Datei: Beschlussvorlage (Begründung)

24. Juli 2013

4. Juni 2013
Az.: Da

Stadt Lahr
Stadtplanungsamt

1. Teilbebauungsplan HEILIGENBREITE-NORD, 5. Änderung
(Bereich südlich der Schutter)
A Verfahrensablauf
Aufstellungsbeschluss gem. § 2 Abs. 1 BauGB
25.04.2005
Beschluss zur frühzeitigen Beteiligung
25.04.2005
Frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gem. § 3 Abs. 1 BauGB
und der Behörden gem. § 4 Abs. 1 BauGB
09.05.2005 – 17.06.2005
Offenlegungsbeschluss
03.03.2008
Offenlage gem. § 3 Abs. 2 und § 4 Abs. 2 BauGB
17.03.2008 – 25.04.2008
2. Offenlegungsbeschluss
08.07.2013
2. Offenlage gem. § 13 a Abs. 2 Nr. 1 i.V.m. § 13 Abs. 2 Nr. 2
und § 3 Abs. 2 BauGB
22.07.2013 – 23.08.2013
Satzungsbeschluss gem. § 10 BauGB
Öffentliche Bekanntmachung
B Begründung gem. § 9 Abs. 8 und § 2 a BauGB
1

Allgemeines

1.1

Geltungsbereich
Der Geltungsbereich ergibt sich aus den beigefügten Planunterlagen.
Der Bereich südlich der Schutter umfasst vollständig die Grundstücke
Flurstücksnummer 22537, 22537/6, 22537/11, 22537/13, 22537/14, 22537/15,
22728, 22732/4, 22732/5, 22732/8, 22732/9, 22733/4, 22733/1, 22733/5. Insgesamt
weist der Geltungsbereich eine Größe von ca. 18.118 m² auf.

1.2

Anlass und Erfordernis der Planaufstellung
Im Bebauungsplan HEILIGENBREITE-NORD, seit dem 30.08.1978 rechtsverbindlich,
ist das Plangebiet als Mischgebiet ausgewiesen. Eine Stichstraße mit Wendehammer
führt zu drei Mehrfamilienhäusern im Norden. Die Biermannstraße als Stichstraße mit
Wendeanlage im Süden erschließt die dortige Wohnbebauung. Dazwischen befinden
sich Verwaltungs- und Betriebsgebäude der St.-Johannis-Druckerei, die seit 2010
leer stehen. Der östliche Bereich, der an die Schutter angrenzt, ist als Gartenland
ausgewiesen.
Im Zuge einer Neuordnung sollen die Produktionshallen und einige Betriebsgebäude
abgebrochen und eine Wohnbebauung mit Mehrfamilienhäusern realisiert werden.
Das denkmalgeschützte ehemalige Verwaltungsgebäude der St.-Johannis-Druckerei
bleibt erhalten. Hier soll hochwertiger Wohnraum mit ca. 20 Loftwohnungen
entstehen.
Neben den geplanten Neubauten befinden sich einige Wohnhäuser im Bestand, die
durch die geplante Änderung Erweiterungsmöglichkeiten erhalten.
1

Für das gesamte Plangebiet soll ein Allgemeines Wohngebiet ausgewiesen werden.
Etwa 50 bis 100 m östlich des Gebietes befinden sich die Bahngleise der Strecke DB
Mannheim – Basel.
Die öffentliche Stichstraße im Norden wurde im Jahr 2008 an die Schutter verlegt. Im
weiteren Verlauf ist sie als Fuß- und Radweg ausgebildet. Die Biermannstraße wurde
zu einem früheren Zeitpunkt bis zur Schutter verlängert. Beide Erschließungsstraßen
sollen mit der 5. Änderung des Bebauungsplans gesichert werden.
Zur Erhaltung und Verbesserung der ökologischen Funktion soll ein
Gewässerrandstreifen entlang der Schutter festgesetzt werden. Der bestehende
öffentliche Fuß- und Radweg entlang der Schutter müsste hierzu, wie in der
Planzeichnung dargestellt, verlegt werden.
Zwischen dem Fuß- und Radweg und der geplanten Wohnbebauung ist die Fläche
für Dauerkleingärten ausgewiesen, die heute schon gärtnerisch genutzt wird.
Mit der 5. Bebauungsplanänderung verfolgt die Stadt Lahr wesentliche Ziele: die
Neuordnung einer Brachfläche, die Sicherung öffentlicher Erschließungsstraßen und
die ökologische Aufwertung des Schutterrandstreifens.
1.3

Lage des Änderungsbereichs
Im Änderungsbereich befindet sich größtenteils die brachliegende St.-JohannisDruckerei mit den leerstehenden Verwaltungshallten und den leerstehenden
Produktionshallen. Der Bereich wird im Westen durch die Heiligenstraße begrenzt, im
Osten und Norden verläuft der Flusslauf der Schutter und im Süden liegt die
Biermannstraße.

1.4

Flächennutzungsplan
Der Flächennutzungsplan der vereinbarten Verwaltungsgemeinschaft LahrKippenheim stellt das Plangebiet als gemischte Bauflächen dar. Der
Flächennutzungsplan
wird
aufgrund
der
5.
Bebauungsplanänderung
HEILIGENBREITE-NORD, angepasst.

2
2.1

Planinhalte
Art der baulichen Nutzung
Durch die Insolvenz und damit verbundene Auflösung der St.-Johannis-Druckerei an
diesem Standort hat der Bereich seinen gewerblichen Charakter verloren. Für das
Gebiet ist ein Allgemeines Wohngebiet nach § 4 Baunutzungsverordnung festgesetzt
und fügt sich damit in die umliegende Wohnbebauung ein.
Es sind die Ausnahmen gem. § 4 Abs. 3 Nr. 4–5 BauNVO (Gartenbaubetriebe,
Tankstellen) i. V. m. § 1 Abs. 6 Nr. 1 BauNVO wegen der mit ihnen verbundenen
erhöhten Verkehrsbelastung durch zu- und abfahrende Fahrzeuge und somit zur
Sicherung der inneren Ruhe des Gebietes ausgeschlossen, Gartenbetriebe sind
wegen ihres großen Flächenbedarfs unzulässig. Die Ausnahmen nach § 4 Abs. 3 Nr.
4–5 BauNVO sind zum Schutz des Wohncharakters des Plangebietes
ausgeschlossen.

2.2

Maß der baulichen Nutzung
Die Festsetzung der Grundflächenzahl im Allgemeinen Wohngebiet mit 0,4 entspricht
der Forderung des BauGB nach einem sparsamen Umgang mit Grund und Boden.
Die zulässige Obergrenze der Grundflächenzahl darf durch Zufahrten, (unterirdische)
Stellplätze und Nebenanlagen im Sinne von § 14 BauNVO gem. § 19 Abs. 4 Satz 2
und 3 bis zu einer Grundflächenzahl von 0,8 überschritten werden. Damit ist eine
problemlose Unterbringung des ruhenden Verkehrs gewährleistet.
Die Festlegungen zur Geschossigkeit und zur Höhe der baulichen Anlagen schaffen
den städtebaulichen Rahmen für die Baumassenentwicklung ohne den
Gestaltungsspielraum der Bauherren einzuschränken. Die Begrenzung der Bauhöhen
dient auch dem Nachbarschutz vor übermäßiger Verschattung.
Die Zahl der Wohneinheiten wurde im Bereich 2 begrenzt, um ein
siedlungsverträgliches Maß zu gewährleisten. Der kleinteiligen umgebenden
Bebauungsstruktur wird damit Rechnung getragen.

2.3

Bauweise, überbaubare Grundstücksfläche
Die überbaubaren Grundstücksflächen sind mittels Baugrenzen im Plan abgegrenzt
und so bemessen, dass die Bebauung trotz angestrebter städtebaulicher Ordnung
nach individuellen Bedürfnissen errichtet werden kann.
Die Gebäuderichtungen orientieren sich überwiegend nach Süden und Südwesten,
so dass eine gute Belichtung der Haupträume erreicht wird.

2.4

Nebenanlagen, Stellplätze, Garagen, Zufahrten
Nebenanlagen sind in den hierfür gekennzeichneten Flächen zulässig.
Garagen und Stellplätze sind innerhalb der bebaubaren Grundstücksflächen und auf
den besonders gekennzeichneten Flächen zulässig. Aufgrund der zusätzlichen
Wohnnutzung im Gebiet ist ein höherer Bedarf an Parkraum notwendig. Daher
werden für Fahrzeuge der künftigen Bewohner Tiefgaragen festgesetzt.
Mit diesen Festsetzungen soll eine Beeinträchtigung des Straßenbildes vermieden
bzw. sollen die Gartenbereiche offen gehalten und vor Störungen geschützt werden.

2.5

Verkehr
Die Erschließung der Wohnbebauung erfolgt über eine öffentliche und eine private
Stichstraße, die jeweils in einen Wendehammer für ein 3-achsiges Müllfahrzeug
münden. An die öffentliche Stichstraße schließt ein Geh- und Radweg an, der über
die Schutter zur Kruttenaustraße führt sowie im weiteren Verlauf die Biermannstraße
verbindet. Die Radwegeführung ist integrierter Bestandteil des Radwegenetzes der
Stadt Lahr.

2.6

Öffentliche Grünfläche „Dauerkleingärten“
Ziel des gekennzeichneten Bereichs „Dauerkleingärten“ ist die Stärkung der
Kleingartennutzung. Die Größe der einzelnen Parzelle soll zwischen 100 m² - 300 m²
liegen. Im Süden ist eine Stellplatzanlage eingebunden. Die Realisierung hängt von
der Verkaufsbereitschaft der Eigentümer der Flächen ab. Eine kurzfristige
Realisierung ist nicht absehbar. Dennoch sollen die Flächen im Bebauungsplan für
eine zukünftige Dauerkleingartenanlage für die Zukunft gesichert werden.
3

2.7

Öffentliche Grünfläche „Gewässerrandstreifen“
Für
die
Schutter
formulieren
sowohl
der
2004
fertiggestellte
Gewässerentwicklungsplan als auch die aus der Landesgartenschaubewerbung von
2003
hervorgegangene
Konzeption
des
„Blauen
Bandes“
spezifische
Entwicklungsziele. Während der Gewässerentwicklungsplan insbesondere die
ökologische Aufwertung der Schutter zum Inhalt hat, verfolgt das „Blaue Band“ das
Ziel, die Schutter wieder als wesentliches Element im Stadtgefüge erlebbar zu
machen und ihr dementsprechend besondere gestalterische Aufmerksamkeit
zukommen zu lassen. Der Gewässerrandstreifen dient der Erhaltung und
Verbesserung der ökologischen Funktion der Schutter.

2.8

Flächen für Ver- und Entsorgungsanlagen
Die erforderlichen Leitungen für die Ver- und Entsorgung können in den öffentlichen
Flächen verlegt werden. Auf einigen Baugrundstücken werden Flächen mit einem
Geh-, Fahr- und/oder Leitungsrecht für die angrenzenden Eigentümer, die Stadt und
die Leitungsträger belastet, damit die innere Erschließung gesichert ist.
Für die Wasserwirtschaftsverwaltung Baden-Württemberg wird ein Geh- und
Fahrrecht zur Unterhaltung/Pflege entlang der Schutter bzw. des Schutterentlastungskanals festgesetzt.
Hausmülltonnen sind auf den Privatgrundstücken unterzubringen und am Abholtag im
öffentlichen Straßenraum oder entlang der privaten Erschließungsstraße abzustellen.
Sämtliche öffentliche und private Straßen können von dreiachsigen Müllfahrzeugen
befahren werden.

Umweltbelange
3

Sonstige Schutzgüter
Der Bebauungsplan HEILIGENBREITE-NORD von 1978 setzt ein Mischgebiet mit
einer Grundflächenzahl von 0,6 fest. Das Gebiet wurde mit einem hohen
Versiegelungsgrad bebaut. Die Bebauungsplanänderung beinhaltet eine
Grundflächenzahl von 0,4 und setzt ein Allgemeines Wohngebiet fest und ermöglicht
die Wiedernutzung der Brachfläche. Die Änderung wird deshalb nach den
Bestimmungen des § 13a BauGB (Bebauungsplan der Innenentwicklung) erstellt.
Somit sind weder Umweltprüfung noch Umweltbericht erforderlich – die Grundfläche
liegt deutlich unter der gesetzlichen Prüfgrenze von 20.000 Quadratmetern.
Erhebliche Umweltauswirkungen durch die Bebauung sind nach der durch das
Stadtplanungsamt vorgenommenen schutzgutbezogenen Einschätzung nicht zu
erwarten.
Schutzgut

erheblich nicht
Bemerkungen
erheblich
Tiere, Pflanzen und
X
Verbesserung der Situation gegenüber
ihre Lebensräume
der ehemals vorwiegend gewerblichen
Nutzung mit weitgehend befestigten
Flächen durch intensiv zu begrünende
Innenhöfe und Dachbegrünung der
Tiefgaragen
Boden
X
Die Entsiegelung von Flächen ist
vorgesehen und Grünflächen werden
zu großen Teilen auf den geplanten
4

Wasser

Luft

Klima

Landschaftsbild /
Erholung

FFH/VogelschutzGebiete

Tiefgaragen
vorgeschrieben.
Die
oberirdischen
Stellplätze
werden
versickerungsfähig ausgebildet
Durch Wohnbebauung und Tiefgarage
kein
erhöhter
Beitrag
zur
Grundwasserneubildung
durch
Regenwasserversickerung,
jedoch
Rückhaltung durch Grünflächen
Keine direkten Auswirkungen auf den
Ausstoß von Luftschadstoffen
Durch erhöhtes Grünvolumen geringfügige Verbesserung des Kleinklimas
Positive Effekte für Stadtbild. Der
geplante Gewässerrandstreifen sieht
eine naturnahe Umgestaltung der
Schutterrandbereiche vor
Keine Schutzgebiete in der unmittelbaren Nachbarschaft vorhanden

Die Festsetzungen zur Begrünung der Innenhöfe und der Dachflächen der
Tiefgaragen haben zum Ziel, das erhöhte Maß der baulichen Nutzung so weit wie
möglich zu kompensieren. Dadurch gelingt es, die genannten Schutzgüter nicht in
erheblicher Weise zu beeinträchtigen.
Die Betrachtung der Schutzgüter und ihrer Funktionen zeigt, dass bei Realisierung
des Planungsvorhabens aufgrund der starken Vorbelastungen keine erheblichen
Beeinträchtigungen verbleiben.
3.2

Flächen für das Anpflanzen von Bäumen
Entlang der öffentlichen Stichstraße, parallel des Schutterentlastungskanals, wurden
bereits 4 Bäume zur randlichen Eingrünung gepflanzt.
Es sollen, um eine gewisse Verschattung zu erzielen, auf Parkierungsflächen
mittelkronige Laubbäume - pro 6 Stellplätze ein Baum – gepflanzt werden.
Innerhalb des Plangebietes werden als Pflanzgebot – ein Laubbaum pro
angefangene 300 qm Grundstücksfläche festgesetzt, um eine Durchgrünung zur
erreichen.

3.3

Lärm
Im Zuge der Neuordnung werden auf dem 1,8 ha großen Gebiet neue Wohnhäuser
entstehen. Das bestehende Mischgebiet wird in ein Allgemeines Wohngebiet (WA)
umgewandelt. In etwa 50 m – 100 m Entfernung befinden sich die Bahngleise der
Strecke DB Mannheim - Basel, die auf einem Damm verlaufen.
Lärmschutzwände oder –wälle entlang der bestehenden Bahntrasse existieren nicht.
Im Rahmen des Lärmaktionsplans wurden besonders lärmbelastete Bereiche
ermittelt, für die zukünftig eine Lärmsanierung entlang der Gleise erfolgen soll. Eine
Lärmsanierung erfolgt jedoch nur für Gebiete, deren Bebauungsplan vor dem
01.04.1974 rechtskräftig war und betrifft somit nicht den Bebauungsplan
HEILIGENBREITE-NORD. Angrenzende Gebiete erfüllen jedoch die genannten
Kriterien, sodass sich die Lärmbelastung nach Durchführung der Lärmsanierung auch
im Bereich des zu untersuchenden Plangebiets reduzieren wird. Da die
Lärmsanierung aber erst mittelfristig geplant ist und der Schallschutz im
5

Bebauungsplangebiet auch während der Interimsphase sichergestellt werden muss,
müssen zumindest bauliche Schallschutzmaßnahmen vorgesehen werden.
Zur Ermittlung und planerischen Bewältigung der Lärmsituation im Plangebiet
erstellte das Ingenieurbüro rw Bauphysik aus Schwäbisch Hall auf der Grundlage der
Bebauungskonzeption eine „Schallimmissionsprognose Schienenverkehr“.
Die Ergebnisse zeigen, dass die für ein Allgemeines Wohngebiet (WA) geltenden
schalltechnischen Orientierungswerte der DIN 18005 zur Nachtzeit in allen
Stockwerken der geplanten Wohnhäuser überschritten werden. Auch zur Tageszeit
werden die schalltechnischen Orientierungswerte insbesondere an den Süd- und
Ostfassaden der östlich geplanten Gebäude sowie in den oberen Stockwerken der
Gebäude überschritten. Aktive oder passive Lärmschutzmaßnahmen sind
erforderlich. Da aktive Maßnahmen an den Gleisanlagen im Rahmen einer
Lärmsanierung erst in einigen Jahren zu erwarten sind, muss die Einhaltung der
Richtwerte während der Interimsphase wenigstens durch passive, d.h. bauliche
Schallschutzmaßnahmen sichergestellt werden.
Bei der Errichtung sind bei Gebäuden mit schutzbedürftigen Räumen die
Außenbauteile mindestens entsprechend den Anforderungen des jeweiligen
Lärmpegelbereichs der DIN 4109 auszubilden. Die erforderlichen Schalldämmmaße
sind in Abhängigkeit von der Raumnutzung auf Basis der DIN 4109 im Einzelfall
nachzuweisen. Zur Ermittlung des erforderlichen resultierenden Schalldämm-Maßes
für die Außenbauteile von schutzbedürftigen Räumen ist für die geplanten
Wohnhäuser entsprechend DIN 4109 der maßgebliche Außenlärmpegel zu
berechnen.
Die aus den maßgeblichen Außenlärmpegeln und der geplanten Wohnnutzung
erforderlichen resultierenden Schalldämm-Maße R’w,res sind in den Anlagen 8 – 10
dargestellt. Es zeigt sich, dass die Außenbauteile der schutzwürdigen
Aufenthaltsräume resultierende Schalldämm-Maße von R’w,res = 30 – 50 dB besitzen
müssen – je nach Lage und Geschosshöhe. Insbesondere die Ost- und Südfassaden
der östlich gelegenen Mehrfamilienhäuser sowie die Obergeschosse der Gebäude
benötigen ein hohes resultierendes Schalldämm-Maß.
(Quelle: Schallimmissionsprognose „Schienenverkehr“, 05.02.2013, rw bauphysik)

Zu den Hinweisen und nachrichtlichen Übernahmen
Hier werden die nach anderen gesetzlichen Vorschriften getroffenen Festsetzungen
und Hinweise nachrichtlich übernommen, die zum Verständnis des Bebauungsplans
oder für die städtebauliche Beurteilung von Baugesuchen notwendig oder
zweckmäßig sind.
Innerhalb des Geltungsbereichs befindet sich das Kulturdenkmal „St. JohannisDruckerei“ (nach § 2 Denkmalschutzgesetz Baden-Württemberg). Es handelt sich um
eine winkelförmige Fabrikanlage, dessen zweigeschossiger Kernbau mit spitzbogigen
Fenstern 1896 entstand. Bis Mitte des 20. Jahrhundert entstanden weitere
dreigeschossige Gebäudeteile.

Örtliche Bauvorschriften

5.1

Dächer
Man kann zwischen zwei unterschiedlichen Dachtypologien wählen. Dies ermöglicht
zum einen eine individuelle Dachgestaltung und gewährleistet zum anderen ein
Mindestmaß an Homogenität.

5.2

Stellplätze und ihre Zufahrten
Abweichend von den Bestimmungen der LBO wird die Anzahl notwendiger Stellplätze
auf 1,5 Stellplätze pro Wohneinheit erhöht, damit die Haupterschließungsstraßen
nicht zu stark durch den ruhenden Verkehr belastet werden.
Die Festlegung eines versickerungsfähigen Aufbaus bei den Stellplätzen und ihren
Zufahrten dient im Rahmen der Regenwasserbewirtschaftung der Verminderung der
Abflussspitzen.

5.3

Gestaltung von Freiflächen
Das gärtnerische Anlegen der unbebauten Flächen samt Einfriedungen sichert eine
Durchgrünung des Gebietes und minimiert die versiegelten Flächen. Die
Festsetzungen zu Müllstandorten erfolgen aus stadtgestalterischen Gründen.

5.4

Freiflächengestaltungsplan
Gerade bei innerstädtischem Wohnungsbau spielt die Qualität der Freiflächen aus
sozialer, ökologischer und gestalterischer Sicht eine große Rolle. Die Umsetzung der
entsprechenden Festsetzungen ist in einem qualifizierten Freiflächengestaltungsplan
im Bauantragsverfahren nachzuweisen.

5.5

Werbeanlagen, Antennen
Die Einschränkung der Verwendung von Werbeanlagen wird aus gestalterischen
Gründen vorgenommen, ebenso die Beschränkungen für die Anbringung von
Antennen oder Parabolspiegeln auf das unbedingt notwendige Maß. Beim Montieren
sollte darüber hinaus darauf geachtet werden, dass sie für den Passanten/Betrachter
vom öffentlichen Straßenraum nicht bzw. kaum in Erscheinung treten sollten.

5.6

Anlagen zum Sammeln, Verwenden und Rückhalten von Niederschlagswasser
Mit den bewirtschafteten Zisternen auf den Grundstücken können Abflussspitzen
vermindert werden.

5.7

Entwässerungssystem
Das bereits bebaute Plangebiet ist bislang im Trennsystem ausgebaut und
Bestandteil des genehmigten Generalentwässerungsplanes der Stadt Lahr. Das
Trennsystem soll grundsätzlich beibehalten werden. Durch die Neuordnung der
Erschließungsstraße erfolgt keine Veränderung der Entwässerungssituation. Das
anfallende Oberflächenwasser der öffentlichen Stichstraße wird über den
straßenbegleitenden Grünstreifen versickert. Zur Ableitung des Regenwassers im
neu geplanten Wohngebiet ist ein neuer Regenwasserkanal aus der privaten
Haupterschließungsstraße zur Schutter zu führen und durch ein Leitungsrecht zu
sichern.
7

Kosten
Die Realisierung der Verlegung der öffentlichen Stichstraße an der Schutter erfolgte
bereits. Auf der Grundlage eines Städtebaulichen Vertrages von 2007 wurde nach
einem abgestimmten Verteilungsschlüssel die Kosten auf die betroffenen Eigentümer,
die St. Johannis-Druckerei und die Stadt umgelegt. Die Maßnahme ist abgerechnet.
Die Kostenübernahme der schalltechnischen Untersuchung sowie der öffentlichen
Bekanntmachung sind in einem Städtebaulichen Vertrag zwischen der Eigentümerin
der Flächen 22728, 22732/8 und 22732/5 und der Stadt Lahr geregelt, d. h. die
Planungsbegünstigte trägt diese Kosten.
Die Realisierung des Gewässerrandstreifens und der öffentlichen Grünfläche mit
Zweckbestimmung Dauerkleingärten hängt von der Verkaufsbereitschaft der
Eigentümer ab. Eine kurzfristige Realisierung erscheint nicht möglich, da die
Eigentümer der Fläche diese selber weiter nutzen wollen. Sobald eine Realisierung
absehbar ist, können die Kosten für den Grunderwerb und für die Renaturierung
ermittelt werden.

Städtebauliche Daten
Allgemeines Wohngebiet
Öffentliche Verkehrsfläche
Öffentliche Grünfläche

ca. 14.400 m²
ca. 1.500 m²
ca. 2.170 m²

Durch die Möglichkeit der Neubebauung entstehen rund 65 Wohneinheiten für ca.
150 Einwohner.

Sabine Fink
Stadtbaudirektorin