Beschlussvorlage (- Begründung)

                                    
                                        Stadt Lahr

9. Juni 2022
Fassung: Erneute Offenlage

Stadtplanungsamt

Einfacher Bebauungsplan
OFFENBURGER STRASSE OST

Begründung
A

Verfahrensablauf
Aufstellungsbeschluss gemäß § 2 (1) BauGB

17.02.2020

Offenlegungsbeschluss

17.02.2020

Offenlage gemäß § 3 (2) und § 4 (2) BauGB
Wiederholter Offenlegungsbeschluss

26.02. - 27.03.2020
22.06.2020

Wiederholte Offenlage (wegen Covid)

06.07. - 14.08.2020

Erneuter Offenlegungsbeschluss

18.07.2022

Erneute Offenlage
Satzungsbeschluss gemäß § 10 BauGB
Öffentliche Bekanntmachung

B

Begründung

1.

Allgemeines

1.1 Geltungsbereich, Lage des Plangebiets
Der rund 9.500 qm große Geltungsbereich (Flurstücke 9115, 22226/2, 22226/10) des
Bebauungsplanes OFFENBURGER STRASSE OST liegt am nördlichen Stadteingang,
direkt an der Bundesstraße 3. Im Wesentlichen wird er im Süden durch die
Husarenstraße, im Osten durch die Rilkestraße, im Westen durch die Offenburger
Straße (B 3) und im Norden durch die Grenze des Flurstücks 22226/10 abgegrenzt. Das
Plangebiet umfasst einen Lebensmitteldiscounter sowie einen Textilmarkt mit deren
großflächigen Parkplätzen. Das Umfeld weist mischgebietstypische heterogene Bauund Nutzungsstrukturen auf, im Osten grenzt ein Wohngebiet an.
Die genaue räumliche Abgrenzung ist dem zeichnerischen Teil des Bebauungsplans
(Bestandsplan) zu entnehmen.

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Bebauungsplan OFFENBURGER STRASSE OST - Begründung
1.2 Anlass und Ziel der Planaufstellung
Anlass für den Bebauungsplan OFFENBURGER STRASSE OST ist eine Bauvoranfrage
der Firma Lidl zum Neubau eines großflächigen Lebensmittel-Discounters, Ziel ist die
Steuerung des Einzelhandels im Sinne des Einzelhandelskonzeptes der Stadt Lahr.
Das Bebauungsplangebiet und seine nähere Umgebung sind Gegenstand des
Bebauungsplans AM HUSARENPFAD vom 10. Juni 1996. Er sieht neben anderen
differenzierten Festsetzungen Wohn- und Mischgebiete, Verkaufsflächenobergrenzen,
geschlossene Bauweise und mehrgeschossige Bebauung sowie (teilweise) eine
Mindestzahl von Vollgeschossen vor. Städtebauliche Zielvorstellung ist die Entwicklung
eines verdichteten und in den Nutzungsarten durchmischten Quartiers am Stadteingang
neben der vielbefahrenen B 3. Abweichend von den Vorgaben dieses Bebauungsplans
haben sich unter anderem zwei (zumindest ursprünglich jeweils für sich nicht
großflächige) Einzelhandelsbetriebe (Lidl und Kik) in eingeschossiger Bauweise
angesiedelt.
Ein Eigentümer hat eine Bauvoranfrage zur Genehmigungsfähigkeit eines
großflächigen Einzelhandelsbetriebes mit über 1.700 m2 Verkaufsfläche gestellt. Die
Klage gegen ihre Ablehnung wurde vom Verwaltungsgericht Freiburg mit Urteil vom
16.09.2021 abgewiesen. Dagegen wurde Antrag auf Zulassung der Berufung gestellt,
über den noch nicht entschieden ist.
Zum Schutz der Innenstadt hat der Gemeinderat in öffentlicher Sitzung am 27. März
2017 ein Einzelhandelskonzept (inklusive Nahversorgungskonzept), erarbeitet durch
das Büro Dr. Acocella, Lörrach, als städtebauliches Entwicklungskonzept im Sinne des
§ 1 Absatz 6 Nr. 11 und dementsprechend § 9 Absatz 2a Satz 2 BauGB einstimmig
beschlossen. Es definiert die Innenstadt als zentralen Versorgungsbereich.
Einzelhandelsbetriebe sind dort zulässig nach § 30 BauGB aufgrund der
Bebauungspläne VERGNÜGUNGSEINRICHTUNGEN UND ANDERE IN DER INNENSTADT, Q 6, Q 14 OST, Q 33, Q 34, Q 35, Q 36, Q 42 NÖRDLICHER TEIL, Q 42
SÜDLICHER TEIL, Q 43 und Q 45. Weitere zentrale Versorgungsbereiche sind für die
Stadt Lahr nicht festgelegt.
Beim Bebauungsplangebiet OFFENBURGER STRASSE OST handelt es sich
(gemeinsam mit dem schräg gegenüberliegenden Kaufland-Markt) zwar um einen
integrierten Einzelhandelsstandort mit einem Schwerpunkt im kurzfristigen Bedarfsbereich, aber nicht um einen zentralen Versorgungsbereich im vorbeschriebenen Sinn.
Die Stadt verfolgt mit dem Bebauungsplan die beiden Ziele des Schutzes der Innenstadt
als zentralen Versorgungsbereich einerseits, der Erhaltung der vorhandenen
Nahversorgungsstruktur an der Offenburger Straße andererseits (im Sinne von Ziffer 7,
Seite 76 des Einzelhandelskonzepts).
Der Flächennutzungsplan stellt für das Plangebiet gemischte Bauflächen (M) dar. Der
Regionalplan des Regionalverbands Südlicher Oberrhein enthält ein differenziertes
Agglomerationsverbot und sieht zur Einzelhandelsentwicklung der Stadt
Vorrangflächen für die Zulässigkeit zentrenrelevanten großflächigen Einzelhandels vor,
und zwar neben der Innenstadt für die Bereiche Arena sowie Fachmarktzentrum, also
nicht für das Plangebiet, das außerhalb dieser Vorrangflächen liegt. Selbst wenn der
Regionalplan bestandsorientierte Erweiterungen zulässt, wünscht die Stadt unter den
gegebenen städtebaulichen Bedingungen keinen großflächigen Einzelhandel
außerhalb ihrer zentralen Versorgungsbereiche. Sie kann über die Vorgaben des
Regionalplans nicht hinausgehen, ausschöpfen muss sie sie aber nicht.
Der bisher vorhandene Bebauungsplan genügte zur Gewährleistung der städtebaulichen
Ordnung im Gebiet. Er ist mit Ausnahme des jetzigen Änderungsbereichs im
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Bebauungsplan OFFENBURGER STRASSE OST - Begründung
Wesentlichen umgesetzt. Innerhalb des Änderungsbereichs hat er aber jedenfalls auf den
Grundstücken der beiden bestehenden Einzelhandelsbetriebe keine Aussicht auf
Umsetzung. Einziger Veränderungsdruck besteht hier in der Ausweitung der
bestehenden Verkaufsflächen insbesondere des Lebensmitteleinzelhandels. Dazu wird
auf die immer noch streitige Bauvoranfrage verwiesen. Diese widerspricht den Zielen der
Raumordnung und den städtebaulichen Zielen der Stadt, dringend benötigten
Wohnraum zur Verfügung zu stellen, eine städtebaulich anspruchsvolle durchmischte
Bebauung zu erreichen und der Tendenz einer Fläche verschwendenden Bauweise
entgegenzuwirken. Verhandlungen mit dem Eigentümer mit dieser Zielsetzung sind
gescheitert.
Da sich die Gesamtneuordnung des Gebiets des alten Bebauungsplans kurzfristig nicht
erreichen lässt, stellt die Stadt nunmehr die Begrenzung der Einzelhandelsentwicklung
in den Vordergrund, und zwar zum Schutz der Innenstadt einerseits, zum höchst
vorsorglichen Schutz vor einer Verfestigung der städtebaulich unbefriedigenden
gegenwärtigen Situation andererseits: Würden weitere lukrative Einzelhandelsvorhaben
neu angesiedelt oder unter Ausweitung der Verkaufsfläche vorhandene
Einzelhandelsflächen erweitert, würde die städtebaulich unbefriedigende Situation für
lange Zeit zementiert, weil dann jeglicher wirtschaftlicher Anreiz für spätere
Veränderungen entfiele.
2.

Planinhalte
Mit dem Bebauungsplan wird zunächst der bisher bestehende Bebauungsplan im
Geltungsbereich des Änderungsplans aufgehoben. Die Stadt erkennt damit an, dass
sie die Umsetzung dieses Bebauungsplans gegen den Willen der Eigentümer nicht
erzwingen kann. Sie beschränkt sich daher jetzt darauf, eine weitere Verschlechterung
durch Ausweitung der heutigen Einzelhandelsflächen zu verhindern. Damit gilt hier als
Zulässigkeitsmaßstab § 34 BauGB, was durch das Erfordernis des Einfügens eine
städtebaulich harmonische Entwicklung grundsätzlich gewährleistet. Das gilt
insbesondere hinsichtlich der gewerblichen Nutzung im Westen und der wohnartigen
Nutzung im Osten der aktuellen Einzelhandelsflächen. Es gilt aber auch hinsichtlich der
heutigen Einzelhandelsflächen. Abgesehen davon, dass hier eine Bereitschaft zur
Veränderung (außer zur Flächenerweiterung) seitens der gegenwärtigen Eigentümer
erklärtermaßen nicht besteht, verschlechtert sich die Situation gegenüber der aktuellen
Lage nicht, weil sich der erforderliche Schutz aus unabhängig von dem aufgehobenen
Bebauungsplan
bestehenden
Schutzansprüchen
insbesondere
des
Bundesimmsissionsschutzrechts ergibt und im Übrigen der auf mehr Schutz und eine
anspruchsvollere städtebauliche Gestaltung abzielende bisherige Bebauungsplan von
der Stadt gegen den erklärten Willen der gegenwärtigen Eigentümer nicht umgesetzt
werden kann. Die Aufhebung ermöglicht also keine neue konfliktträchtige Bebauung,
sondern schließt nur eine Verschlechterung aus. Zugleich bedeutet sie aufgrund der
anspruchsloseren Planinhalte eine höhere Rechtssicherheit gerade mit Blick auf die
aktuell in Rede stehenden Entwicklungen und gerichtlichen Auseinandersetzungen.
Da bei Gültigkeit des Bebauungsplans aus dem Jahr 1996 schon mangels
Rechtsgrundlage für den Einzelhandels-Bebauungsplan nach § 9 Absatz 2a BauGB kein
Raum ist, weil dieser gerade das Fehlen eines Bebauungsplans („im Zusammenhang
bebaute Ortsteile (§ 34))" voraussetzt, hebt sie diesen Bebauungsplan im
Geltungsbereich des Änderungsplans ausdrücklich auf. Dass zum Zeitpunkt des
Satzungsbeschlusses noch ein Bebauungsplan besteht, ist unschädlich, weil durch das
gleichzeitige Inkrafttreten von Aufhebung und einfachem Bebauungsplan gewährleistet
ist, dass dieser kein überplantes Gebiet betrifft. Das genügt. Nur vorsorglich: Andernfalls
käme es darauf an, ob der bisherige Bebauungsplan wirksam ist. Bejahendenfalls
entfiele damit der neue Plan, und der bisherige Plan gälte einfach weiter. Vorsorglich
stellt die Gemeinde ausdrücklich klar, dass Aufhebung und Neufestsetzung nach ihrem
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Bebauungsplan OFFENBURGER STRASSE OST - Begründung
planerischen Willen untrennbar miteinander verknüpft sind: ohne Neuplan keine
Aufhebung. Verneinendenfalls bestünde gar kein Bedürfnis für eine Aufhebung, weil das
Gebiet bisher schon nach § 34 BauGB zu beurteilen wäre.
In dem Bebauungsplan soll nicht jeglicher Einzelhandel ausgeschlossen werden.
Zulässig sein sollen insbesondere nicht großflächige Einzelhandelsbetriebe, außer mit
zentrenrelevanten Sortimenten im Sinne der geltenden Lahrer Sortimentsliste.
Die beiden schon angesiedelten Einzelhandelsbetriebe genießen weiter baurechtlichen
Bestandsschutz.
Für einen erweiterten Bestandsschutz nach § 1 Absatz 10 BauNVO für den
bestehenden Lebensmitteleinzelhandelsbetrieb sieht die Stadt (ungeachtet der schon
nach dem Wortlaut fehlenden Anwendbarkeit des § 1 Absatz 10 BauNVO im Rahmen
eines einfachen Bebauungsplans) keinen Anlass. Mehr als die heute baurechtlich
genehmigte Verkaufsfläche möchte die Stadt hier nicht zulassen. Das gilt für den
Einzelhandelsbetrieb des Lebensmittelsortiments auch in Ansehung seiner
Nahversorgungsfunktion.
Da
der
betreffende
Betrieb
die
aktuelle
Großflächigkeitsgrenze nur geringfügig überschreitet, sieht die Stadt auch keinen für
den Eigentümer unzumutbaren Nachteil, wenn sie sich an die Kategorien der BauNVO
nach Maßgabe der aktuellen Rechtsprechung mit einer Grenze bei 800 m²
Verkaufsfläche hält und das Tor zum großflächigen Einzelhandel nicht eröffnet. Dies
gilt erst recht, da die bisherigen Genehmigungen unter Missachtung des bestehenden
Bebauungsplans zumindest hinsichtlich der Geschossigkeit, womöglich aber auch
hinsichtlich der Verkaufsfläche erfolgten, was aber offenbleiben kann. Die
verbrauchernahe Versorgung im Einzugsbereich des Plangebiets bleibt durch die
bestandsgeschützten Einzelhandelsnutzungen, die Möglichkeit einer Erneuerung bis
hin zur Großflächigkeitsgrenze und den benachbarten großflächigen Kaufland-Markt
gewährleistet.
Der zweite bestehende Einzelhandelsbetrieb (Textilien und non food) mit einem
zentrenrelevanten Sortiment im Sinne der geltenden Lahrer Sortimentsliste genießt wie
gesagt baurechtlichen Bestandsschutz. Eine neuerliche Zulässigkeit nach Erlöschen
dieses Bestandschutzes wünscht die Stadt ausdrücklich nicht, und zwar schon mit Blick
auf ihr Einzelhandelskonzept. Damit erübrigt sich auch eine weitere Auseinandersetzung
mit Fragen des differenzierten Agglomerationsverbots des einschlägigen Regionalplans.
Einzelhandel ist damit künftig in geringerem Umfang zulässig als nach dem bisherigen
Bebauungsplan und auch, seine Anwendbarkeit vorausgesetzt, nach § 34 BauGB. Die
bisherige tatsächliche Entwicklung steht im erheblichen Gegensatz zu den klaren
Vorgaben des vorhandenen Bebauungsplans und zu den grundsätzlichen Zielen der
Raumordnung.
Was
genehmigt
ist,
genießt
Bestandsschutz.
Einen
darüberhinausgehenden Vertrauensschutz sieht die Stadt angesichts der klaren Zielund Festsetzungen des vorhandenen Bebauungsplans nicht. Er hat die städtebaulichen
Ordnungsvorstellungen der Stadt ungeachtet seiner Gültigkeit klar zum Ausdruck
gebracht. Jedenfalls überwiegt das städtebauliche Interesse der Stadt das durchaus
auch von der Stadt hoch angesetzte Eigentümerinteresse der Marktbetreiberin.
Für den Fall, dass sich der Bebauungsplan von 1996 wie von der Klägerin des immer
noch anhängigen Rechtsstreits behauptet als unwirksam erweist, beurteilt sich die
Zulässigkeit von Vorhaben in dem Gebiet nach § 34 BauGB und wären erhebliche
Verkaufsflächenzunahmen nicht ausgeschlossen. Auch dann gewichtet die Stadt
städtebauliche und raumordnerische Interessen aber höher als gegenläufige
Eigentümerinteressen. Auch mit Blick auf diese Möglichkeit hat die Stadt beschlossen,
im Wege des einfachen Einzelhandels-Bebauungsplans nach § 9 Absatz 2a BauGB bis
auf weiteres zumindest die Einzelhandelsentwicklung zu regeln, ohne damit einer
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Bebauungsplan OFFENBURGER STRASSE OST - Begründung
späteren Gesamtneuordnung im Sinne eines inhaltlich und räumlich umfassenderen
Bebauungsplans vorzugreifen.
Zusammenfassend: Die Stadt anerkennt, dass sie die Zielsetzungen des bisherigen
Bebauungsplans gegen den erklärten Willen der Eigentümer im hier maßgeblichen
Bereich nicht durchsetzen kann. Regelungsbedürftig erscheint daher zunächst nur
noch die Begrenzung der Einzelhandelsentwicklung mit Blick auf das aktuelle
Einzelhandelskonzept der Stadt und raumordnerische Vorgaben. Daher soll zunächst
die Einzelhandelsthematik geordnet werden. Der Rest kann zunächst den
Zulässigkeitsvorgaben des § 34 BauGB überlassen werden, der im vorliegenden Fall
und nach den klar zum Ausdruck gebrachten Entwicklungsvorstellungen der
Eigentümer zur Sicherung der städtebaulichen Entwicklung und Ordnung erst einmal
genügt.
Die Festsetzung eines eingeschränkten Gewerbegebiets wurde erwogen, im Ergebnis
aber verworfen, schon weil die Stadt neben der Einzelhandelsnutzung vor allem den
Wohnflächenbedarf befriedigen will. Ebenso andere Gebietsarten, um die betroffenen
Eigentümer nicht mehr als erforderlich einzuschränken.
3. Abwägung
Im Rahmen der Abwägung hat sich die Stadt auch damit auseinandergesetzt, dass
bisher womöglich bestehende Baurechte für Einzelhandel entfallen. Dies ist zur
Erreichung der vorgenannten Ziele (siehe oben 1.2) unumgänglich. Großflächiger
Einzelhandel ist im Plangebiet grundsätzlich nicht mehr erwünscht. Der baurechtliche
Bestandsschutz für die bestehenden teils großflächigen Einzelhandelsbetriebe
einschließlich ihrer Erscheinung als Agglomeration bleibt von dem Bebauungsplan
unberührt. Den Aufwand für die Planung eines großflächigen Lebensmitteldiscounters
hat der Eigentümer unternommen in voller Kenntnis des entgegenstehenden
Planungswillens der Stadt.
Wenn die Stadt bisher mit dem Eigentümer erwogen hat, tatsächlich wieder auch
großflächigen Einzelhandel zuzulassen, dann unter der klaren Prämisse, dass
erhebliche städtebauliche und raumordnerische Bedenken der Stadt zugunsten einer
städtebaulich anspruchsvollen Lösung mit viel neuem, in der Stadt dringend benötigtem
Wohnraum zurückgestellt werden könnten. Zu den erforderlichen Zusagen war Lidl
bisher nicht bereit. Im Ergebnis ordnet die Stadt jetzt die Eigentümerinteressen den
dargelegten städtebaulichen Interessen unter.
Aus Anlass der Einzelhandelsteuerung wurden nachrichtliche Übernahmen unter Ziffer
2 der textlichen Festsetzungen aufgenommen. Der Planungswille hinsichtlich Ziffer 1
bleibt davon unberührt.
4.

Verfahren
Das Bebauungsplan-Verfahren wird aus Gründen der Rechtssicherheit auf das
Regelverfahren umgestellt. Ursprünglich war vorgesehen, das Verfahren nach § 13a
BauGB durchzuführen. Dementsprechend wurde bei der Aufstellung des
Bebauungsplans ortsüblich bekanntgemacht, dass der Bebauungsplan im
beschleunigten Verfahren aufgestellt werden soll. Dies wird nun durch die
entsprechende Beschlussfassung und öffentliche Bekanntmachung korrigiert. Die
bereits durchgeführte Offenlage fungiert dabei als frühzeitige Beteiligung der
Öffentlichkeit gemäß § 3 Absatz 1 BauGB sowie der Behörden und sonstigen Träger
öffentlicher Belange gemäß § 4 Absatz 1 BauGB. Zur erneuten Offenlage wurde ein
Umweltbericht erstellt.
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Bebauungsplan OFFENBURGER STRASSE OST - Begründung

Wegen Änderung der Festsetzungen ist diese erneute Offenlage erforderlich.
5.

Kosten
Abgesehen von den noch nicht näher bezifferbaren Kosten für rechtliche und fachliche
Beratung sowie internen Kosten für die Planaufstellung sind keine sonstigen Kosten für
die Stadt Lahr zu erwarten.

6.

Städtebauliche Daten
Bebauungsplangebiet

ca. 9.500 m2 100%

Sabine Fink
Stadtbaudirektorin

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