiligen Gremien sind in der LPH 6 u. 7
berücksichtigt.

Projekt:

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Bericht Nr.: 7

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Sachstand: 12.10.2016

Baufortschritt
100%

entspricht Bauzeitenplan (optimal)
Trend (ideal)
IST
Heute
1. Überarbeitung
2. Überarbeitung
3. Überarbeitung

80%

60%

40%

20%

Bauzeit in
Wochen

0%
0

100
Oktober 2016

Januar 2015

Aufgrund des vorgesehenen Baubeginns wurden die ersten Gewerke vor Beendigung der
Ausführungsplanung in Auftrag gegeben. Dies hat zur Folge, dass die Phase 5 länger wie geplant läuft,
verursacht aber keine Mehrkosten und insgesamt keine Bauzeitverlängerung.
Die Baumaßnahme befindet sich im Moment unterhalb des geplanten Zeitfensters, dies liegt vor allem
am Verzug des Baubeginns des Gewerkes WDVS und des späteren Estricheinbaus. Der
Bauzeitenplan ist erneut überarbeitet worden. Der momentane Baustand weicht davon erneut ab. Es
kommt zu einer Verschiebung von ca. 12 Wochen. Auf den Schulbetrieb wirkt sich die spätere
Fertigstellung nicht aus.
dauerhaft/kritische
Abweichung

temporäre/unkritische Abweichung

planmäßig

Projekt:

Erweiterung Otto-Hahn-Realschule zur Ganztagsschule
Bericht Nr.: 7

Erstellt: Abteilung Gebäudemanagement, Stadt Lahr

Sachstand:

12.10.2016

2.3 Kostensteuerung

Nr. Gewerke
200 Herrichten und Erschließen

Kostenschätzung/Budget

Kostenberechnung

Kostenanschlag

Prognose

134.000,00 €

100.000,00 €

300 Bauwerk - Baukonstruktionen

3.002.500,00 €

2.629.605,00 €

2.384.666,00 €

2.464.666,26 €

400 Bauwerk - technische Anlagen

772.500,00 €

1.177.613,00 €

1.223.117,86 €

1.148.109,09 €

500 Außenanlagen

314.000,00 €

120.000,00 €

600 Ausstattung und Kunstwerke

275.000,00 €

395.000,00 €

374.679,24 €

700 Baunebenkosten

820.000,00 €

995.000,00 €

1.079.505,93 €

1.089.505,93 €

Summe

5.318.000,00 €

5.451.218,00 €

5.281.969,03 €

5.296.960,52 €

gerundet

5.318.000,00 €

5.452.000,00 €

5.282.000,00 €

5.297.000,00 €

+/- 20%

+/- 10%

2,52%

-3,12%

zulässige Abweichung nach DIN 276/HOAI
tatsächliche Abweichung

0,28%

Abweichung zum Budget

-0,39%
Prognose Mehr/Minderkosten:

Beauftragte Gewerke:

Vergabewert
(Ohne Nachträge)

-21.000,00 €

Anteil
KG 300 + 400

Rohbau
Ausbau

Rohbaugewerke: 100%
Haustechnikgewerke: 100%
Ausbaugewerke: 65%

1.723.000,00 €

49%

1.108.000,00 €

32%

658.000,00 €

17%

Summe

3.489.000,00 €

99%

Haustechnik
nicht
vergeben

Die erste Kostenberechnung der Architekten vom 23.09.2014 mit 6.350.000,00 € wurde seitens des
Gebäudemanagements abgelehnt. Durch Änderung der Haustechnikplanung (Reduzierung Leuchten,
Änderung Brandschutzkonzept, Änderung Lüftungsanlagen etc.) sowie durch Kürzung der teilweise
überzogenen Einheitspreise konnte die Kostenberechnung dann im vorgegebenen Rahmen
abschließen.

Kostensteigerung

unkritische
Kostenabweichung

Kosteneinhaltung

3.1 Fazit/Zusammenfassung:
Der Planungsfortschritt befindet sich im geplanten Bereich.
Der Baufortschritt ist verzögert, der Bauzeitenplan wurde erneut überarbeitet.
Laut Kostenprognose wird der Kostenrahmen voraussichtlich eingehalten.
Die Risiken werden durch kontinuierliche Überwachung auf einem Minimum gehalten, bzw. neue
Risiken werden sofort analysiert und bearbeitet.
insgesamt Abweichungen

geringfügige Abweichungen

planmäßig