Beschlussvorlage (1. Teilbebauungsplan HEILIGENBREITE-NORD, 5. Änderung (Bereich südlich der Schutter) - Aufstellungsbeschluss - Beschleunigtes Verfahren nach § 13a Baugesetzbuch (BauGB) - Beschluss…

                                    
                                        Beschlussvorlage
Amt: 61
Dalm

Datum: 23.01.2019 Az.: - 0685 Da

Drucksache Nr.: 34/2019

Beratungsfolge

Termin

Beratung

Kennung

Abstimmung

Technischer Ausschuss

13.02.2019

vorberatend

öffentlich

Gemeinderat

25.02.2019

beschließend

öffentlich

Beteiligungsvermerke
Amt
Handzeichen

Eingangsvermerke
Oberbürgermeister

Erster Bürgermeister

Bürgermeister

Haupt- und Personalamt
Abt. 10/101

Kämmerei

Rechts- und
Ordnungsamt

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Betreff:

1. Teilbebauungsplan HEILIGENBREITE-NORD, 5. Änderung
(Bereich südlich der Schutter)
- Aufstellungsbeschluss
- Beschleunigtes Verfahren nach § 13a Baugesetzbuch (BauGB)
- Beschluss zur 3. Offenlage
- Planungsziele

Beschlussvorschlag:
1. Für den im Bestandsplan vom 23. Januar 2019 dargestellten Bereich wird ge-

mäß § 2 Abs. 1 BauGB die Aufstellung des Bebauungsplans HEILIGENBREITENORD, 5. Änderung beschlossen.
2. Die Aufstellung erfolgt im beschleunigten Verfahren nach § 13a BauGB.
3. Die Durchführung einer 3. Offenlage wird beschlossen.
4. Die Planungsziele vom 23.1.2019 werden aktualisiert und gebilligt.

Anlage(n):
- Bestandsplan
- Planungsziele

BERATUNGSERGEBNIS

Sitzungstag:

Bearbeitungsvermerk

 Einstimmig  lt. Beschlussvorschlag  abweichender Beschluss (s. Anlage)
 mit Stimmenmehrheit

Ja-Stimmen

Nein-Stimmen

Enthalt.

Datum

Handzeichen

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Sachdarstellung:
Erweiterungsabsichten der St. Johannisdruckerei im Mischgebiet – Aufstellungsbeschluss
und Offenlage
Der Gemeinderat beschloss am 25.4.2005 die Aufstellung des Bebauungsplans HEILIGENBREITENORD, 5. Änderung und die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit und Behörden für die Bereiche
„Flugplatzstraße/Heiligenstraße“ sowie „südlich der Schutter“. Die Offenlage wurde mit Gemeinderatsbeschluss vom 3.3.2008 durchgeführt. Die Realisierung der Wohngebäude im Bereich Flugplatzstraße/Heiligenstraße erfolgte auf Grundlage der Planreife gemäß § 33 BauGB. Das Planungsziel
des Bereichs „südlich der Schutter“ war innerhalb des ausgewiesenen Mischgebiets eine Neuordnung und Verlegung der Stichstraße sowie bauliche Erweiterungsmöglichkeiten des Druckereigebäudes der damaligen St. Johannisdruckerei.
Insolvenz des St.Johannisdruckerei-Verlages und Eigentumswechsel
2010 meldete die St. Johannisdruckerei Insolvenz an. 2013 erwarb die Emely & Helin GmbH einen
Großteil des Betriebsgeländes und 2015 ein weiteres Grundstück.
Umwandlung des Mischgebiets in ein Allgemeines Wohngebiet – Zweite Offenlage
Der Gemeinderat beschloss am 24.7.2013 die zweite Offenlage des 1. Teilbebauungsplans HEILIGENBREITE-NORD, 5. Änderung. Planungsziele waren das Mischgebiet in ein Allgemeines Wohngebiet umzuwandeln, in Teilbereichen einen Gewässerrandstreifen festzusetzen sowie Schrebergärten anzuordnen.
Auf dem ehemaligen Betriebsgelände der St. Johannisdruckerei sollte das denkmalgeschützte Gebäude als Wohngebäude umgenutzt werden. Sämtliche Nebengebäude und Hallen wurden abgebrochen. Im denkmalgeschützten Druckereigebäude waren 20 Wohneinheiten geplant. Das Bebauungskonzept sah zudem 6 Mehrfamiliengebäude mit insgesamt 46 Wohneinheiten vor. Der Stellplatzschlüssel wurde mit 1,5 Stpl./Wohneinheit im Offenlageentwurf festgelegt.
Auf Grundlage einer Teil-Planreife gemäß § 33 BauGB, ausgestellt im Jahr 2014, konnten zwei Mehrfamilienhäuser mit jeweils 6 Wohneinheiten und einer Tiefgarage realisiert werden.
Aktualisierte Planungsziele – Angestrebte dritte Offenlage
Die erlassene Rechtsverordnung vom 4.11.2013, für den innerörtlichen Bereich beidseitig der Schutter einen Gewässerrandstreifen von 10 m Breite auszuweisen, erfordert eine dritte Offenlage. Zudem
müssen die Themen Hochwasser und Aktualisierung des Lärmgutachtens in der dritten Offenlage
ebenfalls behandelt werden.
Eine überarbeitete Konzeption durch den Vorhabenträger sieht aktuell eine verdichtete Wohnbebauung vor. Im denkmalgeschützten Gebäude sind 38 Wohneinheiten, in den beiden Zeilengebäuden
12 und 18 Wohneinheiten und bei den zwei Mehrfamilienhäuser jeweils 6 Wohneinheiten geplant.
Von den ursprünglich insgesamt 66 Wohneinheiten sind nun 92 Wohneinheiten angedacht. Um den
Stellplatznachweis erfüllen zu können, ist eine Erweiterung der geplanten Tiefgarage notwendig und
somit die Umgrenzung für Tiefgaragen im Bebauungsplanentwurf anzupassen.
Der Vorhabenträger konnte entscheiden, ob er sich an den Bebauungsplan-Entwurf hält und auf der
Grundlage der Planreife Baugenehmigungen erhält oder ob seine geänderte Konzeption einer dritten
Offenlage zugrunde gelegt werden soll. Der Vorhabenträger formulierte im Dezember 2017 den
Wunsch, den zukünftigen Bebauungsplan an seine geänderten Planungsabsichten anzupassen.
Um die Sozialwohnungsquote, durch Beschluss vom Gemeinderat am 24.7.2017 gefasst, durchzusetzen und dem dringenden Bedarf an bezahlbarem Wohnraum Rechnung zu tragen, soll in der angestrebten dritten Offenlage die Festsetzung von Flächen getroffen werden, auf denen ganz oder
teilweise nur Wohngebäude errichtet werden dürfen, die mit Mitteln der sozialen Wohnraumförderung

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gefördert werden könnten, entsprechend § 9 (1) Ziffer 7 BauGB. Die Stadt geht dabei davon aus,
dass zumindest für Teile dieser Flächen dann auch wirklich entsprechende Bindungen eingegangen
werden, wie es den baulandpolitischen Grundsätzen der Stadt zur Sicherung der Verfügbarkeit von
preiswertem Wohnraum entspricht.
Diesem Ziel entspricht auch die vertragliche Übernahme entsprechender Verpflichtungen durch den
Vorhabenträger in einem noch abzuschließenden Städtebaulichen Vertrag, selbst wenn sich dies im
Ergebnis auf weniger Flächen, dafür aber auf eine konkrete Bindungspflicht bezieht.
Da bereits Bauanträge vorliegen, besteht zeitlicher Druck, Entscheidungen zu treffen.
Nach rechtlicher Klärung ist ein neuer Aufstellungs-/Änderungsbeschluss notwendig, um die Voraussetzungen für eine Zurückstellung der Baugesuche oder für eine Veränderungssperre zu schaffen.
Verfahrensschritte / Vorgehensweise
Zunächst soll nun der Aufstellungsbeschluss als Bebauungsplan der Innenentwicklung im beschleunigten Verfahren nach § 13 a BauGB erneut gefasst werden sowie die Planungsziele aktualisiert und
gebilligt werden. Die angestrebte Durchführung einer dritten Offenlage für den 1. Teilbebauungsplan
HEILGENBREITE-NORD, 5. Änderung wird ebenfalls beschlossen und mittelfristig durchgeführt. Das
Arbeitsprogramm des Amtes befindet sich gerade in der internen Abstimmung.
Zur Sicherung der Planung soll neben dem Aufstellungsbeschluss eine Veränderungssperre nach
§ 14 BauGB erlassen werden.
Auf dieser Grundlage und entsprechend den damit konkretisierten Planungszielen können der Vorhabenträger und die Stadt einen Städtebaulichen Vertrag nach § 11 (1) Satz1 Ziffer 2 BauGB vereinbaren, insbesondere zur Deckung des Wohnbedarfs von Bevölkerungsgruppen mit besonderen
Wohnraumversorgungsproblemen sowie zum Erwerb angemessenen Wohnraums durch einkommensschwächere und weniger begüterte Personen der örtlichen Bevölkerung und zur Übernahme
gewisser Kosten.
Die Verwaltung schlägt vor, der beschriebenen Vorgehensweise zuzustimmen.

Tilman Petters

Sabine Fink

Hinweis:
Die Mitglieder des Gremiums werden gebeten, die Frage der Befangenheit zu den einzelnen Tagesordnungspunkten selbst zu prüfen und dem Vorsitzenden das Ergebnis mitzuteilen. Ein befangenes Mitglied hat sich in der öffentlichen Sitzung in den Zuhörerbereich zu begeben und in der nichtöffentlichen Sitzung den Beratungsraum zu verlassen. Einzelheiten sind dem § 18 Abs. 1 – 5 Gemeindeordnung zu entnehmen.