Datei: Beschlussvorlage (20181024 Tonofenfabrik Schlussbericht)

19. November 2018

Projekt:

Stadtgeschichtliches Museum Tonofenfabrik
Schlussbericht

Erstellt: Abteilung Gebäudemanagement, Stadt Lahr

Sachstand:

24.10.2018

1.1 Projektbeschreibung:
Mit der Sanierung und Umnutzung der denkmalgeschützten, ehemaligen Tonofenfabrik im historischen
Altstadtkern, in unmittelbarer Nähe zu den Überresten der mittelalterlichen Tiefburg "Storchenturm" und
der mittelalterlichen Stadtmauer, wird das stadtgeschichtliche Museum in die Stadt geholt. Durch die
zentrale Lage in der Lahrer Innenstadt wird auch der Platz um die historische Stadtmauer aufgewertet und
wiederbelebt.
Die Ausstellungsflächen erstrecken sich vom Untergeschoss bis ins 2. Obergeschoss. Ein großer
Bestandteil des Erdgeschosses ist der Öffentlichkeit ohne Eintritt zugänglich. Durch die Kombination
kommerzieller Funktionen mit dem Hintergrund der stadtgeschichtlichen Ausstellung kann ein Anreiz zum
Museumsbesuch gesetzt werden. Veranstaltungsraum und Wechselausstellung im 2. Obergeschoss
können entkoppelt vom täglichen Museumsbetrieb bespielt werden. Die Anordnung der WCs und
Garderoben im Dachgeschoss erlaubt zum einen die effiziente Flächennutzung der niedrigen, nicht als
Ausstellungsfläche geeigneten Dachräume und stellt zum andern eine Nähe zwischen der Funktion mit
einer großen, gleichzeitigen Anzahl von Besuchern im Veranstaltungsbereich zu den zugehörigen
Funktionsflächen her. Des weiteren werden die Verwaltungsräume und die Museumspädagogik im
Dachgeschoss untergebracht.
Um die neue Nutzung als stadtgeschichtliches Museum optimal umsetzen zu können wird das über dem Lförmigen Grundriss entwickelte bestehende Gebäude durch einen Anbau im vierten Quadranten ergänzt.
Der Anbau dient ergänzend zur historischen Treppe der Erschließung des Museums und nimmt neben
dem Fahrstuhl eine neue Treppe als zweiten Fluchtweg auf, durch deren winkelförmige Anordnung eine
fließende Zirkulation durch die Ausstellungsräume ermöglicht wird.

Bauherr:

Projektkosten:
Projektlaufzeit:

Projektdaten:

Fördermittel:

Stadt Lahr
Rathausplatz 4
77933 Lahr
4,526 Mio € brutto
(inkl. Baunebenkosten)
12/2014 - 03/2017
(Bauphase)
06/3/2015 - 02/2018
(Ausstattung/Dauerausstellung )
• denkmalgeschütztes
Gebäude
• 961 m² Nutzfläche
• 1.654 m² Brutto-Grundfläche
• 470 m² Dauerausstellung
• 223 m² Wechselausstellung
• Veranstaltungsraum für bis
zu 100 Personen
• Zuwendung zur Erhaltung
und Pflege eines Kulturdenkmals: 66.260,- €
• Städtebauförderung:
ca. 1,925 Mio. €

Projekt:

Stadtgeschichtliches Museum Tonofenfabrik
Schlussbericht

Erstellt: Abteilung Gebäudemanagement, Stadt Lahr

Sachstand:

24.10.2018

1.2 Projektstand:
In seiner Sitzung am 24. Juli 2013 hat der Gemeinderat die Einrichtung des stadtgeschichtlichen
Museums in der ehemaligen Tonofenfabrik bei erfolgreicher Erwerbsverhandlung beschlossen. Ebenfalls
wurde die Weiterentwicklung der Planung des stadtgeschichtlichen Museums beschlossen.
Seither haben weitere Untersuchungen am Gebäude stattgefunden. In regelmäßigen Abständen, alle zwei
Wochen, gab und gibt es Planerjourfixe. Hieran sind hauptsächlich die Architekten, die Fachplaner und
das Technische Gebäudemanagement beteiligt. In enger Zusammenarbeit mit der zukünftigen Nutzerin
Frau Bohnert (Stadtarchiv und Museen) mussten in vielen Punkten die Nutzerbelange berücksichtigt
werden.
Die Planungsschritte wurden eng mit dem Regierungspräsidium Freiburg, Referat 26 – Denkmalpflege
abgestimmt. Des Weiteren waren in mehreren Abstimmungsgesprächen Vertreter des Sanierungsträgers
STEG (Stadtentwicklung GmbH) und der Abteilung Liegenschaften und Verwaltungsservice der Stadt Lahr
im Hinblick auf die Städtebauförderung im Rahmen der Sanierungsmaßnahme „Nördliche Altstadt“
eingebunden.
Im Juli 2014 wurde der Abschlussbericht der Leistungsphase 2 (Vorplanung und Kostenschätzung) fertig
gestellt.
Im Februar 2015 konnte die Leistungsphase 3 (Entwurfsplanung und Kostenberechnung) abgeschlossen
werden.
Im 30. März 2015 wurde der Bauantrag eingereicht, die Genehmigung wurde am 31. Juli 2015 erteilt.
Am 02. Juni 2015 wurden im Rahmen des Wettbewerbes "Ausstellungskonzepte" die Konzepte von 4
Büros vorgestellt. Der Auftrag wurde an MuseoConsult aus Stuttgart in Zusammenarbeit mit Studio
Kernland, Maastricht, Niederlande, vergeben.
Ein Pressetermin zum Baustart fand am 30. Juli 2015, vor Ort statt.
Die Baustelle wurde Ende Juli eingerichtet und das Gerüst gestellt. Die Fenster wurde ausgebaut und zur
fachgerechten Sanierung in die Werkstatt der Firma Max Wehrle GmbH transportiert.
Die Steinfassade wurde komplett gereinigt und die Sanierung der Ziegelfassade hat im oberen Bereich
begonnen.
Die Abbrucharbeiten der Firma Lattermann sind beendet. Die Decke über EG und 1. OG sind wieder
hergestellt. Anfang November wurde der Kran gestellt. Die Ziegel wurden vom Dach genommen, der
Dachstuhl aufgemessen und danach zurück gebaut.
Der neue Dachstuhl wurde Anfang Dezember aufgerichtet.
Am 16. Dezember 2015 fand das Richtfest statt.
Mitte Dezember begann der Dachdecker mit dem Verlegen der Fermacellplatten.
Der Maler begann mit den Sandstrahlarbeiten an den Stahlstützen und -trägern. Anfang Januar wurde die
neue Brandschutzbeschichtung aufgebracht.
Nach vielen Untersuchungen wurde festgestellt, dass die Decke über dem Kriechkeller im
Eingangsbereich ertüchtigt werden muss.

Projekt:

Stadtgeschichtliches Museum Tonofenfabrik
Schlussbericht

Erstellt: Abteilung Gebäudemanagement, Stadt Lahr

Sachstand:

24.10.2018

Die Elektroarbeiten und Abdichtungsarbeiten wurden vergeben.
Die Submission für das Gewerk Holzinnentüren war am 03.02.2016. Da nur ein Angebot abgegeben
wurde, welches doppelt so hoch lag wie die Kostenberechnung, wurde die Ausschreibung aufgehoben.
Die Innentüren werden neu ausgeschrieben.
Am 10.02.2016 war die Submission des Gewerkes Metalltüren- und Verglasungsarbeiten. Die Vergabe
wurde in der Gemeinderatssitzung am 21. März 2016 beschlossen.
Die erste Ausschreibung für den Rohbau-Neubau wurde aufgehoben, da keine Angebote abgegeben
wurden. Es wurde erneut, dieses mal beschränkt, ausgeschrieben. Es wurden zwei Angebote abgegeben.
Die beiden Angebote lagen bei 1,17 Mio. € und 1,39 Mio. €. Aufgrund der Starken Abweichung zur
Kostenberechnung (589.415 €, daraus er gibt sich eine Differenz von ca. 580.000 €) wurde die
Ausführungsplanung überarbeitet. Es wurde die Geometrie der Außenfertigteile vereinfacht und die
Ortbetontreppenläufe auf Fertigteiltreppen abgeändert. Die Abdichtungsarbeiten sowie die Durchbrüche
wurden aus dem Paket heraus gelöst und separat ausgeschrieben. Die Kostenberechnung nach der
Änderung der Betonqualität beläuft sich auf :
Kostenberechnung neu:
Angebot:
756.287,32 €
688.635,04 €
Rohbau Neubau:
74.993,80 €
70.279,32 €
Abdichtungsarbeiten:
21.420,00 €
24.850,00 €
Durchbrüche:
852.701,12 €
783.764,36 €
Summe:
Dies ergibt eine Differenz von 68.936,76 €.
Die Differenz zur ersten Kostenberechnung des Rohbau-Neubau vom 01.06.2015 zum Angebot beläuft
sich auf 194.349,36 €.
Im Vergleich zum günstigsten Angebot der zweiten Ausschreibung konnten die Kosten somit um
386.235,00 € reduziert werden.
Weitere Kosten in Höhen von ca. 12.000 € sollen bei dem Gewerk Fliesen eingespart werden. Diese
Einsparung ist bereits in der Prognose enthalten. Des weiteren wird auch das LV für die Holzinnentüren
überarbeitet um einen größeren Bieterkreis zu erreichen.
Die Fenster sind zu 90 % eingebaut.
Der Außenputz ist angebracht und gestrichen.
Die HLSE-Gewerke haben mit den Installationen der Leitungen Anfang März begonnen.
Das Dach ist eingedeckt.
Es wurden zwei Schürfgruben im Beisein von Vertretern für die Kampfmittelbeseitigung sowie Archäologie
hergestellt. Es wurden keine Kampfmittel entdeckt und keine archäologischen Funde gemacht. Es werden
bei den Erdarbeiten keine weiteren Funde erwartet.
Nach der Vergabe der Gewerke Innentüren, Fliesenarbeiten und Schlosserarbeiten lag eine
Kostensteigerung von ca. 22.000 € vor. Es wurde vorgeschlagen auf die Rasterdecke im neuen
Treppenhaus zu verzichten. In der Sitzung des Technischen Ausschusses vom 08. Juni 2016 wurde
entschieden, dass die Rasterdecke ausgeführt werden soll.

Projekt:

Stadtgeschichtliches Museum Tonofenfabrik
Schlussbericht

Erstellt: Abteilung Gebäudemanagement, Stadt Lahr

Sachstand:

24.10.2018

Für die Beschilderung werden noch Angebote eingeholt.
Die Rohinstallationen der Gewerke Sanitär und Heizung sind fertiggestellt.
Die Gipskartonplatten im Dachgeschoss sind montiert.
Die Außen-und Innenwände des neuen Treppenhauses sind bis zum Erdgeschoss betoniert.
Die Beschichtung der Holzbalkendecken ist abgeschlossen.
Das neue Treppenhaus ist betoniert. Die Fliesenleger haben die Arbeiten beendet.
Die Stahlbrüstungen im Anbau sind eingebaut und lackiert. Die Zargen der Holzinnentüren sind gesetzt.
Die Fensterelemente im Anbau sowie die Außentüren und Pfosten-Riegelfassade sind montiert.
Die Fassadenfertigteile am Treppenhaus sind angebracht. Die Oberflächenbearbeitung (Ölen und
Wachsen) des Parketts und der Dielen wurde ausgeführt. Die Putz - und Malerarbeiten sind beendet. Die
Geländer und Absturzsicherungen wurden montiert. Die Rasterdecke im neuen Treppenhaus wurde
eingebaut.
Die TÜV Abnahme des Aufzuges hat statt gefunden. 17 Gewerke sind abgenommen.
Zur Zeit werden noch die Mängel beseitigt.
Schlussgerechnet sind die Gewerke Abbruch, Abdichtungsarbeiten, Fassadenreinigung,
Schwammsanierung und Schreinerarbeiten.
Am 15.03.2017 fand die behördliche Abnahme und die Gefahrenübergabe statt. Die Arbeiten waren,
abgesehen von kleinen Mängelbeseitigungen, zum 15.03.2017 abgeschlossen. Am 06.02.2018 waren alle
Gewerke abgenommen.

 Ute Zscharnt

 Ronald Buck

 Ute Zscharnt

Projekt:

Stadtgeschichtliches Museum Tonofenfabrik
Schlussbericht

Erstellt: Abteilung Gebäudemanagement, Stadt Lahr

Sachstand:

24.10.2018

1.3 Projektbeteiligte:
Bauherr Stadt Lahr
Gebäudemanagement
Projektleitung/Projektmanagement
Silke Kabisch
Gebäudemanagement
Projektcontrolling
Markus Vöcking

Technisches Gebäudemanagement
Technische Projektleitung
Maria Göppert

Objektplanung
Heneghan Peng Architects Ltd., Berlin
Vermessung und Bestandsaufmaß
Kappis Ingenieure GmbH, Lahr

Tragwerksplanung & Wärmeschutz & SiGeKo
Göppert Bauingenieure, Lahr

Baugrundgutachten
Hydrosond, Rheinmünster

Prüfstatik
Büro Pfeiffer und Partner, Karlsruhe

Gebäudetechnik HLSE & Förderanlagen
Vertec GmbH, Ettenheim

Schadensgutachten
Büro Kühlwein, Bad Krotzingen

Bauphysikalische Untersuchung
Clemenz & Brand GmbH, Karlsruhe

Brandschutz
Ingenieurbüro Bartel, Seelbach

Fenstergutachten
Holzmanufaktur, Rottweil

Fassadengutachten
Steinprojekt, Königsfeld

Untersuchung der Feuchte- und
Salzbelastungen
MPA Stuttgart

Ausstellungsplanung
MuseoConsult, Stuttgart mit
Studio Kernland, Maastricht, NL
Ausführende Firmen:

Fassadenreinigung: Firma Blümke, Sulzburg-Laufen
Fassadensanierung: Naturstein R.Seelig, Giebelstadt
Fenstersanierung: Max Wehrle GmbH, Waldkirch
Gerüst: Burkart: Gerüstbau, Rheinstetten
Rohbau Bestand: Eichner Bau GmbH, Lahr
Abbrucharbeiten: Lattermann, Rudolstadt
Heizung & Sanitär: Burg Sanitärtechnik GmbH, Offenburg
Lüftung: Lüftung und Klima Brak GmbH, Schutterwald
Elektroarbeiten: Elektro Junker GmbH, Schutterwald
Blitzschutz: Hassler - Blitzschutz, Freiburg
Abdichtungsarbeiten: Horn Maler+Stuckateure,
Kappelrodeck
Rohbau-Neubau: Meurer-Bau GmbH & Co. KG, Lahr
Fliesenarbeiten: KRK Kreischer, Friesenheim
Bodenbelagsarbeiten: Deco Point Mayer, Gutach
Rasterdecke: Durlum GmbH, Schopfheim
Schließanlage: Fa. Gnädig, Lahr

Schwammsanierung: Heinrich Schmid GmbH, Offenburg
Förderanlage: Aufzugtechnik Süd, Freiburg
Zimmer- und Holzbauarbeiten: Hansmann ZimmereiHolzbau GmbH, Steinach
Dachdeckungsarbeiten: Rudolf Dörfler GmbH, Lahr
Trockenbauarbeiten: Schäfer GmbH, Allensbach
Putzarbeiten: Schwarzwälder Stuckateure, Lahr
Malerarbeiten: Rainer Bühler Malerbetrieb, Seelbach
Estricharbeiten: EP Prima GmbH, Saarlouis:
Schlosserarbeiten: Metallbau Bucher GmbH, Seelbach
Fenster & Außentüren: HEWE Glas- u. Metallbau, Lahr
Innentüren: Schreinerei Haas, Lahr
Festeinbauten: Schreinerei Kindle, Lahr
Feinendreinigung: Rein wie die Seele, Lahr

Projekt:

Stadtgeschichtliches Museum Tonofenfabrik
Bericht Nr.: 10 Erstellt: Abteilung Gebäudemanagement, Stadt Lahr

Sachstand:

24.10.2018

2.1 Qualitätssteuerung:
Legende:
Erläuterung Risikoeinstufung:
W = Eintrittswahrscheinlichkeit
S = Schadensausmaß

Risikobeschreibung
Allgemein:

Wer trägt Risiko?

Auswirkung

W S

Risiko

Handlungsweise

Schlüsselperson fällt
aus

Planer - Bauherr

Bauverzögerung

niedrig

Klare Vertreterstruktur
erstellen

Mängelbeseitigung

Planer - Bauherr

Bauverzögerung

mittel

Termine setzen und
verfolgen

Schlüsselperson fällt
aus

Planer - Bauherr

Abrechnungsverzögerung

niedrig

Mehrkosten,
Zeitverzögerung

Kurzfristige
niedrig Entscheidung durch
die Behörde

Klare Vertreterstruktur
erstellen

Projektbezogene Risiken:
Denkmalschutzfragen

Bauherr - Planer

Aufgrund kontinuierlicher Analyse und Bearbeitung werden die Risiken auf ein Minimum reduziert. Die
Qualität kann aufgrund der sorgfältigen Projektleitung und Projektsteuerung beibehalten werden.
Qualitätsreduzierung

Qualitätsänderungen

Beibehaltung der
Qualitätsvorgaben

Projekt:

Stadtgeschichtliches Museum Tonofenfabrik
Schlussbericht

Erstellt: Abteilung Gebäudemanagement, Stadt Lahr

Sachstand:

24.10.2018

2.2 Terminsteuerung:
Leistungsphasen nach HOAI
(Stand Rahmenterminplan Index 5, hparc)
LPH 1
Grundlagenermittlung
LPH 2
Vorplanung
LPH 3
Entwurfsplanung
LPH 4
Genehmigungsplanung
LPH 5
Ausführungsplanung
LPH 6
Vorbereitung der Vergabe
LPH 7
Mitwirkung bei der Vergabe
LPH 8
Objektüberwachung
Objektbetreuung
und
LPH 9
Dokumentation

Zeit (geplant)
1,5 Monate
3 Monate
6 Monate
3 Monate
6 Monate
6 Monate
6 Monate
16 Monate
4 Jahre

Status
Abgeschlossen
Abgeschlossen
Abgeschlossen
Abgeschlossen
Abgeschlossen
Abgeschlossen
Abgeschlossen
Abgeschlossen
In Bearbeitung

Stand der Planungsleistung
LP 1
LP 2
LP 3

Geplant
IST
Stand,
Schlussbericht
Fertigstellung und behördliche
Abnahme am 15.03.2017

LP 4
LP 5
LP 6
LP 7
LP 8
LP 9
Jan. 14

Jan. 15

Jan. 16

Jan. 17

Jan. 18

Jan. 19

Jan. 20

Jan. 21

Jan. 22

Vergabevorschriften, einschließlich der Befassung in den jeweiligen Gremien sind in der LPH 6 und 7
berücksichtigt.

Projekt:

Stadtgeschichtliches Museum Tonofenfabrik
Schlussbericht

Erstellt: Abteilung Gebäudemanagement, Stadt Lahr

Sachstand:

24.10.2018

Baufortschritt
100%

entspricht Bauzeitenplan (optimal)
Trend (ideal)
IST
Fertigstellung und behördliche
Abnahme am 15.03.2017
1. Überarbeitung

80%

60%

40%

20%
Bauzeit in Wochen
0%
0

Juli 2015

Juli 2016

90
März 2017

Aufgrund des mehrfachen Ausschreibens sowie der Planungsänderung für den Anbau hat sich der
geplante Baufortschritt geändert. Diese Änderungen sind hier dargestellt. Durch Lieferprobleme bei den
Fenstern und Verschiebungen in verschiedenen Ausbaugewerken hat sich die Fertigstellung verzögert.
Der Beginn der Museumsausstattung war dadurch nicht gefährdet.
dauerhafte/kritische
Abweichung

temporäre/unkritische
Abweichung

planmäßig

Projekt:

Stadtgeschichtliches Museum Tonofenfabrik
Bericht Nr.: 10

Erstellt: Abteilung Gebäudemanagement, Stadt Lahr

Sachstand:

24.10.2018

2.3 Kostensteuerung
Kostenschätzung/Budget

Nr. Gewerke
200 Herrichten und Erschließen*

Kostenberechnung

Kostenanschlag

Kostenfeststellung

133.000,00 €

125.097,00 €

216.165,28 €

189.286,40 €

300 Bauwerk - Baukonstruktionen

2.082.000,00 €

2.089.989,00 €

2.245.766,99 €

2.295.227,44 €

400 Bauwerk - technische Anlagen

1.082.000,00 €

1.068.119,00 €

1.020.611,62 €

926.494,71 €

12.000,00 €

8.925,00 €

0,00 €

500 Außenanlagen
600 Ausstattung und Kunstwerke

95.000,00 €

62.160,71 €

1.030.000,00 €

1.029.945,00 €

1.053.153,04 €

Summe *

4.434.000,00 €

4.417.075,00 €

4.607.488,89 €

4.526.322,30 €

gerundet

4.434.000,00 €

4.417.000,00 €

4.607.000,00 €

4.526.000,00 €

+/- 20%

+/- 10%

-0,38%

+4,31%

700 Baunebenkosten

zulässige Abweichung nach DIN 276 HOAI
tatsächliche Abweichung
Abweichung zum Budget

+2,08%
Prognose Mehr/Minderkosten:

Beauftragte Gewerke:

-1,76%

Vergabewert

92.000,00 €

Anteil KG 300 + 400

(ohne Nachträge)
Rohbau

Rohbaugewerke:

100%

1.777.000,00 €

54,7%

Haustechnikgewerke:

100%

998.700,00 €

30,7%

Haustechnik

Ausbaugewerke:

100%

475.400,00 €

14,6%

Ausbau

3.251.100,00 €

100,0%

Summe

nicht vergeben

Die Fördermittel wurden um 165.000€ von 1,76 Mio € auf 1,925 Mio € erhöht.
* einschließlich Allgemeiner Ausstattung, Glasfaseranbindung und Induktionsschleifen

Kostensteigerung

unkritische Kostenabweichung

Kosteneinhaltung

3.1 Fazit/Zusammenfassung
Die Differenz der Kostenfeststellung zum Budget beträgt 92.322,- € (2,08%). Die zusätzlichen Mittel
wurden innerhalb des Haushaltes 2017 genehmigt.
Aufgrund der Erhöhung der Fördermittel waren die vorhandenen Mittel ausreichend.
Der geplante Eröffungstermin, der 24.02.2018, konnte beibehalten werden.

insgesamt Abweichungen

geringfügige Abweichungen

planmäßig