Datei: Beschlussvorlage (Projektmanagementbericht Nr. 5)

30. Mai 2016

Projekt:

Stadtgeschichtliches Museum Tonofenfabrik
Bericht Nr.: 4 Erstellt: Abteilung Gebäudemanagement, Stadt Lahr

Sachstand: 17.02.2016

1.1 Projektbeschreibung:
Mit der Sanierung und Umnutzung der denkmalgeschützten, ehemaligen Tonofenfabrik im historischen
Altstadtkern, in unmittelbarer Nähe zu den Überresten der mittelalterlichen Tiefburg "Storchenturm" und
der mittelalterlichen Stadtmauer, wird das stadtgeschichtliche Museum in die Stadt geholt. Durch die
zentrale Lage in der Lahrer Innenstadt wird auch der Platz um die historische Stadtmauer aufgewertet
und wiederbelebt.
Die Ausstellungsflächen erstrecken sich vom Untergeschoss bis ins 2. Obergeschoss. Ein großer
Bestandteil des Erdgeschosses ist der Öffentlichkeit ohne Eintritt zugänglich. Durch die Kombination
kommerzieller Funktionen mit dem Hintergrund der stadtgeschichtlichen Ausstellung kann ein Anreiz
zum Museumsbesuch gesetzt werden. Veranstaltungsraum und Wechselausstellung im 2.
Obergeschoss können entkoppelt vom täglichen Museumsbetrieb bespielt werden. Die Anordnung der
WCs und Garderoben im Dachgeschoss erlaubt zum einen die effiziente Flächennutzung der niedrigen,
nicht als Ausstellungsfläche geeigneten Dachräume und stellt zum andern eine Nähe zwischen der
Funktion mit einer großen, gleichzeitigen Anzahl von Besuchern im Veranstaltungsbereich zu den
zugehörigen Funktionsflächen her. Des weiteren werden die Verwaltungsräume und die
Museumspädagogik im Dachgeschoss untergebracht.
Um die neue Nutzung als stadtgeschichtliches Museum optimal umsetzen zu können wird das über dem
L-förmigen Grundriss entwickelte bestehende Gebäude durch einen Anbau im vierten Quadranten
ergänzt. Der Anbau dient ergänzend zur historischen Treppe der Erschließung des Museums und nimmt
neben dem Fahrstuhl eine neue Treppe als zweiten Fluchtweg auf, durch deren winkelförmige
Anordnung eine fließende Zirkulation durch die Ausstellungsräume ermöglicht wird.
Bauherr:

Projektkosten:
Projektlaufzeit:

Projektdaten:

Fördermittel:

Stadt Lahr
Rathausplatz 4
77933 Lahr
ca. 4,26 Mio € brutto
(inkl. Baunebenkosten)
12/2014 - 08/2016
(Bauphase)
01/2017 - 11/2017
(Ausstattung)
• denkmalgeschütztes
Gebäude
• 961 m² Nutzfläche
• 1.654 m² Brutto-Grundfläche
• 470 m² Dauerausstellung
• 223 m² Wechselausstellung
• Veranstaltungsraum für bis
zu 100 Personen
• Zuwendung zur Erhaltung
und Pflege eines Kulturdenkmals: 66.260,- €
• Städtebauförderung:
ca. 1,78 Mio. €

Projekt:

Stadtgeschichtliches Museum Tonofenfabrik
Bericht Nr.: 4 Erstellt: Abteilung Gebäudemanagement, Stadt Lahr

Sachstand: 17.02.2016

1.2 Projektstand:
In seiner Sitzung am 24. Juli 2013 hat der Gemeinderat die Einrichtung des stadtgeschichtlichen
Museums in der ehemaligen Tonofenfabrik bei erfolgreicher Erwerbsverhandlung beschlossen.
Ebenfalls wurde die Weiterentwicklung der Planung des stadtgeschichtlichen Museums beschlossen.
Seither haben weitere Untersuchungen am Gebäude stattgefunden. In regelmäßigen Abständen, alle
zwei Wochen, gab und gibt es Planerjourfixe. Hieran sind hauptsächlich die Architekten, die Fachplaner
und das Technische Gebäudemanagement beteiligt. In enger Zusammenarbeit mit der zukünftigen
Nutzerin Frau Bohnert (Stadtarchiv und Museen) mussten in vielen Punkten die Nutzerbelange
berücksichtigt werden.
Die Planungsschritte wurden eng mit dem Regierungspräsidium Freiburg, Referat 26 – Denkmalpflege
abgestimmt. Des Weiteren waren in mehreren Abstimmungsgesprächen Vertreter des
Sanierungsträgers STEG (Stadtentwicklung GmbH) und der Abteilung Liegenschaften und
Verwaltungsservice der Stadt Lahr im Hinblick auf die Städtebauförderung im Rahmen der
Sanierungsmaßnahme „Nördliche Altstadt“ eingebunden.
Im Juli 2014 wurde der Abschlussbericht der Leistungsphase 2 (Vorplanung und Kostenschätzung)
fertig gestellt.
Im Februar 2015 konnte die Leistungsphase 3 (Entwurfsplanung und Kostenberechnung)
abgeschlossen werden.
Im 30. März 2015 wurde der Bauantrag eingereicht, die Genehmigung wurde am 31. Juli 2015 erteilt.
Am 02. Juni 2015 wurden im Rahmen des Wettbewerbes "Ausstellungskonzepte" die Konzepte von 4
Büros vorgestellt. Der Auftrag wurde an MuseoConsult aus Stuttgart in Zusammenarbeit mit Studio
Kernland, Maastricht, Niederlande, vergeben.
Ein Pressetermin zum Baustart fand am 30. Juli 2015, vor Ort statt.
Die Baustelle wurde Ende Juli eingerichtet und das Gerüst gestellt. Die Fenster wurde ausgebaut und
zur fachgerechten Sanierung in die Werkstatt der Firma Max Wehrle GmbH transportiert.
Die Steinfassade wurde komplett gereinigt und die Sanierung der Ziegelfassade hat im oberen Bereich
begonnen.
Die Abbrucharbeiten der Firma Lattermann sind beendet. Die Decke über EG und 1. OG sind wieder
hergestellt. Anfang November wurde der Kran gestellt. Die Ziegel wurden vom Dach genommen, der
Dachstuhl aufgemessen und danach zurück gebaut.
Der neue Dachstuhl wurde Anfang Dezember aufgerichtet.
Am 16. Dezember 2015 fand das Richtfest statt.
Mitte Dezember begann der Dachdecker mit dem Verlegen der Fermacellplatten.
Der Maler begann mit den Sandstrahlarbeiten an den Stahlstützen und -trägern. Anfang Januar wurde
die neue Brandschutzbeschichtung aufgebracht.
Nach vielen Untersuchungen wurde festgestellt dass die Decke über dem Kriechkeller im
Eingangsbereich ertüchtigt werden muss.

Projekt:

Stadtgeschichtliches Museum Tonofenfabrik
Bericht Nr.: 4 Erstellt: Abteilung Gebäudemanagement, Stadt Lahr

Sachstand: 17.02.2016

Die Elektroarbeiten und Abdichtungsarbeiten wurden vergeben.
Die Submission für das Gewerk Holzinnentüren war am 03.02.2016. Da nur ein Angebot abgegeben
wurde, welches doppelt so hoch lag wie die Kostenberechnung, wurde die Ausschreibung aufgehoben.
Die Innentüren werden neu ausgeschrieben.
Am 10.02.2016 war die Submission des Gewerkes Metalltüren- und Verglasungsarbeiten. Die Vergabe
soll in der Gemeinderatssitzung am 21. März 2016 beschlossen werden.
Die erste Ausschreibung für den Rohbau-Neubau wurde aufgehoben, da keine Angebote abgegeben
wurden. Es wurde erneut, dieses mal beschränkt, ausgeschrieben. Es wurden zwei Angebote
abgegeben. Die beiden Angebote lagen bei 1,17 Mio. € und 1,39 Mio. €. Aufgrund der Starken
Abweichung zur Kostenberechnung (589.415 €, daraus er gibt sich eine Differenz von ca. 580.000 €)
wurde die Ausführungsplanung überarbeitet. Es wurde die Geometrie der Außenfertigteile vereinfacht
und die Ortbetontreppenläufe auf Fertigteiltreppen abgeändert. Die Abdichtungsarbeiten sowie die
Durchbrüche wurden aus dem Paket heraus gelöst und separat ausgeschrieben. Die
Kostenberechnung nach der Änderung der Betonqualität beläuft sich auf :
Kostenberechnung neu:
Angebot:
Rohbau Neubau:
756.287,32 €
688.635,04 €
Abdichtungsarbeiten:
74.993,80 €
70.279,32 €
Durchbrüche:
21.420,00 €
24.850,00 €
Summe:
852.701,12 €
783.764,36 €
Dies ergibt eine Differenz von 68.936,76 €.
Die Differenz zur ersten Kostenberechnung des Rohbau-Neubau vom 01.06.2015 zum Angebot beläuft
sich auf 194.349,36 €.
Im Vergleich zum günstigsten Angebot der zweiten Ausschreibung konnten die Kosten somit um
386.235,00 € reduziert werden.
Weitere Kosten in Höhen von ca. 12.000 € sollen bei dem Gewerk Fliesen eingespart werden. Diese
Einsparung ist bereits in der Prognose enthalten. Des weiteren wird auch das LV für die Holzinnentüren
überarbeitet um einen größeren Bieterkreis zu erreichen.

Projekt:

Stadtgeschichtliches Museum Tonofenfabrik
Bericht Nr.: 4 Erstellt: Abteilung Gebäudemanagement, Stadt Lahr

Sachstand: 17.02.2016

1.3 Projektbeteiligte:
Bauherr Stadt Lahr
Gebäudemanagement
Projektleitung/Projektmanagement
Silke Kabisch
Technisches Gebäudemanagement
Technische Projektleitung
Maria Kupfer

Kaufmännisches Gebäudemanagement
Projektcontrolling
Silke Mast

Objektplanung
Heneghan Peng Architects Ltd., Berlin
Vermessung und Bestandsaufmaß
Kappis Ingenieure GmbH, Lahr

Tragwerksplanung & Wärmeschutz & SiGeKo
Göppert Bauingenieure, Lahr

Baugrundgutachten
Hydrosond, Rheinmünster

Prüfstatik
Büro Pfeiffer und Partner, Karlsruhe

Gebäudetechnik HLSE & Förderanlagen
Vertec GmbH, Ettenheim

Schadensgutachten
Büro Kühlwein, Bad Krotzingen

Bauphysikalische Untersuchung
Clemenz & Brand GmbH, Karlsruhe

Brandschutz
Ingenieurbüro Bartel, Seelbach

Fenstergutachten
Holzmanufaktur, Rottweil

Fassadengutachten
Steinprojekt, Königsfeld

Untersuchung der Feuchte- und
Salzbelastungen
MPA Stuttgart

Ausstellungsplanung
MuseoConsult, Stuttgart mit
Studio Kernland, Maastricht, NL
Ausführende Firmen:

Fassadenreinigung: Firma Blümke, Sulzburg-Laufen
Fassadensanierung: Naturstein R.Seelig, Giebelstadt
Fenstersanierung: Max Wehrle GmbH, Waldkirch
Gerüst: Burkart: Gerüstbau, Rheinstetten
Rohbau Bestand: Eichner Bau GmbH, Lahr
Abbrucharbeiten: Lattermann, Rudolstadt
Heizung & Sanitär: Burg Sanitärtechnik GmbH, Offenburg
Lüftung: Lüftung und Klima Brak GmbH, Schutterwald
Elektroarbeiten: Elektro Junker GmbH, Schutterwald
Blitzschutz: Hassler - Blitzschutz, Freiburg
Abdichtungsarbeiten: Horn Maler+Stuckateure,
Kappelrodeck

Schwammsanierung: Heinrich Schmid GmbH,
Offenburg
Förderanlage: Aufzugtechnik Süd, Freiburg
Zimmer- und Holzbauarbeiten: Hansmann ZimmereiHolzbau GmbH, Steinach
Dachdeckungsarbeiten: Rudolf Dörfler GmbH, Lahr
Trockenbauarbeiten: Schäfer GmbH, Allensbach
Putzarbeiten: Schwarzwälder Stuckateure, Lahr
Malerarbeiten: Rainer Bühler Malerbetrieb, Seelbach
Estricharbeiten: EP Prima GmbH, Saarlouis
Fenstergitter: Metallbau Bucher GmbH, Seelbach

Projekt:

Stadtgeschichtliches Museum Tonofenfabrik
Bericht Nr.: 4 Erstellt: Abteilung Gebäudemanagement, Stadt Lahr

Sachstand:

17.02.2016

2.1 Qualitätssteuerung:
Legende:
Erläuterung Risikoeinstufung:
W = Eintrittswahrscheinlichkeit
S = Schadensausmaß

Risikobeschreibung
Allgemein:
Schlüsselperson fällt
aus

Wer trägt Risiko?

W S

Risiko

Handlungsweise
Klare Vertreterstruktur
erstellen
Sobald bekannt sofort
bearbeiten und
analysieren

Planer - Bauherr Bauverzögerung

niedrig

Mehrkosten,
Nachträge und
Bauverlängerung

mittel

Nachträge bei
Mindermengen,
Planer - Bauherr kann sich negativ
auf Kosten
auswirken

niedrig punktuelle Überprüfung

Kurzfristige
niedrig Entscheidung durch die
Behörde

Unvorhergesehenes
Bauherr
beim Bauen im Bestand

Mengenabweichung

Auswirkung

Projektbezogene Risiken:
Denkmalschutzfragen

Bauherr - Planer

Mehrkosten,
Zeitverzögerung

Nachträge

Planer - Bauherr

Falsch kalkulierte
Preise

2 mittel

Winterbaustelle

Bauherr - Planer

Zeitverzögerung,
Mehrkosten

Sofort prüfen und
bewerten

Die Bauzeit durch sehr
genaues Abstimmen
der Gewerke so kurz
niedrig
wie möglich halten um
das Gebäude zügig zu
schließen.

Aufgrund kontinuierlicher Analyse und Bearbeitung werden die Risiken auf ein Minimum reduziert. Die
Qualität kann aufgrund der sorgfältigen Projektleitung und Projektsteuerung beibehalten werden.
Qualitätsreduzierung

Qualitätsänderungen

Beibehaltung der
Qualitätsvorgaben

Projekt:

Stadtgeschichtliches Museum Tonofenfabrik
Bericht Nr.: 4 Erstellt: Abteilung Gebäudemanagement, Stadt Lahr

Sachstand: 17.02.2016

2.2 Terminsteuerung:
Leistungsphasen nach HOAI
(Stand Rahmenterminplan Index 5, hparc)
LPH 1
Grundlagenermittlung
LPH 2
Vorplanung
LPH 3
Entwurfsplanung
LPH 4
Genehmigungsplanung
LPH 5
Ausführungsplanung
LPH 6
Vorbereitung der Vergabe
LPH 7
Mitwirkung bei der Vergabe
LPH 8
Objektüberwachung
LPH 9
Objektbetreuung und Dokumentation

Zeit (geplant)
1,5 Monate
3 Monate
6 Monate
3 Monate
6 Monate
6 Monate
6 Monate
16 Monate
4 Jahre

Status
Abgeschlossen
Abgeschlossen
Abgeschlossen
Abgeschlossen
In Bearbeitung
In Bearbeitung
In Bearbeitung
In Bearbeitung
Ab Dezember 2016

Stand der Planungsleistung
9
8
7
6
5
4
3
Geplant
IST
Heute

2
1
0
Nov. 13

Jun. 14

Dez. 14

Jul. 15

Jan. 16

Aug. 16

Mrz. 17

Vergabevorschriften, einschließlich der Befassung in den jeweiligen Gremien sind in der LPH 6 und 7
berücksichtigt.

Projekt:

Stadtgeschichtliches Museum Tonofenfabrik
Bericht Nr.: 4 Erstellt: Abteilung Gebäudemanagement, Stadt Lahr

Sachstand: 17.02.2016

Baufortschritt
100%

80%

60%

40%
entspricht Bauzeitenplan (optimal)

Weihnachtspause
von 3 Wochen

Trend (ideal)

20%

IST
Heute

Bauzeit in Wochen

0%
0

Juli 2015

April 2016

Dezember 2016

Aufgrund des mehrfachen Ausschreibens sowie der Planungsänderung für den Anbau hat sich der
geplante Baufortschritt geändert. Diese Änderungen sind hier dargestellt.
dauerhafte/kritische
Abweichung

temporäre/unkritische
Abweichung

planmäßig

Projekt:

Stadtgeschichtliches Museum Tonofenfabrik
Bericht Nr.: 4

Erstellt: Abteilung Gebäudemanagement, Stadt Lahr

Sachstand:

17.02.2016

2.3 Kostensteuerung
Nr. Gewerke
200 Herrichten und Erschließen

Kostenschätzung/Budget

Kostenberechnung

Kostenanschlag

Prognose

66.000,00 €

58.097,00 €

140.963,31 €

300 Bauwerk - Baukonstruktionen

2.082.000,00 €

2.089.989,00 €

2.168.647,52 €

2.170.145,06 €

400 Bauwerk - technische Anlagen

1.069.000,00 €

1.068.119,00 €

998.702,67 €

1.002.395,67 €

12.000,00 €

8.925,00 €

0,00 €

1.030.000,00 €

1.029.945,00 €

Summe

4.259.000,00 €

4.255.075,00 €

4.338.258,50 €

4.343.449,04 €

gerundet

4.260.000,00 €

4.256.000,00 €

4.338.000,00 €

4.343.000,00 €

+/- 20%

+/- 10%

-0,09%

1,93%

500 Außenanlagen
700 Baunebenkosten

zulässige Abweichung nach DIN 276 HOAI
tatsächliche Abweichung

0,12%
1,95%

Abweichung zum Budget
Prognose Mehr/Minderkosten:

83.000,00 €

Beauftragte Gewerke:
Rohbaugewerke: 90%
Haustechnikgewerke: 100%
Ausbaugewerke: 30%

Kostensteigerung

unkritische
Kostenabweichung

Kosteneinhaltung

3.1 Fazit/Zusammenfassung
Die Planung befindet sich im geplanten Bereich.
Die Kosten werden nach derzeitigem Stand überschritten.
Der Baufortschritt befindet sich derzeit leicht im Verzug.

insgesamt Abweichungen

geringfügige Abweichungen

planmäßig