Datei: Beschlussvorlage (Begründung (Gewässerrandstreifen / Art der baulichen Nutzung))

8. Juli 2013
                                    
                                        Stadt Lahr

10. Juni 2013
AZ: Et

Stadtplanungsamt

Bebauungsplan DREYSPRINGSTRASSE in Lahr
Begründung
A

Verfahrensablauf
Aufstellungsbeschluss gem. § 2 (4) i.V.m. (1) BauGB

18.06.2012

Beschluss zur frühzeitigen Beteiligung und Anwendung des
§ 13 a BauGB (Bebauungsplan der Innenentwicklung)

08.07.2013

Frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit und der Behörden
gem. § 3 (1) bzw. § 4 (1) BauGB

15.07. – 16.08.13

Offenlegungsbeschluss
Offenlage gem. § 3 (2) und § 4 (2) BauGB
Satzungsbeschluss gem. § 10 BauGB
Öffentliche Bekanntmachung

B

Begründung

Gewässerrandstreifen
Seit der ersten Bewerbung um die Ausrichtung einer Landesgartenschau im Jahr
2003 ist das blaue Band der Schutter eine übergeordnete städtebauliche Leitlinie,
deren Umsetzung Schritt für Schritt und über einen sehr langen Zeitraum verfolgt
werden muss. Jede planerische bzw. bauliche Veränderung entlang der Schutter
muss daher als bauleitplanerische Gelegenheit ergriffen werden um einen
Gewässerrandstreifen zu verwirklichen, der die Schutter wieder naturnaher und
erlebbarer macht.
Neben der Bauleitplanung werden in Zukunft zwei Rechtsnormen dieses
städtebauliche und ökologische Ziel unterstützen. Zum einen wird das neue
Wassergesetz Baden-Württemberg innerorts einen 5 m breiten
Gewässerrandstreifen (immer gemessen ab Böschungsoberkante) vorschreiben.
Bisher hat das Wassergesetz lediglich eingeräumt, dass per Verordnung der
Ortspolizei Gewässerrandstreifen festgesetzt werden können. Zum anderen soll
gerade durch eine Verordnung (Ein Arbeitsauftrag zur Erstellung der Verordnung
wurde am 09.11.2011 im Technischen Ausschuss beschlossen.) die Breite der
Gewässerrandstreifen entlang der Schutter in Lahr auf 10 m festgelegt werden.

Zur Umsetzung des Gewässerrandstreifens bedarf es auch des Erwerbs einer ca.
960 m² großen Teilfläche des bisher gewerblich genutzten Grundstücks (Flst.Nr.
4202). Bei Gewässern 1. Ordnung besteht die Möglichkeit, dass das Land diesen
erforderlichen Grunderwerb übernimmt. Die Verwaltung wird dies abklären, die
bisherigen Erfahrungen diesbezüglich geben jedoch keinen Anlass zu allzu großem
Optimismus. Außerdem gilt es, vor dem Erwerb die Altlastensituation noch zu
untersuchen und ggf. entsprechende vertragliche Regelungen zu treffen. Im
Altlastenkataster des Landratsamtes wird die Fläche nicht geführt, da zum Zeitpunkt
der Erhebung dort ein Betrieb ansässig war. Da es sich hierbei um einen
metallverarbeitenden Betrieb handelte, erwartet die Verwaltung, dass mit
Belastungen zu rechnen ist.

Gewerbegebiet
Aufgrund seiner Lage im Stadtgefüge, die geprägt ist durch die Nachbarschaft zur
Jugend- und Kultureinrichtung Schlachthof sowie zum Gewerbegebiet entlang der
Gutleutstraße andererseits, soll das Grundstück mit Flurnummer 4202 als
eingeschränktes Gewerbegebiet (GEe) festgesetzt werden. Eingeschränkt deshalb,
weil nur nicht wesentlich störende Betriebe i.S.v. § 6 (1) BauNVO zulässig sind, d,h.
zulässig sind Gewerbebetriebe, die auch im Mischgebiet zulässig wären.
In diesem Gewerbegebiet soll außerdem zentrenrelevanter Einzelhandel (siehe
hierzu Anlage 5) ausgeschlossen werden, um den Erhalt bestehender zentraler
Versorgungsbereiche (insbesondere der Innenstadt) zu unterstützen. Dies entspricht
einer Grundhaltung, die die Stadt für das Umfeld der ARENA seit deren Eröffnung
konsequent verfolgt und die auf dem Lahrer Einzelhandelskonzept beruht. Um hierzu
eine aktuelle und standortbezogene Fachexpertise zu erhalten, hat die Stadt die
Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung (GMA) mit einer entsprechenden
Untersuchung beauftragt (siehe Anlage 4).
In ihrer Zusammenfassung heißt es:
Als Ergebnis ist festzuhalten, dass sich der Standort zur möglichen
Entwicklung eines frequenzstarken Handelsstandortes bereits aufgrund
bestehender Restriktionen in punkto Verkehr und Einsehbarkeit kaum eignet.
Letztendlich stehen einer Realisierbarkeit des dort vorgesehenen Sortiments
(Nahrungs- und Genussmittel oder Drogeriemarkt) jedoch erhebliche und nicht
überwindbare Restriktionen durch die Standortlage außerhalb der zentralen
Versorgungsbereiche entgegen. Ergänzend erfüllt der Standort auch nicht die
Funktion einer Nahversorgungslage. Im Hinblick auf das festzuhaltende, sehr
eingeschränkte Entwicklungspotenzial im kurzfristigen Bedarfsbereich (vgl.
GMA-Markt- und Standortanalyse 2008) in Verbindung mit den nach wie vor
bestehenden Flächenpotenzialen in der Lahrer Innenstadt wird sich zumindest
mittelfristig auch keine Perspektive für weitere Entwicklungen in diesen
Segmenten (= zentrenrelevante Sortimente) außerhalb der dafür
vorgesehenen, abgegrenzten Standorte ergeben. Allerdings kann für den
Standort ggf. über eine mögliche Entwicklung von nicht-zentrenrelevantem
Handel nachgedacht werden (z. B. Anbieter aus den Bereichen höherwertige
Küchen, großteilige Sportgeräte), wenngleich auch hier die verkehrlichen
Restriktionen überwunden werden müssen.

Da häufig bei nicht-zentrenrelevanten Einzelhandelsbetrieben in einem gewissen
untergeordneten Maß auch branchentypische zentrenrelevante Randsortimente
angeboten werden, soll hierfür ein Rahmen definiert werden. Zentrenrelevante
Randsortimente werden bis 10 % der Gesamtverkaufsfläche als unschädlich
angesehen und sind daher ebenfalls allgemein zulässig. Auf Grund der
Gebietskategorie liegt die Grenze bei 800 m² Gesamtverkaufsfläche, d.h. es wären
nicht zentrenrelevante Einzelhandelsbetriebe mit max. 800 m² zulässig, wovon max.
80 m² Verkaufsfläche zentrenrelevante Sortimente aufweisen dürfen.
Eine Wohnbebauung an dieser Stelle ist bauplanungsrechtlich kritisch zu beurteilen.
Das benachbarte Gewerbe sowie der Schlachthof sind Lärm emittierende
Nutzungen, die aufgrund einer Wohnnutzung in unmittelbarer Nähe mit
Einschränkungen zu rechnen hätten Erinnert sei an den Konflikt, der zum
Lärmschutz für die Skateranlage geführt hat. Daher kommt eine Festsetzung als
Allgemeines Wohngebiet oder Mischgebiet nicht in Betracht.

Gemeinbedarfsfläche
Die Jugend- und Kultureinrichtung Schlachthof wird als Gemeinbedarfsfläche für
kulturelle Zwecke festgesetzt. Damit wird die bestehende Einrichtung
planungsrechtlich gesichert. Die Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung
definieren den Rahmen für eine bauliche Weiterentwicklung des Schlachthofs, der
nicht zuletzt auch den Anwohnern verlässlich aufzeigt, was dort noch möglich sein
könnte.